青島城綜合體A4地塊住宅市場(chǎng)定位報(bào)告.pdf

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青島城綜合體A4地塊住宅市場(chǎng)定位報(bào)告.pdf

1、城A4 地塊住宅定位 19.9.17 1 A4地塊本體研究整體市場(chǎng)分析典型項(xiàng)目再改類(lèi)產(chǎn)品表現(xiàn) 目標(biāo)客戶(hù)分析 A4地塊初步定位 19.9.17 2 A4地塊本體研究 A4 A4 地塊所在位置 A4地塊基本指標(biāo) 基地面積：67538平米建筑面積：16.37萬(wàn) 容積率：2.42 受90指標(biāo)限制 A4地塊屬性界定結(jié)論：A4 屬性介于G3與G2之間，偏向G2，具備做再改產(chǎn)品的內(nèi)在條件。受項(xiàng)目指標(biāo)限制，再改產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)以增加附加值（偷面積）及拼戶(hù)型的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。 A4地塊相對(duì)完整，沒(méi)有被道路分割，具備打造一個(gè)獨(dú)立且完整社區(qū)條件私密性較好，且有充足地塊尺度，做一個(gè)大型的中心園林景觀不

2、沿主干道，沒(méi)有明顯噪音污染目前規(guī)劃布局方案，大多數(shù)樓座正南正北朝向，產(chǎn)品條件優(yōu)于其他地塊按原計(jì)劃該地塊啟動(dòng)時(shí)，城商業(yè)配套已竣工投入使用，生活配套條件大大改善，促使地塊價(jià)值進(jìn)一步提升，土地屬性向G2品類(lèi)轉(zhuǎn)化周邊沒(méi)有明顯的不利因素影響城整體的土地屬性已經(jīng)非常明確，這里不再?gòu)?fù)述，我們只強(qiáng)調(diào)A4地塊有別于其他地塊的獨(dú)特屬性。整體市場(chǎng)分析青島房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)2007、2008年均為供大于求的態(tài)勢(shì)，供銷(xiāo)比為1.5-1.9； 09年市場(chǎng)迅速回暖，市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交量達(dá)到375.4萬(wàn)平方米，比2007與2008年兩年成交之和還高，保持供銷(xiāo)比0.9的良好發(fā)展趨勢(shì)。由價(jià)格

3、曲線可看出：由于市場(chǎng)剛性需求增加，外地投資客戶(hù)增多等各種原因，使2009年青島市市內(nèi)五區(qū)商品住宅價(jià)格加速上漲，幅度較大，環(huán)比上升12.5%。市內(nèi)五區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系供應(yīng)、成交量相比08年猛增，供求關(guān)系相對(duì)平衡日期新增供應(yīng)量（萬(wàn)）成交量（萬(wàn)）批售比供應(yīng)量供求比月末庫(kù)存（萬(wàn) ）存銷(xiāo)比 08年2281421.6 335.4 2.4 193.4 （08年末） 1.4 09.134.610.53.3 228.6 21.8 218.120.8 09.218.311.11.6 236.3 21.3 225.220.3 09.343.128.31.5 268.3 9.5 2408.5 09.42835.10.8 268.1 7.6 2336.6 09.521.437.70.6 254.7 6.8 2175.8 09.638.945.30.9 255.3 5.6 2104.6

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