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商業(yè)綜合體開發(fā)選址規(guī)劃運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)方案.pdf

資源ID：169299 資源大小：8.94MB 全文頁數(shù)：162頁
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商業(yè)綜合體開發(fā)選址規(guī)劃運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)方案.pdf

1、商業(yè)綜合體開發(fā)選址規(guī)劃運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn) 學(xué)習(xí)方向 -商業(yè)綜合體之開發(fā)拿地開發(fā)拿地 -商業(yè)綜合體之選址定位選址定位 -商業(yè)綜合體之產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃 -商業(yè)綜合體之運(yùn)營管理運(yùn)營管理商業(yè)綜合體開發(fā)拿地攻略招、拍、掛問題： 1、土地閑置費(fèi)問題。（國稅函2010220號、國稅發(fā)200931號） 2、契稅問題（財(cái)稅2004134號、國稅函2009603號） 3、考慮拿地的主體問題。例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，但如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項(xiàng)目公司，否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司，稅收問題很嚴(yán)重。 4、返還的土地出讓金問題。（財(cái)稅2009151號，財(cái)稅200987號文件）例如，某公司5億元拍下了

2、土地，政府又退還了2億元土地出讓金。思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計(jì)入應(yīng)納稅所得額？ 5、以地補(bǔ)路問題。江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問答，認(rèn)為看似企業(yè)沒有花錢就取得了土地，實(shí)際上支付的修路款就是取得的土地的對價，因此可以進(jìn)入成本。類似的，企業(yè)所得稅認(rèn)為也應(yīng)該照此辦理。商業(yè)綜合體開發(fā)拿地攻略不是招、拍、掛，創(chuàng)造招、拍、掛（操縱政府）操作方式： 1、國家將土地收儲，支付給開發(fā)企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，營業(yè)稅不征稅（國稅發(fā)1993149號文件、國稅函2008277號文件、國稅函2009520號文件）；土地增值稅不征稅（條例和財(cái)稅200621號文件）；企業(yè)所得稅享受搬遷補(bǔ)償納稅待遇（國稅函

3、2009118號文件） 2、國家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國有企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付；此時，政府出讓土地，沒有任何稅費(fèi)。 3、如果該國有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤分走后將企業(yè)股權(quán)留給國有企業(yè)來完成。總結(jié)：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。商業(yè)綜合體開發(fā)拿地攻略購買轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目一、賣地營業(yè)稅的差額征收。二、賣地的土地增值稅三、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理四、變共同成本為直接成本商業(yè)綜合體開發(fā)拿地攻略購買股權(quán) 將目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權(quán)。該方式是目前運(yùn)用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅賦問題，結(jié)果釀成大問題。賣方只有企業(yè) 所得稅，買方稅賦較重，風(fēng)險較大。 1、股權(quán)溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當(dāng)于對

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