1、 Copyright BRC 2018 商業投資的底層邏輯是“買賣風險” 我們的目的是增加客戶“贏的概率” 商業投資的底層邏輯是“買賣風險” 我們的目的是增加客戶“贏的概率” 本次報告著重匯報以下內容，為后續營銷執行提供指導性方案 思維導圖 Part 1 商業價格產值推導 綜合定價法： 基于城市價值體系和現有區域商業價值體系條件下，以市場比較法租金反算法為基礎，推導 出項目分區定價、分層定價、分棟定價等定價環節，同時根據銷售目標、利潤目標、項目自 身特性等因素對所得的市場基價進行微調，從而確定商業產品的價格。 市場比較法P1租金反算法P2 （P1*60%+P2*40%)推導商業1F銷售基價 市
2、場比較法+租金反算法推導項目1F銷售基價 根據分區價值評分確定各價值區/每棟1F銷售 均價 根據分層價值系數確定各區每層銷售均價并推 導出各區整體均價 市場比較法 說明參考權重傳化廣場萬晟城金科王府四季康城 區位比較 同區域半徑500米以內80-100% 90%50%60%50%臨近區域半徑500-1000米之內60-80% 跨(類)區域半徑1000米之外60%以下 項目比較 在售商業已開盤80-100% 96%80%80%80%預售商業還沒對外銷售61-80% 二手商鋪/轉售已開業項目商鋪60%以下 產品比較（從 產品類型、是 否有主題角度） 同類型同檔次產品 產品類型相同，都有主題或者都沒
3、有主題80-100% 95%60%60%50% 同類型不同檔次產 品 產品類型相同，但是檔次有差異（一個有 主題，一個沒有） 60-80% 替代產品 產品類型不同，可替代（比如：主題商業 街和底商等） 60%以下 項目相似度82%24%29%20% 相似度權重53%15%19%13% 根據項目周邊競品與本項目競爭關系，通過市場比較法得出周邊競品與本項目相似度最高的 項目為傳化國際廣場，參考權重53%。 比較指標細化指標參考權重參考因素傳化廣場萬晟城金科王府四季康城本案 地段(45%) 區域商業價值 區位特征/商圈特征5% 項目與商圈的位置關系；所處商圈的等級，以及與商圈的位 置關系 987611 區域戰略高度3%區域建設規劃 區域建設發展能級65326 區域開發建設現狀5%反應區域房地產開發成熟度877512 地塊商業口岸及氛圍 地塊通達性6%地塊客群導入性和昭示性988511 地塊人流量
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