1、經濟測算與開發策略經濟測算與開發策略 1. 物業配比 2. 經濟指標確定（主要為成本與價格確定） 3. 經濟測算 4. 開發策略 原規劃方案的物業面積比例原規劃方案的物業面積比例 各使用功能面積分配表各使用功能面積分配表 功能名稱 建筑面積（m2） 商業（含73000地下面積） 146877 住宅（地上計算容積率面積） 64314 公寓式辦公（地上計算容積率面積） 46174 酒店（地上計算容積率面積） 26992 合計 284357 項目基本規劃指標項目基本規劃指標 含六號地塊：含六號地塊： 占地面積：49934m2 容積率：4.26 地上可建面積：212719m2 預計地下面積：約1400
2、00m2 其中：地下商業約70000m2 注：本次物業面積測算不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。 基于項目定位基礎上的物業配比建議基于項目定位基礎上的物業配比建議 功能名稱 建筑面積（m2） 商業（含73000的地下面積） 145000 住宅（地上計算容積率面積） 46857 寫字樓（地上計算容積率面積） 40500 酒店（地上計算容積率面積） 52000 合計 284357 注一：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性，實際根據政府規定、 公司策略、建筑設計等要求進行調整； 注二：本次物業配比建議不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。 項目基本規劃指標項目基本規劃指標 含六號
3、地塊：含六號地塊： 占地面積：49934m2 容積率：4.26 地上可建面積：212719m2 預計地下面積：約140000m2 其中：地下商業約70000m2 物業配比調整前后比較物業配比調整前后比較 整體物業配比在調整前后變化不大； 商業面積基本不變； 住宅和寫字樓的面積有所下降； 酒店建筑面積上升。 0 0 2000020000 4000040000 6000060000 8000080000 100000100000 120000120000 140000140000 160000160000 商業商業住宅住宅寫字樓寫字樓酒店酒店 調整前調整前調整后調整后 經濟指標確定經濟指標確定 1.價格確定 參照臨近區域或者區域價值相似的區域市場上當前銷售價 格 創新產品參照典型樓盤定價、成熟案例定價原理 2.成本 各種物業類型的開發建設成本參考上海市建筑造價規范 3.費率 各種取費標準參照上
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