從設(shè)計角度看地產(chǎn)產(chǎn)品選擇.pdf
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從設(shè)計角度看地產(chǎn)產(chǎn)品選擇.pdf
1、從設(shè)計角度看產(chǎn)品選擇 項 目 總 外人眼中的項目總霸氣土豪 外人眼中的項目總千杯不倒 外人眼中的項目總應酬不斷 外人眼中的項目總苦干工程 外人眼中的項目總成功人士 項目總心聲： 當年，讓我干工程的時候，作為一名剛畢業(yè)的小鮮肉， 其實我是拒絕的。然并卵，為了公司利益，為了實現(xiàn)自身價值， 我放棄了只想安靜地當一個美男子的心愿，去了工地。從此， 我終日風里來、雨里去、背井離鄉(xiāng)、四海為家，在經(jīng)歷了一個 又一個項目的鍛煉后，我終于成為了一名“外人眼中的項目 總”。但我發(fā)現(xiàn)外界其實對我們有太多的誤解。 那么，問題來了：“怎么才能成為一名合格的項目總？” 項目總工作重點 土地拓展 產(chǎn)品策劃 開發(fā)建設(shè)銷售回款
2、 成功的項目總=優(yōu)秀的資源整合者 個人能力極其強，熟知投資拓展、策劃、設(shè)計、工程、銷 售、財務、成本，等全方位知識，并且“特別能吃苦”、“特 別能戰(zhàn)斗”、“特別能奉獻”的一群高端人才及成功人士。 成功的項目有兩個主要的因素 土地、產(chǎn)品 產(chǎn)品策劃要點 產(chǎn)品策劃要點？（分組討論） 規(guī)劃單體裝修園林 成本 容積率 展示區(qū) 土方豎向 開發(fā)分期 停車、路網(wǎng) 戶型合理、實用 立面大氣、耐看 配套滿足規(guī)范 地庫經(jīng)濟 充分挖掘商業(yè)價值 新技術(shù)應用 風格適應市場 重軟裝、輕硬裝 菜單式、模塊化 材料選擇（發(fā)掘痛點） 疊山理水 景觀功能化 展示區(qū)重點打造 和市政管線銜接 “點、線、面”系統(tǒng)景觀 總成本 單項成本
3、動態(tài)成本 階段性成本 全周期成本 三角關(guān)系 客戶 政府 開發(fā)商客 戶 賣一塊地、夠花一年 政績、形象、升遷 地價永遠漲、漲、漲 免費拿地、高價賣樓 上午拿地、下午賣樓 房價永遠漲、漲、漲 100%純住宅 買兩房、得三房 買廁所、送客廳 零首付 結(jié)合部的價格 CBD的配套 項目策劃的關(guān)鍵因素一 成 功 的 項 目 最大化 利用周邊 有利因素 最大化 挖掘 溢價空間 最大化 排除 不利因素 =+ - 項目策劃的關(guān)鍵因素二 產(chǎn)品策劃的關(guān)鍵是要在把握政府、客戶心理的基礎(chǔ)上，因地制宜， 充分發(fā)揮用地價值，追求公司的最大利益，實現(xiàn)多方共贏。 實 戰(zhàn) 模 擬（分組討論） 案例一：貴陽貴安新區(qū)項目案例二：杭州蕭山項目 規(guī)則 1、項目多方案介紹 2、分組討論（6分鐘） 3、分組上臺介紹選擇的方案及理由（2分鐘） 4、導師公布答案并釋疑 實戰(zhàn)模擬 貴陽貴安新區(qū)項目 貴安 新區(qū) 區(qū)位一： 貴安新區(qū)位于貴陽市與安
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