世聯(lián)地產(chǎn)城市綜合體顧問業(yè)務介紹報告.ppt
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世聯(lián)地產(chǎn)城市綜合體顧問業(yè)務介紹報告.ppt
1、世聯(lián)地產(chǎn)城市綜合體顧問業(yè)務介紹世聯(lián)地產(chǎn)城市綜合體顧問業(yè)務介紹 2009.3.15 世聯(lián)世聯(lián) 觀察觀察 1 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目的失敗有著豐富斑斕的原因與故事；國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目的失敗有著豐富斑斕的原因與故事； 外表貌視強大外表貌視強大、營銷推廣美倫美奐營銷推廣美倫美奐、實則積重難返實則積重難返 商業(yè)地產(chǎn)歸根到底就是財務線的問題商業(yè)地產(chǎn)歸根到底就是財務線的問題 開發(fā)商在開發(fā)綜合體項目時面臨的主要問題開發(fā)商在開發(fā)綜合體項目時面臨的主要問題 修訂物業(yè)指標修訂物業(yè)指標: :已有的物業(yè)指標的市場可實現(xiàn)性？ 物業(yè)價值最大化：物業(yè)價值最大化：市場可實現(xiàn)的物業(yè)配比？通過怎樣 的規(guī)劃布局能充分發(fā)揮價值聚集？ 資金的進
2、入和退出機制：資金的進入和退出機制：合理分期？合理的租售比？ 實現(xiàn)短期回現(xiàn)與長期現(xiàn)金流之間的平衡？ 招商和銷售：招商和銷售：順利實現(xiàn)商家的入主？引爆商業(yè)銷售， 實現(xiàn)資金回籠？ 核心問題？ 財務線現(xiàn)金流 商業(yè)地產(chǎn)是一個復合型的產(chǎn)業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，其中最需要的就是 資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很 難做的，即使能做，也走不遠。 海岸城海岸城 萬象城萬象城 萬達模式萬達模式 現(xiàn)金流 時間 商業(yè)地產(chǎn)代表財務線圖 世聯(lián)世聯(lián) 觀點觀點 2 更新理念更新理念，明晰差別明晰差別，有的放矢有的放矢 01 萬象城模式萬象城模式 03 04 02 01
3、05 深圳華潤中心深圳華潤中心萬象城案例分析萬象城案例分析 “最”之模式“最”之模式 管理經(jīng)營模式 項目背景介紹 項目整體定位 2 2 1 1 4 4 主力店鋪形態(tài) 5 5 財務運營分析 6 6 價值KPI體系 7 7 物業(yè)類型配臵 3 3 深圳華潤中心深圳華潤中心 萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、萬象城：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、 居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群 華潤集團在深圳投資開發(fā)的華潤集團在深圳投資開發(fā)的 “深圳華潤中心“深圳華潤中心 萬象城”萬象城” 是集零售、餐飲、娛樂、 辦公、酒店、居住等諸多功 能于一體的大規(guī)模、綜合性、 現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標志性商 業(yè)建筑群，總建筑面積 55 萬平方米，總投資逾 40 億 港幣。 深圳華潤中心 萬象城位于 深圳市羅湖區(qū)深圳金融 商業(yè)核心區(qū)域，地處深圳市 東西貫通的兩條主干道深南 大道和濱河大道之
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