1、房企多元拿地手冊 本篇報告旨在對常見非招拍掛拿地渠道（或稱“多元拿地方式”）進行系統性梳理，包括各渠道利潤率及現金流特征、進入門檻、競爭格局、主要參與者及其“護城 河”，等等。正所謂“天下沒有免費的午餐”，房企通過多元渠道以相對有競爭力的成本增儲同時，一般需面對與之“相對等”的附加投入與挑戰。 城市更新（“舊改”）其實是“人的生意”。舊改實質是土地一二級聯動開發，涉及的關鍵環節包括與原業主協調拆賠事宜、與地方政府溝通 用地性質及規劃、計劃立項后土地整理、政府收儲后重新出讓土地。其中，難度最大、也是決定土地綜合成本的關鍵在于與原業主和地方政府 的協商。相應地，舊改較低的綜合地價可看作地方政府對房
2、企前期土地整理階段投入的人力物力、面對的不確定性等的“補償”。實操中，舊 改的進入和退出時點較為靈活，各項目現金流和利潤率情況亦分化，加之2020年來“舊改貸”、“更新貸”等標準化融資工具出現，投資者 應視具體項目具體分析，無需對舊改（尤其現金流狀況）持系統性擔心。總結而言，舊改業務高度本土化、盈利模式非標準化等特征構筑較高 進入門檻，疊加項目資源相對稀缺，早先涉足的房企先發優勢突出。典型代表為大灣區民企，如時代、龍光、奧園、合景泰富等。 城市運營、多元業態勾地等模式本質為綜合體開發，“以售養租”是核心。綜合體樓面地價通常低于可比的純住宅用地，其背后實際為政企合 作，房企需持有重資產，而政府相
3、應地在配套宅地、地價等方面適度讓利，雙方合作以提升片區商業價值。鑒于國內與自持物業開發相匹配的 低成本長久期債務工具以及股權融資工具稀缺，機構投資者匱乏，故在現金流管理上“以售養租”是核心。即以住宅銷售產生現金利潤覆蓋自 持部分土地、建安等開支，以實現項目現金流“自我盤活”。因此，綜合體開發中房企的資金實力、開發周轉能力和自持物業運營能力缺一不 可。此外，地方政府在選擇對手方時慎之又慎，偏好經驗豐富并擁有標桿項目的開發商，故先發優勢錦上添花。 收并購項目個體分化較大，但增儲效率整體突出。收并購本質為存量土儲資源的優化盤活。項目個體在利潤率和現金流表現上較為分化，并不 一定優于招拍掛地塊。然而，收并購最大的“魅力”在于可一次性補充大量土儲，增儲效率突出，而房企能否“玩轉”主要取決于其外部融資 能力（即先給項目“輸血”）和開發周轉能力（再恢復或加強“自身造血”）。 風險 多元方式拿地落地時間不
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