上海招商地產12橡樹園別墅項目策劃推廣報告-161頁.pdf
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上海招商地產12橡樹園別墅項目策劃推廣報告-161頁.pdf
1、【滬亭北路1號項目市場策劃報告】【滬亭北路1號項目市場策劃報告】 策劃推廣部分 【正式進行項目策劃前，我們梳理所了解的項目情況？】 1、項目主要技術指標1、項目主要技術指標 占地面積：134634平方米 總建筑面積：93980平方米 容積率：0.698 產品類型：雙聯別墅（8戶、2000平方米） 聯排別墅（305戶、67100平方米） 疊加別墅（116戶、20800平方米） 商業（4000平方米） 主力面積：180-190平方米 綠化率：42% 總戶數：429戶 開發周期：2005年4月-2006年年底 2、項目位置2、項目位置 本案地塊北靠滬青平高速公路，南臨淶坊路， 東依滬亭北路，西近九杜
2、路 距離輕軌九號線九亭站約2公里，車行約5分鐘；距離七寶鎮3-4公里，車行約 8分鐘；距離城市副中心徐家匯約15公里，車行約30分鐘；距離松江新城約13 公里，車行約25分鐘。 本案 3、問題界定3、問題界定 項目剖析 規模較小 近郊性 0.7容積率下 類別墅產品 近郊類別墅市場走勢如何？ 9萬方一次開發周期內市場 定位在哪里？ 市場細分后最主要的客群 在哪里？ 大西南類別墅產品價格？ 第一步：市場調查 第二步：概念主題 第三步：產品包裝 第四步：市場推廣 造夢第一步：市場調查造夢第一步：市場調查 【我們面臨怎樣的別墅市場？】 【我們要重視的競爭動態有哪些？】 【本案的SWOT分析？】 【誰是
3、我們爭取的對象？】 【我們面臨怎樣的別墅市場？】 （由于本案體量較小，我們直接從大西南別墅板塊開始研究） 泗涇泗涇 佘山佘山 松江新城松江新城 本案本案 九亭九亭 滬青平滬青平 新閔新閔 近郊板塊遠郊板塊 一、上海大西南別墅板塊研究 以市區客源為主，主 要來自于閔行、徐匯， 自住居多。 錦軒別墅、云間水莊、 同潤湖森堡、綠洲比華 利花園 均價在7000元/ M2左右 別墅各種檔次相對分 布較為分散，以經濟 類別墅為主。 依托地鐵而發展起 來經濟型聚居區 新閔別 墅區 主要來自于長寧虹橋， 古北區域，還有部分 外籍人士。 長堤花園、大豪山林、 中海翡翠湖岸 10000-18000元 /M2 以獨立別墅為主。主要依托虹橋機場， 滬青平高速公路發 展起來的高檔別墅 領地 滬青平 別墅區 以市區客源為主，主 要來自于徐匯，閔行， 自住居多。 九州大唐花園、上游會 所、愛倫坡、上海公館、 7000-
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