2014合肥n1405地塊項(xiàng)目寫字樓部分發(fā)展方向建議報告(96頁).pdf
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2014合肥n1405地塊項(xiàng)目寫字樓部分發(fā)展方向建議報告(96頁).pdf
1、萬科N1405地塊項(xiàng)目 商辦部分發(fā)展方向建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目發(fā) 展方向 初判 商業(yè) 發(fā)展 建議 辦公 發(fā)展 建議 Contents 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 城市大舉外拓背景下、1.5環(huán)內(nèi)超稀缺地塊,極具 成長空間 臨泉路 潛山路 北一環(huán) 西一環(huán) 四里河路 萬科 森林公園 正值合肥創(chuàng)建區(qū) 域特大型城市, 二環(huán)以內(nèi)土地資 源稀缺,本項(xiàng)目 位于1.5環(huán)內(nèi),更 具發(fā)展?jié)摿Γ?三里庵商圈 項(xiàng)目緊鄰潛山路 、四里河路(西 一環(huán)),南下政 務(wù),東接老城, 交通便利、市政 配套完善; 杏花村站 望塘站 杏花村站:13路; 17路; 53路; 59路; 124路; 131 路; 143路; 233
2、路; 望塘站:35路; 114路; 124路; 232路; 512路; 3 區(qū)位解讀 本報告是嚴(yán)格保密的。 通達(dá)性良好,具有河景優(yōu)勢,軌道交通的預(yù)期對項(xiàng)目 意義重大,尤其是商辦價值 中澳科技 職業(yè)學(xué)院 居住區(qū) 居住區(qū) 河景綠化 居住區(qū) 地塊東北、西北均為 待改造的居住區(qū),東側(cè) 為一環(huán)高架,依靠潛山 路、西一環(huán)貫通南北, 通達(dá)性佳; 一環(huán)高架 地塊南側(cè)為河景、綠 化,為項(xiàng)目打造高品質(zhì) 居住環(huán)境提供了自然資 源保障; 未來軌道交通3號線順 潛山路延伸,距離項(xiàng)目 最近的為四里河路站和 清溪路站,極大地利于 項(xiàng)目價值提升; 3號線 四里河路站 3號線 清溪路站 4 本體解讀 本報告是嚴(yán)格保密的。 為高
3、成本下的中等規(guī)模、中高容積率、商住綜合項(xiàng)目 占地227.27畝,容積率2.8 土地單價1120萬元/畝 樓面地價約6000元/平米 商業(yè)占總體量30% 自持商業(yè)1.5萬方 項(xiàng)目地價成本高,給項(xiàng)目操作帶來壓力。規(guī)劃指標(biāo)對商業(yè)體量與自持有 所限定,好在并未對分幅地塊容積率、商業(yè)具體位置進(jìn)行限制。 5 本體解讀 本報告是嚴(yán)格保密的。 萬科目標(biāo) 世聯(lián)理解 品牌 速度 鞏固萬科老城的品牌影響力 持續(xù)的熱銷,保證項(xiàng)目安全 利潤 高投資回報及高溢價! 量價齊升! 在保證安全的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)利潤最大化 6 企業(yè)目標(biāo)解讀 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于項(xiàng)目條件的開發(fā)方向初判 1、高地價下商辦物業(yè)與住宅的關(guān)系 單價1120萬/畝、樓面地價6000元/,屬于合肥市 場上的最高價 住宅共識 與本案樓面價相同的當(dāng)代政務(wù)區(qū)項(xiàng)目,因其中小規(guī)模限 制、自身科技住宅優(yōu)勢,發(fā)展的是各物業(yè)類型均提價的 科技豪宅路線,存在價格挑戰(zhàn)風(fēng)險,