區(qū)域型購物中心商業(yè)體量決定及業(yè)態(tài)配比理論分析.ppt
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區(qū)域型購物中心商業(yè)體量決定及業(yè)態(tài)配比理論分析.ppt
1、區(qū)域型購物中心區(qū)域型購物中心 商業(yè)體量決定及業(yè)態(tài)配比商業(yè)體量決定及業(yè)態(tài)配比 一、購物中心體量大小的決定一、購物中心體量大小的決定 當前做法當前做法 關鍵因素：土地面積、建筑密度、土地價格、容積率 計算公式：項目商業(yè)面積=土地面積建筑密度（2層4層）+15000 經(jīng)濟技術指標經(jīng)濟技術指標+ +經(jīng)驗判斷經(jīng)驗判斷 某項目，占地面積50畝地，建筑密度50%，容積率2.5，那么商業(yè)的體 量為50666.6750%（24）+15000，由此計算出商業(yè)的體量應該 為4833381667。 舉例：舉例： 當前做法當前做法 從物業(yè)的價值的大小關系來看，一般而言，四層以上的商鋪實現(xiàn)銷售的可 能性很小，建安成本又比
2、較高、售價卻比較低。可以說，四樓以上商業(yè)的變現(xiàn) 能力非常差，遠不如塔樓（寫字樓或者公寓），因此，商業(yè)裙樓做足四層商業(yè) 是一個常規(guī)上限值。 理論依據(jù)理論依據(jù) 當前做法當前做法 我們當前的做法實際是完全站在了開發(fā)商的角度，更加重視對于現(xiàn)金流和 現(xiàn)金利潤，這種做法實際是比較危險的，這些是造成了大量區(qū)域型購物中心經(jīng) 營不起來的原因，也就是出發(fā)點、立足點就是有問題的。 實際在購物中心的定位上，應該以經(jīng)營定位為核心，從而來確立購物中心 的商業(yè)體量、業(yè)態(tài)配比、業(yè)種組合、品牌組合 我們在接下來的章節(jié)，試圖通過數(shù)學關系將經(jīng)營的需求簡單化，公式化， 做出這樣一種嘗試。 分析分析 商業(yè)體量決定因素商業(yè)體量決定因素
3、消費力 人人 口口 區(qū)域性購物中心體量的大小從根本上來說是受到兩大因素的影響:一是商圈 內(nèi)客群的數(shù)量；二是消費者消費力的強弱。因此，我們判斷項目體量的大小更 科學的方法應該是從人口和消費力兩個方面來入手，尋找出其中蘊含的線性關 系。 人人 口口 關鍵因素：關鍵因素：商圈的劃分依據(jù)：（1）距離（2）交通（3）競爭項目 計算公式：計算公式： 項目商業(yè)面積=0.5/人核心商圈內(nèi)消費者人數(shù) 核心商圈內(nèi)的消費者人數(shù)核心商圈內(nèi)的消費者人數(shù) 某項目根據(jù)初步調(diào)研劃定周邊3公里范圍為項目核心商圈，核心商圈 內(nèi)人口數(shù)10萬人，那么商業(yè)地量為0.5/人 10萬，商業(yè)體量應該為5萬 左右。 舉例：舉例： 人人 口口 對于購物中心來說，體量太小很難起到規(guī)模效應，容易被競爭對手打 倒，體量太大則很難聚集人氣，存在較大的經(jīng)營風險。從下表數(shù)據(jù)可以看 出對于二、三線城市當前商業(yè)發(fā)展而言人均商業(yè)體量1/人左右是個上限 值，而
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