1、XX 商業城營銷策劃方案 目 錄 第一部分 物業定位 第一章 市場調查分析 一 深圳市總體商業市場背景 二 南山商業市場綜述 三 同類主題市場調研 八卦嶺片區典型可比商場調研 田 貝片區典型可比商場調研 筍崗片區典型可比商場調研 本區域典型可比商場調 研 四 總結分析 第二章 物業發展建議 商場平面布局規劃設計 鋪位分割 過道 設計 商場人流圖繪制 商場賣場設計 商場經營品種分區設計 商場各層租金估 算及租金價格表制定 商場商業經營管理建議 建筑外立面之裝飾、色彩修改建 議 商場休閑廣場規劃設計建議 一 二 三 四 五 六 七 第二部分 招租推廣策略 一 主體推廣方案及廣告推廣要點 二 階段推
2、廣計劃時 間表 三 組合媒體發布計劃 四 銷售賣場策劃 五 造勢手法策劃 第一部分 物業定位 第一章 市場調查分析 一、 深圳市總體商業市場背景 1、 商場分割小鋪位銷售已風光不再 曾經轟動一時的“西部電子”，開業后遠未達到人們預期，“東方巴黎”至今 仍無法開業，這使 得將統一產權的商場劃分成小鋪位賣的銷售形式難度增大， 讓投資客重新建立起信心的難度 增強。事實上，即使后來彩福大廈的裙樓商場 因新一佳著名商家的進駐，和發展商不惜血本 10 年 8%的回報率而使彩福大廈 裙樓銷售良好， 也不可以輕易斷言市場可以接受這種商場鋪 位劃分的形式。 因為，這種形式存在許多的問題尚未解決： * 產權與經營
3、權不統一的矛盾始終 未能解決。 怎樣使小業主的利益得到保障？一旦大商家退出商場， 誰來負責 重新招租， 各小業主之間的 利益誰來平衡？ * 鋪位劃分過細、過小不利經營 者使用。 發展商為了盡快銷售鋪位，常常將鋪位劃分過細、過小，以減少鋪位 總值，降低置業門檻， 擴大購買層面。而實際的經營者無法接受和使用過小的 商鋪，這種矛盾只好通過重新劃分、 整合鋪位來解決， 從而導致銷售鋪位與 經營鋪位完全不同的局面， 一旦經營客退出重新招租 時，必將引發各種矛盾。 * 經營管理水平是影響商場存活的關鍵因素。 商場內各鋪位利益相關，彼此一 榮俱榮、一損俱損，這需要商場經營管理部門統一的管理協 調商場才能做旺。 但往往發展商將商鋪分割售出后，就不再理會經營的問題，這是導致目前 眾多 商場失敗的直接原因。 * 發展商能否“放水養魚”是招商工作的關鍵。 一個 新的商場開業需要培育市場的時間,發展商需要給經營客
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