1、華潤萬家青島李滄萬達(dá)項目經(jīng)營定位報告華北區(qū)預(yù)開業(yè)部21.城市/區(qū)位/商圈/項目分析2.競爭分析3.人口及消費者分析目 錄青島市概況城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位青島位于山東半島南端、黃海之濱，總面積10654平方公里，總?cè)丝跒?72萬人。現(xiàn)轄七區(qū)五市。青島總體經(jīng)濟(jì)水平在山東全省處于首位，是全國15個經(jīng)濟(jì)中心城市之一，經(jīng)濟(jì)實力雄厚。青島地處北溫帶季風(fēng)區(qū)，受海洋氣候影響，冬暖夏涼，空氣濕潤，年平均氣溫12.7，青島是中國優(yōu)秀的旅游城市和宜居城市。青島已成功舉辦2008年奧運會、2009年沃爾沃國際帆船賽、2011年蘇迪曼杯世界羽毛球混合團(tuán)體錦標(biāo)賽。同時，成功舉辦了21屆青島

2、國際啤酒節(jié)、12屆青島國際海洋節(jié)等國際重大活動，2014年世界園藝博覽也將在青島舉辦。項目所在城市概況（關(guān)鍵指標(biāo)）城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位GDP增長情況青島市總體經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁。近五年來青島城市居民人均可支配收入持續(xù)增長，均在10%以上，2010年達(dá)到2.5萬元；同時，青島人均消費性支出呈持續(xù)增長態(tài)勢，2010年達(dá)到了1.7萬元。2010年青島全市生產(chǎn)總值（GDP）5666.2億元，城市經(jīng)濟(jì)總量在全國排名第13位。城市經(jīng)濟(jì)實力雄厚；青島城市居民人均收入24998.00元，同比增長9.3%；城市居民人均消費支出17531.00元，同比增長9%；消費理念超前，追求時尚、

3、熱衷嘗試和接受新潮事物，是青島新生代消費群體的生活觀和價值觀。項目所在城市概況（關(guān)鍵指標(biāo)）城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位青島市與已開店城市主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)對比，青島市民生活水平較高，具有較強(qiáng)的消費能力項目所在城市概況（關(guān)鍵指標(biāo)）青島市居民消費分析：1、2010年青島城市居民人均消費支出17531.00元，同比增長9%。隨著生活節(jié)奏的加快，居民交通和通信消費需求大幅增加，成為推動居民消費的重要增長點，截止到2010年底，青島市每百戶居民家庭擁有家用汽車20.3輛，同比增長12.8%。2、食品支出增幅的回落使得城市居民家庭恩格爾系數(shù)降到37.4%，同比下降了1.4個百分點。3、

4、服務(wù)性消費增長高于商品性消費。2010年人均服務(wù)性消費支出2665元，同比增長11.4%，高于商品性消費增幅2.3個百分點城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織的標(biāo)準(zhǔn)劃分：恩格爾系數(shù)在60%以上為貧困，在50%-59%為溫飽，在40%-49%為小康，在30%-39%為富裕，30%以下為最富裕。青島市區(qū)位 青島作為山東半島外向性最強(qiáng)的城市，擁有優(yōu)良的港口和廣闊的腹地，勢必將成為山東半島城市群中的龍頭。道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的建設(shè)、跨海大橋等現(xiàn)代交通網(wǎng)的建設(shè)，將實現(xiàn)半島城市群區(qū)域內(nèi)各中心城市之間形成“四小時經(jīng)濟(jì)圈”，區(qū)域內(nèi)中心城市與山東省內(nèi)城市形成“兩小時經(jīng)濟(jì)圈”，區(qū)位優(yōu)勢

5、將推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加區(qū)域內(nèi)居住、生活人口。城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位李滄區(qū)概況李滄區(qū)是青島市內(nèi)五區(qū)之一，位于青島市市區(qū)北端，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。面積98平方公里，人口51萬人，轄李村、虎山路、浮山路、永清路、樓山、湘潭路、九水路等11個街道辦事處。n李滄區(qū)在青島人傳統(tǒng)認(rèn)知上為城鄉(xiāng)結(jié)合部n李滄區(qū)現(xiàn)狀為承接城市外溢人口的中低端居住區(qū)n在青島環(huán)灣發(fā)展的城市空間格局中，李滄位于城市地理中心李滄區(qū)是連接市區(qū)內(nèi)外的交通樞紐，交通體系發(fā)達(dá)，海陸空交通線路密集。鐵路穿越全境西部，境內(nèi)通車?yán)锍踢_(dá)10公里，設(shè)滄口、樓山等站臺

6、及貨場；公路四通八達(dá)，308國道、小白干路、西環(huán)海公路、四流路和青銀高速公路等主要干線南北向穿越全區(qū)；汽車東站和汽車北站是青島主要的陸路交通樞紐；北部近鄰青島流亭機(jī)場，距區(qū)域中心僅15公里左右。未來的交通：青島跨海大橋、環(huán)膠州灣高速于2011年建成通車，地鐵M2、M3陸續(xù)竣工，李滄區(qū)將成為大青島區(qū)交通體系最發(fā)達(dá)的核心區(qū)域。李滄萬達(dá)城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位李滄區(qū)概況2010年李滄區(qū)GDP213億元，占市內(nèi)5區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的14%，李滄區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，依托優(yōu)良的交通條件及腹地縱深優(yōu)勢，是青島傳統(tǒng)的重工業(yè)區(qū)；隨著李滄區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)逐漸向北移出李滄，政府重點發(fā)展第三產(chǎn)

7、業(yè)，李滄將成為大青島的商貿(mào)中心海爾集團(tuán)、可口可樂公司、朗訊集團(tuán)等一大批國際企業(yè)成為李滄經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的發(fā)動機(jī)，具有較強(qiáng)的輻射帶動能力；政府商業(yè)規(guī)劃的升級以及居住環(huán)境的改善和價格的優(yōu)勢，李滄區(qū)對于青島新市民的吸附能力逐漸增強(qiáng)。李滄區(qū)GDP穩(wěn)步上升，表明經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，但從增幅來看，近幾年有逐年下降的趨勢，結(jié)合產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，污染環(huán)境的二產(chǎn)企業(yè)開始搬遷，雖然經(jīng)濟(jì)增速減緩，但對優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，保證長期穩(wěn)定發(fā)展起到了顯著的作用。中央居住區(qū)建設(shè)的啟動及一系列重要商貿(mào)項目的引入，社會消費總額開始提升,在青島的比重也在提升，李滄第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化。城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口

8、消費者 測算 定位中山路商圈是青島歷史最悠久的商圈，代表商業(yè)體有百盛和悅喜客來，20世紀(jì)90年代中后期，商圈開始降溫；隨之繁榮的是臺東商圈，目標(biāo)中低端市場，萬達(dá)廣場和利群集團(tuán)是該商圈的核心商業(yè)，現(xiàn)在青島人氣最旺的商圈，被稱為齊魯金街；隨著城市中心逐步向東部轉(zhuǎn)移，崛起了東部商圈，陽光百貨、佳世客、麥凱樂等定位中高端的商業(yè)體逐漸成熟，成為目前青島商圈檔次最高的商圈；東部商圈不斷擴(kuò)大，海信廣場、百麗廣場、心海廣場逐漸形成高端的奧帆中心商圈；李滄商圈2003年被青島市政府確定為第四大商圈。隨后幾年，李滄商圈發(fā)生了巨大變化，步行街云集了嶗山百貨、利客來、北方國貿(mào)三家中低端百貨店和利客來、維客、佳樂家三家

9、大型超市，是青島目前百貨最集中的商圈；嶗山商圈隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè)逐漸形成，麗達(dá)購物中心，季節(jié)性的啤酒城商業(yè)稱為該商圈的代表；2009年隨著CBD萬達(dá)廣場的開業(yè)（青島市市北區(qū)延吉路116號），青島商圈開始了全面升級，大體量的購物中心逐漸出現(xiàn)，代表有百麗廣場和CBD萬達(dá)廣場。現(xiàn)在華潤萬象城、證大大拇指廣場、偉東樂客城、寶龍城市廣場、利群購物中心、銀座購物中心已紛紛在青島建造，在2011年后相繼開業(yè)，青島的商業(yè)進(jìn)入了全新的時代！青島商圈簡述城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位中山路商圈臺東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈李滄商圈代表商業(yè)：CBD萬達(dá)廣場代表商業(yè)：陽光百貨佳世

10、客家樂福麥凱樂代表商業(yè)：麗達(dá)購物中心老商圈新商圈代表商業(yè)：利客來嶗山百貨北方國貿(mào)寶龍城市廣場嶗山商圈代表商業(yè)：臺東萬達(dá)廣場利群商廈代表商業(yè)：百盛購物中心悅喜客來購物中心代表商業(yè)：海信廣場百麗廣場 心海廣場在建商業(yè)：天虹百貨在建商業(yè)：樂客城蘇寧廣場銀座購物中心在建商業(yè)：證大大拇指利群購物中心在建商業(yè)：萬象城城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位業(yè)態(tài)：以百貨商場、服裝服飾店、特色餐飲為主。定位：以中低檔消費為主。消費群體：追求時尚個性的年輕人、學(xué)生群體、工薪階層、家庭群體。優(yōu)勢：老商圈、交通便利。劣勢：商業(yè)業(yè)態(tài)單一，設(shè)備陳舊，整體形象偏低。中山路商圈嶗山商圈李滄商圈市北CBD商圈中

11、山路商圈香港中路商圈臺東商圈奧帆基地商圈中山路商圈嶗山商圈李滄商圈市北CBD商圈中山路商圈香港中路商圈臺東商圈奧帆基地商圈臺東商圈業(yè)態(tài)：以百貨商場、家電賣場、大型超市為主。定位：以中低檔消費為主。消費群體：追求個性的年輕人、學(xué)生群體、工薪階層、家庭群體。優(yōu)勢：老商圈、交通便利、業(yè)態(tài)較豐富。劣勢：沒有規(guī)模較大商業(yè)項目，交通不暢，周邊環(huán)境較差，整體形象偏低。臺東商圈城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位嶗山商圈李滄商圈市北CBD商圈中山路商圈香港中路商圈臺東商圈奧帆基地商圈香港中路商圈業(yè)態(tài)：以高級百貨公司、大型百貨商場、大型超市、品牌餐飲為主。定位：以中高檔消費為主。消費群體：白領(lǐng)

12、階層、高收入者、追求時尚個性的年輕人、家庭群體。優(yōu)勢：新商圈、交通便利、業(yè)態(tài)較豐富。劣勢：停車難，交通不暢。香港中路商圈嶗山商圈李滄商圈市北CBD商圈中山路商圈香港中路商圈臺東商圈奧帆基地商圈業(yè)態(tài)：以奢侈品百貨店、時尚購物中心、品牌餐飲為主。定位：以中高檔消費為主。消費群體：追求時尚個性的的年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士，中產(chǎn)階層消費群體、家庭群體。優(yōu)勢：新興商圈、交通便利、停車方便、規(guī)劃設(shè)計理念先進(jìn)，整體購物氛圍良好，業(yè)態(tài)豐富、品牌組合較強(qiáng)，知名度高。劣勢：客流受季節(jié)性影響，客流不穩(wěn)定。奧帆基地商圈奧帆基地商圈城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位嶗山商圈李滄商圈市北CBD商圈中山路商圈

13、香港中路商圈臺東商圈奧帆基地商圈嶗山商圈業(yè)態(tài)：目前只有一個購物中心。定位：以中檔消費為主。消費群體：遷入人口為主、工薪階層、家庭群體。優(yōu)勢：新商圈、遷入人口較多。劣勢：商業(yè)業(yè)態(tài)單一，還不具備商業(yè)規(guī)模，待開發(fā)建設(shè)中。嶗山商圈嶗山商圈李滄商圈市北CBD商圈中山路商圈香港中路商圈臺東商圈奧帆基地商圈李滄商圈業(yè)態(tài)：以中小型百貨、大型超市、專業(yè)市場及最原始的商業(yè)集市等低級業(yè)態(tài)為主。定位：以中低檔消費為主。消費群體：李滄本地和城陽部分外來人口為主，雖然人流量大，但購買力差。優(yōu)勢：老商圈、交通便利、客流量大劣勢：停車難，業(yè)態(tài)不夠豐富，欠缺時尚度、購物環(huán)境較差，整體形象偏低。李滄商圈城市 區(qū)位 商圈 項目 競

14、爭 人口 消費者 測算 定位青島商業(yè)已經(jīng)拉開了大體量商業(yè)綜合體競爭的時代，目前在建商業(yè)項目共計7個大型購物中心，激烈的商業(yè)升級與競爭即將開始，而李滄商圈新建購物中心3家，更成為競爭的核心區(qū)域。中山路商圈臺東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈李滄商圈在建商業(yè)：天虹百貨在建商業(yè)：萬象城在建商業(yè)：嶗山利群購物中心大拇指廣場老商圈新商圈在建商業(yè)：樂客城李滄銀座廣場蘇寧廣場嶗山商圈項目概況：青島李滄萬達(dá)廣場，位于李滄區(qū)進(jìn)出青島要道之一的黑龍江路以東、青銀高速公路以西、李村河以北、中嶗路以南。項目規(guī)劃占地約 214畝，一期總建筑面積約61.9萬平方米。規(guī)劃有大型商業(yè)中心、室內(nèi)外步行街，大型居住社區(qū)

15、和風(fēng)情社區(qū)商業(yè)街。其中30萬平米高品質(zhì)住宅、購物中心17.7萬平米，金街商鋪2.6萬平米、住宅底商2.8萬平米、地下車位1120個。步行街面積約5萬平米，地下2層，地上6層，步行街長度355米，建筑充分利用地形特點設(shè)計了3首層概念，負(fù)1層到2層均可從地面直接進(jìn)入廣場；室內(nèi)雙中庭設(shè)計，宏偉大氣。項目區(qū)位及概況城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位項目概況/交通城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位黑龍江路雙向8車道金水路雙向6車道九水路雙向6車道夏莊路雙向6車道周邊多條城市主干道，道路路況較好，私家車出行方便金水路、九水路、中嶗路延長拓寬，地塊可方便到達(dá)青島市各區(qū)

16、域；巨峰路項目概況/交通城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位項目概況/交通城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位項目概況/交通城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位黑龍江路是青島北部重要交通主干道，車流量較大（20輛/分鐘），路中央建有隔離帶，不方便居住在項目西側(cè)及北側(cè)的顧客進(jìn)入商店，顧客可以在中嶗路與黑龍江路交口從超市次入口進(jìn)店或在大嶗路交口立交橋下掉頭從超市主入口進(jìn)店。開車的顧客需從巨峰路上的車庫入口進(jìn)入地下車庫，車庫車位1120個。巨峰路出行步行私家車萬達(dá)小區(qū) 項目概況/交通城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位項目臨近公

17、交站點較少，距離項目950-1500米處有兩個公交主站，分別為：李村公園站、東李村站。步行至兩站點分別需要10-15分鐘的時間。公交線路的不發(fā)達(dá)必然會給項目帶來一定的不利因素。李村公園公交主站：存在10條以上公交線路，通達(dá)區(qū)域主要為李滄、城陽、市北、市南、嶗山區(qū)域；東李村公交主站：存在5條公交線路，通達(dá)區(qū)域主要為李滄、四方、市北區(qū)域。公路名公路名稱稱公交線路公交線路站名站名始發(fā)站始發(fā)站終點站終點站首末車時首末車時間間距離項距離項目目(米米)九水路112專東李村滄海路臥龍村4:40-18:10950113專東李村流清河滄海路6:10-19:00950207路環(huán)線 東山小區(qū)滄海路滄海路5:30-2

18、1:00950213路環(huán)線東北莊印江路停車場九水路印江路停車場5:05-18:25950128路東李村滄口公園畢家上流5:15-20:30950230路東李村李村公園石老人6:00-20:00950233路東北莊滄口公園滄口公園5:30-21:10800303學(xué)生專線東李村火車站李滄工業(yè)園6:00-21:00950303專東李村李滄工業(yè)園火車站6:30-20:00950306專九水路天泰體育場城陽十五中5:00-18:00800326路東李村利津路恒星學(xué)院6:30-20:35950361路東李村恒星學(xué)院大沙路6:10-21:00950365專東李村北九水利津路7:40-16:40950378路

19、東北莊湖島湖島5:30-21:00950385路東李村李村公園海大嶗山校區(qū)6:00-19:50950801路東李村天泰城天泰城6:00-19:30950夏莊路3路 李村公園李村公園動物園5:00-21:201500102路李村公園海游路李村公園6:00-21:051500103路李村公園城陽十五中李村6:20-19:201500105路李村公園李村流亭市場5:30-18:401500106專李村公園李村埡口7:00-14:001500109專李村公園李村公園港西5:00-17:301500114區(qū)李村公園李村公園409醫(yī)院7:40-16:001500129路李村公園李村東古鎮(zhèn)5:20-20:3

20、01500318路李村公園虎山軍體中心市政府5:40-21:301500363路李村公園百通馨苑辛家莊小區(qū)5:10-21:301500371專李村公園昌樂路盛世景園6:10-17:001500372專李村公園臺東前金6:20-18:301500東李村公交主站李村公園公交主站1500米950米項目概況/交通城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位周邊有多條城市主干道，道路交通較發(fā)達(dá)，私家車將便利的到達(dá)其他商圈。相比之下，公共交通欠發(fā)達(dá)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)僅有2條公交車，末班車時間是21點，這對消費者、員工、購物中心的營業(yè)時間都將產(chǎn)生巨大影響。建議由合作方牽頭申請公交車車站。未來軌道交通發(fā)展：

21、2014年地鐵一期工程建成后，預(yù)計日輸送客流達(dá)23.5萬人次，將大大促進(jìn)李滄區(qū)的發(fā)展。地鐵M2、M3號線距李滄項目1500m以內(nèi)有3個地鐵站點，交通逐漸便捷。231.城市/區(qū)位/商圈/項目分析2.競爭分析3.人口及消費者分析目 錄城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位憑借著優(yōu)越的地理位置，久遠(yuǎn)的商業(yè)發(fā)展歷史，李滄區(qū)近幾年商貿(mào)發(fā)展迅速，商業(yè)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益取得了快速增長,商貿(mào)業(yè)正逐步成為李滄區(qū)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。以嶗山百貨、利客來購物中心、北方國貿(mào)為中心的李滄區(qū)步行街商業(yè)圈，功能性的滯后已逐漸顯露，對周邊居民區(qū)生活、娛樂、休閑的多業(yè)態(tài)需求已不能滿足。隨著寶龍城市廣場、李滄萬達(dá)廣場、

22、偉東樂客城、李滄銀座廣場等多家大型購物中心的入駐，李滄商圈即將進(jìn)入白熱化競爭時代。新的購物中心將完善李滄商業(yè)格局，形成集購物、休閑、娛樂為一體的密集型新型商業(yè)圈。李滄萬達(dá)偉東樂客城利客來維客利客來寶龍廣場李滄銀座廣場 已開業(yè)項目已開業(yè)項目未開業(yè)項目未開業(yè)項目競爭分析城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位開業(yè)日：2004年業(yè)態(tài)：購物中心（含超市）面積：7萬平米定位：中檔目標(biāo)客群：中檔水平的家庭式消費群體客單價:60元日均客流：5000筆年銷售：1.2億停車位：地上120個距離：1公里開業(yè)日：2000年業(yè)態(tài)：超市+招商面積：1萬平米定位：中檔目標(biāo)客群：中檔收入客群客單價:55元日均

23、客流：4000筆年銷售：0.8億停車位：200個距離：1公里維客超市位于李滄區(qū)繁華的商業(yè)中心，位于地下一層，是超市、招商為一體的綜合性商業(yè)體。超市面積9500平米，經(jīng)營商品15800余個。開業(yè)日：2006年業(yè)態(tài)：超市+招商面積：1.5萬平米定位：中檔目標(biāo)客群：中低檔收入客群客單價:80元日均客流：4500筆年銷售：1.5億停車位：地下400個距離：1公里利客來李滄公園店，位于李滄公園地下一層，是集超市、招商一體的綜合性商業(yè)體。是利客來在青島的第二家超市，周邊人口密集、交通便利利客來青島利客來購物中心，位于李滄區(qū)商業(yè)黃金地段-向陽路步行街,購物中心橫跨向陽路、少山路、峰山路、京口路、古鎮(zhèn)路五條商

24、業(yè)黃金街，形成總面積約七萬余平方米的Shopping-mall。李滄萬達(dá)利客來李村公園維客利客來競爭分析城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位項目周邊2公里范圍內(nèi)大型購物中心共4家：已開業(yè)2家（利客來和北方國貿(mào)），在建2家（樂客城和銀座購物中心）項目周邊2公里范圍內(nèi)大型超市3家：利客來購物中心、利客來超市李村公園店、維客超市項目所處位置是李滄區(qū)傳統(tǒng)的核心商業(yè)區(qū)域，在2公里范圍內(nèi)有如此數(shù)量的大型超市和購物中心，競爭很激烈。除在建項目外，已開業(yè)的超市和購物中心開業(yè)時間較早，店面動線設(shè)計理念落后，裝修和設(shè)備設(shè)施已相當(dāng)陳舊，因所處地理位置的優(yōu)勢及顧客多年購物習(xí)慣，仍能保持較好的業(yè)績因此

25、在提高商品豐富度的前提下，營造舒適、便捷的購物環(huán)境及依托萬達(dá)極強(qiáng)的聚客能力，李滄萬達(dá)項目將在激烈的競爭中優(yōu)勢明顯利客來李村公園店：商品：經(jīng)營品項齊全，可銷售商品約1.8萬個。不經(jīng)營HL類商品。快速流通消費品以大品牌、大廠商商品為主導(dǎo)，品牌知名度高且品類齊全；非食品商品資源豐富，品質(zhì)好。商品品牌過多，價格帶重復(fù)，品項雷同（主要體現(xiàn)在非食品上）招商：2000平米，無空鋪。主要以超市配套為主，如：藥房、兒童玩具專賣店、服裝精品店、小吃店 優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，處于李滄區(qū)商業(yè)核心、周邊人口密集、交通便利，經(jīng)營品種齊全劣勢：超市規(guī)劃通道狹窄，設(shè)備陳舊，購物環(huán)境差，配套項目單一、無法滿足顧客餐飲、娛樂等方面

26、的需求競爭對手調(diào)研分析-主要競爭對手優(yōu)劣勢：城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位利客來購物中心：商品：經(jīng)營品項全（家電類商品另設(shè)專賣店進(jìn)行銷售），經(jīng)營商品約1.2萬個。豐富的當(dāng)?shù)毓┴浬藤Y源，商品結(jié)構(gòu)更貼近當(dāng)?shù)叵M者。廠商促銷人員較多，服務(wù)質(zhì)量較高。招商：依托購物中心，其中F2為鞋業(yè)商場、F3為男士禮堂、F4為仕女衣舍、F5為潮流精品館、F6-F9為三星級利客來商務(wù)酒店優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，處于李滄區(qū)商業(yè)黃金地段向陽路步行街，人口密集，交通便利，集百貨、餐飲、娛樂、賓館為一體的綜合性商業(yè)中心劣勢：停車難，欠缺時尚度、購物環(huán)境較差，整體形象偏低競爭對手調(diào)研分析-主要競爭對手優(yōu)劣勢：

27、城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位維客廣場店：商品：經(jīng)營品項全（不經(jīng)營服裝類商品、HL類商品只經(jīng)營小家電），經(jīng)營商品約1.5萬個。部分品類商品（家百，生鮮）的品質(zhì)及豐富度不如利客來，商品價格較利客來便宜，陳列標(biāo)準(zhǔn)較低。價格帶較窄，相同價格帶商品重復(fù)現(xiàn)象非常普遍招商：餐飲優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，處于李滄區(qū)商業(yè)核心、臨近步行街，各業(yè)態(tài)互補(bǔ)較好，周邊交通便利。劣勢：超市開業(yè)時間較早，設(shè)備設(shè)施陳舊，購物環(huán)境差、超配套項目少，無法滿足顧客休閑、娛樂的需求競爭對手調(diào)研分析-主要競爭對手優(yōu)劣勢：城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位301.城市/區(qū)位/商圈/項目分析2.競爭分

28、析3.人口及消費者分析目 錄商圈人口概況城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位 目前李滄區(qū)總?cè)丝?1萬,其中常住人口36萬，流動人口9萬余人。從家庭結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，目前李滄區(qū)仍以三口之家、四口之家居多 青島李滄萬達(dá)項目3公里范圍內(nèi)共有小區(qū)109個，目前總?cè)胱魯?shù)將近10萬戶，按照每戶三人估算現(xiàn)有居住人口總數(shù)為29萬人。小區(qū)平均入住率為89%，平均房價為9000元/，低于青島平均房屋價格：10142元/政府機(jī)關(guān);李滄區(qū)政府文化機(jī)構(gòu)：李滄區(qū)圖書館、李滄區(qū)少年活動中心住宅社區(qū)：天福麗都、百通馨園、綠城、福臨萬家、幸福之城等21個高檔小區(qū)商業(yè)設(shè)施：向陽路步行街、北方國貿(mào)、利客來購物中心

29、旅游景點：2014年世園會舉辦地百果山森林公園教育機(jī)構(gòu)：酒店管理學(xué)院、山東外貿(mào)職業(yè)學(xué)院、青島58中、李滄區(qū)第二試驗小學(xué)、李滄機(jī)關(guān)幼兒園等工業(yè)園區(qū)：海爾集團(tuán)、可口可樂公司、澳柯瑪、康師傅商圈人口概況城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位以項目為中心，3公里范圍內(nèi)小區(qū)分布如下：序號序號小區(qū)名稱小區(qū)名稱小區(qū)戶數(shù)小區(qū)戶數(shù)入住率入住率入住戶數(shù)入住戶數(shù)人口人口房價房價距離項目距距離項目距離離1天府麗都18298.90%180 500110000.32百通星園6095.00%57 157100000.53百通星園66100.00%66 187100000.54百通星園20100.00%20

30、85100000.55百通星園20100.00%20 60100000.56百通星園20100.00%20 59100000.57東李花園340100.00%340 1360 90000.58東李新苑1500100.00%1500 600090000.59東山商城82090.00%738 221470000.510東山小區(qū)30085.00%255 7800.511畜牧小區(qū)2000100.00%2000 500080000.512世紀(jì)花園120100.00%120 550100000.813城東小區(qū)44798.00%440 1788 9000114大嶗路小區(qū)62990.62%570 180012

31、000115東李村1600100.00%1600 84009000116東山五路小區(qū)684100.00%684 2052 8100117維客廣場1236100.00%1236 390011000118棗山家園44450.00%222 888 4000119中嶗路小區(qū)762100.00%762 2286 8300120四零一家屬院472100.00%472 141670001.1序號序號小區(qū)名稱小區(qū)名稱小區(qū)戶數(shù)小區(qū)戶數(shù)入住率入住率入住戶數(shù)入住戶數(shù)人口人口房價房價距離項目距離距離項目距離20四零一家屬院472100.00%472 141670001.121福臨萬家保障小區(qū)8037.50%30 20

32、080001.222河北大嶗路150100.00%150 45098001.223雙城小區(qū)27085.00%230 689 83001.2524畜牧小區(qū)1550100.00%1550 4650 78001.2525百通風(fēng)尚120095.00%1140 3420 90001.3526無名小區(qū)260100.00%260 780 78001.3527綠城百合花園167096.00%1603 4810 83001.4528百通馨苑3區(qū)62495.00%593 1778 103001.529東北莊小區(qū)692100.00%692 212392001.530恒瑞華庭小區(qū)972100.00%972 29201

33、30001.531虎山花苑3296100.00%3296 9888 88001.532虎山路2號83195.00%789 2368 87001.533虎山路小區(qū)43590.00%392 1175 91001.534虎山新苑486100.00%486 1458 87001.535聚福苑小區(qū)17894.94%169 40795001.536綠城百合花園598394.99%5683 1477580001.537綠城幻想之城113770.01%796 191095001.538青云閣小區(qū)926100.00%926 262792001.539世紀(jì)花園53295.00%505 1516 100001.54

34、0天福麗都41798.00%409 1226 118001.5以項目為中心，1公里范圍內(nèi)小區(qū)19個，入住10830戶，約38000人，平均房價:9200元/商圈人口概況城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位以項目為中心，3公里范圍內(nèi)小區(qū)分布如下：序號序號小區(qū)名稱小區(qū)名稱小區(qū)戶數(shù)小區(qū)戶數(shù)入住率入住率入住戶數(shù)入住戶數(shù)人口人口房價房價距離項目距離距離項目距離41萬福山莊126087.30%1100 330061001.542偉東幸福莊99480.00%795 2386 83001.543夏莊路小區(qū)86397.33%840 267282841.544馨苑小區(qū)236998.00%2200

35、 679062001.545裕豐小區(qū)1720100.00%1720 5160 98001.546鄭莊小區(qū)12090.00%108 430100001.547百通馨苑332096.00%3100 1120083001.648百通馨苑2區(qū)910100.00%910 2730 100001.649百通馨苑二期124898.00%1223 3669 98641.650東山小區(qū)165995.00%1586 539280001.651金水翠園66686.00%573 1718 90001.652金水源小區(qū)40095.00%380 1140 70001.653晟業(yè)小區(qū)120095.00%1120 32158

36、2001.654百通馨苑198089.00%1762 4405100001.755百通馨苑1區(qū)180097.00%1746 5238 94001.756百通馨苑4區(qū)62498.00%612 1835 94001.757百通馨苑5區(qū)948100.00%948 2844 103001.758百通馨苑6區(qū)624100.00%624 1872 95001.759百通馨苑7區(qū)41298.00%404 1211 112001.760百通依山小居85286.00%733 2198 91001.7序號序號小區(qū)名稱小區(qū)名稱小區(qū)戶數(shù)小區(qū)戶數(shù)入住率入住率入住戶數(shù)入住戶數(shù)人口人口房價房價距離項目距離距離項目距離61春

37、和景區(qū)182396.00%1750 5250 83001.762阜康花園396060.00%2370 867062001.763金秋桂園135095.00%1290 396561001.764金秋小區(qū)120096.00%1620 482381001.765金水路小區(qū)642100.00%642 1926 82001.766偉東康花園248296.00%2383 7148 72001.767東山二路小區(qū)62492.95%580 172691671.868東山路小區(qū)83495.92%800 276198001.869東山路休所152794.76%1447 377085001.870東山三路小區(qū)124

38、696.31%1200 378092001.971東山四路小區(qū)814100.00%814 235091001.972百通偉東120695.00%1146 3437 8600273福臨萬家一期450100.00%480 1440 274海爾公寓82486.00%709 2126 9600275警苑新居1058100.00%1058 3174 2900276嶗山啤酒職工宿舍樓15020.00%30 120277萬科生態(tài)城458972.06%3307 33078500278偉東埠康花園275393.57%2576 25768100279銀海綜合大廈22080.00%176 670100002以項目為

39、中心，1-2公里范圍內(nèi)小區(qū)60個，入住68000戶，約190000人，平均房價:8746元/商圈人口概況城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位以項目為中心，3公里范圍內(nèi)小區(qū)分布如下：序號序號小區(qū)名稱小區(qū)名稱小區(qū)戶數(shù)小區(qū)戶數(shù)入住率入住率入住戶數(shù)入住戶數(shù)人口人口房價房價距離項目距離距離項目距離80金陵路小區(qū)900100.00%900 2000110002.181東山五路小區(qū)684100.00%684 172781002.282金水路132小區(qū)120100.00%120 360100002.283九水路103號小區(qū)70100.00%70 140120002.284鵬飛花園225100

40、.00%225 67095002.285青云閣小區(qū)336100.00%336 120059002.286福臨萬家二期150020.00%300 900 2.587果園小區(qū)123096.75%1190 332192002.588九水秀園20090.00%180 540100002.589開平花園123099.00%1218 437085002.590開平路小區(qū)128595.00%1221 4620100002.591開平新城562099.00%5564 523090002.592山水雅居30020.00%60 20090002.593四機(jī)小區(qū)132199.00%1308 502990002.59

41、4天泰奧園1269100.00%1269 4000110002.595振華苑139098.00%1362 476090002.596山水嘉園三期62985.00%535 2000100002.697山水嘉園45088.89%400 1200130002.798萬福山莊107695.00%1022 3000100002.799宏泰雅園38419.79%76 230100002.8100宏泰苑74591.28%680 2050120002.8101建東小區(qū)150100.00%150 80080002.8102龍庭景園30620.26%62 200100002.8103尚東區(qū)95639.54%378

42、 1500100002.8104 溪谷美寓（北區(qū)）42070.00%294 1000110002.8105 溪谷美寓（南區(qū)）24070.00%168 600110002.8106和達(dá)和城36070.00%252 820100003107南莊小區(qū)900100.00%900 3600 70003108升平路小區(qū)525100.00%525 167085003109振華苑42793.68%400 120039903序號序號小區(qū)名稱小區(qū)名稱小區(qū)戶數(shù)小區(qū)戶數(shù)入住率入住率距離項目距離距離項目距離1樂客城386未入住12時代城小區(qū)540未入住13東李花園二期370未入住14山水品園四期242未入住15河南莊改

43、造小區(qū)1000未入住26中海國際社區(qū)5000未入住27東李新苑1000未入住28東方公園世家532未入住29魯信南海花園500未入住210福臨萬家三期1500未入住2.511桃源山色651未入住2.8合計11721以項目為中心，3公里范圍內(nèi)在建小區(qū)分布如下：以項目為中心，2-3公里范圍內(nèi)小區(qū)30個，入住21848戶，約58937人，平均房價:9500元/以項目為中心，1-3公里范圍內(nèi)在建小區(qū)11個，可入住11721戶商圈人口概況城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位項目0.5公里范圍內(nèi)無競爭對手，1公里內(nèi)競爭對手3家（維客1家、利客來2家），另外還有在建的銀座和樂客城項目，競爭

44、激烈。目前項目1公里范圍內(nèi)居民1.08萬戶（約3.8萬人），1-2公里6.8萬戶（約19萬人），2公里共計22萬人。受競爭分流、道路通達(dá)及周邊配套設(shè)施影響，開業(yè)期間實際可控人口：5.3萬人1公里可控人口核算：38000*40%=15200人2公里可控人口核算：190000*20%=38000人注：1公里范圍競爭對手3家，均分客流各33%，萬達(dá)項目集客能力較強(qiáng)且停車較方便，預(yù)估可爭取40%的顧客。1-2公里內(nèi)有競爭對手4家，均分客流各20%，路途較遠(yuǎn)和萬達(dá)吸引力相抵，預(yù)估可爭取20%的客流商圈消費者調(diào)研消費者問卷調(diào)查目的：了解項目周邊1公里范圍消費者的基本結(jié)構(gòu)、消費特征與需求消費者問卷調(diào)查時間：

45、2012年4月消費者問卷調(diào)查地點：青島李滄萬達(dá)項目周邊1公里范圍內(nèi)各小區(qū)有效問卷：消費者問卷發(fā)放200份，共收回200份，經(jīng)復(fù)核有效問卷189份。消費者性別女性消費者占57%,成為李滄商圈的主要購物群體。消費者年齡23-40歲的占比最大達(dá)到68%，中青年群體是商店的主力消費群體是。消費者職業(yè)此項調(diào)查中公司職員占比最大，為36%，個體經(jīng)營者占比為17%，政府事業(yè)單位職工占比為13%城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位商圈消費者調(diào)研學(xué)歷為大專以上的占比分別為46%，消費者總體學(xué)歷中等。消費者學(xué)歷三口之家占比達(dá)到52%，家庭結(jié)構(gòu)中三口之家是主力。家庭情況婚姻狀況調(diào)研的消費者中，76

46、%為已婚，24%為未婚。因此已婚家庭是今后商店的主力消費者使用的交通工具外出時選擇公交車的消費者占比達(dá)到60%，其次是使用私家車和步行，達(dá)到32%，公交系統(tǒng)將對消費產(chǎn)生巨大影響。城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位商圈消費者調(diào)研消費者家庭月均開支訪問的顧客中67%為本地長期居住人員，17%的顧客為在此地居住五年以上的外地人員居住年限消費者月均收入消費者月收入在2000-3000元的占比最大，為47%。其次為2000元以下的占比25%，月收入在2000-4000元的達(dá)到88%，李滄商圈消費者總體收入中檔偏低。消費者家庭月均收入在5000元以上占比較大，為36%，其次為2000-

47、3000元，占30%消費者月均家庭支出在2000-3000元的占比最大，為42%，其次為2000元以下占41%，消費者家庭月均支出3000元以下的占了83%，因此商店周邊顧客消費能力為中檔偏低消費者月均家庭收入城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位商圈消費者調(diào)研顧客在超市消費的金額60-80元的比例最高，占26%，其次為40-60元，占20%，李滄商圈顧客的單筆消費金額中檔偏下每次在超市的消費金額周邊顧客經(jīng)常去的超市：利客來、維客和家樂福最近6個月常去的超市去超市購物頻次消費者常去的超市每周購物2-3次的比例最大，占56%。（平均每周購物2.88次）經(jīng)常去這家超市的原因消費者選

48、擇超市的主要因素是品種豐富占15%，其次是離家近占14%，再次是購物環(huán)境好城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位商圈消費者調(diào)研去超市路途花費時間顧客較多選擇在周一至周五的時間來購物，其中周一至周五下午到超市購物的消費者最多，占43%購物時間常去的超市距離顧客經(jīng)常光顧的超市一般選擇在2公里以內(nèi)，其匯1公里以內(nèi)占28%，2公里以內(nèi)占26%，顧客還是以離家近做為優(yōu)先考慮因素。常去的超市顧客一般選擇公交車，占41%，其次23%的顧客選擇步行每次去超市花費時間15分鐘內(nèi)的占26%，其次為在10分鐘之內(nèi)，占25%，李滄區(qū)顧客選擇超市主要是離家近常去超市使用的交通工具城市 區(qū)位 商圈 項目

49、競爭 人口 消費者 測算 定位商圈消費者調(diào)研顧客希望超市提供餐飲項目，中西快餐占16%，其次是銀行網(wǎng)點占11%，再次是精品女裝店占10%。希望提供的商業(yè)配套服務(wù)去超市花費的交通費60%的顧客控制在2元以內(nèi)，其次17%的顧客控制在4元以內(nèi)，青島公交車收費為1元/人去超市花費的交通費對華潤萬家開新店的態(tài)度消費者對華潤萬家在附近開店沒有表現(xiàn)太多的期待，47%的顧客覺得一般，因此品牌宣傳方面還需加強(qiáng)品牌推廣消費者對“華潤萬家”品牌還不是很熟悉，只有35%的顧客知道城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位商圈消費者調(diào)研消費群體基本特征：項目周邊消費群體學(xué)歷中等，其中大專以上占46%；年齡主

50、要集中在23-40歲的中青年階段，3口之家的家庭結(jié)構(gòu)。職業(yè)多為企業(yè)職員、私營業(yè)主，家庭收入兩級分化，集中在5000元以上和2000-3000元，值得關(guān)注的是小區(qū)內(nèi)收入兩級分化嚴(yán)重，低收入者多是回遷戶，高收入者多為在市南等區(qū)域工作的新遷入市民。消費趨勢及演變：未來李滄商業(yè)中心更加集中，去老商圈消費的習(xí)慣將繼續(xù)保持；隨著片區(qū)內(nèi)商業(yè)功能的不斷完善，大量中等收入的家庭將會成為商業(yè)綜合體消費的主力軍，城陽區(qū)、嶗山區(qū)及即墨的消費人群將通過便利的交通逐漸成為商業(yè)綜合體消費的外延消費群體。主力目標(biāo)客群總體特征：目前收入適中，支出不高，需要引導(dǎo)性消費；消費習(xí)慣固定，家庭消費為主，部分收入較高客群外流。未來商業(yè)體

51、中商住區(qū)客群數(shù)量及質(zhì)量潛力巨大。消費現(xiàn)狀及消費形態(tài)：消費觀念需進(jìn)一步引導(dǎo)，品牌意識不強(qiáng)。以家庭日常消費為主，消費地點集中在傳統(tǒng)商圈，消費頻率穩(wěn)定有規(guī)律，出行多以公共交通為主，其次是步行和私家車；需要關(guān)注的是在與調(diào)研顧客交流中，隨著海爾路立交橋的竣工通往市南區(qū)中高檔購物商圈的顧客逐漸增多，此部分外流客人將是我們將來的重要目標(biāo)客戶群。城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 定位431.城市/區(qū)位/商圈/項目分析2.競爭分析3.人口及消費者分析目 錄項目定位建議商業(yè)體定位：中央居住區(qū)商業(yè)核心。李滄區(qū)內(nèi)唯一大型購物中心，消費者首選目的地；購物、休閑、娛樂、餐飲一站式消費購物中心；區(qū)內(nèi)最大、品

52、牌最全、口味最豐富的室內(nèi)餐飲街項目定位建議超市賣場定位：標(biāo)準(zhǔn)型大賣場，規(guī)劃面積5900 經(jīng)營定位及建議：以生鮮、食品為主，非食類商品能夠滿足顧客一站式購物的需求。依據(jù)核心商圈顧客特點，以20-40歲中青年白領(lǐng)為重點目標(biāo)顧客，打造舒適便捷的購物環(huán)境，以洗衣藥房、家居家飾、休閑零食、兒童娛樂、銀行網(wǎng)點、電信/移動營業(yè)廳作為超市配套，滿足核心商圈及商住區(qū)主力顧客的服務(wù)需求商品建議：22000-23000個SKU，保證品類齊全，以中檔商品為主，低檔為輔，確保商品的低價與齊全，重視品質(zhì)保證招商定位：根據(jù)LOCATION分析及招商區(qū)規(guī)劃位置，建議將招商區(qū)定位為生活配套服務(wù)，為顧客提供延伸服務(wù)，如洗衣藥房、

53、ATM、自助繳費等服務(wù)，提高顧客滿意度規(guī)劃面積分配：（平方米）計租面積：13518 使用面積：9388 排除面積：4130（疏散樓梯間、設(shè)備用房、管道井）超市面積：8618 招商面積：770賣場銷售區(qū)：賣場銷售區(qū)：5900公共區(qū)：公共區(qū)：270銷售區(qū)：銷售區(qū)：500出入口及服務(wù)區(qū)：出入口及服務(wù)區(qū)：211收銀區(qū)：收銀區(qū)：240辦公區(qū)：辦公區(qū)：497加工間：加工間：515收滯貨區(qū)：收滯貨區(qū)：1255項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）動線規(guī)劃實施人車分流、人貨分流、顧客與員工分流，確保顧客、員工、貨物出入安動線規(guī)劃實施人車分流、人貨分流、顧客與員工分流，確保顧客、員工、貨物出入安全、便捷。全、

54、便捷。商業(yè)主出入口（客商業(yè)主出入口（客流）：流）：設(shè)在主干道黑龍江路及南嶗路交叉路口（南廣場），進(jìn)入共享廳后步行52米進(jìn)入華潤入口。員工通道（員工流）：員工通道（員工流）：為獨立通道，設(shè)在商業(yè)主干道黑龍江路，穿行消防通道進(jìn)入辦公區(qū)。物流車道（物流）：物流車道（物流）：設(shè)在商業(yè)背面，對客流沒有影響.。黑龍江路黑龍江路動線設(shè)計思路：客流、物流、員工流客流主客流主入口入口客流次客流次入口入口員工流員工流入口入口貨物流貨物流次入口次入口貨物流貨物流次入口次入口客流次客流次入口入口南南嶗嶗路路項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）超市動線方案（一層）主入口次入口電梯位置電梯位置連接本層停連接本層停車場

55、車場次入口連接負(fù)二層停連接負(fù)二層停車場車場連接連接F1項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）超市動線方案主入口FRESHFOODFOODFOODSLSLHBAAPPHL銀臺銀臺區(qū)區(qū)辦公區(qū)辦公區(qū)招商區(qū)招商區(qū)滯貨區(qū)滯貨區(qū)招商區(qū)招商區(qū)項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）112064037034013802000 。設(shè)計方案說明：石家莊設(shè)計方案說明：石家莊/天津天津/呼市萬達(dá)銷售占比呼市萬達(dá)銷售占比數(shù)據(jù)分析：生鮮部：萬達(dá)店銷售占比華北區(qū)平均占比食品部：萬達(dá)店銷售占比華北區(qū)平均占比HBA部：萬達(dá)店銷售占比華北區(qū)平均占比SL部：萬達(dá)店銷售占比華北區(qū)平均占比HL部：萬達(dá)店銷售占比華北區(qū)平均占比APP部

56、：萬達(dá)店銷售占比=華北區(qū)平均占比結(jié)論：結(jié)論：與萬達(dá)合作的商店生鮮、食品銷售占比較突出，HBA、SL、HL銷售占比略低于華北區(qū)平均銷售占比。21.02%44.30%13.20%8.62%6.78%5.88%17.99%47.11%11.81%10.26%7.16%5.45%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%生鮮部食品部HBASLHLAPP3122店3110店3111店項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）。設(shè)計方案說明：青島九水路店銷售占比設(shè)計方案說明：青島九水路店銷售占比36.97%29.70%9.80%7.57%5.07%3.61%0.00%

57、5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%食品部 生鮮部 HBA SL APP HL 數(shù)據(jù)分析：生鮮部：萬達(dá)店銷售占比華北區(qū)平均占比食品部：九水路店銷售占比華北區(qū)平均占比HBA部：九水路店銷售占比華北區(qū)平均占比SL部：九水路店銷售占比華北區(qū)平均占比HL部：九水路店銷售占比華北區(qū)平均占比APP部：九水路店銷售占比=華北區(qū)平均占比結(jié)論：青島九水路店和萬達(dá)店同處一商圈，生鮮銷售占比尤為突出，而其他商品處銷售占比均低于華北區(qū)平均銷售占比。項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）。設(shè)計方案說明：維客、利客來各商品處經(jīng)營面積占比設(shè)計方案說明：維客、利客來

58、各商品處經(jīng)營面積占比25.36%21.74%18.12%28.99%0%5.80%13.70%27.60%14.40%22.50%10.10%11.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%生鮮食品HBASLHLAPP利客來面積占比維客面積占比華潤萬家數(shù)據(jù)分析：維客和利客來的生鮮面積占比均占20%以上。少量經(jīng)營HL和APP，均低于九水路店面積占比。維客食品占比突出。HBA和SL的面積占比與九水路差異較小。項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）。設(shè)計方案說明：維客、利客來照片設(shè)計方案說明：維客、利客來照片項目方案建議（樓層規(guī)劃

59、/動線/面積配比）。設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：數(shù)據(jù)分析：結(jié)論：結(jié)論：在規(guī)劃設(shè)計上以生鮮為龍頭、食品為驅(qū)動，HBA、SL滿足基本需求，精選HL、APP的部分優(yōu)勢品類進(jìn)行組合（此店和國美電器相鄰，萬千百貨的服裝規(guī)模較大），以優(yōu)質(zhì)、時尚、新鮮、健康的商品,低價的價格形象及舒適便捷的購物環(huán)境吸引商圈的中、高、低消費人群。銷售占比店名稱生鮮食品HBASLHLAPP石家莊萬達(dá)21.02%41.30%13.20%8.62%6.78%5.88%青島九水路36.97%29.70%9.80%7.57%5.07%3.61%面積占比店名稱生鮮食品HBASLHLAPP石家莊萬達(dá)13.70%30.94%11.50%23

60、.31%9.95%10.60%青島九水路13.72%27.57%14.45%22.51%10.15%11.59%青島萬達(dá)18.98%33.90%10.85%23.39%5.76%6.27%6000平店標(biāo)準(zhǔn)面積占比16.00%30.00%10.00%26.00%9.00%9.00%項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）超市動線方案（面積配比表）項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）石家莊萬達(dá)店食品處各部門占比石家莊萬達(dá)店食品處各部門占比 設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：食品食品8.4%2.6%3.3%10.7%14.4%16.1%2.1%0.1%4.1%6.5%3.4%4.5%4.5%10.9%

61、7.7%0.6%冷藏日配品速凍食品香煙酒飲料奶制品糧油米面南北干貨寵物食品調(diào)味品方便食品健康食品奶粉餅干糕點休閑小食糖巧克力特色食品食品處各部類銷售占比食品處各部類銷售占比項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）九水路店食品處各部門占比九水路店食品處各部門占比 設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：食品食品11.85%1.66%0.09%6.21%10.91%26.24%3.11%0.11%8.48%6.00%2.42%2.51%5.42%9.60%4.86%0.53%0.00%10.00%20.00%30.00%冷藏速凍香煙 酒 飲料糧油南北寵物調(diào)味品 方便健康奶粉 餅干休閑糖巧特色食品部各食品部各部

62、門銷售占部門銷售占比比部門部門平均銷售平均銷售占比占比九水路店九水路店銷售占比銷售占比差異差異冷藏日配品 7.66%11.85%4.19%速凍食品 3.66%1.66%-2%香煙 1.00%0.09%-0.91%酒 16.23%6.21%-10.02%飲料奶制品 11.37%10.91%0.46%糧油米面 17.10%26.24%9.14%南北干貨 2.80%3.11%0.31%寵物食品 0.22%0.11%-0.11%調(diào)味品 7.15%8.48%1.33%方便食品 4.10%6.00%1.9%健康食品 3.67%2.42%-1.25%奶粉 4.94%2.51%-2.43%餅干糕點 5.27%

63、5.42%0.15%休閑小食 7.81%9.60%1.79%糖巧克力 6.51%4.86%-1.65%特色食品 0.53%0.53%0%項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）該項目顧客年齡主要集中在23-40歲的中青年階段，家庭收入不高。呈現(xiàn)出休閑購物，追求新奇、時尚、價位適中的購物特點。鑒于呼市萬達(dá)、天津萬達(dá)、石家莊萬達(dá)的銷售情況，建議該項目突出休閑小食、方便食品、煙這三個品類。結(jié)合同商圈的九水路店的銷售情況，適當(dāng)加大冷藏日配和糧油米面的陳列資源。設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：食品食品項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）資源分配：資源分配：冷凍日配品：立式風(fēng)幕柜43米速凍食品：島柜45米

64、糧油米面：21個bay方便食品：31個bay休閑小食：47個bay煙：9米 石家莊萬達(dá)店生鮮處各部門占比石家莊萬達(dá)店生鮮處各部門占比 設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：生鮮生鮮26.0%7.0%12.4%14.0%28.6%12.1%肉類水產(chǎn)水果蔬菜烹調(diào)食品 現(xiàn)制面包生鮮處各部類銷售占比生鮮處各部類銷售占比項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）九水路店生鮮處各部門占比九水路店生鮮處各部門占比 設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：生鮮生鮮29.42%6.04%19.31%15.30%21.96%7.97%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%肉類 水產(chǎn) 水果 蔬菜 烹調(diào)食品 現(xiàn)制面包 生

65、鮮部各生鮮部各部門銷售占部門銷售占比比110773809178061936322059114900500010000150002000025000肉類水產(chǎn)水果蔬菜烹調(diào)食品現(xiàn)制面包交易筆數(shù)交易筆數(shù)項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）該項目地處地區(qū)級商業(yè)中心，依托萬達(dá)較強(qiáng)的集客能力，顧客年齡主要集中在23-40歲的中青年階段，家庭收入不高。呈現(xiàn)出休閑購物，追求新奇、時尚、價位適中的購物特點。而且萬達(dá)自身員工也有很大的午餐需求。鑒于呼市萬達(dá)、天津萬達(dá)、石家莊萬達(dá)的銷售特點，并結(jié)合同商圈的九水路店的銷售特點，建議該項目突出水果、烹調(diào)食品、現(xiàn)制面包這三個品類。該項目的熟食自制區(qū)里，我們特別規(guī)劃了煎餅

66、、麻辣燙、酸辣粉、鐵板類、雞蛋灌餅等休閑小食。設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：生鮮生鮮項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）資源分配：資源分配：水果：100sqm烹調(diào)食品：117sqm現(xiàn)制面包：60sqm 石家莊萬達(dá)店石家莊萬達(dá)店HBA處各部門占比處各部門占比 設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：HBA19.0%5.8%7.2%13.1%6.3%28.5%18.4%1.9%洗護(hù)美發(fā)沐浴用品嬰兒用品美容護(hù)膚口腔護(hù)理紙制品家庭清潔化妝品HBA各部類銷售占比各部類銷售占比項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）部門部門平均銷售占平均銷售占比比萬達(dá)店平均銷萬達(dá)店平均銷售占比售占比差異差異洗護(hù)美發(fā) 20.00%1

67、7.53%-2.47%沐浴用品 6.46%5.44%-1.02%嬰兒用品 5.78%7.92%2.14%美容護(hù)膚 14.04%15.31%1.27%口腔護(hù)理 9.30%9.96%0.66%紙制品 21.02%25.02%4.00%家庭清潔 17.68%14.96%-2.72%化妝品 5.72%3.86%-1.86%九水路店九水路店HBA處各部門占比處各部門占比 設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：HBA14.83%3.80%7.97%11.68%9.48%32.18%15.56%4.51%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%洗護(hù)美發(fā) 沐浴用品 嬰兒用品 美容護(hù)膚 口腔護(hù)理 紙制品

68、 家庭清潔 化妝品 HBA HBA HBA HBA HBA HBA HBA HBA HBA部各部各部門銷售占部門銷售占比比1982101697314753294849436503050200040006000800010000洗護(hù)美發(fā)沐浴用品嬰兒用品美容護(hù)膚口腔護(hù)理紙制品家庭清潔化妝品交易筆數(shù)交易筆數(shù)項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）部門部門平均銷售平均銷售占比占比萬達(dá)店平均萬達(dá)店平均銷售占比銷售占比差異差異洗護(hù)美發(fā) 20.00%14.83%-5.17%沐浴用品 6.46%3.80%-2.66%嬰兒用品 5.78%7.97%2.19%美容護(hù)膚 14.04%11.68%-2.36%口腔護(hù)理

69、 9.30%9.48%0.18%紙制品 21.02%32.18%11.16%家庭清潔 17.68%15.56%-2.12%化妝品 5.72%4.51%-1.21%設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：HBA 萬千百貨經(jīng)營的化妝品多是國內(nèi)一線品牌，大眾熟知。以天津萬達(dá)為例：H2O、佰草集、歐萊雅、歐泊萊等。所以我們的店并未將化妝品作為主打品類。隨著嬰幼用品市場的銷售日趨火熱，可以甄選媽媽們推崇的一些嬰幼用品作為我們的新興銷售重點。鑒于呼市萬達(dá)、天津萬達(dá)、石家莊萬達(dá)的銷售情況，并結(jié)合同商圈的九水路店的銷售情況，建議該項目突出紙制品、嬰兒用品這兩個品類。項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）資源分配：資源分

70、配：嬰兒用品：34個bay紙制品：31個bay 石家莊萬達(dá)店石家莊萬達(dá)店SL處各部門占比處各部門占比 設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：SL項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）九水路店九水路店SL處各部門占比處各部門占比 設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：SL17.88%13.09%6.58%1.12%1.30%5.94%2.82%8.00%10.56%5.62%9.39%2.56%8.99%6.14%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%家居廚家居塑家居清派對汽車用品 五金工具 家具 家用紡織 精品家紡 玩具 體育用品 箱包 文具辦圖書音像 SL部各部門占比部各部門占比146318

71、1411034333198611484922775233099012839280500100015002000家居廚房家居塑料家居清潔派對汽車用品五金工具家具家用紡織精品家紡?fù)婢唧w育用品箱包文具辦公圖書音像交易筆數(shù)交易筆數(shù)項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：SL 根據(jù)該店顧客年齡主要集中在23-40歲的中青年階段，家庭收入不高，呈現(xiàn)出休閑購物的特點，SL的設(shè)計初衷是超市百貨化，品牌精品形象和自營部分相結(jié)合，營造閃亮的品類中心，商品突出時尚性。鑒于呼市萬達(dá)、天津萬達(dá)、石家莊萬達(dá)的銷售特點，并結(jié)合同商圈的九水路店的銷售特點，建議該項目突出精品家紡、圖書、玩具這三個品

72、類。項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）資源分配：資源分配：精品家紡：70sqm圖書：18個bay玩具：40個bay 石家莊萬達(dá)店石家莊萬達(dá)店HL處各部門占比處各部門占比 設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：HL15.1%6.2%27.6%8.9%8.2%3.1%27.2%3.7%視聽產(chǎn)品數(shù)碼產(chǎn)品通訊設(shè)備電腦與辦公冰洗空調(diào)小家電廚衛(wèi)電器HL各部類銷售占比各部類銷售占比項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）九水路店九水路店HL處各部門占比處各部門占比 設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：HL11.72%1.92%29.68%5.08%14.09%37.02%0.49%0.00%10.00%20.00%30

73、.00%40.00%視聽產(chǎn)品 數(shù)碼產(chǎn)品 通訊設(shè)備 電腦與辦公 冰洗 小家電 廚衛(wèi)電器 HL部各部門占比部各部門占比956048203173050100150200250300350視聽產(chǎn)品數(shù)碼產(chǎn)品通訊設(shè)備電腦與辦公冰洗小家電廚衛(wèi)電器交易筆數(shù)交易筆數(shù)項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：HL 該店超市和國美電器位于同一建筑的同一樓層，兩家賣場相鄰，入口相距50米。我店的HL部分將和國美直面競爭。在HL面積規(guī)模遜色于國美的前提下（超市經(jīng)營面積只有5900SQM），我們需要甄選優(yōu)勢品類，最大程度實現(xiàn)利潤產(chǎn)出。鑒于呼市萬達(dá)、天津萬達(dá)、石家莊萬達(dá)的銷售情況，并結(jié)合同商圈的九

74、水路店的銷售情況，建議該項目突出通訊設(shè)備、電腦與辦公、小家電這三個品類。項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）資源分配：資源分配：通訊設(shè)備：16組精品柜電腦與辦公：6組柜臺小家電：98sqm品牌精品區(qū) 石家莊萬達(dá)店石家莊萬達(dá)店APP處各部門占比處各部門占比 設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：APP0.2%15.7%10.5%23.4%6.8%2.7%1.2%19.3%20.1%IF男裝女裝鞋配飾童裝(男童)童裝(女童)男內(nèi)衣襪女內(nèi)衣襪APP各部類銷售占比各部類銷售占比項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）九水路店九水路店APP處各部門占比處各部門占比 設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：APP27.46

75、%12.82%28.20%0.84%1.93%0.99%11.33%16.43%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%男裝 女裝 鞋 配飾 童裝(男童)童裝(女童)男內(nèi)衣襪 女內(nèi)衣襪 APP各部門占比各部門占比565397143150885195314780500100015002000男裝女裝鞋配飾童裝(男童)童裝(女童)男內(nèi)衣襪女內(nèi)衣襪交易筆數(shù)交易筆數(shù)項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）設(shè)計方案說明：設(shè)計方案說明：APP 萬千百貨的服裝品牌眾多，且大多是國內(nèi)知名品牌，顧客認(rèn)知度較高。相比之下我店經(jīng)營的自營服裝并不占優(yōu)勢，所以該店不設(shè)自營服裝區(qū)。

76、我們需要甄選優(yōu)勢品類，最大程度實現(xiàn)利潤產(chǎn)出。鑒于呼市萬達(dá)、天津萬達(dá)、石家莊萬達(dá)的銷售情況，并參考同商圈的九水路店的銷售情況，建議該項目突出男內(nèi)衣襪、鞋這兩個品類。項目方案建議（樓層規(guī)劃/動線/面積配比）資源分配：資源分配：男內(nèi)衣襪：23個bay鞋：19個bay741.城市/區(qū)位/商圈/項目分析2.競爭分析3.人口及消費者分析目 錄銷售預(yù)估商圈潛力法：商圈特征：商圈內(nèi)競爭壓力較大，同體量的競爭對手有3家，且直線距離在1.0公里以內(nèi)。消費者特征:人均消費性支出17531元/年(按2010統(tǒng)計年鑒)；商圈滲透率：預(yù)估一級商圈滲透率取值約40%，二級商圈滲透率取值約為20%客單價：核心商圈65元（調(diào)研

77、數(shù)據(jù)），二級商圈52元（以20%的衰減預(yù)估）銷售預(yù)估：日均銷售約35萬元，年銷售1.28億元 一級商圈：10830 戶*40%*2.88次*客單65(元)/7天11.5萬元 二級商圈：68000戶*20%*2.3次*客單52(元)/7天23.3萬元經(jīng)驗判斷法：市場研究部預(yù)估首年銷售1.14億元備注：競爭對手年均銷售：1公里商圈內(nèi)-利客來購物中心（1.2億元）、利客來廣場店（1.5億元）、維客超市（0.8億元）城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 銷售/投資回收測算比較結(jié)論：1、根據(jù)投資模型及單平米租金標(biāo)準(zhǔn)，李滄萬達(dá)項目首年保本點37萬元2、根據(jù)投資模型為保證投資回收期控制在7年內(nèi)，

78、綜合毛利率需達(dá)到17%，招商區(qū)單平米租金6元，日均銷售37萬元3、招商租金收入與發(fā)展部預(yù)期差異較大，主要是出租面積及單平米租金方面存在差異城市 區(qū)位 商圈 項目 競爭 人口 消費者 測算 單位：萬元單位：萬元 發(fā)展部測算發(fā)展部測算 商品部商品部/招商部測算招商部測算 預(yù)開業(yè)部測算預(yù)開業(yè)部測算 年銷售額年銷售額（含稅）（含稅）114001040313800毛利率毛利率 14.81%17%17%毛利額毛利額 169715332018租金收入租金收入32192.5110總投資測算總投資測算 2062.820412041銷售費用銷售費用305923392438EBIT-1041-773-288回報率（凈利潤率）回報率（凈利潤率）-31%-36.5%-14%