1、Code of this report|12020佳兆業20年天地天地創想未來佳兆業悅江府營銷策略投標方案2020年年3月月Code of this report|3去化目標：去化目標：2020年下半年完成年下半年完成10億銷售額億銷售額看目標這意味著什么？這意味著什么？南沙高端盤的龍頭地位，追價保量南沙高端盤的龍頭地位，追價保量2019年全年南沙區成交前年全年南沙區成交前102019年全年南沙區單價成交前年全年南沙區單價成交前10項目名項目名所在板塊所在板塊成交金額成交金額（億元）（億元）成交面積成交面積 成交均價（元成交均價（元（萬）（萬）/）南沙濱海花園陽光城麗景灣萬科海上明月中交藍色海

2、灣方圓合景南沙水戀星河山海灣南沙保利城南沙灣御苑時代香海彼岸碧桂園璽悅金洲板塊金洲板塊黃閣板塊南沙灣板塊黃閣板塊南沙灣板塊黃閣板塊明珠灣板塊明珠灣板塊金洲板塊91.626.924.322.018.415.911.39.28.98.144.815.011.37.18.64.95.84.83.33.820442178922156430645214183216419288194072696921315序號序號項目名項目名所在板塊所在板塊成交均價成交均價（元（元/）成交金額成交金額（億元）（億元）成交面積成交面積（萬）（萬）12345678910保利半島頤德灣尚星河山海灣靈山島金茂灣柳岸曉風中交藍色海

3、灣疊翠峰金科博翠明珠萬科白鷺郡星河丹堤金洲板塊明珠灣板塊南沙灣板塊明珠灣板塊明珠灣板塊南沙灣板塊金洲板塊明珠灣板塊黃閣板塊黃山魯板塊383073331532193317883076130593302502889228534262416.690.7516.70.514.622.11.142.675.168.911.720.225.190.161.97.240.370.921.803.4慶盛500-1,000套板塊蕉門4 7 板塊6板塊靈山島板塊 18 19 241322 南沙灣1426 板塊28美的靈山島項目鴻成珠江玥Code of this report|6板塊黃閣板塊金洲蕉門板塊慶盛板塊進港

4、大道板塊南沙灣板塊明珠灣板塊12345678910111213141516171819202122232425項目名稱南沙保利城方圓水戀萬科海上明月金科集美嶺秀陽光城麗景灣越秀濱海新城保利半島越秀天珹星河東灣村地塊美的云筑中海熙園越秀東坡中交藍色海灣星河山海灣星河丹堤南沙灣御苑時代香海彼岸中國鐵建海岸熙語南沙頤德公館越秀十三期南沙金茂悅柳岸曉風金科博翠明珠華潤靈山島尖地塊佳兆業靈山島項目主力產品83-113兩到三房95-140三到四房75-88平平層84-87復式82-100三至四房85-13072-119二至四房及復式138-153疊墅、97-127復式76125二至四房95-170三至四房

5、93-115平層約130-140疊墅，85-130平層80-140平層/復式144237m三至四房84-13679-21095-14095-130三至四房90-180三至五房140-180四房75-18068-252二至五房95-140三至四房83-140三至四房95-140平層及復式占地4.76萬，建面9.5萬可售貨量（套數）200015020170020007207705003000599800510100080045025055428552902733415670588681約850（按套均100）萬頃沙板262728293031金茂新地塊 占地2.5萬，建面8.7萬占地3.8萬，容積率

6、2，建面7.9萬綠城靈山島新地 占地4萬，容積率2，建面8.3塊 萬珠江源昌花園 104-121三房至四房88-100平兩房至三房，兩梯五戶中國鐵建海悅 占地5.5萬，用地5.1萬，建約800（按套均100）約790（按套均100）約830（按套均100）36636013002019年 2020年 2021年三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度越秀1110303132南沙區各板塊主流售價及活躍項目分布南沙區各板塊主流售價及活躍項目分布項目余貨：項目余貨：500套以內1,000套以上板塊黃閣2153 金州 81219 1623 1520 21 25271

7、729萬頃沙板塊 七大板塊共32個在售/潛在競品，預計2019-2021年累計可供應貨量超3萬套，平均每年新推貨量約1.4-1.55萬套，為歷年最高水平。目標難點目標難點南沙市場紅海競爭南沙市場紅海競爭：靈山島尖優質項目同期競爭，：靈山島尖優質項目同期競爭，超超3萬套貨歷史新高萬套貨歷史新高 華潤瑞府（吹風價3.5-4.5萬/）央企品牌，號召力強，南向江景，低密度高素質產品，直接競品，預計三季度入市；綠城曉風印月（預計售價3.6萬起）豪宅血統品牌，與本案僅一路之隔，一線望江，直接競品，預計三季度入市 綠城柳岸曉風（3.3萬/）豪宅血統品牌，2.0低密，小高層產品，島內唯一中央園林第二梯隊第二梯

8、隊越秀、金茂越秀、金茂（金科、金茂一期三季度進入尾盤狀態）（金科、金茂一期三季度進入尾盤狀態）越秀（3.2萬萬/）越秀品牌，知名度高、綜合體地鐵口大盤；金茂二期（3.5萬萬/）金茂豪宅品牌，部分可望江景，密度較高，總價低門檻，預計下半年入市第三梯隊第三梯隊中鐵、東灣村中鐵、東灣村 中鐵(2.4萬萬/)明珠灣邊緣板塊，全能型綜合體大盤，周邊配套更完善，性價比優勢。星河東灣村(2.8萬萬/)蕉門板塊，全能型綜合體大盤，醫療及教育配套完善，性價比更高。Code of this report|7地鐵地鐵15號線號線暫未納入2023年規劃橫瀝地鐵地鐵18號號靈山目標難點目標難點項目遭內外夾擊項目遭內外夾

9、擊，稍有不慎可能高不成低不就，稍有不慎可能高不成低不就，增加溢價難度增加溢價難度 對內競爭：綠城、華潤產品素質相似，項目定位幾乎重疊，售價預計3.5萬起，金茂二期及越秀項目因島內性價比高，分流部分客戶；對外競爭：部分客戶容易分流到島外中鐵、星河東灣村性價比更高的全能型大盤項目，配套更完善第一梯隊第一梯隊綠城曉風印月、綠城柳岸曉風、華潤綠城曉風印月、綠城柳岸曉風、華潤Code of this report|8競爭破局競爭破局2020年南沙機會與競爭花都,1%Code of this report|9市場機會市場機會1隨著隨著大灣區政策落地、港澳優惠利好，大灣區政策落地、港澳優惠利好，客戶來源更加

10、多元化客戶來源更加多元化 2012-2019年南沙成交客戶來源多樣化，粵港澳等大灣區客戶均占有一定基數；惠港惠澳16條政策放開，釋放至少20萬港澳人士置業需求。天河,17%番禺,16%海珠,9%荔灣,2%白云,7%越秀,10%香港/澳門,2%珠三角,11%蘿崗,1%黃埔,2%省外,2%南沙,20%2012年南沙成交客戶來源區域年南沙成交客戶來源區域南沙16%番禺23%天河19%越秀11%海珠13%白云5%深圳2%香港2%其他9%2014-2016年南沙成交客戶來源區域年南沙成交客戶來源區域天河22%番禺17%海珠13%越秀9%黃埔2%白云5%廣州其他區7%珠三角3%港澳2%南沙20%16項惠港

11、惠澳措施主要內容項惠港惠澳措施主要內容產業：產業：生物醫藥、法律金融、建筑等高端行業工作更便利生物醫藥、法律金融、建筑等高端行業工作更便利進一步扶持生物醫藥、法律、金融、建筑等行業在大灣區中的資格互認、材料及資金的流通；在大灣區內多個園區、項目設試點，大灣區內部科技、創新等產業發展進一步加快；人才：人才：房、教育、醫療更便利房、教育、醫療更便利率先放開港澳居民在大灣區內地城市的購房門檻，加快大灣區內部人才互通；保證港澳居民在大灣區內的教育、醫療、養老、消費等基礎生活措施；深圳、廣州已有多個重點合作園區及項目，產業配套落地速度快，人才落戶優惠力度強，對港澳人才吸引力進一步提高。天河天河,25%越

12、秀越秀,10%海珠海珠,9%番禺番禺,19%廣州其他廣州其他區區,4%黃埔黃埔,2%白云白云,3%珠三角珠三角,港澳港澳,5%2%南沙南沙,21%2017-2018南沙成交客戶區域來源南沙成交客戶區域來源 2019年南沙成交客戶區域來源年南沙成交客戶區域來源佛山進價14886元/中山均價14187元/香港珠海Code of this report|10市場機會市場機會2大灣區新格局，大灣區新格局，50分鐘港澳生活圈，分鐘港澳生活圈，一線城市中最大房價洼地一線城市中最大房價洼地 大灣區樓市第一梯隊均價8-15萬元/、第二梯隊2.3-5萬元/、第三梯隊1.3-1.8萬元/、第四梯隊0.8-1.1萬

13、萬/，南沙作為粵港澳大灣區幾何中心，在第二梯隊城市里均價最低、升值潛力極大；廣深港高鐵慶盛站40分鐘抵達香港西九龍，開通的4號線接駁南沙客運港，在客運港坐船1.5小時到中環；京珠高速約1.5小時抵達珠海、廣深沿江高速40分鐘可達深圳機場，虎門二橋直通東莞、深圳、深中通道直達深圳。肇慶均價8158元/廣州均價30140元/江門 均價85075元/圖表及數據來源：中原華南地區數據庫圖表及數據來源：中原華南地區數據庫粵港澳大灣區各城市最新房價分布圖粵港澳大灣區各城市最新房價分布圖南沙南沙 惠州均價均價20040元元/均價11318元/東莞均價18517元/深圳均價48590元/澳門均價9084元/均

14、價148519元/23611元/南沙大灣區交通網絡分布圖南沙大灣區交通網絡分布圖第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊47項目項目物業類型物業類型41.2南沙珠江灣145規規劃劃定定位位交交通通規規劃劃教教育育配配套套醫醫療療配配套套商商業業配配套套南沙的核心商務區，以粵港澳高端服務業合作為主，包括商貿辦公區、商務辦公區、期貨交易中心、研發總部區、混合社區、水鄉社區橫瀝島尖片區橫瀝島尖片區擁有2條地鐵線，分別為地鐵18號線（在建，預計2020年通車）、地鐵15號線（暫未納入2023年規劃）廣大附中(南沙)實驗學校（12年一貫制）位于靈山島靈山島尖片區尖片區，按照此前規劃，該學校目前已啟動招標橫瀝島尖

15、片區橫瀝島尖片區將引進2所以上三甲醫院，中山大學附屬第一醫院南沙分院，已于2018年6月正式動工；中山大學附屬（南沙）口腔醫院靈山島尖片區靈山島尖片區地下3.98萬商業街，現在已完成框架建設，預計2020年底入市序序號號12345678明珠灣區住宅項目一覽表明珠灣區住宅項目一覽表體量體量萬萬涵蓋商業物業、頤德灣尚 20 住宅、商鋪、寫字樓柳岸曉風 8.8 洋房金科博翠明珠 8 洋房金茂灣 8.7 洋房越秀明珠天悅 洋房、復式、疊江灣 院，產品豐富涵蓋商業、住宅、南沙金茂灣 56.8 商鋪、寫字樓，分三期開發含海景住宅、商業寫字樓、商業體、風情飲食城、度假酒店等城投首筑花園 10.8 洋房Cod

16、e of this report|11教育配套醫療配套商業配套住宅項目明珠灣行政規劃圖明珠灣行政規劃圖地鐵地鐵15號線號線暫未納入2023年規劃1金茂灣金茂灣Jlife6廣大附中廣大附中(南沙南沙)實驗學校實驗學校5 靈山島地下商業街靈山島地下商業街2 靈山3地鐵地鐵18號號中山醫附一南沙院區中山醫附一南沙院區橫瀝中山大學附屬（南沙）口腔醫院中山大學附屬（南沙）口腔醫院8市場機會市場機會3大灣區最熱板塊，規劃利好、廣州最優質教育醫療配套大灣區最熱板塊，規劃利好、廣州最優質教育醫療配套Code of this report|13戶型面積段戶型面積段（）（）面積面積140-188140四房兩衛97

17、-160108-140四房兩衛100-163120四房兩衛88-175135四房兩衛95-14095-125四房兩衛四房兩衛/140四房三衛四房三衛四房四房五房五房總價總價單價單價面積面積總價總價單價單價4703.4188（大平層）6403.4367-4773.5160（疊墅）7204.54303.5163（疊墅）6854.24303.2145-175（疊墅）600-7404.2340、440、4703.5130-140（疊墅）585-6304.5頤德灣尚頤德灣尚華潤瑞府華潤瑞府綠城曉風印月綠城曉風印月本案本案越秀天悅江灣越秀天悅江灣項目競爭項目競爭同功能總價同功能總價PK：強調同等功能性本案

18、總價最低，同總價本案舒適度最高！強調同等功能性本案總價最低，同總價本案舒適度最高！Code of this report|15頤德灣尚頤德灣尚華潤瑞府華潤瑞府佳兆業佳兆業項目項目4號線號線15號線號線（規劃）（規劃）頤德灣尚頤德灣尚金洲站2.7km、蕉門站2.3km南沙體育館站200m華潤瑞府華潤瑞府無15號線預留位600m綠城曉風印月綠城曉風印月無15號線預留位850m越秀天悅江灣越秀天悅江灣無15號線預留位50m佳兆業地產佳兆業地產無預留地鐵出口綠城曉風印月綠城曉風印月越秀天悅江灣越秀天悅江灣項目競爭項目競爭地鐵篇：越秀、金茂、佳兆業是地鐵篇：越秀、金茂、佳兆業是緊鄰地鐵出口，緊鄰地鐵出口

19、，Code of this report|16項目項目頤德灣尚頤德灣尚華潤瑞府華潤瑞府綠城曉風印月綠城曉風印月越秀天悅江灣越秀天悅江灣本案本案裝修標準廚房三件套冰箱浴缸/洗手盆智能化設備中央空調新風系統2000元/品牌抽煙機、燃氣灶、消毒柜無高儀浴缸部分有大金中央空調有未知無未知部分有有有2000元/2200元/品牌抽煙機、燃氣灶、消 品牌抽煙機、燃氣灶、洗消毒柜 一體機無 無高儀浴缸 有部分有 部分有美的中央空調 無無 有3000元元/西門子抽油煙機、西門子抽油煙機、燃氣灶、消毒柜燃氣灶、消毒柜有有TOTO洗手盆、科勒盆龍洗手盆、科勒盆龍頭頭最齊全最齊全日立中央空調日立中央空調霍尼爾或同檔次

20、品牌霍尼爾或同檔次品牌項目競爭項目競爭交標交標PK：強調交標成本最高、最齊全、交標品牌最高端、最科技化！強調交標成本最高、最齊全、交標品牌最高端、最科技化！83-107三至125平層四房Code of this report|18市場近期表現市場近期表現一季度同比成交下降一季度同比成交下降82%，上半年新推延遲到下半年，上半年成交萎縮，下半年庫，上半年新推延遲到下半年，上半年成交萎縮，下半年庫存加大，市場供應爆發性增長，競爭態勢十分嚴峻。存加大，市場供應爆發性增長，競爭態勢十分嚴峻。所屬板塊所屬板塊項目名稱項目名稱 在售貨量在售貨量在售產品在售產品加推產品加推產品加推套數加推套數原計劃推售時間

21、原計劃推售時間新推時間新推時間明珠灣越秀明珠天悅江灣3290層平、130-146四-95復式 五房疊墅333月初月初3月下旬月下旬靈山島金茂灣金科博翠明珠頤德灣尚0793404#68-118 68-118二至（在VIP 四房登記）130、四房142四房188 五房155226603月初月初2月底月底3月初月初3月底或月底或4月初月初3月底或月底或4月初月初4月中月中南沙灣中交藍色海灣星河山海灣星河榮譽南沙灣御苑80320待開盤9090-237三至四房88-128（300套在售）/132-148（20套在售）三至四房102-140三至四房88-128、132四房及148五房94-128洋房：23

22、0120-140（264）208180303月中月中3月初月初3月初月初3月初月初待定待定4月初月初4月中月中3月中月中蕉門中鐵建海語熙岸待開盤80-140三至四房2502月中月中3月下旬月下旬32996392179444300135696052000015000100005000040000350003000025000450002018年第一季度年第一季度2020年第一季度年第一季度南沙近三年第一季度來訪成交數據南沙近三年第一季度來訪成交數據2019年第一季度年第一季度來訪來訪 成交成交Code of this report|19項目項目開盤前做法開盤時間、地點金科博翠明珠金科博翠明珠擺展

23、：南沙萬達、花城匯展點、麗影華南雙子發布會11月22日18:30南沙喜來登越秀天悅江灣越秀天悅江灣廣州西塔體驗館越秀多盤聯動南沙萬達、廣州西塔擺展11月28日19:30天河越秀金融大廈珠實頤德灣尚珠實頤德灣尚發布會番禺永旺，越秀保利中環，正佳廣場，中信廣場，南沙萬達12月6日18:00營銷中心靈山島金茂灣靈山島金茂灣南沙萬達廣場12月7日9:30金茂灣營銷中心越秀天悅江灣越秀天悅江灣廣州西塔體驗館越秀多盤聯動南沙萬達、廣州西塔擺展12月7日19:00天河越秀金融大廈綠城綠城南沙萬達、番禺永旺、樂峰廣場發布會12月28日南沙大酒店收籌方式第三家新浪電商平臺收3萬抵 越秀濱海花園名義收籌，2萬15

24、萬 享底價定存2萬抵98折原金茂灣名義收籌，2 越秀濱海花園名義收籌，2萬萬享10萬優惠 享底價第三家平臺定存2萬抵98折首推產品及貨量188套154套81套166套80套220套（95-144三至四房）（80、93復式三房）（140四房）（68-118，252）（90平層、95、122復式）（96-126三至四房）價格（萬/）籌客到訪去化2.6-3.2到訪率71%（收籌280臺，到訪200臺）成交成交130套套去化去化65%3.05-3.2員工、關系戶炒房成交成交60套套去化去化40%3.3-3.6到訪率63%（收籌120臺，到訪75臺）成交成交30套套去化去化38%2.9-3.4到訪率61

25、%（收籌212臺，到訪130臺）成交成交100套套去化去化60%3.05-3.45到訪率40%（收籌140臺，到訪60臺）成交成交40套套去化去化50%3到訪率90%（收籌450，到訪270）成交成交190套套去化去化86%市場近期表現市場近期表現新項目做法：發布會、巡展、提前鎖客、合理定價新項目做法：發布會、巡展、提前鎖客、合理定價Code of this report|20推售節點推售節點售罄在售在售樓盤名樓盤名萬科白鷺郡萬科白鷺郡保利半島保利半島中海熙園中海熙園產品產品80-85138-154130-140單價單價5-8萬/4.3萬/5萬/總價總價400-580萬萬593-700萬萬65

26、0-700萬萬使用率使用率約330%約200%約240%余貨套數余貨套數0140230持效期月去持效期月去化套數化套數1482客觀描述客觀描述總價低，去化最快，目前已售罄板塊未來規劃不高，單層面積小，直接競品之一，毛坯交標，立項價高，無法降價整體產品力較強，但地理位置和發展潛力小，體驗感差，競爭力弱誠意金收籌 越秀天悅江灣越秀天悅江灣145-1753.5萬/500-800萬萬300%200同板塊競品，毛坯交付，整體密度高，體驗感差，樓間距密集。總價較高待售華潤瑞府華潤瑞府1604.5萬/720萬萬64整體低密，地塊少，核心競品，競爭力大南沙類別墅產品南沙類別墅產品類疊墅產品以高使用率為核心競爭

27、力，總價集中在類疊墅產品以高使用率為核心競爭力，總價集中在500-700萬之間，萬之間，總價超總價超500萬去化明顯降低萬去化明顯降低南沙市場趨勢：南沙市場趨勢：市場小結及啟示市場小結及啟示由遠郊變成城市中心，由房價擠壓性區域變成品質主動吸引區域。區域未來發展潛力，要充分傳遞給客戶，宣傳、展示價格走勢：價格走勢：產品分化溢價差異大，剛需產品價格穩定，改善型產品普遍站穩3萬以上。策略型定價，局部高品質產品能賣得出高價，擔任區域標桿。競爭趨勢：競爭趨勢：兩極化發展，剛需拼價格，改善拼品質，中檔產品被兩邊分流。要占據領域的第一實現好的溢價和去化，項目定位要高端、品質高端營銷手法：營銷手法：重展示和產

28、品創新，渠道為主，多數項目啟動二手；為爭取優質客戶采用靈活付款方式依靠渠道造成客戶匱乏，影響項目調性和口碑，需要精準營銷。客戶破局客戶破局如何實現外區高質客戶導入Code of this report|23最多客源：中原服務南沙最多客源：中原服務南沙12年，占據市場半壁江山，擁有年，占據市場半壁江山，擁有100萬客戶資源！萬客戶資源！中原南沙開發商首選合作伙伴，黃閣橫瀝萬頃沙其他金洲板塊區府板塊舊鎮板塊周邊村落及項目龍穴島天河北板塊員村板塊珠江新城五山板塊車陂板塊洛溪板塊華南板塊市橋板塊市橋南板塊大學城板塊亞運城板塊其他 番禺區成交主力集中在市橋、橋南板塊，主因為該板塊供應少和對南沙通勤方便，

29、同時改善居住環境，多需賣一買一 南沙區成交客戶主要集中在金洲和區府板塊，主要是政府公務員與原拆遷居民和高管，為改善居住環境與隨企業落腳南沙 天河區成交客戶主要集中珠江新城、天河北板塊，主因為房價過高以及看好南沙發展外溢到南沙的客群，同時存在部分投資客Code of this report|258%4%5%7%2%3%8%8%12%2%3%3%1%7%1%1%9%7%1%1%2%1%1%5%12%9%9%1%1%7%2%10%5%5%2%1%5%3%2%3%5%5%4%4%2%2%2%7%5%8%6%7%3%6%13%11%3%3%2%8%0%4%2%6%8%12%10%南沙天河區番禺區星河山海

30、灣南沙灣御苑保利半島客戶區域客戶區域番禺客戶集中于市橋，橋南；南沙客戶集中在區府，金洲番禺客戶集中于市橋，橋南；南沙客戶集中在區府，金洲天河集中于珠江新城及天河北一帶天河集中于珠江新城及天河北一帶成交客戶區域板塊分布占比情況18%16%16%14%Code of this report|2617%10%6%19%13%9%22%4%0%15%10%5%25%20%客戶職業構成客戶職業構成15%35%29%21%0%5%25%20%15%10%40%35%30%30歲以下30-40歲40-50歲50歲以上客戶年齡段構成客戶年齡段構成7%28%27%17%16%5%0%15%10%5%30%25%

31、20%客戶家庭結構客戶家庭結構客戶特征客戶特征主要成交客戶主要特征為主要成交客戶主要特征為30-40歲的個體歲的個體/私企老板，家庭結構以一家三口為多私企老板，家庭結構以一家三口為多 客戶職業：客戶職業：成交客戶占比最多的是個體/私企老板，占比22%，其次為企業高管，占比19%客戶年齡客戶年齡：客戶年齡組成中，占比最高的為30-40歲之間，占比為35%，其次為40-50歲以上的人士，占比為29%客戶家庭結構客戶家庭結構：最多的為一家三口，占比28%，其次為一家四口，占比27%Code of this report|2720%14%29%37%0%10%5%30%25%20%15%40%35%幼

32、兒園小學中學大學老師學校分布14%19%17%22%16%12%0%5%20%15%10%25%IT通訊金融互聯網建筑高新技術機電高管行業分布21%17%14%9%27%14%0%10%5%25%20%15%30%布匹批發 裝修設計 汽車服務飯店建材其他私企/個體老板行業客戶職業分布客戶職業分布職業：與南沙城市發展想關的行業為主，建筑類、貿易、金融、汽車上下游企業職業：與南沙城市發展想關的行業為主，建筑類、貿易、金融、汽車上下游企業高管：高新科技類，金融類高管以及大學城教授高管：高新科技類，金融類高管以及大學城教授私企/個體老板主要行業以建材及布匹批發市場為主，分別占27%和21%高管主要行業

33、主要以建筑、金融、互聯網類公司為主，分占22%、19%、17%老師主要分布在大學城院校，占比37%Code of this report|2816%14%6%8%15%12%10%7%12%2%0%16%14%12%10%8%6%4%18%價格交通基礎配套商業配套地段戶型學位品牌環境天河區客戶關注點天河區客戶關注點21%13%5%12%9%14%10%6%10%0%25%20%15%10%5%番禺區客戶關注點番禺區客戶關注點24%8%10%9%10%14%9%9%7%0%30%25%20%15%10%5%南沙區客戶關注點南沙區客戶關注點客戶訴求客戶訴求天河客戶主要關注點在天河客戶主要關注點在地

34、段、發展潛力地段、發展潛力上；而番禺客戶主要關注上；而番禺客戶主要關注戶型與配套戶型與配套、交、交通通；南沙客戶側重；南沙客戶側重戶型及基礎配套戶型及基礎配套地段價值，配套價值為外區客戶重要點，明珠灣靈山島尖地段投資價值是本案營銷推廣的發力點，要把未來展示給客戶 從成交客戶關注點分析：從成交客戶關注點分析：1.客戶主要為番禺、南沙剛改善人群，次要為海珠區部分投資客，對價格的敏感度都仍較高，但更看重區域價值2.除開價格，天河客戶第二關注點在交通，番禺客戶與南沙客戶則側重戶型設計Code of this report|29未來核心客戶未來核心客戶第三圈層其他區域及珠三角（投資客）其他區域及珠三角（

35、投資客）地域來源：中心區、深圳、香港關注因素：交通、性價比、產品舒適性、區域未來發展前景第二圈層第一圈層偶得客戶層偶得客戶層重要客戶層重要客戶層核心客戶層核心客戶層15%25%60%南沙、廣州其他區域剛改、投資客戶（企事業高管，生意人）南沙、廣州其他區域剛改、投資客戶（企事業高管，生意人）地域來源：南沙地緣性板塊：金洲、南沙灣區域關注因素：地段、升值潛力天河天河/番禺（私企老板、事業單位高層、從政人員）番禺（私企老板、事業單位高層、從政人員）地域來源：4號線、8號線、7號線沿線關注因素：升值潛力、距離及交通、配套、產品洋房客戶定位洋房客戶定位1、隨著南沙區域利好不斷和便捷的交通網，自住型客戶逐

36、步上升，南沙投資不再是核心，自住需求旺盛2、南沙客戶以剛改為主，廣州區域客戶以改善型及二次置業以上為主，廣州外圍區域及深港客戶以投資型多次置業為主3、隨著客戶來源區域主要占比由南沙轉廣州區域為主，廣州區域客戶關注從價格、地段逐步變為區域規劃及升值Code of this report|38對比項對比項板塊板塊總價（萬元）檔次定位景觀資源戶型產品星河丹堤星河丹堤黃山魯景觀黃山魯景觀別墅：900-2100改善山湖景觀別墅：285-524對標項目對標項目保利半島保利半島蕉門蕉門疊墅：500-700改善蕉門河河景疊墅：137-154星河山海灣星河山海灣南沙灣南沙灣別墅：1100-2400改善二線海景別

37、墅：290-433疊墅競品參考選取疊墅競品參考選取根據產品對標情況，我們選取三大競品的客戶作為客戶參考，分別為星河丹堤，保根據產品對標情況，我們選取三大競品的客戶作為客戶參考，分別為星河丹堤，保利半島，星河山海灣利半島，星河山海灣37%Code of this report|40疊墅置業客戶特征疊墅置業客戶特征私營商貿業主是核心客戶，家庭結構均為四口以上或三代同堂，私營商貿業主是核心客戶，家庭結構均為四口以上或三代同堂，家庭成員很重要，營銷可以從家庭日、高端健康養生家庭成員很重要，營銷可以從家庭日、高端健康養生19%40%6%6%6%10%6%6%30%20%10%0%50%40%星河丹堤成交

38、客戶職業分析星河丹堤成交客戶職業分析0%92%0%0%0%5%0%0%3%60%40%20%0%100%80%星河山海灣別墅客戶職業分析星河山海灣別墅客戶職業分析50%40%30%20%10%0%43%一家四口22%四口以上星河山海灣成交客戶家庭結構分析星河山海灣成交客戶家庭結構分析25%9%3%單身 一家兩口 一家三口50%40%30%20%10%0%7%單身10%四口以上星河丹堤成交客戶家庭結構分析星河丹堤成交客戶家庭結構分析45%28%10%一家兩口 一家三口 一家四口23%15%10%5%0%25%20%7%美容10%律師/咨詢貿易3%IT11%金融15%公務員13%建筑建材12%教師

39、5%退役軍人保利半島疊墅客戶職業分析保利半島疊墅客戶職業分析40%30%20%10%0%4%夫妻倆21%三代同堂保利半島成交客戶家庭結構保利半島成交客戶家庭結構38%一家三口 一家四口Code of this report|4110%4%15%11%24%7%9%7%13%0%20%15%10%5%25%30%價格交通配套升值潛力產品學位付款方式品牌景觀保利半島成交客戶關注點保利半島成交客戶關注點保利半島成交客戶關注點保利半島成交客戶關注點Top第二第二第三第三產品關注度最高，占比產品關注度最高，占比24%圈層配套位居其次，占比圈層配套位居其次，占比15%景觀、升值潛力占比分別為景觀、升值潛力

40、占比分別為13%和和11%金茂灣金茂灣140方以上成交客戶關注點交客戶關注點Top第二第二第三第三升值潛力關注居高位，占比升值潛力關注居高位，占比18%圈層景觀位居第二，占比圈層景觀位居第二，占比13%地段、配套位居地段、配套位居第三第三，占比，占比10%6%18%5%25%5%14%12%7%8%20%15%10%5%0%25%30%山海灣成交客戶關注點山海灣山海灣137方以上成交客戶關注點方以上成交客戶關注點Top第二第二第三第三景觀環境關注居高位，占比景觀環境關注居高位，占比25%地鐵關注位居第二，占比地鐵關注位居第二，占比18%教育、圈層分別為教育、圈層分別為14%、12%18%13%

41、12%12%12%10%6%5%4%4%3%1%16%14%12%10%8%6%4%2%0%20%18%金茂灣成交客戶關注點客戶訴求客戶訴求高端客戶關注點為高端客戶關注點為“產品綜合素質產品綜合素質”“景觀景觀”以及以及“地段升值潛力地段升值潛力”價值，山海灣的海景，因此本案可從別墅，品牌，地段等多維度樹立唯一性項目破局項目破局如何占位明珠灣第一敏感點升級選材、國際一線品牌/德系裝標敏感點品牌：以西門子、高儀等德系裝標與競品國內混搭裝標差異化材質及智能化升級：廚余系統、智能門鎖、浴霸、雙開門冰箱等與競品普通材質差異化交標項目項目裝修標準頤德灣尚頤德灣尚2000元/華潤瑞府華潤瑞府未知綠城曉風印

42、月綠城曉風印月2000元/越秀天悅江灣越秀天悅江灣2200元/本案本案3000元元/廚房三件套品牌抽煙機、燃氣灶、消毒柜品牌抽煙機、燃氣灶、消 品牌抽煙機、燃氣灶、洗消毒柜 一體機西門子抽油煙機、西門子抽油煙機、燃氣灶、消洗一體燃氣灶、消洗一體冰箱浴缸/洗手盆智能化設備中央空調新風系統無高儀浴缸部分有大金中央空調有無未知部分有有有無高儀浴缸部分有美的中央空調無無有部分有無有有有TOTO洗手盆、科勒盆龍洗手盆、科勒盆龍頭頭最齊全最齊全日立中央空調日立中央空調霍尼爾或同檔次品牌霍尼爾或同檔次品牌營銷策略營銷策略如何實現占位明珠灣第一5-12月份，月份，7個月完成個月完成10億元的銷售任務，億元的銷

43、售任務，60套疊墅套疊墅+160套洋房套洋房年度銷售目標年度銷售目標10億億 項目首推項目首推200套，按照正常套，按照正常8%轉化率則共需轉化率則共需2500臺客臺客Code of this report|59占比占比本項目本項目綠城柳岸曉風綠城柳岸曉風金科博翠明珠金科博翠明珠越秀天悅江灣越秀天悅江灣20%16%20%14%3%8%5%7%4%3%100%100100100100100100100100100100100區位產品景觀交標規模低密度品牌地鐵配套園林綜合得分在售均價修正價格參考占比1009390959495100909010494.62320003267340%100909493

44、90988790909093.71315003216130%10085859010493102100958592.21310003205130%3月本項目均價修正價格3380034000平層價格測算平層價格測算根據市場比較法，項目價格為根據市場比較法，項目價格為34000元元/價值對比體系：根據客戶購買最關注的因素與同板塊競品項目進行對比項目競品對比評分表項目競品對比評分表大咖大咖國際資產、房地產投資名人沙龍國際資產、房地產投資名人沙龍核心目的：解讀一系列大灣區資產投資、一線城市房地產機會、中國CBD發展及形成對房地產房價影響，并通過主題活動事件，聚集廣州最多購買人群廣州房地產大咖黃韜、深圳前

45、海操盤手規劃專家賀曉莉廣州房地產大咖黃韜、深圳前海操盤手規劃專家賀曉莉世界灣區不動產投資沙龍、中原地產研究院最新發布世界灣區不動產投資沙龍、中原地產研究院最新發布聯合國際化教育舉辦培訓學堂，強化國際化生活基調、國際禮儀培訓聯合國際化教育舉辦培訓學堂，強化國際化生活基調、國際禮儀培訓現場階段性舉辦國際化（修斯貝利學院、香港科大）教育學堂，國外留學咨詢現場階段性舉辦國際化（修斯貝利學院、香港科大）教育學堂，國外留學咨詢生活生活 繁華封面繁華封面獅子公學國際教育講堂獅子公學國際教育講堂“名人沙龍書屋名人沙龍書屋”每月邀請名人推薦一本書，提高項目精神層面的屬性每月邀請名人推薦一本書，提高項目精神層面的

46、屬性現場定期舉辦不同類型名人見面會和交流會，同時可作為項目線上宣傳的噱頭現場定期舉辦不同類型名人見面會和交流會，同時可作為項目線上宣傳的噱頭生活生活 禮遇封面禮遇封面江景國際藝術館打造江景國際藝術館打造“名人沙龍書屋名人沙龍書屋星河星河壹號公館壹號公館前期策劃及銷售服務前期策劃及銷售服務保利綠地大都匯保利綠地大都匯前期策劃及銷售服務前期策劃及銷售服務星河星河灣區壹號灣區壹號前期策劃及銷售服務前期策劃及銷售服務中鐵建環球中心中鐵建環球中心越秀國際總部廣場越秀國際總部廣場前期策劃及銷售服務前期策劃及銷售服務敏捷尚品國際敏捷尚品國際前期策劃服務前期策劃服務南沙水岸廣場南沙水岸廣場富力天海灣富力天海灣

47、前期策劃及銷售服務前期策劃及銷售服務我們的拓展已經深入到我們的拓展已經深入到“東莞、深圳東莞、深圳”！這是最寬泛的營銷體系！這是最寬泛的營銷體系！【1000家企業】家企業】最多企業資源：中原已與最多企業資源：中原已與“政府、事業單位政府、事業單位”等近千家企業合作，等近千家企業合作，中原南沙企事業資源中原南沙企事業資源中原獨家中原獨家五大拓展資源五大拓展資源利用中原客戶資源、，創意精準拓客利用中原客戶資源、，創意精準拓客四大線索資源四大線索資源社區線社區線寫字樓線寫字樓線專業市場線專業市場線二手門店線二手門店線多點布局，深入滲透專業市場多點布局，深入滲透專業市場停車場：畫面廣告位、道閘、雪糕筒

48、等多形式全面覆蓋所有停車場大廣告牌：選點專業市場內昭示性強的廣告位置進行投放報刊亭：贈送遮陽傘或小費包月形式，全面覆蓋專業市場所有公路旁報刊亭餐飲、便利店：贈送紙巾盒、牙簽桶、張貼海報等作廣告植入客戶拓展策略客戶拓展策略專業市場拓展專業市場拓展中原中介門店大資源覆蓋主力區域中原中介門店大資源覆蓋主力區域走訪目標區域中原二手門店，進行項目宣講，實現中原內部二手轉介客戶上訪成交。客戶拓展策略客戶拓展策略二手門店拓展二手門店拓展中原資源中原資源協會資源協會資源中原拓展數十家企業協會資源，可進行贊助相關活動、資源互換，帶動項目在企業家圈層口碑傳號號序序播。12機構名稱機構名稱廣州女企業家協會獅子會類型

49、類型商會協會可舉辦活動類型可舉辦活動類型私宴/射箭活動慈善會費用費用配合配合射箭現場布置、客戶資源備注備注可邀約40人可帶客戶數百人3456789友邦保險靛藍紀家庭成長學院Gary創意飲品工作室廣州紅棉協會美克美家大于一文化傳播閱梨新中式家居保險機構教育機構餐飲機構協會家具美學講座家具私宴/紅酒品鑒親子花道古琴雅集家長學校分子料理圍墻教學、比賽攝影、家具服裝搭配、化妝教學樣板房軟裝布置約2萬/場約4萬/場約8000元/場約1萬/場8000元/場5000元/場洽談中私宴現場布置現場布置現場布置、客戶資源現場布置、客戶資源提供場地目標客戶為銀行存款或保單300萬以上客戶自帶客戶30組曾與金茂府合作

50、自帶客戶資源可帶客戶約30人資源互換形式資源互換形式中原拓展數十家企業協會資源中原拓展數十家企業協會資源順景雅苑（順景街南）江南美景花園地下停車場（立新街）徐先生南行燒臘湘噴噴木桶飯放心餐飲中原資源中原資源商家資源商家資源中原拓展近中原拓展近1000家商家資源家商家資源序號序號拓展類型拓展類型所屬范圍所屬范圍公司名公司名地址地址序號序號拓展類型拓展類型所屬范圍所屬范圍公司名公司名地址地址廣告牌廣告牌廣告牌廣告牌報刊亭報刊亭報刊亭報刊亭報刊亭報刊亭報刊亭停車場停車場停車場停車場停車場廣州輕紡交易園廣州輕紡交易園廣州輕紡交易園廣州輕紡交易園長江國際紡織城長江國際紡織城長江紡織城長江紡織城長江紡織城

51、長江紡織城長江紡織城康樂村順景雅苑江南美景花園江南美景花園順華輔料交易中心便利店便利店便利店便利店便利店報刊亭報刊亭報刊亭報刊亭報刊亭餐飲餐飲餐飲餐飲餐飲餐飲1234567891011121314151617交易園G區與A區主入口的左側中大地鐵站C1出口中大A區入口處停車場出入口燈箱中大A區入口處停車場出入口停車欄桿海珠區瑞康路1號報刊亭海珠區瑞康路2號報刊亭毛絨大世界北區24號亭逸景路新長江紡織城北九街X007旁邊報刊亭新長江北區北四街牛狀元新長江北區觀光梯便利店新長江南區南10街康樂牌坊停車場順景雅苑萬寧物業美景花園地下停車場廣東假肢康復中 江南美景花園（德華街）廣東假肢心 康復中心海珠區

52、順華名庭，新港西路146-18輕紡城C區7樓管2324252627282930313233343536373839廣州輕紡交易園銀嶺皮革交易中心茗緣茶行達鑫便利店江南美景花園大九州輕紡廣州國際輕紡城國際輕紡城國際輕紡城廣州輕紡交易園 蘭州拉面廣州輕紡交易園 黃燜雞米飯廣州長江國際紡織城廣州國際輕紡城二區廣州國際輕紡城 福建沙縣精品蒸二區 餃王廣州國際輕紡城二區廣州國際輕紡城中大地鐵口新港82旁珠江輕紡城2棟對面華盛南路210號海珠區海大新賓館（中山大學南）中大立新街江南美景花園首層76美景超市鳳陽中大九州輕紡廣場西（瑞康路）34號服務亭廣州國際輕紡城西南35號服務亭瑞康路國際輕紡城西南16號服務亭瑞康路國際輕紡城西南19號服務亭新港西路146號門口報刊亭廣東省廣州市海珠區新港西路146廣東省廣州市海珠區新港西路146廣東省廣州市海珠區廣州長江國際紡織城北（瑞康路西）康樂西約新區二十巷湘噴噴木桶飯康樂西約新區大街蒸餃王康樂西約新區二橫巷與西約新區二十巷交叉口東南50米康樂西約新區二橫巷與西約新區二十巷交叉中原拓展中大專業市場店鋪資源近千家，為224項目迅速推廣提供便利，降低營銷成本。THANKS當夢想成臻MAKE THE DREAM COME TRUE119