1、萬(wàn)科合肥江淮地塊市場(chǎng)策劃提報(bào)萬(wàn)科合肥江淮地塊市場(chǎng)策劃提報(bào)本次提報(bào)結(jié)構(gòu)本次提報(bào)結(jié)構(gòu)第一部分第一部分 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位第二部分第二部分 項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議第三部分第三部分 項(xiàng)目客源預(yù)估項(xiàng)目客源預(yù)估一、合肥整體市場(chǎng)理解一、合肥整體市場(chǎng)理解二、項(xiàng)目區(qū)位的理解二、項(xiàng)目區(qū)位的理解三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的理解三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的理解四、產(chǎn)品平臺(tái)的理解四、產(chǎn)品平臺(tái)的理解五、聚仁對(duì)地塊的理解五、聚仁對(duì)地塊的理解第一部分第一部分 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位理解理解1 1發(fā)展初級(jí)階段發(fā)展初級(jí)階段08年商品住宅成交564萬(wàn)，同比-28.9%；成交均價(jià)同比漲20.5%，突破4000元大關(guān)；08年供求比為1.26，庫(kù)存存在一

2、定競(jìng)爭(zhēng)壓力；相對(duì)其他城市的價(jià)平量跌，合肥市場(chǎng)表現(xiàn)出一定的抗跌性，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)健康；06年07年08年城市去化變化價(jià)格變化去化變化價(jià)格變化去化變化價(jià)格變化武漢5.112%17.727.836.1減少近400萬(wàn)3.6南昌54.414.627.920.461.11.8 合肥4.42.593.86.1 28.920.5（數(shù)據(jù)來(lái)源政府相關(guān)統(tǒng)計(jì)）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展落后于同類城市，目前表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初級(jí)階段；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展落后于同類城市，目前表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初級(jí)階段；相對(duì)穩(wěn)定階段市場(chǎng)觀望階段逐步恢復(fù)階段相對(duì)穩(wěn)定階段（1-8月）：政策影響未完全表現(xiàn)，去化穩(wěn)定在4860萬(wàn)方，價(jià)格提升8；市場(chǎng)觀望階段（9-

3、12月）：去化抗性開始顯現(xiàn)，去化在35萬(wàn)以內(nèi)，價(jià)格39004100元波動(dòng)；逐步恢復(fù)階段（1-5月）：2月后成交放量明顯，最高超過(guò)100萬(wàn)方，價(jià)格上漲3.3基本持平；市場(chǎng)變動(dòng)較小，觀望期較短，回暖迅速；市場(chǎng)變動(dòng)較小，觀望期較短，回暖迅速；理解理解1 1宏觀走勢(shì)宏觀走勢(shì)板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱成交價(jià)成交價(jià)格格老城區(qū)御景灣5796金恒藍(lán)岸5391金色梧桐5611頂峰公寓5343潛望板塊印象西湖5149學(xué)府名都5150華潤(rùn)幸福里5205光明世家5093綠城百合5608馬鞍山路和地藍(lán)灣5298綠城玉蘭5993鉑金漢宮5481城市城市GDPGDP人均可支配收入人均可支配收入高端住宅價(jià)格高端住宅價(jià)格代表樓盤

4、代表樓盤南京南京3650 231231900025000凱潤(rùn)金城、城開御園濟(jì)南濟(jì)南301720802950010500文華園、歷山名郡長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙3001182828000-8500五一大道202 武漢武漢39601671212000天地御江苑、外灘棕櫚泉南昌南昌1660151129800青山湖香寓合肥合肥16641559150006000綠城、華潤(rùn)理解理解1 1價(jià)值偏低價(jià)值偏低（數(shù)據(jù)來(lái)源政府相關(guān)統(tǒng)計(jì)）相對(duì)其他運(yùn)作過(guò)的市場(chǎng)，合肥高端市場(chǎng)價(jià)值偏低，未來(lái)具備提升空間；相對(duì)其他運(yùn)作過(guò)的市場(chǎng)，合肥高端市場(chǎng)價(jià)值偏低，未來(lái)具備提升空間；整體市場(chǎng)理解整體市場(chǎng)理解1 1小結(jié)小結(jié)相對(duì)健康的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)市場(chǎng)未來(lái)運(yùn)作，

5、尤其高端市場(chǎng)運(yùn)作，提供良好的價(jià)相對(duì)健康的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)市場(chǎng)未來(lái)運(yùn)作，尤其高端市場(chǎng)運(yùn)作，提供良好的價(jià)值提升運(yùn)作空間；值提升運(yùn)作空間；相同環(huán)線沿線區(qū)域，南部、西部區(qū)域價(jià)值要高于東部、北部區(qū)域；相同環(huán)線沿線區(qū)域，南部、西部區(qū)域價(jià)值要高于東部、北部區(qū)域；高端板塊老城區(qū)外，主要在南部的望潛板塊和馬鞍山路板塊；高端板塊老城區(qū)外，主要在南部的望潛板塊和馬鞍山路板塊；區(qū)域區(qū)域成交價(jià)格成交價(jià)格代表樓盤代表樓盤一環(huán)以內(nèi)一環(huán)以內(nèi)5400-5880頂峰國(guó)際公寓、御景灣望江路潛山路望江路潛山路5100-5600金色名郡、學(xué)府名都等馬鞍山馬鞍山5200-5990玉蘭公寓、鉑金漢宮長(zhǎng)江路以北長(zhǎng)江路以北4300-4600頤和花

6、園、公園道1號(hào)新站區(qū)新站區(qū)4200-4400西湖花園、家天下廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)3500-4700御翠園、四季華庭瑤海區(qū)瑤海區(qū)3300-3800園上園、銀領(lǐng)時(shí)代高新區(qū)高新區(qū)4300-4600中房和一花園、金色池塘政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)4300-4800融科九重景、藍(lán)蝶苑經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)3000-3500南湖春城、翰林府邸濱湖新區(qū)濱湖新區(qū)3500-3800觀湖苑、徽昌苑、徽杰苑理解理解2 2高端板塊高端板塊濱湖新區(qū)濱湖新區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)高高新新區(qū)區(qū)政務(wù)區(qū)區(qū)政務(wù)區(qū)區(qū)繞城高速二環(huán)線廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)江路長(zhǎng)江路以北以北馬鞍山路馬鞍山路瑤海區(qū)瑤海區(qū)望江西路望江西路潛山路潛山路一環(huán)以內(nèi)一環(huán)以內(nèi)一環(huán)線新站區(qū)新站區(qū)高端市場(chǎng)價(jià)值相差不大，

7、價(jià)值在高端市場(chǎng)價(jià)值相差不大，價(jià)值在5000500060006000元區(qū)間運(yùn)作；元區(qū)間運(yùn)作；一環(huán)內(nèi)非一線開發(fā)商，并且受規(guī)模限制，去化表現(xiàn)相對(duì)不理想；一環(huán)內(nèi)非一線開發(fā)商，并且受規(guī)模限制，去化表現(xiàn)相對(duì)不理想；另外兩個(gè)高端板塊，全國(guó)一線開發(fā)商為主，引入先進(jìn)產(chǎn)品力和居住理念，市場(chǎng)具另外兩個(gè)高端板塊，全國(guó)一線開發(fā)商為主，引入先進(jìn)產(chǎn)品力和居住理念，市場(chǎng)具備較好的去化表現(xiàn)；備較好的去化表現(xiàn)；區(qū)域區(qū)域樓盤名稱樓盤名稱地段位置地段位置規(guī)模規(guī)模開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌近期成交價(jià)格近期成交價(jià)格主力面積段主力面積段月均去化月均去化一環(huán)以內(nèi)一環(huán)以內(nèi)御景灣一環(huán)內(nèi)25.7合肥海祥588591-13030金恒藍(lán)岸一環(huán)內(nèi)8合肥金恒5

8、39174-13420.8金色梧桐一環(huán)內(nèi)12.4合肥榮昌561163-10112.5頂峰公寓一環(huán)內(nèi)18安徽萬(wàn)家534399-12829潛山路望潛山路望江西路江西路萬(wàn)科金色名郡二環(huán)中環(huán)47萬(wàn)科532485-14341.7印象西湖二環(huán)中環(huán)61宋都514980-14394.5學(xué)府名都二環(huán)中環(huán)32華地置業(yè)515082-13748.8華潤(rùn)幸福里二環(huán)中環(huán)28華潤(rùn)集團(tuán)520548-8942.2光明世家二環(huán)中環(huán)30農(nóng)工商509376-10124.2綠城百合公寓中環(huán)內(nèi)25綠城房產(chǎn)5608100-14020（尾盤）馬鞍山路馬鞍山路新里海頓公館二環(huán)中環(huán)59上海綠地475283-8648.3和地藍(lán)灣二環(huán)中環(huán)10.7佳

9、合置業(yè)529885-9425.4綠城玉蘭公寓二環(huán)中環(huán)20綠城房產(chǎn)599364-14836.2鉑金漢宮二環(huán)中環(huán)20.8佳誠(chéng)置業(yè)548178-14218.7理解理解2 2高端板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)高端板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)御景灣御景灣金恒藍(lán)岸金恒藍(lán)岸御景灣御景灣御景灣御景灣百合公寓百合公寓金色名郡金色名郡光明世家光明世家光明世家光明世家玉蘭公寓玉蘭公寓和地藍(lán)灣和地藍(lán)灣海頓公館海頓公館一環(huán)以內(nèi)一環(huán)以內(nèi)潛山路潛山路望江西路望江西路馬鞍山路馬鞍山路三房136平米疊加復(fù)式贈(zèng)送13平米三房149平米贈(zèng)送16平米三房137平米無(wú)亮點(diǎn)新古典風(fēng)格立面，但表現(xiàn)不純粹，缺乏質(zhì)感現(xiàn)代風(fēng)格立面一般新古典基座干掛石材新古典全石材干掛Art d

10、eco具備一定品質(zhì)感歐式風(fēng)格品質(zhì)感較高兩房91平米無(wú)亮點(diǎn)兩房100平米贈(zèng)送22平米兩房92平米贈(zèng)送11平米一環(huán)內(nèi)傳統(tǒng)高端住宅的設(shè)計(jì)表現(xiàn)，并且受一定規(guī)模限制，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較弱；一環(huán)內(nèi)傳統(tǒng)高端住宅的設(shè)計(jì)表現(xiàn)，并且受一定規(guī)模限制，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較弱；而馬鞍山和潛望高端板塊，在立面品質(zhì)感、房型的創(chuàng)新型等方面表現(xiàn)較好，產(chǎn)品而馬鞍山和潛望高端板塊，在立面品質(zhì)感、房型的創(chuàng)新型等方面表現(xiàn)較好，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較明顯；競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較明顯；理解理解2 2高端板塊產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)高端板塊產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)海頓公館海頓公館與老城距離與老城距離形象指數(shù)形象指數(shù)成熟指數(shù)成熟指數(shù)認(rèn)可度認(rèn)可度價(jià)值體現(xiàn)價(jià)值體現(xiàn)一環(huán)以內(nèi)老城區(qū)、價(jià)值最大區(qū)域城市核心區(qū)域，發(fā)展成

11、熟，以舊城改造項(xiàng)目為主，體量較小合肥經(jīng)濟(jì)、金融、文化以及娛樂中心片區(qū)供應(yīng)較為稀缺，樓盤規(guī)模小，客源的關(guān)注度有限絕對(duì)的區(qū)位價(jià)值潛山路望江西路中環(huán)沿線，距老城有一定距離部分小區(qū)形象較好，但整體居住社區(qū)氛圍還未形成處于發(fā)展的前期階段，配套、社區(qū)、區(qū)位形象還未完全形成最具區(qū)位發(fā)展?jié)摿Γ饾u成為最被認(rèn)可的高端居住區(qū)開發(fā)商品牌、產(chǎn)品、區(qū)位發(fā)展?jié)摿︸R鞍山路中環(huán)沿線，距老城有一定距離合肥最早的高端居住區(qū)，客源被認(rèn)可成熟的高端居住板塊被市場(chǎng)認(rèn)可的高端居住區(qū)，發(fā)展成熟，未來(lái)價(jià)值提升空間不大開發(fā)商品牌、產(chǎn)品一環(huán)以內(nèi)高端競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在絕對(duì)的區(qū)位價(jià)值；一環(huán)以內(nèi)高端競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在絕對(duì)的區(qū)位價(jià)值；而潛望和馬鞍山路板塊更多通

12、過(guò)開發(fā)商品牌和產(chǎn)品力，形成高端競(jìng)爭(zhēng)力；但區(qū)位價(jià)值略而潛望和馬鞍山路板塊更多通過(guò)開發(fā)商品牌和產(chǎn)品力，形成高端競(jìng)爭(zhēng)力；但區(qū)位價(jià)值略有欠缺；有欠缺；理解理解2 2高端板塊區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)高端板塊區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)合肥主要的高端市場(chǎng)分布于一環(huán)以內(nèi)、潛山路望江西路和馬鞍山路沿線；合肥主要的高端市場(chǎng)分布于一環(huán)以內(nèi)、潛山路望江西路和馬鞍山路沿線；一環(huán)內(nèi)高端個(gè)案具有絕對(duì)區(qū)位價(jià)值，但缺乏社區(qū)規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)打造；而潛望和馬鞍山一環(huán)內(nèi)高端個(gè)案具有絕對(duì)區(qū)位價(jià)值，但缺乏社區(qū)規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)打造；而潛望和馬鞍山路高端板塊，知名品牌開發(fā)商集中，更注重產(chǎn)品力和居住理念的塑造，但區(qū)位價(jià)值有限；路高端板塊，知名品牌開發(fā)商集中，更注重產(chǎn)品力和居住理念

13、的塑造，但區(qū)位價(jià)值有限；另外受合肥環(huán)線距離近的因素影響，合肥高端市場(chǎng)價(jià)值相差不明顯；另外受合肥環(huán)線距離近的因素影響，合肥高端市場(chǎng)價(jià)值相差不明顯；整體市場(chǎng)理解整體市場(chǎng)理解2 2小結(jié)小結(jié)房地產(chǎn)運(yùn)作發(fā)展初期高去化的表現(xiàn)，具備強(qiáng)烈需求支撐；房地產(chǎn)運(yùn)作發(fā)展初期高去化的表現(xiàn)，具備強(qiáng)烈需求支撐；名次名次樓盤名稱樓盤名稱區(qū)域區(qū)域套數(shù)套數(shù)面積面積均價(jià)均價(jià)戶均面積戶均面積板塊價(jià)格板塊價(jià)格1徽杰苑濱湖區(qū)53453060358699.43500-38002徽昌苑濱湖區(qū)213213933683100.43500-38003觀湖苑濱湖區(qū)20219138378894.73500-38004山水東苑包河區(qū)1972790528

14、22141.74300-48005振徽苑濱湖區(qū)185245173623132.53500-38006玉翠園廬陽(yáng)區(qū)18114753383881.53500-47007家天下花園新站區(qū)17016560415697.44200-44008太陽(yáng)海岸政務(wù)區(qū)16613710402082.64300-48009華府駿苑蜀山區(qū)16313106389180.45100-560010玫瑰紳城包河區(qū)16112180478575.74300-480009年年5月合肥成交排名月合肥成交排名（前（前10、套數(shù)）、套數(shù)）徽杰苑徽昌苑觀湖苑山水東苑振徽苑玉翠園家天下花園太陽(yáng)海岸華府駿苑玫瑰紳城理解理解3 3熱點(diǎn)個(gè)案熱點(diǎn)個(gè)案二

15、房96平米大面積陽(yáng)臺(tái)入戶花園約10平米三房120平米大陽(yáng)臺(tái)入戶花園約13平米現(xiàn)代風(fēng)格品質(zhì)感較為一般現(xiàn)代風(fēng)格品質(zhì)感較為一般三房86平米大面積露臺(tái)約10平米二房76平米入戶花園花池約12濱湖區(qū)濱湖區(qū)（濱湖新城）（濱湖新城）二環(huán)沿線二環(huán)沿線同樣，表現(xiàn)為初級(jí)的產(chǎn)品力，缺乏對(duì)居住品質(zhì)和舒適性的塑造；同樣，表現(xiàn)為初級(jí)的產(chǎn)品力，缺乏對(duì)居住品質(zhì)和舒適性的塑造；理解理解3 3熱點(diǎn)個(gè)案產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)個(gè)案產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)家天下家天下太陽(yáng)海岸太陽(yáng)海岸華府駿苑華府駿苑目前中低端個(gè)案去化，處于初級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作階段，同時(shí)能反映出初級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)潛在目前中低端個(gè)案去化，處于初級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作階段，同時(shí)能反映出初級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)潛在的巨大需求量；的巨大需求

16、量；整體市場(chǎng)理解整體市場(chǎng)理解3 3小結(jié)小結(jié)整體市場(chǎng)理解結(jié)論整體市場(chǎng)理解結(jié)論1、發(fā)展初級(jí)階段，高端市場(chǎng)價(jià)值低于同類城市；、發(fā)展初級(jí)階段，高端市場(chǎng)價(jià)值低于同類城市；2、合肥高端市場(chǎng)價(jià)值同質(zhì)運(yùn)作，缺少一個(gè)真正代表合肥城市新形象的高端個(gè)案；、合肥高端市場(chǎng)價(jià)值同質(zhì)運(yùn)作，缺少一個(gè)真正代表合肥城市新形象的高端個(gè)案；3、合肥市場(chǎng)目前運(yùn)作集中在中低端產(chǎn)品，表現(xiàn)出巨大的潛在客源，而高端市場(chǎng)還未真正運(yùn)作；、合肥市場(chǎng)目前運(yùn)作集中在中低端產(chǎn)品，表現(xiàn)出巨大的潛在客源，而高端市場(chǎng)還未真正運(yùn)作；我司認(rèn)為，合肥未來(lái)具備較好的價(jià)值運(yùn)作機(jī)會(huì)和空間，但市場(chǎng)缺少一個(gè)區(qū)位和產(chǎn)品雙重優(yōu)勢(shì)個(gè)我司認(rèn)為，合肥未來(lái)具備較好的價(jià)值運(yùn)作機(jī)會(huì)和空間，但

17、市場(chǎng)缺少一個(gè)區(qū)位和產(chǎn)品雙重優(yōu)勢(shì)個(gè)案，來(lái)跳脫現(xiàn)有高端價(jià)值平臺(tái)；案，來(lái)跳脫現(xiàn)有高端價(jià)值平臺(tái)；二、項(xiàng)目區(qū)位理解二、項(xiàng)目區(qū)位理解區(qū)位區(qū)位1 1區(qū)位價(jià)值區(qū)位價(jià)值緊鄰內(nèi)環(huán)線，最能直接享受老城區(qū)價(jià)值個(gè)案；長(zhǎng)江路：城市東西向主干道，合肥“城市動(dòng)脈”，連接城市重要政治、商業(yè)等場(chǎng)所；處于老城區(qū)、政務(wù)區(qū)、高新區(qū)等主要區(qū)域中心位置，是城市發(fā)展主要節(jié)點(diǎn)之一；完善配套，50中、西園小學(xué)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值提升；城市核心價(jià)值；城市核心價(jià)值；內(nèi)環(huán)線內(nèi)環(huán)線中環(huán)線中環(huán)線二環(huán)線二環(huán)線地塊地塊長(zhǎng)江路長(zhǎng)江路政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)大學(xué)城大學(xué)城蜀山蜀山風(fēng)景區(qū)風(fēng)景區(qū)高高新新區(qū)區(qū)老城區(qū)老城區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)學(xué)府區(qū)學(xué)府區(qū)區(qū)位區(qū)位2 2歷史價(jià)值歷史價(jià)值內(nèi)環(huán)線內(nèi)環(huán)線中環(huán)

18、線中環(huán)線二環(huán)線二環(huán)線地塊地塊長(zhǎng)江路長(zhǎng)江路蜀山蜀山風(fēng)景區(qū)風(fēng)景區(qū)老城區(qū)老城區(qū)黃潛板塊黃潛板塊馬鞍馬鞍山路山路合肥歷史：合肥已有2200多年的歷史，素以“三國(guó)故地、包拯家鄉(xiāng)、淮軍搖籃”著稱。古教弩臺(tái)、“三國(guó)新城”遺址、古城墻、包公祠、英王府等歷史遺跡；李鴻章、包拯、楊行密、楊振寧等歷史和近代名人；長(zhǎng)江路：被譽(yù)為“安徽第一路”；前身就是解放前的前大街，東起四牌樓，西迄三孝口，原合肥最主要道路，最能見證合肥城市發(fā)展的道路；地塊：1962年成立，前身江淮儀表廠是中央在安徽建設(shè)的第一座航空工廠；同時(shí)廠內(nèi)存在一定的蘇式建筑，具備一定歷史價(jià)值表現(xiàn)；具備一定的歷史價(jià)值；具備一定的歷史價(jià)值；內(nèi)環(huán)線內(nèi)環(huán)線中環(huán)線中環(huán)線

19、二環(huán)線二環(huán)線地塊地塊老城區(qū)老城區(qū)黃潛板塊黃潛板塊馬鞍馬鞍山路山路區(qū)位區(qū)位3 3區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱總建總建后續(xù)供后續(xù)供應(yīng)應(yīng)合計(jì)合計(jì)老城區(qū)御景灣25.78.167.2金恒藍(lán)岸8（住6.2）4.6金色梧桐12.411頂峰公寓1815.8萬(wàn)達(dá)地塊55.4（住不大于27.7）27.7以內(nèi)潛山路望江西路印象西湖61（住38）34.4110.9學(xué)府名都3226.3華潤(rùn)幸福里2823.3光明世家3026.6綠城百合公寓250.3萬(wàn)科名郡37.1（住31.5）馬鞍山路新里海頓公館591.538.1和地藍(lán)灣10.74.2綠城玉蘭公寓2016.3鉑金漢宮20.816.1地塊41.3（住33.6

20、）33.633.6（含少量商業(yè)、配套等）與老城區(qū)相比，具備一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)；與中環(huán)高端個(gè)案相比，更能享受老城區(qū)價(jià)值優(yōu)勢(shì)；與老城區(qū)相比，具備一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)；與中環(huán)高端個(gè)案相比，更能享受老城區(qū)價(jià)值優(yōu)勢(shì)；北臨：長(zhǎng)江西路，五里墩高架橋西起點(diǎn)；北臨：長(zhǎng)江西路，五里墩高架橋西起點(diǎn)；東臨：合作化南路，五里墩高架橋南起點(diǎn)；東臨：合作化南路，五里墩高架橋南起點(diǎn)；南臨：南臨：50506060年代居民生活區(qū)樓；年代居民生活區(qū)樓；西臨：石化加油站；西臨：石化加油站；區(qū)位區(qū)位4 4小區(qū)位小區(qū)位小區(qū)位略有不足，要在規(guī)劃中加以考慮；小區(qū)位略有不足，要在規(guī)劃中加以考慮；西面西面北面北面東面東面南面南面地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部項(xiàng)目區(qū)位理解結(jié)

21、論項(xiàng)目區(qū)位理解結(jié)論項(xiàng)目具備一定歷史價(jià)值，區(qū)位條件決定項(xiàng)目必定成為全市明星個(gè)案，完全應(yīng)站在全市項(xiàng)目具備一定歷史價(jià)值，區(qū)位條件決定項(xiàng)目必定成為全市明星個(gè)案，完全應(yīng)站在全市高端個(gè)案平臺(tái)運(yùn)作；高端個(gè)案平臺(tái)運(yùn)作；三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分布競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分布板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱總建總建容積率容積率綠化率綠化率后續(xù)后續(xù)供應(yīng)供應(yīng)區(qū)域位置區(qū)域位置一環(huán)內(nèi)御景灣25.7448%8.1緊鄰一環(huán)100米（內(nèi)）金恒藍(lán)岸84.13/4.6緊鄰一環(huán)（內(nèi)）金色梧桐12.44.720%11距一環(huán)300米（內(nèi)）頂峰公寓186.2/15.8緊鄰一環(huán)（內(nèi)）萬(wàn)達(dá)地塊55.4（住不大于27.7）5/27.7/潛山路望江西路

22、金色名郡37.93.5240%27.6緊鄰中環(huán)（外）印象西湖61（38）2.9440%34.4緊鄰中環(huán)（外）學(xué)府名都322.1545%26.3緊鄰中環(huán)（外）華潤(rùn)幸福里282.540%23.3緊鄰中環(huán)（外）光明世家302.245%26.6距中環(huán)200米（外）百合公寓252.170%0.5距中環(huán)500米（內(nèi)）馬鞍山路海頓公館593.055%1.5緊鄰中環(huán)（內(nèi)）和地藍(lán)灣10.72.941%4.2距中環(huán)300米（外）玉蘭公寓203.348.3%16.3距中環(huán)500米（外）鉑金漢宮20.83.842%16.1距中環(huán)300米（外）合計(jì)合計(jì)388.5388.5/216.3216.3/一環(huán)內(nèi)個(gè)案都緊貼環(huán)線，與

23、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值相差不明顯；一環(huán)內(nèi)個(gè)案都緊貼環(huán)線，與項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值相差不明顯；市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量較大，存在較大競(jìng)爭(zhēng)壓力；后續(xù)供應(yīng)集中在潛望板塊，項(xiàng)目具備一定市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量較大，存在較大競(jìng)爭(zhēng)壓力；后續(xù)供應(yīng)集中在潛望板塊，項(xiàng)目具備一定區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)；區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)；地塊地塊頂峰公寓頂峰公寓御景灣御景灣金恒藍(lán)岸金恒藍(lán)岸學(xué)府名都學(xué)府名都光明世家光明世家金色名郡金色名郡幸福里幸福里印象西湖印象西湖百合公寓百合公寓海頓公館海頓公館和地藍(lán)灣和地藍(lán)灣鉑金漢宮鉑金漢宮玉蘭公寓玉蘭公寓金色梧桐金色梧桐競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)去化競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)去化板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱開盤時(shí)間開盤時(shí)間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化套數(shù)去化率去化率去化速度去化速度一環(huán)

24、內(nèi)御景灣08.0463945170.5%30金恒藍(lán)岸08.1223214662.9%20.8金色梧桐08.0552217533.5%12.5頂峰公寓08.1251620339.3%29潛山路望江西路萬(wàn)科金色名郡08.1053637569.9%41.7印象西湖09.0369337854.5%94.5學(xué)府名都08.0983248858.7%48.8華潤(rùn)幸福里08.07112950644.8%42.2光明世家08.0577233943.9%24.2綠城百合公寓08.0627126095.9%20馬鞍山路新里海頓公館09.0335219354.8%48.3和地藍(lán)灣08.0451438174.1%25.

25、4綠城玉蘭公寓08.1049832665.5%36.2鉑金漢宮08.0923618779.2%18.7一環(huán)內(nèi)個(gè)案受供應(yīng)規(guī)模制約，月均去化一環(huán)內(nèi)個(gè)案受供應(yīng)規(guī)模制約，月均去化3030套以內(nèi)；套以內(nèi)；潛望和馬鞍山路區(qū)域，市場(chǎng)主要月均去化在潛望和馬鞍山路區(qū)域，市場(chǎng)主要月均去化在36-4936-49套之間，新開個(gè)案月均達(dá)到近百套之間，新開個(gè)案月均達(dá)到近百套，市場(chǎng)表現(xiàn)較好；套，市場(chǎng)表現(xiàn)較好；板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱一房一房二房二房三房三房四房四房面積面積套數(shù)套數(shù)配比配比面積面積套數(shù)套數(shù)配比配比面積面積套數(shù)套數(shù)配比配比面積面積套數(shù)套數(shù)配比配比一環(huán)內(nèi)御景灣/9122535.2%109-13036657.3%1

26、51-160487.5%金恒藍(lán)岸/74-9912051.7%105-1347632.8%128-1343615.5%金色梧桐63-6831961.1%92-10114527.8%132-1655811.1%/頂峰公寓/99-10026050.4%126-12825649.6%/潛山路望江西路萬(wàn)科金色名郡/84-8526850%115-143226850%/印象西湖/80-9343662.9%128-14325737.1%/學(xué)府名都/82-8930036.1%113-13738846.6%142-18914417.3%華潤(rùn)幸福里48-5936832.6%80-8960553.6%119-1411

27、5613.8%/光明世家/76-10168088.1%138-1489211.9%/綠城百合公寓/100-1087628.0%130-14016862.0%147-1522710.0%馬鞍山路新里海頓公館/83-8630486.4%115-1364813.6%/和地藍(lán)灣/85-9438875.5%111-12312624.5%/綠城玉蘭公寓6412024.1%88-9114829.7%141-14823046.2%/鉑金漢宮/78-819439.8%114-1429038.1%147-1835222.0%合計(jì)合計(jì)/80780710.4%10.4%/4049404952.3%52.3%/2579

28、257933.3%33.3%/3073074%4%二房供應(yīng)主力，潛望和馬鞍山路表現(xiàn)為二房供應(yīng)主力，潛望和馬鞍山路表現(xiàn)為9090平米內(nèi)政策房；平米內(nèi)政策房；三房供應(yīng)面積跨度較大，但不超過(guò)三房供應(yīng)面積跨度較大，但不超過(guò)150150平米；平米；四房以上大面積房型供應(yīng)較少，不足四房以上大面積房型供應(yīng)較少，不足5 5，后市存在一定稀缺競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)；，后市存在一定稀缺競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)房型面積競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)房型面積板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱一房一房二房二房三房三房四房四房供應(yīng)供應(yīng)去化去化去化率去化率供應(yīng)供應(yīng)去化去化去化率去化率供應(yīng)供應(yīng)去化去化去化率去化率供應(yīng)供應(yīng)去化去化去化率去化率一環(huán)內(nèi)御景灣/22520792.0%

29、36624366.4%481531.3%金恒藍(lán)岸/1208671.7%765065.8%361027.8%金色梧桐31910833.9%1455638.6%581119.0%/頂峰公寓/26015057.7%2565320.7%/潛山路望江西路萬(wàn)科金色名郡/26820777.2%26816862.7%/印象西湖/43621850.0%25716062.3%/學(xué)府名都/30018963.0%38838823823861.3%61.3%144144616142.4%42.4%華潤(rùn)幸福里36800%60541969.3%1568755.8%/光明世家/68032247.4%921718.5%/綠城百

30、合公寓/767497.4%16816816116195.8%95.8%2727252592.6%92.6%馬鞍山路新里海頓公館/30416754.9%482654.2%/和地藍(lán)灣/38832884.5%1265342.1%/綠城玉蘭公寓1208470.0%14811879.7%23012453.9%/鉑金漢宮/948994.7%907280.0%5252262650%50%合計(jì)合計(jì)80780719219223.8%23.8%421142112630263062.5%62.5%263326331463146355.6%55.6%30730713713744.6%44.6%二房具有較好需求，在成交

31、絕對(duì)量還是去化率方面，都得到市場(chǎng)量化驗(yàn)證；二房具有較好需求，在成交絕對(duì)量還是去化率方面，都得到市場(chǎng)量化驗(yàn)證；玉蘭公寓和學(xué)府名都大三房和四房去化，表現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)的大房型具有一定需求支撐；玉蘭公寓和學(xué)府名都大三房和四房去化，表現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)的大房型具有一定需求支撐；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)房型去化競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)房型去化產(chǎn)品產(chǎn)品樓盤樓盤開盤開盤供應(yīng)供應(yīng)去化去化去化率去化率速度速度聯(lián)排綠色港灣08.04986162.2%4.1帝豪星港灣08.05542342.6%1.6玫瑰紳城08.082116128.9%5.5產(chǎn)品產(chǎn)品樓盤樓盤成交價(jià)格成交價(jià)格面積段面積段總價(jià)總價(jià)聯(lián)排綠色港灣7386214-237158-175帝豪星港灣

32、6526202-234131-153玫瑰紳城9090212-233192-212競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)大面積及經(jīng)濟(jì)型別墅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)大面積及經(jīng)濟(jì)型別墅板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱150150以上以上供應(yīng)供應(yīng)去化去化去化率去化率一環(huán)內(nèi)御景灣794658.2%金色梧桐2913.4%潛黃板塊學(xué)府名都1004949.0%綠城百合公寓292793.1%合計(jì)合計(jì)23723712312351.9%51.9%大面積公寓和經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品，具備一定市場(chǎng)去化表現(xiàn)，表明市場(chǎng)具有高端客源支撐；大面積公寓和經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品，具備一定市場(chǎng)去化表現(xiàn)，表明市場(chǎng)具有高端客源支撐；板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱成交價(jià)格成交價(jià)格戶型面積戶型面積總價(jià)范圍總價(jià)范圍一

33、環(huán)內(nèi)御景灣5885二房91 三房109-130 四房151-160二房52 三房63-75 四房87-92金恒藍(lán)岸5391二房74-99 三房105-134 四房128-134二房40-53 三房57-72 四房69-72金色梧桐5611一房63-68 二房92-101 三房132-165一房35-38 二房51-57 三房74-92頂峰公寓5343二房99-100 三房126-128二房52-54 三房67-69潛山路望江西路萬(wàn)科金色名郡5595、6000（115）二房84-85 三房115-143二房46-48 三房69-80印象西湖5149二房80-93 三房128-143二房41-48

34、 三房66-73學(xué)府名都5150二房82-89 三房113-137 四房142-189二房42-46 三房58-70 四房73-97華潤(rùn)幸福里5205一房42-59 二房80-89 三房119-141一房22-30 二房41-46 三房61-73光明世家5093二房76-101 三房138-148二房38-51 三房70-75綠城百合公寓5608二房100-108 三房130-140 四房147-152二房56-60 三房72-78 四房82-85馬鞍山路新里海頓公館4752二房83-86 三房115-136二房39-41 三房54-65和地藍(lán)灣5298二房85-94 三房111-123二房4

35、5-50 三房59-65綠城玉蘭公寓5993一房64 二房88-91 三房141-148一房38 二房53-55 三房84-89鉑金漢宮5481二房78-81 三房114-142 四房147-183二房42-44 三房62-78 四房80-100城市高端個(gè)案價(jià)值相差不大，在城市高端個(gè)案價(jià)值相差不大，在5000500060006000元之間同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；元之間同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)格類別類別樓盤名稱樓盤名稱區(qū)域區(qū)域年齡年齡置業(yè)表現(xiàn)置業(yè)表現(xiàn)一環(huán)內(nèi)御景灣瑤海、老城區(qū)各40%，其他20%35-45生活或工作在周邊客源，以及周邊城市投資客源，看中市中心地段價(jià)值，以私營(yíng)業(yè)主為主金恒藍(lán)岸瑤海60%，老

36、城區(qū)25%，其他15%30-45改善性客源為主，看重地段金色梧桐瑤海50%，老城區(qū)30%，其他20%35-50剛性和改善型客源為主，包括政府機(jī)關(guān)、教師、原老城區(qū)居民頂峰公寓老城區(qū)80%，其他20%35-45看重地段，以改善型需求為主，行業(yè)以私營(yíng)老板、政府員工等等；包括買給小孩的學(xué)區(qū)房；老城區(qū)價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)老城區(qū)價(jià)值具備強(qiáng)烈的區(qū)域歸屬感，客源更多以看中老城區(qū)價(jià)值的區(qū)域老城區(qū)價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)老城區(qū)價(jià)值具備強(qiáng)烈的區(qū)域歸屬感，客源更多以看中老城區(qū)價(jià)值的區(qū)域客源為主力；客源為主力；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客源競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客源1 1：一環(huán)內(nèi)：一環(huán)內(nèi)類別類別樓盤名稱樓盤名稱區(qū)域區(qū)域年齡年齡置業(yè)表現(xiàn)置業(yè)表現(xiàn)潛山路望江西路印象西

37、湖蜀山區(qū)70%，包河20%，其他10%35-40以周邊人群為主，職業(yè)較為分散，有教師、醫(yī)生、政府人員，公司員工均有學(xué)府名都蜀山區(qū)60%，老城區(qū)20%，其他20%30-40以公務(wù)員和教師為主，一次和兩次購(gòu)房均有，比例較為類似華潤(rùn)幸福里蜀山區(qū)70%，其他30%25-35以首次購(gòu)房為主，多為年青人，以兩口之家和帶婚人群為主，少量的三口之家光明世家蜀山區(qū)60%，老城區(qū)20%，其他20%25-35年青人為主，多為首次職業(yè)，職業(yè)方面教師、醫(yī)生等群體綠城百合公寓蜀山30%，外省市30%，合肥郊縣20%，其他20%40-55以私營(yíng)老板為主，少量政府人員以及其他人，家庭結(jié)構(gòu)以三口和四口之家為主，馬鞍山路新里海頓

38、公館包河區(qū)70%，市區(qū)20%，其他10%25-45客源群體不超過(guò)三口之間，多為首次購(gòu)房，以公務(wù)員、教師為主和地藍(lán)灣包河80%，其他20%30-40有合工大教職員工，公務(wù)員，以及小私營(yíng)業(yè)主為主，更注重品質(zhì)綠城玉蘭公寓包河30%，蜀山30%，外郊縣20%，其他20%35-55以私營(yíng)企業(yè)主為主，看重項(xiàng)目的品牌與形象，行業(yè)分布較分散，有貿(mào)易、建材、五金等等鉑金漢宮包河70%，其他30%30-45以改善需求為主，少量首次購(gòu)房，職業(yè)方面以私營(yíng)老板以及教師等行業(yè)為主全市客源表現(xiàn)更為明顯，因此能夠?qū)崿F(xiàn)高于老城區(qū)的相對(duì)較好的去化表現(xiàn)；全市客源表現(xiàn)更為明顯，因此能夠?qū)崿F(xiàn)高于老城區(qū)的相對(duì)較好的去化表現(xiàn)；另外，缺乏絕

39、對(duì)的區(qū)位價(jià)值，客源更注重對(duì)產(chǎn)品、生活品質(zhì)的追求；另外，缺乏絕對(duì)的區(qū)位價(jià)值，客源更注重對(duì)產(chǎn)品、生活品質(zhì)的追求；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客源競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客源2 2：潛望、馬鞍山路：潛望、馬鞍山路萬(wàn)科金色名郡表現(xiàn)出一定全市客源屬性；萬(wàn)科金色名郡表現(xiàn)出一定全市客源屬性；但由于價(jià)值相當(dāng)，城市高端住宅運(yùn)作，基本處于同層次的客源面運(yùn)作；尤其對(duì)于但由于價(jià)值相當(dāng)，城市高端住宅運(yùn)作，基本處于同層次的客源面運(yùn)作；尤其對(duì)于9090產(chǎn)品，未產(chǎn)品，未來(lái)客源爭(zhēng)奪激烈；來(lái)客源爭(zhēng)奪激烈；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客源競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客源3 3：萬(wàn)科金色名郡：萬(wàn)科金色名郡板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱總價(jià)范圍總價(jià)范圍一環(huán)內(nèi)御景灣二房52 三房63-75 四房87-92金恒藍(lán)岸二房

40、40-53 三房57-72 四房69-72金色梧桐一房35-38 二房51-57 三房74-92頂峰公寓二房52-54 三房67-69潛山路望江西路萬(wàn)科金色名郡二房46-48 三房69-80印象西湖二房41-48 三房66-73學(xué)府名都二房42-46 三房58-70 四房73-97華潤(rùn)幸福里一房22-30 二房41-46 三房61-73光明世家二房38-51 三房70-75綠城百合公寓二房56-60 三房72-78 四房82-85馬鞍山路新里海頓公館二房39-41 三房54-65和地藍(lán)灣二房45-50 三房59-65綠城玉蘭公寓一房38 二房53-55 三房84-89鉑金漢宮二房42-44 三

41、房62-78 四房80-100競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)論后續(xù)存在較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)并不是唯一的；后續(xù)存在較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)并不是唯一的；目前市場(chǎng)價(jià)格在目前市場(chǎng)價(jià)格在50006000元平臺(tái)運(yùn)作，處于市場(chǎng)同價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)；元平臺(tái)運(yùn)作，處于市場(chǎng)同價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)；二房市場(chǎng)去化最好，但政策導(dǎo)致未來(lái)客源爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；二房市場(chǎng)去化最好，但政策導(dǎo)致未來(lái)客源爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；高端市場(chǎng)客源輻射全市；并且大面積公寓以及經(jīng)濟(jì)別墅來(lái)看，市場(chǎng)具有一定高端高端市場(chǎng)客源輻射全市；并且大面積公寓以及經(jīng)濟(jì)別墅來(lái)看，市場(chǎng)具有一定高端客源支撐；客源支撐；四、產(chǎn)品平臺(tái)的理解四、產(chǎn)品平臺(tái)的理解兵營(yíng)排布，有一定的小區(qū)氛圍，建筑密度過(guò)

42、高，樓間距較小；一環(huán)內(nèi)個(gè)案規(guī)模小，在總規(guī)表現(xiàn)方面，競(jìng)爭(zhēng)力較弱；一環(huán)內(nèi)個(gè)案規(guī)模小，在總規(guī)表現(xiàn)方面，競(jìng)爭(zhēng)力較弱；其余個(gè)案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相當(dāng)，綠城、金色名郡在總規(guī)排布方面更多體現(xiàn)中央其余個(gè)案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相當(dāng)，綠城、金色名郡在總規(guī)排布方面更多體現(xiàn)中央景觀或景觀軸，提升總規(guī)、環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；景觀或景觀軸，提升總規(guī)、環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；綠城百合公寓綠城百合公寓中央景觀中央景觀行列中央圍合排布，人車分流；通過(guò)中央集中景觀，提升中央組團(tuán)價(jià)值；大圍合排布，中央景觀較為突出；中央中央景觀景觀御景灣御景灣綠城玉蘭公寓綠城玉蘭公寓中央景觀軸中央景觀軸受地形影響，行列式排布；通過(guò)中央景觀軸，景觀價(jià)值均好性和沖擊力較強(qiáng)；產(chǎn)品平臺(tái)總規(guī)產(chǎn)品平

43、臺(tái)總規(guī)行列式排布，雙中央景觀價(jià)值提升；部分區(qū)域人車分流金色明郡金色明郡中央景觀中央景觀中央景觀中央景觀華地學(xué)府名都華地學(xué)府名都行列式排布，中央景觀水系，結(jié)合行間小組團(tuán)綠化為主，缺乏沖擊力；華潤(rùn)幸福里華潤(rùn)幸福里高層小組團(tuán)圍合排布，多次和小高層行列排布；印象西湖印象西湖兵營(yíng)式排布，6580米棟距，中央景觀軸串聯(lián)宅間景觀，沖擊力較弱；一一環(huán)環(huán)內(nèi)內(nèi)潛潛黃黃馬馬鞍鞍山山路路頂峰公寓頂峰公寓產(chǎn)品平臺(tái)立面產(chǎn)品平臺(tái)立面頂峰公寓頂峰公寓ART DECO，真石漆；御景灣御景灣新古典主義風(fēng)格；玉蘭公寓玉蘭公寓新古典主義風(fēng)格，建筑立面整體以石材干掛；百合公寓百合公寓新古典主義風(fēng)格，深色系，立面穩(wěn)重，底部石材，上部為面

44、磚，品質(zhì)感極高；萬(wàn)科金色名郡萬(wàn)科金色名郡ART DECO，底部石材，上部為面磚和涂料；華潤(rùn)幸福里華潤(rùn)幸福里新古典主義外立面以涂料為主；海頓公館海頓公館新古典主義，穩(wěn)重、品質(zhì)感高一一環(huán)環(huán)內(nèi)內(nèi)潛潛黃黃馬馬鞍鞍山山路路高端公寓以新古典和高端公寓以新古典和ATR DECOATR DECO為主要的立面風(fēng)格，一環(huán)內(nèi)品質(zhì)感相對(duì)較低；為主要的立面風(fēng)格，一環(huán)內(nèi)品質(zhì)感相對(duì)較低；而玉蘭公寓全石材立面，以及特色的風(fēng)格，代表市場(chǎng)立面最高端；而玉蘭公寓全石材立面，以及特色的風(fēng)格，代表市場(chǎng)立面最高端；但整體風(fēng)格趨于同質(zhì)化立面競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)；但整體風(fēng)格趨于同質(zhì)化立面競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)；現(xiàn)代簡(jiǎn)約，缺乏高端個(gè)案應(yīng)有的品質(zhì)感產(chǎn)品平臺(tái)戶型：一環(huán)內(nèi)產(chǎn)

45、品平臺(tái)戶型：一環(huán)內(nèi)御景灣：御景灣：9191平米平米金恒藍(lán)岸：金恒藍(lán)岸：9999平米平米金色梧桐：金色梧桐：9292平米平米頂峰公寓：頂峰公寓：9999平米平米主臥：3.6客廳：3.9得房率：79%贈(zèng)送面積：3.9贈(zèng)送比：4.3%主臥：3.6客廳：3.9得房率：80%贈(zèng)送面積：2.4贈(zèng)送比：2.4%主臥：3.6客廳：3.9得房率：78%贈(zèng)送面積：2.34贈(zèng)送比：2.5%主臥：3.6客廳：3.9得房率：80%贈(zèng)送面積：3.12贈(zèng)送比：3.15%一環(huán)內(nèi)房型為傳統(tǒng)房型設(shè)計(jì)，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力；一環(huán)內(nèi)房型為傳統(tǒng)房型設(shè)計(jì)，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力；御景灣：御景灣：135135平米平米主臥：3.6客廳：3.9得房率：79%贈(zèng)送面積：

46、3.9贈(zèng)送比：4.3%金恒藍(lán)岸：金恒藍(lán)岸：137137平米平米主臥：3.9客廳：4.2得房率：80%贈(zèng)送面積：3贈(zèng)送比：2.2%頂峰公寓：頂峰公寓：128128平米平米主臥：3.9客廳：4.2得房率：81%贈(zèng)送面積：2.5贈(zèng)送比：2.0%金色梧桐：金色梧桐：165165平米平米主臥：4客廳：4.4得房率：78%贈(zèng)送面積：5贈(zèng)送比：3%二二房房三三房房及及以以上上金色名郡：金色名郡：115115平米平米主臥：3.9客廳：4.0得房率：79%贈(zèng)送面積：20贈(zèng)送比：17.4%主臥：3.6米客廳：3.6米得房率：77%贈(zèng)送面積：19贈(zèng)送比：21.4%玉蘭公寓：玉蘭公寓：8989平米平米主臥：3.6客廳

47、：3.8得房率：82%贈(zèng)送面積：6.34贈(zèng)送比：7.1%主臥：3.6客廳：3.6得房率：77%贈(zèng)送面積：26.5贈(zèng)送比：26.5%產(chǎn)品平臺(tái)戶型：潛望、馬鞍山路（中小戶型）產(chǎn)品平臺(tái)戶型：潛望、馬鞍山路（中小戶型）百合公寓：百合公寓：108108平米平米主臥：3.9客廳：4.2得房率：84%贈(zèng)送面積：4贈(zèng)送：3.7%海頓公館：海頓公館：8989平米平米光明世家：光明世家：100100平米平米華潤(rùn)幸福里：華潤(rùn)幸福里：8989平米平米主臥：3.3客廳：3.8得房率：80%贈(zèng)送面積：12贈(zèng)送：13.5%綠城為傳統(tǒng)房型設(shè)計(jì)；其他房型創(chuàng)新型較好，更多體現(xiàn)在戶型的附加值空間，綠城為傳統(tǒng)房型設(shè)計(jì)；其他房型創(chuàng)新型

48、較好，更多體現(xiàn)在戶型的附加值空間，但戶型尺寸空間，沒有體現(xiàn)出高端個(gè)案對(duì)于居住舒適度需求；但戶型尺寸空間，沒有體現(xiàn)出高端個(gè)案對(duì)于居住舒適度需求；金色名郡：金色名郡：143143平米平米海頓公館：海頓公館：136136平米平米華潤(rùn)幸福里：華潤(rùn)幸福里：140140平米平米玉蘭公寓：玉蘭公寓：148148平米平米光明世家：光明世家：139139平米平米主臥：3.9客廳：4.2得房率：79%贈(zèng)送面積：5贈(zèng)送比：3.5%主臥：3.7客廳：4.2得房率：86%贈(zèng)送面積：20.5贈(zèng)送：14.6%主臥：3.9客廳：4.5得房率：83%贈(zèng)送面積：11贈(zèng)送：7.4%主臥：3.9客廳：3.6得房率：76%贈(zèng)送面積：2

49、2贈(zèng)送比：16.4%主臥：4.2客廳：4.5得房率：77%贈(zèng)送面積：17.3贈(zèng)送比：12.4%產(chǎn)品平臺(tái)戶型：潛望、馬鞍山路（中大戶型）產(chǎn)品平臺(tái)戶型：潛望、馬鞍山路（中大戶型）學(xué)府名都：學(xué)府名都：183183平米平米主臥：4.2客廳：7.3得房率：90.4%贈(zèng)送面積：10.9贈(zèng)送比：6%鉑金漢宮：鉑金漢宮：176176平米平米主臥：4.2客廳：4.8得房率：85%贈(zèng)送面積：10贈(zèng)送比：5.7%百合公寓：百合公寓：152152平米平米主臥：3.9客廳：4.2得房率：80%贈(zèng)送面積：6.9贈(zèng)送比：4.5%除了學(xué)府名都客廳大面寬特色外，戶型創(chuàng)新還是表現(xiàn)為高附加值，缺乏對(duì)高除了學(xué)府名都客廳大面寬特色外，

50、戶型創(chuàng)新還是表現(xiàn)為高附加值，缺乏對(duì)高端住宅房型的品質(zhì)感、尊貴感營(yíng)造，具備超越空間；端住宅房型的品質(zhì)感、尊貴感營(yíng)造，具備超越空間；以綠城公寓為市場(chǎng)高端代表，體現(xiàn)在中央主題水景、堆坡、密植表現(xiàn)高端特性；以綠城公寓為市場(chǎng)高端代表，體現(xiàn)在中央主題水景、堆坡、密植表現(xiàn)高端特性；百合公寓百合公寓海頓公館海頓公館金色名郡金色名郡產(chǎn)品平臺(tái)景觀產(chǎn)品平臺(tái)景觀集中中央景觀，以及緩坡增加綠化的層次，但綠化密植度較低，屬于市場(chǎng)中端平臺(tái)；不小于4000平米中央綠地，2大景觀軸、3大主題綠地，下層廣場(chǎng)，提升景觀的層次和情趣；70綠化率，集中中央景觀；通過(guò)密植、堆坡，體現(xiàn)景觀的層次和私密性；產(chǎn)品平臺(tái)結(jié)論產(chǎn)品平臺(tái)結(jié)論綠城的立面

51、、景觀代表了市場(chǎng)最高端，但在立面風(fēng)格、戶型表現(xiàn)方面，高端市場(chǎng)趨于同質(zhì)；綠城的立面、景觀代表了市場(chǎng)最高端，但在立面風(fēng)格、戶型表現(xiàn)方面，高端市場(chǎng)趨于同質(zhì)；另一方面，合肥品質(zhì)個(gè)案脫離了老城區(qū)價(jià)值，個(gè)案的形象并沒有體現(xiàn)歷史以及城市發(fā)展形象，另一方面，合肥品質(zhì)個(gè)案脫離了老城區(qū)價(jià)值，個(gè)案的形象并沒有體現(xiàn)歷史以及城市發(fā)展形象，市場(chǎng)缺乏真正跳脫市場(chǎng)的、能夠代表合肥城市形象的高端產(chǎn)品個(gè)案；市場(chǎng)缺乏真正跳脫市場(chǎng)的、能夠代表合肥城市形象的高端產(chǎn)品個(gè)案；五、聚仁對(duì)地塊的理解五、聚仁對(duì)地塊的理解我司認(rèn)為這是非常好的地塊；我司認(rèn)為這是非常好的地塊；合肥老城區(qū)在發(fā)展上、形象上相對(duì)落后，與武漢、南昌等省會(huì)城市相比，沒有現(xiàn)代省

52、會(huì)城市發(fā)展新合肥老城區(qū)在發(fā)展上、形象上相對(duì)落后，與武漢、南昌等省會(huì)城市相比，沒有現(xiàn)代省會(huì)城市發(fā)展新形象；形象；另外，合肥具有另外，合肥具有20002000多年的歷史，對(duì)于這樣的歷史價(jià)值名城，城市的發(fā)展完全不能拋棄歷史價(jià)值；多年的歷史，對(duì)于這樣的歷史價(jià)值名城，城市的發(fā)展完全不能拋棄歷史價(jià)值；反觀目前的合肥市場(chǎng)，老城區(qū)個(gè)案產(chǎn)品力不能體現(xiàn)合肥核心城區(qū)現(xiàn)代省會(huì)城市的形象；而中環(huán)高端反觀目前的合肥市場(chǎng)，老城區(qū)個(gè)案產(chǎn)品力不能體現(xiàn)合肥核心城區(qū)現(xiàn)代省會(huì)城市的形象；而中環(huán)高端板塊個(gè)案，在一定程度上脫離了老城區(qū)的歷史價(jià)值，板塊個(gè)案，在一定程度上脫離了老城區(qū)的歷史價(jià)值，而地塊緊鄰老城區(qū)，可以直接享受老城區(qū)歷史和核心

53、價(jià)值；同時(shí)，完全可以通過(guò)產(chǎn)品力的塑造，體而地塊緊鄰老城區(qū)，可以直接享受老城區(qū)歷史和核心價(jià)值；同時(shí)，完全可以通過(guò)產(chǎn)品力的塑造，體現(xiàn)現(xiàn)代省會(huì)城市形象，對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，完全可以成為承載城市發(fā)展的個(gè)案，必定要站在城市發(fā)展角現(xiàn)現(xiàn)代省會(huì)城市形象，對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，完全可以成為承載城市發(fā)展的個(gè)案，必定要站在城市發(fā)展角度來(lái)運(yùn)作；度來(lái)運(yùn)作；城市發(fā)展角度個(gè)案借鑒城市發(fā)展角度個(gè)案借鑒1 1：南昌恒茂國(guó)際華城：南昌恒茂國(guó)際華城名稱名稱指標(biāo)指標(biāo)用地面積16建筑面積50容積率3.1綠化率20%物業(yè)形態(tài)高層、寫字樓、酒店公寓、商業(yè)品牌效應(yīng)：品牌效應(yīng)：發(fā)展商：江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 園林設(shè)計(jì)：香港貝爾高林 建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)TON

54、TSEN建筑設(shè)計(jì)公司 區(qū)位：區(qū)位：緊鄰南昌八一廣場(chǎng)知名開發(fā)商、核心區(qū)位打造的綜合性個(gè)案，于知名開發(fā)商、核心區(qū)位打造的綜合性個(gè)案，于0202年開始運(yùn)作，帶動(dòng)城市價(jià)值提年開始運(yùn)作，帶動(dòng)城市價(jià)值提升運(yùn)作，目前市場(chǎng)價(jià)值在升運(yùn)作，目前市場(chǎng)價(jià)值在1000010000元以上；元以上；1）16萬(wàn)平米占地，50萬(wàn)平米建筑，市中心是最大地產(chǎn)項(xiàng)目2）兩座超豪華酒店式公寓3）雙子座甲級(jí)智能化寫字樓4）超豪華環(huán)球影視城5）十幾幢超現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格高層建筑6）南昌首座5000平米KURHOURS養(yǎng)生會(huì)所7）完善的教育配置，投資千萬(wàn)的雙語(yǔ)幼兒園、投資兩千萬(wàn)并配備恒溫游泳池的南昌市重點(diǎn)九年制的“廣南中學(xué)”，提供了一站式的教育機(jī)制

55、8）完善的生活?yuàn)蕵放渲茫瑫?huì)所、老人活動(dòng)場(chǎng)所、兒童游戲場(chǎng)，大型燈光網(wǎng)球場(chǎng)、休閑茶座等9）市中心最獨(dú)特的時(shí)尚商業(yè)步行街，總建面十萬(wàn)平米，定位時(shí)尚人士，吃喝玩樂一應(yīng)俱全10）市中心最美的景觀，專為跨國(guó)超五星級(jí)酒店“假日酒店”設(shè)計(jì)景觀的香港貝爾高林，為市中心最懂得生活享受的高尚人群獨(dú)享設(shè)計(jì)的貴族園林景觀通過(guò)國(guó)際居住產(chǎn)品形象，通過(guò)地標(biāo)性的建筑表現(xiàn)，提升項(xiàng)目和區(qū)域形象；通過(guò)國(guó)際居住產(chǎn)品形象，通過(guò)地標(biāo)性的建筑表現(xiàn)，提升項(xiàng)目和區(qū)域形象；名稱名稱指標(biāo)指標(biāo)用地面積61建筑面積150容積率2.45綠化率30%物業(yè)形態(tài)住宅、辦公樓、酒店、商業(yè)品牌效應(yīng)：品牌效應(yīng)：發(fā)展商：世茂集團(tuán) 園林設(shè)計(jì)：美國(guó)泛亞國(guó)際 區(qū)位：區(qū)位：漢

56、陽(yáng)鐘家村核心區(qū)域，臨江第一排知名開發(fā)商核心區(qū)域運(yùn)作的綜合性個(gè)案，漢陽(yáng)住宅融入武漢高端市場(chǎng)，知名開發(fā)商核心區(qū)域運(yùn)作的綜合性個(gè)案，漢陽(yáng)住宅融入武漢高端市場(chǎng)，并提升武漢高端住宅價(jià)格進(jìn)一步提升；并提升武漢高端住宅價(jià)格進(jìn)一步提升；城市發(fā)展角度個(gè)案借鑒城市發(fā)展角度個(gè)案借鑒2 2：武漢世茂錦繡長(zhǎng)江：武漢世茂錦繡長(zhǎng)江1 1）長(zhǎng)江之門廣場(chǎng)：）長(zhǎng)江之門廣場(chǎng)：廣場(chǎng)上設(shè)有辦公樓、酒店、商業(yè)及如音樂廳等文化設(shè)施，為市民提供一個(gè)聚集文化交流、休閑的好去處，游客觀光看江的新熱點(diǎn)2 2）辦公樓）辦公樓/酒店：酒店：層高約250米的辦公樓將成為現(xiàn)代武漢的新標(biāo)記，180米高的超五星級(jí)酒店也將令整個(gè)項(xiàng)目的高檔形象更鮮明3 3）商業(yè)

57、街：）商業(yè)街：一條沿濱江大道與文化結(jié)合高檔次的商業(yè)紐帶，為沿江的商業(yè)主干。利用不同的歷史文化主題，將令沿江商業(yè)包括文化長(zhǎng)廊、餐廳雅座，其他零售商業(yè)及電影娛樂中心等。4 4）會(huì)所：）會(huì)所：超五星會(huì)所，占地3340平米，建筑10600平米，配備游泳池、室內(nèi)籃球場(chǎng)、會(huì)議室、舞蹈室、健身房、桑拿房、棋牌室等，武漢市目前單體規(guī)模最大、功能最全、檔次最高的業(yè)主會(huì)所5 5）住宅：）住宅：高層與超高層住宅于一體的高尚社區(qū) 國(guó)際化的現(xiàn)代整盤風(fēng)格，樹立城市高端大盤個(gè)案形象；同時(shí)世茂個(gè)案出現(xiàn)，改國(guó)際化的現(xiàn)代整盤風(fēng)格，樹立城市高端大盤個(gè)案形象；同時(shí)世茂個(gè)案出現(xiàn)，改變落后區(qū)位形象，樹立發(fā)展的區(qū)位形象；變落后區(qū)位形象，樹

58、立發(fā)展的區(qū)位形象；名稱指標(biāo)用地面積16萬(wàn)方建筑面積78萬(wàn)方容積率3.8綠化率40物業(yè)形態(tài)高層、小高層、商業(yè)、寫字樓、酒店品牌效應(yīng)：品牌效應(yīng)：發(fā)展商：龍湖地產(chǎn) 建筑公司：美國(guó)MRY建筑事務(wù)所區(qū)位：區(qū)位：城市中心城市發(fā)展角度個(gè)案借鑒城市發(fā)展角度個(gè)案借鑒3 3：重慶龍湖春森彼岸重慶龍湖春森彼岸觀江豪宅、商務(wù)SOHO、5A甲級(jí)寫字樓、10萬(wàn)方國(guó)際風(fēng)尚商業(yè)街區(qū)、1000米濱江休閑長(zhǎng)廊構(gòu)筑城市未來(lái)國(guó)際化水岸生活 5000元/的精裝超五星住戶大堂，精選稀少云石，加工為奢華大堂主題墻；定制2.5米/秒品牌電梯，每部10萬(wàn)元轎箱內(nèi)飾，配備電梯智能預(yù)約系統(tǒng)；意大利馬進(jìn)口賽克，鋪就CBD濱江唯一無(wú)邊界涌池；德國(guó)RO

59、TO、新風(fēng)系統(tǒng)、電子指紋密碼門鎖、彩色可視對(duì)講系統(tǒng)、密碼鎖信報(bào)箱 項(xiàng)目的出現(xiàn)，代表了城市形象功能的進(jìn)一步提升；項(xiàng)目的出現(xiàn)，代表了城市形象功能的進(jìn)一步提升；憑借地段優(yōu)勢(shì)，塑造超現(xiàn)代立面，以多元的業(yè)態(tài)、完善的配套設(shè)施，打造出憑借地段優(yōu)勢(shì)，塑造超現(xiàn)代立面，以多元的業(yè)態(tài)、完善的配套設(shè)施，打造出國(guó)際性高端住宅項(xiàng)目；國(guó)際性高端住宅項(xiàng)目；城市發(fā)展理解結(jié)論城市發(fā)展理解結(jié)論從城市發(fā)展角度來(lái)看，任何城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，必須要復(fù)合型的地標(biāo)建筑群，來(lái)運(yùn)作和提從城市發(fā)展角度來(lái)看，任何城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，必須要復(fù)合型的地標(biāo)建筑群，來(lái)運(yùn)作和提升城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，核心區(qū)域、復(fù)合型、現(xiàn)代風(fēng)格國(guó)際社區(qū)表現(xiàn)；升城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

60、，核心區(qū)域、復(fù)合型、現(xiàn)代風(fēng)格國(guó)際社區(qū)表現(xiàn)；項(xiàng)目整體定位理解項(xiàng)目整體定位理解宏觀：高端市場(chǎng)還未運(yùn)作，并且具備價(jià)值運(yùn)作空間；宏觀：高端市場(chǎng)還未運(yùn)作，并且具備價(jià)值運(yùn)作空間；區(qū)位：承載老城區(qū)歷史、核心價(jià)值；區(qū)位：承載老城區(qū)歷史、核心價(jià)值；市場(chǎng)：市場(chǎng)：90產(chǎn)品市場(chǎng)需求量最大；而大面積產(chǎn)品和經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品具有一定市場(chǎng)去化表現(xiàn)，高端產(chǎn)品市場(chǎng)需求量最大；而大面積產(chǎn)品和經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品具有一定市場(chǎng)去化表現(xiàn)，高端市場(chǎng)具有一定客源需求；市場(chǎng)具有一定客源需求；產(chǎn)品：有高品質(zhì)產(chǎn)品，但缺乏營(yíng)銷的運(yùn)作；同時(shí)市場(chǎng)產(chǎn)品趨于同質(zhì)，缺乏能夠跳脫市場(chǎng)產(chǎn)品平產(chǎn)品：有高品質(zhì)產(chǎn)品，但缺乏營(yíng)銷的運(yùn)作；同時(shí)市場(chǎng)產(chǎn)品趨于同質(zhì)，缺乏能夠跳脫市場(chǎng)產(chǎn)品

61、平臺(tái)的個(gè)案出現(xiàn)；臺(tái)的個(gè)案出現(xiàn)；城市發(fā)展：任何城市都需要一個(gè)國(guó)際的城市地標(biāo)建筑群來(lái)引領(lǐng)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，合肥缺少城市發(fā)展：任何城市都需要一個(gè)國(guó)際的城市地標(biāo)建筑群來(lái)引領(lǐng)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，合肥缺少這樣一個(gè)個(gè)案，來(lái)改變老城區(qū)的區(qū)位和價(jià)值形象；這樣一個(gè)個(gè)案，來(lái)改變老城區(qū)的區(qū)位和價(jià)值形象；開發(fā)商：萬(wàn)科作為品牌開發(fā)商，有能力和實(shí)力來(lái)塑造城市標(biāo)志性的個(gè)案；開發(fā)商：萬(wàn)科作為品牌開發(fā)商，有能力和實(shí)力來(lái)塑造城市標(biāo)志性的個(gè)案；為城市高端客源打造的、樹立城市新價(jià)值標(biāo)桿的為城市高端客源打造的、樹立城市新價(jià)值標(biāo)桿的真正代表合肥城市發(fā)展新形象的真正代表合肥城市發(fā)展新形象的合肥核心價(jià)值區(qū)首個(gè)高端復(fù)合型國(guó)際社區(qū)合肥核心價(jià)值區(qū)

62、首個(gè)高端復(fù)合型國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位第二部分第二部分 項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議現(xiàn)代、國(guó)際的整盤形象現(xiàn)代、國(guó)際的整盤形象1 1、總規(guī)復(fù)合型居住社區(qū)、總規(guī)復(fù)合型居住社區(qū)小別墅大別墅會(huì)所酒店公寓商業(yè)2 2、立面：住宅、立面：住宅現(xiàn)代現(xiàn)代立面：酒店公寓立面：酒店公寓時(shí)尚現(xiàn)代時(shí)尚現(xiàn)代超現(xiàn)代時(shí)尚豪宅超現(xiàn)代時(shí)尚豪宅玻璃幕墻、石材，強(qiáng)化現(xiàn)代建筑質(zhì)感玻璃幕墻、石材，強(qiáng)化現(xiàn)代建筑質(zhì)感立面：商業(yè)立面：商業(yè)結(jié)合建筑基座，以石材面磚為主，為輕盈時(shí)尚的建筑立面，更添一份大氣、國(guó)際的品質(zhì)形象3 3、房型：住宅、房型：住宅08年黃潛望板塊供求結(jié)構(gòu)圖年黃潛望板塊供求結(jié)構(gòu)圖08年馬鞍山路板塊供求結(jié)構(gòu)圖年馬鞍山路板塊供求

63、結(jié)構(gòu)圖(數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥家園網(wǎng))高端板塊在高端板塊在0808年不好市場(chǎng)中，需求表現(xiàn)為兩個(gè)極端；年不好市場(chǎng)中，需求表現(xiàn)為兩個(gè)極端；1 1、110110平米的剛性需求以及首改房型；其中去化主力集中在平米的剛性需求以及首改房型；其中去化主力集中在70709090平米左右首次平米左右首次置業(yè)產(chǎn)品；置業(yè)產(chǎn)品；2 2、大面積公寓表現(xiàn)較好，而黃潛板塊更是以、大面積公寓表現(xiàn)較好，而黃潛板塊更是以144144180180平米戶型，同樣具有很好的平米戶型，同樣具有很好的去化表現(xiàn)；去化表現(xiàn)；A A、0808年成交結(jié)構(gòu)年成交結(jié)構(gòu)B B、近期成交結(jié)構(gòu)、近期成交結(jié)構(gòu)市場(chǎng)回暖時(shí)期，各面積段市場(chǎng)需求基本相當(dāng)

64、；市場(chǎng)回暖時(shí)期，各面積段市場(chǎng)需求基本相當(dāng)；市場(chǎng)三房控制在市場(chǎng)三房控制在150150平米以內(nèi)；平米以內(nèi)；150150以上的房型同樣具有一定的市場(chǎng)需求，并且市場(chǎng)供應(yīng)壓以上的房型同樣具有一定的市場(chǎng)需求，并且市場(chǎng)供應(yīng)壓力較小；力較小；板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱9090以下以下90-12090-120120-150120-150150150以上以上供應(yīng)供應(yīng)去化去化去化率去化率供應(yīng)供應(yīng)去化去化去化率去化率供應(yīng)供應(yīng)去化去化去化率去化率供應(yīng)供應(yīng)去化去化去化率去化率一環(huán)內(nèi)御景灣/63550078.7%1716336.8%794658.2%金恒藍(lán)岸3636100.0%1126356.3%844756.0%/金色梧桐

65、/1455638.6%291034.5%2913.4%頂峰公寓/26015057.7%2565320.7%/潛山路望江西路萬(wàn)科金色名郡26820777.2%1367454.4%1329471.2%/印象西湖30015551.7%1006767.0%574680.7%/學(xué)府名都30018963.0%882326.1%34422766.0%1004949.0%華潤(rùn)幸福里60541969.3%/1568755.8%/光明世家2486325.4%43225960.0%921718.5%/綠城百合公寓/626198.4%16615995.8%292793.1%馬鞍山路新里海頓公館30416754.9%2

66、41145.8%241562.5%/和地藍(lán)灣17614783.5%28722478.0%361027.8%/綠城玉蘭公寓14811879.7%/23012453.9%/鉑金漢宮948994.7%907280.0%522650.0%/合計(jì)合計(jì)247924791590159064.1%64.1%237123711560156065.8%65.8%1829182997897853.5%53.5%23723712312351.9%51.9%產(chǎn)品產(chǎn)品樓盤樓盤開盤開盤供應(yīng)供應(yīng)去化去化去化率去化率速度速度聯(lián)排綠色港灣08.04986162.2%4.1帝豪星港灣08.05542342.6%1.6玫瑰紳城08.

67、082116128.9%5.5產(chǎn)品產(chǎn)品樓盤樓盤成交價(jià)格成交價(jià)格面積段面積段總價(jià)總價(jià)聯(lián)排綠色港灣7386214-237158-175帝豪星港灣6526202-234131-153玫瑰紳城9090212-233192-212別墅別墅130130萬(wàn)價(jià)格為本案大面積公寓價(jià)格上限，應(yīng)在面積上有所控制；萬(wàn)價(jià)格為本案大面積公寓價(jià)格上限，應(yīng)在面積上有所控制；CC、近期成交結(jié)構(gòu)、近期成交結(jié)構(gòu)D D、項(xiàng)目面積配比、項(xiàng)目面積配比面積（平米）配比小面積90以內(nèi)70大面積16017030“空中別墅空中別墅”理念理念“類聯(lián)排別墅類聯(lián)排別墅”戶戶獨(dú)門獨(dú)院、前庭后院、家家體驗(yàn)首層距離地面戶戶獨(dú)門獨(dú)院、前庭后院、家家體驗(yàn)首層距

68、離地面“0”距離距離1.8米寬敞花廊米寬敞花廊+6-9米挑高戶前花園米挑高戶前花園+后院后院1.8米花廊，計(jì)入1/2建筑面積小別墅：標(biāo)準(zhǔn)層戶小別墅：標(biāo)準(zhǔn)層戶（建筑面積：約（建筑面積：約9090）層高層高6 6米米=客廳客廳3.93.9米米+上空夾層上空夾層2.12.1米米總贈(zèng)送面積：約29 贈(zèng)送率：47%景觀陽(yáng)臺(tái)戶前院落花池：約18.21 客廳挑高上空：約10.88 大別墅：標(biāo)準(zhǔn)層戶（建筑面積：約大別墅：標(biāo)準(zhǔn)層戶（建筑面積：約168168）高附加值的體現(xiàn)：下層：戶前花園：12（全送）景觀陽(yáng)臺(tái)：6.4（半送）玄關(guān)：10 （半送）上層：景觀露臺(tái)：8.6（半送）凸窗：2.5（全送）夾層：7.5 （全

69、送）總附贈(zèng)面積：34.5附贈(zèng)比率：20.5%類首層，體驗(yàn)首層距離地面類首層，體驗(yàn)首層距離地面“0”距離距離前庭后院前庭后院二層別墅空間二層別墅空間一層 二層層高層高6 6米米=客廳客廳3.93.9米米+上空夾層上空夾層2.12.1米米南北雙景觀空中花園，南北雙景觀空中花園，主臥帶北向大露臺(tái)，主臥帶北向大露臺(tái)，打造別墅級(jí)奢華庭院。打造別墅級(jí)奢華庭院。高附加值的體現(xiàn)：空中花園：38.6（半送）凸窗：3.3（全送）總附贈(zèng)面積：22.6 附贈(zèng)比率：14%平層別墅：標(biāo)準(zhǔn)層戶（建筑面積：約平層別墅：標(biāo)準(zhǔn)層戶（建筑面積：約160160165165）房型酒店公寓房型酒店公寓案例：上海青年城案例：上海青年城建筑

70、面積：40平米層高：3.6米戶型特色：3.6米層高，4.05米面寬；獨(dú)立臥室分區(qū)，動(dòng)靜分離。贈(zèng)送面積：約13平米贈(zèng)送率：32A A、高爾夫果嶺主題、高爾夫果嶺主題塑造項(xiàng)目亮點(diǎn)，提升整盤檔次塑造項(xiàng)目亮點(diǎn)，提升整盤檔次4 4、生態(tài)主題性景觀、生態(tài)主題性景觀B B、生態(tài)森林主題、生態(tài)森林主題CC、宅間道路景觀、宅間道路景觀 完全行走在森林山地當(dāng)中別墅氛圍體驗(yàn)的全面超越5 5、會(huì)所、會(huì)所高級(jí)雙會(huì)所：高爾夫運(yùn)動(dòng)主題休閑娛樂主題高級(jí)雙會(huì)所：高爾夫運(yùn)動(dòng)主題休閑娛樂主題建筑面積：約建筑面積：約50005000方方6 6、其他：住宅大堂、其他：住宅大堂精裝居家型大堂，低調(diào)的奢華；有家的歸屬感，又不失高端的品質(zhì)感

71、。住宅電梯廳住宅電梯廳延續(xù)大堂的精致裝修風(fēng)格，而此處木板的裝飾更添一份歸家的親切感。淡色系石材打造簡(jiǎn)約大氣的現(xiàn)代風(fēng)格酒店公寓大堂酒店公寓大堂精裝五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)性化的奢華產(chǎn)品建議結(jié)論產(chǎn)品建議結(jié)論依托特色酒店及商業(yè)、會(huì)所的高端型生活配套、高爾夫式景觀、國(guó)際化的建筑依托特色酒店及商業(yè)、會(huì)所的高端型生活配套、高爾夫式景觀、國(guó)際化的建筑形象、別墅居住理念理念，塑造差異化市場(chǎng)、創(chuàng)新高端品牌形象，確立整盤的形象、別墅居住理念理念，塑造差異化市場(chǎng)、創(chuàng)新高端品牌形象，確立整盤的國(guó)際形象定位，確立合肥最高品質(zhì)個(gè)案，從而與萬(wàn)科金色名郡項(xiàng)目差異競(jìng)爭(zhēng)；國(guó)際形象定位，確立合肥最高品質(zhì)個(gè)案，從而與萬(wàn)科金色名郡項(xiàng)目差異競(jìng)

72、爭(zhēng)；第三部分第三部分 項(xiàng)目客源預(yù)估項(xiàng)目客源預(yù)估我們的客源在哪里？客源為什么要購(gòu)買？客源的屬性是什么？類別類別樓盤名稱樓盤名稱區(qū)域區(qū)域年齡年齡置業(yè)表現(xiàn)置業(yè)表現(xiàn)潛山路望江西路印象西湖蜀山區(qū)70%，包河20%，其他10%35-40以周邊人群為主，職業(yè)較為分散，有教師、醫(yī)生、政府人員，公司員工均有學(xué)府名都蜀山區(qū)60%，老城區(qū)20%，其他20%30-40以公務(wù)員和教師為主，一次和兩次購(gòu)房均有，比例較為類似華潤(rùn)幸福里蜀山區(qū)70%，其他30%25-35以首次購(gòu)房為主，多為年青人，以兩口之家和帶婚人群為主，少量的三口之家光明世家蜀山區(qū)60%，老城區(qū)20%，其他20%25-35年青人為主，多為首次職業(yè)，職業(yè)方面

73、教師、醫(yī)生等群體綠城百合公寓蜀山30%，外省市30%，合肥郊縣20%，其他20%40-55以私營(yíng)老板為主，少量政府人員以及其他人，家庭結(jié)構(gòu)以三口和四口之家為主，馬鞍山路新里海頓公館包河區(qū)70%，市區(qū)20%，其他10%25-45客源群體不超過(guò)三口之間，多為首次購(gòu)房，以公務(wù)員、教師為主和地藍(lán)灣包河80%，其他20%30-40有合工大教職員工，公務(wù)員，以及小私營(yíng)業(yè)主為主，更注重品質(zhì)綠城玉蘭公寓包河30%，蜀山30%，外郊縣20%，其他20%35-55以私營(yíng)企業(yè)主為主，看重項(xiàng)目的品牌與形象，行業(yè)分布較分散，有貿(mào)易、建材、五金等等鉑金漢宮包河70%，其他30%30-45以改善需求為主，少量首次購(gòu)房，職業(yè)

74、方面以私營(yíng)老板以及教師等行業(yè)為主高品質(zhì)個(gè)案，具備運(yùn)作全市客源基礎(chǔ)；高品質(zhì)個(gè)案，具備運(yùn)作全市客源基礎(chǔ)；具備運(yùn)作全市客源支撐具備運(yùn)作全市客源支撐p合肥高新區(qū)：安徽省唯一的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，外資有100多家高新技術(shù)企業(yè)，其中包括十幾家世界500強(qiáng)企業(yè)和跨國(guó)公司，代表企業(yè)有海爾、美地、聯(lián)合利華等；大量高端高技術(shù)人員支撐；p老城區(qū)：百貨商場(chǎng)、證券公司、醫(yī)院、金融、省委省政府等行政機(jī)關(guān)、以及相關(guān)服務(wù)行業(yè)大量集中；p學(xué)府板塊：高等學(xué)府安徽大學(xué)、中國(guó)科大、醫(yī)科大學(xué)、安徽農(nóng)大等；中等學(xué)府五十中、科大附中、三十四中、體育中學(xué)等；p政務(wù)區(qū)：市政府行政機(jī)關(guān)；p醫(yī)療機(jī)構(gòu)：105醫(yī)院、省肺科醫(yī)院、市四醫(yī)院、中醫(yī)附

75、院、安醫(yī)附院等；p其他資源：省法院、蜀山區(qū)政府、國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)等；區(qū)域行業(yè)資源分析區(qū)域行業(yè)資源分析企事業(yè)單位、行政機(jī)關(guān)、企業(yè)客源大量支撐；企事業(yè)單位、行政機(jī)關(guān)、企業(yè)客源大量支撐；地塊路地塊路政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)大學(xué)城大學(xué)城蜀山蜀山風(fēng)景區(qū)風(fēng)景區(qū)高高新新區(qū)區(qū)老城區(qū)老城區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)學(xué)府區(qū)學(xué)府區(qū)區(qū)域區(qū)域主導(dǎo)行業(yè)主導(dǎo)行業(yè)主導(dǎo)客源主導(dǎo)客源區(qū)域醫(yī)療、教育、服務(wù)業(yè)等小型私營(yíng)業(yè)主、醫(yī)生、教師老城區(qū)行政、保險(xiǎn)金融等服務(wù)行業(yè)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員教育區(qū)教育教授、教授高新區(qū)高新技術(shù)企業(yè)白領(lǐng)、技術(shù)員、管理人員政務(wù)區(qū)行政、文化政府公務(wù)員、文化研究員等新站區(qū)物流、專業(yè)市場(chǎng)小型私營(yíng)業(yè)主龍崗區(qū)加工、倉(cāng)儲(chǔ)技術(shù)工人、管理人員、私營(yíng)業(yè)主

76、區(qū)域主導(dǎo)行業(yè)區(qū)域主導(dǎo)行業(yè)良好交通配套，對(duì)外區(qū)客源具有導(dǎo)入力度；良好交通配套，對(duì)外區(qū)客源具有導(dǎo)入力度；內(nèi)環(huán)線：城北、新站等區(qū)域；長(zhǎng)江路：高新區(qū)、老城區(qū)、龍崗開發(fā)區(qū)等；合作化路：政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、大學(xué)城、學(xué)府區(qū)；中環(huán)線：學(xué)府區(qū)、新洲區(qū)、馬鞍山路；長(zhǎng)江路3、6、9、108、114、116、119、132、140等，可以輻射高新區(qū)、老城區(qū)、火車站、城東等區(qū)域；合作華路12、108、125、136、144、148等，可以輻射城北、老城區(qū)、城南等區(qū)域；公共交通：公共交通：道路交通：道路交通：交通動(dòng)線輻射交通動(dòng)線輻射內(nèi)環(huán)線內(nèi)環(huán)線中環(huán)線中環(huán)線地塊地塊長(zhǎng)江路長(zhǎng)江路政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)大學(xué)城大學(xué)城蜀山蜀山風(fēng)景區(qū)風(fēng)景區(qū)高高新

77、新區(qū)區(qū)老城區(qū)老城區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)學(xué)府區(qū)學(xué)府區(qū)合作化路合作化路新站區(qū)新站區(qū)龍崗龍崗客戶區(qū)域細(xì)分客戶區(qū)域細(xì)分產(chǎn)品產(chǎn)品消費(fèi)需求消費(fèi)需求主力年主力年齡齡職務(wù)職務(wù)置業(yè)次數(shù)置業(yè)次數(shù)區(qū)域分布區(qū)域分布交通導(dǎo)入交通導(dǎo)入90產(chǎn)品歸屬需求25-35公務(wù)員、教師、白領(lǐng)等首次置業(yè)區(qū)域、老城區(qū)、城南公共交通改善需求30-40事業(yè)單位、公務(wù)員、中級(jí)白領(lǐng)等首次改善區(qū)域、老城區(qū)、城南、高新區(qū)公共交通、道路交通大戶型改善居住品質(zhì)需求35-50私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)、事業(yè)單位中高管、教授等二次或多次置業(yè)全市道路交通新站、城東、城北新站、城東、城北10其他其他10高新區(qū)高新區(qū)10老城區(qū)老城區(qū)20%政務(wù)政務(wù)10區(qū)域區(qū)域25城南城南20客戶區(qū)位分

78、布圖客戶區(qū)位分布圖輻射全市高端客源輻射全市高端客源板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱成交價(jià)格成交價(jià)格總價(jià)范圍總價(jià)范圍一環(huán)內(nèi)御景灣5885二房52 三房63-75 四房87-92金恒藍(lán)岸5391二房40-53 三房57-72 四房69-72金色梧桐5611一房35-38 二房51-57 三房74-92頂峰公寓5343二房52-54 三房67-69潛山路望江西路萬(wàn)科金色名郡5595、6000（115）二房46-48 三房69-80印象西湖5149二房41-48 三房66-73學(xué)府名都5150二房42-46 三房58-70 四房73-97華潤(rùn)幸福里5205一房22-30 二房41-46 三房61-73光明世家

79、5093二房38-51 三房70-75綠城百合公寓5608二房56-60 三房72-78 四房82-85馬鞍山路新里海頓公館4752二房39-41 三房54-65和地藍(lán)灣5298二房45-50 三房59-65綠城玉蘭公寓5993一房38 二房53-55 三房84-89鉑金漢宮5481二房42-44 三房62-78 四房80-100單價(jià)單價(jià)60006000元的住宅價(jià)格為項(xiàng)目?jī)r(jià)格的運(yùn)作底線；元的住宅價(jià)格為項(xiàng)目?jī)r(jià)格的運(yùn)作底線；對(duì)大戶型來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)對(duì)大戶型來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)130130萬(wàn)的別墅價(jià)格，為大戶型運(yùn)作價(jià)格上限，單價(jià)在萬(wàn)的別墅價(jià)格，為大戶型運(yùn)作價(jià)格上限，單價(jià)在81008100元內(nèi)；元內(nèi)；市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格

80、產(chǎn)品產(chǎn)品樓盤樓盤成交價(jià)格成交價(jià)格總價(jià)總價(jià)聯(lián)排綠色港灣7386158-175帝豪星港灣6526131-153玫瑰紳城9090192-2129090產(chǎn)品客源購(gòu)買動(dòng)機(jī)產(chǎn)品客源購(gòu)買動(dòng)機(jī)本案特色：地段、社區(qū)氛圍、高附加值、品質(zhì)、萬(wàn)科品牌本案特色：地段、社區(qū)氛圍、高附加值、品質(zhì)、萬(wàn)科品牌客源購(gòu)買動(dòng)機(jī)：客源購(gòu)買動(dòng)機(jī)：相比市中心區(qū)域：社區(qū)氛圍、教育、附加值、品質(zhì)、萬(wàn)科品牌相比市中心區(qū)域：社區(qū)氛圍、教育、附加值、品質(zhì)、萬(wàn)科品牌相比望江路區(qū)域：地段、教育、品質(zhì)和附加值、萬(wàn)科品牌相比望江路區(qū)域：地段、教育、品質(zhì)和附加值、萬(wàn)科品牌相比馬鞍山區(qū)域：地段及發(fā)展?jié)摿Α⑵焚|(zhì)和附加值、萬(wàn)科品牌相比馬鞍山區(qū)域：地段及發(fā)展?jié)摿Α⑵?/p>

81、質(zhì)和附加值、萬(wàn)科品牌略高于市場(chǎng)總價(jià)，購(gòu)買核心區(qū)位、最好的產(chǎn)品；別墅居住價(jià)值，同時(shí)也具有高附加值；大戶型客源購(gòu)買動(dòng)機(jī)大戶型客源購(gòu)買動(dòng)機(jī)本案特色：地段、社區(qū)氛圍、本案特色：地段、社區(qū)氛圍、高端居住理念高端居住理念、萬(wàn)科品牌、萬(wàn)科品牌客源購(gòu)買動(dòng)機(jī)：客源購(gòu)買動(dòng)機(jī)：相比市中心區(qū)域：社區(qū)氛圍、高端品質(zhì)、萬(wàn)科品牌相比市中心區(qū)域：社區(qū)氛圍、高端品質(zhì)、萬(wàn)科品牌相比望江路區(qū)域：地段及發(fā)展?jié)摿Α⒏叨司幼±砟睢⑷f(wàn)科品牌相比望江路區(qū)域：地段及發(fā)展?jié)摿Α⒏叨司幼±砟睢⑷f(wàn)科品牌相比馬鞍山區(qū)域：地段、高端居住理念、萬(wàn)科品牌相比馬鞍山區(qū)域：地段、高端居住理念、萬(wàn)科品牌通過(guò)與別墅的總價(jià)優(yōu)勢(shì)，以城市生活價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品；通過(guò)

82、略高于市場(chǎng)的總價(jià)，以別墅居住氛圍，競(jìng)爭(zhēng)高端大面積住宅產(chǎn)品；細(xì)分客源掃描首次置業(yè)細(xì)分客源掃描首次置業(yè)購(gòu)房特征：購(gòu)房特征：要求步行內(nèi)有密集公交站點(diǎn)、大超市等生活配套；硬件上，無(wú)特別要求，對(duì)總價(jià)敏感，面積控制、需要各功能空間、考慮小孩需要2個(gè)臥室；軟件上，主要注重物業(yè)服務(wù)，但是要求相對(duì)較低；業(yè)主特征：業(yè)主特征：25-3525-35歲歲青年之家或小太陽(yáng)家庭青年之家或小太陽(yáng)家庭公務(wù)員、教師、白領(lǐng)等公務(wù)員、教師、白領(lǐng)等典型特征：此類客源主要集中在典型特征：此類客源主要集中在90產(chǎn)品，對(duì)配套需求強(qiáng)烈，看中房型產(chǎn)品，對(duì)配套需求強(qiáng)烈，看中房型的高附加值的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)和實(shí)用性；的高附加值的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)和實(shí)用性；細(xì)分客

83、源掃描首次改善細(xì)分客源掃描首次改善購(gòu)房特征：購(gòu)房特征：完善的交通和生活配套，高品質(zhì)社區(qū)，同時(shí)注重小孩的教育問(wèn)題；硬件上，對(duì)居住改善和居住品質(zhì)的需求，立面、景觀、房型、會(huì)所配套等具有較高的需求；軟件上，注重物業(yè)服務(wù)的品牌與質(zhì)量；業(yè)主特征：業(yè)主特征：30304040歲歲小太陽(yáng)或后小太陽(yáng)家庭小太陽(yáng)或后小太陽(yáng)家庭事業(yè)單位、公務(wù)員、中級(jí)白領(lǐng)等事業(yè)單位、公務(wù)員、中級(jí)白領(lǐng)等典型特征：此類客源同樣集中在典型特征：此類客源同樣集中在90產(chǎn)品，除了地段的價(jià)值外，社區(qū)的高品產(chǎn)品，除了地段的價(jià)值外，社區(qū)的高品質(zhì)、房型高端居住性和高附加值；質(zhì)、房型高端居住性和高附加值；細(xì)分客源掃描再改客源細(xì)分客源掃描再改客源購(gòu)房特征：購(gòu)房特征：城市最高端的住宅購(gòu)買者；購(gòu)房理性，看重社區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)；硬件上，高品質(zhì)社區(qū)氛圍、尊貴感，追求居住的舒適性；軟件上，追求尊貴的服務(wù)；業(yè)主特征：業(yè)主特征：35-5035-50歲歲孩子三代、后小太陽(yáng)孩子三代、后小太陽(yáng)私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)、事業(yè)單位中高管、教授等私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)、事業(yè)單位中高管、教授等典型特征：大戶型的主力購(gòu)買人群；看中區(qū)位核心價(jià)值以及跳脫市場(chǎng)的最高品質(zhì)居典型特征：大戶型的主力購(gòu)買人群；看中區(qū)位核心價(jià)值以及跳脫市場(chǎng)的最高品質(zhì)居住社區(qū)；住社區(qū)；提報(bào)結(jié)束提報(bào)結(jié)束敬請(qǐng)指導(dǎo)敬請(qǐng)指導(dǎo)