1、尋找屬于城市的欲望，讓欲望為我們贏得市場！尋找屬于城市的欲望，讓欲望為我們贏得市場！這個城市，我們也許生活得很滿足，也許生活得很不滿足，但我們都還存在著對生活的欲望，有些我們知道，有些我們不知道。城市的上空，左沖右突的欲望。找到了一群人，于是找到了一股欲望。我們要做的是，透視他們的欲望，引導他們的欲望。序：序：目錄：第一部分：項目市場定位第一部分：項目市場定位找出市場的空白點找出市場的空白點第二部分：消費者定位第二部分：消費者定位透視目標消費者的欲望透視目標消費者的欲望第三部分：營銷推廣策略第三部分：營銷推廣策略創造并滿足城市的欲望創造并滿足城市的欲望第四部分：社區發展暢想第四部分：社區發展暢

2、想讓科技歸于生活讓科技歸于生活第五部分：商業態勢規劃第五部分：商業態勢規劃第六部分：銷售建議第六部分：銷售建議第七部分：大型開盤活動第七部分：大型開盤活動找到一個空間，在那里，消費者的欲望沒有被滿足，而那個空間，也是期待中的市場定位第一部分第一部分市場定位市場定位找出市場的空白點找出市場的空白點9.7億元意味著可以得到什么？億元意味著可以得到什么？先天決定著后天先天決定著后天血統影響日后的成長軌跡血統影響日后的成長軌跡當然不僅僅意味著等價交換當然不僅僅意味著等價交換意味著萬科必須用心意味著萬科必須用心從事實出發，尋找定位的立足點從事實出發，尋找定位的立足點 等價交換：位于深圳龍崗區布吉鎮坂雪崗

3、工業區編號為G3404-G3404-1 1的土地，該土地總面積為39.739.7萬平方米，建筑容積率小于或等于1.11.1，總建筑面積43.743.7萬平方米，屬于大型低密度住宅用地，其中包括3000030000平方米的商業建筑面積，此項目的啟動對整個坂雪崗片區居住素質的提升都有深遠的影響！=9.7億元關于數據背后的思考：就 在就 在 9.7 9.7 億 拍 下 這 片 土 地 的 一 刻 起，已 注 定 了 高 人 一 等 的 出 身億 拍 下 這 片 土 地 的 一 刻 起，已 注 定 了 高 人 一 等 的 出 身可比性項目分析可比性項目分析福田區可比性項目優劣勢分析福田區可比性項目優劣

4、勢分析優勢優勢價格是坂雪崗項目最大的優勢。社區面積大，綠化率高，密度低。高純度的高知識人群。劣勢劣勢黃埔雅苑的福田中心區位置，擁有市中心的所有利好：周邊配套、交通等。這是坂雪崗項目無法比擬。處在一個公認的高尚住宅集中的區域。福田中心區：坂雪崗項目與黃埔雅苑福田中心區：坂雪崗項目與黃埔雅苑優勢優勢價格是坂雪崗項目最大的優勢。社區面積大，綠化率高。高純度的高知識人群。發展商更具開發經驗、知名度、美譽度。劣勢劣勢市中心的湖是絕版資源。公認集休閑、旅游、度假、美食于一體的高檔片區。離市中心不遠，離自然很近的地段。地鐵的開通。香密湖區：坂雪崗項目與中旅國際公館香密湖區：坂雪崗項目與中旅國際公館競爭對手的

5、位置競爭對手的位置優勢優勢價格是坂雪崗項目最大的優勢。社區面積大，綠化率高，密度低。高純度的高知識人群。劣勢劣勢紅樹林獨特資源無法復制，海景也是坂雪崗天然欠缺的。公認的高尚住宅集中的區域，地鐵口，周圍成熟的高尚生活配套。紅樹林區：坂雪崗項目與碧海云天紅樹林區：坂雪崗項目與碧海云天紅樹東方紅樹東方優勢優勢價格是坂雪崗項目最大的優勢。社區面積大，密度低。高純度的高知識人群。劣勢劣勢小區內、華僑城圈多層次景觀系統，坂雪崗無法企及。錦繡中華、歡樂谷等旅游休閑產業資源發達，旅游地產模式優勢。處在一個公認的高尚住宅集中的區域。周邊配套、交通等是坂雪崗無法比擬的。華僑城區：坂雪崗項目與錦繡花園華僑城區：坂雪

6、崗項目與錦繡花園翡翠郡翡翠郡南山區可比性項目優劣勢分析南山區可比性項目優劣勢分析競爭對手的位置競爭對手的位置我們面對的是關內關外，整個深圳市場的競爭，我們面對的是關內關外，整個深圳市場的競爭，放眼整個深圳，有些資源是本項目不可比擬的，放眼整個深圳，有些資源是本項目不可比擬的，譬如蛇口、福田片區海景資源譬如蛇口、福田片區海景資源蓮花山、香密湖片區環境資源蓮花山、香密湖片區環境資源華僑城片區資源優勢等華僑城片區資源優勢等讓對比停留在自然資源和地段的層面上，讓對比停留在自然資源和地段的層面上，將很難超越，為此，需要在另一個的尺度上，建立標準將很難超越，為此，需要在另一個的尺度上，建立標準 建立一個新

7、的標準，從新的層面上超越建立一個新的標準，從新的層面上超越新標準：新標準：除了自然資源與地段之外，以品質和性價比為核心的樓盤除了自然資源與地段之外，以品質和性價比為核心的樓盤綜合素質，是評判好樓盤的另一個標準綜合素質，是評判好樓盤的另一個標準據有關部門消息，據有關部門消息，關內不再有大規模的住宅用地審批，關內不再有大規模的住宅用地審批，坂雪崗項目的面積是關內無法相比的。坂雪崗項目的面積是關內無法相比的。低密度、高品質的大型住宅區的首選；低密度、高品質的大型住宅區的首選；身處關外讓我們品質高人一等，價格卻更平易近人身處關外讓我們品質高人一等，價格卻更平易近人高科技片區的人文資源和市政利好，為項目

8、發展注入可持續的動力高科技片區的人文資源和市政利好，為項目發展注入可持續的動力在品質和性價比的層面上，做到最好，同樣可以令對手難以超越在品質和性價比的層面上，做到最好，同樣可以令對手難以超越在這個標準之下，我們一定是最棒的在這個標準之下，我們一定是最棒的-在沒有產品支持的條件下，在沒有產品支持的條件下，我們從項目天生的資源出發，我們從項目天生的資源出發，尋找一個恰當的市場定位點：尋找一個恰當的市場定位點：萬科的品牌就萬科的品牌就是一種財富是一種財富高科技產業園區提高科技產業園區提純新一塊高尚空間純新一塊高尚空間品牌知名度與忠誠度品牌知名度與忠誠度物業管理物業管理產品再創的能力產品再創的能力一流

9、的營銷經驗一流的營銷經驗城市發展提純城市發展提純交通提純交通提純環境提純環境提純人文提純人文提純教育提純教育提純市政提純市政提純瀏覽一下項目的財富瀏覽一下項目的財富內部內部基因基因外部外部環境環境城市發展提純城市發展提純高科技產業園的規劃，華為、富士康等十幾家高新科技產業入駐，城市高新科技中心正在形成。交通提純交通提純高科技產業園的存在，無論是依靠市政還是企業自發，交通必然會暢通無阻。環境提純環境提純無煙化高新科技產業，推進區域環境美化，加之整個項目傍山，生態必然提升。高科技產業園的出現提純出一塊高尚空間，高科技產業園的出現提純出一塊高尚空間，讓這一塊空間有著關內、關外的集合優勢讓這一塊空間有

10、著關內、關外的集合優勢我們有理由相信，可以用萬科的品牌在這里建一個我們有理由相信，可以用萬科的品牌在這里建一個深圳從來沒有的深圳從來沒有的大型高尚社區！大型高尚社區！大量高素質人員的需求必將刺激各種高質量配套的衍生。人文提純人文提純高知識含量+高修養+高品味+精英化人群，對生活、格調、健康的共同需求。市政提純市政提純教育提純教育提純公立九年一貫制學校。南山、羅湖高尚住宅地位深入人心，但價格高企。關外樓盤低價格讓人心動，但樓盤品質、生活品質較差。萬科：依托高科技產業園的人群構成優勢，建關外從來沒有的高尚住宅！尋找自己的專屬契機尋找自己的專屬契機用關內買中檔樓盤的價格，用關內買中檔樓盤的價格，在關

11、外一個高尚的地方買高尚住宅。在關外一個高尚的地方買高尚住宅。深 圳 唯 一 高 性 價 比 的 大 型 高 尚 社 區深 圳 唯 一 高 性 價 比 的 大 型 高 尚 社 區 項目市場定位項目市場定位市場分析總結市場分析總結僅僅是高性價比就夠了嗎？僅僅是高性價比就夠了嗎？高科技園區背后隱藏著什么高科技園區背后隱藏著什么在產品同質化嚴重的樓市，無論是“性”，還是“價”，都是很容易被超越的。而停留在這個層面的停留在這個層面的“高性價比高性價比”，是不具備持續競，是不具備持續競爭力的爭力的。把把“形而下形而下”的高性價比的高性價比上升到上升到“形而上形而上”的心理歸屬層次的心理歸屬層次高科技產業園

12、背后隱藏的是什么？想念一個地方，是因為想念一個地方的人。高素質人群的高度集中，產生一種核聚效應高素質人群聚居區。從而引發身份優越的聯想：是高素質人群，就住在這里，住在這里，就是高素質的人。正是坂雪崗項目最關鍵的附加值所在。這也是市區很多豪宅所不具備的資源。身份優越感身份優越感歸屬感歸屬感硅谷為什么能夠硅谷為什么能夠成功？成功？不是地段；不是配套不是地段；不是配套不是產品；不是不是產品；不是是精英就住硅谷，住硅谷你就是精英！身份優越感，歸屬感。身份優越感，歸屬感。人群核聚效應成就了硅谷傳奇！人群核聚效應成就了硅谷傳奇！昨天是硅谷，今天是坂雪崗！關于關于“高性價比高性價比”的闡述的闡述一句話，僅僅

13、是“形而下”的高性價比是不夠的，不足以形成持續競爭力。產品高性價比產品高性價比+毗鄰高科技園毗鄰高科技園 +天生的心理優越感天生的心理優越感坂雪崗項目的高性價比體現在：第二部分消費者分析消費者分析透視目標消費者的欲望透視目標消費者的欲望這個城市有一群人的愿望沒有得到滿足，因為沒有滿足，所以有著強大的，一觸即發的消費動能！尋找自己的專屬契機尋找自己的專屬契機用關內買中檔樓盤的價格，用關內買中檔樓盤的價格，在關外一個高尚的地方買高尚住宅。在關外一個高尚的地方買高尚住宅。深 圳 唯 一 高 性 價 比 的 大 型 高 尚 社 區深 圳 唯 一 高 性 價 比 的 大 型 高 尚 社 區項目市場定位項

14、目市場定位從項目市場定位推導出消費群的定位從項目市場定位推導出消費群的定位最有可能接受此種產品的消費群是最有可能接受此種產品的消費群是不是金字塔的頂尖階層不是金字塔的頂尖階層 也不是剛起步的小白領也不是剛起步的小白領他們是典型的深圳社會中堅階層，屬于公司或社會的中層，事業小有成就或是漸入佳境，能看得見很好的上升空間。有信心，有野心，相信未來會更好可能沒有足夠的財富可能沒有足夠的財富 但擁有創造財富的財富但擁有創造財富的財富有一定的財富積累，但還沒有到可以隨心所欲支配的境界，大多是有車一族，但受目前經濟能力所限，無力承擔市內一流的豪宅，卻始終追求高尚，甚至寧缺毋濫更有學識、見地，相信自己的判斷，

15、追求屬于自己的精神家園更有學識、見地，相信自己的判斷，追求屬于自己的精神家園對于工作進階，人生追求，有自己非常明確的目標，在居住地的選擇上，也堅信自己的判斷，不隨波逐流，并且欣賞自己的眼光，在精神境界上，始終代表一種追求向上的力量屬于這群人的氣質屬于這群人的氣質對于事業追求向上的動力：對于事業追求向上的動力：他們屬于公司或社會的中層，能看得見很好的上升空間。他們有信心，有野心，相信未來會更好。對于生活追求向上的水準：對于生活追求向上的水準：夢想高尚社區生活，受目前經濟能力所限，無法承擔市內的豪宅，卻不愿意妥協于中檔的住宅或者說中檔的生活。對于置業觀追求向上的滿足：對于置業觀追求向上的滿足：也許

16、他們為了人生規劃而先選擇了小面積住宅，他們始終是高尚住宅的堅強追隨者，如果有符合他們承擔能力的高尚社區，一定是他們的不二之選追求尚上生活的一群追求尚上生活的一群他們是：他們是：深圳，最年輕而又最現代化的一個城市，天造一半、人造一半，無論是地理環境、還是城市氛圍，都仿佛受到上天的特別寵愛。深圳的人均GDP已達5558美元(上海約4500美元，北京約3000余美元)。在城鎮居民人均可支配收入中，深圳已達24940元，約全國35個大中城市平均水平的三倍，廣州僅為13621.83元，上海為11718元，由此推論，在許多方面，深圳已經遙遙領先。屬于這個城市的氣質屬于這個城市的氣質飄揚在這個年輕城市上空的

17、氣質飄揚在這個年輕城市上空的氣質不用說出來，用身體的觸覺就能感受不用說出來，用身體的觸覺就能感受對于北京來說，可能是政治，對于成都來說，可能是風月，對于廣州來說，可能是包容，對于深圳來說，向上，一定是這個城市的欲望。向上，一定是這個城市的欲望。堅守尚上生活觀的一群！消費者定位消費者定位在信念與生活觀面前，所謂的性別、年齡、區域，甚至是階層之分、財富之差，都失去了意義。以信念為標準對消費群歸結，可以更好的切合消費心理！基于理性基于理性的自信的自信智慧精英智慧精英優越感優越感+這群人是否走向郊區，有他們自己的理由，只是他們追求高尚社區生活，不能承擔市區高尚住宅的價格。追求身份，渴望認同，但不隨波逐

18、流，有基于自信的理性判斷。在他們這個階段，價格是影響買樓的重要因素之一，但就心理特點而言，因為有學識、有見地，甚至比起財富上高一層的老板，都會有心理的優越感，在用品或居住的品質上，他們有時會選擇寧缺毋濫他們可能是政商人士，或是專業精英，領域可以不同，但在各自的領域，都取得了相當的成就。他們是他們的能量，共同筑就了這個尚上生活。尚上目標消費群心理特征描述目標消費群心理特征描述一次置業者，高性價比追求者：一次置業者，高性價比追求者：經濟能力與置業目標存在差距，但又無法退而求次他們或者等待，或者去向關外二次置業者，升級生活追求者：二次置業者，升級生活追求者：經濟能力與樓盤檔次相當，享受萬科模式的優質

19、生活，之前為了事業或為了家人，在市區或關外選擇了符合經濟能力卻不符合心理追求的房子，他們極度渴望邁入高尚生活圈層，但關內的高價格始終讓他們難以承受。目標消費群置業心理探討目標消費群置業心理探討高尚社區一次置業者高尚社區一次置業者市場定位市場定位+消費者心理定位消費者心理定位高性價比的高尚住宅高性價比的高尚住宅接下來，我們要把項目定位轉化接下來，我們要把項目定位轉化成傳播用語，并與名稱整合成傳播用語，并與名稱整合項目定位項目定位尚上生活新天地屬于尚上人群的高尚生活特區屬于尚上人群的高尚生活特區廣告語廣告語項目名稱項目名稱市場定位市場定位消費者心理定位消費者心理定位項目定位歸結：項目定位歸結：優越

20、，成就生活高度！它可以在三個層面上展開：它可以在三個層面上展開：品牌層面的優越：品牌層面的優越：建筑無限生活建筑無限生活+相當好的口碑相當好的口碑產品層面的層面：產品層面的層面：萬科多年地產經驗萬科多年地產經驗+優質產品完美體現優質產品完美體現消費者心理優越感：消費者心理優越感：給消費者一種嘉許：眼光的優越，決定居住的優越給消費者一種嘉許：眼光的優越，決定居住的優越廣告語廣告語與策略相符與策略相符的名稱的名稱尚上生活尚上生活在都市，有一群人，他們一直在不懈追求，努力向上。在一個純粹高尚的地方，為他們造一座高尚人文的生活城，讓他們在這里找到自己的家，找到一個同質而居的地方。樓盤建議名稱樓盤建議名

21、稱1都泊林都泊林 這是一股高尚尊貴的氣息，流動著北愛爾蘭的風情與歐陸建筑的神韻。都市的一群有地位有眼光的人們，在一個高尚的地方，發現了一個可以停泊的森林港灣，優雅而高尚的享受著生活的本質。樓盤建議名稱樓盤建議名稱2四海錦城四海錦城以四海的眼光，在一個有著高尚氛圍的地方，建一個屬于都市上流的人文生活之城。它延續了四季花城中“城”的概念，很明顯它是一個大型社區，同時超越了四季花城。深圳及關外未來房地產大致走向深圳及關外未來房地產大致走向深圳及關外未來房地產大致走向主流戰場沖出關外。批地；關口；業界動態；市政規劃在比較長的時間內，關外市場以工薪白領為主。價格；交通；配套關外高檔住宅項目短期內不會多。

22、關內貨量慢慢消化中。但萬科坂雪崗項目可能是推動力。關外中低檔項目競爭日顯激烈，而高檔盤暫時難成版塊效應。深圳樓市主戰深圳樓市主戰場沖出關外場沖出關外關口：過關手續弱化，關口可以說是名存實亡，留下的只是心理上的關口。而隨著關外樓盤大量開發，這種心理關口也將弱化。最大的問題應該是交通狀況不會在短期內改觀。土地：深圳尚未開發的可建設用地為535.8平方公里，關內37.6平方公里，其中居住用地僅9.4-11.3平方公里，而關外寶安289.6平方公里，龍崗208.6平方公里。業界動態：近幾年關外各路大盤涌現，并創下良好銷售記錄，各大知名發展商紛紛進入關外，比如中海橫崗項目，振業橫崗項目。市政規劃：深圳八

23、大衛星城，龍崗、寶安占其六，市政關于這些地區的規劃，比如地鐵、輕軌等。無疑是樓市的利好。深圳及關外未來房地產大致走向關外市場以工關外市場以工薪白領為主薪白領為主交通：交通的問題目前已經明顯超過了二線關，而在短時間內不會有明顯改觀。關內上班而去關外買房，大多是以時間換空間的不富裕一族。價格目前價格在3500-3800元/平方米左右，四季花城最高，均價4500元/平方米左右。而目前有意向在關外買房的，能接受的價格大多在4000元以下。配套：關外大環境配套設施欠缺，尤其是高檔設施，可以說是空白，這就決定在關外購房的人群是為了低價犧牲配套，犧牲治安，暫時不考慮孩子教育的一群。深圳及關外未來房地產大致走

24、向關外高檔項目關外高檔項目暫時不會多暫時不會多萬科坂雪崗項目可能是推動力。雖然關外大環境差，但萬科依托高科技產業園優越的小環境，發展高尚住宅有一定優勢。而該項目的成功有可能推動關外高尚住宅的發展。關內貨量慢慢消化中關內雖然再沒有住宅用地可批，但已經在建的項目尚在銷售，需要幾年的消化時間，高尚住宅的需求暫時不會膨脹到關外。深圳及關外未來房地產大致走向關外中低檔項目競爭日顯激烈，而高檔盤暫時難成板塊效應。第三部分第三部分營銷推廣策略：創造并滿足城市的欲望營銷推廣策略：創造并滿足城市的欲望我們深知，我們創造的是消費者欲望的依歸，但如何讓消費者也從內心產生共鳴與認同，其間的紐帶便是我們的營銷與推廣當置

25、業的欲望屬于一個人，滿足它只能導致一個人的購買，當置業的欲望屬于一群人，滿足它只能導致一群人的購買，當欲望屬于整個城市，滿足它必然將帶來整個城市的追隨。推廣目的：推廣目的：讓社區生活模式上升為城市的理想模式，讓社區生活模式上升為城市的理想模式，讓整個城市成為我們的口碑，讓整個城市成為我們的口碑，讓一群人在這里找到心靈與生活的依歸讓一群人在這里找到心靈與生活的依歸因為我們要改變深圳住宅市場的現狀，讓這個城市接受關外的高尚生活，讓一群人購買關外的高尚社區，所以我們必須讓需求提升，直至一個城市的高度象飄一代之于人群，第四城市之于成都，銀湖之于深圳豪宅，只有將推廣的概念上升到城市的層面，才能激發整個城

26、市或整個階層的需要或認同，并引發固有觀念與行為的改變策略核心：策略核心：創造城市概念，引導城市的欲望，讓我們的產品創造城市概念，引導城市的欲望，讓我們的產品成為滿足城市追求的所在，從而千呼萬喚，應蘊成為滿足城市追求的所在，從而千呼萬喚，應蘊而生而生第一階段：第一階段：挑逗放大欲望：尚上是整個城市的欲望挑逗放大欲望：尚上是整個城市的欲望時間：1個星期任務：引起全城話題，讓“尚上”成為一種社會性的的欲望，讓深圳的人文，衣食住行，環境，建筑，商務都整合于這一氣質之下。這個城市飄蕩著這個城市飄蕩著“尚上尚上”的欲望。的欲望。坂雪崗項目階段推廣節奏坂雪崗項目階段推廣節奏第二階段：第二階段：引導欲望：尋找

27、深圳人的尚上生活新天地引導欲望：尋找深圳人的尚上生活新天地時間：2個星期任務：擁有尚上生活觀的城市，卻沒有屬于大多數人的尚上生活城。在引發不滿的同時，萬科由幕后轉到前臺，將這種社會性的“尚上”的欲望，引導到關于居住的欲望上來。誰來打造尚上一族的理想人居，萬科地產應聲而出。誰來打造尚上一族的理想人居，萬科地產應聲而出。第三階段：擴大心理差異，滿足欲望，第三階段：擴大心理差異，滿足欲望，時間：開盤前后一個月任務：全面展示項目，讓消費者贊嘆于如此完美的尚上生活的同時，也驚喜于這里遠遠優越于關內高尚社區的價格。深圳唯一屬于尚上一族的大型高尚社區。深圳唯一屬于尚上一族的大型高尚社區。第一階段：塑造城市的

28、欲望第一階段：塑造城市的欲望尚上生活尚上生活時間：時間：1 1個星期個星期任務：運用輿論領袖的新聞媒介，為深圳定性，引發全城話任務：運用輿論領袖的新聞媒介，為深圳定性，引發全城話題，從人群，事業追求，經濟，環境，建筑，人文等各個環題，從人群，事業追求，經濟，環境，建筑，人文等各個環節挑起一種社會性的節挑起一種社會性的“尚上尚上”欲望。欲望。核心：尚上是整個城市的欲望。核心：尚上是整個城市的欲望。策略思考策略思考為城市定性：為城市定性：從特區到文化沙漠，深圳，深圳人始終是全國話題的焦點。然而誰也沒有為深圳人定性！給城市一種欲望，讓我們的推廣上升到一個別人無法企及的高度。給城市留下疑問：給城市留下

29、疑問：給城市一種性格，給城市一種欲望，卻也給城市一點遺憾，這個城市對于生活的欲望，是否滿足了？為推廣建立平臺：為推廣建立平臺：作為最快滿足城市欲望的人居，我們的應聲而出讓我們成為最當之無愧的城市人居象征與標準制定者。策略執行：尚上生活概念炒作策略執行：尚上生活概念炒作由誰來界定，更有權威性？由誰來界定，更有權威性？借助媒體的公信力：借助媒體的公信力：新周刊城市畫報南方都市報專版有系統炒作概念的優勢，不僅配合度高，而且有第四城市，飄一代等的成功炒作經驗，具有口碑挑動力，也具有一定的公信力。提前三個月與之進行專題炒作準備，勢必掀起熱潮。怎樣界定？怎樣界定？360360度全生活形態包裝：度全生活形態

30、包裝：整個城市都有一種尚上的欲望；將每一種社會行為，社會構成元素整個城市都有一種尚上的欲望；將每一種社會行為，社會構成元素都歸結出尚上性格。都歸結出尚上性格。“尚上事業群尚上事業群”：渴望超越年齡，資歷，人事的界限，迅速渴望超越年齡，資歷，人事的界限，迅速躍升至事業上層，或擁有自己的事業王國，因此從城市各個角落來躍升至事業上層，或擁有自己的事業王國，因此從城市各個角落來到深圳。到深圳。“尚上生活觀尚上生活觀”：無論有何種經濟能力，一定要享受足夠有無論有何種經濟能力，一定要享受足夠有品位的人生，生活內容要足夠豐富，旅游，購車，生活是有計劃，品位的人生，生活內容要足夠豐富，旅游，購車，生活是有計劃

31、，但也是充分的享受。但也是充分的享受。“尚上品牌觀尚上品牌觀”：曾經在買得起的情況下，一定要是名牌，曾經在買得起的情況下，一定要是名牌，現在在好牌子的基礎上，一定要再加上風格，個性與獨一無二。現在在好牌子的基礎上，一定要再加上風格，個性與獨一無二。“尚上環境論尚上環境論”：對環境的要求就象對自己的要求一樣苛刻，遠離對環境的要求就象對自己的要求一樣苛刻，遠離塵埃，輕易接觸繁華，自得天地，無論天成或私享的環境都絕不能遷就。塵埃，輕易接觸繁華，自得天地，無論天成或私享的環境都絕不能遷就。“尚上圈層觀尚上圈層觀”：不僅同質而居，同質相隨，更努力追求接近更高不僅同質而居，同質相隨，更努力追求接近更高等級

32、，更上流生活。等級，更上流生活。“尚上人居觀尚上人居觀”：不茍同于無法滿足自己追求的住宅，寧肯等待，不茍同于無法滿足自己追求的住宅，寧肯等待，或先靠近城市中心買個小公寓，那是房子，但決不是家。或先靠近城市中心買個小公寓，那是房子，但決不是家。“尚上建筑觀尚上建筑觀”：追求現代，追求時尚，追求個性，追求風格，但追求現代，追求時尚，追求個性，追求風格，但絕對拒絕流水線上的空白水泥造型。絕對拒絕流水線上的空白水泥造型。怎樣造勢？怎樣造勢？尚上生活專題炒作：尚上生活專題炒作：由由新周刊新周刊城市畫報之城市城市畫報之城市3232南方都市報南方都市報進行專刊炒進行專刊炒作，全面包裝深圳為尚上生活。作，全面

33、包裝深圳為尚上生活。懸念廣告的引進：多數人的欲望，少數人的生活懸念廣告的引進：多數人的欲望，少數人的生活在一周炒做的尾聲，配合專題報道投放懸念廣告：在一周炒做的尾聲，配合專題報道投放懸念廣告：“尚上生活，屬于多數人，還是少數人？尚上生活，屬于多數人，還是少數人？”“尋找深圳人的尚上生活城！尋找深圳人的尚上生活城！”第二階段：第二階段：引導引導城市的城市的欲望欲望發現深圳的尚上生活發現深圳的尚上生活向上，向外向上，向外時間：時間：2 2個星期個星期任務：任務：通過輿論領袖的新聞媒介，引導深圳人認同，作為滿足尚通過輿論領袖的新聞媒介，引導深圳人認同，作為滿足尚上人群需求的生活之城，向外是唯一的方向

34、，向上是唯一的境界，上人群需求的生活之城，向外是唯一的方向，向上是唯一的境界，尚上生活新天地尚上生活新天地坂雪崗項目是唯一的選擇。坂雪崗項目是唯一的選擇。核心：哪里才是深圳人的尚上生活城。核心：哪里才是深圳人的尚上生活城。策略思考策略思考借助媒體的公信力：借助媒體的公信力：深圳商報深圳商報南方都市報南方都市報、深圳深圳特區報特區報房地產專版。房地產專版。引發關注：尚上生活專版引發關注：尚上生活專版通過各大報紙地產版，開辟尚上生通過各大報紙地產版，開辟尚上生活專版，專門推薦各高尚住宅版塊通過版塊大盤點，推薦各高尚活專版，專門推薦各高尚住宅版塊通過版塊大盤點，推薦各高尚社區的同時，以高性價比大型社

35、區，為尚上一族度身訂造的生活社區的同時，以高性價比大型社區，為尚上一族度身訂造的生活之城的形式，加以推薦本項目，借勢提升品牌形象與關注度。之城的形式，加以推薦本項目，借勢提升品牌形象與關注度。引發不滿：引發不滿：在一座追求尚上的城市里，高尚生活隨之而來的是在一座追求尚上的城市里，高尚生活隨之而來的是高價格，生活的尚上愿望卻只能有少數人滿足。高價格，生活的尚上愿望卻只能有少數人滿足。探秘式報道引導眼光，積蓄人潮：探秘式報道引導眼光，積蓄人潮：通過新聞的探秘式報道，通過新聞的探秘式報道，話題性報道，讓深圳最大的高性價比高尚社區，選址城市新科技話題性報道，讓深圳最大的高性價比高尚社區，選址城市新科技

36、中心，攜手高科技園，萬科世紀工程等具有話題性的信息逐漸散中心，攜手高科技園，萬科世紀工程等具有話題性的信息逐漸散布市場，引發關注，蓄積人潮與看樓動能。布市場，引發關注，蓄積人潮與看樓動能。第三階段：第三階段：抬高心理價格，滿足欲望抬高心理價格，滿足欲望時間：時間：1 1個月個月任務：任務：全面展示項目，優越高尚社區滿足全面展示項目，優越高尚社區滿足“都市尚上一族都市尚上一族”在居在居住方面的欲望。立足于高尚生活，適度拖后價格面市，拉高消費住方面的欲望。立足于高尚生活，適度拖后價格面市，拉高消費者的心理價格，直到面市時，反而能贏得市場的驚喜。者的心理價格，直到面市時，反而能贏得市場的驚喜。核心：

37、核心：尚上生活，原來可以輕松擁有尚上生活，原來可以輕松擁有 策略思考策略思考經過前期大量的炒作，經過前期大量的炒作，“尚上尚上”的概念得到很多人的認同，的概念得到很多人的認同，萬科只要高舉這面大旗，展示方方面面的賣點，就可以把積萬科只要高舉這面大旗，展示方方面面的賣點，就可以把積蓄已久的勢能轉化為消費動能。蓄已久的勢能轉化為消費動能。優越，成就生活高度：優越，成就生活高度：這是一個優越的社區：優越的城市未來、優越的交通、優越這是一個優越的社區：優越的城市未來、優越的交通、優越的環境、優越的人文、優越的教育，更有優越的價格。最重的環境、優越的人文、優越的教育，更有優越的價格。最重要的是，他是為優

38、越的人打造的高尚生活特區，因為眼光，要的是，他是為優越的人打造的高尚生活特區，因為眼光，才能享受到如此優越的人生。才能享受到如此優越的人生。媒體整合戰略：媒體整合戰略：口碑媒介組合：口碑媒介組合：報紙硬性廣告，電視形象廣告，電視雜志，報紙硬性廣告，電視形象廣告，電視雜志，雜志刊中刊，報紙隨刊雜志。全面提升口碑。雜志刊中刊，報紙隨刊雜志。全面提升口碑。途徑媒介組合：途徑媒介組合：關口戶外等必經之路的廣告。關口戶外等必經之路的廣告。體驗式公關活動與高尚沙龍式公關活動：體驗式公關活動與高尚沙龍式公關活動：在開售時的公關活動，以體驗生活為核心，精華體驗四大高在開售時的公關活動，以體驗生活為核心，精華體

39、驗四大高智慧生活體系，加強購買的決斷力。定期以高尚藝術性業主智慧生活體系，加強購買的決斷力。定期以高尚藝術性業主沙龍保持目標消費群對項目的高關注度。沙龍保持目標消費群對項目的高關注度。團購與展覽的附加：團購與展覽的附加：高科技園的人更具有同質而居的特高科技園的人更具有同質而居的特點，針對性的專刊推廣，度身訂造的酒店式物管模式，特別點，針對性的專刊推廣，度身訂造的酒店式物管模式，特別針對性的團購促銷以及在高科技園內的定點展覽，都能有效針對性的團購促銷以及在高科技園內的定點展覽，都能有效擴大購買。擴大購買。第四部分第四部分社區發展暢想：讓科技歸于生活社區發展暢想：讓科技歸于生活城市在渴求我們的社區

40、人們在渴求我們的社區但最終，能讓人們安居于此的理由，還是這里實實在在的創造著一種超越深圳現有人居的高尚生活關于新加坡發展模式的一些思考1 1、前瞻性構想帶來的豐厚回報、前瞻性構想帶來的豐厚回報 新加坡與周邊東南亞國家同時起步，如今，新加坡是全東南亞智能化程度最高的工業國，其國家綜合素質、國民教育水平，遠遠超越鄰國，頗具前瞻性的“生態城市+高科技”的模式，起到了舉足輕重的作用；2 2、自身優勢劣勢資源的互補與轉換、自身優勢劣勢資源的互補與轉換 新加坡自然資源相當匱乏，卻有效利用其唯一強勢的天然良港，依托高科技產業鏈接，如把中東石油運輸到新加坡外島加工提煉，衍生高科技產業鏈，進而成為一個國家的核心

41、競爭力；3 3、可持續發展的源動力在哪里、可持續發展的源動力在哪里 持國與持家，相似的地方可鑒，在各種資源的互補中，形成可持續的源動力，我們現在操持一個項目，同樣也需要看清資源。從國到家的暢想從國到家的暢想-新加坡發展模式的啟示錄-深圳新地產模式的暢想新加坡模式的成功，證明與高科技的復合是成功的。新加坡模式的成功，證明與高科技的復合是成功的。是否可以暢想高科技與地產的復合，還必須看請資源：是否可以暢想高科技與地產的復合，還必須看請資源：從地產界成功經驗衍生的暢想從地產界成功經驗衍生的暢想-從長遠社區發展暢想的角度來看，復合總好過單一復合總好過單一 豐富總強過單純豐富總強過單純 雙翼總快過單輪雙

42、翼總快過單輪 因為，從地產與其它產業的復合中，復合的過程，也就是社會資源的整合過程，各種資源可以相輔相成，可以齊頭并進。就地產界的現實來看，有例為證：1 1、奧園集團的復合地產；、奧園集團的復合地產；2 2、深圳華僑城地產、深圳華僑城地產基于可鑒經驗，及地產界的現實，基于可鑒經驗，及地產界的現實，依托高科技園的坂雪崗項目，與高科技產業的復合，可以作依托高科技園的坂雪崗項目，與高科技產業的復合，可以作為暢想的原發點。為暢想的原發點。經驗的借鑒資源的支撐依托：依托：高科技園區高科技園區需求需求項目可輻射項目可輻射范圍的精英人群范圍的精英人群萬科萬科新地產模式拓展新地產模式拓展經典與起點把四季花城人

43、性關懷賦予高智慧的色彩。升級為高 智 慧 人 本 社 區依托依托除萬科品牌之外，本項目最除萬科品牌之外，本項目最大的資源大的資源高科技產業園：高科技產業園：高科技的氛圍，高素質的人高科技的氛圍，高素質的人文，對高素質人群的向心力。文，對高素質人群的向心力。人群需求人群需求福田、羅湖、高科技產業園福田、羅湖、高科技產業園人群，是深圳最高素質，對人群，是深圳最高素質，對科技生活需求最高的人群。科技生活需求最高的人群。+新的起點新的起點美 好 生 活 的 溫 馨美 好 生 活 的 溫 馨傳 統 式 人 性 關 懷傳 統 式 人 性 關 懷想要去到的位置想要去到的位置以高科技為以高科技為依 托 的 人

44、 本 關 懷依 托 的 人 本 關 懷高智慧生態體系：高智慧生態體系：引進國際生態社區標準，全方位營造深圳第一生態城高智慧人本社區暢想高智慧人本社區暢想高智慧健康體系：高智慧健康體系：運用高科技人體工學理念，為業主提供從健康檢測，機能強化，亞健康改善，生活科學菜單，全年跟蹤檢測以及人體健康顧問的360度全方位健康工程！高智慧教育體系：高智慧教育體系：著眼所有業主層面。為小業主提供情商，智商，基礎知識的一體化教育鏈。為高科技人士提供高科技技術與管理培訓服務。全面提升業主人生平臺。高智慧商務體系：高智慧商務體系：巧妙引入國際先進商務管理組織，全方位商務服務，讓業主的特權超越社區范圍。高高智智慧慧人

45、人本本社社區區高智慧健康體系：高智慧健康體系：高智慧健康工程高智慧健康工程運動娛樂化運動娛樂化體適能檢測中心體適能檢測中心高智慧健康工程高智慧健康工程合作機構：北京青鳥健身俱樂部合作機構：北京青鳥健身俱樂部體能；體質；身體；體脂科科 學學 運運 動動 中中 心心運動處方；健康食譜；日常健康作息計劃；新運動模式開發。健康健康 PASSPORTPASSPORT業主個人健康資料庫；定期逐項檢測；健康狀況解決方案。人體生態科學顧問人體生態科學顧問提供專項顧問服務。體適能評估中心：體適能評估中心：體能：健康狀況檢測（健康？亞健康？）體質：檢測個人體質相對應之運動量、運動類型。身體：根據個人身體狀況，提出

46、醫療、保健、養生方面的建議，以及輕微病癥的及時治療。體脂：脂肪比例、體型比例檢測，根據個人提供標準體型系數，以及脂肪增減建議。個人運動鏈：根據個人狀況，設定每日運動量、最佳運動方式及 最佳運動組合模式，以及定時執行狀況反饋。健康食譜：根據個人體質設計營養食譜，調節脂肪構成及健康 狀況等。健康生物鐘作息計劃：度身設定個人每日從起床，工作，休息的 科學作息規律表。新運動模式：推介新型運動類型，考察身體適應狀況，并不斷深 化制定執行方略。科學運動中心科學運動中心健康健康PASSPORTPASSPORT：業主個人健康資料庫：為業主發放健康護照冊，將所有身體健康指標登記在冊，作為針對性參考指標。定期逐項

47、檢測：規定時間，對各項身體指標進行復查，合格的蓋印通過。健康狀況解決方案：對于不合格的項目，提出解決問題的方案，以期在出現問題的最早期得到解決。健康服務熱線：解答業主身體機能健康咨詢。動感單車：以特別設計的健身單車，選擇性地調校阻力及頻率，模擬出上坡落斜效果，讓會員在音樂的襯托下有趣、刺激的進行健身訓練。水操保健：利用游泳池的特殊環境，做出平時不易做到的動作，在趣味中鍛煉。萊美藝術拳擊訓練：特設專業的拳擊訓練臺，透過中國散打和歐美流行的拳擊操訓練，剛柔并濟鍛煉肌肉及身體。運動娛樂化運動娛樂化針對我們的業主高度緊張，高度繁忙的工作特點，在這針對我們的業主高度緊張，高度繁忙的工作特點，在這里的運動

48、都不是枯燥的，而是充滿娛樂性與時尚性。里的運動都不是枯燥的，而是充滿娛樂性與時尚性。高智慧健康體系：高智慧健康體系：終生教育工程終生教育工程EMBAEMBA高智慧教育基地高智慧教育基地終生教育工程終生教育工程合作機構：北京師范大學EMBAEMBA高智慧教育基地高智慧教育基地合作機構：中山大學EMBA教育機構。讓孩子一生的精彩從幼兒園開始。科學的教育不再是停留在知識層面，而應該是潛能挖掘、知識培養、情商開發的三位一體。給他們一片交流的基地，萬科扮演的只是一個中介的角色，卻可以營造一片良好的人文氛圍。情商，智商，潛能一體化教育體系情商，智商，潛能一體化教育體系社區國際幼兒園社區國際幼兒園“浸入式浸

49、入式”雙語教育：雙語教育：聘請外教，從幼兒開始外語教育，提供全英文的環境，讓幼兒侵入英文語境。潛力開發教育：潛力開發教育：針對性激發教育，唯一的標準是孩子的想象力，啟迪幼兒的天分。個性培養教育：個性培養教育：尊重孩子的興趣，教育的方式是激發、引導幼兒的興趣，而不是灌輸。情商教育：情商教育：在兒童與成人之間傳遞一種相互關心、相互信任的信息。組織“生日會”、“親子開放日”、“異齡自由交往”“體驗社會”等多種活動從而讓他們學會關愛他人、自立自強、勇于承受挫折。終生教育工程終生教育工程人生奠基教育工程人生奠基教育工程一體化精英教育鏈：一體化精英教育鏈：項目旁邊公立九年一貫制義務教育用地，盡可能爭取引進

50、名校，比如引進北京師范大學建立附屬小學、附屬中學，采用先進教育體系，實現一條龍精英教育模式。教育家指導：教育家指導：邀請各方專家定期到學校指導，比如邀請李準到學校指導學生寫作。國外聯誼學校：國外聯誼學校：與國外優秀中小學建立聯誼交流，定期發起雙方交流活動，在此過程中，了解外國文化，學習外國語言。九年義務教育九年義務教育公立學校公立學校EMBAEMBA高智慧教育基地高智慧教育基地全國最體系化的實戰型全國最體系化的實戰型EMBA培訓中心：培訓中心：與廣州中山大學合辦深圳EMBA培訓中心，首創全國最體系化的實戰型EMBA培訓中心，EMBA教授為高科技產業園的職員講授EMBA理論課程，強化高科技園中堅

51、力量的專業程度。設立實戰課程，設立實戰課程，邀請高科技產業園的專家為EMBA學員介紹實操經驗。將此培訓基地上升為面對整個深圳乃至華南地區最有特色的EMBA培訓中心，并以此提升在高智慧人群中的知名度。對于團購的企業給予一定的精英再造名額。對于團購的企業給予一定的精英再造名額。高智慧商務體系：高智慧商務體系：國際金鑰匙服務系統國際金鑰匙服務系統商務活動頻繁，高科技支持需求大，工作范圍半商務活動頻繁，高科技支持需求大，工作范圍半徑加大的特點，讓我們的業主要求服務超越社區徑加大的特點，讓我們的業主要求服務超越社區的范疇，能在不同的地方提供全面的專業服務。的范疇，能在不同的地方提供全面的專業服務。而適時

52、聯動國際服務體系，能更加彰顯新時代的而適時聯動國際服務體系，能更加彰顯新時代的人本特色。人本特色。關聯性：關聯性：“金鑰匙無所不能，運用全球網絡，客人的任何要求都能滿足。”金鑰匙的定位正好符合了萬科關于人性關懷的傳統與本項目高尚社區的定位。可操作性：可操作性：與國內已經加入國際金鑰匙組織的大酒店合作，把金鑰匙服務引入到萬科坂雪崗項目，巧妙的借力，又不用耗費大量金錢。國際金鑰匙服務系統國際金鑰匙服務系統合作機構：深圳香格里拉酒店合作機構：深圳香格里拉酒店行李及通訊服務：運送行李、電報、傳真及跑腿。問訊服務：指路、帶路等。快遞服務：國際托運、國際郵政托運、空運、緊急包裹、國內包裹托運等。接送服務：

53、汽車服務、租車服務、接機服務。旅游：個性化旅游服務線路介紹。訂房服務：房價、房類、折扣、取消預訂。訂餐服務：推薦餐廳。訂車服務：汽車及轎車等租賃代理。訂票服務：飛機票、火車票、電影票。訂花服務：鮮花預訂、異地送花。其它：美容、按摩、看孩子、郵票。金鑰匙服務系統：金鑰匙服務系統：凡是在有金鑰匙酒店的城市，都能在金鑰匙酒店享受凡是在有金鑰匙酒店的城市，都能在金鑰匙酒店享受以下服務以下服務高智慧生態體系：高智慧生態體系：引入生態住宅技術評估系統引入生態住宅技術評估系統整合生態鏈整合生態鏈生態材料使用生態材料使用1 1、小區環境規劃設計（、小區環境規劃設計（100100分）分）小區區位選址；小區交通；

54、規劃有利于施工；小區綠化；小區空氣質量；降低噪音污染；日照與采光；改善小區微環境。2 2、能源與環境（、能源與環境（100100分）分）建筑主體節能；常規能源系統的優化利用；可再生資源；能耗對環境的影響。3 3、室內環境質量（、室內環境質量（100100分）分）室內空氣質量；室內熱環境；室內光環境；室內聲環境。4 4、小區水環境（、小區水環境（100100分）分）用水規劃；污水處理與回收利用；雨水；綠化、景觀用水；節水器具與設施。5 5、材料與資源（、材料與資源（100100分）分）使用綠色建材；就地取材；資源在利用；住宅室內裝修；垃圾處理。全面引入國家生態住宅技術評估系統全面引入國家生態住宅

55、技術評估系統建造深圳最全面的體系化生態城。整合資源，建立生態保護區：毗鄰高科技產業園，廠區無煙化就是高智慧帶來的周邊環境保障。形成市政生態資源+自身生態資源+高科技產業園生態資源的三重生態保護區。整合措施，構建城市綠色生態走廊：有效利用本項目所在地景觀資源，比如兩邊的小山，北側的水渠；建筑規劃不僅僅考慮社區獨立生態系統，還要將市政的、高科技產業園的資源整體規劃，形成互補生態綠化鏈。整合生態鏈整合生態鏈合作機構：華為等高科技產業園企業合作機構：華為等高科技產業園企業盡量使用太陽能等清潔能源。盡量使用太陽能等清潔能源。屋面外保溫結構，降低屋面熱輻射。屋面外保溫結構，降低屋面熱輻射。雙層玻璃，隔音墻

56、、通風隔音窗設計。雙層玻璃，隔音墻、通風隔音窗設計。酸、堿性離子直飲水系統保健殺菌。酸、堿性離子直飲水系統保健殺菌。生態材料的使用生態材料的使用第五部分第五部分商業模式構想商業模式構想如果基于高科技人本關懷的社區發展暢想是可行的，如果基于高科技人本關懷的社區發展暢想是可行的，如前所敘，因高素質人的聚集而如前所敘，因高素質人的聚集而產生的心理聚攏效應，將成為我們的核心附加值產生的心理聚攏效應，將成為我們的核心附加值落到商業這塊，這個核心將落到商業這塊，這個核心將將深遠地影響著商業業態的選擇將深遠地影響著商業業態的選擇商業業態商業業態如何承上，如何啟下如何承上，如何啟下在商業業態選擇之前的思考：在

57、商業業態選擇之前的思考：商業街業態的需求，以人的需求為出發點，最終的目的是留住人，留住我們想留住的人！但是，我們想要留住的人，這群高素質、又處在事業上升階段的人，偏偏卻是最難留的人，因為他們的時間太寶貴，他們的見識太廣博，對他們的誘惑太強烈！如何以商業物業為如何以商業物業為切入點，來留住這一幫人切入點，來留住這一幫人 為財智的精英為財智的精英搭建信息溝通的平臺搭建信息溝通的平臺如如陽光自由論壇陽光自由論壇物業業態選擇上，留下具有產權的優質物業，兼備酒吧和“私人沙龍”性質的陽光自由論壇陽光自由論壇要做到以下條件：足夠好的硬件足夠好的硬件：讓精英們覺得有身份，體面認同，樂意經常參與；足夠好的軟件：

58、足夠好的軟件：但硬件不是最重要的，關鍵要有足夠高素質、高質量的人群，有組織的參與此類交流、，甚至針對人群需要提供書籍預定等特約服務良好的組織體系：良好的組織體系：項目管理部門與周邊高科技園區企業相關部門的互動；達到良好溝通的效果在商業業態選擇之前的思考：在商業業態選擇之前的思考：總之，在商業業態的選擇上，總之，在商業業態的選擇上，不能任由自然的發展，必須有效地引導，不能任由自然的發展，必須有效地引導，以留住我們想要留住的人為目的以留住我們想要留住的人為目的 譬如譬如 認清商業開發環境認清商業開發環境周邊商業配套，尤其是高檔商業配套，基本上是一片空白。項目預期的業主與高科技產業園的人群，擁有一個

59、比較可觀的消費容量。關外購房的障礙：關外購房的障礙：A A、生活配套不齊全。、生活配套不齊全。B B、品味生活缺乏。、品味生活缺乏。1 1、男人：、男人：沒有放飛心情的所在，這里的沒有放飛心情的所在，這里的房子雖然好，我也只能選擇關內。房子雖然好，我也只能選擇關內。2 2、女人、女人（特別針對高科技產業園職員的（特別針對高科技產業園職員的另一半）：沒有打發時光的地方，我不另一半）：沒有打發時光的地方，我不愿意呆在關外。（深層意義：男人不想愿意呆在關外。（深層意義：男人不想兩地分居，只能到關內購房）兩地分居，只能到關內購房）不僅僅為了賣商鋪我們的目標是：讓商業規劃成為住宅營銷的一種武器，滿足他們

60、的需求。+品 質 未 必 解 決 問 題，品 味 可 以品 質 未 必 解 決 問 題，品 味 可 以商業模式暢想商業模式暢想 滿足享受型滿足享受型 生活欲望生活欲望高智慧人群高智慧人群享受型生活欲望享受型生活欲望豐盈生活的渴望豐盈的生活不再是上帝的恩賜，而是隨時隨地擁有，短油缺鹽的生活絕對不能忍受。高品味享受血緣幾乎是與生俱來的智慧和頭腦，高素質帶來的高品味生活態度。對同質人群聚居，高品味的休閑與娛樂，有著樂此不疲的執著。蛇口商業模式蛇口商業模式滿足基本生活需求引入沃爾瑪大型超市，徹底解決了該區域基本生活需求的問題，豐盈生活有保障。個性化品味消費極具風格的酒吧一條街，“啤酒街”，滿足品味化享

61、受、休閑生活需求，已經輻射到整個深圳市，使蛇口成為一個集中個性消費場所。商業模式商業模式齊全的基本生活配套齊全的基本生活配套+個性化的品味消費個性化的品味消費當然，在有效地引導的前提下，當然，在有效地引導的前提下，滿足基本需求的業態也必不可缺滿足基本需求的業態也必不可缺 高智能人本社區的展示，譬如高智能人本社區的展示，譬如 個性化的品味消費個性化的品味消費滿足品味需求商業業態建議滿足品味需求商業業態建議書籍前線書籍前線形式：形式：書店+書吧分區：購買區+閱讀區；購買區貴賓卡優惠，閱讀區會員卡結算。核心賣點：核心賣點：國內很難找到的書籍、國際專業書籍、網上買不到的書籍。可以用任何姿勢在里面閱讀，

62、可提供咖啡、飲料、訂餐等服務。針對人群：針對人群：業主、高科技產業園員工以及慕名而來者。音像吧音像吧形式：形式：音像店+音像廳分區：購買區+視聽區。核心賣點：核心賣點：品種求全，普通音像店很難找到的片，第五、六代導演片、經典老片、藝術片、國外經典音樂等。針對人群：針對人群：業主、高科技產業園員工以及慕名而來者。美容院：美容院：形式：形式：引進品牌連鎖美容院。服務：給業主終身VIP會員卡。內容：內容：提供全身美容指標檢測，根據個人確定標準系數，為每個會員度身訂做美容進度表、美容套餐。其他：其他：酒吧、名片吧、咖啡廳、激光狩獵、迷你影院等。酒吧、名片吧、咖啡廳、激光狩獵、迷你影院等。SpaSpa、

63、LugunaLuguna鮮花香氛浴、鮮花香氛浴、插花工藝吧等。插花工藝吧等。第六部分第六部分銷售建議銷售建議針對不同人群，落實不同銷售手段，各個擊破針對不同人群，落實不同銷售手段，各個擊破C C、關內客戶，、關內客戶，主力為福田區、主力為福田區、羅湖區羅湖區 A A、四季花城、四季花城業主資源業主資源高科技園區人，追求一種同質而居與人文氛圍與身份認同。外地商客會追求在安全性，注重物管理。高尚社區。期待一種社區化的高尚生活品質。把可預計的潛在購買者分為三組把可預計的潛在購買者分為三組覺得住在鬧市雖然方便，但缺少純粹居家的感覺。希望白天的工作結束，歸家后能夠享受到純粹的休閑，大規模的居住氛圍濃重的

64、社區，就算在關外，也會比較吸引B B、關外客戶，、關外客戶，高科技園人群高科技園人群和當地賣家和當地賣家 四季花城是萬科的典范之作卓越的市場業績之后，更贏得了市場的美譽，看中萬科的品牌、文化、服務與居住體驗A A、四季花城業主資源的利用、四季花城業主資源的利用四季花城業主買新換舊四季花城業主買新換舊問題點：關于交易鏈的連接。業主有意向購買萬科新項目的住宅，但存在一個前提：如何將自己已有的物業脫手。解決之道：萬科可充當二手中介的角色，免費為業主提供舊物業出售服務。或者直接把舊物業估價，然后轉移到新物業上來。四季花城四季花城“溫馨大使溫馨大使”計劃計劃陽光大使計劃+體驗式營銷預演A、萬科成立“溫馨

65、大使”專案小組。B、在四季花城的業主中招聘會員，承擔宣傳的責任。C、會員通過各種自身關系，把客戶群請到自家做客。D、如有需要，花城物業部門承擔接送的職責，并帶客戶參觀小區。同時贈送會員及客戶會所消費券等。E、告知客戶新項目的信息，收集客戶資料（購房意向、聯系方式等）1 1、四季花城業主買新換舊；、四季花城業主買新換舊；2 2、業主社會關系及口碑的利用、業主社會關系及口碑的利用B B、關外客戶，高科技園人群和當地賣家、關外客戶，高科技園人群和當地賣家與高科技產業園企業的共贏構想與高科技產業園企業的共贏構想資源互惠 形成共贏：作為高新科技產業，他們對周邊環境（生態、治安、人文等）相當關注，對萬科新

66、項目也有期待。讓這些周邊企業參與到項目的長期規劃中來，示尊重，還可以進行，優化重組。以專業姿態 贏得尊重：以坂雪崗項目為支撐，把專業物管輸出到周邊高新企業的員工宿舍。萬科收取費用，或利益互換。企業聯盟 獲得利益：磋商團購優惠與措施，希望通過等價交換，可以借用華為、富士康高速路出口，增加項目核心競爭力。針對人群：主要目標對象為高科技園的中高層，當然周邊經常商旅的老板階層亦不限，甚至擴展到萬科會的尊貴會員；主要利益：哪里有萬科，哪里就有家！在全國各大城市，只要有萬科的地方，都不再是旅客，都可以享受到家的溫馨。執行綱要：建議各地萬科的項目，精選一批優質單位，提供酒店式服務，一定級別的業主有時限性的使

67、用權。這樣，就可以做到：只要是萬科業主，出差到別的有萬科項目的城市，如果不想住酒店，都能住進萬科時權住宅，享受家的溫馨。萬科全國品牌連鎖萬科全國品牌連鎖時權住宅（服務）時權住宅（服務）C C、關內客戶，主力為福田區、羅湖區、關內客戶，主力為福田區、羅湖區 梅林關出口處梅林關出口處T T型牌型牌充分利用梅林關的通路作用，在出口處設立醒目的T型牌，增加人流記憶度。在坂雪大道設立方向標在坂雪大道設立方向標指明項目位置所在，讓目標人群有可能現場體驗到高科技產業園的人文氛圍。三維宣傳片三維宣傳片在項目落成之前，采用三維宣傳片，對目標人群投遞，可以用較少的花費使萬科資源及項目本身的整體情況得到一個全面的展

68、示。針對有車族讓道路變成移動的瀏覽器針對有車族讓道路變成移動的瀏覽器針對福田、羅湖人群關心點關心點：追求一種純粹居家休閑社區氛圍與身份認同。問題點：怎么讓他們離開福田、羅湖，而問題點：怎么讓他們離開福田、羅湖，而不又盡量不選擇南山？不又盡量不選擇南山？媒介炒作：媒介炒作：萬科坂雪崗項目依托高科技產業園，是一個純粹人文的高尚生活社區。最高性價比的高尚住宅。樓盤展示：樓盤展示：在深圳地王廣場或其他目標人群相對集中的地方，展示樓盤規劃，至少應讓目標人群得知：萬科在一個高尚的地方，開發了一個真正高尚的樓盤，您至少可以多一個選擇。新聞造勢新聞造勢+樓盤展示樓盤展示戶外與項目區域包裝戶外與項目區域包裝與高

69、科技產業園企業的共贏構想與高科技產業園企業的共贏構想尚上生活，人居藝術尚上生活，人居藝術第七部分第七部分大型開盤活動大型開盤活動緊合定位的活動才是好的活動 1 1、圍繞核心概念組織活動形式圍繞核心概念組織活動形式：只有體現樓盤定位與獨有內涵的活動，才能產生最為強烈的張力。坂雪崗項目的開盤活動定位于“尚上尚上生活生活”。圍繞。圍繞“高智慧社區高智慧社區”的發展暢想。的發展暢想。活動的內容與概念則可以由此展開發散，延伸為“尚上居家尚上居家”、“尚上健康尚上健康”、“尚上教育尚上教育”“尚上商業尚上商業”等系列活動。使活動主題概念有足夠的外延。2 2、用用“組團組團”性質的活動形成合力性質的活動形成

70、合力：市場只會記取對它刺激力度最大的對象。因此我們的活動不僅要主題明確，更注重組合效應。坂雪崗項目的第一次開盤活動，將集結一系列的主題，用“組團組團”性質性質的全面活動，從各個角度詮釋“尚上生活”的氣質。讓消費者真正體驗尚上生活的感覺，也是把消費者目光從相對較差的關外大環境轉移到萬科坂雪崗項目優越小環境的手段。系列活動一：系列活動一：“尚上居家，體驗生活細節尚上居家，體驗生活細節”高尚生活現場演繹高尚生活現場演繹體驗是看樓，是最能促成消費者下決心的方式，如何讓消費者更深入的體驗？那需要營造一種代入感！在裝修好的充滿家居氛圍的樣板間里，一家人正在旁若無人的生活，展示著“尚上生活”的細節。看樓者可

71、以參觀，甚至可以跟他們聊天，受到像客人一樣的招待，提前代入到社區生活中來。系列活動二：系列活動二：“尚上健康，體驗健康呵護尚上健康，體驗健康呵護”現場體適能檢測現場體適能檢測尚上一族是高素質的一群，他們為事業奮斗，他們為前途奮斗，同時開始注意自身的健康。告訴他們貼身健康保健是萬科為您準備的尚上生活內容之一。現場對個人體適能進行全面檢測，包括體能、體質、身體、體脂等各個方面。度身開發“個人健康菜單”：運動套餐、營養套餐、飲食套餐、最佳作息時間建議等。系列活動三：系列活動三：“尚上教育，體驗未來的希望尚上教育，體驗未來的希望”百名兒童鋼琴演奏場百名兒童鋼琴演奏場每個人，除了考慮自己的未來，還要考慮

72、孩子的未來。給您一個優越的家，同時給您的孩子一個優越的教育。活動當天，在小區內排開百架鋼琴，有針對性地邀請百名兒童（如潛在買家的子女），合奏一臺別開聲面的音樂會。能夠很大程度的提升潛在買家興趣，增加其對坂雪崗項目的好感度。系列活動四：系列活動四：“尚上商業，體驗消費快感尚上商業，體驗消費快感”寶馬寶馬MINI COOPERMINI COOPER鑒賞會鑒賞會 MINI COOPER是自1959年MINI問世以來全新推出的力作，新MINI賦予了這個品牌全新的設計理念，使之成為原創風格和現代科技的最佳結合。自從在歐洲首展以來，這款新車得到了輿論界和公眾的高度評價。尚上一族，追求生活的驕傲。選擇MINI COOPER作展覽，吻合潛在客戶的尚上追求。而作為汽車王國里的驕子，MINI COOPER本身就代表著一種生活的驕傲，迎合了消費者的心態。平面創意部分平面創意部分