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特色主題園-產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最后的機(jī)會(huì)分析報(bào)告.pdf

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特色主題園-產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最后的機(jī)會(huì)分析報(bào)告.pdf

1、特色主題園：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最后的機(jī)會(huì)特色主題園：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最后的機(jī)會(huì) 講講最近全國調(diào)研一圈下來的一點(diǎn)感受。幾乎所有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家，不管是全國規(guī)模擴(kuò)展型，還是本土區(qū)域深耕型，包括很多有意介入產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的基金投資人，都在關(guān)注一個(gè)話題：特色主題產(chǎn)業(yè)園的開發(fā) 與運(yùn)營(yíng)。過往那種撿到籃里就是菜的綜合性園區(qū)，如今是越來越不受待見了。這種綜合性園區(qū)是一定歷史階段和窗口機(jī)遇下的產(chǎn)物，我們把它稱之為“產(chǎn)業(yè)棚改”城市化進(jìn)程中的小散亂拆遷、環(huán)保治理、中心城市低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的溢出效應(yīng)，一度讓這種綜合性園區(qū)橫行四海，甚囂塵上。但隨著窗口期的逐漸關(guān)閉，以及房地產(chǎn)火爆形勢(shì)的消退，綜合性園區(qū)的優(yōu)勢(shì)越來越弱，

2、弊病反而越來越明顯：與政府要求往往背道而馳，大打價(jià)格戰(zhàn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，低水平重復(fù)建設(shè)，低門檻撒網(wǎng)營(yíng)銷，不乏有科技園區(qū)招來烤全羊的尷尬案例。特別是再加上類住宅、高周轉(zhuǎn)的打法，讓這些園區(qū)往往只重開發(fā)不重產(chǎn)業(yè)、只重去化不重運(yùn)營(yíng)、只重速度不重品質(zhì)、只重存量不重增量、只重轉(zhuǎn)移不重培育、只重概念不重實(shí)質(zhì)、只重拓展不重深耕。有了上述這“七宗罪” ，也把這類模式戲稱為“蝗蟲打法” ，其本質(zhì)上還是站在房地產(chǎn)銷售的角度，不管是廠房還是寫字樓，都以怎么好賣、怎么快速變現(xiàn)為衡量標(biāo)準(zhǔn)，打一槍換一個(gè)地方，這種模式肯定不會(huì)受到地方政府的青睞，二次拿地的可能性基本不到 50%最近一家規(guī)模化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商老板就對(duì)直言不諱

3、，其布局的所有城市中有三分之一的政府領(lǐng)導(dǎo)不再歡迎自己 “二次拿地” ，倒逼自己必須做出改變、創(chuàng)新和升級(jí)。但是，能夠做這種市場(chǎng)化二級(jí)園區(qū)的城市就那么多，土地又越來越稀缺，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商近幾年可以非常明顯的感覺到，二級(jí)園區(qū)土地獲取越來越難了，長(zhǎng)三角這種位置更是變成了短兵相接的“修羅場(chǎng)” 持續(xù)強(qiáng)化園區(qū)的產(chǎn)業(yè)屬性，針對(duì)細(xì)分產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，精準(zhǔn)搭建產(chǎn)業(yè)配套體系，用精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)去解決地方政府和入園企業(yè)真正的痛點(diǎn)，與城市和產(chǎn)業(yè)共同成長(zhǎng)，做它們的“時(shí)間合伙人”與“命運(yùn)共同體” ，這才是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，特色主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，就成為了還想繼續(xù)在這個(gè)行業(yè)往前走的企業(yè)家及操盤手必須關(guān)注和下大力去去破解的命題換言之，它是二級(jí)園區(qū)最后的一次機(jī)會(huì)了，不出色，必出局！一定程度上，特色主題產(chǎn)業(yè)園意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要先去做“減法” ：改變過往缺乏明確戰(zhàn)略定位，四處開花八面玲瓏的玩法，傷其十指

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