房地產集團土地一級開發經營模式研究報告（105頁）.ppt
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房地產集團土地一級開發經營模式研究報告（105頁）.ppt
1、 1 n本報告為中期報告，所有意見均非最終結論 。n本報告旨在系統研究在國內外城市化進程中，城市規劃對房地產的調控作用、新城開發模式和土地一級開發模式，預測 國內土地一級開發的發展趨勢 。n在研究過程中聚集于四個漸進 性問題 ：1.土地一級開發與二級開發分開是否會在全國強制推行？2.土地一級開發主體以國企為主導或者不限？3.政府是否愿意同土地一級開發主體分享土地增值收益？4.政府是否允許土地一級開發主體直接建設并擁有部分公用設施？n以上四個問題 直接關系到土地一級開發的市場空間有多大，能否作為一類產 品來創新盈利模式。說明 2 目錄n國內外城市發展經驗借鑒 3n國內土地儲備及開發模式 23n國
2、內土地一級開發權獲取方式53n國內土地一級開發融資模式62n土地一級開發盈利模式與風險規避75n國內土地一級開發的發展趨勢 82n關于未來發展方向的探討94 3 香港土地制度與土地開發管理的特點n香港的土地制度采取了兩權分離的辦法，即土地所有權歸政府，土地使用權允許有償出讓和轉讓。香港政府把土地使用權以一定期限和條件批租給地產發展商或承租者，并允許該土地使用權在期限內自由轉讓、抵押、繼承或贈送。土地批租后，政府還對土地的使用和發展加以嚴格管理。因此，香港政府對于土地擁有雙重身份：一是土地所有者的代理人，二是土地行政管理者。n土地批租方式主要有公開拍賣、公開招標、私人協議和臨時租約等四種。- 公
3、開拍賣：適用于地理位置好、競爭性強的地塊。- 公開招標：適用于用途上有嚴格限制，一般人又不會有興趣購買的土地。- 私人協議：對一些需要加以扶持的部門或單位采用的批地方式。- 臨時租約：為保證每塊土地的充分利用，把閑置土地及不適宜長期固定出租的土地，以臨時租約的方式批租出去。n香港土地開發管理采用政策決策與執行過程相分離的機制。政策決策是房屋與規劃地政局，直接執行決策的部門為屋宇署、房屋委員會及房屋署、規劃署、地政署和土地注冊處。由地政署按照規劃署制訂的分區發展大綱圖，儲備土地并發布批租五年計劃。 4 香港的城市發展規劃分為全港、次區域和地區三個層面全港發展戰略次區域發展戰略法定分區計劃大綱圖及發展審批地區圖發展大綱圖詳細藍圖全港性次區域性地區性香港規劃標準與準則制定長遠規劃大綱，貫徹政府的土地用途、交通基礎設施及環境方面的政策將全港發展目標在五個次區域演繹為更具體的規劃目標詳細的土地用途圖
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