1、 第一部分 項目背景介紹 項目區域概況 宏觀經濟分析 房地產市場分析 競品項目分析 城市概況城市概況 孟津縣總面積758.7平方公里，總人口約46萬，其中常住人口約42萬，城區人口約約 1919萬人。萬人。 u 孟津是一個具有4000年文明史的中州名縣，位于萬里母親河 黃河和千年洛河之間，是舉世聞名的中華兩河流域中心，是華 夏民族的搖籃，是河洛文化的發祥地； u 孟津縣位于黃河中下游交界處，東西長55.5公里，南北寬 26.9公里； u 孟津縣是中國民間文化藝術之鄉、 全國文化先進縣、 國家衛 生縣城 、全國休閑農業與鄉村旅游示范縣 、全國平安漁業示 范縣 、河南省級生態縣。 縣政府 本案 u

2、 孟津定位：孟津定位：洛陽北部城市發展區重要組團，中原城市群河洛文化傳承示范 區，洛陽產業轉型發展新高地，漢魏風韻與時代風貌交相輝映的生態宜居 健康城市。 u 縣域交通：縣域交通：全面融入洛陽中心城區“半小時交通圈”，構建“四橫七縱” 區域交通聯系通道。 u 中心布局：中心布局：孟津規劃形成“一廊一園、一河繞城、兩嶺相擁”的城市空間 形態。 城市規劃城市規劃 城市主要發展方向為孟津新城區，項目處于新城區未來發展方向。新城區未來發展方向。 本案本案 縣政府縣政府 連霍高速連霍高速 洛陽北洛陽北 郊機場郊機場 洛洛 孟孟 專專 線線 王王 城城 大大 道道 本案本案 小小 浪浪 底底 大大 道道

3、310310國道國道 桂花大道桂花大道 312312國道國道 濟濟 洛洛 高高 速速 洛洛 吉吉 快快 速速 通通 道道 二二 廣廣 高高 速速 洛濟焦輕軌洛濟焦輕軌 類別類別名稱名稱說明說明 航空運輸航空運輸洛陽北郊機場通達全國 軌道交通軌道交通洛濟焦輕軌 連接洛陽龍門高鐵 站至濟源焦作 高速公路高速公路 連霍高速、二廣高 速、濟洛高速 通達全國 國道國道 310國道、312國 道 連接洛陽東西，并 與偃師、新安組團 的快速連接 城市快速路城市快速路 小浪底大道、洛吉 快速通道 連接洛陽、孟津、 吉利 公交線路公交線路洛孟專線29輛 交通概況交通概況 城市外部交通便利，軌道交通規劃利于片區未

4、來發展，但公共交通缺失。公共交通缺失。 孟津孟津 一高一高 大張超大張超 市商圈市商圈 孟津人孟津人 民政府民政府 恒大云湖上郡恒大云湖上郡 本案本案 恒大綠洲恒大綠洲 王府井王府井 洛陽市洛陽市 政府政府 項目位于孟津新城區，目前開發程度較低，市政配套不完善，距洛陽市區較遠。距洛陽市區較遠。 距洛陽市政府距洛陽市政府23.4km23.4km 距恒大綠洲18.6km 距洛陽市王府井商圈15.3km 距孟津縣政府4.1km 距孟津縣第一高級中學3.8km 距孟津縣大張超市商圈3.1km 城市地圖城市地圖 15.3km15.3km 3.1km3.1km 23.4km23.4km 3.8km3.8k

5、m 4.1km4.1km 18.6km18.6km 恒大云湖上郡恒大云湖上郡 恒大云湖上郡恒大云湖上郡 恒大云湖上郡恒大云湖上郡恒大云湖上郡恒大云湖上郡 本案本案 本案本案本案本案 人民人民 醫院醫院 龍馬負圖寺龍馬負圖寺 王澤故居王澤故居 漢光武帝陵漢光武帝陵 小浪小浪 底風底風 景區景區 中醫中醫 院院 恒大云湖上郡恒大云湖上郡 孟津歷史文化底蘊豐厚，自然景觀和旅游資源優越，自然景觀和旅游資源優越，項目緊鄰縣城各大醫院,但醫療但醫療 環境、設施陳舊，醫療水平一般。環境、設施陳舊，醫療水平一般。 距孟津中醫院4.2km 距孟津人民醫院4.3km 距漢光武帝陵17.3km 距龍馬負圖寺20.7

6、km 距王鐸故居21.1km 距黃河小浪底風景區23.8km 城市地圖城市地圖 23.8km23.8km 4.3km4.3km 4.2km4.2km 17.3km17.3km 20.7km20.7km 21.1km21.1km 備注：數據來源于孟津縣統計公報 宏觀經濟分析宏觀經濟分析 信貸政策信貸政策持續收緊,首套房利率上浮30%,二套房利率上浮40%。 樓市政策情況樓市政策情況 名稱名稱首套房利率上浮首套房利率上浮二套房利率上浮二套房利率上浮三套房三套房 中國銀行30%40% 限貸 建設銀行30%40% 工商銀行30%40% 農業銀行30%40% 交通銀行30%40% 郵政儲蓄30%40%

7、備注：數據來源于洛陽及孟津縣區各大銀行 云頂山舍云頂山舍 新天地紅太陽新天地紅太陽 中央花園中央花園 御品名城御品名城 騰飛市政騰飛市政 塞拉維花海小鎮塞拉維花海小鎮 碧桂園山河城碧桂園山河城 本案本案 一級競品一級競品 二級競品二級競品 三級競品三級競品 孟津板塊孟津板塊 15km 東方今典東方今典東方府東方府 江蘇港龍江蘇港龍 藍城小鎮藍城小鎮 潛在競品潛在競品 建業（塞拉維建業（塞拉維3 3期）期） 蘭亭國際花園蘭亭國際花園 東方今典尚書苑東方今典尚書苑 盛世森林花園盛世森林花園 藍城小鎮藍城小鎮 開 發 商：藍城綠建 建筑面積：210萬 產品形態：中式合院 預計2019年推售 東方今典

8、東方今典東方府東方府 占 地：800畝 建筑面積：45.5萬 產品形態：洋房、小高層 預計2018年9月底開盤 碧桂園山河城碧桂園山河城 占 地：254畝 建筑面積：31萬 產品形態：洋房 預計2018年9月中旬開盤 建業塞拉維建業塞拉維 建筑面積：約23萬 產品形態：中式合院 預計2019年推售 片區對本案有競爭關系項目14個，其中核心競爭項目有核心競爭項目有4 4個，個，碧桂園山河城、東方 今典東方府、藍城小鎮、建業塞拉維，均為品牌房企開發。 競爭格局分析競爭格局分析 梯隊梯隊區域區域項目名稱項目名稱產品類型產品類型 總體量總體量 （萬）（萬） 剩余存量剩余存量 （萬）（萬） 月均去化套數

9、月均去化套數套單價（元套單價（元/ /） 高層高層洋房洋房高層高層洋房洋房 第一梯隊 孟津新城東方今典東方府 洋房127-169 高層118-132 45.541待推待推預計4000預計6000 孟津新城碧桂園山河城洋房115-1403131/未售/ 預計7300 （精裝） 孟津新城塞拉維花海小鎮洋房126-2206843/20/6900 第二梯隊 孟津城中蘭亭國際花園高層89-11747254/4000/ 孟津城中御品名城高層91-1225922待推/3300/ 孟津城中盛世森林花園洋房116-14313.79/待推/預計3200 孟津城中中央花園高層110-13027712/3400/ 孟

10、津城中東方今典尚書苑洋房106-1244.12/待推/預計4200 孟津城中新天地紅太陽高層140-160270.07/3800/ 合計322.3322.3180.07180.07 區域競品分析區域競品分析 梯隊梯隊項目名稱項目名稱產品類型產品類型 總體量總體量 （萬）（萬） 下半年推貨量下半年推貨量 （萬）（萬） 現在推售節點現在推售節點預計推售節點預計推售節點 一級 競品 東方今典東方府洋房、小高層45.511蓄客中預計9月底開盤 碧桂園山河城洋房318認籌排號中預計9月15日開盤 塞拉維花海小鎮洋房、小高層683.5 洋房在售 小高層未推 小高層預計11月底開盤 二級 競品 蘭亭國際花園

11、洋房、高層470.9一期在售二期預計12月推售 御品名城高層、洋房59/三期認籌中暫無 盛世森林花園高層、洋房13.7/暫無暫無 中央花園高層27/三期認籌中暫無 東方今典尚書苑洋房、高層4.1/暫無預計2019年推售 新天地紅太陽高層270.07在售暫無 合計322.323.47 區域競品分析區域競品分析 項目名稱項目名稱 東方今典東方今典東方府東方府 項目位置項目位置小浪底大道與瀍河大道交匯處建筑類型建筑類型洋房、小高層 開發商開發商洛陽東方今典置業有限公司銷售團隊銷售團隊自銷 占地面積占地面積800畝（二期149畝）建筑面積建筑面積45.5萬（二期25萬） 容積率容積率1.7綠化率綠化率

12、35% 建筑風格建筑風格新中式項目定位項目定位生態品質住宅區 首開時間首開時間預計2018年9月銷售狀態銷售狀態 二期蓄客期，預計9月底開 盤 產品面積產品面積 洋房127/146/169 小高層118/132 價格價格 預計洋房6000 小高層4000 銷售進度銷售進度二期東方府今年7月蓄客，暫定8月認籌、9月底開盤。 競品項目個案分析競品項目個案分析 品牌房企東方今典開發，距離本案不足距離本案不足3030米米，僅一路之隔，小高層預計銷售價格 40004000元元/ /，洋房預計銷售價格60006000元元/ /。 項目名稱項目名稱 塞維拉花海小鎮塞維拉花海小鎮 項目位置項目位置 洛吉快速通

13、道與連 霍高速交匯處 建筑類型建筑類型洋房、小高層 開發商開發商 洛陽塞拉維置業有 限公司 銷售團隊銷售團隊易道（置業顧問8人） 占地面積占地面積 2300畝 （建設面積1000畝） 建筑面積建筑面積 68萬 （一期12萬） 容積率容積率1.03綠化率綠化率75% 建筑風格建筑風格法式項目定位項目定位 高端社區、生態宜居、 旅游地產 入市時間入市時間2015年5月銷售狀態銷售狀態在售 產品面積產品面積 126-220洋房 125-135小高層 價格價格 洋房6900元/ 小高層待定 銷售進度銷售進度 一期剩余洋房82套，二期小高層320套預計11月底推售 三期被建業收購 競品項目個案分析競品項

14、目個案分析 建業集團注資開發，千畝花海小鎮已實景呈現，距離本案距離本案5 5公里，一期洋房公里，一期洋房69006900元元 / /，去化速度緩慢。，去化速度緩慢。 項目名稱項目名稱 碧桂園山河城碧桂園山河城 項目位置項目位置 洛吉快速路和瀍河交 叉口 建筑類型建筑類型洋房 開發商開發商碧桂園控股銷售團隊銷售團隊點石+自銷 占地面積占地面積254.07畝建筑面積建筑面積31.82萬 容積率容積率1.5 綠化率綠化率30% 建筑風格建筑風格/ /景景 觀風格觀風格 現代項目定位項目定位低密高端精裝社區 首開時間首開時間銷售狀態銷售狀態認籌 產品面積產品面積洋房115140價格價格 預計洋房730

15、0元/ （精裝） 銷售進度銷售進度預計9月15日開盤 競品項目個案分析競品項目個案分析 碧桂園在孟津的第一個項目，距離本案距離本案8 8公里，預計精裝洋房成交價公里，預計精裝洋房成交價73007300元元/ /。 核心客群：核心客群： 孟津縣個體商戶、孟津縣個體商戶、 企事業單位職員企事業單位職員 主力客群：主力客群： 洛陽市剛需外溢客戶、投資 補充客戶：補充客戶： 周邊鄉鎮客戶及洛陽其他區域投資客 基于主流競品成交客戶研判，結合項目首開產品分析：孟津縣自住投資客為主、孟津縣自住投資客為主、 洛北剛需外溢為輔洛北剛需外溢為輔，輻射周邊鄉鎮及洛陽其他區域潛在客群。 客戶研判 孟津縣孟津縣 39%

16、39% 老城區老城區 18%18% 西工區西工區 21%21% 澗西區澗西區 10%10% 其他區域其他區域10%10% 客戶地圖客戶地圖 吉利區吉利區 2%2% 潛潛 力力 區區 目標客戶研判目標客戶研判 競爭激烈競爭激烈 品牌云集品牌云集 低價走量低價走量 客戶分流客戶分流 城市概況 孟津是河南省級生態縣，收入來源以農業為主，購買力較低。 項目位于孟津發展方向，但距離市區較遠，市區客戶對地段存在一定抗性。 樓市政策銀行貸款利率上浮30-40%，對購房客戶會產生較大阻礙。 市場競爭 項目所處的孟津新城區，品牌開發商集中。 新項目增加，未來低價走量，對本項目形成強有力的競爭。 小結小結 第二部

17、分 項目工程現狀 項目四至 工程現狀 項目南側為村落，東側為洛吉快速通道，正在修路拓寬且有大貨車行駛，道路形 象較差，西側為小浪底大道，北側為瀍源大道，均已形成通車條件。 村落村落村落村落村落村落 本案 洛洛 吉吉 快快 速速 通通 道道 小小 浪浪 底底 大大 道道 瀍源大道瀍源大道 瀍源大道 小浪底大道南側為村落 洛吉快速通道 張灣 王灣 牛步河村 張家寨 瀍溝口村 唐坡 東溝 村落 村落 村落 項目四至項目四至 項目展示區：售樓部/樣板間/主大門/中央景觀帶施工進度照片。 照片拍攝于2018年8月7日 售樓部-已經封頂3#樓（小高層樣板間）-地下室頂板鋼筋綁扎9#樓（小高層樣板間）-底板

18、鋼筋綁扎 12#樓（洋房樣板間）-底板鋼筋綁扎主大門-二層鋼筋綁扎中央景觀帶-廣場墊層施工 項目工程現狀項目工程現狀 照片拍攝于2018年8月7日 項目展示區：四大園配套反斗城/頤養園/康益園/長樂園/展示商業施工進度照片。 康益園-樁基完成頤養園-防水保護層完成反斗城-樁基完成90%（首期不展示） 項目工程現狀項目工程現狀 展示商業-地梁完成長樂園-樁基施工（首期不展示） 項目小高層1-8#樓施工進度照片 5#樓-地下室頂板鋼筋綁扎 照片拍攝于2018年8月7日 1#樓-地下室頂板模板支設2#樓-地下室頂板模板支設 6#樓-褥墊層施工7#樓-防水保護層完成8#樓-土方開挖完成 項目工程現狀項

19、目工程現狀 項目小高層 12/15/16/17/18#樓施工進 度照片 照片拍攝于2018年8月7日 12#樓-底板鋼筋綁扎15#樓-底板鋼筋綁扎 16#樓-樁檢完成17/18#樓-樁基施工 項目工程現狀項目工程現狀 19#樓-樁基施工20#樓-準備樁檢21#樓-樁基施工 23#樓-墊層施工完成 照片拍攝于2018年8月7日 項目小高層19-25#樓施工進度照片 項目工程現狀項目工程現狀 22#樓-防水保護層完成25#樓-墊層施工完成 照片拍攝于2018年8月7日 31/32#樓-準備打樁30#樓-正在打樁 26#樓-墊層施工完成 項目小高層26/30/31/32#樓施工進度照片 項目工程現狀

20、項目工程現狀 照片拍攝于2018年8月7日 項目洋房10/11/13/27/28/29#樓施工進度照片 項目工程現狀項目工程現狀 10/11#樓(洋房)-防水保護層完成 27/28/29#樓（洋房）-靜載完成13#樓-防水保護層完成 銷售中心（少年宮）面積小，不具備營銷辦公條件，建議將15#樓或停車場作為辦 公場所，具體位置示意如下： 方案方案1 1：15#15#樓住宅裝修為辦公室樓住宅裝修為辦公室 1 1樓樓360360，其中，其中250250作倉庫、作倉庫、110110作辦公室；作辦公室； 2 2樓樓360360用作渠道辦公室及會議室使用。用作渠道辦公室及會議室使用。 優勢：優勢：獨立辦公

21、場所，距銷售中心近； 劣勢：劣勢：占用4間住宅房源。 方案方案2 2：停車場設板房作為辦公室：停車場設板房作為辦公室 優勢：優勢：成本低，施工快。 劣勢：劣勢： 1）停車場位于項目紅線以外，搭建板房需政府部門審批； 2）占用停車場空間，影響展示形象。 綜上所述，建議選擇方案綜上所述，建議選擇方案1 1在在15#15#樓住宅裝修為辦公室。樓住宅裝修為辦公室。 銷售中心 （少年宮） 15#樓 停車場 40m40m 15m15m 項目辦公選址項目辦公選址 第三部分 項目價值體系及定位語推導 項目賣點梳理 核心價值點梳理 推廣畫面表現 坐擁坐擁760760畝瀍畝瀍源源濕地公園濕地公園、河圖公園、龍泉濕

22、地公園、瀍河歷史文化主題公園、河圖公園、龍泉濕地公園、瀍河歷史文化主題公園，生態資源豐富生態資源豐富; ; 品牌價值品牌價值 養生配套養生配套 生態價值生態價值 金碧物業金碧物業 交通價值交通價值 教育配套教育配套 恒大品牌，恒大品牌，世界世界500500強，強，實力實力房企，中國標準化運營的精品地產領導者房企，中國標準化運營的精品地產領導者; ; 3 3大高速、大高速、2 2大快速通道，交通通達性較好大快速通道，交通通達性較好; ; 親子園、康益園、頤養園、長樂園四大養生配套，為業主打造全齡化健康養生生活；親子園、康益園、頤養園、長樂園四大養生配套，為業主打造全齡化健康養生生活； 升級力作升

23、級力作 國家一級資質金碧物業，管家式服務，國家一級資質金碧物業，管家式服務，2424小時全天候貼心服務小時全天候貼心服務; ; 恒大深耕洛城恒大深耕洛城1010載，繼恒大綠洲之后，于洛北再造千畝國韻大盤。載，繼恒大綠洲之后，于洛北再造千畝國韻大盤。 園林景觀園林景觀 8 8萬新中式國風園林，盡顯東方雅致情韻萬新中式國風園林，盡顯東方雅致情韻; ; 區位價值區位價值 地處地處洛北洛北生態宜居區生態宜居區，位于城市發展主要方向位于城市發展主要方向; ; 項目價值項目價值 養生主題項目，養生主題項目，致力打造生態宜居、健康養生的社區典范致力打造生態宜居、健康養生的社區典范; ; 精裝品質精裝品質 滿

24、屋名牌，滿屋名牌，9A9A奢裝，引領奢華品質，免除業主后顧之憂奢裝，引領奢華品質，免除業主后顧之憂; ; 社區配套社區配套2 2所幼兒園、所幼兒園、1 1所小學，項目緊鄰孟津一高、孟津雙語實驗學校，全齡化教育配套；所小學，項目緊鄰孟津一高、孟津雙語實驗學校，全齡化教育配套； 項目賣點梳理項目賣點梳理 園林優勢園林優勢 國風園林 中央水景 生態水系 品牌優勢品牌優勢 世界500強品牌 洛陽第2盤升級力作 成品優勢成品優勢 全裝修成品交房 9A精裝 滿屋品牌 區位優勢區位優勢 洛孟一體化 鄰瀍源公園、瀍河歷史公園 服務優勢服務優勢 國家一級資質物業 24小時管家服務 恒大云湖上郡恒大云湖上郡 項目

25、核心價值點梳理項目核心價值點梳理 洛北洛北公園畔公園畔湖居湖居國韻國韻城城 項目區位屬性 景觀優勢 內外湖景 依湖而居 新中式風格 凸顯生態資源優勢 緊鄰760畝瀍源公園 大盤體量 項目定位語推導項目定位語推導 備選定位語備選定位語1 1： 項目定位語推導項目定位語推導 洛北公園畔洛北公園畔頤居國韻城頤居國韻城 洛北公園畔洛北公園畔國風湖居府國風湖居府 洛城北洛城北公園畔公園畔國風大境國風大境 備選定位語備選定位語2 2： 項目定位語推導項目定位語推導 洛城北洛城北公園畔公園畔國風華府國風華府 公園畔公園畔養生境養生境國風雅郡國風雅郡 濕地旁濕地旁公園畔公園畔國風府國風府 第四部分 VI系統及

26、平面表現 LOGO色調 VI表現 推廣畫面表現 第五部分 開盤推貨計劃 首期貨量盤點 戶型配比情況 1）項目首期包括1-9號地塊，其中1號地塊為小學， 2-6號地塊及7號地塊北地塊30#、31#、32#住宅 預為首期推售產品，預計取得預售證時間為9月20 日； 2）7號地塊南地塊33#、35#、36#以及8號地塊 和9號地塊產品首開暫不推售。 占地面積：占地面積：552552畝畝 總建筑面積：總建筑面積：39.6639.66萬萬 限高：限高：60m60m 容積率：容積率：1.321.32 建筑密度建筑密度：19.49%19.49% 綠化率：綠化率：30.1%30.1% 住宅建筑面積：住宅建筑面

27、積：24.2324.23萬萬 高層住宅：高層住宅：21.2921.29萬萬 情景洋房：情景洋房：2.942.94萬萬 首期地塊經濟指標首期地塊經濟指標 首期地塊為1-9號地塊，總占地552畝，住宅總建面24.23萬。 備注：備注：1 1。黃色字樣為首開地塊，白色字體為首開暫不推售地。黃色字樣為首開地塊，白色字體為首開暫不推售地 塊塊 1 1號號 2 2號號 3 3號號 4 4號號 5 5號號 6 6號號 7 7號號 北地塊北地塊 8 8號號 9 9號號 7 7號號 南地塊南地塊 備注：1、黃色字樣為首開地塊，白色字樣為首開暫不推售地塊； 2、4號地塊中的反斗城及9號地塊（長樂園）因工程條件 不

28、具備，不作為首期示范區展示范圍。 首期貨量盤點首期貨量盤點 洋房洋房 戶型戶型面積面積（）戶數戶數(套套)套數占比套數占比 四室二廳三衛199-216725% 四室二廳二衛172242% 三室二廳二衛146242% 小計1209% 小高層小高層 戶型戶型面積（面積（）戶數戶數(套套)套數占比套數占比 四室二廳二衛127-14526820% 三室二廳二衛98-13949036% 三室二廳一衛90-13237227% 二室二廳一衛81-871048% 一室38-4460% 小計124091% 合計1360100% 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 13 15 16 17 18 19

29、 20 21 22 23 25 26 28 30 29 31 32 27 開總樓棟：開總樓棟：29棟（小高層22棟，洋房7棟） 建筑面積：建筑面積：首期總建面約24萬，首開可售總建面約17萬 首開總套數：首開總套數：1360套，其中高層1240套，洋房120套 首開計劃推售共計約17萬方1360套，其中小高層1240套，洋房120套。 戶型配比情況戶型配比情況 小高層洋房 第六部分 開盤總體部署 營銷問題梳理 營銷策略總綱 推廣策略 活動策略 大兵團作戰計劃 p 如何實現區域快速炒熱？如何實現區域快速炒熱？ 4、首開體量約17萬方、1360套，100天需要10879組到訪，日均到訪量120組；

30、 5、從項目面世至開盤僅有百天，蓄客時間短、客戶召集量大、接待壓力大； 6、區域公共交通不便、無配套，本項目學校/公園等氛圍難以短期內呈現； 7、銀行信貸政策收緊，利率連續上調，客戶購買門檻高； 8、精裝修產品單價總價高，客戶接受度有限； 1、孟津縣發展緩慢，購買力不足； 2、區域市場聲音弱，市政配套匱乏，市區客戶對區域認可度低； 3、營銷節點緊，推廣時間短，如何快速實現客戶對區域+項目從陌生到認可的轉變； 9、區域內產品同質化嚴重，市場存量大、品牌競爭大，競品低價銷售，如何脫穎而出； 10、瀍源公園對于周邊樓盤如：碧桂園山河城、東方今典東方府等，是區域內共享 配套，如何體現項目獨有優勢； p

31、 如何實現海量蓄客？如何實現海量蓄客？ p 如何化解日均高到訪量壓力？如何化解日均高到訪量壓力？ p 如何增強客戶購買信心？如何增強客戶購買信心？ p 如何建立項目差異化競爭力？如何建立項目差異化競爭力？ 11、團隊組建時間短，如何快速形成戰斗力； 12、任務重、壓力大，如何持續保持戰斗力。 p 如何快速激發團隊戰斗力？如何快速激發團隊戰斗力？ 營銷問題梳理營銷問題梳理 p 如何實現區域快速炒熱？如何實現區域快速炒熱？ p 如何短期內實現海量蓄客？如何短期內實現海量蓄客？ p 如何增強客戶購買信心？如何增強客戶購買信心？ p 短期內海量客戶如何召集？短期內海量客戶如何召集？ 100 100天，

32、天，1 1萬組到訪目標萬組到訪目標 p 日均高到訪量壓力如何化解？日均高到訪量壓力如何化解？ 日均到訪目標日均到訪目標120120組組 p 短期內大兵團渠道團隊如何組建？短期內大兵團渠道團隊如何組建？ 組建組建400400人渠道團隊人渠道團隊 p 恒大云湖上郡價值賣點如何輸出？恒大云湖上郡價值賣點如何輸出？ 獨有價值體系如何打造與輸出獨有價值體系如何打造與輸出 項目難點項目難點核心問題核心問題 p 如何建立項目差異化競爭力？如何建立項目差異化競爭力？ p 如何快速激發團隊戰斗力？如何快速激發團隊戰斗力？ p 如何化解日均高到訪量壓力？如何化解日均高到訪量壓力？ 核心問題導出核心問題導出 p 短

33、期內海量客戶如何召集？ 深耕孟津，激活洛陽，覆蓋鄉鎮，全城爆炸深耕孟津，激活洛陽，覆蓋鄉鎮，全城爆炸 引入分銷合作，做大項目銷售增量引入分銷合作，做大項目銷售增量 400400人大兵團作戰，覆蓋全市人大兵團作戰，覆蓋全市 p 日均高到訪量壓力如何化解？ 強制動線，合理分流強制動線，合理分流 1 1、強制動線：到訪客戶先了解項目，、強制動線：到訪客戶先了解項目，5050名置業顧問全天候接待名置業顧問全天候接待 2 2、游樂式動線：設集體觀賞、多人同玩等項目，高效運營管理，合理分流、游樂式動線：設集體觀賞、多人同玩等項目，高效運營管理，合理分流 p 短期內大兵團渠道團隊如何組建？ 高薪激勵，扁平管

34、理，責任到人高薪激勵，扁平管理，責任到人 建立超越市場水平的銷售薪酬體制建立超越市場水平的銷售薪酬體制 全員推薦，設置推薦獎勵；千斤重擔人人挑，人人頭上有指標全員推薦，設置推薦獎勵；千斤重擔人人挑，人人頭上有指標 p 恒大云湖上郡價值賣點如何輸出？ 全市輸出，價值兌現全市輸出，價值兌現 線上強化項目價值，集中轟炸，海量信息覆蓋輸出線上強化項目價值，集中轟炸，海量信息覆蓋輸出 線下恒大云湖上郡開園強化體驗，體驗為王線下恒大云湖上郡開園強化體驗，體驗為王 核心問題核心問題&制勝關鍵制勝關鍵 品牌先行品牌先行 雙盤聯動雙盤聯動 區域造勢區域造勢 升級力作升級力作 精耕渠道精耕渠道 震撼體驗震撼體驗

35、品牌先行品牌先行區域造勢區域造勢精耕渠道精耕渠道震撼體驗震撼體驗 深耕洛城，再啟新篇章 恒大綠洲&云湖上郡 雙盤聯動 未入市，先有勢 洛北生態宜居區熱炒 深耕孟津，激活洛陽 覆蓋鄉鎮，全城爆炸 實景園林、四大園配套、中央景 觀帶、高規格樣板間、商業街等 配套展示，增強客戶信心 品牌突破品牌突破區位突破區位突破 客戶突破客戶突破本體突破本體突破 升級力作升級力作 綠洲之后，于洛北生態區 新中式建筑美學 引領洛城人居新時代 競爭突破競爭突破 營銷策略總綱營銷策略總綱 9 9月月 1111月月4 4日日 城市展廳開放城市展廳開放景觀示范區開放景觀示范區開放首批開盤首批開盤 1111月月 9 9月月9

36、 9日日9 9月月2222日日 定存啟動定存啟動 1111月月2525日日 1010月月 VIPVIP會員招募會員招募 1010月月1313日日 區域造勢區域造勢 價值塑造價值塑造 會員招募沖刺會員招募沖刺 品牌造勢品牌造勢 營銷策略總綱營銷策略總綱 8 8月月 9 9月月 8 8月月 1111月月4 4日日 城市展廳開放城市展廳開放景觀示范區開放景觀示范區開放首批開盤首批開盤 1111月月 9 9月月9 9日日 VIPVIP會員招募會員招募展廳開放展廳開放品牌塑造品牌塑造 全面全面蓄客蓄客 集中引爆集中引爆 活動活動 排期排期 渠道渠道 排期排期 區域造勢，渠道鋪設區域造勢，渠道鋪設 展廳開

37、放前，為讓市場客戶了解項目，策略是“ 鋪設渠道為主，拓轉訪為輔”，短時間內在超市 、商鋪、社區等，大量鋪設海報，造大聲勢，人 人皆知。 巡展鋪開，客戶推介巡展鋪開，客戶推介 展廳開放后，為了保證大量有意向的客戶到訪 ，在主要商超、小區、廣場、重要路口等區域 ，設立大量快捷，有效展點，同時以展點為中 心不斷向周邊拓展；并持續進行大客戶陌拜、 推介等圈層活動。 圈層活動圈層活動+ +全面回訪全面回訪 圈層活動：圈層活動：銷售展示區開放，大客戶組大量開展 圈層活動，導入高質量圈層。 全面回訪：全面回訪：會員招募沖刺階段，強化執行巡展、 圈層到訪，全面回訪跟蹤老客戶，對前期活動、 圈層、植入性商家等資

38、源全天候跟蹤。 9 9月月2222日日 定存啟動定存啟動 推廣推廣 排期排期 渠道渠道 策略策略 萬億恒大萬億恒大 北啟華章北啟華章 湖居大境湖居大境 禮獻洛陽禮獻洛陽 云湖奢境云湖奢境 滿園風華滿園風華 1111月月2525日日 盛大開盤盛大開盤 區域造勢區域造勢 價值塑造價值塑造 會員招募沖刺會員招募沖刺 9 9月月9 9日日 展廳開放展廳開放 1010月月1313日日 VIPVIP會員招募會員招募 1111月月2525日日 盛大開盤盛大開盤 渠道戰略（孟津渠道戰略（孟津+ +洛陽）洛陽）:1:1個營銷中心個營銷中心+2+2個城市展廳個城市展廳+3+3個區域展點個區域展點+10+10個巡展

39、點個巡展點 9 9月月2222日日 定存啟動定存啟動 1111月月2525日日 1010月月 VIPVIP會員招募會員招募 1010月月1313日日 品牌造勢品牌造勢 營銷策略總綱營銷策略總綱 定存啟動定存啟動 強化賣點強化賣點 9 9月月1 1日日 項目入市項目入市 洛北公園畔洛北公園畔 湖居國韻城湖居國韻城 高調造勢高調造勢 話題炒作話題炒作 節點爆破節點爆破 事件影響事件影響 階段大促階段大促 推廣思路推廣思路 雙雙線推廣，因地制宜，創意精準線推廣，因地制宜，創意精準 推廣方面，洛孟兩個區域推廣方面，洛孟兩個區域雙雙線并舉線并舉，洛陽洛陽區域主打區域主打性價比性價比/ /升值前景升值前景

40、/ /生活宜居生活宜居；孟津孟津區域主打區域主打品牌品牌/ / 全能配套全能配套/ /升值前景升值前景。 推廣策略推廣策略 洛北生態宜居區引出項目， 同時釋放項目大盤信息，吸 引促進客戶到訪。 洛陽區域以生態宜居、升值前景 為引爆點，強調河景資源價值， 結合項目核心賣點滾動強化輸出， 快速積累洛陽市區客戶；孟津區 域深入品牌、品質、精裝、大盤、 配套，塑造孟津品質生活大盤形 象，快速積累孟津客戶。 區域造勢區域造勢價值塑造期價值塑造期 （第二階段）（第二階段）（第三階段）（第三階段）（第四階段）（第四階段） 會員招募沖刺期會員招募沖刺期 洛陽區域以性價比為核心，開 盤前以開盤XX折為引爆點，如

41、 【市區兩房的錢就可購買河邊1 套三房+1輛車】，同時配合升 值利好，為開盤儲客。孟津區 域將項目精裝修、品牌與品質 塑造品質大盤，標桿形象，為 開盤儲客。 （第一階段）（第一階段） 重點宣傳恒大品牌價值，配 合項目品牌進行輸出。為后 期產品推出做好鋪墊。 品牌造品牌造 項目入市項目入市 9 9月月1 1日日 展廳開放展廳開放 9 9月月9 9日日 定存啟動定存啟動 9 9月月2222日日 VIPVIP招募招募 1010月月1313日日 開盤開盤 1111月月2525日日 區域造勢期區域造勢期價值塑造期價值塑造期會員招募沖刺期會員招募沖刺期品牌造勢期品牌造勢期 園區開放園區開放 1111月月4

42、 4日日 推廣策略推廣策略 訴求方向訴求方向 1、全面滲透恒大品牌核心價值，對位客戶吸引關注； 2、對云湖上郡項目進行品牌宣傳，提升項目形象。 主推主題主推主題 萬億恒大萬億恒大 北啟華章北啟華章 9月9日城市展廳盛大開放 恭迎品鑒 線下策略線下策略創意派單、掃街覆蓋、恒大老業主維系； 線上媒體線上媒體網絡、自媒體、戶外、網絡、廣播。 第一階段第一階段20182018年年9 9月月1 1日日-9-9月月9 9日（展廳開放前）日（展廳開放前） 推廣策略推廣策略 自媒體：自媒體：結合洛陽十年城市變遷，以人物感情為觸動點，通過視頻，形成多層級傳播，配合官微、系列朋友圈引發客戶對項目 產生興趣，釋放項

43、目10年后獻給洛陽的全新力作，樹立恒大品牌形象。 軟文炒作：軟文炒作：前期通過線上傳播洛陽十年城市變化，恒大綠洲10年在洛陽城東造一城，傳遞10年后恒大于洛北再造一座新中式大 城，同時釋放恒大云湖上郡即將入市。 軟文主題方向軟文主題方向1 1：萬億恒大 深耕洛城 再啟新篇 線上自媒體線上自媒體+ +軟文造勢軟文造勢 1111月月2525日日 品牌宣傳期品牌宣傳期項目落地期集中引爆期 大肆宣傳品牌 價值，引起持 續關注 第一階段第一階段 展廳開放展廳開放盛大開盤盛大開盤 項目導入期 VIPVIP招募招募定存啟動定存啟動項目入市項目入市 1111月月4 4日日 園區開放園區開放 推廣策略推廣策略

44、1010月月1313日日9 9月月2222日日9 9月月1 1日日9 9月月9 9日日 訴求方向訴求方向 1、通過線上釋放云湖上郡項目即將定存啟動信息，對位客戶吸引關注； 2、線下造勢滲透項目全城影響力。 主推主題主推主題 湖居大境湖居大境 禮獻洛陽禮獻洛陽 9月22日定存啟動 營銷動作營銷動作定存啟動+線下造勢+線上發聲； 媒體策略媒體策略主流媒體軟文炒作，自媒體傳播為主，并配合戶外進行項目形象宣傳，線上制造話題性傳；播，配合線下活動 造勢，為項目展廳做好人氣積累； 媒體渠道媒體渠道戶外+微信+自媒體。 第二階段第二階段20182018年年9 9月月9 9日日-9-9月月2222日日（定存啟

45、動前）（定存啟動前） 推廣策略推廣策略 自媒體：自媒體：官微針對項目區位、周邊生態環境、旅游景觀資源優勢進行系列宣傳，引發客戶對項目產生興趣。 軟文炒作：軟文炒作：前期通過線上主流媒體對洛北（孟津）區域價值提升進行新一輪的闡述和炒作，重新聚焦市場眼光，將客戶關注點 落到洛北（孟津）區域。隨后軟文持續發酵，釋放恒大云湖上郡即將定存，引發全城客戶關注。 軟文主題方向1：洛孟一體在加速 洛北騰飛價值可期 軟文主題方向2：向北20分鐘 許你湖岸生活 線上自媒體線上自媒體+ +軟文造勢軟文造勢 1111月月2525日日 品牌宣傳期項目落地期集中引爆期 9 9月月1 1日日9 9月月9 9日日 炒作區域價

46、值， 釋放項目即將 定存信息 第二階段第二階段 展廳開放展廳開放盛大開盤盛大開盤 項目導入期項目導入期 1010月月1313日日9 9月月2222日日 VIPVIP招募招募定存啟動定存啟動項目入市項目入市 1111月月4 4日日 園區開放園區開放 推廣策略推廣策略 階段重點階段重點全面滲透項目產品核心價值，線上有效渠道組合推廣，線下拓客、巡展全面鋪排，全城范圍網羅意向客戶； 訴求主題訴求主題事件活動強勢召集制造熱點話題，線下渠道全線出擊召集客戶； 營銷動作營銷動作VIP會員招募啟動。 主推主題主推主題 云湖奢境云湖奢境 滿園風華滿園風華 10月13日VIP會員招募盛大開啟 活動策略活動策略展廳

47、現場暖場活動持續舉行，快速積累客戶； 線上媒體線上媒體網絡、自媒體、戶外、網絡、廣播。 第三階段第三階段20182018年年9 9月月2222日日-10-10月月1313日（日（VIPVIP會員招募前）會員招募前） 推廣策略推廣策略 自媒體：自媒體：官微針對項目區位、生態、品牌、交通、配套、產品、裝修、物業等項目核心價值賣點進行滾動輸出，對每個價值賣 點進行延伸拓展，反復強化，增強客戶記憶； 軟文炒作：軟文炒作：通過報紙、網絡等媒體持續輸出項目核心價值點，針對項目節點、活動進行炒作性推廣； 重點媒體：重點媒體：戶外、網絡、廣播等線上媒體選擇性覆蓋，重點傳遞項目節點和價值性信息。 線上：線上：

48、城市展廳：城市展廳：城市展廳組織現場暖場活動，促進客戶會員入會； 拓客：拓客：劃分作戰地圖，開展渠道工作，線下派單、社區巡展、路演，全面開展渠道拓客工作； 案場：案場：置業顧問進行老業主拜訪，上門贈送禮品，維系老業主感情。 線下：線下： 1111月月2525日日 品牌宣傳期項目落地期項目落地期集中引爆期 9 9月月1 1日日9 9月月9 9日日 結合項目核心 賣點滾動強化 輸出，突出項 目品牌、交通 優勢，大量積 累意向客戶。 第三階段第三階段 展廳開放展廳開放盛大開盤盛大開盤 項目導入期 1010月月1313日日9 9月月2222日日 VIPVIP招募招募定存啟動定存啟動項目入市項目入市 1

49、111月月4 4日日 園區開放園區開放 推廣策略推廣策略 階段重點階段重點結合現場營銷中心及園區開放，充分樹立項目的標桿形象，為開盤儲客； 訴求主題訴求主題配合區域利好信息及大型傳播活動持續引爆市場，促進會員招募上量； 營銷動作營銷動作VIP會員招募啟動，緊接營銷中心開放&園區、樣板間開放。 主推主題主推主題 閱世界閱世界 歸云湖歸云湖 11月25日盛大開盤 媒體策略媒體策略線上有效媒介組合拳，全線出擊，廣播、網絡話題持續炒作； 活動策略活動策略大型客戶召集活動傳播項目，實現價值強化與落地，意向客戶、老業主維系活動持續舉行； 線上媒體線上媒體公交站亭、戶外、廣播、網絡、微信、自媒體大V號。 第四階段第四階段20182018年年1010月月1313日日-