1、企業不動產如何賦能增值 中國市場報告 2018-2019年“未來辦公”調研 “未來辦公”模型 2019 仲量聯行版權所有。2 人性化體驗 通過參與感、授權感與成就感 增強用戶體驗。 數字化驅動 利用數字化及豐富的數據資源 提升員工與企業的業績。 持續創新 將新思想、新方案和新流程 結合起來，推動價值創新， 加快轉型。 高效運營 優化企業資源與服務，提高生 產率，規避風險，實現高效。 財務表現 管理支出，實現增長，提高 投資回報率（ROI）。 仲量聯行“未來辦公”模型涵蓋五個相互關聯的維 度。不同的企業和行業鑒于自身特性，對于這五個維 度的實踐方式和優先級各不相同，但它們每一個都對 企業的蓬勃發

2、展至關重要。 2019 仲量聯行版權所有。3 全球企業不動產調研發展史 2011 危中有機 約500名調研參與者 全球金融危機期間，企業不動產在 成本節約、生產效率及高管層關注 度等方面的趨勢與挑戰 2013 風險在前 636名調研參與者 來自管理層需求的壓力及向全球增長模式的轉變給企 業不動產帶來了巨大風險 2015 邁向卓越 496名調研參與者 企業不動產發展變革的大勢所趨，及實現卓越運 營以超越傳統績效指標的迫切需求 2018 未來辦公調研 561名調研參與者 重點關注：企業外包、對科技的態度及應 用、創新舉措、人性化體驗變革及靈活辦 公需求 同時也涵蓋了企業不動產管理層如何實現 更大戰

3、略增值的趨勢與途徑 4 2018年“未來辦公”調研 參與者概覽-全球 561 位調研參與者 30+ 個國家 57% 管理著超過1百萬平方英 尺的企業不動產 美國 94個 印度 61個 德國 58個 英國 47個 法國 44個 中國 43個 日本 40個 西班牙 38個 澳大利亞 25個 其他國家和地區 111個 2019 仲量聯行版權所有。 5 21% 21% 19% 12% 5% 5% 5% 14%制造業、工業和汽車業 零售和消費品 專業服務機構 科技和通信 銀行和金融服務 醫療、制藥和生命科學 能源 其它 行業分布 2018年“未來辦公”調研 參與者概覽 中國 43 位來自中國的 調研參與

4、者 33% 管理著超過1百萬平方英 尺的企業不動產 63% 37% 中國 非中國 總部所在地 21% 12% 12% 5% 19% 33% 100,000 50-100,000 10-50,000 5-10,000 1-5,000 1,000 企業規模（以員工總數計） 2019 仲量聯行版權所有。 6 企業 正引領“未來辦公”發展 對調研參與者及其回復的細分研究表明， 優質企業不動產戰略與強化企業盈利能力之間存在密切聯系。 2019 仲量聯行版權所有。 7 中國企業的未來導向性接近全球水平 針對“未來辦公”調研參與者的分析結果顯示，18% 的企業具有相似特征，而這些特征都與企業不動產的 高效表

5、現有關： 與高管層和IT合作緊密 對開放創新的投資和實踐 對數字化、數據和其它科技的積極態度 與人力資源的一體化整合或高度協助 廣泛覆蓋的衡量指標 外包戰略的充分運用 過去三年的 平均利潤增長率： 未來導向型企業 其它企業 n=43n=561 中國 16% 全球 18% 未來導向型企業 在調研參與者中的占比 2019 仲量聯行版權所有。 8 概要 中國“未來辦公”發展狀況 綜合所有納入考量的企業事項，未來中國企業不動產外包前景優于其它市場。 目前，中國企業不動產的外包程度低于全 球水平，但未來的外包需求高于全球水平。 2 4 中國對企業不動產新技術的投資與應用也領先于全球水平。半數中國企業成為

6、企業不動產科技領域的先行者和快速追隨 者。對企業不動產相關科技的投入相對較高且呈現進一步增長態勢。 5 中國在人性化體驗方面的側重點與全球趨勢有所不同。企業不動產領導層認為：企業不動產可以為高效運營帶來巨大增 值，因此，人性化體驗目標更側重于員工生產力和靈活性。員工及辦公場所的靈活性將快速推進對靈活辦公空間的需求 增長。在這方面，中國也領先于其它國家和地區。 6 建立創新生態體系。在中國，對于通過促進創新帶動企業不動產職能發展而言，建立合作關系與提高自身創新能力同等 重要；投資初創企業同樣非常普遍。 1 領導層支持力度的提升對中國企業不動產團隊的職責權利延展至關重要。雖然與全球其它市場相比，中

7、國的高管層對企 業不動產職能的支持程度是最高的，但高管層的支持仍是限制企業不動產職能績效的重要因素。 7 新一代衡量指標有助于實現數據驅動的企業績效優化。以高效運營為重點，目前中國企業采用的企業不動產指標數量多 于全球同行。未來導向型指標反映出現代企業不動產職能關注的各種優先項，如數字化和創新。 3 中國對數字化的偏好將影響企業不動產戰略。中國企業的高管層和企業不動產領導層都認為：企業不動產能為數字化驅 動的企業創造巨大價值，這一點也遙遙領先于全球水平。 2019 仲量聯行版權所有。 9 領導層支持力度的提升 對中國企業不動產團隊的職責權利延展至關重要 企業不動產領導層 應積極面對挑戰 201

8、9 仲量聯行版權所有。 與高管層和采購部門的協作最緊密； 未來與IT部門的合作將進一步加強 10 與其它業務部門的協作處于什么水平？ 37% 33% 26% 17% 10% 29% 38% 47% 48% 43% 27% 17% 14% 26% 36% 7% 7% 9% 7% 7% 5% 5% 2% 5% 高管層 采購部 財務部 人力資源部 IT部 高度協作經常性協作臨時或基于項目的協作僅與職能部門負責人互動無互動 與其它業務部門的協作水平 “不了解”回復已被去除。因四舍五入，各項指標之和可能高于或低于100%。 %參與者預計未來3年里 將有更多協作 全球中國 32%56% 29%42% 30

9、%44% 45%40% 51%58% %參與者預計 企業不動產權責會擴大 77%的中國企業不動產領導層預計 他們的權責將會擴大，高于全球和 未來導向型企業中的占比。 全球 中國 全球未來導向型企業 1 2019 仲量聯行版權所有。 盡管與高管層的協作水平高于其它國家和地區， 但其仍然是限制中國企業不動產發展的主要因素 11 依您之見，在貴司內部，限制企業不動產實現戰略增值的三個主要因素是什么？ 29% 37% 17% 全球未來導 向型企業 中國 全球 在中國企業中， 與高管層的協作更緊密 1 與高管層高度協作的企業所占比例 2019 仲量聯行版權所有。 49% 47% 40% 30%30% 2

10、8%28% 26% 14% 9% 35% 55% 30% 30% 25% 32% 27% 29% 20% 16% 高管層的支持和投入 預算/ 財務限制 數據和分析工具的可得性 文化障礙 與其它業務部門的協作 技術投資 內部專業技能/知識 企業不動產權責范圍 執行力 匹配的合作伙伴 中國全球 企業不動產實現戰略增值的主要限制因素 12 綜合所有納入考量的企業活動， 未來中國企業不動產外包前景優于其它市場。 前景樂觀的 2019 仲量聯行版權所有。 13 中國的企業不動產外包比例低于全球趨勢 貴司如何開展以下企業不動產事項？ 2% 4% 5% 7% 9% 12% 11% 12% 14% 18% 1

11、9% 18% 21% 21% 28% 5% 9% 9% 21% 23% 21% 23% 16% 21% 23% 19% 12% 28% 30% 26% 93% 86% 86% 72% 68% 68% 66% 72% 65% 58% 63% 70% 51% 49% 46% 0%20%40%60%80%100% 資產組合戰略 變更管理 資本預算規劃與管理 辦公場所戰略 項目管理辦公室(PMO) 交易管理 供應鏈管理 空間使用規劃 員工體驗服務 能源管理 數據分析 / 商業智能(BI) 租約管理 企業不動產科技解決方案 項目和施工管理 設施及物業管理 大部分外包50%內部負責 & 50%外包大部分內

12、部處理 企業不動產事項外包的占比 將企業不動產事項“大部分外包” 和“100%外包”的累計占比 28% 13% 20% 全球未來導向 型企業 中國 全球 2 2019 仲量聯行版權所有。 中國企業外包的比例 遠低于全球水平 14 未來中國對企業不動產外包的需求遙遙領先全球市場 您預計在未來三年中，此類外包事項會增加、減少還是保持不變？ 未來三年的服務外包增幅 %預計未來三年將外包更多事項 79% 74% 69% 67% 63% 60% 60% 56% 51% 49% 49% 49% 47% 43% 42% 設施及物業管理 員工體驗服務 項目和施工管理 空間使用規劃 數據分析 / 商業智能 (B

13、I) 企業不動產科技解決方案 能源管理 租約管理 供應鏈管理 項目管理辦公室（PMO） 交易管理 辦公場所戰略 變更管理 資產組合戰略 資本預算規劃與管理 中國全球 綜合所有15項納入 考量的企業事項， 未來中國的企業 不動產外包前景 優于其它市場。 2 2019 仲量聯行版權所有。 15 中國企業的高管層和企業不動產領導層都認為： 企業不動產能為數字化驅動的企業創造巨大價值。 在中國受到廣泛關注 2019 仲量聯行版權所有。 33% 35% 37% 40% 44% 37% 27% 35% 25% 31% 財務表現 持續創新 人性化體驗 數字化驅動 高效運營 全球中國 16 高管層認為，企業不

14、動產可通過推動高效運營和數字化驅動 為企業戰略提供支持 貴司高管層或執行委員會認為，企業不動產可以在這些領域帶來多大程度的增值？ %代表企業不動產可以實現“巨大增值”的占比 在企業不動產人員看來，高管層認為企業不動產可以產生最大增值的領域 高管層認為企業不動產可以 “為數字化驅動帶來巨大增值”的占比 39% 40% 25% 全球未來導向 型企業 中國 全球 相較于其它幾個領域，中國企 業的高管層認為企業不動產能 為數字化驅動帶來更多增值。 3 2019 仲量聯行版權所有。 35% 37% 44% 44% 60% 44% 44% 55% 37% 47% 財務表現 持續創新 人性化體驗 數字化驅動

15、 高效運營 全球中國 17 中國企業不動產領導層同樣認為，企業不動產可以為高效運營 和數字化驅動帶來巨大增值 * % responding, “can add significant value” 您認為，企業不動產可以在哪些領域為貴司帶來增值？ %代表企業不動產可以實現巨大增值的占比 企業不動產可以實現最大增值的領域 企業不動產領導層認為可以 “為高效運營帶來巨大增值”的占比 59% 60% 47% 全球未來導向 型企業 中國 全球 企業不動產領導層認為 企業不動產可以為高效運營 帶來更多增值。 3 2019 仲量聯行版權所有。 18 中國對企業不動產新技術的投資與應用領先于全球水平。 重點

16、關注 2019 仲量聯行版權所有。 22% 28% 28% 19% 5% 25% 29% 30% 10% 5% 先行者 快速追隨者 謹慎派 依賴第三方的企業 需求有限的企業 中國 全球 19 中國有半數的企業不動產團隊是科技應用的先行者和 快速追隨者 您認為該如何描述貴司對投資數字化、數據和其它技術所持的態度？ 高 風險 偏好 低 企業對于投資數字化、數據和科技的態度 依賴第三方提供數字化、數據和 其它技術解決方案的企業所占比例 3% 19% 10% 全球未來導 向型企業 中國 全球 中國企業對第三方技術解決方案 依賴程度是全球水平的兩倍 4 2019 仲量聯行版權所有。 20 目前，運營成本

17、和資本性支出在預算撥款中占比最高， 中國對企業不動產科技的支出高于全球水平 企業不動產預算占比%代表“在該細分項的投入超過企業不動產總預算的25%”的企業所占比例 當前預算撥款 % 企業不動產領導層預計 未來三年將增加投資 51% 37% 26% 14% 60% 51% 19% 7% 運營成本 資本性支出 不動產組合管理 企業不動產科技 中國全球 全球中國 22%37% 26%14% 18%16% 34%33%“企業不動產科技”方面的支出 在預算中占比超過25%的企業所占比例 9% 14% 7% 全球未來導 向型企業 中國 全球 中國在企業不動產科技方 面的支出在預算中占比超 過25%，高于全

18、球同行 4 2019 仲量聯行版權所有。 39% 33% 44% 25% 18% 29% 19% 16% 47% 35%35% 30%30% 28% 23% 16% 智能科技/ 物聯網 虛擬現實/ 沉浸技術 辦公場所和員工體驗應用程序 自動化端到端工作流程 先進技術：3D打印、無人機、 機器人 一體化辦公場所管理系統或一 體化數據庫解決方案 自助式商業智能 機器學習 全球中國 21 高投入對中國企業不動產的科技應用產生積極影響， 與全球科技應用趨勢趨于一致 您的企業不動產團隊是否正在使用或計劃使用以上任意一項技術？%代表“已采用或正試用”的占比 目前和未來科技的應用 4 2019 仲量聯行版權

19、所有。 企業不動產科技投資的優先領域 22 員工體驗和辦公場所應用程序是中國企業不動產科技投資的 最優先領域 您認為哪一項將是未來投資的最優先領域？單選 2% 5% 7% 9% 12% 14% 16% 35% 5% 8% 4% 4% 18% 8% 22% 30% 先進技術：3D打印、無人機和機器人 自動化端到端工作流程 機器學習 虛擬現實/ 沉浸技術 一體化辦公場所管理系統或一體化數據 庫解決方案 自助式商業智能 智能科技/ 物聯網 辦公場所和員工體驗應用程序 全球中國 4 2019 仲量聯行版權所有。 23 中國在人性化體驗方面的側重點與全球趨勢有所不同。 未來預期有所不同 2019 仲量聯

20、行版權所有。 26% 30% 33% 35% 40% 40% 47% 51% 55% 42% 19% 42% 33% 48% 26% 35% 促進辦公場所與科技相融合，從而加強協作 通過更多元化的招聘渠道吸引并留住人才 重塑領導力模型，使之滿足未來辦公需求 通過辦公場所和員工推動創新 將人際聯系作為戰略核心，來改善員工福祉 增強員工和不動產組合的靈活性和應變性 融合企業文化，建立員工信任感 明確以產出為重點，提高員工生產力 全球中國 24 中國在人性化體驗方面更側重于提高員工生產力來實現高效運營 貴司最希望在提升辦公場所人性化體驗方面取得什么成果？最多可選三項。 人性化體驗的期望成果 %以“明

21、確以產出為重點， 提高員工生產力”作為人性化體驗 首要目標的企業所占比例 28% 51% 35% 全球未來導 向型企業 中國 全球 提高 員工生產力 30% 47% 26% %以“融合企業文化， 建立員工信任感”為人性化體驗 首要目標的企業所占比例 體現 公司文化 5 2019 仲量聯行版權所有。 25 中國企業不動產“夢之隊”的五大核心職位，映射出未來導向型 企業所需人才類型 為了推動企業實現利益最大化，您希望自己的企業不動產“夢之隊”中擁有哪些類型的人才？最多可選10個。 日常運營 空間規劃師（2） 建筑師 / 設計師（3） 健康與安全經理（6） 數據 數據分析師（4） 科技 人工智能專家

22、（1） 數字化營銷經理（7） 區塊鏈專家（9） 物聯網工程師（10） 人性化體驗 人性化體驗設計師（5） 流動性和靈活性經理（8） 未來導向型企業的排名前10的核 心職位： 1.人性化體驗設計師 2.數據分析師 3.人工智能專家 4.空間規劃師 5.建筑師/設計師 6.財務分析師 7.健康與安全經理 8.流動性 / 靈活性經理 9.物聯網工程師 10.數據科學家/ 數據架構師 5 2019 仲量聯行版權所有。 對于靈活辦公空間的需求在全球范圍內呈快速增長趨勢 的員工目前 采取靈活辦公策略 對辦公空間靈活性的關注與重視 將推動靈活辦公空間的快速增長 將不動產資產組合的 靈活性和應變性 列入人性化

23、體驗三大目標之一 %靈活辦公空間在不動產組合中所占比例 2020 31% 2018 19% 自2018年到2020年，您預計有多少不動產資產組合將轉變為靈活辦公空間？ 26 全球 35% 22% 中國 全球中國 22% 全球中國 40% 5 2019 仲量聯行版權所有。 27 在中國，對于通過促進創新帶動企業不動產職能發展而言， 建立合作關系與提高自身創新能力同等重要；投資初創企業 同樣非常普遍。 建立生態體系推動 2019 仲量聯行版權所有。 28 提高自身創新能力和投資初創企業是中國企業不動產推動創新 的兩大策略 您是否已采取以上任意一種企業不動產創新策略？%代表“已采取”的占比 企業不動

24、產推動創新的相關策略 采取“與同行眾包創新”策略的 企業不動產團隊所占比例 22% 19% 10% 全球未來導向 型企業 中國 全球 中國的“與同行眾包創新”占比 是全球水平的兩倍 43% 24% 31% 27% 10% 17% 42% 30% 30% 21% 19% 19% 提高自身的創新能力 投資有望提供優質產品的初創企業 與創新型公司合作，共同制定解決方案 由服務商和供應商直接投資我們的項目 與同行眾包創新 開放孵化器來投資并激勵創新 全球 中國 6 2019 仲量聯行版權所有。 您認為以上哪種策略將對企業不動產創新最具影響力？ 29 提高自身創新能力和促進創新合作將推動中國企業不動產創

25、新發展 對企業不動產創新最具影響力的策略 14% 16% 28% 37% 60% 70% 16% 15% 19% 32% 66% 57% 開放孵化器來投資并激勵創新 與同行眾包創新 投資有望提供優質產品的初創企業 由服務商和供應商直接投資我們的項目 與創新型公司合作，共同制定解決方案 提高自身的創新能力 全球 中國 認為“投資初創企業” 對企業不動產創新最具影響力的占比 29% 28% 19% 全球未來導 向型企業 中國 全球 近30%的中國企業和 全球未來導向型企業認為 初創企業將對創新產生深遠影響。 6 2019 仲量聯行版權所有。 30 中國的企業不動產團隊始終采用多維度指標， 來多方位

26、衡量企業不動產的戰略性作用。 2019 仲量聯行版權所有。 2018 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 版權所有。31 目前中國企業采用的衡量指標數量多于全球同行，但其未來導向性 仍有待加強 您的企業不動產團隊是否已開始使用以上任意指標？ 指標采用程度 33% 33% 33% 35% 35% 37% 37% 40% 40% 40% 40% 42% 47% 49% 51% 51% 58% 58% 58% 60% 63% 44% 44% 47% 44% 44% 33% 42% 40% 37% 40% 42% 37% 37% 33% 35% 37% 23% 28% 30% 28

27、% 23% 23% 23% 21% 21% 21% 30% 21% 21% 23% 21% 19% 21% 16% 19% 14% 12% 19% 14% 12% 12% 14% 預見性維護與被動式維護的工時比率 企業不動產創新的投資回報率 企業不動產凈推薦值 企業社會責任/社區投資回報率 企業不動產活動的數字化程度 健康和福祉指標 企業不動產組合中創新空間所占比例 社區參與度 員工在創新/構思上所用時間 企業不動產預算/支出中數字化所占比例 員工成就感 不動產生產力 實時空間利用率（%） 不動產投資回報率 環境指標 總空間使用成本 盈利能力與總空間使用成本之比 創新型空間利用率 人力資源指標

28、 用戶持續滿意 靈活化運營 已采用計劃到2020年采用未計劃采用 “完全采用”或“剛開始使用”的指標所占比例 61% 46% 33% 全球未來導 向型企業 中國 全球 采用指標的平均占比 7 2019 仲量聯行版權所有。 32 未來導向的熱門指標反映了現代企業不動產職能的多元化發展 至2020年的前10大企業不動產指標 運營 #6 #2#3 #5 #9 人性化體驗創新 #7 財務 #10 傳統指標新一代指標 數字化/科技 企業不動產活動的 數字化程度 企業不動產預算中 數字化所占份額 #4 #8 企業不動產凈推薦值 企業社會責任 / 社區 投資回報率 員工成就感 社區參與感 企業不動產創新的投

29、 資回報率 企業不動產組合中創 新空間所占比例 預見性維護與被動式維 護的工時比率 空間使用總成本#1 7 2019 仲量聯行版權所有。 2019 仲量聯行版權所有。33 如何趨近“未來導向型”企業 中國企業不動產領導層行動指南 把握科技所帶來的競爭優勢，打造全球技術頂尖的辦公場所 基于中國高度數字化的生態系統，尋找合作伙伴來推動創新，并解決企業不動產所面臨的挑戰 提升協作性、主動性和創造性，以獲取高管層的更多支持 增進與IT、人事等內部職能及外包合作伙伴的協作關系，完善企業不動產團隊技能 融合科技，提升人性化體驗 培養企業不動產團隊的創新思維能力 采納靈活辦公空間策略，來滿足新一代員工及移動辦公的需求 進一步深化和拓展關鍵指標，并以此來提升企業不動產在驅動“未來辦公”發展中的作用 實現辦公場所塑造企業文化的“新功能” 34