1、主要針對不能進行產權分割的旅館業用地可能的 物業類型和銷售模式進行分析。 產權不能分割的物業銷售模式研究產權不能分割的物業銷售模式研究 分 享 人：江紅 旅館業用地產權的規定及類似項目旅館業用地產權的規定及類似項目 前言前言 近年來旅館業用地等其它土地性質出讓逐漸增多，但如何銷售、近年來旅館業用地等其它土地性質出讓逐漸增多，但如何銷售、 轉化現金成為重要課題轉化現金成為重要課題 3 關于用地關于用地性質性質的相關法律規定：的相關法律規定： 城市建設用地共分8大類、35中類、44小類。 根據中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓 和轉讓暫行條例，各類用地出讓的最高年限為： 居住用地70年；工業用地

2、50年；教育、科技、文 化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用 地40年；綜合或其他用地50年 在城市用地分類與規劃建設用地標準的土地 分類中，在商業金融性用地一項中包含關于旅館 業用地的規定：旅館、招待所、度假村及其附屬 設施等用地。 酒店作為高投入物業類型，如何銷售、轉化現 金成為重要課題。主要抗性在于客戶對主要抗性在于客戶對4040年的年的 認知及產權不能夠分割銷售。認知及產權不能夠分割銷售。 關于旅館業用地產權分割的規定各個城市不一，南京尚無明文規關于旅館業用地產權分割的規定各個城市不一，南京尚無明文規 定定 旅館業用地產權是否可以分割旅館業用地產權是否可以分割各個城市規定不一各

3、個城市規定不一，北京、上海、海南已明令禁止將旅館業用，北京、上海、海南已明令禁止將旅館業用 地進行產權分割，而廣州仍可以進行產權分割。地進行產權分割，而廣州仍可以進行產權分割。南京目前暫未出臺此類規章制度。南京目前暫未出臺此類規章制度。 北京北京：2010年5月19日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市發展和改革委員會、北京市規劃委員會、 北京市國土資源局聯合發布了關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知的通知。規定各房地產開 發企業在取得酒店類項目立項核準或備案批復文件后，必須嚴格按照酒店類規劃用途組織設計、開發建設 ，不得擅自改變項目用地性質和規劃用途經營使用，未經批準不得擅自分割轉讓。2

4、010年5月31日后通過 出讓方式取得國有土地使用權的酒店類項目一律不得分層、分套（間）辦理酒店類項目的測繪成果備案、 預售許可和現房銷售確認手續。 上海上海：2009年6月，上海市房管局、上海市規土局聯合發布的上海市房地產登記技術規定（試行）稱 ，非居住房屋以規劃確定的完整功能、可以獨立使用，并且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間為基本 單元，如獨幢的賓館、公寓式酒店以幢為基本單元，不得分層、分套出售。 海南海南：2010年，海南省前段時間出臺一個54號文件，禁止旅游用地產權分割出讓。 廣州：廣州：尚未出禁止旅館業用地分割的政策，2009-2010年取得預售許可證的富力公園28與大學時光均可

5、 分割產權銷售。 南京：南京：尚無明文規定，咨詢過房管局工作人員，答復為不可分割。 4 南京市場類似項目南京市場類似項目美加東部假日精裝公寓通過劃分十分之一美加東部假日精裝公寓通過劃分十分之一 產權、低價吸引度假投資客戶，總體接受度弱，去化緩慢產權、低價吸引度假投資客戶，總體接受度弱，去化緩慢 項目概況 美加東部假日地處4A級茅山風景區，東望茅山主峰，西臨 茅山水庫，生態資源豐富。規劃建設國際精品酒店、酒店式 公寓、度假別墅和高爾夫發球場、生態果園等度假配套。 公寓 推出152套酒店式精裝公寓，將公寓產權拆分10份，每份 價格3.98萬元，同時每年尊享28間夜度假時光，并可換住至 美加旗下酒店

6、。 整套購買的客戶，按照總房價4%年租回報，累計6年，每 年依然可獲得一定數量的同級別酒店客房的免費入住權。 銷售情況 項目在售3期，1期是40年產權公寓，141間，已經售罄。2 期是度假小別墅，還有一些在售。3期是新開的度假公寓， 一共154間，截止到2013年12月，已去化83戶。 客戶 南京、上海、鎮江都有，還有海南的。客戶以私營業主、教 師為主，他們這樣的人都是注重生活品質的，追求一定生活 方式的 5 “我們公寓是按份和按套銷售。按份銷售一份價格現在是5.98萬元/份，1期是3.98萬元/份。按套銷售是49.8萬/套，一套是分 為10份。公寓主力面積在40平米左右。您可以只買一份，也可

7、以買1套（10份）。購買我們十分之一產權，就是一間房的，可 以享受我們提供40年，每年28天的免費入住或者在全國我們美加體系酒店的入住。買一間房，房間不固定。10個人共同擁有1 套房的產權。產權證我們酒店代管理，會給到你們復印件并加蓋我們美加公章。您可以自由轉讓、繼承。按套買的，可以享受 我們提供40年，每年52天的免費入住，其中28天是可以在全國美加體系酒店入住。可以自由選房，我們不分樓層，不分位置， 價格都一樣。按套買的話，是帶投資性質的。前5年是帶返租合約的，每年會給到您6%的固定回報率。5年后，可選擇繼續托管 給我們帶經營，利潤扣除成本，二八分成。也可以選擇自主不托管，需交1.9元/平

8、米的物業費。”置業顧問陳先生 旅館業用地的物業類型及銷售模式旅館業用地的物業類型及銷售模式 模式模式 目前旅館業用地的物業類型主要為酒店類、酒店式公寓類和養老目前旅館業用地的物業類型主要為酒店類、酒店式公寓類和養老 公寓類公寓類 1、旅館、度假村 2、 酒 店 式 公 寓 3、養老公寓 8 銷售模式 股權模式 租賃權模式 使用權模式 會員制模式 簡介：簡介：從俱樂部入會方式演變過來，業 主支付較高額度入會費，以后每年支付 年費，可以永久享有會員資格，每年固 定免費居住權。分為酒店和養老公寓分為酒店和養老公寓兩 種形式。 代表項目：代表項目：悅榕秘境、上海親和源 簡介：簡介：業主一次性繳納房 間

9、入股費用，定期享受盈 利分紅及一定期限免費居 住權 代表項目：代表項目：今典紅樹林酒 店 簡介：簡介：認購使用權，后期交由 酒店管理公司統一管理，業主 每年可以獲得一定的收益，即 產權式酒店模式 代表項目：代表項目：麗江悅榕莊 銷售模式主要分為銷售模式主要分為4 4種：股權模式、使用權模式、租賃權模式和種：股權模式、使用權模式、租賃權模式和 會員模式會員模式 簡介：簡介：直接銷售房產租賃權，項目 多位于環境良好的區域，針對養老 及度假客戶，但在配套及軟性服務 方面還需加強 代表項目：代表項目：莫干山 項目概況項目概況 ： 占地400畝，總建筑面積67萬平米，由6座主題酒店集群組成，5600套客

10、房，相當于10座5星級酒店。 配套設施配套設施： 7萬平米多功能會議會展、體育競技賽事中心， 1.2公里長多國風情運河商街 銷售速度銷售速度 2012年3月開盤，月均去化30套 置業模式置業模式 創新“股權式”置業模式，實現了 “置業一房、全國度假，置業一次、年年分紅”多重利益全攬的超值收獲 。完美的置換體系，業主隨時都可換住三亞的三亞灣（五星級）、亞龍灣（五星級）、海棠灣（七星級）、 青島靈山灣、云南的麗江、大理、騰沖、西湖太湖區域、福建武夷山、廣東從化等稀缺度假資源城市的紅樹 林系列度假酒店。 股權模式股權模式 【今典紅樹林今典紅樹林】三亞灣紅樹林度假世界，是中國最大的三亞灣紅樹林度假世界

11、，是中國最大的 度假目的地酒店，度假目的地酒店，7070萬平方米建設有萬平方米建設有40004000余間客房余間客房 9 10 股權模式股權模式 【今典紅樹林今典紅樹林】構建酒店運營集團，保障穩定的客戶收構建酒店運營集團，保障穩定的客戶收 益，均攤投資風險益，均攤投資風險 模式特點 酒店配套自己建設、自己經營，實現長 期穩定收入 純酒店開發模式，不介入住宅開發純酒店開發模式，不介入住宅開發 中國第一家真正意義上的股權式酒店， 出售房屋產權和公司股權 會展、會議、商業、演藝廣場、迪拜式 水上樂園等中國最頂級配套標準，欲打 造成為中國的“拉斯維加斯” 客戶權益 股東購買酒店，獲得酒店的產權，并以

12、“原始股”的形式獲得酒店股份，未來 伴隨地價、房價的升值分紅比例不變 基于今典整個酒店集團的運營收入分紅， 實現風險共攤 享有免費居住權、置換權、股東房價權、 代訂團隊房的提傭權等多項權利 產品的市場熱銷產品的市場熱銷 地產+酒店+電影+藝術的高標準配套 房價的理性把握：2.8萬/平米，遠低于市場平臺價格7萬元/平米 以原始股入股，未來分紅比例不變 11 今典集團 三亞灣 紅樹林酒店 經營酒店 長期獲益 2/3銷售收入 +1/3運營收入， 成功運營下一個 項目 在知名休閑旅游 度假城市取地 除在北京之外， 其他城市全部做 酒店，不做住宅 區域旅游規劃政 策利好，以酒店 用地名義取地， 成本僅高

13、于工業 用地，取地成本 每平米不足千元， 前期土地投入低前期土地投入低 “股權式”運作模式 酒店建筑面積約占總建 筑面積的2/3，剩余1/3 為配套建設面積，酒店酒店 銷售收入和長期運營收銷售收入和長期運營收 入成功啟動下一個紅樹入成功啟動下一個紅樹 林項目林項目 青島靈山灣紅樹林 度假酒店；三亞海 棠灣紅樹林費爾蒙度假 酒店；云南麗江、廣州 從化、福建武夷的紅樹 林度假酒店也將陸續啟 動 高標準配套+理性房價+原始股分紅，成功 實現產品的市場熱銷 后期建設投資大，但可通過銷售取得大量后期建設投資大，但可通過銷售取得大量 回款回款，其中當酒店銷售量達15%左右時可 收回地價成本 通過經營會議、

14、會展、商業、美食、娛樂 等配套產業長期獲取收益 經過兩年運營，三亞灣紅樹林酒店實現 64.95%的毛利率，遠高于酒店產品毛利 率30-50%的平均水平 產權出售 快速回籠資金 【今典紅樹林今典紅樹林】“股權式”運作模式，獲取短期的銷售“股權式”運作模式，獲取短期的銷售 收入和長期的酒店運營收益收入和長期的酒店運營收益 股權模式股權模式 12 產權式酒店產權式酒店 【麗江悅榕莊麗江悅榕莊】產權銷售迅速變現，通過后續經營獲產權銷售迅速變現，通過后續經營獲 取持續收益取持續收益 悅榕酒店 有限公司 （經營權） 酒店業主 （所有權） 一次性資金回籠 房屋所有權、 土地40年使用權 （可申請延長） 酒店

15、經營 提供持續 現金流 按比例提供 經營提成 業主收益模式業主收益模式 模式一：固定收益模式一：固定收益 6年內每年可享有相當于售價6%的收益 10年內每年可享有相當于售價4%的收益 或者客房凈收入的33%收益（以較高者為 準） 模式二：可變收益模式二：可變收益 6年內可享有相當于客房凈收入的33% 客戶凈收入應扣除旅行社傭金和信用卡 公司手續費 3%作為維修基金以支付設施更新 悅榕酒店有限公司副總裁魯紅：悅榕酒店有限公司副總裁魯紅： “試營業近半年來，每間客房的平均房價達到了“試營業近半年來，每間客房的平均房價達到了380380美元。美元。目前的客房入住率達到了目前的客房入住率達到了65%6

16、5%，像我們這樣級像我們這樣級 別的酒店，別的酒店，65%65%的入住率已算很高了，已超過了我們的預期。”的入住率已算很高了，已超過了我們的預期。” 昆明城建 房地產開發 股份有限公司 合合 作作 開開 發發 13 【鳳池島鳳池島】對外銷售并實行返租的產權式酒店，業主通對外銷售并實行返租的產權式酒店，業主通 過委托代租方式獲取投資回報，并享有若干天的入住權過委托代租方式獲取投資回報，并享有若干天的入住權 產權式酒店產權式酒店 業主與花樣年物業管理 公司簽訂委托代租協議， 無需與酒店管理公司簽 訂協議。 酒店管理公司對所有參 加委托代租計劃的業主 房屋進行統一經營，統 一利潤結算 業主房屋的總銷

17、售額扣 除酒店管理公司的運營 成本后即為當月的經營 利潤。 業主權益： 1.每年30點的業主入住權（支付一房50元/晚，兩房100元/晚的成本費）， 周一至周四入住按每天1點計算，周五至周日按每天2點計算，國家法定 節假日入住按每天3點計算 2.入住權可以轉送親友 3.酒店管理公司獲得該利潤的25%作為經營酬金，業主獲得75%作為經營 收益。 4.參加代租計劃，業主需承擔一房（含一房兩廳）不超過2萬，兩房不超 過3萬的經營開辦費，用于購買對外經營所需的物品。協議期滿后，如 不再參加代租計劃，則退還開辦費購買的房間內物品。 發展商發展商 投資者投資者 銷售產權 委托代租 返租回報 委托經營 回報

18、流程 關系流程 花樣年物業管理公司花樣年物業管理公司 委托管理 酒店經營公司酒店經營公司 14 開發商收益來自酒店銷售收益及酒店經營收益開發商收益來自酒店銷售收益及酒店經營收益 開發商利潤投資合同 期內，開發商占有使用使用 權權因此獲得收益分配 投資收益業主擁有的業主擁有的 產權部分產權部分獲得的收益分 配 傭金由于開發商擁有 使用權，因此通過合同 將使用權衍生的經營權使用權衍生的經營權 委托于第三方（銷售代第三方（銷售代 理商），第三方因此獲理商），第三方因此獲 得傭金得傭金 合同到期后，若業主愿 意，仍可繼續簽訂類似 投資合同 產權酒店產權酒店 所有權所有權 使用權使用權 專業第三方專業第

19、三方 開發商開發商 投資客戶投資客戶 酒店住客酒店住客 經營權經營權 投資回報 開發商收益 傭金 圖例： 合同關系： 權利素： 現金流： 產權式酒店產權式酒店 15 【悅榕秘境悅榕秘境】亞洲第一個擁有永久及可轉讓會員資格亞洲第一個擁有永久及可轉讓會員資格, , 并且有資產保障的旅游目的地俱樂部并且有資產保障的旅游目的地俱樂部 會員制模式會員制模式 簡介簡介：悅榕秘境是亞洲首個具備資產保障的旅游目的地俱樂部作為享譽全悅榕秘境是亞洲首個具備資產保障的旅游目的地俱樂部作為享譽全 球的頂級酒店球的頂級酒店，悅榕集團在亞洲推出獨一無二的全球性度假俱樂部。悅榕集團在亞洲推出獨一無二的全球性度假俱樂部。 建

20、設規模：建設規模：各地建設規模不同，杭州悅榕莊約2萬平米，麗江悅榕莊約2.4 萬平米。 會員制、永生制：會員制、永生制：于二零零六年成立的悅榕秘境,是亞洲第一個擁有永久及 可轉讓會員資格, 只需支付一次性的入會費以及年費只需支付一次性的入會費以及年費, ,每年便可入住世界一流 目的地的豪華別墅或酒店式公寓。加上會籍是永久性加上會籍是永久性的,會員不但可終生享有 此項旅游樂趣和權益,更可將會籍代代相傳。 可享用酒店可享用酒店：普吉島、 民丹島、塞舌爾、仁安和 麗江各地的悅榕莊雙房式 別墅、意大利托斯卡納和 法國普羅旺斯的私人四房 式別墅，倫敦的雙房式公 寓。以及正在興建的度假 村，如在印尼巴厘島

21、、摩 洛哥馬拉喀什、墨西哥馬 亞柯巴、印度喀拉拉、希 臘皮羅斯等地。 享受服務享受服務：度假村管家 和會員服務經理都將全力 安排好客戶的行程，預訂預訂 SpaSpa療程、悅榕閣購物、療程、悅榕閣購物、 高爾夫揮桿都有特別折扣高爾夫揮桿都有特別折扣， 以及推薦本地景點、徒步 探險或是名廚美食探訪等 獨一無二的體驗。 16 悅榕秘境是一家全球性的度假俱樂部全球性的度假俱樂部, 您在任何一處購買會員資格后將獲得每 年免費入住悅榕秘境旗下的所有房產。 悅榕秘境是亞洲第一家度假俱樂部，提提 供永久并且可以完全轉讓的會員資格供永久并且可以完全轉讓的會員資格。 一周永久個一周永久個 人會籍人會籍 兩周永久兩

22、周永久 公司會籍公司會籍 兩周永久兩周永久 個人會籍個人會籍 入會 費 1 51 5萬美金萬美金 2525萬美金萬美金 22 22 萬美金萬美金 年費 三千一百伍 拾美金 六千三百 美金 六千三百 美金 晚數 7 14 14 模式：會員制模式，與高爾夫、游艇俱樂部等會員制形式類似。模式：會員制模式，與高爾夫、游艇俱樂部等會員制形式類似。 付款形式：先支付會費，類似房產首付，之后每年支付會費，類似房屋貸款。付款形式：先支付會費，類似房產首付，之后每年支付會費，類似房屋貸款。 對開發商要求：對開發商要求：有獨立運營酒店能力，并且酒店品牌相應高端化且成熟有獨立運營酒店能力，并且酒店品牌相應高端化且成

23、熟。 會員資格永 不過期，可 售賣轉讓 此后只需支 付年費即可。 7 7- -8 8年收年收 回成本回成本 永久并永久并 可轉讓可轉讓 以資產以資產 為基礎為基礎 對酒店對酒店 配套享配套享 有會員有會員 特權特權 會員在悅榕餐廳， 水療中心，禮品部 享受折扣，在高爾 夫球場可免費打球 俱樂部的所有資產 被一個單獨的信托 機構持有，會員資 格無風險 會員制模式會員制模式 【悅榕秘境悅榕秘境】悅榕秘境是悅榕莊集團旗下獨立公司，悅榕秘境是悅榕莊集團旗下獨立公司， 提供永久并且可以完全轉讓的會員資格提供永久并且可以完全轉讓的會員資格 區位：親和源會員制社區位于上海市 南匯區康橋鎮。距浦東國際機場12

24、公里 ，虹橋機場22公里，離上海市中心人民 廣場12公里， 占地面積：84000平方米 建筑面積：100000平方米 公寓數量：老年公寓設838套，可供 1600位左右老人入住 銷售速度：銷售速度：1717個月，銷售個月，銷售450450張會員卡張會員卡 ，月均，月均2727張會員卡張會員卡 配套：上海親和源老年度假酒店、老 年大學、老年活動中心、老年醫院、休 閑茶棧等 土地性質：公共建筑用地 已于2010年啟動全國復制計劃 服務內容服務內容： 每周預約上門一次家政服務 每兩周預約上門收集清洗床單被套一次； 物業管理費； 每人每年一次全身醫療體檢； 每人購買一份意外保險； 公寓內所有家具家電的

25、保養維修和更換； 社區內各類文體設施的使用； 管家部提供的其他類免費服務等 會員制模式會員制模式 上海親和源是以會員制模式為載體的老年公寓，配套上海親和源是以會員制模式為載體的老年公寓，配套 設施齊全設施齊全 17 卡種 年限 房型 會員卡繳費 標準 年費繳費標準 設備押金 A卡 永久（可繼承 ，可轉讓） 大套120m2 75萬 6.98萬 無 中套72m2 3.98萬 小套58m2 2.98萬 B卡 終身（年 內可退） 大套120m2 88萬 2.38萬 無 中套72m2 55萬 小套58m2 45萬 親和源會員卡繳費表親和源會員卡繳費表 入住入住方式方式： 1、A卡一次性繳付75萬元，沒有

26、使用期限，永久使用并可繼承、轉讓，每年2.98萬6.98萬 元年費 2、B卡一次性繳付45萬88萬元(根據房型大小)，供個人終身使用，每年2.38萬元年費，如 果未住滿15年，可以折算到月按比例退回部分入會費用 總結總結 1、目前很多養老公寓采用會員費加管理費模式，通過會員費可以快速回流資金，通過管理 費可以獲得利潤。 2、養老公寓一般位于自然環境良好的區域，但對生活、交通、醫療配套要求較高。但對生活、交通、醫療配套要求較高。 會員制模式會員制模式 上海親和源自住型公寓采取會員制方式，入會費上海親和源自住型公寓采取會員制方式，入會費4545萬萬- - 8888萬不等，年費萬不等，年費2.382

27、.38萬萬- -6.986.98萬不等萬不等 18 項目簡介：項目簡介： 第一個度假村項目裸心鄉，于2007年開業，占地150畝 利用充滿鄉土氣息的農舍改建而成的居所，提供返璞歸真、 回歸本源的體驗，成為釋放工作壓力的理想去處 第二個度假村項目裸心谷，于2011年開業，占地360畝 ，將裸心的理念提升至全新高度，強調可持續理念的豪華養 生中心兼牧馬自然保護區 娛樂項目：娛樂項目： 采茶白茶是最上等的茶之一，裸心谷有一片白茶園，每 年在特定的時節，賓客可以自己采茶、炒茶，品茶 小芽樂園為3-12歲的孩子開辟的樂園，同時提供保姆服 務，還有不允許成人參加的睡衣派對 裸心泳池位于山谷中心，品著雞尾酒

28、，沉醉在群山懷抱 租賃權模式租賃權模式 浙江省田園勝地莫干山，是一個有水庫、翠竹、茶林浙江省田園勝地莫干山，是一個有水庫、翠竹、茶林 以及數個小村莊環繞的度假村以及數個小村莊環繞的度假村 19 1 2 3 4 開發商 開發商向當地農民租用 30年的宅基地，開發商 出資幫該宅基地農戶建 樓 農民 3、4層由開發商拿 來“出售”，多面 向養老、度假客戶 1、2兩層返還 給農民 房子沒有產權，房子沒有產權，因為所有權的缺失，對其定價要合理。因為所有權的缺失，對其定價要合理。每間價格也每間價格也 僅在僅在5 5萬萬1010萬元，賣的是萬元，賣的是3030年租賃權年租賃權 創意良好 把握客戶準確 優勢優

29、勢 承諾配套未建設 無物業服務 基礎設施不足，經常斷水斷電 客戶反映問題客戶反映問題 房產 據錢江晚報記者采訪， 每套不到10萬元的30年 租賃權，讓很多城市老 人心動，大部分房子已大部分房子已 經銷售一空，但入住率經銷售一空，但入住率 并不高，并不高，因為跟村民的 用水用電走“兩條線”， 租住者繳納的是商業水 電，還經常斷水斷電 租賃權模式租賃權模式 直接銷售直接銷售3030年租賃權，價格不超過年租賃權，價格不超過1010萬元，吸引了很多萬元，吸引了很多 城市養老客戶城市養老客戶 20 社區物業管社區物業管 理理 酒店式公寓酒店式公寓 管理管理 酒店水準酒店水準 的公寓服的公寓服 務體系務體

30、系 增值服增值服 務體系務體系 基本服基本服 務體系務體系 居家服務居家服務 鐘點工服務，代訂購服務 房產服務房產服務 房屋代租代管服務，代收房 租服務，接送服務 安全保衛工作安全保衛工作 清潔管理工作清潔管理工作 房屋管理及公共房屋管理及公共 設備維護設備維護 度假客戶尤其關注不使用期間 的資產安全問題 建議增加定期清潔、通風、除 蟲的物業附加服務 注重公共空間的園林、道路等 的日常維護 租賃權模式租賃權模式 需要增加一些軟性服務及相應配套設施以提高客戶信需要增加一些軟性服務及相應配套設施以提高客戶信 心心 21 22 四種模式的適用條件四種模式的適用條件 小結小結 模式模式 特點特點 適用

31、條件適用條件 案例案例 股權式酒股權式酒 店店 開發商盈利點：開發商盈利點：酒店銷售收入+酒店以及相關 配套運營收益 客戶權益：客戶權益：享有酒店產權與股權，享受收益分 紅；享有免費居住權、置換權等多項權利 適用范圍局限 酒店配套自行建設、自行經營，實現長 期穩定收益 適用于以酒店為主營業務的酒店型開發 商 三亞灣紅樹 林度假酒店 產權式酒產權式酒 店店 開發商盈利點：開發商盈利點：酒店銷售收入+酒店營運管理 收益 客戶權益：客戶權益：享有酒店產權，享有租金回報，定 期免費入住等特權 適用范圍廣泛 無酒店經營經驗的開發商，可聘請酒店 經營公司管理 有酒店經營經驗的開發商，可自行組建 經營團隊管

32、理 麗江悅榕莊 會員制酒會員制酒 店店 開發商盈利點：開發商盈利點：會員會費收入+每年會費 客戶權益：客戶權益：享有免費居住權、置換權等多項權 利 適用范圍廣泛 酒店模式要求開發商有獨立運營酒店能 力，并且酒店品牌相應高端化且成熟 養老公寓會員模式對區位、城市醫療等 配套和后期運營要求比較高 悅榕秘境 上海親和源 銷售租賃銷售租賃 權權 開發商盈利點：開發商盈利點：銷售收入+相關配套收益 客戶權益：客戶權益：享有免費居住權和其他軟性服務 適用范圍廣泛，對項目區位、資源有較 高的要求 價格制定不能過高 項目需有相應配套設施及軟性服務 莫干山裸心 谷 康緣項目旅館業用地的思考康緣項目旅館業用地的思

33、考 分享分享 23 地塊總占地地塊總占地142007142007，建面，建面9854598545，旅館用地約，旅館用地約3.73.7萬，不能分萬，不能分 割銷售割銷售 用地性質 商辦混合用地 旅館業用地 占地面積 92畝（約合61336） 121畝（約合80671） 建筑面積 61336 37209 容積率 1.0 0.4-0.7 限高 12米 9米 產權 40年 40年 開發商目標： 旅館業用地盡量銷售，剩余體量持有。 地塊條件： 本項目可建設用地總占地142007，總建筑面積 98545。租賃用地200畝，內部含琥珀泉泉眼。 24 度假酒店方向：根據項目資源條件、度假市場現狀及開發商目標，

34、度假酒店方向：根據項目資源條件、度假市場現狀及開發商目標， 建議打造溫泉度假酒店，但需控制體量建議打造溫泉度假酒店，但需控制體量 溫泉是兩個板塊的重要資源，基本都會引入溫泉，露 天和室內兩種 普通客房和別墅客房兩種，一般100-200間，度假會議 客戶為主，入住率平時一半周末全滿 會議功能較強，主打企事業單位會議，可帶動住宿、 餐飲及溫泉消費 餐飲為必備功能，一般一個中餐大廳，若干包間，個 別精品酒店引入印尼、泰國菜肴，比較受歡迎 整體來講，特色功能偏弱，受眾面窄，大吉度假村的 特色生態膳食較為受歡迎 康樂設施齊全，價格適中，主要針對團隊、散客、住 店客人、會議客戶等，受眾面廣 溫泉是重點資源

35、，溫泉是重點資源，需要引入需要引入，可重，可重 點打造室外溫泉點打造室外溫泉 住宿體量不應過大住宿體量不應過大，建議客房數量，建議客房數量 在在100100- -120120間左右，形式多樣間左右，形式多樣 餐飲體量應適中餐飲體量應適中，要包含中西餐廳，要包含中西餐廳， 可引入特色菜可引入特色菜 會議功能可重點打造會議功能可重點打造，會議廳應大，會議廳應大 小均有，差異定價小均有，差異定價 可配建基礎康樂設施可配建基礎康樂設施，如棋牌室、，如棋牌室、 KTVKTV等，控制體量等，控制體量 特色設施難以找到大面積受眾群，特色設施難以找到大面積受眾群， 需慎重考量需慎重考量 功能 機會點研判 市場

36、情況 溫泉溫泉 住宿住宿 餐飲餐飲 會議會議 康樂康樂 特色特色 本項目具備溫泉及外部生態資源，交通便利，具備打造溫泉度假村的條件。但因 開發目標是盡量銷售，部分持有，為了避免大量資金沉淀，建議控制體量，打造 度假精品酒店。 25 旅館業用地作為項目重要配套可以打造溫泉度假酒店，但考慮到目旅館業用地作為項目重要配套可以打造溫泉度假酒店，但考慮到目 前市場支撐的體量，建議部分體量尋找可以對外銷售的發展方向前市場支撐的體量，建議部分體量尋找可以對外銷售的發展方向 26 市場支撐 作為項目重要配套和前期吸引人氣、消除陌生性的 重要設施，本項目需打造度假酒店功能。同時從去 化目標和地塊條件看，不建議打

37、造大體量的溫泉度 假村，可打造精品度假酒店。市場一般占地30-50畝 品牌精品度假酒店 市場上，一般溫泉精品度假酒 店的體量約1.5-2萬 旅館業用地約121畝，總體量約3.7萬，因此除度假精品酒店外，仍需要有1.7-2.2萬對 外銷售。但旅館業用地不可以進行產權分割銷售，南京市場目前無此類項目。 銷售形式案例：茅山板塊的美加東部假日項目采用10人股份購買形式，有產權，銷售速度較慢。 因此需尋找產權不能分割情況下項目的銷售形式，以確定本項目的發展方向 27 旅館業用地的銷售形式旅館業用地的銷售形式 經營產權式酒店經營產權式酒店 通過銷售變現，客戶獲 得后續經營收益分成及 免費入住權等。這是一

38、種高風險高收益的運作 模式，它有利于快速回 籠資金，但對開發商后 期運營能力要求高。 項目已有約2萬平米度 假酒店，不建議考慮。 旅館用地旅館用地 操作方式操作方式 銷售使用權銷售使用權 方式一：直接銷售使用 權，實為沒有產權的公 寓，此為最常見的處理 方式，南京客戶對此抗 性大，實現難度大； 方式二：通過附加值， 弱化產權抗性，增加物 業價值，杭州萬科隨園 嘉樹為此類代表案例。 銷售形式銷售形式 28 萬科隨園嘉樹打造銷售和租賃型的養老項目，前期銷售物業去化萬科隨園嘉樹打造銷售和租賃型的養老項目，前期銷售物業去化 速度快，后期改為租賃物業，目前市場表現較好，對本項目具有速度快，后期改為租賃物

39、業，目前市場表現較好，對本項目具有 借鑒意義，借鑒意義，需要對南京養老市場進行分析，以判斷可行性需要對南京養老市場進行分析，以判斷可行性 1010 0 0 3030 4040 5050 2020 2013.52013.5 2013.5 2013.5 - - 1010 2013.102013.10之后之后 經過長時間蓄 客后，項目開 盤就已經售罄 50套公寓 開盤后陸續 加推10套， 也已經基本 售罄 未來仍將推出40 套養老公寓，現 處于認購階段， 因房源有限，認 購情況表現良好 戶型戶型 租賃形式租賃形式 管理費用管理費用 市場表現現狀市場表現現狀 A戶型（約75） 15年租約，租金65至7

40、0萬元 2500 3200元/月 現處于市場認籌階段 B戶型（約100） 15年租約，租金約85萬元左右 C戶型（約110） 銷售市場表現銷售市場表現 租賃物業運營租賃物業運營 在長時間蓄客的基 礎下，項目推出的銷 售使用權公寓去化情 況良好，開盤至今已 去化60套； 目前成交均價區間 為14000-15000元/， 多數客戶普遍認為該 價格區間屬于合理范 疇。 案例啟示案例啟示 28 29 南京老齡化趨勢明顯，南京養老市場有一定可為空間 市場支撐市場支撐 市場供應市場供應 養老市場成為熱點，南京老齡化趨勢明顯，總人口基數較大總人口基數較大 與杭州、上海相比，南京養老機構、床位數偏少 目前南京

41、市場上多為社會福利院的中低檔機構，僅江蘇省老年公寓較為高 端，一床難求，價格較貴 至2015年規劃擬建5.1萬床位，目前市場僅1.3萬張床位 客戶需求客戶需求 目前南京市以居家養老為主，養老機構份額較低 未來50S人群進入養老期，中高檔養老市場需求旺盛 基于南京老年人口增長趨勢、南京養老市場供求狀況基于南京老年人口增長趨勢、南京養老市場供求狀況 及本項目資源條件，建議打造部分養老產品及本項目資源條件，建議打造部分養老產品 南京養老市場南京養老市場 項目條件項目條件 項目位于老山，擁有溫泉資源，生態環境良好，未來隨著交通改善和醫療 等規劃的落實，與主城距離進一步拉近，生活更為便捷 項目建議項目建

42、議 旅館業用地建議針對健康老人，打造養老公寓旅館業用地建議針對健康老人，打造養老公寓 30 建議針對健康老人，打造養老公寓 銷售形式：采取會員制和收年費的形式 產品體量：3層墅級洋房，單獨入戶 產品配比：一房為主，面積70-80，部分兩房，面積90-100 核心結論：本項目可以通過建立項目自身獨特吸引力，打造南京首屈一指的“中醫館” 和相關文化娛樂餐飲配套，吸引健康老人入住。 發展目標發展目標 現實約束現實約束 A A B B 以自理老人為主的 “活躍長者”社區 主抓“退休黃金期” 內的老人，其支付能力 相對較高，同時有利于 保持社區活力 “活躍長者”入駐意愿 不強 在身體機能快速下降時， 這

43、些老人的入駐意愿較為 強烈，也是我們最容易把 握的一波客戶 31 項目建議項目建議 以溫泉、山水資源為基礎，打造四大主題區，構以溫泉、山水資源為基礎，打造四大主題區，構 建項目完善的健康養生、休閑度假體驗建項目完善的健康養生、休閑度假體驗 養生 居住區 養老 公寓區 配套區 養生居住區養生居住區 養老公寓區養老公寓區 以養生特色為主題，建設獨棟、聯排等別墅形式的 中高端品質居住區。 為尋求環境優越，有高端養老需求的即將或已退 休的中產階級提供一個養老居所。 溫泉酒店區溫泉酒店區 配建集餐飲、住宿、會議、休閑度假為一體的溫 泉度假酒店區。 配套區配套區 打造集中醫藥文化園、生態農場、垂釣中心、運 動公園為一體的休閑配套區。 溫泉 酒店 根據經營情 況確定酒店 客房或養老 公寓 32 Thank Thank YouYou！