1、國際旅游港 2019年年度營銷策略總綱 謹呈謹呈：甘肅中參房：甘肅中參房地產開發有地產開發有限公限公司司 目 錄 2018年營銷回顧 01 市場分析 02 本體分析 03 競爭分析 04 目標解讀 05 核心策略 06 價值強化策略 07 營銷策略 08 01 2018年營銷回顧 營銷節點 數據盤點 產品去化分析 客戶分析 一個月一個月 營銷節點營銷節點 價值輸出價值輸出 品牌落地（讓蘭州重新想象）品牌落地（讓蘭州重新想象）/ /一席繁華一席繁華書香府邸書香府邸/ /一城芬芳，完美綻放一城芬芳，完美綻放/ /大城將啟，耀世開盤、持銷期大城將啟，耀世開盤、持銷期 推推 廣廣 輸輸 出出 銷售銷售

2、 信息信息 項目入市、展示中心開放、開盤、加推項目入市、展示中心開放、開盤、加推 項目項目 價值價值 西客站西客站學府旁學府旁雙湖景觀大宅雙湖景觀大宅 推廣推廣 主題主題 一席繁華一席繁華書香府邸書香府邸/ /一城芬芳，完美綻放一城芬芳，完美綻放/ /大城將啟，耀世開盤大城將啟，耀世開盤/ /持續熱銷期持續熱銷期 活動配合活動配合 端午節、端午節、T T恤恤DIYDIY、冰淇淋、冰淇淋DIYDIY、插花、插花DIYDIY 展示中心開放、開盤、加推展示中心開放、開盤、加推 推推 廣廣 媒媒 體體 LEDLED 跟隨節點隨時更換畫面跟隨節點隨時更換畫面 其他其他 自媒體自媒體 項目價值點、營銷節點

3、信息釋放項目價值點、營銷節點信息釋放 渠道鋪排渠道鋪排 同行同行轉介、二手房聯動、商家聯盟、精準拓客、巡展點、競品攔截、轉介、二手房聯動、商家聯盟、精準拓客、巡展點、競品攔截、CALLCALL客等持續進行客等持續進行 11.1011.10 4.214.21 第一階段第一階段 出街出街 三個月三個月 一個月一個月 一周一周 5.185.18 公交站亭、路牌、報紙公交站亭、路牌、報紙 城市展廳城市展廳 開放開放 6.306.30 啟動啟動VIPVIP排卡排卡 10.1810.18 E E托保理財托保理財 展示中心展示中心 開放開放/ /認籌認籌 11.1711.17 開盤開盤 12.1812.18

4、 持銷期持銷期 【鋪排回顧營銷節點】項目城市展廳亍4月21日開放，5月線上媒體實現發聲，6月30日啟勱 VIP排卡工作，10月18日進行E托保鎖客勱作，11月10日現場展示中心盛大開放，11月17日開盤 【銷售回顧數據盤點】2018年項目共計來電121組，來訪4161組，總認販83套，總金額約 1.01億元，簽約共計77套，金額約0.87億元，全年回款約0.45億元 20182018年年銷售數銷售數據據盤點盤點 來電 121 來訪 4161 認購 83 回款 （萬元） 4507.0621 轉定套數（套） 83 簽約套數（套） 77 轉定面積（） 8700.43 簽約面積（） 8044.12 轉

5、定金額 （萬元） 10133.7191 簽約金額（萬元） 8753.0621 全年來電量表現極不好，從成交走勢來看，整體呈量跌價漲趨勢，具體表現如下：項目于11月17日開盤，當日銷售額最高，隨 著“金九銀十”銷售旺季結束，受天氣及房源等因素影響，12月成交量相比11月份有所下降。成交均價平穩，但整體呈波動上 升趨勢，因12月第四周加推7#樓當周成交量有所提升； 0 10000000 20000000 30000000 40000000 50000000 60000000 70000000 80000000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 11月第3周 11月

6、第4周 12月第1周 12月第2周 12月第3周 12月第4周 20182018年成交走勢年成交走勢 套數 銷售額(元) 銷售均價 銷售均價（元/） 面積（） 【銷售回顧來電分析】自2018年4月21日展廳開放至2018年11月17日項目首開，丐聯來電 數共計107組，6月份來電量最高 來電客戶認知途徑分析來電客戶認知途徑分析 道牌, 0 映前廣告, 3.70% 公交站亭, 5.60% 戶外LED, 4.70% 道閘, 0 安居客, 32.70% 搜房網, 5.60% 搜狐焦點, 16.80% 方程式, 3.70% 騰訊 網, 0 路過, 4.70% 朋友介紹, 15.00% 渠道拓客, 2.

7、80% 電CALL, 2.80% 活動, 1.90% 微信, 0 道牌 映前廣告 公交站亭 戶外LED 道閘 安居客 搜房網 搜狐焦點 方程式 騰訊網 路過 朋友介紹 渠道拓客 電CALL 活動 微信 來電途徑來電途徑 來電數量來電數量 占比占比 道牌 0 0 映前廣告 4 3.70% 公交站亭 6 5.60% 戶外LED 5 4.70% 道閘 0 0 安居客 35 32.70% 搜房網 6 5.60% 搜狐焦點 18 16.80% 方程式 4 3.70% 騰訊網 0 0 路過 5 4.70% 朋友介紹 16 15.00% 渠道拓客 3 2.80% 電CALL 3 2.80% 活動 2 1.9

8、0% 微信 0 0 合計 107 100% 【銷售回顧來訪分析】來訪客戶認知途徂以渠道帶客、自上為主，拓轉訪客戶數量占比 10.6%，老帶新客戶數量占比5% 認知途徑：認知途徑：認知途徑以渠道為主，占比37.2%， 其次為自上，占比33.4%，但是后期轉化率低，說 明客戶質量不高，拓轉訪排位第三，占比10.6%； 啟示：啟示：來訪客戶認知途徑分析顯示渠道帶客占比 最大，因此應對渠道帶客工作進行嚴格監管，并拓 展渠道工作范圍及方式，商鋪精拓、小蜜蜂海派 DM單頁，渠道擴展區域擴大，商圈巡展點布臵及 監控，對渠道帶訪客戶進行盤客及結果負責。 映前廣 告, 0.20% 安居客, 1.10% 房天下網

9、, 0.60% 搜狐焦點, 0.30% 方程式, 0.30% 騰訊網, 0.20% 其他網絡, 0.50% 自上, 33.40% 朋友介紹, 5.00% 同行, 1.20% 中介, 0.60% 拓轉訪, 10.60% 電轉訪, 2.00% 渠道帯訪, 37.20% 活動, 6.80% 映前廣告 公交站亭 戶外LED 道閘 安居客 房天下網 搜狐焦點 方程式 騰訊網 其他網絡 自上 朋友介紹 同行 中介 拓轉訪 電轉訪 渠道帯訪 活動 來訪客戶來訪客戶認知途徑分析認知途徑分析 來訪來訪 途徑途徑 映前映前 廣告廣告 公交公交 站亭站亭 戶外戶外 LEDLED 道閘道閘 安居安居 客客 房天房天

10、下網下網 搜狐搜狐 焦點焦點 方程式方程式 騰訊騰訊 網網 其他其他 網絡網絡 自上自上 朋友朋友 介紹介紹 同行同行 中介中介 拓轉訪拓轉訪 電轉訪電轉訪 渠道渠道 帯訪帯訪 活動活動 合計合計 數量 10 0 0 0 46 20 7 12 9 22 1355 204 49 23 430 80 1507 277 4051 占比 0.20% 0.00% 0.00% 0.00% 1.10% 0.60% 0.30% 0.30% 0.20% 0.50% 33.40% 5.00% 1.20% 0.60% 10.60% 2.00% 37.20% 6.80% 100% 【銷售回顧產品去化分析】從各個成交產

11、品來看，去化率最高的為88.85，其次為89.12、 120.55；從各個樓棟來看，去化情況最好的為5#，需提高大面積戶型去化率 整體價格在開盤后由于點位的收緊有所上升，平銷期基本呈波動上升趨勢；整體量價關系為反比態勢，后期受房源及優惠政策 影響成交價格雖有所上升，但成交量逐漸下降; 樓棟 面積段 套數 去化套數 去化套數比 剩余套數 剩余套數比 1#樓 71.17-120.34 128 0 0 128 100% 2#樓 71.59-121.06 100 0 0 100 100% 3#樓 71.3-120.55 128 29 22.70% 99 77.30% 4#樓一單元 54.04-85.8

12、3 100 3 3% 97 97% 4#樓二單元 71.70-121.24 112 0 0 112 100% 5#樓 71.08-120.12 128 39 30.50% 89 69.50% 6#樓 70.81-119.73 130 0 0 130 100% 7#樓 70.87-119.84 106 8 7.50% 98 92.50% 8#樓一單元 126.69-149.14 42 0 0 42 100% 8#樓二單元 126.69-149.14 42 0 0 42 100% 9#樓一單元 126.29-148.67 54 1 1.90% 53 98.10% 9#樓二單元 126.29-148

13、.67 54 3 5.60% 51 94.40% 10#樓一單 元 126.19-148.56 58 0 0 58 100% 10#樓二單 元 126.19-148.56 58 0 0 58 100% 合計 1240 83 6.70% 1157 93.30% 16 13 2 1 20 3 16 5 1 2 4 89.12 120.55 85.83 84.26 88.85 119.26 120.19 88.59 118.91 119.84 148.02 0 20 40 60 80 100 120 140 160 3#4#一單元 5#7#9# 各產品線量價兲系 去化套數 面積段 16 13 2 1

14、 20 3 16 5 1 2 4 89.12 120.55 85.83 84.26 88.85 119.26 120.19 88.59 118.91 119.84 148.02 0 20 40 60 80 100 120 140 160 3# 4#一單 元 5#7#9# 各產品線量價關系各產品線量價關系 去化套數 面積段 【客戶回顧客戶分析】 成交客戶居住區域以七里河區為主年齡主要集20-30歲，占比高達 42%，職業分布為企事業單位、政店機兲、私營業主及自由職業，主要認可點為區域和交通 客戶小結：客戶小結：客戶結構及來訪途徑 較為單一，大面積產品意向客戶 較為緊缺，多集中在七里河區， 地緣性

15、客戶已達上限，2019年持 續挖掘現有客戶資源的同時向外 圍拓展，另外需要加強推廣、渠 道、活動等動作達到輸出項目本 體核心價值的目的，契合大面積 意向客戶心理訴求，促進成交。 20-30, 48% 30-35, 10% 35-40, 4% 40-45, 13% 45-50, 16% 50之上, 10% 20-3030-3535-4040-4545-5050之上 成交客戶年齡段分析成交客戶年齡段分析 七里河區, 42% 城關區, 25% 安寧區, 8% 西固區, 8% 外地, 16% 七里河區 城關區 安寧區 西固區 外地 成交客戶居住區域分析成交客戶居住區域分析 企事業單位, 51% 政府單

16、位, 25% 私營業主, 14% 自由職業, 10% 企事業單位 政府單位 私營業主 自由職業 成交客戶職業分析成交客戶職業分析 區域發展, 20% 區位, 31% 交通及地鐵, 24% 配套, 13% 戶型, 12% 區域發展 區位 交通及地鐵 配套 戶型 成交客戶認可點分析成交客戶認可點分析 02 市場分析 全國市場 蘭州市場 七里河市場 市場小結 【市場回顧全國政策】 2018年，全國房地產市場在強調“供需兩側精準調控，引導預期回歸理 性”的大背景下，一城一策，因時調控，地斱調控政策差異化明顯 城市城市 日期日期 政策內容政策內容 蘭州 1月8日 取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住

17、房限購政策。城關區、七里河區、安寧區范圍內（含高新區、經濟區，不包含高新區榆中園區） 的住房繼續實行非蘭州戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。 泉州 2月7日 限購區域為鯉城區、豐澤區、晉江市、石獅市、南安市官橋鎮/水頭鎮/石井鎮、泉州開發區、泉州臺商投資區全城、洛江區萬安街道以及惠安 縣黃塘鎮、泉港區、新增泉港區。 大連 3月21日 在中心城區（中山區、西崗區、上河口區、甘井子區及高新園區）范圍內，本地戶家庭限購2套住房（新房和二手房、不含公寓，下同），非 本地戶籍家庭限購1套，且購房之日起前兩年內連續繳納社保一年以上。 海南 3月30

18、日 五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的商品住宅只能面向本市縣居民家庭銷售。非本省戶籍家庭在我省范圍內只能購買1 套住房。非本省戶籍居民家庭在實行限購政策的區域購買住房，至少一名家庭成員在我省累計繳納5年以上社保。 沈陽 4月15日 在沈河區、和平區、渾南區（三環內）3個區域范圍內，本市戶籍家庭購買2套住房，非本市戶籍家庭購買1套，且購房之日起前2年內連續繳 納社保6個月以上。 青島 4月19日 在市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區（包括高新區）范圍內，本地戶籍家庭購買2套住房（新房和二手房，下同），非本地 戶籍家庭購買1套，且購房之日起前兩年內連續加納社保1年以上

19、。 太原 5月14日 在城六區（小店區、迎澤區、杏花嶺區、尖草坪區、萬柏林區和晉源區）范圍內，本市城鎮居民家庭限購2套住房，非本市城鎮居民家庭限購 1套，且在本市社保繳滿一年以上（或逐月連續繳納6個月）。 成都 5月15日 本地戶籍家庭限購2套住房（新房及二手房，下同），本地戶籍單身家庭限購1套，非本地戶籍家庭限購1套，且中心城區連續繳納社保2年以 上，遠郊區縣連續繳納社保1年以上，非區域限購。 丹東 5月21日 非本地戶籍人員中，且在本地無企業、無工作的人員在限制區域內購買新建商品住房，自簽訂商品房買賣合同備案5年，并取得不動產權證書 后方可上市交易。 西安 6月25日 已取得不動產權證書的

20、商品住房再次上市交易需取得不動產權證書滿兩年，或商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得不動產權證書； 暫停企事業單位購買住房，防止以企業名義投機炒房。 昆明 7月1日 在主城五區和三個國家級開發園區范圍內，年滿18歲的非云南戶籍人士限購1套新建商品住房。 深圳 7月31日 通知發布之日起，停止辦理企事業單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網簽手續；通知發布之日前已辦理網簽的，可繼續 完成交易。 沈陽 8月6日 商品房限購區域擴大為全市行政區域（不含遼中區、新民市、法庫縣、康平縣） 【市場回顧蘭州政策】 2017年蘭州房地產市場出臺兩政，政策持續收緊，丌斷擴大限販區域， 外地客戶販房資

21、栺受限，住宅首付比例持續提高 蘭州市政府在2017年出臺了多項房地產以及與房地產有關的政策，比如限制主城區房地產開發強度政策、新區 產業發展扶持及獎勵補貼政策、限購限貸政策出臺、調整住房公積金個人住房貸款政策、預售商品房交付日起90 天內登記政策、商品房“一房一價”擴大限購區域政策、住房租賃新政出臺“購租并舉”等政策，其中在上半年 4.17日和下半年8.29日連續發布兩項直接的限購限貸政策。 2017.3.32017.3.3 2017.5.22017.5.2 2017.8.292017.8.29 2017.12.202017.12.20 2017.6.262017.6.26 2017.4.17

22、2017.4.17 2017.1.52017.1.5 限制主城區房地 產開發強度政策 住房租賃新政出臺 “購租幵舉”政策 商品房“一房一價”商品房“一房一價” 擴大限購區域政策擴大限購區域政策 預售商品房交付日起 90天內登記政策 調整住房公積金個 人住房貸款政策 限購限貸政策出臺限購限貸政策出臺 新區產業發展扶持 及獎勵補貼政策 4月17日限購限貸政策影響： 市場影響：小幅波動后維持穩定狀態； 客戶影響：剛需型客戶無較大影響，投資性客戶 主城區購房資格受限，被迫郊區化； 價格影響：價格需備案，抑制了部分投資性項目 的價格上升； 開發商影響：價格備案影響網簽速度，主城區投 資性客戶被排擠外溢，

23、被迫尋找更多剛需客戶。 8月29日進一步限購限貸政策影響： 市場影響：目前觀望態勢較重，需進一步研判； 客戶影響：投資性客戶和外地購房客戶資格和首 付比例限制升級； 價格影響：嚴格控制價格上漲，對亂收費現象進 行限制； 開發商影響：需盡快熟悉政策及相關流程，擴大 客戶基數保證轉化率。 【市場回顧蘭州政策】 2018年1-9月蘭州房地產市場對部分區域取消限販、實行住房限售措 斲、進一步強化價栺備案制度、房貸利率陸續上調 針對蘭州市房地產市場發展的實 際情況，對我市房地產市場區域 性限購政策進行調整，取消西固取消西固 區、九州開發區、高坪偏遠區、九州開發區、高坪偏遠 區域的住房限購政策。區域的住房

24、限購政策。 城關區、七里河區、安寧區范 圍內（含高新區、經濟區，不包 括高新區榆中園區）的住房繼續 實行非蘭戶籍家庭最多可購買一 套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩 套的限購政策，但不再提供社但不再提供社 保證明和納稅證明。保證明和納稅證明。 對城關區、七里河區、安寧區 、西固區范圍內（含高新區、 經濟區、九州開發區，不包括 高新區榆中園區）的住房實施 限售。 自本通知下發之日起，個個 人在上述區域內購買的住人在上述區域內購買的住 房房( (含新建商品住房和存量含新建商品住房和存量 住房，以合同網簽時間為住房，以合同網簽時間為 準準) )，自取得，自取得不動產權證不動產權證 書書登記記簿日期滿三年登

25、記記簿日期滿三年 方可上市交易。方可上市交易。 價格主管部門要充分發揮價格 監督指導作用，房地產開發企 業在新建商品住房價格備案時 ，應合理確定申報的銷售價格 ，要嚴栺執行新建商品住 房的明碼標價、一套一標 和“一價清”制度，實際 銷售價栺丌得高亍備案價 栺。 房產部門對拒不接受新建商 品住房價格備案的房地產開發 企業，暫停其網簽備案資格。 春節過后蘭州多家銀行都陸 續上調了房貸利率，首套住房 利率普遍從上浮5%上調到了 上10%15%。而二套房貸利 率上調幅度則更大，大都按基 準利率上浮了20%左右。 目前蘭州大部分國有蘭州大部分國有 銀行房貸利率都由節前的銀行房貸利率都由節前的 上浮上浮5

26、%5%上調到了上浮上調到了上浮 10%10%，商業銀行則普遍執，商業銀行則普遍執 行基準利率上浮行基準利率上浮15%15%的政的政 策。策。 【市場回顧蘭州政策】蘭州地產政策對本項目帶來的影響 本案處于限購限貸區域內 ，部分改善型、投資型客 戶將會由于政策原因受限 剛需客戶購房需求成為政 策鼓勵和支持方向，但本 項兩室產品配比不大 政策收緊導致改善及投 資型客戶減少，影響項 目大戶型銷售速度 【市場回顧蘭州土地】 2018年蘭州土地市場整體供小亍求，供應區域以榆中縣、皋蘭縣、蘭州 新區為主，主城區出讓土地較少 2018年蘭州土地成交宗數和成交面積與往年相比，均呈現明顯下降態勢，僅為5宗24.4

27、萬。 從成交總金額來看，2018年土 地成交總額為26.31億元，僅為2017年成交金額的三分之一左右，由此可以看出2018年限購政策下不但對購房者購房產生了 重要影響，甚至連開發商拿地的積極性也受到了不小打擊。 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 3000.00 3500.00 4000.00 4500.00 5000.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 蘭州新區 安寧區 城關區 西固區 皋蘭縣 紅古區 七里河區 永登縣 榆中縣 2018年1-11月蘭州各區域住宅類土地供銷價 供應面積

28、（萬） 成交面積（萬） 畝單價（萬元/畝） 樓面價（元/） 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 2015年 2016年 2017年 2018年 2015年-2018年蘭州土地成交對比 成交面積(萬) 成交宗數 成交金額 【市場回顧蘭州商品房】 2018年全年蘭州市場成交高峰為6月，而傳統的金九銀十銷售旺季市 場表現平淡，原因是下半年供應量較少，丏市場勱蕩，部分客戶持觀望態度 2018年1-11月蘭州住宅成交面積達529萬，成交均價7115元/，成交金額合計451億元。其中，成交套數同比2017年 上漲1.61%；成交金額同比2016年上漲5.1

29、5%； 從各月數據來看，3月、4月表現良好；6月達到成交最高值，而下半年受供應量及市場動蕩影響，“金9銀10”傳統樓市 旺季表現平淡。 0.00 1000.00 2000.00 3000.00 4000.00 5000.00 6000.00 7000.00 8000.00 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 700.00 2013-2018年度蘭州商品房成交 供應面積（萬） 成交面積（萬） 成交均價（元/） 0.00 1000.00 2000.00 3000.00 4000.00 5000.00 6000.00 7000.00 8000

30、.00 9000.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 90.00 100.00 2018年1-11月年蘭州商品房成交 供應面積（萬） 成交面積（萬） 成交均價（元/） 【市場回顧七里河土地】近5年七里河區土地供應及成交量雙雙回落，土地成交以住宅類用地為 主；2018年1-11月住宅類用地供應11.79萬m，成交21.52萬m，畝單價1327萬元/畝 近五年七里河區供應及成交雙雙回落，主 城區土地資源稀缺，住宅類用地供應減少 ，成交量隨之減少，土地成交價格也因之 大幅上漲；2018年1-11月住宅類用地供 應11.79萬

31、，成交21.52萬，平均畝單 價為1327萬元/畝； 2018年1-5月蘭州市商服辦公用地土地成 交宗數為31宗，2017年1-12月蘭州市商 服辦公用地土地成交宗數為59宗；2018 年1-5月蘭州市商服辦公用地土地成交面 積為439.6萬，2017年1-12月蘭州市商 服辦公用地土地成交面積為245.17萬。 備注：住宅類用地包括純住宅+商住用地 2.27 7.46 36.61 38.8 25.11 11.79 2.27 7.03 25.14 44.41 25.16 21.52 294 598 351 572 729 1327 0 200 400 600 800 1000 1200 140

32、0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年（1-11月） 七里河區近五年住宅類用地供銷價走勢 供應面積（萬） 成交面積（萬） 畝單價（萬元/畝） 【市場回顧七里河市場】近五年七里河區土地供應及成交量雙雙回落，2018年土地共供應出現 歷叱新低，僅23585m，成交2.16萬m 22664 74638 336540 387979 243501 23585 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 2013年 2014年 2

33、015年 2016年 2017年 2018年 2013年-2018年土地供應情況 用地面積 建筑面積 203454 255542 988943 2118687 1303513 215154 37830 66390 127106 513338 347513 102217 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2013年-2018年土地成交情況 成交面積 成交總價 線性 (成交面積) 近5年七里河區供應及成交雙雙回落，由于主城區土地資源稀缺，住宅類用地供應減少，成交量隨之減少，土地成

34、交價格也 因之大幅上漲；2018年1-11月住宅類用地供應11。79萬，成交21.52萬，平均畝單價為1327萬元/畝。 【市場回顧七里河市場】七里河區近五年年均住宅成交量59萬左史，自2016年住宅成交量價 快速上漲，市場出現供丌應求態勢，2018年11月七里河住宅成交均價為9580元/ 中海華庭中海華庭 近五年七里河區商品住宅市場量價齊漲。2015-2017年，市場供過于求；2018年供應46.03萬m，成交66.73萬m，供不應求 ；成交均價自2016年快速上漲； 2018年11月七里河區商品住宅無新增供應；成交8.56萬m，環比上漲72%；成交均價9580元/，環比下跌29%。 22.

35、38 71.00 90.26 89.41 46.03 37.80 41.03 73.96 74.17 66.73 5495.77 6792.36 6776.42 9364.58 9483.98 0.00 1000.00 2000.00 3000.00 4000.00 5000.00 6000.00 7000.00 8000.00 9000.00 10000.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 90.00 100.00 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 七里河區近五年商品住宅年度供銷價走勢 供應

36、面積（萬） 成交面積（萬） 成交均價（元/） 10051.01 9347.70 9290.07 10011.85 8844.86 9627.82 9453.84 8944.64 9490.36 10241.25 9874.97 9580.98 8000.00 8500.00 9000.00 9500.00 10000.00 10500.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 七里河區近12個月月度供銷價走勢 供應面積 成交面積 成交均價 【市場回顧七里河市場】目前七里河區域改善呈現120-160的剛改和再改的大面積戶型需求 ，高端改善類產品市場需求量明顯增大，

37、丏價栺漲幅最快 近三年七里河成交以80-120的首臵首改臵業需求為主，2017年市場逐漸向改善過度，2018年改善大年，100-120產品 成交大幅下跌，120-160產品成交大幅提升，目前七里河區域改善呈現120-160的高改和再改的大面積戶型需求，高 端改善類產品市場需求量明顯增大。成交價格方面，七里河因120-160的產品需求大，價格漲幅最快，接近1萬元/ ， 這為高端改善類產品溢價提供了可能，而100-120面積段的產品價格呈現下跌。 七里河區近三年各面積段成交價格變化對比七里河區近三年各面積段成交價格變化對比 面積段 （） 2016年 2017年 2018年 （1-11月） 成交均價

38、（元/） 80以下 6864 7027 6330 80-100 6960 8757 9394 100-120 6903 9513 9110 120-140 5730 9653 9834 140-160 7082 9468 9888 160-180 6319 9526 8737 180-200 5253 10830 9677 200-220 3844 10384 10713 220-240 4015 4300 5030 240-260 11312 10960 11291 260-280 5040 0 0 280-300 7503 0 9324 300以上 11309 11158 10127 七里

39、河區近三年各面積段成交套數變化對比七里河區近三年各面積段成交套數變化對比 產品定位 面積段 （） 2016年 2017年 2018年 （11月） 2016年 2017年 2018年 （1-9月） 成交套數（套） 成交套數比例 特剛 80以下 703 199 136 10% 3% 2% 首臵 80-100 3387 2343 2341 46% 34% 39% 首改 低改 100-120 1159 2040 1261 16% 30% 21% 高改 120120- -140140 1141 1309 1568 16% 19% 26% 再改 140140- -160160 873 504 483 12

40、% 7% 8% 160-180 31 132 56 0% 2% 1% Top 180-200 6 76 54 0% 1% 1% 200-220 29 228 16 0% 3% 0% 220-240 2 1 2 0% 0% 0% 240-260 2 2 11 0% 0% 0% 260-280 1 0 0 0% 0% 0% 280-300 2 0 6 0% 0% 0% 300以上 1 5 5 0% 0% 0% 【市場回顧七里河市場】截至2018年11月底七里河區域商品住宅庫存量約81萬，7659套， 庫存主要集中在140以下的產品，占比達91% 截至2018年9月底，不論是主城四區還是七里河區域商

41、品住宅庫存主要集中在140以下的產品。其中主城四區140以下 庫存占比達85%，七里河區域140以下產品庫存占比達91%。 注：去化周期=當月庫存量/近12個月平均成交量，主城四區=城關+七里河+安寧+西固 20182018年年1111月底全市主城四區住宅各面積段庫存分析月底全市主城四區住宅各面積段庫存分析 面積段 （） 庫存量 （） 庫存套數 （套） 去化周期 （月） 庫存套數 占比 80以下 318546 5282 24 20% 80-100 853435 9329 11 34% 100-120 453235 4164 7 15% 120-140 568413 4368 8 16% 140

42、-160 264452 1790 12 7% 160-180 125404 736 17 3% 180-200 75435 400 13 1% 200-220 46906 225 8 1% 220-240 50016 216 31 1% 240-260 46622 189 17 1% 260-280 32073 119 36 0% 280-300 40635 141 13 1% 300以上 34434 100 34 0% 20182018年年9 9月底七里河住宅各面積段庫存分析月底七里河住宅各面積段庫存分析 面積段 （） 庫存量 （） 庫存套數 （套） 去化周期 （月） 庫存套數 占比 80以

43、下 73315 1062 87 14% 80-100 296303 3225 15 42% 100-120 126897 1157 9 15% 120-140 199385 1531 10 20% 140-160 58941 396 8 5% 160-180 16736 99 15 1% 180-200 21241 114 23 1% 200-220 5669 27 20 0% 220-240 0 0 0 0% 240-260 3386 14 15 0% 260-280 1650 6 - 0% 280-300 2049 7 14 0% 300以上 6484 21 49 0% 庫存集中區 庫存集

44、中區 【市場回顧商業市場】 【永新華丐界灣-基礎信息】永新華丐界灣商業體量共8000，亍2017年年初開售，2017年10月底交付 項目名：永新華世界灣 商業類型：內鋪及外鋪，主要分布在項目西側，內鋪一層及外鋪一拖 二產品，一層層高3.5米，二層3米 商業體量: 8000 銷售模式：平銷 成交均價：2.28萬元/（內鋪成交均價13100元/，外鋪成交均價 24100元/） 銷售周期：16個月（2016年12月開售） 剩余貨量：剩6間商鋪，均為大面積商鋪，面積區間270-380，目前 剩余約1600 商業成交客戶：成交客戶以關系戶、大客戶資源為主 西出入口西出入口 【市場回顧商業市場】 0 50

45、00 10000 15000 20000 25000 30000 0 200 400 600 800 1000 2016年12月 2017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年6月 2017年10月 面積（） 650.96421.22782.55241.31376.53652.1 金額（萬） 130794217326279001578 單價（元/） 200752236922132259882390224199 永新華世界灣量價關系 永新華丐界灣成交數據 類型 面積() 金額（元） 均價（元/） 內鋪 360.14 4716167 13095 外鋪 2764.53 66667852

46、24115 合計 3124.67 71384019 22845 永新華世界灣成交共計成交3100，成交總額7138萬，均價22800元/；其中內鋪成交360，均價為13100元/，外鋪成交2764， 成交均價24100元/； 按照銷售周期16個月計算，月均去化193，825新政后僅在10月成交1套，面積652，均價24200元/； 整個銷售周期成交表現較好的除開盤當月，2017年3月成交量較大，月均800，當月均價為22132元/。 【永新華丐界灣-量價兲系】永新華丐界灣內鋪成交均價13100元/，外鋪成交均價24100元/，月均去 化193，整盤走量均價22100元/ 項目名：中海廣場 商業

47、類型：盒子商業（自持），底商（銷售，一層層高6米，二層層 高5.4米，40-135） 商業體量: 60000（對外銷售底商約6000-7000，主要分布在沿 莫高大道的一期1#、2#、3#及5#） 成交均價：19500元/（一層成交均價為27800元/，二層成交均 價13000元/） 銷售周期：19個月（2016年9月開售） 剩余貨量：成立專業招商組，多數自持，僅小部分北側商業對外銷 售，目前剩余約200 商業成交客戶：成交客戶以住宅業主為主 商業 【市場回顧商業市場】 【中海廣場-基礎信息】永新華丐界灣商業體量共8000，亍2017年年初開售，2017年10月底交付 【市場回顧商業市場】 【中海廣場-量價兲系】中海廣場一層走量均價27800元/，二層走量均價12200元/，月均去化253 ，整盤成交均價19500元/ 中海廣場商業成交數據中海廣場商業成交數據 樓棟/樓層 成交面積 成交金額(元) 成交均價（元/） 1# 1475.33 24466628 16584 2# 1610.84 31304107 19433 3# 410.04 5100392 12439 5# 1314.8 32950054 25061 合計合計 4811.014811.01 9382118193821181 19501 19501 一層 2116.