1、君臨天下二期營銷策略報告 2015.11 房地產流通領域最優秀的綜合服務商 中國北方地區第一 全國代理行業前三甲 思源經紀 近5000名員工 全國布局21家分支機構 思源經紀-至今 北京 大連 沈陽 天津 唐山 濟南 青島 南京 蘇州 無錫 上海 合肥 杭州 武 漢 長沙 山西 深圳 重慶 成都 銀川 西安 望京思源大廈順義石門聚樂匯石龍產業孵化中心港龍商業中心牛頓辦公區 擁有的持有型物業和經營性物業總面積超過20萬平方米 管理總資產超過60億元 經營滿租率超過98% 思源商管 順義石門聚樂匯為思源自持物業 由商管負責從項目定位、開發建設，到后期招商、物業運營管理 是思源地鐵上蓋物業運營標志

2、聚樂匯雙橋店 聚樂匯門頭溝新城 店 聚樂匯石龍店 1、項目本體 項目區位 地塊周邊 交通環境 區域配套 地塊指標 地塊位于徐東大街與友誼大道交匯處，處于徐東商圈，正臨內環線，處于長江二橋上橋交通節點處。 項目區位 項目位置： 武昌區徐東大街與友誼大道交匯處 所處區位： 處于武昌區的徐東商圈核心； 臨近內環線； 長江二橋上橋交通節點； 商業成熟，配套齊全。 徐東 平價 福客茂 友誼大道 銷品茂 群星城 徐東大街 項目東靠徐東平價，北臨長江二橋上橋處，西面臨近徐東大街，南鄰友誼大道及徐東商圈，地塊內部平整，外部通 達性良好。 地塊周邊 西 南 東 北 徐東大街長江二橋 徐東商圈徐東平價 長江二橋

3、徐東 平價 福客茂 群星城 徐東大街 銷品茂 友誼大道 交通環境 公交網覆蓋，最近的公交距離本項目100米；距離內環線僅2分鐘車距；地鐵4號線穿越武昌繁華商業區，兩大火車 站，四大主城區；8號線穿越漢口永清商務區，東湖風景區及后湖片區，交通便利。 公交： 距徐東大街紅盛路站 100米； 距友誼大道才華街站 500米； 距徐東大街徐東一路站 800米； 距友誼大道團結村路站1000米。 環線： 距離內環線僅有2分鐘車距； 距離二環有10分鐘車距。 地鐵： 軌道交通4號線：穿越漢陽、武昌、洪山、青山4 大城區，銜接 武漢火車站和武昌火車站。 軌道交通8號線：聯系漢口與武昌，穿過漢口中心區、徐東商圈

4、、 東湖風景區及后湖居住區。預計2017年底通車。 友誼大道 徐東大街 和平大道 團結路 武漢大道 秦園路 友誼大道 和平大道 才華街 林茂街 友誼大道 團結村路 徐東大街 紅盛路 友誼大道 才華街 徐東大街 徐東一路 才華街潤 園路 徐東站 汪家墩站 本項目周邊配套集中在1公里范圍內，大型配套較為豐富，緊臨徐東商圈，有銷品茂、福客茂、徐東平價等大型商 超；醫療教育休閑資源豐富。 區域配套 教育 醫療 商業 休閑 銷品茂 福客茂 徐東平價 群星城 新世界百貨 沃爾瑪 歐亞達家居 銀興菲林國際影城 金逸國際電影城 AgogoKTV 歡樂空間量販式KTV 途樂時尚主題KTV 四美塘公園 飛之宇運動

5、中心 武漢博愛醫院 五洲美萊口腔 武漢京都結石病醫院 徐東路小學 和平小學 湖北大學 紐賓凱國際酒店 水療會所 教育：徐東路小學、湖北大學等， 氛圍良好； 商業：項目1公里范圍內可享有徐 東大商圈，包括銷品茂、福客茂、 徐東平價等，周邊沃爾瑪、麥德龍 等一應俱全； 醫療：距武漢博愛醫院較近，周邊 配有口腔醫院等專業醫院； 休閑：緊鄰徐東商圈，各大電影城 、KTV、健身房、咖啡廳匯聚，充 分滿足日常休閑運動需要。 麥德龍 地塊兩面臨街，分別為徐東大街及友誼大道，靠近徐東大道的臨街面較長；地塊形狀不規則，寫字樓體量較大，屬 于中等體量商業項目。 地塊指標 地塊技術經濟指標 項目計算單位數值 總用地

6、面積平方米19802.45 總建筑面積平方米115766.22 其中 地下商業平方米2195.14 地上商業平方米22819.59 辦公平方米60524.58 容積率4.46 建筑總占地面積平方米6421.58 建筑密度33.33 綠地率20 停車位數個639 其中地面停車位個24 地下停車位個515 徐東大道 友誼大道 220m 87m 本體小結 項目區位 靠近內環，核心地帶 地塊周邊 緊臨商圈，樂享便捷 交通環境 交通節點，公交通達 區域配套 配套成熟，生活方便 地塊本體 兩面臨街，中等體量 2、武漢商業市場分析 武漢商業整體市場 片區商業市場 競爭項目分析 案例借鑒 長 江 未來區域的商

7、業將不斷完善成熟，商務商貿氛圍更加濃厚，隨著在建的凱德廣場、江灣國際等項目商業的落成，勢 必帶動區域內商圈的快速發展和商業中心的形成。 徐東 鐘家村 漢正街 武廣 江漢路 中南 司門口 街道口 唐家墩 王家灣 市級商業中心 市級商業副中心 市級商業中心 指商業中度聚集，商業服務行 業完善，服務對象中近50%為 區域以外消貺者的繁華商業中 心。規劃以武昌中南路和漢陽 鐘家村地段為核心分別形成我 市市級商業中心。 包含有徐東，中南，鐘家村，光谷商圈。 市級商業副中心 指在居民稠密區、歷史形成的 商業集中路段、公共交通集散 地或新興大型住宅區周邊設置 的地區性商業服務中心。 包含有唐家墩，王家灣，司

8、門口，街道 口，經開萬達。 光谷 武昌區域：徐東、司門口、中 南、街道口、光谷五大商圈。 中心商業區 指商業高度集中，各類商業業 態業種齊全，服務范圍對象以 區域以外消費者為主的商業繁 華區域。 規劃范圍為以中山大道、解放大道中段 為主體，分別向沿江（河）大道、建設 大道延伸，適時擴充至王家墩區域等。 包含有武廣，江漢路，漢正街商圈。 漢口區域：江漢路、武廣、唐 家墩、漢正街四大商圈。 漢陽區域：鐘家村、王家灣、 經開萬達三大商圈。 中心商業區 經開 武漢商業整體市場商圈網點 地鐵4號線開通前期商圈內的項目已通過品牌升級、業態調整完成了升級改造，地鐵對沿線物業升值的影響力已經 顯現，地鐵4號線

9、的開通對沿線商圈租金上漲的幅度在5%左右，租金基本保持穩定。 五環峰 國際廣 場 假日樂 園 漢街 中商 廣場 銀泰 百貨 亞貿 樂天城 群光 新世界 南國 首義匯 圖例 單位：元/月 最高 主流 最低 司門口商圈 主流180-300 中南商圈：主流600-900 街道口商圈：主流320-650 230 160 90 250 167 90 350 300 160 400 240 170 900 600 450 750 600 480 590 340 320 400 320 170 1050 700 460 940 600 550 武昌商業整體市場商圈租金 地鐵的開通帶來的人流和商業價值在光谷商

10、圈中顯現最為明顯，雖然商圈整體租金一直處于快速上漲態勢，但其投 資價值依舊不容置疑，世界城現代街一線門面租金已漲至2000元/月。徐東商圈三季度由于群星城的投入運營， 刷新了區域商業租金最高價，增長率為6.6%。 徐東 平價 銷品茂 新世界 世界城 光谷 國際 魯巷 廣場 圖例 單位：元/月 最高 主流 最低 565 360 180 徐東商圈：主流350-450 光谷商圈：主流300-600 680 350 260 600 450 240 450 380 190 2000 650 220 550 360 150 武昌商業整體市場商圈租金 商業整體市場總結 供應分析： u 武漢市整體商業供應量持

11、續走高，整體庫存持續增長，目前庫存量已到達643萬方。 成交分析： u 武漢市整體商業市場成交金額與商品房銷售金額的占比近年來有所下降，目前占比約為13%。 u 市場上公寓產品成交占比上漲，但市場商業成交主流仍然是商鋪及辦公產品。 產品線分析： u 商鋪：20-240平方米面積段的商鋪市場接受度最高，其中，15年上半年成交占比最高的是20-90平方米商鋪，占比44%， 目前成交均價為18297元/平方米。 u 辦公：250平方米以上的辦公產品市場接受度最高，目前辦公成交均價為12401元/平方米。 土地市場： u 2015年上半年商業成交面積達159.69萬，其中漢口供應量最大。 市場租金：

12、u 徐東商圈商業綜合體主流租金價格為350-450元/平方米/月。 片區商業市場商圈概況 徐東商圈位于長江二橋徐東區域，近年來已躍升為武漢五大商圈之一，商業基礎雄厚，區位優勢明顯，發展后勁充 足。 u 商圈概況 商圈體量約60余萬方，現已形成了 武昌區超大型的城市中心生活區， 是武漢現有商圈中的后起之秀，也 是發展速度最快的一個，主要消費 群體為區域周邊家庭型消費群體。 u 商圈位置 商圈位于長江南岸，東北方向與青 山區相接，西南方向與秦園路及中 北路相交。 u 商圈組成 商圈主要以大體量商業廣場、中檔 百貨、品牌超市、家電家具賣場等 組成。 徐東 商圈 片區商業市場主要商業分布 徐東商圈擁有

13、銷品茂、歐亞達、福客茂、新世界百貨等大型零售賣場，以及華電、省電、湖北能源、光明萬麗等電 力、金融、證券、酒店類企業1000余家。 徐東大街 和 平 大 道 友 誼 大 道 團 結 大 道 二橋 新 干 線 徐東平價新世界百貨 銷品茂歐亞達古 玩 城 群星城 福 客 茂 麥德龍 銷品茂歐亞達群星城徐東平價麥德龍 友誼大道 咖啡陪你 團 結 路 仟吉 老婆最大零食 周黑鴨 良品鋪子 Today 招商銀行 MANGOIX COFFEE 友誼大道商業分析 外貿襪業 旺財副食 雞老大香雞排 友誼大道 牛肉拉面 愛上零食屋洋 旗風私語咖啡茶 健康人大藥房 蝦蟹王 格力 德莊火鍋 華明房地產 申茂煙酒 創

14、億家 甲霸灰指甲 旅游百事通 揚胖子美食 清華太陽能 美的 儒道茶莊 御香閣 醉滿園 外貿倉 捷信汽車養護站 皇記羊蝎子 印冠圖文 滿香果園 嬰之源 喜夢緣婚典 衣見鐘情 天地情緣婚典 天天報亭 老漢口熱干面 奧龍全自動麻將桌 外貿小鎮 佩琳婚慶 外貿鞋倉 領袖麗人 布衣坊 中國福利彩票 迅網電腦 依緣女裝 Q衣庫 浪漫喜事 名品折扣 我型我酷 雅妮絲品折 華明達房產 汽車租賃 庫衣名品 康米納 蒙古大大營 外貿服飾 中國電信 汽車租賃 阿爾曼外貿 逸菲外貿 外貿原單 玖玖廣告 世家灰指甲 祛斑祛痣 喜多多婚慶 宣花店 愛迪爾珠寶 工貿家電 福客茂 銷品茂 徐 東 大 街 金絲猴喜糖 軍人服務

15、社 增高鞋小碼鞋 蘭州拉面 增高鞋 雅鹿男裝 橋頭的士快餐 中國國旅 偉昌不銹鋼 陽澄湖大閘蟹 愛尚鮮花 襄陽牛肉面 軒軒花卉 優品生活養生館 寶島眼鏡 永和 波司登 精品研究 中國聯通 鄰里生活庫 仟吉 湖北中青旅 華夏銀行 中信銀行 租金170元/.月 面積：15平米 租金180元/.月 面積：50平米 才 華 街 戶外JEEP 雪晶鮮包 樂神三寶 牛仔很忙 依人香服飾 第五季 印章 寶中旅游 性趣 男人幫 寵物醫院 星緣婚典 千葉壽司 寄售行 胖胖裝 億達家地產 老北京布鞋 廣告圖文 甲能量灰指甲 鮮花婚慶 傳情花卉 小漁村 武漢長天加油站 中國電信 招商銀行 可口可樂 鵬程酒窯 必勝客

16、 周黑鴨 川鍋坊 貢茶 都可茶飲 華萊士 瑪格麗塔披薩 國美電器 馬應龍大藥房 景誠家園房產 豪大大雞排 烤翅 小李發糕 漢味戶部巷小吃 茶物語 金馬凱旋家居 紐賓凱酒店 中國郵政 楚灶王 漢口銀行 新干線廣場c 片區商業市場友誼大道 友誼大道商業分析 友誼大道商業小結： 位置區域：才華街與團結路中間，位于本項目 南面； 業態組成：主要以零售為主； 租金水平：170-200元/月 標準鋪面：10-50 小結：主要以社區底商和區域消費為主，商業 形態豐富，商業氛圍濃厚。 片區商業市場友誼大道 徐東大街商業分析 徐東大街 徐東大街 友 誼 大 道 群星城 美頌雅庭裝飾 盛世財富 沙縣小吃 冬蟲夏草

17、 粥府飲 楚鳴體檢 欣亞豪車匯 信和財富 凱撒國際 魯公大宅裝飾 環球名車 喜來樂酒店 潤芽教育 藍天足浴 環球名車 湖北鼎杰汽車 中國石油 城市便捷酒店 法老王KTV 萬仟祛痘祛斑 南京小籠包 裕隆匯研究副食 再回首皮具箱包 本命年 基本元素 福泰欣 中國國旅 養生源 衣柜 發現 興隆副食 淘衣坊 火車頭體院館 好想你棗 汪記傳統食品 好到位魚蝦館 富康眼鏡 中國民生銀行 肯德基 味千拉面 COCO都可茶飲 棒約翰 星巴克 屈臣氏 中國銀行 麥當勞 仟吉蛋糕 皇冠蛋糕 廖記棒棒雞 金童子 必勝客 零食全球 華夏銀行 新世界百貨 徐東平價 租金170元/.月 面積：70平米 片區商業市場徐東大

18、街 約克空調 三菱空調 隆泰大藥房 天然氣有限公司 歡樂空間 肯德基 星巴克 銷 品 茂 中國農業銀行 美國金可兒 歐亞達家居 席夢思 亞振家居 百年鄉味 北京闊達裝飾 中國建設銀行 全場2元 蜘蛛網男裝 優房居房產 J愛兒坊 奇蕾電動車 老頭家紡 龍發裝飾 麗聲助聽器 艾得美口腔 富康眼鏡 夢潔家紡 咖啡 C&A HI百貨 和 平 大 道 團 結 大 道 徐東大街 團 結 大 道 中國聯通 藍焰油氣 聯 發 國 際 大 廈 湖北銀行 百老匯家居 美克美家 福星惠譽國際城 吹牛啤 香儂果品 亞太醫療美容醫院 武漢光明萬麗酒店 沙 湖 路 家富富僑 荊蓮酒店 能源大廈 中國銀行 交通銀行 中國建

19、設銀行 冰翡翠茶餐廳 中國工商銀行 國電大廈 梨 園 小 路 中信銀行 國家電網 中國光大銀行 湖北省電力公司建設管理中心 味添面館 中國銀行 武漢亞為企業托管有限公司 福地地產 湖北省福建商會 文飛圖文刻章社 浩遠不動產 虎皮鍋盔 五洲美萊整形醫院 易貸金融 中國電信 中國移動 租金150元/.月 面積：30平米 徐東大街商業分析 徐東大街商業小結： 位置區域：起于和平大道，止于二環線，位于 本項目南面； 業態組成：主要以零售及商配為主； 租金水平：150-200元/月 標準鋪面：30-200 小結：主要以購物中心及社區商鋪為主，主要 消費人群為徐東及武昌周邊居民，商業形態豐 富。 片區商業

20、市場徐東大街 團結大道商業分析 片區商業市場團結大道 團結大道 徐 東 大 街 楊 園 南 路 博華口腔 中國民生銀行 永琪美容美發 盛世金威蛋糕 新東方 好邦超市 貓人內衣 錦江之星 心連心大藥房 慧品煙酒 巨人培優 其得堡 沙縣小吃 善一品禪茶素食 寶島眼鏡 銀月網吧 三五廣告 襄陽香辣牛肉面 四季如家 江城印象超市 勿相忘 康美特 T8精品公寓 香吧島 御湘堂私募菜 紅木沉香閣 小楊樓家常菜 團結生鮮市場 締家地產 創邦地產 新世紀超市 美味家肴 電腦維修 馬記牛肉拉面 志誠不銹鋼電焊 薄冰羊肉粉 黑龍江餃子館 平安銀行 小四川食府 洋河藍色金典 石門峰紀念公園 雄心五金建材 閑雅茶莊棋

21、牌 圖文照相刻章 百鮮果園 小康電動工具 中國福利彩票 東方美三養閣 中意家具工藝禮品 洪山盛文彥中醫內科診所 新世紀窗簾 創意堂圖文 犀牛王 中聯地產 東北生態糧食 洪山羅功建西醫外科診所 榮華水果大賣場 醫保定點 馬應龍大藥房 興宇煙酒 剪藝造型 春暖花開 紅宇軒生活專賣 汽水包 文星副食 茶葉批發 灰指甲 長城野生板栗 武漢消防 橄欖蛋糕 秘制粉面館 幫得外貿服飾 中國體育彩票 衣心衣意 七彩童年 小街布衣 良才再生資源回收站 龍福園酒店 百果園 徐東中西醫 小胡鴨 中百超市 天香果園 美佳康大藥房 良品鋪子 海潔斯 i free 愛帝 陳記炸醬面館 求運堂天然水晶行 浩浩五金建材 泰來

22、牛肉面 庫衣名品 越南特產專賣 一汽大眾 民投金融 鏈家 匯中財富 民生甜食館 玖玖金融 南洋名煙城 群星城 水果超市 好邦超市 益豐大藥房 威妮翻糖蛋糕 信加財富 圖文快印 尚亦品花藝 樂投財富 椰島造型 奧奧咖啡屋 五洲養生堂 中億國星 西餐 金字樓梯 奧昇暖通 手腳架出租 釣友之家 圖文廣告 金鑫禮品回收 殯儀一條龍服務 煙酒超市 合福緣 租金120元/.月 面積：20平米 租金80元/.月 面積：10平米 租金150元/.月 面積：10平米 團結大道商業分析 片區商業市場團結大道 團結大道商業小結： 位置區域：秦園中路與站前路中間，位于本項目 南面； 業態組成：主要以零售及商配為主；

23、租金水平：80-180元/月 標準鋪面：10-50 小結：主要以社區底商和區域消費為主，商業形 態豐富，部分商鋪展示面較差，商業氛圍不足。 典型項目分析福客茂 福客茂緊臨徐東大街、友誼大道兩條市政主干道，更占據了武漢大道繁華地段，總建筑面積約10.25萬平方米；商 業定位為“社交型體驗式商業中心”，整體設計時尚、新穎。 項目名稱福客茂 地址友誼大道396號 開發商湖北福星惠譽洪山房地產有限公司 建筑面積10.25萬 容積率2.8 物業類型綜合體/商鋪 電梯4部直達電梯，16部手扶電梯 車位531個 開業時間2013年12月24日 項目特色特色商業、休閑氛圍 項目規劃業態包括特色餐飲、潮流服飾、

24、休閑娛樂、親子業態等；其中餐飲和購物類所占比例最大。 典型項目分析福客茂 商業現狀 商業樓層樓層介紹品牌 1F時尚精品/休閑美食工貿家電、榴蓮一品、咖啡陪你、仙芋傳奇 2F個性潮流/美食天地朝天門火鍋、絲域養發館、OL衣櫥、工貿家電 3F生活精品/電玩娛樂酷玩天地電玩城、兩岸咖啡、工貿家電 4F兒童零售/美食娛樂老街燒烤、途樂時尚主題KYV、孕寶母嬰生活館 5F電影城銀興菲林國際影城 租售情況 1、租售現狀：目前約60%商鋪已出租，租金在250300元/.月。 2、招商現狀：開發商自有團隊招商、目前已引進工貿家電、咖啡陪你等 品牌。 業態以餐飲及時尚百貨為主，兒童主題類 為輔，能夠聚集人氣。

25、典型項目分析銷品茂 銷品茂位于武漢長江二橋南端武昌徐東大街與友誼大道交匯處，作為徐東商圈的代表，體量大，業態組合豐富，是 集大型超市，品牌購物，特色餐飲，娛樂休閑，兒童樂園為一體的大型購物中心。 項目名稱銷品茂地址徐東大道18號 物業類型綜合體/購物中心經營面積170000 交通組織 13部垂直客梯、42部自動扶梯、8 臺觀景升降梯 停車位上下車位2000多個 開業時間2005年8月營業時間 周一至周四10:0021:30 周五至周日10:0021:45 公共空間走廊2.5-5m層高 一層6m；二、三、四層5.4米； 五層9.610.8米 業態 -1F：生活新時空沃爾瑪 1F：摩爾風情街星巴克

26、、冰雪皇后、天美意、優衣庫、周大福 2F：品味新廣場屈臣氏、歌莉婭、ONLY、樂町、名發世家 3F：新時代走廊熱風、探路者、色非、NIKE、GXG、海瀾之家 4F：歡樂嘉年華湯姆熊電玩城、史努比、貓人、步步高小天才 5F：動感新世界金逸電影城、倉橋家、地下鐵、良品鋪子、大食匯 6F：帕菲克運動帕菲克露天體育館、歡樂空間KTV 項目規劃業態豐富，其中時尚百貨占比最大；布局分明，人流導入性好；規劃布局較合理，人氣旺。 典型項目分析銷品茂 單層平面圖 共4個外部入口，導入性較好；東側入口寬約8米，是主 要人流到入口之一；主要通道都在3-5米左右，能滿足 大客流量需求； 租金范圍在400-600元/.

27、月。 業態以時尚百貨為主，是目前徐東商圈體量最大的購物 中心，但經營特色不足。 典型項目分析群星城 群星城位于武昌區團結大道和徐東大街的交叉口，是武漢本土房企龍頭福星惠譽傾力打造的華中首創劇場式生態購 物中心，集時尚、娛樂、美食、購物、商務、社交等多元復合功能于一體。 項目名稱群星城地址徐東大街120號 物業類型綜合體/購物中心商業面積10萬方 功能定位 集時尚、休閑、娛樂、美食、購物 于一體 停車位1200 開業時間2014年10月1日營業時間9:30-22:00 項目定位華中首創劇場式生態型購物中心目標消費群體青年時尚、家庭消費為目標客群 業態 1F：男女服飾、珠寶腕表、鞋帽配飾、 時尚妝

28、容、美食餐飲、生活配套 H&M、UR、LEE、周大福、精功眼鏡、植物醫生、HI 百貨、星巴克、麥當勞 2F：男女服飾、鞋帽配飾、時尚妝容、 生活配套、美食餐飲 歐時力、艾格、熱風、阿吉豆、美食美刻、HI百貨、 DQ、當年情 3F：兒童天地、美食餐飲、電玩玩具反斗城、H&M童裝、史努比、巴拉巴拉、貝樂園 4F：美食餐飲、生活配套、時尚妝容大創生活館、木炎美甲、土家印象、海底撈、漢拿山 5F：美食餐飲、休閑娛樂、影院魚滿塘、大禾壽司、茗記甜品、銀興菲林國際影城 6F：美食餐飲、休閑娛樂龍舌蘭小館、弗朗士、咖噗咖啡、瑞茲卡健身 商場主打服飾及餐飲，各個業態布局清晰合理，功能區域感較強；由于其采用露天

29、天幕設計，大量采用自然光，且 運用了獨具匠心的特色景觀設計，使得購物環境舒適宜人。 典型項目分析群星城 單層平面圖 景觀設計與峽谷主題相結合，營造出各色的休閑體驗空 間和輕松愉快的購物空間。 餐飲和娛樂業態在群星城占比約43%，主打目的型消費， 再輔以占比達16%的兒童天地為特色，帶動其他零售消 費。 格蘭大道作為福星惠譽國際城一期的商業街，也是徐東商圈第一條統一規劃建設的商業街。其建筑面積3萬平米， 強調國際化、開放式、體驗式，通過優化的規劃布局，便利的交通，經營形式的多樣化，打造武漢首個生活方式中 心，領航城市中心未來商業模式。 項目名稱福星惠譽國際城格蘭大道項目地址武昌徐東大街28號 商

30、業建筑面積2萬方物業類型社區商業 物業費4.2元/經營狀況良好 物業管理公司福星惠譽物業管理有限公司合作方式自行組建 售價25000元/租金80110元/月 消化周期5個月銷售完畢運營模式統一管理，自主經營 優惠政策蓄水期2萬抵5萬 停車位580個，與住宅共用 租售模式 出租 典型項目分析格蘭大道 國際城商業總體量為：6.8萬方 住宅總體量為：9.7萬方 商業占比：41% 項目采用浮云商業街模式，在各塊狀商業間形成小的人流聚集點，使商業內部空間更有趣味性；餐飲業態所占比例 為60%，豐富度高；采取售后返租的銷售模式，銷售的同時保障招商先行；其商鋪的熱銷帶動了住宅的溢價。 典型項目分析格蘭大道

31、餐飲集中區 零售及其它類集中區 一期: 1.4萬方 二期: 0.6萬方 格蘭大道現入駐餐飲品牌近三十家，所占商業面積一萬 多方。餐飲所占的業態配比近60%。 2009年10月，在格蘭大道商業街開盤1個半月后國際 LIVE住宅開盤，熱銷218套，實現均價8500元/，較 周邊住宅項目溢價30%以上，商業熱銷得以實現住宅溢 價。 競爭項目分析 在售商業以住宅底商及商業街為主，其中住宅底商供應量約6.5萬方，商業街約4.3萬方，均價在35000-55000元/ ，主力面積段在20-300，有較大市場機會。 項目名稱 商業體量 （） 商業類型 面積區間 （ ） 業態及說明 銷售均價 （元/） 普提金商

32、 業 16000住宅底商 1800- 2000 集購物、休閑、餐飲、 娛樂于一體 暫不對外 銷售 東東摩20000商業街商鋪20-1000 百貨,服裝/服飾,餐飲,娛 樂/休閑 35000 群星城旗 艦街區 49800住宅底商200-280 百貨,超市,服裝/服飾,鞋 /皮具/箱包,飾品/化妝 品,餐飲,文化,娛樂/休閑 55000 綠景苑港 東名居 23072商業街商鋪30-200 零售、餐飲、休閑娛樂、 商業配套等 一樓均價 28000- 30000元， 二樓均價 16000- 20000元 東東摩 普提金商業 群星城旗艦 街區 綠景苑港 東名居 總結 商圈情況： u徐東商圈經過多年發展已

33、經日趨成熟，近年來輻射能力有所下降，客群被逐步蠶食，徐東需要新的商業 創新以及地鐵開通利好等因素，才能擺脫目前的尷尬處境。 片區市場： u商業結構：片區商業主要由零售業態及商業配套構成，其中，部分老社區商業展示面較差，片區整體租 金水平較高； 競爭分析： u在售商業以住宅底商及商業街為主，均價在35000-55000元/，主力面積段在20-300，有較大市場 機會。 3、寫字樓市場分析 武漢寫字樓整體市場 片區寫字樓市場 片區典型寫字樓分析 2015年上半年武漢新增一個甲級寫字樓，目前整體存量為136萬，預計未來三年有超300萬方的新增寫字樓供應， 市場競爭非常激烈。 武漢寫字樓整體市場供應及

34、存量 新增供應（萬平米）存量（萬平米） 年代久遠，已經與新甲級寫字樓存在明顯差距從新世界國貿入市后的寫字樓才是純正甲級標準，其中企業中心五號，保利廣場以及廣發銀行大廈成為新的標桿項目 老標準甲級寫字樓新標準甲級寫字樓 武漢甲級寫字樓存量和新增供應量（至2015年一季度） 招銀大廈 泰合廣場 中商廣場 建銀大廈 世貿大廈 瑞通廣場 禧邦可廣場 新世界國貿 新世界中心 民生銀行大廈 企業中心五號 保利廣場 萬達中心 泛海城市廣場 廣發銀行大廈 IFC 融眾國際 群光中心 浙商大廈 寫字樓未來預估上市量 鳳凰國際大廈 武漢寫字樓整體市場租金 新世界國貿大廈 體量： 10.4萬方 200-500 租金

35、：120元/月/ 物管費：28元/月/ 民生銀行大廈 體量： 9.5萬方 500-1900 租金： 120元/月/ 物管費：28元/月/ 招商銀行大廈 體量： 5萬方 120-600 租金：80元/月/ 物管費：15元/月/ 平安國際大廈 體量： 4萬方 400-600 租金： 92元/月/ 物管費：15元/月/ 保利文化廣場 體量： 8.1萬方 500-1800 130元/月/ 物管費：28元/月/ 武漢天地寫字樓 體量： 6萬方 600-1980 租金： 135元/月/ 物管費：28元/月/ 瑞通廣場 體量： 3.3萬方 500-1100 租金： 100-110元/月/ 物管費：16元/月

36、/ 浦發銀行大廈 體量： 3.3萬方 400-2000 租金：110元/月/ 物管費：18元/月/ 新世界中心 體量： 6.9萬方 200-600 租金： 100元/月/ 物管費：28元/月/ 萬達中心 體量： 7萬方 120-1739 120-130元/月/ 物管費：30元/月/ 廣發銀行大廈 體量： 10萬方 240-1500 租金： 135元/月/ 物管費：25元/月/ IFC國際金融中心 體量：4.9 萬方 90-200 租金：130-150元/月/ 物管費：12元/月/ 備注：租金均為含稅價格 浙商大廈 體量： 9.6萬方 400-2020 租金： 120-130元/月/ 物管費：2

37、8元/月/ 中華城 體量： 4.5萬方 400-2020 租金： 110-130元/月/ 物管費：28元/月/ 群光中心 體量： 4.3萬方 50-1500 100元/月/ 物管費：28元/月/ 2015年上半年武漢市中心城區辦公樓租金水平集中在100-135元/月/平方米。 武漢寫字樓整體市場出租率 上半年甲級寫字樓出租率回升，目前武漢甲級寫字樓出租率穩定在60%以上，且有持續上升的勢頭。 說明：數據來源于浙商大廈、企業5號、民生銀行大廈、廣發銀行大廈、新世界國貿、新世界中心、泛海城市廣場、保利文化廣場、萬達中心9 家甲級寫字樓調研數據。 浙商大廈入市 供應增加導致出租率下降 武漢寫字樓整體

38、市場租戶 金融業客戶占比持續上升，該客戶中部分大企業為自購自用，部分中小投資公司為租賃，金融業客戶是目前武漢甲 級寫字樓的主力客戶。 行業分類2015一季度占比2015二季度占比 金融業37.17%39.71% 制造業19.67%17.47% 科學研究及技術服務業8.67%7.65% 零售業及批發、貿易業4.90%4.59% 租賃和商務服務業1.14%2.96% 房地產業13.22%12.5% 交通運輸及物流業3.96%2.98% 信息傳輸及電子計算機服務3.92%2.61% 建筑業2.07%2.15% 組織1.14%0.91% 文化、體育及娛樂業2.65%2.59% 居民服務和其他服務業1.

39、25%1.56% 通信設備及電子制造業0.21%1.40% 其他0.03%0.94% 說明：數據來源于浙商大廈、企業5號、民生銀行大廈、廣發銀行大廈、新世界國貿、 新世界中心、泛海城市廣場、保利文化廣場、萬達中心9家甲級寫字樓調研數據 l 行業排名前三名的分別是：金融業、制造業、房地產 行業。 l 本季度合資企業占比有所增加；行業租賃無突出變化。 武漢寫字樓整體市場總結 未來將有多個高品質項目陸續交付，其中武漢天地A2塔樓 的入市將進一步提升永清片區的商務氛圍及對優質租戶的吸引 力，或對甲級寫字樓聚集的建設大道施加一定的壓力。因此整 體市場空置率上揚以及全市租金增幅放緩將不可避免。 漢陽商務圈

40、 解放大道商務圈 建設大道商務圈 中山大道商務圈 光谷商務圈 中南商務圈 徐東商務圈 建設大道商務圈中南商務圈光谷商務圈 1.新世界國貿 2.建銀大廈 3.瑞通廣場 4.招銀大廈 5.福星商會大廈 6.良友大廈 7.信合大廈 8.民生銀行大廈 9.浦發銀行 1.中商廣場 2.世紀廣場 3.中建工行大廈 4.洪山寶座 5.楚天都市花園 6.新時代商務中心 7.新長江廣場 8.中鐵大廈 9.兆富國際 1.華樂商務中 心 2.聯合國際 3.慧谷時空 4.國際企業中 心 5.融眾國際 解放大道商務圈中山大道商務圈漢陽商務圈 1.武漢廣場 2.世貿廣場 3.新世界中心 4.泰合廣場 5.新長江國際 6.

41、財富大廈 1.德潤大廈 2.中百商廈 3.桃源大廈 4.長杭大廈 5.正信大廈 6.光源大廈 7.遠洋大廈 8.俊華大廈 1.漢元中心 武漢商務圈眾多，優質寫字樓較為集中，市場競爭十分激烈。 武漢寫字樓整體市場分布情況 龍潭SOMO 萬利廣場 福星惠譽國際城 中力企業大廈 凱旋門廣場 徐東片區處于武漢市級商務中心中南、中北經濟總部區及武昌濱江商務區輻射帶，周邊商業氛圍濃厚，辦公需 求旺盛，但現有寫字樓品質不高，物業檔次較低，中高端寫字樓有一定空間。 片區寫字樓市場 項目名稱凱旋門廣場中力企業大廈萬利廣場福星惠譽國際城東原時光道 投資商 武漢徐東房地產開 發有限公司 武漢市美城房地 產開發有限公

42、司 武漢萬利置業有 限公司 湖北福星惠譽洪山 房地產有限公司 武漢東原瑞華房地 產開發有限公司 物業地址武昌區徐東路7號徐東大街32-38號 武昌區友誼大道 508號 武昌區徐東大街28 號汪家墩 武昌區友誼大道與 團結路交匯處（銷 品茂旁邊） 開業時間2003年2004年2007年2011年 預計2016年12月底 入住9#商住樓和 10#辦公樓 建筑面積4.9萬方1.4萬方2萬方16.7萬方5.4萬方 單層面積1562平(AB兩棟)700平750平1196平 1100平 電梯數量12部4部2部8部6部 樓層狀況23層20層27層30層28層 樓層分布 1-3F為新世界 4F為工貿家電 5F

43、為百樂門KTV 1-2F為底商 -1F為蘇寧電器、 1-4F新干線及銀 行 -2-1為停車場 1-30層為寫字樓 -2-1為停車場 1-28層為寫字樓 停車位250個30個270個750個 1153 租賃47元/平米/月45元/平米/月60元/平米/月117元/平米/月/ 售價10000元/平8100元/平11900元/平12000元/平12000元/平 物業費用2.6元/平方米/月3元/平方米/月4元/平方米/月3.6元/平方米/月3.5元/平方米/月 租金水平：45-120元/平/月 售價水平：8000-12000元/平方米 物業費用：2.6-4元/平/月 客戶：入駐企業以中小型企業為主

44、客戶特征：以貿易、信息科技、廣告及政府類相關企業 為主。 匯通新長江中心 東原時光道 聯發國際大廈 駿業財富中心 東原時光道寫字樓以“合伙人”創新概念打造而成，占據內環稀缺地段，為甲級寫字樓。 片區典型寫字樓分析東原時光道 東原時光道 開發商 武漢東原瑞華房地產開發有 限公司 物業類別標準寫字樓 地址 武昌區友誼大道與團結路交 匯處（銷品茂旁邊） 等級甲級 用地面積 2200平方米總建筑面積53851平方米 總層數28層物業費3.5元/平方米/月 裝修狀況毛坯空調系統預留空調井 項目特色低總價,地鐵沿線,創意地產竣工時間2015-05-01 電梯數量6部標準層面積1100平方米 停車位 115

45、3售價12000元/平方米 聯發國際大廈項目采用5A甲級標準建造，配備10米挑高精裝入戶大堂，預計2016年12月竣工。 片區典型寫字樓分析聯發國際大廈 聯發國際大廈 開發商 聯發集團武漢房地產開發有 限公司 物業類別標準寫字樓 地址 武昌區徐東大街汪家墩(湖 北銀行旁) 等級甲級 用地面積 43117平方米總建筑面積 51657平方米 總層數43層物業費26元/平方米/月 裝修狀況毛坯,公共部分精裝修空調系統中央空調系統 容積率3.80竣工時間2016-12-01 電梯數量15個標準層面積1487平方米 停車位1164個售價20000元/平方米 項目位于中北路與楊園南路交匯處，占地2.6萬方

46、，總建筑面積約5.7萬方，其中寫字樓3.6萬方，商鋪1.2萬方，其 余為酒店。本項目將打造成集商務、休閑于一體的綜合性生態型商務辦公中心。 項目寫字樓共有2棟。 片區典型寫字樓分析駿業財富中心 駿業財富中心 開發商武漢駿業幸福集團有限公司物業類別標準寫字樓 地址 武昌歡樂大道與楊園南路交 匯處（省電社區旁） 等級乙級 用地面積13000.00平方米總建筑面積36000平方米 總層數19層容積率2.00 裝修狀況公共部分精裝修空調系統中央空調 物業公司 武漢香樟樹物業管理有限公 司 竣工時間2015-08-01 電梯數量客梯3部，貨梯1部標準層面積1200平方米 停車位地上車位360個售價270

47、00元/平方米 福星惠譽國際城位于城市內環線核心區徐東中心，分為南北6大獨立地塊，每個地塊均具備獨特城市功能，定位于 以高檔居住為主，集娛樂、休閑、商業、商務辦公、文化交流為一體的多功能復合型物業。 片區典型寫字樓分析福星惠譽國際城 福星惠譽國際城 開發商 湖北福星惠譽洪山房地產有 限公司 物業類別商住公寓/寫字樓 地址武昌徐東大街28號汪家墩等級甲級 用地面積47537.00平方米總建筑面積166835平方米 總層數地上30層 地下2層物業費3.6元/平米月 裝修狀況毛坯空調系統集中式中央空調 項目特色投資地產竣工時間2011年 電梯數量 客梯8部 貨梯2部 標準層面積1196平 停車位地下

48、750個租賃費用117元/平米/月 項目打造水平在大武昌辦公市場上屬前列。 片區典型寫字樓分析福星惠譽國際城 u徐東中央目前唯一5A甲級標準商務，彌補區域市場空白，主體樓高179米，主力產品在240以上，擁有70%的超高實用率； u4.3米層高、12.5米挑高大堂、單部客梯服務面積5000平米； u大堂墻面及地板，電梯間墻面局部及地面運用石材裝潢； u硬件指標達到區域寫字樓之最。 項目緊鄰徐東商圈，交通便捷；項目預計2015年下半年開盤。 片區待售寫字樓分析匯通新長江中心 匯通新長江中心 開發商湖北匯通天地置業有限公司物業類別寫字樓 地址 武昌區團結路5號（徐東大 街與和平大道交匯處） 預計開

49、盤時間2015年下半年 用地面積16602平方米總建筑面積110935平方米 容積率5物業費待定 裝修狀況毛坯空調系統中央空調系統 電梯數量12部竣工時間預計2017年 總樓層A棟31層 B棟17層標準層高A棟4.3米 B棟5.6米 停車位地上64個 地下588個租賃費用待定 總結 片區內中高端寫字樓有一定發展空間，但也存在激烈競爭，需謀求差異化競爭以區別與其他同質產品。 片區寫字樓市場： u 片區商業氛圍濃厚，辦公需求旺盛，現有寫字樓品質及物業檔次較差，與核心商務圈寫字樓有一定差距，片區寫字樓檔次 有待提升，中高端寫字樓有一定空間中高端寫字樓存在市場機會。 租金水平： u 區域內辦公產品租金水平在45120元/平/月，差異化明顯。 租售情況： u 平均出租率在75以上，在售寫字樓較少。 客戶情況： u 入住企業以中小企業為主，