1、商業地產基礎知識整合培訓商業地產基礎知識整合培訓 商業地產基礎商業地產基礎 報告提綱 何為商業地產？ 商圈與社區商業 商業建筑空間設計 PART 1 PART 2 PART 3 大型社區商業中心 大型購物中心 特色休閑街 分組討論 結合上面幾組圖片，回憶一下在自己的日常生活中， 平時會在什么地方消費，周末會在什么地方消費？ 消費的金額和內容有什么不同？ 注： 約10-12個人為一小組進行討論，討論時間為10分鐘左右 討論后每組一個代表回答以上問題 商業地產的分類不是一成不變的，而是根據城市、商業的發 展和地區屬性的不同而變化的 商業地產的發展與居民消費結構和消費水平發展階段密切相關，經歷 “必

2、需起步發展享受”四個過程 第一階段第一階段 以滿足生活基本需要的必必 需型需型消費階段 吃、穿、用為主要消費內容 第二階段第二階段 較好地解決基本生活后的 起步型起步型消費階段 簡單家用電器為重要消費內 容 第三階段第三階段 以體現個性特點的發展型發展型 消費階段 講究品牌消費 第四階段第四階段 以追求生活質量的享受型享受型 消費階段 以要求舒適、追求時尚、講 究情調為消費宗旨 階段 階段描述 基本特征 300 US$ 1000 US$ 3000 US$ 5000 - US$ 國內 中等規 模以上 城市 長三角 珠三角 深圳 上海 北京 GDP 百貨大樓 大型超市 供銷社 城市生活休閑中心 商

3、業 模式 國外 模式 發展 特征 國內 模式 發展 特征 第一代商業 第三代商業 第二代商業 街區商鋪 百貨商場 摩爾 風光數十年后在20世 紀前期遭遇挑戰，傳 統商業的贏利率無法 支撐起再擴張、發展 的負擔 超市興起，倡導自由 選購的理念。最大貢 獻是給零售業業態注 入工業制造業的文化 要素。 以Shopping Mall為代表， 追求一站式購物。環境污 染、郊區化的邊緣生存狀 態、交通堵塞、舊城衰落 等問題使其漸漸退出發展 舞臺。 城市中心區域 社區中心/臨近市區 城市中心/副中心/交通樞紐 第四代商業 以“體驗經濟”為 基礎，以生活方式 消費、娛樂加休閑 為主旨 城市生活休閑中心 隨著新

4、世紀的到來，超 市迅速在中國成為新的 時髦，這和后期所謂的 mall實際上是一致的， 國內汽車保有量低難以 支 撐 真 正 意 義 的 郊 區 mall 我們國家最早的商業 模式，供銷社的選址 往往都是城市中最好 的位置 如北京王府井的百貨 大樓，這一代發展了 很長時間，它是在供 銷社的基礎上擴大的， 在經營模式上也發生 了很大的變化 著眼于滿足大眾日益增 加的精神和文化需求， 國內目前出現的越來越 多購物中心 城市核心 何為商業地產？ PART 1 商業地產的基本概念 商業地產的分類 PRRT 1 何為商業地產？商業地產的基本概念 商業地產商業地產用于經營用途的房地產形式用于經營用途的房地產

5、形式 商業地產的 形式多種多樣， 最常見的如mall、 大型批發市場、 商業街、商場、 社區商業等（開 放、封閉） 大型商業地 產項目的開發是 一項復合工程， 需要對商業、地 產、金融等各方 面具有專業操作 能力 泛商業地產：除住宅以外的房地產形式，主體特征以租賃回報為目的，包 括商場、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿市場等 狹義商業地產：就是指用于商業經營的地產開發項目 PRRT 1 何為商業地產？商業地產的基本概念 商業地產與住宅房地產的區別商業地產與住宅房地產的區別 住宅房地產 商業地產 發展商大多數采取開發銷售的模式，其資 金回收模式相對簡單 商業地產項目是只租不售、或只銷售部分 的面積，

6、大部分靠企業長期持有 大多數的住宅類產品的購買者在購買住宅 類產品時，主要是買來自住或投資 大多數購買者購買商業地產類產品是作為 一種穩定型、投資回報率較高的一種投資 工具，買來作為投資用的 發展商只要將房子賣出去，將社區的物業 管理做好，就基本算是大功告成 發展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去， 而且還要將后期的經營、推廣作為第一等 大事來對待 PRRT 1 何為商業地產？商業地產的基本概念 商業地產在開發和運營中涉及到三個層面商業地產在開發和運營中涉及到三個層面 資本運營 商業地產 市場開發 運營管理 PRRT 1 何為商業地產？商業地產的基本概念 商圈商圈吸引顧客的輻射范圍吸引顧客的輻射

7、范圍 商圈：是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻 射范圍 商圈是以設定的商業建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。 這是原則性的標準，在實際從事商圈設定時還必須考慮經營業種、商品特性、交通網分布 等因素。 進行商圈分析的目的有三：一是明確該商業區或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口一是明確該商業區或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口 分布狀況及生活結構；三是在此基礎上進行經濟效益的預測分布狀況及生活結構；三是在此基礎上進行經濟效益的預測。 PRRT 1 何為商業地產？商業地產的基本概念 業態業態面向某類目標顧客的商店營業形態面向某類目標顧客的商店營業形態

8、特征：“怎么賣 ” 對特定消費者的特定需要，按照一 定的戰略目標，有選擇地運用商品經 營結構、店鋪位置、店鋪規模、店鋪 形態、價格政策、銷售方式、銷售服 務等經營手段，提供銷售和服務的類 型化經營形態 目前中國有9種零售業態，日本20 多種，美國40多種 包括百貨店、大型綜合商場、超級 市場、便利店、專業店、專賣店、購 物中心、家居中心、倉儲商店、折扣 店、自動售貨機、郵購店、無店鋪銷 售形式（電子購物B2C，C2C） 等 業態：“店“商家或經營者向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態 PRRT 1 何為商業地產？商業地產的基本概念 業種業種面向顧客某類用途的商店營業種類面向顧客某類用途

9、的商店營業種類 特征：“賣什么” 目前國內零售消費市場 可細分上百個業種，商品 的種類達到數萬（11萬） 種，國外發達國家的業種 細分更多，難以勝數 從使用目的上分為消費 品和再生產品，從購買習 慣上分為日常用品、選購 品、專用品，包括男裝、 女裝、鞋類、箱包、家電 用品、生鮮、日化用品、 煙酒、建材、機電、紡織 品等 業種：“貨”依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類 何為商業地產？ PART 1 商業地產的基本概念 商業地產的分類 PRRT 1 何為商業地產？商業地產的分類 隨著需求和消費水平的提升，商業物業也隨之越來越多樣化。 我們可以根據不同的標準對其進行分類 PRRT 1 何為商業

10、地產？商業地產的分類 分類標準 類型 備注 按照功能類型 零售功能 百貨商場、超市、家居、建材、商業街、批發市場、大型購物中心等 娛樂功能 電影城、娛樂城、KTV、游樂園等 餐飲型 大中型酒店、中小型快餐等 健身、休閑服務 運動會所、健康中心、美容中心等 按購買消費內容 物品交易場所 為消費者提供購物場所，包含購物中心、家居建材、超市、商業街等 服務交易場所 為消費者提供某種服務的場所，如餐飲、酒店類 體驗業態 為消費者提供身心體驗場所，如娛樂、健身、美容、美發等場所 按客戶廣度 大眾客戶類 面向所有社會上的人群，為大眾消費者提供服務，如超市、餐飲等 小眾客戶類 面向社會的少數人群，如面向年輕

11、人的娛樂迪吧、面向高收入的高級會所等 按建筑形式 單體商業建筑 單一建筑體，獨立于其他商業建筑 底層商業建筑 如住宅底層商鋪 地下商業建筑 地下商業街，多由人防工程改造而成 綜合商業建筑 多種商業建筑的集合體，多種經營方式集合在一起 按照市場覆蓋范 圍 近鄰型 如小賣部、便利店、食品店、糧食店 社區型 菜市場、超市等 區域型 購物中心 超大區域型 中心商業街 按照商店銷售產 品類型 綜合商店 提供不同類型貨品和服務的綜合性場所 服裝和飾品店 服裝城、服裝批發市場、女裝店、鞋店等 家具和家居用品店 家具店、裝飾材料店等 其他 書店、玩具店、箱包店、珠寶店和運動器材店 便利店 包括超市、食品店和藥

12、房 PRRT 1 何為商業地產？商業地產的分類 在商業地產實踐中，我們常常根據業態進行分類： 百貨店 超級市場 大型綜合市場 便利店 專業店 專賣店 購物中心 倉儲商店 家居中心 PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹 1. 百貨店 Department store(Dept) 特點 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式 商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經 營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為 主 采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛 樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全 選址在城市繁華區、交通要道 商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象 商店規模大，在5000平方米以

13、上 商店設施豪華，店堂典雅、明快 目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人 概念 在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展各自的進貨、 管理、運營的零售業態 PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹 2.大型綜合商場 general merchandise store(GMS) 概念 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣 商店的經營優勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業態 特點 采取自選銷售方式和連鎖經營方式 商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企 業的品牌開發 設有與商店營業面積相適應的停車場 目標顧客為購物頻率高的居民 商圈范圍較大 商店營業面積一般在25

14、00平方米以上 選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道 PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹 3. 超級市場 super market(SM) 概念 采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品 為主要目的的零售業態 特點 采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出 口處的收銀機處統一進行 商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的 商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食 品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、 熟食品以及日用必需品為主 營業時間每天在11H左右，可采取連鎖經營 方式，有一定的停車場地 選址在居民區、交通要道、商業區 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象 商店營業面積

15、在500平方米以上 目標顧客以居民為主 PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹 4. 便利店 convenience store(Cv.S) 概念 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態 特點 以開架自選為主，結算在進口(或出口)處的收銀機 處統一進行，可采取連鎖經營方式 商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應 急性等，營業時間長，一般在16h以上，甚至24h， 終年無休日 選址在居民住宅區、主干線公路邊以及車站、醫 院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地 商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物5 7min到達的范圍內 商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用 率高，目標顧客主要為居民

16、、單身者、年輕人。80 的顧客為有目的的購買 經營實行信息系統化，開展單品管理，便利店的 商品價格略高于一般零售業態的商品價格 PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹 5.專業店 speciatity store(SS) 概念 經營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業知識的銷售人員和提供 適當售后服務的零售業態 特點 采取定價銷售和開架面售，亦可 開展連鎖經營 商品結構體現專業性、深度性、 品種豐富，可供選擇余地大，以某 類商品為主，經營的商品具有自己 的特色，一般為高利潤 選址多樣化，多數店設在繁華商 業區、商店街或百貨店、購物中心 內 商圈范圍不定 營業面積根據主營商品特點而定 目標市場

17、多為流動顧客，主要滿 足消費者對某類商品的選擇性需求 PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹 6.專賣店 exclusive shop (ES) 概念 專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業態 特點 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連 鎖經營 商品結構以企業品牌為主，銷售體現量 少、質優、高毛利 注重品牌聲譽、從業人員必須具備豐富 的專業知識，并提供專業性知識服務 選址在繁華商業區、商店街或百貨店、 購物中心內 商圈范圍不定 目標顧客以中青年為主，商店的陳列、 照明、包裝、廣告講究 PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹 7.購物中心 shopping center(SC) 概念

18、 企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集 合體 特點 由發起者有計劃地開設，實行商業型公司管 理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳 等共同活動，實行統一管理 內部結構由百貨店或超級市場作為核心店， 以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、 娛樂設施構成 服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體 。根據賣場面積，設相應規模的停車場 選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道 商圈根據不同經營規模、經營商品而定 設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場 租賃制， 目標顧客以流動顧客為主 PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹 8. 家居中心 home center(HC) 概念

19、 以與改善、建設家庭居住環境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、 技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業態 特點 選址在城鄉結合部、公路邊、交通 要道或消費者自有房產比率較高的地 區 商品構成主要以房屋修繕和室內裝 修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室 內外用品、洗滌劑及雜品等 作為經營策略，發揮了廉價商店的 低價格銷售和超級市場的開架自選銷 售等優勢 提供一站式購足和一條龍服務 可采取連鎖經營方式 有一定的停車場 PRRT 1 何為商業地產？九大業態介紹 9.倉儲商店 warehouse store(WS) 概念 在大型綜合商場經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行 儲銷一體、以提供有

20、限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方 式銷售的零售業態 特點 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施,主要的商圈 人口為57萬人,商店營業面積大，一般在4000 m以 上 商品構成以新開發上市的商品為主力商品，自有品牌 占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務 作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品,作為 商品策略，經營同其他零售業態能進行價格比較的、知 名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知 的商品 商店設施簡單化。將超市開發的銷售技術和管理理論 、可實行連鎖經營 倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃 的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。設有一定規 模的停車場

21、PRRT 1 何為商業地產？業種介紹 業種是指零售商業的行業種類，通常按經營商品的大類將零售劃分為若干個業種，業種強調的業種是指零售商業的行業種類，通常按經營商品的大類將零售劃分為若干個業種，業種強調的 是“賣什么”。是“賣什么”。 通常分為以下四大類：通常分為以下四大類： 餐飲 休閑娛樂 零售 生活服務 PRRT 1 何為商業地產？業種介紹 業 種 分 類 零售類 餐飲類 服務類 休閑娛樂 選購品 便利 品 宴請 型 隨機 型 日常 型 攜帶 型 消遣 型 大眾 型 私屬 型 商務 型 日常 型 生活 型 大眾 型 小眾 型 業 種 選 擇 百貨 家電數 碼店 家居建 材 鞋帽服 飾店化 妝

22、品專 賣等 精品超 市 奢侈品 專賣 收藏品 店 高爾夫 用品 服裝定 制等 便利 店 中型 超市 蛋糕 店 花店 藥房 等 大中 型正 餐 中西快 餐簡餐 等 中小 正餐 特色 餐等 面包房 酒坊 特產專 賣等 咖啡 茶座 等 郵局 銀行 電信 干洗 店 維修 中介 等 美容美 發 書店 寵物店 攝影 診所等 會所 KTV 酒吧等 桌球房 網吧 棋牌室 游藝室 等 健身 房美 容SPA 足道 按摩 等 業種細分：業種細分： 報告提綱 何為商業地產？ 商圈與社區商業 商業建筑空間設計 PART 1 PART 2 PART 3 商圈與社區商業 PART 2 社區商業 社區商業以滿足社區日常生活配

23、套為主要的業態規劃，如餐飲， 干洗，美容美發，書報亭等等，一般無大型主力店帶動。小而小而 雜以生活所需為主雜以生活所需為主 商圈 商圈商業的輻射范圍為整個城市或較大范圍，以其在城市中的 商業定位（地位）、商圈發展潛力來確定其作為，大而全、精 而細，以品牌店、專營店為主 思考: 請回憶一下您居住的小區配套商業都有些什么業種？ 更大或者更小的社區，他們的商業配置有什么異同？ PRRT 2 商圈與社區商業社區商業 消費人口是決定社區商業的第一要素消費人口是決定社區商業的第一要素 常住人口（萬 人） 人均面積（平 米） 消費習慣/頻次 消費需求 交通時間（分 鐘） 居住組團居住組團 0.3 0.8 0

24、.6 就近消費+目的消費 +即時消費/每天 基礎配套 步行3 5 居住小區居住小區 2 3 0.6 0.8 就近消費+目的消費 +即時消費/1-3天 基礎配套 步行5 - 10 居住區居住區 5 10 0.8 - 1 目的消費+隨機消費 /3 5天 基礎配套+休 閑、娛樂 步行10 15； 車行5 特大型特大型 居住區居住區 10以上 1 1.2 目的消費+隨機消費 /周月 基礎消費+生 活購物、休閑 娛樂 步行不超過20； 車行不超過10 PRRT 2 商圈與社區商業社區商業 居住組團類社區商業配置：居住組團類社區商業配置：零售與配套零售與配套 居住組團居住組團：由于受到人口總量的限制，居住

25、組團的消費需求一般以基礎型為主，其涵蓋的 業態業種相對比較單一，零售類及配套類商業居多。 例如： 零售類 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房等 配套類 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 PRRT 2 商圈與社區商業社區商業 居住小區類社區商業配置：居住小區類社區商業配置：零售、配套、發展型零售、配套、發展型 居住小區居住小區：居住小區一般由多個居住組團組成，人口數量在后者的基礎上有大幅的提高， 居民對社區商業的要求也隨之提升，出現少量的發展型社區商業。 例如： 零售類 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房，大中型超市等 配套類 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 發展型 寵物店，音像店

26、，鮮花店，美容美發，旅行社等 PRRT 2 商圈與社區商業社區商業 居住區類社區商業配置：居住區類社區商業配置：零售、配套、休閑、發展型零售、配套、休閑、發展型 居住區居住區：由于消費人口的激增，服務半徑的擴大，社區商業的業態業種的豐富程度已較 為接近區域型商業。 例如： 零售類 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房，大型賣場等 配套類 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 休閑類 按摩SPA，酒吧茶坊，網吧，中西快餐，時尚餐飲等 發展型 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發，旅行社，教育培訓等 PRRT 2 商圈與社區商業社區商業 特大居住區類社區商業配置：特大居住區類社區商業配置：零售、配套、

27、休閑、發展型零售、配套、休閑、發展型 特大型居住區特大型居住區：突破原有區域規劃的限制，在消費人口數量和商業建筑體量上以不能用常 規標準來衡量。目前此類居住區的數量較少，服務能力和輻射范圍有突破區域商業中心的 可能。 例如： 零售類 便利店，書店，建材賣場，專業專賣，大型賣場，購物中心等 配套類 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 休閑類 按摩SPA，酒吧茶坊，網吧，中西快餐，時尚餐飲等 發展型 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發，旅行社，教育培訓，汽車美容，婚紗 ，琴行等 商圈與社區商業 PART 2 社區商業 社區商業以滿足社區日常生活配套為主要的業態規劃，如餐飲， 干洗，美容美發，書報亭

28、等等，一般無大型主力店帶動。小而 雜以生活所需為主 商圈 商圈商業的輻射范圍為整個城市或較大范圍，以其在城市中的 商業定位（地位）、商圈發展潛力來確定其作為，大而全、精 而細，以品牌店、專營店為主 PRRT 2 商圈與社區商業商圈 主圈：65%顧客來自主要商圈。小 型商店的核心商圈在0.5-0.8公里之內， 顧客步行來店在10分鐘以內；大型商 場的核心商圈在5公里以內 次圈：25%顧客來自次要商圈。小 型商店的次要商圈在1.5公里之內，顧 客步行來店在20分鐘以內；大型商場 的次要商圈在8公里以內 邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈。一 般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公 里以外，顧客步行來店在

29、20分鐘以上； 大型商場的邊緣商圈在8公里以外 商圈的構成及顧客來源商圈的構成及顧客來源 主圈次圈邊圈 PRRT 2 商圈與社區商業商圈 人口數量及特點 包括居住人口數量、工作人口數量、過往人 口數量、居民戶數和企事業單位數，及相應 人口年齡、性別、職業和收入水平構成等。 建設狀況 包括公共交通、供電狀況、通訊設備、 金融機構等對于百貨商店營銷的方便 程度。 商圈分析要素商圈分析要素 商圈分析是指對商圈的構成、特點和影響商圈規 模變化的各種因素進行綜合性的研究。 社會因素 分析地區建設規劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇 院、展覽館），以及本地區的人文等，是否有利于百貨商店 的發展。 商業

30、發展潛力 包括購買潛力和現有商場的經營狀況。這兩個因素是對百貨 商店影響的最直接因素。在對商業發展潛力進行分析時，應 計算該地區的商圈飽和度，以了解這個地區內同行業是過多 還是不足。在商圈飽和度低的地區建店，其成功的可能性必 然超過商圈飽和度高的地區。 PRRT 2 商圈與社區商業商圈 影響商圈大小的因素影響商圈大小的因素 百貨商店的自身的特點 百貨商店的經營規模百貨商店的經營規模 百貨商店的經營商品種類百貨商店的經營商品種類 交通運輸情況交通運輸情況 競爭對手的地理位置競爭對手的地理位置 百貨商店的促銷情況百貨商店的促銷情況 消費者的流動性消費者的流動性 休息十分鐘，稍后繼續休息十分鐘，稍后

31、繼續 報告提綱 何為商業地產？ 商圈與社區商業 商業建筑空間設計 PART 1 PART 2 PART 3 商業建筑空間設計 PART 3 商業建筑空間要點 建筑空間類型 集中式商業（盒式商業） 街區式商業 商業空間創新 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 主力店主力店 入口入口 立面立面 中庭中庭 動線動線 五大要素五大要素 商業建筑五大要素，有什么樣的特點？ PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 1. 商業體建筑立面表現 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/立 面 包裝創意是否需要？ This or this？ 常見耳機包裝 創意耳機包裝 PRRT 3 商業建筑空間設

32、計建筑空間要點/立 面 外表重不重要？ This or this？ PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/立 面 建筑的立面，恰如人的外表氣質，同時也構成對消 費者最直觀的吸引 This or this？ 新加坡烏節灣商業項目 上海仲盛世界商城 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/立 面 立面風格應當體現出一個商業體的經營內涵 多種材質的運用搭配出鮮活表情 色彩豐富、明快彰顯商業活力 個性裝飾風格體現商業主題和調性 商業 元素 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/立 面 國外商業案例 2. 日本山井奧特萊斯 1. 日本千葉區域商業 1 2 4. 新加坡克 拉碼頭 4 3.

33、 洛杉磯 city walk 3 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/入 口 思考： 為什么我們會經常 看到“走出來的 路”？ PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/入 口 不僅是所謂“路人的素質” 更重要的是非人性化的 路線設計 道路設計應當符合人的 行為習慣 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/入 口 什么是人的行為習慣：弧線與捷徑 優秀的商業體入口設計一般也遵從這個規律通過弧線 形成喇叭式（楔形）入口廣場，吸納人氣 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/入 口 思考： 商業體的入口又應該放在什么位置？ 是中間，還是路口？ PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間

34、要點/入 口 傳統商業觀點認為：金角銀邊 “金角”路口的位置是商業價值最高的地方，因此入口通常放在中間“銀邊” 位置 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/入 口 隨著商業的發展和對商業認識的深入，越來越多的業內人士認為： 路口“金角”是最容易吸納和聚集人氣的地方，導入客流作用對商業體的價 值貢獻大于商鋪的價值貢獻 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 3. 商業體交通動線設計 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/動 線 客流 車 流 貨流 商業動線由客流、車流、貨流三條線共同構成 消化循環系統 呼吸循環系統 血液循環系統 猶如人的三大循環系統，互相滲透、永久共存，卻從不交

35、錯 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/動 線 客流動線是商業體中最容易被感知的部分 消費者從各個入 口被吸納進入商 業體， 因此外部客流的 介接入是商業客 流動線第一個重 要部分 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/動 線 一條清晰明了的內部主動線，是客流動線設計的核心 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/動 線 一條清晰明了的內部主動線，是客流動線設計的核心 日 本 舊 船 廠 改 造 的 區 域 商 業 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/動 線 內部多條動線嚴重影響商業效率 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 4. 商業公共空間中庭 PRRT 3

36、 商業建筑空間設計建筑空間要點/中 庭 思考： 商業體為什么需要中庭？ PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/中 庭 休息等候休息等候 聚集聚集 商業活動商業活動 中庭作為商業體重要的空間節點，是很好的緩沖空間 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點/中 庭 中庭在盒式商業和商業街中被廣泛應用 上海恒隆廣場 上海南方商城 上海-海上海商業廣場 上海大拇指商業廣場 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 商家品牌有很 多類型， 比如餐飲品牌 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 商家品牌 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 賣場品牌 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑

37、空間要點 你了解他們在商業體中的不同作用嗎？ 分組討論 回憶并模擬想象某個購物中心或者商業街的商業布置： 1.娛樂、餐飲、服裝零售、生活服務類一般分布在什么地方？ 2.吸引你去這里消費的主要業種和商家通常有什么特點？ 注： 約10-12個人為一小組進行討論，討論時間為10分鐘左右 討論后每組一個代表回答以上問題 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 什 么 是 主 力 店 什 么 是 主 力 店 一般說來，在項目中能夠主動吸引人流、對其他品主動吸引人流、對其他品 牌有號召力的店牌有號召力的店，就是主力店。 包括兩個方面：一個是面積大，大面積能夠帶來大一個是面積大，大面積能夠帶來大 人流人

38、流。主力店一般面積在50002萬平方米。另外 一種是擁有眾多忠誠客群的知名品牌一種是擁有眾多忠誠客群的知名品牌。 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 主力店位置確定主力店位置確定 第一，將最有價值的商業面積 出租給經營散戶，而獲得更高 的租金收入； 第二，主力店所處的層級越高， 則對經營散戶的拉動作用就越 大。 主力店的經營就會越輕松，風 險就越小 發展商希望主力店經營位發展商希望主力店經營位 置離首層越遠越好置離首層越遠越好 主力商家希望離首層越近越主力商家希望離首層越近越 好，最好就定在首層好，最好就定在首層 博 弈 博 弈 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 主力店位置確

39、定主力店位置確定 現實現實折中的結果折中的結果 主力店的經營層級大多主力店的經營層級大多 數位于二層至頂層之間數位于二層至頂層之間 既保證了主力店有一個相對理想的經既保證了主力店有一個相對理想的經 營位置營位置 又能將首層騰出來讓發展商獲得基本又能將首層騰出來讓發展商獲得基本 的投資回報的投資回報 如果兩家主力店，則應該呈“啞鈴形”布如果兩家主力店，則應該呈“啞鈴形”布 局，讓兩家主力店位于物業兩側，中間是局，讓兩家主力店位于物業兩側，中間是 中小散戶構成的長廊中小散戶構成的長廊 如果多家主力店，至少應該在頂層布置一如果多家主力店，至少應該在頂層布置一 家，以達到吸引客流向上走的目的。家，以達

40、到吸引客流向上走的目的。 讓客流在到達主力店之前盡讓客流在到達主力店之前盡 可能經過更多的商鋪，盡可可能經過更多的商鋪，盡可 能逗留更長的時間能逗留更長的時間 比較合理的原則比較合理的原則 PRRT 3 商業建筑空間設計建筑空間要點 核心主力店 輔助主力店 配套輔助店 零售設施零售設施 百貨、綜合超市等 時裝、電器、家居、書店、 音像店等各類專業店 不同地區商品特色店 文化娛樂設文化娛樂設 施施 動感影院、科技展覽等 兒童樂園等 藝術攝影、旅行社、網吧等； 餐飲設施餐飲設施 中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒 吧 快餐類、風味小吃類 賓館、寫字樓、銀行、郵局、 診所、美容美發、停車場等 主力店業態選

41、擇：突破百貨與賣場主力店業態選擇：突破百貨與賣場 對于面積在對于面積在10萬平米以上、多種業態組合的購物中心，多個主力店是必要的。萬平米以上、多種業態組合的購物中心，多個主力店是必要的。 每一種業態都需要自己的“龍頭”每一種業態都需要自己的“龍頭”，以實現對客流的吸引和購物中心的整體定位。，以實現對客流的吸引和購物中心的整體定位。 商業建筑空間設計 PART 3 商業建筑空間要點 建筑空間類型 盒式商業（集中式商業） 街區式商業 商業空間創新 PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業 集中式商業（盒式商業）有兩大類： 1. 獨立大型商業：如上海正大廣場、廣州天河城、北京西單大悅城等 2. 大型裙

42、房商業：如上海港匯廣場、上 海商城、上海恒隆廣場等 PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業 外部商業元素外部商業元素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 建筑設計強調視野可達性 色彩明亮，建筑新穎，滿 足好奇心理 PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業 外部商業元素外部商業元素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 與外部道路合理結合 充分考慮公交、地鐵、出租 車、地面停車等相互關系 PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業 外部商業元素外部商業元素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 入口廣場作為建筑內部形態寬泛開敞的空間，是水平交通空 間中段性放大的節點。 作為水平交通的分段標志而具有分

43、解作用 作為水平交通的連接體而具有連接和過渡作用 楔形入口廣場 建筑入口凹入建筑體量，將外部空間或深或 淺地引入建筑的區域內。 形成具有個性的入口空間;或者楔入的部分將 建筑穿透以達到通暢的特殊目的。 對于外部交通設計有利，可緩解入口區域對 外部街道或基地環境的直接壓力。 PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業 外部商業元素外部商業元素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 恒隆廣場 正大廣場 中庭為半開敞形式 尺度較大、豐富、宏偉、開朗 通高空間易形成宏偉感，利用自動 扶梯、觀光電梯等形成交錯、動態、 層次豐富的空間 PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業 直線型中庭空間直線型中庭空間突出氣

44、勢和尺度突出氣勢和尺度 感感 優雅從容的優雅從容的弧形中庭弧形中庭 外部商業元素外部商業元素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業 外部商業元素外部商業元素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 中庭專業設計 頂部注意引入自然采光頂部注意引入自然采光 PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業 外部商業元素外部商業元素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 引入人性化設計休息座椅 PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業 外部商業元素外部商業元素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 恒隆廣場 正大廣場 一條清晰主動線連接絕大部分商鋪和店面 環形交通路線：以公

45、共空間(中庭)為組織的核心，各功能空間圍繞核心相連。環形平 面組織模式有較強的內向性和凝聚力，核心空間突出，整體性強 弧形道路：過直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商業展示面和空間變化 PRRT 3 商業建筑空間設計盒式商業 外部商業元素外部商業元素 入口空間入口空間 中庭中庭 通道通道 動線規劃方案是在總體上考慮了商業業態的總體平衡，使通過所動線規劃方案是在總體上考慮了商業業態的總體平衡，使通過所 有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡 除了平面動線上以一條清晰主動線引導客流外，在垂直方向上以斜向方式引導客流， 布

46、置在建筑中庭交通樞紐及出入口等人流密度較大，是加強顧客對建筑認知和記憶的 重要場所 直列式 并列繼續式 并列連續式 交叉式 商業建筑空間設計 PART 3 商業建筑空間要點 建筑空間類型 盒式商業（集中式商業） 街區式商業 商業空間創新 PRRT 3 商業建筑空間設計街區式商業 空間形態：摒棄簡單劃一的街道空間形態空間形態：摒棄簡單劃一的街道空間形態，充分體現充分體現街區的街區的趣味性；趣味性； 共享空間：令人愉悅的空間尺度；共享空間：令人愉悅的空間尺度； 短街短街 里弄建筑高度 北里整體建筑高度一般為23層，最高不 高于4層，南里新修的建筑僅限于5層，在 不寬廣的尺度空間內不會形成壓抑感； 整體空間比例 新天地空間高寬比為1-1.5左右，是一個人 的心理感覺較為舒適的尺度。 宜人空間尺度創造內部舒適空間 上海新天地/空間界面的尺度 內部廣場街道寬度 里弄街巷寬度 里弄建筑高度與整體空間 3米 10米 里弄街巷 114 2009 易居中國 上海克而瑞信息技術有 限公司版權所有 上海新天地/入口設計 特色建筑 特色標示入口設計 引導人流 北里入口建筑 南里與北里連通入口 南里東向入口 南里西向入口 南里廣場入口 主入口與外部城市取得聯系, 院子或以門洞或以小路與主干道相接，其中的支路與干道的組織方式便是里弄住宅的空間場所特征 的總結和提升，使人們記憶中的里弄文化再現。 115