唐山天壤地產(chǎn)原百威啤酒廠地塊城市綜合體總體定位及相關(guān)建議報告（84頁）.ppt
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唐山天壤地產(chǎn)原百威啤酒廠地塊城市綜合體總體定位及相關(guān)建議報告（84頁）.ppt
1、唐山天壤地產(chǎn)原百威啤酒廠地塊總體定位及相關(guān)建議關(guān)于綜合性物業(yè)項目的經(jīng)驗分享通常，在沒有任何前提下、在沒有任何總體目標下，我們被諸如此類的問題所困擾。 我們是不是每種物業(yè)都要做？公寓市場是不是已經(jīng)飽和？寫字樓市場有沒有客戶？ 我們應(yīng)該做什么物業(yè)？每種物業(yè)做多大規(guī)模？ 各個物業(yè)之間的關(guān)系是怎樣的？寫字樓會不會給公寓帶來負面影響？商業(yè)和酒店如何做可以提升公寓價值？ 地標性物業(yè)靠什么手段來打造？ 我的自由資金只有1.5個億，如何進行項目開發(fā)？ 我們需要融多少資金？在哪個階段融資？以什么形式融資？ 酒店能不能做，什么時候做，能不能改成其他的形式來實現(xiàn)銷售？ 酒店會給綜合體帶來什么作用？我們要不要自己做酒
2、店？ 商業(yè)采用什么形式保證規(guī)模最大，同時能確保順利銷售？ 從提升持有商業(yè)物業(yè)價值的角度，應(yīng)該引進哪類商家？主力商家對產(chǎn)品的要求 啟動區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價格？我們忽略了的問題綜合體是高效、復(fù)合的收益型物業(yè)，其開發(fā)運營規(guī)律必然不同于一般的單功能房地產(chǎn)項目，所以研究思路也必然不同作為高效復(fù)合型物業(yè)的城市綜合體由于將城市生活的各要素以一種嶄新的空間秩序集合出現(xiàn)，所以對城市形態(tài)和工作生活形態(tài)產(chǎn)生的影響遠非單一物業(yè)所及。從收益型物業(yè)的基本屬性出發(fā)進行定位研究從收益型物業(yè)的基本屬性出發(fā)進行定位研究5金融保險金融保險高科技高科技企業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)城市綜合體城市綜合體發(fā)展模式發(fā)展模式模式二：
3、住宅驅(qū)動型模式二：住宅驅(qū)動型模式三：商務(wù)驅(qū)動型模式三：商務(wù)驅(qū)動型模式五：商業(yè)驅(qū)動型模式五：商業(yè)驅(qū)動型商務(wù)公寓商務(wù)公寓商貿(mào)服務(wù)商貿(mào)服務(wù)休閑娛樂休閑娛樂旅游觀光旅游觀光博覽會展博覽會展酒店式公寓酒店式公寓模式一：均衡發(fā)展型模式一：均衡發(fā)展型多種功能多種功能模式四：酒店驅(qū)動型模式四：酒店驅(qū)動型酒店酒店1.基于城市發(fā)展的大思維確定項目發(fā)展模式2.基于收益性物業(yè)特征研究城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律3.項目發(fā)展模式確定必須以系統(tǒng)研究為框架，首先確定項目的核心驅(qū)動物業(yè)4.以關(guān)注終端使用者利益為研究核心兼顧購買者價值體系的二元客戶研究體系5.兼顧項目長短期利益的盈利模式是確定物業(yè)組合和功能配比的前提6.開發(fā)時序?qū)τ趯崿F(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義7.高容積率和用地局限性深刻影響項目整體定位及發(fā)展模式的確定8.營銷兌現(xiàn)價值3唐山市場研判2唐山城市解讀4競爭項目分析1目標與本體分析5客戶分析6同創(chuàng)聯(lián)行的
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