1、武漢硚口區(qū)漢宜路片項目建議書利嘉集團目錄第一部分 項目投資商31項目投資商：利嘉集團32項目開發(fā)商：武漢漢達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司43主要業(yè)績4第二部分 項目概況81地理位置82項目規(guī)劃83開發(fā)思路及功能分區(qū)94項目分期115項目分塊規(guī)劃指標及開發(fā)計劃116項目進展情況12第三部分項目發(fā)展前景及優(yōu)勢分析131.項目發(fā)展前景及優(yōu)勢分析131.1政府支持 ：項目發(fā)展規(guī)劃緊跟硚口區(qū)國民經(jīng)濟十二五規(guī)劃131.2文化牌：重要文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先鋒、知名“設計之都”和國際時尚創(chuàng)意中心141.3商業(yè)牌：重筑硚口區(qū)中心商業(yè)街，發(fā)展成為武漢“多極商業(yè)中心”的一級151.4地段牌：廣泛融匯漢江北岸及京漢大道的車流、人流、與

2、商流151.5規(guī)模牌：打造華中地區(qū)最大、最高檔的特種工藝品專業(yè)市場151.6專業(yè)牌：集二十年專業(yè)市場經(jīng)驗，傾力打造硚口區(qū)域精品152.珠寶藝術品為龍頭的商業(yè)文化創(chuàng)意區(qū)發(fā)展前景分析162.1 中國珠寶行業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查及前景分析162.2國內(nèi)珠寶玉石等藝術品市場案例分析192.3武漢珠寶市場調(diào)研簡析213.特色文化產(chǎn)業(yè)園及民國特色的歷史風情街調(diào)研243.1國內(nèi)特色文化產(chǎn)業(yè)園及民國風景街調(diào)研分析243.2硚口宗關藝術民國風情街概述294.利嘉武漢中心閩商武漢總部中心324.1武漢市高檔寫字樓調(diào)研分析324.2武漢市寫字樓未來發(fā)展前景364.3市場定位375.武漢皇冠假日酒店荊楚大地奢華五星酒店395.1

3、武漢高端商務酒店發(fā)展趨勢395.2武漢荊楚皇冠假日酒店規(guī)劃設計構(gòu)想406.近代民族工業(yè)遺產(chǎn)百王飯店的改造方案416.1歷史背景416.2項目整體改造意義436.3案例分析45第四部分項目財務分析481項目總投資482項目收入預測493項目收益分析51第五部分附件52第一部分 項目投資商1項目投資商：利嘉集團一九九二年，香港利嘉國際有限公司感召于祖國改革開放的大潮，以“實業(yè)興國，產(chǎn)業(yè)報國”為己任，從香港回福建投資興業(yè)，創(chuàng)建了利嘉實業(yè)（福建）集團有限公司，注冊資本2168萬美元，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，總部設在福州。利嘉集團成立初始，便以“追求特色，超越競爭，雙贏正和，兼善天下”為經(jīng)營理念，投身于

4、福州的城市改造，并籍此之勢，確立了利嘉集團在福建及至全國房地產(chǎn)業(yè)界的領頭地位。憑著利嘉人敬業(yè)、勤奮、熱忱、執(zhí)著的精神，一步一個腳印地在利嘉集團發(fā)展的扉頁上刻寫下輝煌：在二十多年時間里，利嘉集團已擁有資產(chǎn)數(shù)百億，已建和在建房地產(chǎn)項目總建筑面積逾3000多萬平方米，成為以房地產(chǎn)開發(fā)和基礎設施建設為龍頭，集交通、建材、礦產(chǎn)、能源、商貿(mào)為一體的綜合性集團企業(yè)。作為集團的支柱和龍頭產(chǎn)業(yè)，利嘉集團的地產(chǎn)項目遍布北京、上海、柳州、南昌、武漢、蘭州、昆明、包頭、哈爾濱、天門、長沙、淮南、南平、武夷山、福清、福州等十多個城市及港澳地區(qū)。所開發(fā)的項目緊扣城市發(fā)展主題，以規(guī)模宏大、理念先進、配套超前、注重城市的可持

5、續(xù)發(fā)展為特色，成為提升城市形象、展現(xiàn)現(xiàn)代化城市魅力的坐標性建筑。與此同時，利嘉集團注重產(chǎn)業(yè)多元化，積極參與城市的基礎設施建設。投資建設的湖北武荊高速公路（武漢至荊門），全長184公里，總投資100億元，已于2010年正式建成通車。投資在建的湖南長瀏高速公路（長沙至瀏陽），預計總投資53億元。在注重實業(yè)投資的同時，利嘉集團同時并重資本化運作和國際化經(jīng)營的戰(zhàn)略。目前，在國內(nèi)控股上交所上市公司（600759）正和股份，在香港控股3家上市公司。業(yè)態(tài)涉及地產(chǎn)、礦業(yè)、能源、農(nóng)業(yè)等領域。利嘉集團從來注重以人為本，提倡知人、用人、容人、育人，到目前為止，集團已擁有員工3000多人，薈萃了各類的高端專業(yè)人才。他

6、們立足崗位，敬業(yè)勤勉，發(fā)揮才能，成為利嘉集團發(fā)展的中堅力量。因應國家十二五規(guī)劃的宏偉藍圖，利嘉集團將積極應對全球經(jīng)濟一體化的挑戰(zhàn)、尋求新一輪發(fā)展機遇。為此，利嘉集團將秉承“追求特色，超越競爭，雙贏正和，兼善天下”的經(jīng)營理念為主線，進一步強化品牌經(jīng)營和資本經(jīng)營，全面提升企業(yè)的管理水平和整體素質(zhì)，積極地朝多元化、國際化方向邁進，力爭在新一輪的創(chuàng)業(yè)中再創(chuàng)佳績。2項目開發(fā)商：武漢漢達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢漢達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2010年 11月，是隸屬利嘉集團全資子公司，注冊地點為武漢市硚口區(qū)沿河大道188號3層-1號，注冊資本人民幣貳億元。在項目運作上，項目開發(fā)團隊及背景資源支持系實際控制人

7、控制的利嘉實業(yè)（福建）集團有限公司（以下簡稱“利嘉集團”）。利嘉集團是在舊城改造、大型商業(yè)地產(chǎn)項目、高檔居住主題公園項目方面具有豐富開發(fā)經(jīng)驗的專業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商。3主要業(yè)績利嘉集團近年來在全國各地開發(fā)建設了20多個綜合性房地產(chǎn)項目，已建和在建房地產(chǎn)項目總建筑面積逾3000多萬平方米。其中，已建在建的大型房地產(chǎn)項目有：（1）福州中亭街-東亞地區(qū)最大的室內(nèi)商業(yè)步行街“中亭街”位于福州市中軸線（八一七路）南部，毗鄰閩江，是聞名華南地區(qū)的福州宋代古街。該舊城改造項目總建筑面積66萬平方米，其中商場面積25萬平方米，涉及3600戶居民、400家工商企業(yè)的動拆遷，是福州市最大的舊城改造項目。該項目于2002年

8、竣工，開街儀式空前浩大，有省市領導及多國使節(jié)出席。“福州中亭街”堪與“上海南京路”、“北京王府井”相媲美，竣工當年就被福州市民公選為“榕城八大景”之一，是福建聞名的集購物與休閑于一體的綜合性商貿(mào)街，商業(yè)氣氛極其濃郁。（2）武漢世界城光谷步行街享譽中國的“華中第一街”、“世界最長步行街”該項目位于武昌東湖高新技術開發(fā)區(qū)，西臨魯巷廣場、書城；北臨珞瑜路和華中科技大學；東臨關山一路，南臨雄楚大道。總占地面積約627畝，規(guī)劃總建筑面積158萬平方米，是由一條1350米目前世界最長純步行街商業(yè)街串起（2006年被聯(lián)合國授予“世界最長步行街”）集購物消費、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務辦公、酒店居住于

9、一體，多功能、全業(yè)態(tài)、復合型超級商業(yè)步行街區(qū)。全部建成后將會成為武漢乃至全國唯一集“購物中心、時尚中心、娛樂中心、生活中心、節(jié)慶中心”五心一體的華中第一商圈。（3）福州利嘉國際商貿(mào)城福建省市重點工程，千億級全國商貿(mào)平臺項目位于福州市南三環(huán)（奧體中心旁）；占地面積932.77畝，總建筑面積300萬平方米的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群，120萬平米超大商業(yè)規(guī)模，50萬平方米全方位商業(yè)服務配套。匯聚服裝鞋帽、皮具箱包、小商品、化妝品、國際名品、體育文化用品、家居建材、醫(yī)藥生物保健產(chǎn)品等多種業(yè)態(tài)，坐擁物流中心、專屬公寓、寫字樓、超萬個停車位、電子商務、星級酒店、4D影院、美食城等全方位產(chǎn)業(yè)配套，打造海西第一、國際知名

10、的千億級專業(yè)市場集群。（4）蘭州元森北新時代蘭州乃至全國棚戶區(qū)整體改造的成功典范項目地處城關區(qū)黃河北岸，西依白塔山、朝陽嶺，北靠五一山，東至九州大道兩側(cè)，南臨北濱河路，總占地面積約1500畝，規(guī)劃總建筑面積289萬平方米超大城市綜合體，將城市的商業(yè)重心重新優(yōu)化布局，并打造出“山水之城”的新時代面貌。該項目的成功實施，將徹底改變城關區(qū)黃河北岸落后的面貌，有效提升城市形象，其超前的規(guī)劃、先進的理念、完善的基礎設施和對歷史文化遺跡的重塑，不僅將在黃河北岸崛起一個嶄新的超級城市綜合體，也將藉此使得廟灘子悠久的歷史文脈得以傳承和發(fā)揚，最終成為蘭州乃至全國棚戶區(qū)（危舊房）整體改造的成功典范。（5）黃河龍城

11、包頭城區(qū)南部生態(tài)綜合園區(qū)該項目位于包頭市濱河新區(qū)的西南濱河部位，緊鄰區(qū)域副中心，北起紅旗大街，南至黃河濕地景觀大道，西起西區(qū)三街，東至四道沙河景觀帶。建設占地面積約3300畝的城市商務綜合體，總建筑面積達500萬平方米以上。項目將利用小白河的獨特的自然景色，建設包括奧特萊斯商業(yè)區(qū)、國際五星級度假酒店、溫泉會館、稀土論壇永久會址、高端體育公園、鳥島、影視基地等項目，將該地區(qū)打造成為集會議中心、濕地觀光、休閑度假等功能為一體的城區(qū)南部生態(tài)綜合園區(qū)。（6）廣西正和城世界級生態(tài)居住主題公園該項目是廣西最大的城市新區(qū)開發(fā)建設項目，中國首家綠色能源居住主題新城，規(guī)劃建設會展中心、商務中心、單體聯(lián)排別墅、多

12、高層住宅、五星級大酒店、旅游度假區(qū)、康體運動休閑區(qū)、文化娛樂區(qū)等。正和城正在用世界的角度來改寫柳州居住的未來；項目規(guī)模約3620畝，300余萬平方米建筑面積，正和人以國際前沿的創(chuàng)作理念，秉承城市、自然與宜居相融，為柳州未來創(chuàng)造一座夢想之城世界級生態(tài)居住主題公園。第二部分 項目概況1地理位置硚口區(qū)位于湖北省武漢市主城區(qū)西北部長江、漢水交匯處，轄區(qū)東臨武漢中央商務區(qū)（CBD）和漢口商業(yè)中心區(qū)，南臨漢水緊接武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，西臨東方馬城，北臨臺商投資區(qū)，區(qū)轄面積41.92平方公里，下轄11個街道，132個社區(qū)和12個行政村，常住人口72.5萬人，是武漢市最具創(chuàng)新活力的中心城區(qū)和最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟腹

13、地。硚口漢宜路片位于漢江濱水邊，東起漢西路，南臨沿河大道，西至京廣鐵路，北達解放大道。地塊為不規(guī)則矩形但較方正，兩面臨城市主干道。本項目地塊是武漢市“兩江四岸”開發(fā)的重要組團之一。北側(cè)解放大道是貫通城市東西走向的核心橫軸；東側(cè)緊臨解放大道軌道1號線太平洋站，臨近的宗關站對接3號線以及硚口路站對接10號線；周邊配套有王家墩商務區(qū)、寶豐路商圈、武廣商圈、海軍工程大學、省級名校和大武漢西匯廣場、建材家居市場等商貿(mào)、教育資源。雙十字交通樞紐優(yōu)勢、商貿(mào)優(yōu)勢，以及得天獨厚的濱江資源為商業(yè)集聚、高端物業(yè)的培育提供了良好基礎，是中心城區(qū)內(nèi)的稀缺地塊。2項目規(guī)劃放眼世界各地，憑借獨特區(qū)域的資源整合力和影響力，城

14、市中心一直代言品質(zhì)生活的都市“向心地”。也正因此，城市中心成為了各大城市上流品質(zhì)生活與國際商務辦公的集散地。作為榮膺 “兩諧特區(qū)”資源節(jié)約型與環(huán)境友好型的大武漢，伴隨著兩江四岸重點工程的系列開展與城市化的快速發(fā)展，武漢新中心即將華麗轉(zhuǎn)身。 “兩江四岸”囊括了城市中環(huán)線以內(nèi)長江、漢江兩岸一線的核心區(qū)域，規(guī)劃范圍約129平方公里，其中長江沿線長度約25公里，漢江沿線長度約13公里。其中漢江生態(tài)商務帶已成為硚口區(qū)“十二五”規(guī)劃深度開發(fā)板塊，商務帶東起晴川橋、南鄰漢水、西至長豐橋、北抵中山大道、解放大道和工農(nóng)路。將重點打造親水層、臨水層和觀水層3個不同功能區(qū)。本項目作為漢江生態(tài)商務帶上的標志性建筑緊鄰

15、解放大道，將中央商務、時尚商業(yè)、軌道交通與自然江景等資源匯聚，成功塑造出了新漢口中心上的24小時的財智領地。獨特的中心地段，在發(fā)展領先的同時更是成就了多元成熟的配套資源。本項目周邊配套日益成熟，讓您盡享新漢口中央精彩生活。據(jù)此總體規(guī)劃目標，確定了漢宜路片項目總體規(guī)劃指標如下：漢宜路片規(guī)劃功能分類地上總建筑面積（平米）513500（不含小學）其中住宅（含兩限房114640）201110商業(yè)42930寫字樓224140酒店45320另代建小學6200地下建筑面積（平米）179520其中商業(yè)20000車位3993個1597203開發(fā)思路及功能分區(qū)根據(jù)漢宜路片的區(qū)位特征、現(xiàn)有基礎和發(fā)展需求，將分為以下

16、功能分區(qū)：（1）國際珠寶交易項目概述：分布在“ 號地塊”，地上建筑規(guī)模約 -平米 ，其中：國際珠寶交易區(qū)擬規(guī)劃建設面積近10萬平方米，靜態(tài)投資6億元人民幣，將打造成集珠寶展示、交流、交易、創(chuàng)研、鑒賞為一體的商貿(mào)工藝博覽平臺和國內(nèi)外珠寶貿(mào)易、物流的重要集散中心。據(jù)測算，該項目建成初期，年交易額可達100億元人民幣，年訪問客流量可達100萬人次。項目進入正常運營期，年交易額可達300億人民幣，年訪問客流量可達300萬人次。項目特點：市場定位 “高端”，集交易、拍賣、展示、鑒定評估、創(chuàng)意交流、珠寶俱樂部等功能于一體的高端交易服務平臺。將是珠寶及高端消費品的交易與定價中心。在其交易中心，除了搭建珠寶交

17、易平臺，還將建起白金五星酒店、創(chuàng)意工作室等。推動武漢市成為華中地區(qū)珠寶交易中心。1) 國內(nèi)合作：利嘉集團與福建珠寶協(xié)會已形成了戰(zhàn)略合作備忘。福建寶協(xié)愿意聯(lián)合協(xié)會2000余家企業(yè)中的高端成員共同建設宗關國際珠寶交易中心。據(jù)統(tǒng)計，福建寶協(xié)成員2012年的交易額超過600億元人民幣。同時，全國寶協(xié)也有興趣參與合作。2) 技術鑒定在鑒定技術方面，利嘉集團將與武漢地質(zhì)大學及省級礦物鑒定中心聯(lián)系，邀請專業(yè)機構(gòu)入駐珠寶交易中心，為交易搭建可靠的技術保障。（2）節(jié)能環(huán)保住宅彰顯生態(tài)文明分布在核心“號地塊”，建筑規(guī)模約-平米 。以居住為主，使用多項建筑科技系統(tǒng)，盡可能減少居住能耗、噪音，保護業(yè)主的健康，加以配套

18、商業(yè)。考慮引進地源熱泵節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)、隔音降噪系統(tǒng)、節(jié)能保溫系統(tǒng)、中央直飲水系統(tǒng)、24小時熱水系統(tǒng)、中水回收系統(tǒng)以及同層排水系統(tǒng)這七大先進的技術設施，最大限度地實現(xiàn)節(jié)能減排。園林綠化搭配多種名貴植物，形成立體多層空間綠化體系，并注重花卉的形、色、味、花期和種植方式，四季花開，裁就不謝美景，使得夏季溫度比市區(qū)低12，減弱城市熱島效應，生態(tài)又節(jié)能。在保證住宅節(jié)能環(huán)保的同時讓業(yè)主提前享受20年后的高品質(zhì)居家生活。（3）海峽商品交易國家提出“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略，福建被定為21世紀新海上絲綢之路核心區(qū)，福建自貿(mào)區(qū)被引進福建利嘉國際商業(yè)城。從發(fā)展對外貿(mào)網(wǎng)絡，擴大對海峽文化交流與合作，實現(xiàn)新海絲之路沿線經(jīng)濟帶

19、互動發(fā)展。結(jié)合利嘉集團成功的商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗和海峽貿(mào)易的強勢優(yōu)勢，建議在武漢硚口區(qū)漢宜路片項目地塊設立海峽商品交易區(qū)，形成集展示、交易、結(jié)算、電商、物流等體驗式商業(yè)。主要經(jīng)營臺灣名特優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品、輕工產(chǎn)品特色飲食和全國各個省（市）、區(qū)的名牌商品，商品種類涵蓋吃、穿、住、行、游、樂、娛等所有消費者青睞的商品和項目。分為內(nèi)貿(mào)區(qū)和臺貿(mào)區(qū)，內(nèi)貿(mào)區(qū)主要銷售浙江義烏、新疆、福建等地以武漢及本地的商品，臺貿(mào)區(qū)主要銷售臺灣的農(nóng)副產(chǎn)品、食品、小吃、化妝、美容保健產(chǎn)品等。（4）商務/酒店觀光區(qū)分布在“ -號地塊”, 建筑規(guī)模約 平米。這個核心區(qū)域?qū)⒊蔀槁糜握哂绕涫蔷惩饴糜握吡私馊A中地區(qū)藝術、特種工藝的居住地，以為國內(nèi)

20、外客商提供優(yōu)越、舒適的洽談場所。4項目分期漢宜路片項目采取“整體規(guī)劃，捆綁式開發(fā)，分期啟動、滾動運營”的開發(fā)策略，計劃分2兩期（見圖）。其中：漢宜路片綜合開發(fā)將首先啟動第“A.B.G地塊”， 5項目分塊規(guī)劃指標及開發(fā)計劃第一期規(guī)劃指標總規(guī)劃范圍(畝)139.95畝其中總用地面積(平方米)93300凈用地面積(平方米)76220總建筑面積(萬平米)439980地上容積率(綜合FAR)4.71建筑密度(綜合建筑密度)35%第一期規(guī)劃功能分類地上總建筑面積（平米）439980其中商業(yè)35380酒店45320住宅159700辦公199580第二期開發(fā)用地面積指標總用地面積（平米）28900其中商業(yè)54

21、00小學10000住宅13500第二期規(guī)劃功能分類地上總建筑面積（平米）79720（含小學）其中商業(yè)7550小學6200住宅41410辦公（建議改為酒店）24560第三部分項目發(fā)展前景及優(yōu)勢分析1.項目發(fā)展前景及優(yōu)勢分析 項目發(fā)展規(guī)劃緊跟硚口區(qū)國民經(jīng)濟十二五規(guī)劃硚口區(qū)國民經(jīng)濟十二五規(guī)劃指出：在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低消耗、保護環(huán)境的基礎上，到，“四大改造”基本完成，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和土地集約利用取得重大進展，都市工業(yè)向都市產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)實現(xiàn)總體轉(zhuǎn)型，自主創(chuàng)新能力顯著增強，區(qū)域發(fā)展更加協(xié)調(diào)，城市功能顯著提升，濱水特色日益凸顯，城區(qū)文明程度不斷提高，基本公共服務體系不斷完善，居民生活

22、幸福指數(shù)進入全市先進行列，全面完成小康社會建設的目標任務。“十二五規(guī)劃”中強調(diào)要優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，其中重點抓好的五個行業(yè)中的三個行業(yè)都是和項目本身有密切關系的，它們分別是：商貿(mào)服務業(yè) 引導新型商貿(mào)業(yè)態(tài)合理布局，興建一批主題商業(yè)綜合體、特色商業(yè)街、專業(yè)交易場所等商貿(mào)載體，規(guī)范發(fā)展社區(qū)商網(wǎng)。不斷增強區(qū)域集聚輻射功能，同步發(fā)展有形市場和無形市場，著力培育商品展示、信息發(fā)布、交易撮合、網(wǎng)絡結(jié)算、電子商務等核心環(huán)節(jié)。支持瑞典宜家、省石油、中百倉儲、工貿(mào)家電等骨干商貿(mào)企業(yè)發(fā)展壯大，吸引知名商貿(mào)企業(yè)總部落戶，培育異地商會總部和知名品牌總經(jīng)銷商、總代理商，壯大現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)規(guī)模。文化服務業(yè) 積極培育文化藝術、新

23、聞出版、廣播影視、廣告?zhèn)髅健勇螒虻葎?chuàng)意行業(yè)，著力發(fā)展服裝設計、家居設計、出版設計、建筑設計和工業(yè)設計等設計行業(yè)，充分發(fā)掘轄區(qū)文化品牌資源，促進高品位文化元素融入餐飲美食、娛樂休閑、茶藝收藏、養(yǎng)生保健、運動裝備等消費性服務行業(yè)，積極開發(fā)城區(qū)特色旅游產(chǎn)品，打造一批特色文化街區(qū)。專業(yè)服務業(yè) 加快會議中心、寫字樓、酒店等中高檔商務載體建設，積極發(fā)展策劃咨詢、產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)紀代理、評估仲裁、就業(yè)培訓、廣告宣傳、法律代理、質(zhì)量認證、專利申請等高附加值的專業(yè)服務行業(yè)，引進和培育一批知名度高、公信力強的中介服務品牌機構(gòu)，基本形成種類齊全、分布合理、運作規(guī)范的現(xiàn)代中介服務體系。其次在集約發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的方面報

24、告指出：抓住全面加快“四大改造”步伐的契機，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、優(yōu)化布局、集約利用、提高效益”的原則，立足高起點、著眼高水平，充分發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，按照復合開發(fā)導向，有序推動重點區(qū)域深度開發(fā)，著力營造良好的宜居宜商環(huán)境。力爭完成房地產(chǎn)綜合投資200億元，開發(fā)累計竣工面積達到800萬平方米，其中商業(yè)地產(chǎn)面積占比不低于30%。重點抓好如下方面：突出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 依托濱水沿線、輕軌沿線、古田二路沿線和王家墩商務區(qū)沿線的深度開發(fā)，不斷提升投資強度和產(chǎn)業(yè)集中度，規(guī)劃建設一批具備高端功能、集聚高端業(yè)態(tài)、服務高端人群的城市綜合體和地標性樓宇，重點培育以古田、宗關、寶豐、武勝、漢正等為主要節(jié)點的現(xiàn)代服務業(yè)商圈。根據(jù)產(chǎn)

25、業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的導向，為定向引進企業(yè)量身打造一批商務地產(chǎn)、金融地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等主題鮮明的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，突出地產(chǎn)開發(fā)的差異化特色和個性化特征，切實增強區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的承載力。優(yōu)化住宅地產(chǎn)建設 積極推動高端規(guī)模住宅小區(qū)建設，促進節(jié)能環(huán)保、生態(tài)宜居等先進建筑技術的推廣應用，引導使用低碳、綠色、健康、智能的建筑材料和家居產(chǎn)品，著力強化小區(qū)生活服務配套，大力提升住宅開發(fā)的建筑格調(diào)和舒適程度，打造一批符合“兩型”要求、適應群眾需求的示范居住區(qū)和現(xiàn)代生活社區(qū)。積極引導保障性和政策性住房開發(fā)，滿足低收入住房困難家庭和項目拆遷安置需要。2.珠寶藝術品為龍頭的商業(yè)文化創(chuàng)意區(qū)發(fā)展前景分析2.1 中國珠寶行業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查及前景分析

26、2.1.1國內(nèi)珠寶市場的地域分布中國珠寶市場的地域分布與當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)構(gòu)成和經(jīng)濟能力有緊密聯(lián)系。各地的GDP水平，市民可消費收入等經(jīng)濟實情，作為考量當?shù)刂閷毷袌鲆?guī)模及市場潛在力的主要審核數(shù)據(jù)，被非常重視。作為三大經(jīng)濟圈，渤海，長江三角區(qū)域以及珠江三角區(qū)域牽引著中國經(jīng)濟的發(fā)展。同時，中國的珠寶產(chǎn)業(yè)也正在南部，北部，東部的三大經(jīng)濟圈集中發(fā)展。“南部地區(qū)”是指廣東省及其周邊地區(qū)。以深圳，番禺，廣州等聚集地為主，占據(jù)著中國的珠寶制造產(chǎn)業(yè)的70%-80%的市場份額。其中，鉆石原石加工和生產(chǎn)總額占據(jù)全國一般以上的市場份額，進口總額高達全國的80%以上。香港珠寶制作商的影響，勞動集約型的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，還有先進的珠寶

27、加工技術等，廣東省在珠寶制造行業(yè)鑄造了絕對性的優(yōu)勢。與珠寶制造業(yè)發(fā)展迅速的“南方地區(qū)”不同，以北京和山東為代表的“北方地區(qū)”，上海和浙江為代表的“東部地區(qū)”支撐著中國北方和東部沿海地區(qū)的珠寶零售市場。在珠寶零售市場發(fā)展的同時，兩地區(qū)的珠寶制造業(yè)也徐徐發(fā)展。頗為代表的是山東省的黃金生產(chǎn)，青島的銀加工業(yè)，浙江省的真珠養(yǎng)殖及生產(chǎn)等，正在形成各地區(qū)獨具特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2.1.2 未來珠寶行業(yè)發(fā)展趨勢 從金銀珠寶銷售占商品零售的比重來看，也是呈逐年遞增的趨勢。1Q2011，限額以上企業(yè)金銀珠寶類商品零售達到493億元，占限額以上企業(yè)商品零售總額的2.83%，比重為6年來歷史新高（1Q2010為2.40%

28、，1Q2009為2.19%）。我們認為未來國民經(jīng)濟將繼續(xù)保持高速發(fā)展，居民收入的穩(wěn)步提高和消費結(jié)構(gòu)不斷多元化將提高人們對珠寶首飾的購買欲望和能力，金銀珠寶行業(yè)將在高速發(fā)展的宏觀環(huán)境的孕育下，保持飛速發(fā)展。奢侈品市場正在崛起，珠寶需求進一步擴大近年來，中國奢侈品市場已逐漸步入快速崛起階段。根據(jù)麥肯錫最新調(diào)查，2010年家庭收入30萬以上的群體的奢侈品消費合計達568億元，占奢侈品消費市場總額的71%。而中國的富裕家庭中，年收入在30到100萬元的家庭數(shù)量正在以每年15.6%的速度不斷龐大，預計，中國將有550萬戶家庭達到這一收入級別；最富裕家庭（年收入超過100萬元）的增長速度甚至更快，年增長達

29、到22.4%左右，將有110萬戶家庭達到這一收入級別。隨著富裕群體的快速增加，麥肯錫預計中國奢侈品市場規(guī)模將從2010年的800億元增長到2015的1800億元，5年復合增長率17.6%，屆時中國將占全球奢侈品市場的20%，超過日本成為世界上最大的奢侈品市場。同時奢侈品市場將不局限于一線城市。據(jù)麥肯錫調(diào)查，2010年北京、上海兩大城市奢侈品規(guī)模在16.8億元，占整個奢侈品市場規(guī)模的21%，而奢侈品在九大城市的市場規(guī)模約為26.4億，占比33%。至，北京、上海奢侈品市場預計將達到36億元，5年CAGR為16.5%，而九大城市市場規(guī)模將達到54億元，5年CAGR為15.4%。此外其余25個發(fā)達城市

30、，市場規(guī)模也將從2010年的20億元增長到的46.8億元，5年CAGR為18.5%。我們認為，隨著城鎮(zhèn)居民收入不斷增加，中國的奢侈品市場未來將在各線城市全面飛速發(fā)展，珠寶需求將進一步擴大。中國人均珠寶消費額顯著偏低、行業(yè)空間巨大隨著中國經(jīng)濟高速發(fā)展、城市化進程加快，中國人均珠寶消費額近幾年有顯著提升，由2000年的10.2美元提高到了2009年的18.8美元。而與世界發(fā)達國家橫向比較，中國人均珠寶消費額卻顯著偏低。根據(jù)歐睿咨詢統(tǒng)計，2009年中國人均珠寶消費額僅有18.8美元，而美國和日本這一數(shù)值分別為154.7美元、89美元，是中國的8倍和5倍。從黃金的消費水平來看，情況也是一致，世界黃金協(xié)

31、會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年我國人均黃金消費僅有0.33克/人，而同屬亞洲的日本為1克/人、韓國為1.3克/人、臺灣為1.4克/人。若未來我國人均珠寶消費水平能達到上述國家的水平，那么我國珠寶需求將擴大5倍左右，因此我國珠寶首飾的空間仍然很大。結(jié)婚熱潮促進珠寶行業(yè)蓬勃發(fā)展建國以來，我國經(jīng)歷了三次人口出生高峰，其中1981-1990年間發(fā)生的第三次出生高峰，人口增長量最大，9年凈增人口1.43億。目前這批人已處于婚嫁階段。2008年我國結(jié)婚人口數(shù)首次突破1000萬對，達到1093.3萬對，2009年再創(chuàng)新高達到1145.8萬對，預計未來十年，結(jié)婚人口將繼續(xù)保持1000萬對以上每年的態(tài)勢。因此，珠寶

32、首飾類商品作為中國傳統(tǒng)結(jié)婚習俗中的必備品，勢必將受益于結(jié)婚人口的增加。我們用兩種方法估計婚慶市場的珠寶消費情況：1）根據(jù)婚慶產(chǎn)業(yè)調(diào)查統(tǒng)計中心調(diào)查數(shù)據(jù)，2010年婚慶市場的消費規(guī)模在6000億元左右，若15%是用于購買珠寶首飾，那么新人的的珠寶首飾消費總額大約在900億元左右；2）如果按每年1000萬對新人結(jié)婚，每對新人首飾花銷為8000元來計算，那么每年新人的珠寶首飾消費約為800億元。因此，未來十年持續(xù)的結(jié)婚高峰將為珠寶首飾行業(yè)帶來巨大的需求。2.2國內(nèi)珠寶玉石等藝術品市場案例分析l 水貝國際珠寶交易中心項目概述：中心集產(chǎn)品展示與交易、信息商情、珠寶文化及國際產(chǎn)業(yè)交流于一體，其形成與發(fā)展改變

33、了珠寶產(chǎn)業(yè)原有的經(jīng)營模式，形成了產(chǎn)業(yè)全新的發(fā)展格局，促進了產(chǎn)業(yè)鏈的形成與整合。中心自運營以來，以超前的品牌運營和先進的管理理念，通過舉辦“文博會分會場”、“中國珠寶首飾設計先鋒獎”、“珠寶采購大會”、“珠寶人才交流會”及各類中外產(chǎn)業(yè)商團交流等活動，有效推動了中國珠寶產(chǎn)業(yè)與珠寶文化全球性深入拓展，成為中國與國際珠寶產(chǎn)業(yè)交流的主要樞紐，更是中國珠寶產(chǎn)業(yè)最具代表性的國際窗口。水貝國際珠寶交易中心品牌云集。中心入駐的“中國名牌”企業(yè)、“廣東省著名商標”企業(yè)，以及眾多國內(nèi)外知名企業(yè)。更有眾多入駐企業(yè)與國際著名珠寶機構(gòu)和知名品牌形成戰(zhàn)略合作，成為了DTC、世界鉑金協(xié)會、世界黃金協(xié)會以及世界鈀金協(xié)會等行業(yè)推

34、廣機構(gòu)的產(chǎn)品推廣合作伙伴，及國際知名品牌如SWAROVSKI、ARTINI、ENZO、周大福、周生生、六福等的合作商及指定供應商。市場規(guī)劃水貝國際珠寶交易中心產(chǎn)品品類豐富、品質(zhì)優(yōu)良、設計獨特、緊貼市場。市場規(guī)劃分為：品牌區(qū)，翡翠區(qū)，K金區(qū)以及銀飾區(qū)。 品牌區(qū)一樓品牌區(qū)以品牌加盟、區(qū)域代理、現(xiàn)貨批發(fā)為主，集中了國內(nèi)外眾多名牌珠寶企業(yè)。其中“真諦”的在大溪地及南洋海水珍珠、“賽吉”的波羅的海琥珀、“DFED”的群鑲大鉆、“南洋恒信”的豪華空托、“雅諾信”的晶瑩彩寶、“美時鉆”的時尚婚戒、“中國珠寶流行榜”的流行鉆飾等。 翡翠區(qū)二樓翡翠區(qū)是迄今為止國內(nèi)最具規(guī)模、最有知名度和影響力的高檔翡翠批發(fā)地。“

35、金大福”的翡翠物語、“東方曉鳴”的翡翠文化演譯、“七里香”及“同德”高端翡翠、“翠玉情緣”的鑲嵌翡翠等。 K金區(qū)二樓K金區(qū)匯集了國內(nèi)及國際知名品牌。其產(chǎn)品在設計、工藝、材質(zhì)等方面均是上乘之作，深受消費者所喜愛。粵豪的意大利K-GOLD、“鉆之韻”的時來運轉(zhuǎn)、“華昌”的黃金鑲嵌、“真誠美”的梅花鉆、“TTF”的K金鑲嵌等。 銀飾區(qū) 三樓銀飾區(qū)是國內(nèi)最集中的高檔銀飾產(chǎn)品的聚集地。其產(chǎn)品設計緊跟潮流、時尚新穎，工藝精湛、品質(zhì)優(yōu)良，是世界銀飾潮流的時尚前沿陣地。“宸琪”、“德琪”、“七好”的時尚銀飾， “YOU AND ME”的高檔銀飾等均以耀眼的光芒盡情展示。l 鉆匯珠寶廣場項目概述鉆匯珠寶廣場是位

36、于廣州番禺市橋,是重點商業(yè)項目的地標性商業(yè)廣場。以世界珠寶零售為主題，集品牌鐘表、時尚精品、潮流飾品、品位家居、寰球美食、女性靚妝等為一體，于2010年年初開業(yè)。公司依托“世界珠寶，番禺制造”的強大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以穩(wěn)定國際市場、拓展國內(nèi)市場為總體指導思想，調(diào)整各方資源，匯集數(shù)百家珠寶廠商結(jié)成內(nèi)銷聯(lián)盟，憑借強大的產(chǎn)業(yè)陣營開拓番禺珠寶國內(nèi)市場，以廠家直銷、一站式體驗消費等優(yōu)勢開創(chuàng)出珠寶零售商業(yè)新模式，以“鉆匯模式”進行全球性區(qū)域布點，成為中國珠寶商業(yè)經(jīng)營新的里程碑。市場規(guī)劃鉆匯珠寶廣場總店位于廣州市番禺區(qū)市橋龍頭商業(yè)地段，是當?shù)匚ㄒ坏罔F站上蓋的大型高檔商業(yè)廣場，占地面積近四萬平方米，主體結(jié)構(gòu)由三大主題

37、廣場、超五星歐洲室內(nèi)街景及LED星空天幕歐洲風情小鎮(zhèn)構(gòu)成。廣場以珠寶零售為主體，集浪漫婚慶百貨、休閑餐飲、時尚精品及珠寶文化體驗館為一體，為消費者提優(yōu)質(zhì)商品及完美服務。2.3武漢珠寶市場調(diào)研簡析 有數(shù)據(jù)顯示，武漢珠寶業(yè)目前正處于一種不斷上升的趨勢，每年都以15%左右的速度增長。2006年武漢市珠寶銷售量在全國排名前十，珠寶商店單位面積銷量在全國屬較高水平。正是有如此大的市場空間，很多國內(nèi)外的著名珠寶品牌都紛紛進入武漢，比較知名的有周大福、謝瑞鱗、周大生、ARTINI等國際品牌和明牌、老鳳祥、萬隆、華友、潮宏基等一些國內(nèi)品牌，使武漢珠寶市場形成了品牌林立、諸侯爭雄的格局。 武漢珠寶市場的另一個顯

38、著變化是，之前一直是大商場一枝獨秀的局面自2004年開始風云突變，專賣店奇軍突起，萬隆珠寶開進武漢商業(yè)“心臟”武林地區(qū)，瑞祥珠寶引進意大利“美地亞”品牌并增設上海老鳳祥銀樓門店，其三家專賣店面積總和超過江漢路上五家大商場中珠寶占地面積的總和。大商場和珠寶專賣店兩種業(yè)態(tài)并存，客觀上起到了一個互補的作用，武漢珠寶市場這塊“蛋糕”開始越做越大，競爭也開始越來越激烈。商圈分布1） 商場主導銷售消費目前武漢市場幾乎所有的珠寶品牌全部集中在武漢各大商場的一樓，競爭半徑不超過100米，對于消費者來說，購買的時間成本、交通成本和體力成本幾乎完全一樣，因此選擇彈性很大，而對于珠寶商家而言，在同一個地方爭奪同一個

39、客群，無疑提高了競爭難度。主要經(jīng)營珠寶品牌：周大福、謝瑞麟、金至尊、金鉆廊、普柏林、戴夢德、朝宏基、新世界、兆亮、明牌、翠綠、田琦、六福珠寶、周大生、周生生、吉盟、金嘉利、周萬福、艾迪爾、金象、金百福、金伯利、金利來、卡佐依、匯明、老鳳祥、亞一、愛得康、金凰、寶亨達、施洛華世奇、金永恒、蒂爵、嘉華、歐特爾、金克拉、金福人、金潤珍珠、鑫生、瑞麒、DERAIN、嘉黛、南非之鉆、GUCCI、千葉、雅福、龍嘉、賽非爾、金蘭、卡地亞、金六福、戴比爾斯等。 旅游聯(lián)盟2008-8-2提供：旅游資源大全，免費旅游交易平臺，旅游社區(qū)，旅游軟件，2） 魯磨路珠寶一條街自2008年起，“珠寶一條街”由市政府主辦、洪

40、山區(qū)政府和地質(zhì)大學聯(lián)合協(xié)辦，在近幾年內(nèi)已經(jīng)逐漸被打造成了集珠寶研發(fā)、生產(chǎn)、加工、銷售、鑒定于一體的產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，在很大程度上加快了武漢珠寶市場的發(fā)展速度。由于魯磨路商圈位于中國地質(zhì)大學（武漢）旁邊，顧客購買了珠寶后方便拿到地質(zhì)大學做鑒定。同時它是我市大學生創(chuàng)業(yè)的一個新的平臺，緩解了大學生就業(yè)難的難題。在促進了武漢珠寶業(yè)發(fā)展的同時，也推動了高校和地方經(jīng)濟的發(fā)展。雖然從環(huán)境上易在武漢形成一個珠寶文化特色街，不過由于店面都是私人經(jīng)營所以不易統(tǒng)一管理形成氣候。雖然武漢政府也曾經(jīng)想過借助這個商圈建立大型珠寶商業(yè)城，但由于武昌消費能力有限，所以并沒有最終成形。主要店鋪：麒麗珠寶、潤志翡翠、天地珠寶城二樓的鑫

41、緣珠寶（主要經(jīng)營翡翠）、金葉珠寶、金玉堂珠寶、相玉堂珠寶、如意珠寶、金盛珠寶、金玉坊珠寶、碧麗福珠寶、華城珠寶、佳藝珠寶、天恒珠寶、樓蘭寶玉以及云南潤志翡翠等店。3） 周大福（武漢）珠寶加工文化產(chǎn)業(yè)園周大福是世界知名企業(yè)，是武漢多年的合作伙伴，旗下在漢建有新世界及多家周大福珠寶零售網(wǎng)絡。周大福產(chǎn)業(yè)園項目作為中國大陸地區(qū)的該集團最大生產(chǎn)基地，占地約600畝，總投資逾50億元人民幣，計劃2016年全部建成投產(chǎn)，年銷售額150億元，致力于將產(chǎn)業(yè)園打造成世界珠寶業(yè)的超級航母。項目自今年6月5日簽約落戶黃陂以來，在不到三個月內(nèi)完成了工商注冊、項目備案、環(huán)境評審、規(guī)劃設計和場地平整等前期工作。項目選址黃陂

42、區(qū)臨空經(jīng)濟制造業(yè)基地，集生產(chǎn)基地、配套中心、展銷（旅游）中心、工藝培訓中心等于一體，將新型工業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)有機結(jié)合起來，致力于將產(chǎn)業(yè)園打造成世界珠寶業(yè)的超級航母。項目投產(chǎn)后，預計實現(xiàn)年銷售額150億元、稅金2億元，新增5000個就業(yè)崗位。臨空產(chǎn)業(yè)園是武漢規(guī)劃建設的四大工業(yè)核心板塊之一，今年計劃完成基礎建設投資40余億元，現(xiàn)已完成10.7平方公里的“七通一平”，正在推進下一個10平方公里的建設。周大福等一批重大產(chǎn)業(yè)項目的動工，標志著臨空產(chǎn)業(yè)園打開加速引擎，國際一流珠寶飾品將成功實現(xiàn)“武漢制造”，將有效提速“工業(yè)倍增計劃”，引領臨空產(chǎn)業(yè)園加快發(fā)展，助推武漢國家中心城市建設。兩岸海峽商品貿(mào)易的分析及

43、前景臺海兩岸經(jīng)貿(mào)關系再度成為兩岸三地中國人關注的焦點之一。數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)的背后 2012年是大陸和臺灣經(jīng)貿(mào)關系發(fā)展勢頭最好的一年，在這一年里，臺海兩岸貿(mào)易額為1689.6億美元，同比上升5.6%，其中大陸對臺灣出口367.8億美元，同比上升4.8%，自臺灣進口1321.8億美元，同比上升5.8%，大陸全年批準臺商項目2229個，實際使用臺資金額28.5億美元，同比上升30.4%，截止2012年低，大陸累計批準臺資項目88001個，實際利用臺資570.5億美元，占大陸累計吸收境外投資總額4.5%。2013年的數(shù)據(jù)則顯得有些微妙。跟據(jù)中國商務部的統(tǒng)計，2013年1-10月，兩岸貿(mào)易額1642.80億美

44、元，預計全年接近2000億美元，同比增長21.1%，其中大陸對臺出口336.80億美元，同比增長16.5%，自臺灣進口1306億美元，同比增長22.3%。而跟據(jù)臺灣的統(tǒng)計，2013年1-10月臺灣對大陸出口674億美元，同比增長僅0.7%，臺灣從大陸進口352.1億美元，同比增長3%。2013年1-10月，大陸批準臺商投資項目1640個，同比下降7.2%，實際使用臺資金額17.1億美元，同比下降24.4%；通氣臺灣批準大陸企業(yè)對臺投資項目僅113件，同比下降2.6%，投資金額僅3.4億美元，同比增長118.4%。不難看出，由于統(tǒng)計口徑的巨大差異，兩岸間對臺海貿(mào)易規(guī)模、增長速度的評估大相徑庭，但

45、總體上，臺海兩岸經(jīng)貿(mào)關系仍處上升態(tài)勢。2013年，臺灣是大陸第七大貿(mào)易伙伴，第五大進口來源地，而大陸則繼續(xù)保持臺灣最大貿(mào)易伙伴和最大順差來源地的地位。但2013年兩岸經(jīng)貿(mào)關系出現(xiàn)了虎頭蛇尾的跡象，盡管貿(mào)易額仍在攀升，然而兩岸間統(tǒng)計數(shù)據(jù)的巨大反差已隱約讓人看到了數(shù)據(jù)背后的問題，而臺灣對大陸投資項目數(shù)量、資金規(guī)模的大幅“退潮”，則更反映出大陸這個巨大的市場和投資目的地，對于臺商、臺資，難度和挑戰(zhàn)性正與日俱增。盡管從數(shù)據(jù)上看，大陸對臺投資項目、規(guī)模都有較大比例增長，但這種“巨幅增長”的背后，是絕對規(guī)模、數(shù)量的寒酸：在臺資對大陸投資下滑、大陸對臺投資劇增的前提下，大陸對臺投資項目只有同期臺對大陸投資項

46、目零頭的1/5，投資金額也不過是同期臺對大陸投資金額的1/20弱，這顯然與兩個經(jīng)濟體在國際貿(mào)易格局中的地位極不相稱。ECFA和“大陸讓利模式”的瓶頸2010年臺海兩岸簽署海峽兩岸經(jīng)濟合作框架協(xié)議（ECFA），是臺海兩岸經(jīng)貿(mào)關系發(fā)展的里程碑事件，此后兩岸經(jīng)貿(mào)合作基本圍繞著ECFA鋪開，2012年，臺海兩岸共完成18項雙邊經(jīng)貿(mào)協(xié)議，其中包括ECFA后續(xù)協(xié)商四大協(xié)議（貨物貿(mào)易協(xié)議、服務貿(mào)易協(xié)議、投資保護和促進協(xié)議、爭端解決機制）中的投資保護和貿(mào)易協(xié)議，和“海峽兩岸貨幣清算合作備忘錄”，一度讓兩岸經(jīng)貿(mào)界對2013年兩岸經(jīng)貿(mào)合作前景充滿樂觀期待。但2013年的形勢卻出現(xiàn)了明顯反復：盡管年初根據(jù)ECFA框

47、架的第三階段關稅下調(diào)順利按時實施，兩岸銀行業(yè)簽署業(yè)務清算協(xié)定，和年中大陸批準臺灣銀行“登陸”，延續(xù)了前一年的互動勢頭，但雙邊重大經(jīng)貿(mào)協(xié)議的達成卻寥寥無幾，唯一值得一提的是6月簽署了“四大”中的兩岸服務貿(mào)易協(xié)議，但由于臺灣島內(nèi)政治博弈的波及，直至年終也未能正式完成立法程序，未來何時完成仍難預期，具體落實更遙不可及，這也波及另外“兩大”協(xié)議的談判和落實。盡管ECFA區(qū)域經(jīng)濟整合的原則，本應是對等開放，無縫對接，但因種種原因，臺海兩岸的ECFA從一開始就具有濃厚的“大陸讓利”特色，大陸對臺開放和讓步多，臺灣對大陸開放和讓步少；這一“大陸讓利模式”在2012、2013兩年，從ECFA框架協(xié)議延續(xù)到兩岸投資保護和貿(mào)易協(xié)議，及兩岸服務貿(mào)易協(xié)議中，以后者為例，大陸對臺開放80項，臺灣對大陸開放僅64項。在具體落實方面就更是