1、戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 戰勝戰勝 NCPNCP企業運營及風控寶典企業運營及風控寶典之之 房地產篇房地產篇 20202020 年年 2 2 月月 1010 日日 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 目 錄 一、疫情防控期間房地產企業延期交房的相關法律問題及操作指引、示范模板一、疫情防控期間房地產企業延期交房的相關法律問題及操作指引、示范模板 . 1 1 1、疫情管控對延期交房的影響有哪些？ . 1 2、此次疫情構成不可抗力嗎？ . 1 3、以此次疫情構成不可抗力主張順延交房的情形有哪些？ . 1

2、4、延期交房不予免責的特殊情形？ . 2 5、延遲交房的免責期間如何認定？ . 3 6、疫情發生后，開發商如何應對？ . 3 7、應當搜集哪些證據？ . 3 8、開發商如何有效履行延期交房的告知義務？ . 4 9、延期交房通知書示范模板 . 5 二、疫情防控期間房地產企業與施工單位之間的相關法律問題及操作指引、示范模板二、疫情防控期間房地產企業與施工單位之間的相關法律問題及操作指引、示范模板 . 7 7 1、開發商融資受影響，無法及時支付工程款導致施工延誤以及施工單位索賠怎么辦？ . 7 2、施工單位的工人因疫情無法到位，導致開工、復工、工期延誤怎么辦？ . 7 3、施工設備、材料無法到位導致

3、工期延誤怎么辦？ . 8 4、對于已經簽訂、履行的施工合同履行怎么辦？ . 8 5、對于即將簽訂的施工合同怎么履行？ . 9 6、當前疫情下，總包和施工單位可能承擔的施工合同責任有哪些？ . 9 7、總包和施工單位可以向發包人提起索賠的項目有哪些？ . 9 8、因疫情導致合同解除的，總包和施工單位可以向發包人要求支付的款項有哪些？ . 10 9、對于即將簽訂的施工合同怎么履行？ . 10 10、新型冠狀病毒肺炎疫情在施工合同履行下，如何搜集固定證據？ . 10 11、疫情引發的工期延誤與索賠怎么辦？ . 12 12、工期索賠的“時限”有多久？ . 13 13、可能使用到的相關模板 . 13 三

4、、三、疫情防控期間房地產企業可能面臨到的業主“斷供”相關問題、操作指引、示范模板疫情防控期間房地產企業可能面臨到的業主“斷供”相關問題、操作指引、示范模板 . 17 1、業主是否能夠以疫情管制為由主張不可抗力免除還貸義務？ . 17 2、業主是否能夠在疫情期間向銀行申請減免相應還貸費用？ . 17 3、業主是否能夠以疫情管制為由主張延期還貸？ . 18 4、房地產企業能否以不可抗力主張免除擔保責任？ . 18 5、未復工期間影響轉他項權證辦理如何應對？ . 18 6、疫情過后業主無還貸能力怎么辦？ . 19 7、業主斷供，企業被法院采取司法強制措施該怎么辦？ . 19 8、不可抗力通知書（供轉

5、他項延期使用） . 19 四、四、疫情防控期間房地產開發企業其他問題疫情防控期間房地產開發企業其他問題 . 21 1、土地出讓金繳納時間是否可以相應順延？ . 21 2、地產企業與業主不能按期簽約如何處理？ . 21 3、開發商逾期辦理產權登記怎么辦？ . 22 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 4、開發商無法按約履行保修義務怎么辦？ . 22 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 1 一、一、疫情防控期間房地產企業延期交房的相關疫情防控期間房地產企業延期交房的相關 法律問題及操作指引、示范模板法律問題及操

6、作指引、示范模板 新型冠狀病毒肺炎疫情發現并蔓延至今， 國家采取延長春節假期、 各省市地區采取延遲復工等措施加強防控，切斷傳播途徑。因疫情防 控期間政府管制措施導致的工期延誤和延期交付， 各開發商尤為關注， 我們提煉了重點問題予以解讀， 以期為房產經營為主的顧問單位降低 經營風險提供一些幫助。 1 1、疫情管控對延期交房的影響有哪些？、疫情管控對延期交房的影響有哪些？ 肺炎疫情對房企延期交房的影響主要體現為： 工期延誤影響建設 進度從而導致延期交付。 若能夠認定施工企業工期延誤屬于不可抗力 并可予以順延， 則開發商亦可向買受人主張順延交付期限而不承擔違 約責任。 因疫情造成的工期延誤涉及多種因

7、素，不僅是民工流動受限，還 包括因政府采取禁行、禁運、禁業等干預行為，社會資源傾斜，造成 部分商品正常供需關系劇烈波動， 房企的重大關鍵采購以及房屋審批、 驗收等環節遭受不利影響導致的交付時間延長。 2 2、此次疫情構成不可抗力嗎？、此次疫情構成不可抗力嗎？ 此次防疫管制因新型冠狀病毒肺炎而起， 新型冠狀病毒肺炎作為 一種新的疾病，其發生為合同雙方人力所不可控，不能預見、不能避 免且不能克服。進而，因該種疾病所引起的政府管制的具體實施隨疾 病的發生、發展亦具備合同雙方不能預見、不能避免且不能克服的特 點，并且政府管制行為導致了企業不能復工，人員隔離符合不可抗力 的上述實體要件。因此，我們認為疫

8、情導致的防疫管制可以構成法定 的不可抗力。 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 2 3 3、以此次疫情構成不可抗力主張順延交房的情形有哪些？、以此次疫情構成不可抗力主張順延交房的情形有哪些？ 1）因各地人員流動控制、政府要求延期復工導致的施工人力短 缺、工期延誤的延期交付。政府關于延遲復工的通知文件屬于政府及 有關部門為防治疫情而采取的行政措施， 由此直接導致的工期延誤及 延期交付可以被認定為因不可抗力導致合同不能履行的情形， 開發商 可主張在相應的延誤期間內免除責任。 2）施工單位為防止疫情集中爆發采取停工及分散施工等措施導 致的延期交付。 如施工

9、單位在疫情爆發期間響應政府號召避免疫情集 中傳染而作出停工或分散施工的行為導致工期延誤的情形亦應屬于 不可抗力。 若疫情導致工期延誤且有證據能夠證明開發商和施工方已 有約定或一方因采取防范措施而導致合同履行不能的， 則構成不可抗 力事件，開發商可向買受人主張延期交付免除違約責任 3）因疫情影響的因素造成延期交付。開發商因疫情影響的其他 因素導致延期交付的， 例如復工后因政府管制導致交通受限運輸費用 增加， 或社會資源傾斜導致市場采購價格波動需重新談判或另尋供應 渠道導致工期延誤延期交付的，若能提供有效證據證明人、財、物因 疫情產生變化和履行障礙導致延期交付， 則法院有可能支持不可抗力 的主張；

10、 但若工期順延超過合理期限且對買受人造成較大不利影響或 法院認為疫情與工期延誤沒有因果關系的， 則法院可根據公平原則處 理案件，對工期順延酌情予以認定。 4 4、延期交房不予免責的特殊情形？、延期交房不予免責的特殊情形？ 在疫情環境下導致延期交房的，開發商是否承擔責任，關鍵在于 疫情管制是否構成不可抗力及其與延期交房的因果關系。 1）疫情管控前已經存在延期交房情形的，不能免除責任； 2） 商品房買賣合同簽訂前或簽訂時，已經發生疫情或疫情管 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 3 控的，則肺炎疫情不屬于不可預見的情況，不能據此免除延期交付的 責任。 5

11、 5、延遲交房的免責期間如何認定？、延遲交房的免責期間如何認定？ 因政府行為的疫情管控導致造成交房遲延的免責時間， 一般認定 為疫情發生的全部期間 （即自當地政府采取管制措施之日至宣布疫情 防治工作取得階段勝利之日的所有天數， 該期間的起止日期以政府發 布的相關公告為準確定） 以及正常施工情況下根據合同約定被延誤的 天數（如有） 。 若企業自行采取停工措施預防疫情集中爆發而造成工期延誤和 延期交付的，結合關于疫情防控的政府文件、公告、命令以及企業采 取停復工或分散施工等措施導致工期拖延的相關材料確定順延期間。 疫情發生后因政府管制導致運輸成本及采購成本增加， 企業尋找 新的交易渠道或解決方法導

12、致工期延誤和延期交付的， 實踐中對于順 延期間認定并未形成統一的標準。一般需要注意以下兩方面：一是主 張因疫情遭受不可抗力的一方順延工期必須在合理范圍內。 二是若施 工單位能夠證明全部延誤工期系因該不可抗力事件造成的， 則存在工 期順延主張獲得支持的可能。 6 6、疫情發生后，開發商如何應對？、疫情發生后，開發商如何應對？ 1）核查所有項目已簽署的合同，重點關注商品房預售合同涉及 的簽約時間、交房時間、逾期交房違約責任、不可抗力的約定情況， 合同有約定的優先適用合同約定。 2）掌握各項目工程進度及此次疫情對各施工單位的影響。 3）向買受人履行告知義務，并收集肺炎疫情管控與延期交房存 在因果關系

13、的證據。 4）評估測算延期天數及逾期交房可能性，提前做好財務預算。 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 4 7 7、應當搜集哪些證據？、應當搜集哪些證據？ 并不是單純存在肺炎疫情即可作為免責事由， 而是需要對疫情影 響以及當地政府是否采取措施， 及防控措施是否實質影響到合同履行， 造成工期延誤及延期交房進行綜合評判。 1 1）收集肺炎疫情構成不可抗力的證據。）收集肺炎疫情構成不可抗力的證據。如政府通知延長假期、 延遲復工的相關政府文件，政府發布關于人員隔離、返程返工的相關 公告，施工企業停工通知等。 2)2)收集開發商確因受肺炎疫情影響無法正常履行合

14、同的證據。收集開發商確因受肺炎疫情影響無法正常履行合同的證據。 如 施工承包方出具的項目延期施工的情況說明、 施工單位因疫情防控導 致工期延誤工程聯系單等工程進度證明文件、 監理方出具的項目延期 施工的監理日記、 施工人員因確診或疑似新型肺炎而隔離救治的醫院 證明、項目供應方出具的因受疫情影響無法按時供貨的證明、就相關 審批驗收等事項與政府部門溝通的函件以及政府部門相應的通知和 措施規范文件，影響相關物資采購的證明文件，因疫情導致市政配套 設施建設延誤及辦理有關房屋權屬登記證書延誤的證明文件， 企業調 整人員、設備、資金等為此做出應對措施的相關資料等。 3)3)收集開發商及時通知買受人因肺炎疫

15、情要收集開發商及時通知買受人因肺炎疫情要求順延交房的證據求順延交房的證據。 如開發商書面通知買受人關于受肺炎疫情影響延期交房告知函， 及送 達證據，包括快遞單、郵寄追蹤單。 8 8、開發商如何有效履行延期交房的告知義務？、開發商如何有效履行延期交房的告知義務？ 1）書面告知。向買受人發出延期交房告知函 。將此次疫情對 企業和項目生產經營造成影響的事實及致使合同無法如約履行的障 礙和后果詳細說明， 并向買受人提供政府部門的延長春節假期和延遲 復工通知以及相應證明資料予以佐證。 2）郵寄方式送達。首先應核查已經簽署的商品房預售合同 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不

16、動產金融團隊 5 中關于送達方式的約定，以約定送達方式為準。如對送達方式無約定 的，以郵政特快轉遞（EMS）為推薦方式，擅自選擇其他快遞公司（如 順豐、申通、韻達等）郵寄可能導致所寄信函的效力受到質疑。 3）履行告知義務期限。如商品房預售合同中關于不可抗力 通知時間有約定，以約定期限為準。如未約定的，疫情發生后，開發 商如評估延期交房可能性較大的，應立即告知買受人。 9 9、延期交房通知書示范模板、延期交房通知書示范模板 延期交房告知函延期交房告知函 尊敬的： 貴我雙方于年年月日簽訂了商品房預售合同 （合同備 案號：） ，合同約定您購買我公司開發建設的項目號樓 號商品房（下稱：該房屋） 。鑒于

17、突發的新型冠狀病毒肺炎疫情，為 應對疫情，加強防控，國務院和陜西省、西安市政府均已發布通知要 求企事業單位延長春節假期，推遲復工（詳見附件） 。根據民法總 則第 180 條的規定，該疫情及相應管控措施具備不能預見、不能避 免且不能克服的客觀情況，已經構成不可抗力事件，且受此疫情的影 響，該項目從年月日起停止工程施工，交房日期也相應順延。 商品房預售合同第條約定： “我公司應于年月日前 向您交付該房屋，但如遇下列特殊原因，除雙方協商統一解除合 同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出 賣人在發生之日 60 日內告知買受人的” 。 本公司抱歉地通知上述延期事宜， 具體交房日期我

18、公司將在實際 交房前向您通知。 如有任何疑問，請及時與我公司聯系，聯系方式： 。 特此通知，順頌商祺！ 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 6 通知人：（蓋章） 年月日 注：本通知書一式兩份，一份寄發，一份我公司留存。 附：國務院辦公廳關于延長 2020 年春節假期的通知 陜西省應對新型冠狀病毒感染肺炎疫情工資領導小組辦公室 關 于有關單位復工事宜的通知 西安市人民政府關于延遲企業復工上班的通知 （市政函【6】 號） 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 7 二、二、疫情防控期間房地產企業與施工單位之間疫情防

19、控期間房地產企業與施工單位之間 的相關法律問題及操作指引、示范模板的相關法律問題及操作指引、示范模板 住建部 2017 版建設工程合同示范文本對不可抗力的表述為： “不可抗力是指合同當事人在簽訂合同時不可預見， 在合同履行過程 中不可避免且不能克服的自然災害和社會性突發事件， 如地震、 海嘯、 瘟疫、 騷亂、 戒嚴、 暴動、 戰爭和專用合同條款中約定的其他情形。 ” 針對本次疫情，就開發商與總包和施工單位可能出現的諸多影響。 1 1、開發商融資受影響，無法及時支付工程款導致施工延誤以及、開發商融資受影響，無法及時支付工程款導致施工延誤以及 施工單位索賠怎么辦？施工單位索賠怎么辦？ 工程款的付款

20、條件涉及雙方的交易優勢地位等， 如合同沒有對此 做諸如“不得因欠付工程款單方停工” 、 “先墊資后結算”之類的特殊 約定時，開發商沒有及時付款，施工方可能引用合同抗辯權或者合同 約定要求延期施工，并對開發商拖延付款期間的窩工損失提出索賠。 因此，開發商應注意及時與施工方溝通解決辦法，不能單方以疫情影 響融資為由要求免責，換句話說，此時主張疫情免責，開發商承擔的 舉證難度很大，即使能夠舉證也未必能完全免責，施工方仍有可能以 合同相對性和公平原則等要求承擔責任。 2 2、施工單位的工人因疫情無法到位，導致開工、復工、工期延、施工單位的工人因疫情無法到位，導致開工、復工、工期延 誤怎么辦？誤怎么辦？

21、 新冠肺炎疫情爆發后，國務院決定延長假期推遲復工，住建部 門也相繼下發停工通知，加之地方政府接連采取的“封城”“封 路”“隔離”等緊急措施，直接造成工程施工無法正常進行。開發 商應對具體情況做了解，如果是比如零星工程等用工需求較小的工 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 8 程，施工方“可以克服”的，就不應以疫情提出抗辯；對總包等用 工需求較大的，施工方可以提出抗辯，但仍應采取措施盡量開工， 給開發商減小損失。考慮到此次疫情集中爆發期恰在農歷春節期 間，大部分工程人員可能已經離場，而疫情的延續導致不少人員滯 留居住地，短期內無法回到作業現場復工，較難

22、實現工期簽證的正 常簽發。因此僅因“疫情”致使開工時間、復工時間延后、甚至工 期延誤的，可以根據實際情況順延相應的時間和工期。及時向政府 提交延期或竣工申請。 3 3、施工設備、材料無法到位導致工期延誤怎么辦？、施工設備、材料無法到位導致工期延誤怎么辦？ 如果是合同約定疫情之前就應當到位， 但供應商逾期后再因疫情 延誤，則施工單位可以要求供應商承擔責任，相應的，開發商也可以 要求施工單位承擔責任，如果是疫情期間無法到位，開發商與總包單 位之間仍可以就具體情況具體分析， 判斷疫情是否實質上造成了延誤 進而適當索賠。如確因疫情導致合同不能履行、部分不能履行、或者 暫時不能履行，則應及時提供因本次疫

23、情導致不能履行合同的證明， 并及時與合同向對方協商解決方案，遲延履行或及時解除合同。各方 溝通應盡量采用書面、郵件、短信等多種形式發送，并保留發送及送 達回執等相關證據。向對方寄送單方解除合同通知書，注意要留存好 寄送通知的快遞底單（在底單上要注明解除合同通知書）。如在疫情 發生之前就已經遲延履行或存在違約情形的， 則不能以疫情作為免責 事由。根據民法總則第一百八十條規定因不可抗力不能履行民事 義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。如因本次 疫情導致合同目的無法實現，則可以解除合同，屬于法律規定的法定 解除事由。解除合同的一方應及時通知并及時發送不可抗力證明，以 減少因合同解除給

24、各方造成的損失。 如果收到通知后未采取措施造成 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 9 損失擴大，則解除方不承擔損失擴大責任。 4 4、對于已經簽訂、履行的施工合同履行怎么辦？、對于已經簽訂、履行的施工合同履行怎么辦？ 對于開發商而言，應收集證明疫情發生及疫情造成損失的證 據，同時應向承包人和監理人發送書面通知、報告。即（1）應立即 書面通知承包人及監理人，說明疫情及疫情造成合同履行受阻礙的 情況；（2）疫情持續的，應及時向承包人及監理人提交報告，說明 疫情及疫情造成合同履行受阻礙的情況；（3）疫情造成施工影響結 束后的 28 天內，應向承包人及監理

25、人提交最終報告及有關資料。 （4）采取措施，盡量避免和減少損失的擴大，否則應對擴大的損失 承擔責任。 5 5、對于即將簽訂的施工合同怎么履行？、對于即將簽訂的施工合同怎么履行？ 應充分考慮疫情對合同履行可能產生的影響；對工期、人工 費、原材料價格等作出充分的預估。是否有履行的必要，如為必須 履行，則需要對工期、價格、人工費、原材料等問題上進行評估后 再進行簽訂。 6 6、當前疫情下，總包和施工單位可能承擔的施工合同責任有哪、當前疫情下，總包和施工單位可能承擔的施工合同責任有哪 些？些？ （1）承包人施工設備的損壞；（2）承包人人員傷亡、財產損 失；（3）因疫情引起的工期延誤，承包人分擔的部分停

26、工費用損 失。除關注合同相關事宜之外，還應當關注疫情防控情況及分包 商、材料供應商等受到疫情影響情況。 7 7、總包和施工單位可以向發包人提起索賠的項目有哪些？、總包和施工單位可以向發包人提起索賠的項目有哪些？ （1）發包人應承擔的部分承包人停工的費用損失；（2）停工 期間必須支付的工人工資；（3）因疫情引起的工期延誤，發包人要 求趕工情況下增加的趕工費用；（4）承包人在因疫情停工期間按照 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 10 發包人照管、清理和修復工程的費用；（5）疫情期間增加的人工 費；（6）疫情期間產生的衛生防疫費用及施工工地出現的因人員患

27、 病、隔離觀察而產生醫療費用；（7）因疫情導致的材料價格上漲、 物流成本增加；（8）因疫情所致工期延長造成的材料、機械設備費 用等的增加。 8 8、因疫情導致合同解除的，總包和施工單位可以向發包人要求因疫情導致合同解除的，總包和施工單位可以向發包人要求 支付的款項有哪些？支付的款項有哪些？ （1）合同解除前承包人已完成工作的價款；（2）承包人為工程 訂購的并已交付給承包人，或承包人有責任接受交付的材料、工程 設備和其他物品的價款；（3）發包人要求承包人退貨或解除訂貨合 同而產生的費用，或因不能退貨或解除合同而產生的損失；（4）承 包人撤離施工現場以及遣散承包人人員的費用；（5）按照合同約 定，

28、在合同解除前應支付給承包人的其他款項；（6）其他：發包人 要求的趕工所產生的趕工費用；已實施或部分實施的措施項目應付 價款；承包人撤離現場所需的合理費用，包括臨時工程拆除、施工 設備運離現場的費用。 9 9、怎樣不通過向總包和施工單位就因疫情造成的問題，解決上、怎樣不通過向總包和施工單位就因疫情造成的問題，解決上 述問題？述問題？ 如果在溝通、往來函件中覺得“索賠”刺眼，可以采用其他變 通的做法，可以把“索賠通知書”、“索賠報告”等名稱換成“工 作聯系函”、“會議紀要” 等，畢竟疫情造成承包人和發包方的損 失是事實，這些損失終究要有人來承擔；最好的結果就是承包人與 發包人能夠及時協商，共克時艱

29、、合理分擔損失。 1010、新型冠狀病毒肺炎疫情在施工合同履行下，如何搜集固定、新型冠狀病毒肺炎疫情在施工合同履行下，如何搜集固定 證據？證據？ 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 11 疫情是不可抗力，應當收集和固定合同不能正常履行的證據， 例如因疫情政府要求延期開工的政策文件，或因疫情需要政府要 求企業先行生產抗疫物資的文件，因防控疫情政府封閉道路的照 片和視頻，履行合同的勞務人員因感染新型冠狀病毒肺炎的證明 材料，或者相關勞務人員被隔離或者醫學觀察的證明材料，因原 材料產地疫情防控導致原材料供應不足的證據材料。根據不可抗 力的影響，可部分或者全

30、部免除責任。 目前應該要做的是：通知+證明！ 1）通知通知 企業應當及時書面通知相對方，以減輕損失。否則，對于未能及 時通知導致擴大的損失要承擔責任。 2 2）證明）證明 應在合理期限內向對方提供不可抗力發生的證明材料， 用來證明 不可抗力發生的時間、地點、程度等造成合同不能履行的情況。 3 3）企業可向公證機構申請不可抗力公證。公證事項包含以下內）企業可向公證機構申請不可抗力公證。公證事項包含以下內 容：容： 證明不可抗力（意外事件）事實證明不可抗力（意外事件）事實 不可抗力（意外事件）公證是指公證機構根據當事人的申請，依 照法定程序證明發生了不可抗力（意外事件） ，以及由于不可抗力而 造成

31、當事人或相關人人身或財產損失真實性的活動。 公證機構可以出 具國內外通用的不可抗力證明（當然，國際貿易中也可由中國國際貿 易促進委員會出具相關不可抗力證明） 。適用于在中國境內發生了不 可抗力的公證事項， 不可抗力的依據應為中國政府相關部門對事件等 級的權威認定，對于損害結果，公證機構只做客觀描述，不做評估判 斷。 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 12 保全固定證據保全固定證據 保全證據公證是公證機構根據當事人申請， 依法對與申請人權益 有關的、有法律意義的證據、行為過程加以提取、收存、固定、描述 或者對申請人的取證行為的真實性予以證明的活動。比

32、如，如前所述 針對強化債務人的通知義務，在通知對方時，可針對郵寄行為申請辦 理保全證據公證； 針對債務人應按要求提供新冠肺炎疫情構成不可抗 力證據的證明義務，可依據不同情況申請保全證據公證（包括網絡內 容、現場情況、行為過程、證人證言等） ；再如涉及合同各方協商溝 通中所產生的證據（如微信聊天記錄、電子郵件等） ，或者容易滅失 的證據（如工廠停工停產的現場情況、工廠因疫情而被政府要求全部 生產線改為生產防疫物資的現場情況等） ，特別是受到疫情影響的當 事人，更應注意通過保全證據公證的方式固定證據。如此時雙方已有 糾紛苗頭了，不管是按照約定以郵寄或者電子郵件方式發送的，都應 該及時通過公證等方式

33、保全證據。 1111、疫情引發的工期延疫情引發的工期延誤與索賠怎么辦？誤與索賠怎么辦？ 雖有“疫情”影響，但因雙方違約行為致工期延誤的，需按雙 方過錯程度分擔工期損失，不能確定各自過錯大小的，可依公平 原則酌定。從判例來看，發、承包雙方均存在影響工期的因素，在 不能確定雙方分別影響工期天數的情況下，根據公平原則處理。 因 “疫情” 等多重原因致使工期延誤的， 如不可歸責于合同雙方， 可以相應順延工期。 需要說明的是， 工期延誤的情況下， 索賠的內 容還包括延誤期間支出的合理費用，尤其對于涉訴時已完工的建 設工程，繼續要求順延工期沒有太多實質意義，利益損失的救濟 最終會落腳于費用的承擔。具體到此

34、次“疫情”，無法按計劃施工 已成必然，而因各地暫停現場辦公、短期消費銳減及上下游企業 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 13 停產等會引發人工、 材料價格上漲， 大型機具的租賃困難， 并最終 導致施工成本劇增，而在“疫情”持續期間，為符合防疫要求而支 出的措施項目費等也會給承包方的復工增加額外花銷。司法裁判 中，對于因“疫情”支出的額外成本，在費用合理的前提下可以酌 定由發包方進行部分補償。 1212、工期索賠的“時限”有多久？、工期索賠的“時限”有多久？ 工期延誤情形發生后，仍需一方在約定期限內提出申請。一定期 限沒有明顯的時間要求，即應是合理期

35、限，按照一般交易習慣進行確 定，一般為 3-10 日左右。不可抗力發生后，履行受阻一方應及時以 書面說明的形式通知另一方和監理方，疫情結束后及時匯報和反饋， 做好溝通工作。 1313、可能使用到的相關模板、可能使用到的相關模板 1 1）不可抗力通知書（供解除合同使用）不可抗力通知書（供解除合同使用） 不可抗力通知書不可抗力通知書 （供解除合同使用） 尊敬的： 貴我雙方于年月日簽訂了 合同（編號： ） ，我公司負責履行的合同義務有： （略） 。鑒于突發的新型冠狀 病毒肺炎疫情，為應對疫情，加強防控，國務院和陜西省、西安市政 府均已發布通知要求企事業單位延長春節假期， 推遲復工 （詳見附件） 。

36、根據民法總則第 180 條的規定，該疫情及相應管控措施具備不能 預見、不能避免且不能克服的客觀情況，已經構成不可抗力事件，且 受此疫情的影響，貴我雙方的合同目的已無法實現（或已無履行的必 要） 。 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 14 據此，根據合同法第 94 條的規定與雙方合同第條的約定， 我公司遺憾地通知貴司，雙方簽訂的合同 （編號：） ，自本通 知書送達貴單位時解除。同時，根據民法總則第 180 條的規定及 合同法第 117 條的規定，我公司不承擔因不可抗力導致的任何責 任和損失，感謝貴司予以理解和支持。 如有任何疑問，請及時與我公司聯系，

37、聯系方式： 。 特此通知，順頌商祺！ 通知人：（蓋章） 年月日 注：本通知書一式兩份，一份發至貴單位，一份我公司留存。 附：國務院辦公廳關于延長 2020 年春節假期的通知 陜西省應對新型冠狀病毒感染肺炎疫情工資領導小組辦公室 關于有 關單位復工事宜的通知 西安市人民政府關于延遲企業復工上班的通知 （市政函【6】號） 2 2）不可抗力通知書（供遲延履行合同使用）不可抗力通知書（供遲延履行合同使用） 不可抗力通知書不可抗力通知書 （供遲延履行合同使用）（供遲延履行合同使用） 尊敬的： 貴我雙方于年月日簽訂了 合同（編號： ） ，我公司負責履行的合同義務有： （略） 。鑒于突發的新型冠狀 病毒肺炎

38、疫情，為應對疫情，加強防控，國務院和陜西省、西安市政 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 15 府均已發布通知要求企事業單位延長春節假期， 推遲復工 （詳見附件） 。 根據民法總則第 180 條的規定，該疫情及相應管控措施具備不能 預見、不能避免且不能克服的客觀情況，已經構成不可抗力事件。 本公司抱歉地通知貴司，盡管本公司積極排除障礙，但為了遵守 政府法令和保護貴我雙方員工健康， 我公司不得不于春節后推遲復工。 具體復工時間結合疫情發展及政府通知等因素， 我公司另行與貴司協 商確定。 【可根據實際情況填寫，如：工期及付款進度等】依法相應 順延。貴我雙

39、方均不構成違約。 如有任何疑問，請及時與我公司聯系，聯系方式： 。 特此函告，順頌商祺！ 通知人：（蓋章） 年月日 注：本通知書一式兩份，一份發至貴單位，一份我公司留存。 附：國務院辦公廳關于延長 2020 年春節假期的通知 陜西省應對新型冠狀病毒感染肺炎疫情工資領導小組辦公室 關于有 關單位復工事宜的通知 西安市人民政府關于延遲企業復工上班的通知 （市政函【6】號） 3 3）情勢變更通知書情勢變更通知書 情勢變更通知書情勢變更通知書 尊敬的： 貴我雙方于年月日簽訂了 合同（編號： ） ，我公司負責履行的合同義務有： （略） 。鑒于突發的新型冠狀 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西

40、海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 16 病毒肺炎疫情，為應對疫情，加強防控，國務院和陜西省、西安市政 府均已發布通知要求企事業單位延長春節假期， 推遲復工 （詳見附件） 。 本公司抱歉地通知貴司，盡管本公司積極排除障礙，但為了遵守 政府法令和保護貴我雙方員工健康， 我公司不得不于春節后推遲復工。 具體復工時間結合疫情發展及政府通知等因素， 我公司另行與貴司協 商確定。 【可根據實際情況填寫，請求解除合同或變更合同、減免租 金等】 。 如有任何疑問，請及時與我公司聯系，聯系方式： 。 特此通知，順頌商祺！ 通知人：（蓋章） 年月日 注：本通知書一式兩份，一份發至貴單位，一份我公司留存。 附：國務

41、院辦公廳關于延長 2020 年春節假期的通知 陜西省應對新型冠狀病毒感染肺炎疫情工資領導小組辦公室關 于有關單位復工事宜的通知 西安市人民政府關于延遲企業復工上班的通知 （市政函【6】 號） 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 17 三、疫情防控期間房地產企業可能面臨到的業三、疫情防控期間房地產企業可能面臨到的業主主 “斷供”相關問題、操作指引、示范模板“斷供”相關問題、操作指引、示范模板 隨著新冠疫情的持續發酵，企業的虧損日益加劇，對于房產企業 來說首當其沖的便是如何應對疫情帶來的后遺癥“斷供” ，雖然 政府出臺了一系列保障措施， 但仍將無法避免經

42、濟危機浪潮下的斷供 隱患，早日未雨綢繆才是房企當下的應對之道 1 1、業主是否能夠以疫情管制為由主張不可抗力免除還貸義務？、業主是否能夠以疫情管制為由主張不可抗力免除還貸義務？ 業主不能以該因素為由主張解除借款合同進而免除還款義務。 合同法第 117 條：“因不可抗力不能履行合同的，根據不 可抗力的影響， 部分或者全部免除責任， 但法律另有規定的除外。 當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不 可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”由 此可知不可抗力因素僅是免除的違約責任，而非還款義務，疫情 管制及防疫治療雖說為公共性突發事件，可被認為是不可抗力， 但不足以構成

43、借款合同的法定解除要件，因此業主不能以該因素 為由主張解除借款合同進而免除還款義務。 在此提醒企業應當與銀行保持良好溝通，及時掌握并梳理可 能發生斷供的問題業主，第一時間掌握其信貸信息。 2 2、業主是否能夠在疫情期間向銀行申請減免相應還貸費用？、業主是否能夠在疫情期間向銀行申請減免相應還貸費用？ 在借款合同中，違約責任一般約定為遲延履行金及罰息和復利， 若業主主張在疫情期間因受疫情管控或防疫工作需要無法正常履行 還款義務且確能提供相應證明因疫情影響無法還款， 如上第 1 條中所 述可向銀行主張除免違約責任， 申請減免還款受限期間的罰息及復利。 戰勝 NCP企業運營及風控寶典之房地產篇 陜西海普睿誠律師事務所不動產金融團隊 18 建議企業及時與銀行對此情形進行確認， 若銀行對業主減免遲延 履行金及罰息復利，則企業應在減免后的還款范圍內承擔保證責任， 妥善起見， 建議企業及時與銀行就此對抵押合同簽訂補充協議或留存 往來函件，以備后期可能面臨的訴訟風險。 3 3、業主是否能夠以疫情管制為由主張延