1、佛山中原事業(yè)二部 2018.3 星都會營銷報告 謹呈 撬動番禺西 中原在順德 報告體系報告體系 Analyze System 中原優(yōu)勢項目困局價值開發(fā)客戶認知 推售策略推廣主題渠道支持營銷活動 中原在順德 中原10年耕耘，300盤疆域蓋五區(qū)，市占躍居佛山代理行第一位市占躍居佛山代理行第一位 自自2007年年融入融入順德樓市變遷史，順德樓市變遷史，30項目橫跨南北項目橫跨南北36公里公里 2007年，中原根植順德 十年間，運營30盤，見證順德樓市發(fā)展 2007-2013 2016-2017 依云水岸 2007.11 星英半島2014.06 龍光尚街2014.06 順德綠地中心 2014.06 湖

2、畔壹號2014.05 瀧景花園2014.03 招商依云國際2014.1 香繽一號2015.05 新世紀花園2014.12 星光廣場2014.09 太平洋國際2014.09 海山壹號2014.09 容桂郎寧珺2015.07 金海文化創(chuàng) 意中心 2012.12 繽紛四 季 2012.09 新城灣2012.06 深業(yè)城2012.03 亞洲國際2012.01 綠地國際花 都 2013.11 星耀1012013.08 M-City2013.05 保利拉菲2013.01 財神萬利 公館 2017.03 中洲府2017.12 碧桂園鳳 凰灣 2017.01 金輝優(yōu)步 大道 2017.11 福朋喜來 登 20

3、16.07 宗德服務(wù) 中心 2017.06 泰和院子2017.11 中 原 順 德 項 目 分 部 圖 中 原 順 德 服 務(wù) 年 鑒 星英半島 金輝優(yōu)步大道 新世紀花園 碧桂園鳳凰灣 中洲府 M-city 深業(yè)城 倫教碧桂園 宗德服務(wù)中心 海山壹號 郎寧珺 福朋喜來登 順德綠地中心 金海文化創(chuàng)意中心 湖畔壹號 香繽一號 龍光尚街 招商依云國際 新城灣畔 保利拉菲 財神萬利公館 瀧景花園 星耀101 太平洋國際 繽紛四季 北滘廣場 綠地國際花都 星光廣場 亞洲國際 名筑家園 客戶流動變遷，了然于掌 城市升級，客戶變化不斷城市升級，客戶變化不斷，投資客廣州比例，投資客廣州比例上升上升至至6 6成

4、成 初始投資者以順德區(qū)域產(chǎn) 業(yè)移居人士及本地村民為 主； 后因價格上升導致本地客 戶退減，廣州客逐漸增多； 后通過中原渠道聯(lián)動平臺， 片區(qū)引進大部分廣州及部 分深港澳投資客戶。 順德 15% 廣州廣州 58% 蓬勃蓬勃成長，開疆擴土蓋五區(qū)成長，開疆擴土蓋五區(qū) 連續(xù)連續(xù)多年穩(wěn)居佛山代理行業(yè)前列，多年穩(wěn)居佛山代理行業(yè)前列，20172017年市占率第一年市占率第一 服務(wù)地產(chǎn)項目超服務(wù)地產(chǎn)項目超300300個個 遍布遍布佛山，肇慶，輻射粵西等佛山，肇慶，輻射粵西等區(qū)域區(qū)域 189億億 20092010201220142016201120132015 167167億億 6億 15億 52億 62億 75

5、億 90億 126億 最全功能服務(wù) 最前沿營銷力 時刻保持升級增值，追求地 產(chǎn)發(fā)展前沿 公寓營銷先行者，專注更專業(yè) 中原獨家操盤方式撬動外圍鎮(zhèn)街樓市風云，強引外區(qū)投資客，煥發(fā)品牌力量 樹立佛山公寓價格天花板樹立佛山公寓價格天花板成功開發(fā)外圍鎮(zhèn)街公寓成功開發(fā)外圍鎮(zhèn)街公寓一手渠道強銷品牌公寓一手渠道強銷品牌公寓 碧桂園鳳凰灣碧桂園曼哈頓富力金融中心 累積豐富的外場渠道實操累積豐富的外場渠道實操能力，廣州投資客西引先鋒軍能力，廣州投資客西引先鋒軍 合作資源：廣佛中原350+分行，房友圈62家渠道、深圳新房中心 操盤案例：中國德國港、富力金融中心、金海M- CITY、福朋國際、兆陽O立方等 中原大渠道

6、整合策略： 1、每周針對300多家門店進行巡鋪及宣講 2、針對每家門店LED屏幕進行項目投放 3、針對每家門店進行海報張貼宣傳等 2、整合54家中介，為項目形成客源輸送； 3、高額傭金、及時結(jié)款、階段性獎勵機制，扭轉(zhuǎn)項目滯銷局面； 4、內(nèi)場制定0首付、精裝、家電一站式購房政策，降低門檻，形成有效的外場 配合，實現(xiàn)業(yè)績翻倍增長。 中原十年精心，力爭上游，發(fā)于順德，枝繁葉茂 于順德布局，早是中原發(fā)展研學之明鏡 3500套現(xiàn)金流公寓，未來配套齊全套現(xiàn)金流公寓，未來配套齊全 項目總建筑面積152000，由4棟22層公寓+首層商業(yè)組成，項目內(nèi)涵蓋餐飲、零售、休閑娛樂、超市等各種業(yè)態(tài)，基 本滿足項目人群需

7、求 總建面約152000 公寓規(guī)劃4棟高層，22層高 公寓套數(shù)約3500套 產(chǎn)品面積初計30-40 商業(yè)規(guī)劃首層商業(yè) 商業(yè)功能 社區(qū)運動、休閑購物 街、藝術(shù)廣場、創(chuàng)意 市集、社區(qū)公園 #1/22層 #2/22 層 中原視野中原視野 ，8年前開疆受阻，如今再度落子倫教 3500套黃金公寓強行入市 前景難卜 自進入倫教，便一直關(guān)注 2010年開發(fā)倫教沁園，2288套住宅，經(jīng)歷樓市浮沉，5年長銷售罄 核心 問題 不限購外圍鎮(zhèn)街，如何避開住宅競爭，導入大量 投資客戶實現(xiàn)公寓快速去化？ 中原視野中原視野 3500套公寓，倫教還沒準備好！ 尷尬的倫教，夾縫在限購區(qū)之間 住宅不限購！公寓？ 投資者不選，自住

8、客不選 倫教從未有真正開發(fā)公寓市場！ 0 5000 10000 15000 20000 0 100 200 300 400 500 600 2015年1月-2018年1月倫教公寓供銷情況 供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價 廣進國際商業(yè)中心 貨量：2棟，1058套 產(chǎn)品：39-44平層 價格：7000-9000元/ 順德樂匯公館 貨量：1棟，176套 產(chǎn)品：27-46雙鑰匙 價格：14000-15000元/ 3年時間僅 成交約500 套公寓 中原視野中原視野 一心兩翼八組團 重心規(guī)劃北滘、 陳村、樂從 順德東部新城提 出3年 良桂迎來大發(fā)展 倫教始終無變動 “十三五計劃”，仍未有清晰的東部發(fā)展規(guī)劃 北部

9、三鎮(zhèn)崛起，良桂繁華 都完美跳過了倫教。 政府資源不導入，投資熱錢不聚焦 北部三鎮(zhèn)風風火火， 良桂兩地大興土木， 倫教雖居廣佛交界， 仍然一片鄉(xiāng)鎮(zhèn)氣息。 商業(yè)氛圍低！尷尬的倫教，夾縫在經(jīng)濟重鎮(zhèn)當中 中原視野中原視野 中原，一直目睹著倫教的發(fā)展， 它的格局，不應(yīng)限制于轄區(qū)規(guī)劃及資源， 它的未來，源于其無可撼動的，天然的地理優(yōu)越性 真的沒出路？ 龐大密集的交通路線：龐大密集的交通路線：真正大灣區(qū)心臟腹地，2小時覆蓋11城 超級樞紐中心，3號地鐵雙城軌站三環(huán)城高速 密集路網(wǎng)成就最佳商貿(mào)交集之地 珠珠三角三角腹地，番禺西界，腹地，番禺西界，與與廣州一水之隔廣州一水之隔，占據(jù)，占據(jù)廣佛交界最近廣佛交界最近

10、 于廣州區(qū)位要塞，鎮(zhèn)守廣佛交界南部大動脈于廣州區(qū)位要塞，鎮(zhèn)守廣佛交界南部大動脈。 灣區(qū)腹地，樞紐之地， 11城生活隨心所享 區(qū)區(qū) 位位 優(yōu)優(yōu) 勢勢 佛山一環(huán) 廣州海珠、天河、越秀區(qū) 距離：28KM 距離：20KM 番禺區(qū) 距離：17KM 倫教南二環(huán)高速 佛山市 地鐵三號線 廣珠西線 總部經(jīng)濟騰飛，躍居順德第三支柱； 2017年，整體珠寶年產(chǎn)值約400億，繼家電、家具之后，成 就順德第三支柱產(chǎn)業(yè)；周生生、周大福等近百家珠寶總部 基地，香港保發(fā)集團進駐； 以電子資訊行業(yè)電子資訊行業(yè)為副業(yè)，擁有順達電腦、鑫曜 科技、天樂通信、龍威電業(yè)等30多家企業(yè)。 全行業(yè)銷售達70.19億元，占全區(qū)工業(yè)的70%

11、以木工機械行業(yè)木工機械行業(yè)為倫教特色行業(yè)。依托國 際木工機械商城為國際交易平臺，形成集 產(chǎn)銷一體化的區(qū)域性木工機械中心區(qū)域性木工機械中心; 倫教作為中國最早的珠寶首飾投資發(fā)源 地之一及主要珠寶首飾加工基地主要珠寶首飾加工基地，2017 年躍居順德第三支柱產(chǎn)業(yè)躍居順德第三支柱產(chǎn)業(yè) 珠光寶地，強者自強 經(jīng)濟優(yōu)勢經(jīng)濟優(yōu)勢 生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟掛鉤樓市，上下游商務(wù)人才指數(shù)級涌入 珠寶生態(tài)鏈產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已養(yǎng)育 超過5萬外來務(wù)工人口，生 態(tài)鏈上下游建設(shè)，商貿(mào)外 展、物流、旅游等多方向發(fā) 展，外來人口現(xiàn)象級涌入， 美的總部經(jīng)濟、機械木工產(chǎn) 業(yè)及汽貿(mào)連廊帶動，龐大龐大 外來商貿(mào)人口將撬動外來商貿(mào)人口將撬動 倫教樓市！倫

12、教樓市！ 投資優(yōu)勢投資優(yōu)勢 從“前店后廠”模式，進入總部經(jīng)濟、設(shè)計、商貿(mào)物流和全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，偉大的工業(yè)生態(tài)鏈經(jīng)濟，撬動倫教樓市的杠桿 搭建“五大平臺”，強化“珠寶+旅游+文化”戰(zhàn)略，加 強產(chǎn)業(yè)競爭力，創(chuàng)建產(chǎn)城人融合的珠寶特色魅力小鎮(zhèn) 順德第一人民醫(yī)院已完全搬遷在旁，3號線雙地鐵 口，繁華商業(yè)，衣食住行一應(yīng)俱全 配套優(yōu)勢配套優(yōu)勢 雙地鐵口+城央級市政配套 保利mall 順德第一人民醫(yī)院 3號線順德站 3號線荔村站 周生生總部 倫教文化廣場 倫教中心 大良實驗中學 倫教政府 拋列區(qū)位規(guī)劃價值，就足以讓投資者買單？ 虛 本案同類外圍鎮(zhèn)區(qū)公寓入市 案例直擊案例直擊：碧桂園鳳凰灣：碧桂園鳳凰灣 單月

13、去貨單月去貨近近280280套，累計銷售金額套，累計銷售金額1.11.1億億 創(chuàng)造創(chuàng)造容桂容桂公寓公寓銷售記錄銷售記錄 同樣不限購，公寓市場不熱，何以引起客戶瘋狂搶購？ 我們通過尋找與本案區(qū)位類似的我們通過尋找與本案區(qū)位類似的成功案例，幫助本成功案例，幫助本案深究客戶投資誘因。案深究客戶投資誘因。 4122批公寓投資客 （含部分倫教碧桂園客戶資料） 低門檻7/3廣佛收益快 7成番禺海珠， 低門檻， 高收益， 初級投資， 番禺 51% 海珠 12% 北滘 8% 良桂 4% 禪城南 4% 越秀 3% 荔灣 3% 天河 2% 南沙 4% 其他地區(qū) 9% 客 戶 來 源 區(qū) 域 私營企業(yè) 高管 24%

14、 小型私企 老板 21% 村落 村民 14% 專業(yè)市場 老板 12% 專業(yè)技術(shù) 人員 8% 自由職業(yè) 者 10% 其他 11% 客 戶 職 業(yè) 特 征 投資成本 25% 投資回報 22% 地段位置 18% 區(qū)位規(guī)劃 14% 品牌運營 12% 投資風險 性 9% 客 戶 關(guān) 注 因 素 20-25歲 10% 26-30歲 16% 31-35歲 21%36-40歲 19% 41-45歲 14% 46-50歲 11% 51歲以 上 9% 客 戶 年 齡 結(jié) 構(gòu) 2成本地，1成其他 首付僅10萬，與洋房相比，作為投資產(chǎn)品性價比更高 引入廣州域酒店管理公司，每月返租1000元，高于周邊租金， 投資回報可

15、見，客戶愿意跟投 主要吸引為30-40歲中年投資客，以小型私營業(yè)主、個體商戶及 本地跟投商戶為主，稍有財富積累，被低成本吸引。 客戶|特性理解 客戶|特性理解 122批外區(qū)客采訪調(diào)查 順德靠近番禺，樓價一直增長，看好未來前景； 從12年開始關(guān)注廣佛交界，配套一直在完善； 番禺跟倫教一直有珠寶產(chǎn)業(yè)合作，行內(nèi)人經(jīng)常有關(guān)注； 倫教交通方便，過去僅需半個小時，但價格只是這里一半； 現(xiàn)在潭洲灣建設(shè)，順德樓價遲早要大漲，投資有保障； 不僅是倫教，其實廣佛交界幾個鎮(zhèn)都有關(guān)注，都值得投資； 客戶語錄 洼地 鄰近 漲勢 番禺 54%海珠 16% 天河 5% 荔灣 7% 越秀 6% 白云 3% 南沙 4% 其他

16、5% 珠寶 產(chǎn)業(yè) 13% 五金產(chǎn)業(yè) 9% 水產(chǎn) 7% 電子配件 12% 汽配 10% 服裝 9%布匹 8% 電器 7% 金融企業(yè) 4% 外貿(mào)企業(yè) 4% 私營個體 9% 企業(yè)高管 4% 其他 4% 廣佛 交界 12% 地段價值 9% 配套價值 11% 品牌力 7% 交通 方便 13% 投資成本 25% 投資收益 7% 性價比 16% 區(qū)域職業(yè)關(guān)注 63批本地客采訪調(diào)查 客戶|特性理解 倫教還是比較偏僻，不同樂從、北滘那么發(fā)達； 順德還是北部比較繁華，如果投資我會選北部； 倫教太多外來人，太多產(chǎn)業(yè)廠房，買住房會選樂從或者大良； 投資不怎么看好，因為發(fā)展那么多年還是沒什么變化； 相比北滘樂從大良，倫

17、教還是有點落后了； 更希望住進禪城，現(xiàn)在不限購很多人涌入，環(huán)境配套跟不上； 客戶語錄 偏僻 居住 外傾 倫教 38% 樂從 8%北滘 11% 陳村 5% 良桂 16% 城南 8% 桂城 7% 其他 7% 珠寶產(chǎn)業(yè) 17% 汽貿(mào)產(chǎn)業(yè) 12% 木工產(chǎn)業(yè) 9% 美的產(chǎn)業(yè) 12% 電子產(chǎn)業(yè) 7% 外貿(mào)企業(yè) 9% 本地村民 14% 私營個體 11% 企業(yè)高管 3% 其他 6% 城市規(guī) 劃 21% 地段 8% 居住環(huán) 境 17% 現(xiàn)實配 套 18% 產(chǎn)品戶 型 10% 交通 7% 商業(yè)配 套 14% 其他 5% 區(qū)域職業(yè)關(guān)注 0 1 外入性外入性 0 2 占便宜心態(tài)占便宜心態(tài) 前景明顯前景明顯初級炒家初級

18、炒家 客群基本通過交通帶動 外區(qū)客群，特別是臨近 項目的番禺客為主； 關(guān)注低門檻、返租收益 和低總價，希望花小錢 辦大事 更加關(guān)注區(qū)域地段及 未來發(fā)展空間 以 30-40 歲左右 的微富私營商戶 為主 0 3 0 4 客戶|特性理解 本案 客群 外來型小成本初級投資客戶，利字當先 主要由番禺西部私營企業(yè)高層和初級投資者兩部分組成，敏感點即低門檻、高低門檻、高 收益、升值潛力、產(chǎn)品性價比收益、升值潛力、產(chǎn)品性價比 客戶|比例研判 市場：倫教公寓市場未打開 政策：不限購，本地優(yōu)先購住房 經(jīng)濟：產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，旅居人群居多 品牌：品牌吸引力 區(qū)位：密集路網(wǎng)導入廣番投資大軍 8:2 項目：純公寓，未有業(yè)主

19、基數(shù) 外區(qū)本地 番禺、海 珠為主 本地跟投客 本 地 本 地 本 地 外 區(qū) 外 區(qū) 外 區(qū) 01交界邊緣型03交通導入型 番禺東部，海珠臨 界，地緣臨近客戶， 生活習慣受兩地交叉 影響，了解并認可廣 佛交界區(qū)域，看重低 門檻及來往便捷 了解粵港澳大灣區(qū)規(guī) 劃及片區(qū)未來配套規(guī) 劃，熟悉廣佛兩地公 寓價格及市場上升狀 態(tài)，看重低洼及核心 潛力地段 城市主干線（佛山一 環(huán)、地鐵3號線、廣珠 西線，廣州環(huán)城等重 點線路）兩側(cè)客群， 未來可在沿線進行針 對性推廣 品牌驅(qū)動本土跟 投力量，認可品 牌投資潛力，受樓市 投資熱及低門檻吸引 小試跟投 02效益精算型 客戶|類型鎖定 04商務(wù)旅居型 外地進入倫

20、教各大產(chǎn) 業(yè)鏈如珠寶、汽貿(mào)等 商務(wù)來往人員，資金 實力較為充足，更關(guān) 注項目配套成熟度和 產(chǎn)品居住舒適度 05本土跟投型 客戶地圖預(yù)判 番禺58% 珠寶企業(yè)高管 動漫工作室老 板 本地金融投資 客 地緣性居民 海珠22% 布匹市場老 板 企業(yè)高管 舊社區(qū)業(yè)主 金融投資客 倫教8% 禪桂2% 樂從北滘3% 良桂5% 高新產(chǎn)業(yè)園高 管 貿(mào)易企業(yè)老板 珠寶產(chǎn)業(yè)園高管 本地村民 機械模具企業(yè)老 板 事企業(yè)單位高管 小型個體戶 金融投資客 舊社區(qū)業(yè)主 陶瓷企業(yè)高管 金融投資客 陶瓷企業(yè)高管 美的產(chǎn)業(yè)園高管 家具企業(yè)老板 零售批發(fā)老板 本地村落村民 本地村民 貿(mào)易公司老 板 事企業(yè)單位高 管 金屬材料企業(yè)

21、 服裝經(jīng)營企業(yè) 番禺、海珠及其他占約8成，本地以倫教周邊重鎮(zhèn)為主 其他2% 深圳投資客 外省旅居客 退休投資者 針對這些客戶，我們應(yīng)該用怎樣的特性吸引他們？ 實 最易進入門檻 方案一：三月分期實現(xiàn)低首付，螞蟻借唄首月首付再分期 例：30，1萬元/，總房款30萬，首月首付僅5萬元 低 首 付 雙 保 障 首付時間延長至3個月進行，實行分期還款方案，在分期還款期限內(nèi)正常還墊付款客戶免息，超出分期還款期限客戶收取懲 罰性高息，約束客戶正常歸還墊付款。 享受低首付客戶，不能享受購房優(yōu)惠。故建議正常購房客戶給予點差優(yōu)惠，避免所有客戶都要求執(zhí)行低首付方案。 首付50%付款方式首月首付 1500003個月內(nèi)

22、付清，每月等額還款50000 存款金額 存款利率（年） 存款期限利息折扣優(yōu)惠 1000003%3月1050010500 螞 蟻 借 唄 白 條 計 劃 實行螞蟻借唄補息計劃，實行首付5萬再分期，低門檻一降再降，掃一掃就購了！ 產(chǎn)品額度分期月息 借唄1-5萬3/6個月0.3% 客戶可進行螞蟻借唄貸款進行首月首付再分期，針對客戶貸款數(shù)額進行相應(yīng)支付寶紅包 返還貸款利息/房款優(yōu)惠返還利息，實現(xiàn)免息白條 首付貸款額度補息最終首付前三月月供 后三月月供 50000 30000 （6月） 64620000550005000 例：首付5萬，某客戶最高借3萬，最終首月首付僅2萬元 未計商業(yè)貸月供 聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)金

23、融定制首付借貸產(chǎn)品，實現(xiàn)簡易app購房流程 各知名網(wǎng)貸平臺情況信息各知名網(wǎng)貸平臺情況信息 借貸平臺借貸門檻最高貸款額最長貸款時間貸款利率10萬元貸款利息總房款優(yōu)惠 360借貸滿18周歲可申請20萬4年9.855%/年起9855元/年9855元 宜人貸門檻低20萬4年9.36%/年起9360元/年9360元 人人貸滿23周歲可申請10萬3年9.36%/年起9360元/年9360元 錢站零門檻10萬2年8.4%/年起8400元/年8400元 拍拍貸零抵押零擔保20萬2年6.6%/年起6600元/年6600元 陸金所零門檻50萬5年10.8%/年起10800元/年10800元 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各大P2

24、P借貸平臺借貸門檻較低，借貸金額普遍在10-20萬，年貸款利率在 8%-10%左右，以10萬貸款計算，一年的貸款成本在9500元左右。 低首付方案低首付方案執(zhí)行執(zhí)行 客戶通過借貸平臺貸款實現(xiàn)低首付，項目通過折扣優(yōu)惠包裝為其減免借 貸利息一年，形成“低首付置業(yè)，一年免息”營銷策略噱頭！ 最易進入門檻 方案二：P2P互聯(lián)網(wǎng)金融實現(xiàn)低首付，一年免息沖擊市場 第第1 1- -3 3年按照年年按照年回報率回報率4%4%，一次性返還，一次性返還 第第4 4- -1010年年按照年按照年回報率回報率4.5%4.5%，啟動，啟動1010年返租計劃年返租計劃 返租前提：簽訂合作酒管公司（建議鉑寓，品牌支持備選曼

25、思頓） 返租流程：業(yè)主購買業(yè)主繳納首付款簽訂購房合同與酒店方 簽訂返租合同交房入伙正式返租 返租樓層建議：本案周邊無遮擋，僅22層，建議選擇低樓層2-10層保價 倫教40-50租金水平 大城花園銨琦豪庭 楓葉灣昌順豪庭新華庭倫教小區(qū) 700900800900800750 例：30，1萬元/，總房款30萬 時間1-3年4-10年酒管代租 回報率每年4%，共12% 預(yù)計每年4.5% 合同期限內(nèi)，每年可享受累計最多 7間房免費入住 金額36000元，1000元/月預(yù)計收益105000元，1250元/月 回報方式一次性扣減房款每月代租返還（帶租約） 返租金額稍高于租金平均水平，強化投資吸引力 區(qū)域項目

26、返租情況 返租（酒管） 公司 周邊租金 季華 兆陽O立 方 1座32樓、2座31和32樓可返租， 可簽3-5年； 4800元/月返租，1個月免租期， 實則4200元/月 兆陽商業(yè)3000 佛山 新城 怡翠晉 盛 在售產(chǎn)品均可做返祖，每年返祖 5.5% 百年匯2500 順德 碧桂園 鳳凰灣 34元/ 月（約1000-1200元/月）域酒店800 最可觀即時回報 引進酒管，部分樓層返租帶租約出售，促進項目順利入市 現(xiàn)佛山返租公寓一覽 0-1中國房地產(chǎn)頂尖品牌力 地產(chǎn)金融十強、年度銷售前十、中國房地產(chǎn)企業(yè)前三，品牌號召力強，資產(chǎn)實力雄厚，成熟資產(chǎn)運營商 0-2佛山五區(qū)布局，百萬品牌粉絲 落子30余，

27、布局5區(qū)，收獲本地品牌力認可； 累計百萬龐大客群，投資產(chǎn)品入市即受力捧； 運營32載，優(yōu)質(zhì)服務(wù)口碑，長期持有信心保證 0-3公寓運營、后期服務(wù)有保障 三好社群服務(wù)，一直追求美好生活 鉑寓全方位商業(yè)租賃運營體系，收益回報有保障 派、驛雙向運營，踐行城市配套服務(wù)商理念 最強投資品牌力 全國頂尖品牌全國頂尖品牌開發(fā)商開發(fā)商，投資升值潛力獲客戶信賴信賴，投資升值潛力獲客戶信賴信賴 好房子以“質(zhì)量、健康和性能”為核心，為居住者提供安全和舒適的心靈歸 宿。 好服務(wù)關(guān)注客戶的全流程觸點，致力于為客戶提供專業(yè)、集約、主動的服務(wù)。 好社區(qū)探索鄰里關(guān)系新模式，促進城市人居回歸“睦鄰而居”的傳統(tǒng)。 最全面社區(qū)設(shè)施

28、5萬旗艦商業(yè)配套，多重社區(qū)功能，展現(xiàn)最佳旅居環(huán)境 3000立體 園林運動 設(shè)施，盡 享運動樂 趣 底商裙樓， 大型商業(yè) 體量，衣 食住行無 憂 互動式休 閑娛樂， 樂享生活 別樣情調(diào) 經(jīng)濟強鎮(zhèn)，樓市潛力無可限量，經(jīng)濟優(yōu)勢經(jīng)濟優(yōu)勢 灣區(qū)樞紐，2小時享盡11城繁華，區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈帶動商務(wù)旅居人口現(xiàn)象級增長，人口優(yōu)勢人口優(yōu)勢 航母級市政配套，投資升值重地，配套優(yōu)勢配套優(yōu)勢 16城，撬動番禺西，品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢 鉑寓進駐，投資保障優(yōu)勢投資保障優(yōu)勢 低首付，門檻優(yōu)勢門檻優(yōu)勢 高返租，收益優(yōu)勢收益優(yōu)勢 價值羽翼已添至豐滿 但如何形象快捷讓客戶一看就明白其潛在的巨大價值呢？ 我們追求，一語定睛

29、 萬 科 星 都 薈 番禺西灣區(qū)樞紐聚金體 重塑區(qū)位價值定位，讓廣州客一目明了： 都薈：崛起之都，薈聚芳華 星：如星閃耀，精致魅力 撬動番禺西 兩度落子，堅信倫教大有可為 品牌驅(qū)動，必然激發(fā)強者力量 ，可讓世界，發(fā)現(xiàn)番禺西，怦然心動 【總數(shù)約3500套，約12億（初估）】 時間9月10月11月12月 2019 1月 2019 2月 2019 3月 推售800400400300500400400 策略 首輪入市建 議選擇日寓 整棟推售， 匹配低門檻 /返租等大 推售引爆市 場 引入中原渠 道，緊密推 售月寓低至 中層產(chǎn)品， 平價入市 推出月寓中 高層產(chǎn)品， 拉升價格 臨近年底春 節(jié)，投資客 回鄉(xiāng)

30、，可平 價推售小部 分辰寓低層 產(chǎn)品進行沖 刺 春節(jié)過后客 戶回流，可 推售辰寓中 高層，二次 拉升價格 最后一棟收 官公寓，中 低層平價入 市吸引客戶 持續(xù)投資 星寓高層珍 稀入市，拉 升價格 引導大客戶整層認購，優(yōu)先內(nèi)解，樹立熱銷標桿，再進行二二、二三聯(lián)動收攏散客 7個月清盤計劃，月月推售，持續(xù)強銷，緊捉市場熱勢 星寓 辰寓 “日月星辰”四組團 中原目標 6億，1800套 星寓辰寓月寓日寓 整體均價 以9500元/平價試水，后期逐漸拉升至15000元/ 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 容桂住宅與公寓價格差 容桂住宅容桂公寓 0 5

31、000 10000 15000 20000 倫教住宅與公寓價差 倫教住宅倫教公寓 本案暫無充足競品可實行市場 比價法，依據(jù)同緯度鎮(zhèn)街對 比，發(fā)現(xiàn)本區(qū)公寓潛力未開 發(fā)，建議先以平價入市試水， 逐漸拉升價值 9500元/ 800套 10000元/ 400套 11000元/ 400套 11500元/ 300套 12500元/ 500套 13000元/ 400套 14000-15000元/ 400套 全盤營銷任務(wù)約3500套，商業(yè)產(chǎn)品5:1進行測算，全階段需有效客戶約3500/0.25=13200組 中原有信心以5000批客高轉(zhuǎn)化率完成團隊1800套營銷目標 全階段中原目標客戶到訪量5000批 營銷階

32、 段 推售貨量核心策略鎖定客戶類型 渠道媒體客帶客包裝戶外中原資源 中原項 目二二 轉(zhuǎn)介 大客戶 圈層 產(chǎn)業(yè)圈 推介 中原 CCES 紙媒 房產(chǎn)網(wǎng) 站 新聞 app 老帶新新帶新 導視圍 墻 大牌道旗 社區(qū)廣 告 寫字樓 廣告 廣州渠 道 深圳中 心 第一階 段首輪 推售 8-9月份 #1，約800 套，3200批 客，中原來 訪目標1200 批 釋放番禺西新概念、塑造低 門檻高收益核心價值、首輪 集中開售 中原二二聯(lián)動，驅(qū)到本地及 番禺客戶進入 滲透圈層資源，業(yè)主轉(zhuǎn) 化 番禺地緣商圈倫教 產(chǎn)業(yè)圈禪桂、良桂 業(yè)主中原本地大客 戶 32016016016025664256320025632016

33、01601604800 第二階 段強推 期 10-2019 年6月份 #2-4，約 2700套， 8000批客， 中原來訪目 標3000批 交通導入、外區(qū)渠道導入、 渠道引領(lǐng)者計劃、營造轉(zhuǎn)介 口碑、傳播區(qū)位價值 番禺海珠客戶越秀、 天河、荔灣投資客 業(yè)主、新業(yè)主轉(zhuǎn) 介 40016040024040016024080080016040016016016033600 第三階 段收官 沖刺期 2019年 7-8月份 余貨2000批 客，中原來 訪目標800 批 收官限量、最后投資限期策 略、交通導入、外區(qū)渠道導 入、渠道引領(lǐng)者計劃、營造 轉(zhuǎn)介口碑 番禺海珠客戶灣區(qū) 投資客業(yè)主、 新業(yè)主轉(zhuǎn)介 8020

34、404000020020020020001000400 強心計劃 戰(zhàn)略使命理解 不負強者心，讓世界見識番禺西，灣區(qū)星動力 以品牌驅(qū)動力，展現(xiàn)倫教新定位“番禺西”，讓市場重新認知區(qū)位發(fā)展?jié)摿?渲染番禺西樓市投資熱潮來臨，奠基星都會入市綠道 定制低門檻，高回報銷售體系，增強投資者持有信心 強客戶之心 首付5萬搶番禺西 強渠道之心 引領(lǐng)者計劃 強客戶之心 首付5萬搶番禺西 不敢想，首付5萬買番禺！ 龐大公寓項目區(qū)域小見，持續(xù)大規(guī)模推廣吃虧不討好，必須取巧 0 1 推廣策略推廣策略 0 2 階段活動階段活動 大幾千，買番禺， 以吸睛標題進行項目信息推廣，輸出低門檻、 高收益等核心價值 X-man計劃

35、結(jié)合“x”標簽，以型男元素作為項目主體推廣，配合 三階段關(guān)鍵創(chuàng)意活動持續(xù)吸納客戶關(guān)注 番禺星力量 不敢想，首付5萬買番禺！ 自封為王，每月銷冠 偏遠荒？不存在的！撬動“番禺西”新值 制造低首付，高價值矛盾，讓客戶一眼買單 10年最強返租計劃，銷冠形象惹瘋搶 大幾千，買番禺 推 廣 階 段 策 略 低門檻吸睛，高收益買單，人從眾引爆 前期 開售 強銷 “番禺西崛起”概念炒作，渲染倫教新定位 打破本區(qū)域“偏遠荒”印象，與倫教政府協(xié)作，進行倫教新定位系列炒作，渲染其與番禺密切發(fā)展歷史關(guān) 系，鋪墊倫教樓市發(fā)展即將迎來崛起時刻 番禺星力量，拋磚引玉 “番禺西”宣傳影片 “番禺西”區(qū)位價值新聞； 歷史文化

36、底蘊；產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟力量 重點公眾號宣傳 新浪、網(wǎng)易app新聞頭版 聯(lián)合倫教文藝團隊協(xié)作拍攝 朋友圈小推廣 “番禺西”樓市崛起 大幾千，買番禺西 推廣戶外、寫字樓電梯 圍墻、售樓部外展、道旗 前 期 鋪 墊 前 期 鋪 墊 開 售 引 爆 開 售 引 爆 強 銷 誘 導 強 銷 誘 導 推 廣 鋪 排 推 廣 鋪 排 不敢想，首付5萬買番禺！ 高價值渲染后，制造低門檻落差矛盾，驚喜市場 （例） 低首付，高收益，我看行！ 利用低門檻激起客戶好奇心理，同時貼出月供收益對比表，進一步誘發(fā)客戶追本逐利 啟動時間：開售前一周 啟動時間：開售半個月 開 盤 引 爆 推 廣 三 連 擊 門檻都踩跨，瘋搶最后一張車

37、票！ 實行饑餓營銷，前期蓄客發(fā)放認購卷，營造熱搶信息，最大限度激發(fā)從眾心理 啟動時間：開售前一天 信息渠道：微信單圖、戶外廣告牌、電梯廣告、道旗 信息渠道：微信單圖、網(wǎng)站軟文、道旗 信息渠道：微信單圖、網(wǎng)站軟文、道旗 前 期 鋪 墊 前 期 鋪 墊 開 售 引 爆 開 售 引 爆 強 銷 誘 導 強 銷 誘 導 推 廣 鋪 排 推 廣 鋪 排 自封為王，從眾心理最大化利用 開盤后及時曬成績單，不斷炒作“銷冠”形象，深入人心，顛覆番禺西市場認 知，讓客戶進一步堅信區(qū)域價值，利用從眾心理繼續(xù)誘使客戶涌入 戶外展架：及時更新銷冠信息，營造持續(xù)熱銷形象 新聞軟文輸出：通過網(wǎng)絡(luò)、平面媒體發(fā)布新聞軟文炒作

38、銷冠話題 網(wǎng)絡(luò)廣告/微信單圖：主打銷冠形象及產(chǎn)品和價格信息，吸引進電 內(nèi)刊/樓盤廣告：內(nèi)部宣傳畫報、樓盤電梯廣告，以銷冠形 象博得圈層資源及業(yè)主眼球 1元的創(chuàng)意 DM 單：創(chuàng)意單頁形式，以銷冠形象為主，將項目低門檻賣 點融入其中 啟動時間：首輪開盤/后續(xù)持銷期 滲透渠道/方式： 前 期 鋪 墊 前 期 鋪 墊 開 售 引 爆 開 售 引 爆 強 銷 誘 導 強 銷 誘 導 推 廣 鋪 排 推 廣 鋪 排 位置作用形式執(zhí)行時間 番禺市橋商圈廣告引流番禺投資客戶地貼、商場廣告9月1日-9月30日 番禺萬博商圈廣告引流番禺投資客戶地貼、電梯廣告9月1日-9月30日 海珠商圈廣告引流海珠投資客戶地貼、

39、電梯廣告9月1日-9月30日 廣州環(huán)城戶外攔截番禺、順德往來客戶戶外T牌 8月15日-10月15 日 龍洲路攔截番禺、容桂來往客戶路旗廣告8月1日-10月31日 廣珠公路攔截北滘、容桂途徑客戶路旗廣告8月1日-10月31日 （漢溪長?。┛痛宓罔F 站 引流海珠、番禺投資客戶地鐵廣告8月1日-10月31日 番禺舊社區(qū)（5-10年樓 齡） 引流番禺投資客戶社區(qū)電梯廣告8月15日-8月31日 客村商圈寫字樓引流海珠投資客戶電梯廣告8月15日-8月31日 萬博商圈寫字樓引流番禺、海珠投資客戶電梯廣告8月15日-8月31日 海珠及番禺商圈、寫字樓、舊社區(qū)等客戶引流， 廣州環(huán)城、佛山環(huán)城客戶攔截 市橋市橋

40、商圈商圈 萬博萬博 商圈商圈 客村客村 商圈商圈 寫字樓電梯廣告 商場地貼廣告 客村地鐵站廣告 商場地貼廣告 寫字樓投屏廣告 5-10年舊社 區(qū)電梯廣告 商城地貼廣告 廣州環(huán)城戶外 廣珠公路道旗 龍洲路道旗 本 案 在8月中旬開啟強推廣期，對番禺、海珠商圈進行廣告 投放，對廣州一環(huán)及佛山一環(huán)進行戶外攔截； 項目周邊設(shè)置道旗宣傳和客戶指引。 麗影華庭 財智大廈 368大廈 奧園國際 保利大都匯 萬博中心 銀都大廈 金悅大廈 金利大廈 鴻城花園 雍雅苑 僑基花園 前 期 鋪 墊 前 期 鋪 墊 開 售 引 爆 開 售 引 爆 強 銷 誘 導 強 銷 誘 導 推 廣 鋪 排 推 廣 鋪 排 目的：目

41、的：由于項目地理位置較為偏遠，前期建議依靠核心區(qū) 域項目聯(lián)動，共享售樓部，提前宣傳蓄勢，滲透目標 區(qū)域 方式方式：前期分3批銷售團隊外派駐場進行收攏客源，同時進 行區(qū)域項目信息推介、業(yè)主宣傳等。 時間時間：售樓部開發(fā)前一個月 團隊配合團隊配合：中原團隊分三隊駐場，每隊5人 覆蓋客戶 禪桂、南海 投資客 覆蓋客戶 番禺、海珠及 外省投資客 覆蓋客戶 北滘、倫 教投資客 金域中央金域中央 中原A隊駐場 世博匯世博匯 中原C隊駐場 沁園沁園 中原B隊駐場 共享售樓部，搶先蓄客 區(qū)域項目目標客群蓄客目標 禪桂 金域緹 香 禪桂投資客、禪桂業(yè)主 每人每周8批 客戶 倫教沁園接待本地客、周邊產(chǎn)業(yè)業(yè)主滲透

42、每人每周10 批客戶 番禺世博匯 滲透番禺產(chǎn)業(yè)、村落、舊社區(qū)及本地業(yè)主 每人每周15 批客戶 前 期 鋪 墊 前 期 鋪 墊 開 售 引 爆 開 售 引 爆 強 銷 誘 導 強 銷 誘 導 推 廣 鋪 排 推 廣 鋪 排 千萬賣點，不如一個標簽形象 信息繁雜，競品繁多，必須創(chuàng)造聚焦點，方能長期吸納客戶眼球 X-man計劃 X-man寓意：暗喻項目“星”都會標簽、有魅力、有潛力，是 番禺西產(chǎn)品最閃耀有型的產(chǎn)品 意義及用途：結(jié)合項目的案名及精神屬性，將所有的契合點賦 予“x-man”身上，使項目在各渠道傳播的過程中，聘用型男 制作推廣微視頻及廣告畫面，使項目推廣更據(jù)視覺享受效果、 更直觀的傳遞項目

43、特性 傳播運用形式：前期從項目宣傳片、微信單圖、推廣畫面、戶外、微信公眾號主人公以及商 圈快閃，均結(jié)合型男形象進行傳播，以魅力元素顯示項目耀眼閃亮的區(qū)位價值及產(chǎn)品品質(zhì) X-man（型男）標簽打造 項目宣傳片拍攝 萬 科 星 都 會 型 男 計 劃 都 薈 ， 有 型 人 微信單圖，微信軟文，價值宣傳畫面 星 光 ， 必 然 獨 到 番 禺 西 星 都 薈 主 題 元 素 主 題 元 素 價 值 價 值 快 閃 快 閃 營 開 蓄 客 營 開 蓄 客 創(chuàng) 新 開 盤 創(chuàng) 新 開 盤 番禺西，有型，有星！ 番禺西，有星！ 星都薈，有型！ 活動方式：結(jié)合倫教“番禺西”新定位進行戶外快閃宣傳活 動，邀

44、請型男穿著特色T-shirt，在倫教各景點、番禺、海珠 等商圈進行寫真拍照活動，吸引圍觀，同時派發(fā)項目宣傳資 料，邀請共同進行“番禺西”有型朋友圈宣傳活動，收獲精 美禮品一份 活動時間：8月份 物料配合：型男拍攝團，型男紀念精美勛章 推廣配合：宣傳單圖，宣傳折頁、前期推廣單張 前期項目起勢，運用“x-man”標簽進行快閃推廣 主 題 元 素 主 題 元 素 價 值 快 閃 價 值 快 閃 營 開 蓄 客 營 開 蓄 客 創(chuàng) 新 開 盤 創(chuàng) 新 開 盤 型男派對，星光璀璨 營銷中心開放日，型男珠寶相送！ 捉住“愛便宜心理”，客戶開放日到訪，即由型男送出定制的 紀念白玉一枚。而這也為進一步突顯番禺

45、-順德珠寶產(chǎn)業(yè)鏈密集協(xié)作 發(fā)展的信息，軟性植入未來倫教的發(fā)展?jié)摿?活動方式：銷售中心開放日當天，以型男派對主題安排 進行接待服務(wù)，來訪送珠寶，配備珠寶展廳式過道，設(shè) 置戶外派對場地，以顯大氣，也讓客戶更有尊貴感 活動時間：8月份 物料配合：白玉5000枚（9元/件，55-50mm），約 45000元；精美定制展示臺 推廣配合：宣傳單圖、前期推廣單張 珠寶展廳式過道 主 題 元 素 主 題 元 素 價 值 價 值 快 閃 快 閃 營 開 蓄 客 營 開 蓄 客 創(chuàng) 新 開 盤 創(chuàng) 新 開 盤 型男派對 買房要買票？我看買房要買票？我看xing（行）！（行）！ 樣板房開放日派發(fā)公寓票，地鐵式看房通

46、道放大交通價值 借取饑餓營銷原理，前期進行公寓價值放大吸睛后，制作公 寓購買票，首輪僅開放給持票客戶購買；樣板房通道建議模 仿地鐵車廂打造，最大化釋放交通樞紐價值 活動概況：制作車票形式的公寓票，表述投資穩(wěn)賺的快 車道票，以有趣形式結(jié)合投資屬性進行蓄客；樣板房開 放日打造快車車廂兩點一線，緊密結(jié)合地鐵站價值； 車票蓄客：前期蓄客期間進行3000元買車票方式（客戶 誠登交納3000元簽署協(xié)議客戶保留車票作開盤準 入證用）； 配合物料：“車票”誠登協(xié)議、定制“車票”、列車車 廂模型 活動時間：樣板房開發(fā)期間 售 票 處 主 題 元 素 主 題 元 素 價 值 價 值 快 閃 快 閃 營 開 蓄 客

47、 營 開 蓄 客 創(chuàng) 新 開 盤 創(chuàng) 新 開 盤 開售當天啟用全新手機支付端交易方式，“掃一掃就購了”制造市場話題，并結(jié)合分批次搶房“免單”玩 法，每輪一套公寓進行一元免單，推動首輪開售高潮！ 活動內(nèi)容：建議首輪推出#1棟貨量，并進行 份輪搶購，每輪釋放一定批量公寓，并每 輪設(shè)置一套免單抽獎，利用博弈心理維持 整場開盤高潮； 開盤地點：建議選用番禺體育館（考慮首 輪蓄客約1000批，以集中大開售形式進行） 開盤系統(tǒng)：微信選房（明源線上搶房形式） 支付系統(tǒng)：支付寶/微信（低首付金額支持） 預(yù)計費用：15萬元 支付寶電子開盤，免單抽獎多輪引爆支付寶電子開盤，免單抽獎多輪引爆 套數(shù)每輪套數(shù)每輪免單共

48、免單免單金額相當返點 800200141200000每套均價返點50元/ 例：預(yù)#1共800套，30平層，均價10000元/ 番禺體育館開盤微信選房支付寶購房 主 題 元 素 主 題 元 素 價 值 價 值 快 閃 快 閃 營 開 蓄 客 營 開 蓄 客 創(chuàng) 新 開 盤 創(chuàng) 新 開 盤 強渠道之心 引領(lǐng)者計劃 在前方引路，為投資者開辟金錢帝國在前方引路，為投資者開辟金錢帝國 無論風雨，顧客優(yōu)先，致敬經(jīng)紀人！ 0 1 內(nèi)場引領(lǐng)者 0 2 渠道引領(lǐng)者 以最top刀手配置實現(xiàn)最強轉(zhuǎn)化以最優(yōu)待遇致敬三級經(jīng)紀人，聚集渠道粉絲 內(nèi)場引領(lǐng)者高轉(zhuǎn)化保障 5年商業(yè)刀手，投資專家團隊，全力開發(fā)項目價值形象 改變固

49、有公寓銷售形象，以資產(chǎn)投資專家形象打造團隊形象，加強投資理財及收益回報率方面知識培訓，保證客戶能充 分獲取資產(chǎn)增值理念。 公寓投資公寓投資 客群特點客群特點 小成本概念 貪便宜 視覺優(yōu)先 小有財富 品牌認同 初級投資者 銷售銷售 篩選標準篩選標準 精于效益計算 口才老道 專業(yè)投資顧問服裝 真誠尊敬 有大品牌服務(wù)經(jīng)驗 5年商業(yè)刀手標準 樓市研判及 動向培訓 投資理財類 知識培訓 城市規(guī)劃 培訓 常規(guī)培訓 番禺西公寓 專項培訓 公寓客戶 談判技巧 0-1客戶日常生活關(guān)注樓市升值趨向，提升專家 團隊形象談資 0-2 凝練多年中原公寓服務(wù)經(jīng)驗，針 對公寓客戶談判技巧做專項培訓 0-3針對項目地域價值、城市規(guī)劃發(fā)展詳細，增 強置業(yè)顧問價值輸出及談判能力 0-4客戶多有投資理財行為，對此加強培訓，增 強置業(yè)顧問與客戶溝通談資 0-5客戶多匹配全市高端客群，除競品外，置業(yè) 顧問也需掌握全市高端產(chǎn)品動向 0-6不斷