1、天麓 國基路項目概念設計方案 PLANNING&ARCHITECTUREPLANNING&ARCHITECTURE DESIGNDESIGN 風 云 再 起 北 三 環 城 央 新 貴 國 基 路 序 舒適花園社區 淳美建筑群落 優雅輕奢住所 高端成熟配套 禮序歸家體驗 東方美學展示區 現代簡約中式 私密花園院墅 精致大氣入口 contentscontents目 錄 0 0 1 1 2 2 3 3 4 4 效果表現 背景研究 設計推演 規劃設計 建筑設計 RenderingRendering BackgroundBackground DeductionDeduction planningpla

2、nning architecturearchitecture 5 5 示范區設計 Exhibition areaExhibition area 01 背景研究 BackgroundBackground 區位：新的區域副中心！ 鄭州市主城區金水區 金水CBD 金水副中心 中心城區 金水區 國基路商圈 配套：現狀資源一般，未來規劃可期 1000m 幼兒園 規劃幼兒園 規劃小學 中學 中學 小學 規劃MALL 規劃MALL 規劃商業街 交通：臨近北三環和花園路，雙地鐵！ 1000m 北三環 花園路 文化路 地鐵二號線 地鐵四號線 周邊：環境較雜亂，生活氣息濃厚 國基路道路風貌較好馬路對面多為低端沿街

3、餐飲汽修一條街 社區醫院 瀚海晴洲 金印花苑在建小學待拆建筑 地段配套交通 優勢 舊改環境限價 挑戰 02 設計推演 DeductionDeduction 設計推演 DEDUCTION 設計條件 2#地塊： 用地面積：56092m2 容積率：5.2 建筑面積：291678m2 限高：100米 兼容商業比例：15%20% 其他要求：18班幼兒園 安置區建筑面積111777m2 現狀小區 現狀小區 在建小學 在建小區 小產權房 小產權房 3#地塊： 用地面積：30064m2 容積率：5.5 建筑面積：165352m2 限高：110米 其他：商務比例不高于40% 2#地塊為居住用地， 為本次設計重點

4、； 3#地塊為商業用地， 本次設計將一并考慮。 思考一：如何攻破各個難題，實現理想規劃？ 日照&間距商業比例容積率&戶配 區外受日照影響建筑較多 區內日照通過難度大 區外建筑退讓間距須滿足 2#地塊需兼容商業至少15% 4萬多方的商業處理難度大 5.2的高容積率 小戶型為主的戶配 項目訴求區域訴求集團訴求 風險規避，報批進度貨值最大，快速去化形象品質，品牌溢價 日照、間距全滿足 嚴格執行控規與規劃條件 綜合貨值最高 小戶型比例高 少做商業 小區品質打造 立面形象優 打造舊改項目標桿 思考二：如何整合各方訴求，提煉核心價值？ 解題破題 DESIGN CONSIDERATION設計思考 日照&間距

5、問題 商業比例問題 容積率與戶配 溢價貨值 形象品質 設計推演 DEDUCTION 日照&間距 40m 間距影響區域 30m高建筑影響線 50m高建筑影響線 80m高建筑影響線 日照嚴重受影響建筑 日照受影響建筑 日照不影響建筑 日照影響區域 間距影響區域 經分析，基地西北角兩 棟住宅日照受影響嚴重， 須重點考慮。 基地東北角緊鄰的現狀 建筑須滿足間距退讓。 設計推演 DEDUCTION 商業比例 5F 占地 8000m2 40000m2商業建筑體量巨大 鄭州規定不允許做沿街底商 與3#地塊約10萬方商業沖突 建議：商業指標按 40000m2公寓+ 4000m2內街商業解決！ 向政府爭取公寓以

6、 電子商務業態報批 2#商業量須大于43752 設計推演 DEDUCTION 容積率與戶配 34F 34F 34F34F 34F34F 幼兒園 公寓 34F 34F34F34F 經計算： 回遷住宅需3棟（東西向） 其余住宅總量約13萬方， 戶數約1300戶， 棟數約6棟（按T6,34F算） 容積率5.2, 總建筑面積約29萬平， 其中可售住宅約13萬平， 105平以下戶型接近90% 強排思考：能解決所有限制條件的方案， 是否即為最優解？ 設計推演 DEDUCTION 強排方案一 34F 34F 34F 34F 18F 18F 34F 34F 34F 34F 20F 20F 26F 3F 6F

7、9F 幼兒園 40m 18F 容積率滿足！ 戶配基本滿足！ 內外日照均滿足！ 對外間距滿足； 2#地公寓以 電子商務報建 解決所有問題！ 方案一戶配 套型面積（）戶型 套數占比面積占比 85三室兩廳一衛44%40% 105三室兩廳兩衛28%31% 70兩室兩廳一衛12%9% 125（3+1）室兩廳兩衛15%20% 合計100%100% 目標戶配 105以下戶型套數比85% 設計推演 DEDUCTION 5.2容積率的高低配！ 34F 34F 34F 34F 18F 25F 34F 34F 34F 34F 20F 20F 26F 3F 6F 9F 40m 幼兒園 8F 8F 8F 不局限于任務書

8、描述的戶 型類型，加入疊拼戶型！ 強排方案二 目標戶配方案二戶配 套型面積（）戶型 套數占比面積占比 85三室兩廳一衛21%18% 105三室兩廳兩衛45%47% 70兩室兩廳一衛15%10% 125（3+1）室兩廳兩衛13%16% 疊拼160四室兩廳三衛4%7% 疊拼頂層200五室三廳四衛1%3% 合計100%100% 疊拼面積約12000方； 高層洋房周邊普遍限價為 1.6萬/平，疊拼無限價！ 若按2.4萬/平計算， 疊拼戶型72戶 總貨值可增加一個億！ 105以下戶型套數比80% 34F 34F 34F 18F 34F 34F 34F 34F 20F 20F 26F 3F 6F 9F 4

9、0m 8F 8F 8F 34F 8F 幼兒園 設計推演 DEDUCTION 疊拼最大化！ 調整戶配比例，大戶型比 例增加，疊拼戶數增加！ 疊拼面積約22000方； 疊拼戶型128戶 總貨值可增加1.8億！ 強排方案三 目標戶配 方案三戶配 套型面積（）戶型 套數占比面積占比 88三室兩廳一衛46%38% 105三室兩廳兩衛18%17% 75兩室兩廳一衛6%4% 125（3+1）室兩廳兩衛20%24% 疊拼165四室兩廳三衛8%12% 疊拼頂層250五室三廳四衛3%5% 合計100%100% 105以下戶型套數比70% 設計推演 DEDUCTION 破題 疊拼的高競爭力！ 3000m 3公里內，

10、 在售/即將入市樓盤， 無疊拼產品！ 美景美境：全高層 瀚海思念城：全高層 名門翠園：高層+多層洋房 東潤泰和：全高層 泰山譽景：全高層 融創中原大觀：全高層 正弘城：高層公寓 34F 34F 34F 34F 18F 18F 34F 34F 34F 34F 20F 20F 26F 3F 6F 9F 幼兒園 40m 18F 34F 34F 34F 34F 18F 25F 34F 34F 34F 34F 20F 20F 26F 3F 6F 9F 40m 幼兒園 8F 8F 8F 34F 34F 34F 18F 34F 34F 34F 34F 20F 20F 26F 3F 6F 9F 40m 8F

11、8F 8F 34F 8F 幼兒園 綜合考慮貨值、戶配、品質，推薦方案二！ 貨值 戶配 品質 貨值 戶配 品質 貨值 戶配 品質 方案一方案二方案三 總貨值較方案二/三低綜合效益較優大戶型多不利于去化 宜居社區 溢價貨值 最大化 品質社區 居住環境 最優化 溢價與品質相得益彰，達到“1+12”的效果！ 03 規劃設計 planningplanning 總平面圖 鳥瞰圖 設計理念 市場 設計地域 文化 認同 高端 客群 效益 貨值 設計理念 效益貨值最大中高端客群文化品位認同 規劃貨值 產品溢價 輕奢品質 區域標桿 東方美學 人文情懷 東 方 淳 美 社 區 ， 城 央 花 園 院 墅 ！ 設計理

12、念 經濟技術指標 任務書要求本方案備注 綜 合 經 濟 技 術 指 標 用地面積 總用地面積56092.0056092.0084.14 住宅用地 道路用地 公共綠地4020 其他用地 建筑面積 地上建筑面積291678290585.22 住宅建筑面積247926.3237385.32 獨立商業建筑面積43751.739585.33 住宅底商建筑面積3305.45 配套公建建筑面積10309.12 地下建筑面積88830.00 住宅地下建筑面積/ 車庫地下建筑面積73818.227 商業地下建筑面積15011.773 總建筑面積379415.22 停車位 地上282 地下2538 總計2820

13、戶均停車位1.12 容積率5.25.18 建筑密度32%19.44% 綠地率30%30.1% 居住戶（套）數2508 居住人數8026 任務書要求本方案備注 綜 合 經 濟 技 術 指 標 戶數比 85三室兩廳一衛45%21.73%85 95-105三室兩廳兩衛30%44.97%105 65-72兩室兩廳一衛15%14.54%65-72 115三室兩廳兩衛8%13.02%122-125 125-128(3+1)兩廳一衛2%5.75%165-190 總計100%100% 面積比 85三室兩廳一衛42%18.29%85 95-105三室兩廳兩衛33%46.32%105 65-72兩室兩廳一衛12%

14、10.08%65-72 115三室兩廳兩衛10%15.73%122-125 125-128(3+1)兩廳一衛3%9.59%165-190 總計100%100% 功能分布圖 圖 例 多層洋房 高層洋房 商務辦公 沿街商業 幼兒園 安置住宅 幼兒園布置在街角，有效利用環境不利點 公寓靠近商業MALL，利于銷售和管理 設置商業內街與MALL聯動，有效去化 開發區與安置區通過內街阻隔，獨立管理 多層疊拼獨立成區 戶型分布圖 圖例 160平 躍層式多層住宅72戶 122平 3+1房2廳2衛166戶 100平3房2廳2衛574戶 85平3房2廳1衛272戶 70平2房2廳1衛186戶 開發總戶數：1270

15、 目標戶配 本案戶配 套型面積（）戶型 套數占比面積占比 85三室兩廳一衛22%18% 105三室兩廳兩衛45%46% 70兩室兩廳一衛15%10% 125（3+1）室兩廳兩衛13%16% 疊拼160四室兩廳三衛5%9% 合計100%100% 交通分析圖 圖例 城市道路 車行路 地庫出入口 人行路 住宅單元入口 景觀分析圖 圖例 中央花園 組團景觀 慢跑道 入口景觀軸 兒童樂園 日照分析圖 本方案滿足住宅大寒日1小時的 日照要求，幼兒園冬至日3小時 的日照要求，且新建住宅對現 狀住宅的日照無影響。 說明： 1、本圖住宅測試平面距離室外 地坪高度為1.2米； 2、使用軟件：SUN（眾智） 日照軟

16、件 3、分析方法：多點分析 圖 例 0-1小時 1-2小時 2-3小時 3-4小時 4-5小時 規劃風險提示 1.項目安置地塊間距按照規范要求需40米， 現方案不滿足40米間距要求。 2.開發住宅中25F與17F住宅建筑間距需滿 足35米，現方案只能做到32米，不滿足規 范要求。 3.戶型設計中，為雙陽臺設計，規范要求陽 臺寬度超建筑長度1/2時，建筑間距從陽臺 外邊緣起算。 4.幼兒園用地與街頭綠地設置沖突，需協調 規劃局是否能取消或調整街頭綠地位置。 5.日照對小學第二排有日照影響。需協調日 照復核單位只計算第一排。 1 36m 32m 1 232m 3 4 5 回家之路 街道 主入口 禮

17、序對景軸 中央花園 兒童游樂 院墅街巷 獨院入口 04 示范區設計 Exhibition areaExhibition area 設計思路 方案一： 利用7#地塊現有售樓部 方案二： 利用新建幼兒園打造 優勢：成本較省，工期較快 劣勢：售樓部形象一般，距離項目800米 推薦：綜合考慮成本、工期、展示效果、品牌溢價等， 建議利用新建幼兒園，打造全新示范區！ 優勢：展示效果好，利于品牌包裝 劣勢：成本投入較大 展示區效果 功能區規劃 展示區用地面積：約6000m2 臨時停車區 前場景觀 售樓部 后場景觀 樣板間 臨時停車場落客廣場 展示區大門 曲徑通幽 鏡面水景 展廳入口 參觀回廊 銷售中心 1

18、2345 6 7 8 9 9 9 樣板間 參觀動線 售樓部平面圖 參觀體驗：入口大門 參觀體驗：曲徑通幽 參觀體驗：鏡面水景 參觀體驗：展示回廊 05 建筑設計 architecturearchitecture 什么樣的產品最具競爭力？ 我們從競品分析尋找答案。 美景美境 90m2三房兩廳一衛130m2三房兩廳兩衛 130m2三房兩廳兩衛 149m2四房兩廳兩衛 對標原因：離本案距離不到一公里，為直接競爭對手 均價：16500元/m2 主力戶型：90m2三房一衛、130m2三房兩衛 產品特點：均為小開間大進深產品，戶型面積偏大 瀚海思念城 71m2兩房一廳一衛98m2三房兩廳一衛 138m2三

19、房兩廳兩衛145m2四房兩廳兩衛 對標原因：離本案距離不到一公里，為直接競爭對手 均價：預計1600017000元/m2 主力戶型：98m2三房一衛 產品特點：多為大開間產品，戶型面積偏大 融創中原大觀 對標原因：離本案距離三公里，同為外地品牌開發商 均價：17000元/m2 主力戶型：107m2三房兩衛、138150m2四房兩衛 產品特點：多為小開間大進深產品，大戶型較多 107m2三房兩廳兩衛 138m2四房兩廳兩衛 150m2四房兩廳兩衛 陽光城檀悅 對標原因：業態與戶配與本案較接近，參考價值高 均價：19000元/m2 主力戶型：88m2三房一衛、106m2三房兩衛 產品特點：戶型較緊

20、湊，利用率高 88m2三房兩廳一衛 106m2三房兩廳兩衛 129m2四房兩廳兩衛140m2四房兩廳兩衛 競品總結: 1. 小戶型產品較少 2. 小戶型面積偏大 3. 多為窄面寬戶型 我們的產品策略：小戶型、大面寬、高贈送！ 陽臺 陽臺面積盡量做大 高層疊拼 凸窗 朝陽向設計凸窗增大使用 面積 高層疊拼 露臺 頂層贈送露臺提高居住品 質 疊拼 挑空 客廳挑空提升空間可變性 疊拼 地下室 疊拼首層贈送地下室增加 使用空間 疊拼 在滿足鄭州城市技術管理規定前提下，產品以多增加贈送為原則提高產品溢價. 溢價策略 高 層 產 品 玄關 玄關設收納，營造回家的溫馨感 70戶型 衛生間 干濕分離，提高使用

21、效率 通廳設計 餐-客廳通廳，視線通透、使用高效 景觀陽臺 廳出陽臺，視野開闊，享受陽光美景 大飄窗 主臥大飄窗，景觀視野，小資享受 廚房 U型廚房，三面操作臺，烹飪得心應手 兩房兩廳一衛 附贈全面積 附贈一半面積 85戶型 玄關 玄關設收納，營造回家的溫馨感 百變空間 多功能書房適應不同功能需要 通廳設計 餐-客廳通廳，視線通透、使用高效 景觀陽臺 南向雙陽臺，視野開闊，陽光美景納入宅中 廚房 U型廚房，三面操作臺，烹飪得心應手 大飄窗 主臥南向大飄窗，景觀視野，小資享受 三房兩廳一衛 附贈全面積 附贈一半面積 玄關 玄關收納營造回家的溫馨感 套房設計 主臥帶獨立衛生間，使用高效 通廳設計

22、餐-客廳通廳，視線通透、使用高效 景觀陽臺 南向雙陽臺，視野開闊，陽光美景納入宅中 廚房 U型廚房，三面操作臺，烹飪得心應手 大飄窗 主臥南向大飄窗，景觀視野，小資享受 105戶型 三房兩廳兩衛 附贈全面積 附贈一半面積 玄關 玄關收納營造回家的溫馨感 大橫廳設計 客廳餐廳書房一體式完整空間，靈活布置，采光通透 景觀陽臺 雙開間陽臺，視野開闊，陽光美景納入宅中 套房設計 主臥帶獨立衛生間，步入式衣帽間，私密享受使用高效 大飄窗 主臥南向大飄窗，景觀視野，小資享受 衛生間 干濕分離，提高使用效率 廚房 U型廚房，三面操作臺，烹飪得心應手 125戶型 三+1房兩廳兩衛 附贈全面積 附贈一半面積 競

23、 品 戶 型 本 案 戶 型 優勢 90m2三房兩廳一衛71m2兩房一廳一衛107m2三房兩廳兩衛130m2三房兩廳兩衛 70m2兩房兩廳一衛85m2三房兩廳一衛104m2三房兩廳兩衛122m2三+1房兩廳兩衛 廳房配置優面積小，開間大，雙陽臺面積小，全明衛，雙陽臺面積小，全明衛，三+1房 戶型編號戶型屬性套內面積建筑面積得房率 增值方式 增值后得房率 凸窗陽臺 C 3房2廳2衛80.96101.17 83.42% 2.97 4.51 91.63% E 2房2廳1衛55.1968.95 2.17 2.33 91.22% T6樓型 70+105+105+105+105+70 戶型編號戶型屬性套內

24、面積建筑面積得房率 增值方式 增值后得房率 凸窗陽臺 B 3+1房2廳2衛94.06122.09 80.64% 6.00 4.39 89.15% C 3房2廳2衛79.86104.63 2.97 4.51 87.79% T6樓型 125+105+105+105+105+125 戶型編號戶型屬性套內面積建筑面積得房率 增值方式 增值后得房率 凸窗陽臺 B3+1房2廳2衛94.08121.08 81.32% 6.00 4.39 87.69% C3房2廳2衛80.19104.15 2.97 4.51 88.92% D3房2廳1衛65.5285.22 2.69 3.79 88.50% E2房2廳1衛5

25、5.1970.73 2.17 2.33 89.90% T8樓型 70+85X4+105X2+125 疊 拼 產 品 疊拼戶型 橫廳設計 餐-客廳橫廳，展示開闊 景觀陽臺 南向雙陽臺，視野開闊 玄關 收納空間，集約面積 衛生間 干濕分離，使用高效 廚房 中西廚一體式布局 儲物空間 收納儲物兩不誤 尊貴套房 主衛四件套，步入式衣帽間 大飄窗 臥室大飄窗，極佳景觀視野 附贈全面積 附贈一半面積 戶型編號戶型屬性套內面積建筑面積得房率 增值方式 增值后得房率 凸窗陽臺 挑空 A 4房2廳3衛130.79159.23 91.25% 5.76 6.05 17.86 104.57% 疊拼標準層 160X6（戶） 高 層 公 寓 公寓標準層 安 置 住 宅 安置住宅標準層 幼 兒 園 幼兒園首層 商 業 MALL 首層平面 地 庫 規 劃 2號地做地下兩層平層停車。 3號地地下做三層車庫，其中 地下一層除商業區域外做平 層車庫，地下二三層做機械 車庫。 地下一層平面圖 地下室平面圖 地下二層平面圖 2號地做地下兩層平層停車。 3號地地下做三層車庫，其中 地下一層除商業區域外做平 層車庫，地下二三層做機械 車庫。 地下室平面圖 感 謝 賞 閱！