1、【威尼斯項目】開發【威尼斯項目】開發可行性研究報告可行性研究報告西安大金置業有限公司二零一一年七月二日目目錄錄前前言言第一章第一章項目總論項目總論一、項目背景二、項目概況第二章第二章項目投資環境項目投資環境一、宏觀經濟分析二、曲江宏觀環境分析三、曲江會展產業園環境分析四、會展經濟與區域房地產的關系五、曲江會展中心概況第三章第三章房地產市場分析房地產市場分析一、政策環境二、土地市場三、商品房市場四、分物業市場五、項目區域市場第四章第四章項目發展定位項目發展定位一、項目定位二、項目運作思路三、項目銷售價格建議第五章第五章項目收益與財務分析項目收益與財務分析第六章第六章結論與建議結論與建議前前 言言
2、摘要摘要一、可行性分析的目的可行性研究是通過對市場需求、 資源供應、 建設規模、 環境影響、 資金籌措、盈利能力等方面進行調查研究，從技術、經濟等方面進行分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益進行預測，從而提出該項目是否值得投資，是為項目決策提供依據的一種綜合性的系統分析方法。本次研究是就西安市曲江國際會展產業園 N72 地塊項目的發展定位及可行性進行研究，在遵循專業、科學和客觀的原則基礎之上，分別從市場因素和財務因素角度出發，對 N72 地塊項目進行評估。二、分析方法及主要假設條件和風險因素1、分析方法在前期市場分析中，多采用市場比較法、實地調研、訪談等進行定性和定量分析，在后期
3、財務分析中，采用財務指標進行定性分析，并利用敏感性分析進行不確定性分析。財務測算需要根據基礎數據進行一系列基本報表的制作， 根據報表制作完成的數據結果進行財務指標計算及分析。測算的基本報表主要包括：基礎數據表、投資成本估算表、銷售收入估算表、敏感性分析表等。測算中的經濟指標主要包括：財務內部收益率、投資回報率等。除對上述主要財務指標進行必要的計算和分析外， 我們還必須考慮到房地產開發項目的風險性和不確定性。由于在項目測算過程中所采用的數據，大部分都來自于預測和估算，有一定程度的不確定性。為了分析不確定性因素對經濟指標的影響，我們需要進行不確定性分析，來估計項目可能承擔的風險，確定項目的經濟可靠性。不確定性分析包括敏感性分析，盈虧平衡分析，房地產項目常用的是敏感性分析和盈虧平衡分析。對于本項目來說，如果進行盈虧平衡分析涉及因素過多，過于復雜，因此只需進行敏感性分析。2、主要財務分析假設條件以
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