1、 directory 目錄 01 區(qū)域認(rèn)知 02 規(guī)劃解讀 03 客群分析 04 項(xiàng)目開發(fā) 05 發(fā)展定位 06 市場運(yùn)營 07 綠色建筑 08 總體規(guī)劃 09 戶型意向 Analysis of base 區(qū)域認(rèn)知 Analysis of base 區(qū)域認(rèn)知 District Analysis 區(qū)位分析 - 城市空間結(jié)構(gòu) 杭州市將最終形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開放式空間結(jié)構(gòu)模式，杭州市城市的發(fā)展由“西湖時 代”走向“錢塘江時代”。 “一主三幅”一“中心城區(qū)”三“副城” 中心城區(qū)：主城區(qū) 副城：江南城、臨平城、下沙城 “六大組團(tuán)” 北片：塘西組團(tuán)、良渚組團(tuán)、余杭組團(tuán) 南片：

2、義蓬組團(tuán)、瓜瀝組團(tuán)、臨浦組團(tuán) “六條生態(tài)帶” 靈山、龍塢、午潮山風(fēng)景區(qū) 徑山風(fēng)景區(qū) 超山風(fēng)景區(qū) 石牛山風(fēng)景區(qū) 青化山風(fēng)景區(qū) 東部錢塘江濱海濕地保護(hù)區(qū) “雙心雙軸” 雙心：即湖濱、武林廣場地區(qū) - 旅游商業(yè)文化服務(wù)中心； 臨江地區(qū) - 由北岸的錢江新城和南岸的錢江世紀(jì)城共同 組成的城市新中心。 雙軸：即東西向以錢塘江為軸線的城市生態(tài)軸；南北向 以主城 - 江南城為軸線的城市發(fā)展軸。 Analysis of base 區(qū)域認(rèn)知 District Analysis 區(qū)位分析 - 杭州大都市半小時圈 本案位于余杭鎮(zhèn)朱廟村，位于杭州西 郊，離杭州市中心約 15 公里，周邊主要 交通， 文一西路延伸段、

3、東西大道、 綠汀路、 京杭大運(yùn)河余杭塘河段，交通便捷， 位于杭州大都市圈半小時服務(wù)半徑內(nèi)。 距杭州市中心 15 公里，倉前社區(qū) 2 公里，余杭寶林社區(qū) 4 公里 距杭州西湖景區(qū) 15 公里，西溪濕地 景區(qū) 10 公里，章太炎故居 2 公里等。 Analysis of base 區(qū)域認(rèn)知 District Analysis 區(qū)位分析 - 未來科技城定位 1、人口規(guī)模與城市化水平 余杭區(qū)域 2010 年末常住人口規(guī) 模為 135.35 萬人，城市化水平達(dá)到 68.3%，城鎮(zhèn)人口 92.4 萬人。 2020 年末常住人口規(guī)模為 164.94 萬人。城市化水平達(dá)到 80.3%，城鎮(zhèn) 人口 132.4

4、萬人。 2、用地規(guī)模 余杭區(qū)至 2010 年城鄉(xiāng)建設(shè)用地總 規(guī)模達(dá)到 196.48 平方公里，其中城鎮(zhèn) 建設(shè)用地規(guī)模為 128.94 平方公里，控 制彈性增長空間 14.16 平方公里。 3、本案距市區(qū) 15 公里，文一西路、 地鐵 5 號線提供了融入杭州大都市圈 的便捷交通，地鐵 5 號線是余杭交通 樞紐。 本案位于全國 4 個未來科技城 ( 北京、天津、武漢、杭州 ) 之一的杭州未來科技城核心區(qū)域 高新科技產(chǎn)業(yè) + 高等教育事業(yè) Analysis of base 區(qū)域認(rèn)知 Land Traffic 周邊交通 基地西側(cè)的東西大道和南側(cè)的 文一西路為城市快速干道，橫縱交 錯貫穿全鎮(zhèn)。分別貫通

5、104 國道和 02 省道，文一西路使余杭組團(tuán)與 杭州主城區(qū)的聯(lián)系更加緊密，真正 實(shí)現(xiàn)了無縫對接。 基地東側(cè)和北側(cè)相鄰兩條城市 主要干道，連接快速道路。在本案 1KM 范圍內(nèi)設(shè)置了 6 個公交站點(diǎn) 和一個地鐵 5 號線站點(diǎn)。 各條交通系統(tǒng)四通八達(dá)，為升 佳項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的 支撐。 Analysis of base 區(qū)域認(rèn)知 The surrounding property 周邊配套 周邊多所高等院校，年輕消費(fèi) 群體，遠(yuǎn)景市場廣闊。 本案南面已規(guī)劃一所浙一醫(yī)院 余杭分院，其中二期項(xiàng)目為滿足群 眾日益增長的康復(fù)療養(yǎng)等需求，配 置了保健康復(fù)、老年護(hù)理、國際旅 游醫(yī)療中心等特需醫(yī)療與保健服

6、務(wù) 項(xiàng)目。預(yù)計 2019 年建成。 以中央公園為中心，周邊分布 大型濕地公園，將科技與生態(tài)完美 融合。 Analysis of base 區(qū)域認(rèn)知 Key projects 周邊重點(diǎn)項(xiàng)目 Analysis of base 區(qū)域認(rèn)知 Regional preliminary cognition 區(qū)域初步認(rèn)知 1、區(qū)域開發(fā)特點(diǎn)以未來科技城為核心的產(chǎn)業(yè)園： 2、生活環(huán)境營造生活氛圍不足，周邊生活配套不完善： Analysis of base 區(qū)域認(rèn)知 Conclusion 總結(jié) 未來科技城的區(qū)域認(rèn)知是否有助于養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)？ 我們的答案是肯定的。 通過顛覆傳統(tǒng)養(yǎng)老環(huán)境的刻板印象，融入更有活力的環(huán)境能

7、量，打造一種全新的養(yǎng)老生活方式！ Analysis of base 區(qū)域認(rèn)知 Optimization 優(yōu)化一：增加年輕化的生活氣息 一直以來，人們對養(yǎng)老環(huán)境的普遍認(rèn)識：城市社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和干部退休所養(yǎng)老。 A、城市社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，以靠近醫(yī)院的 城市中心地段居多，臟、亂、差成為主要印象。 B、老干部退休養(yǎng)老會所，主要位于環(huán)境較好的地區(qū)，主要服務(wù)對象是權(quán)貴人士。采用流動的異地 養(yǎng)老方式。 本案項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境：科技園區(qū)。 人群年輕化， 生活環(huán)境現(xiàn)代化， 生活氣息展時尚感。 Analysis of base 區(qū)域認(rèn)知 Optimization 優(yōu)化二：營造活力化的生活內(nèi)容 一般情況下，在傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或

8、項(xiàng)目，日常生活中很難遇到年輕人。長期以往，養(yǎng)老客群彌漫 的是過分安靜、低沉的生活氛圍。要想改變傳統(tǒng)的、孤獨(dú)的、缺乏激情的養(yǎng)老環(huán)境，唯有融入活力。 本項(xiàng)目未來的生活氛圍：社區(qū)內(nèi)打造生活配套，服務(wù)全齡客群，彌補(bǔ)周邊配套不足。 Planning conditions 規(guī)劃解讀 Planning conditions 規(guī)劃解讀 Land Use 基地現(xiàn)狀 基地東、西、北三面臨路，南側(cè)為現(xiàn)狀河道。 基地內(nèi)部目前主要建筑為升佳公司木板生產(chǎn)車間， 東側(cè)一期辦公樓已建成。 Planning conditions 規(guī)劃解讀 Planning Conditions 解讀控規(guī) 1、用地性質(zhì)：商業(yè)商務(wù)用地 2、用地面

9、積：8.8636 公頃 3、計容建筑面積： 265908 平方米（容積率 3.0）， 221590 平方米（容積率 2.5） 4、綠地率： 20% 5、建筑密度： 40% 6、面積構(gòu)成： 一期已建：69167.65 平方米 剩余未建：196740.35 平方 米 （按 3.0 容積率計） 7、建筑高度：60-80m 8、地下室面積 55000 平方米 9、物業(yè)管理辦公用房： 總建筑面積的 3； 物業(yè)管理商業(yè)用房： 總建筑面積的 4。 辦公 辦公 超市 + 商業(yè) Planning conditions 規(guī)劃解讀 Planning Conditions 解讀控規(guī) 商業(yè)建筑面積地上建筑面積 30%（

10、不可分割轉(zhuǎn)讓）=2659080.3=79772.4 平方米 一期無商業(yè)，可得二期可建商業(yè)建筑面積 79772.4 平方米 商務(wù)建筑面積地上建筑面積 70%=2659080.7=186135.6 平方米 一期已建商務(wù)建筑面積 69167.65 平方米（其中已售 43200 平方米）， 可得二期可建商務(wù)建筑面積為 186135.6-69167.65=116967.95 平方米 其中商務(wù)建筑可分割轉(zhuǎn)讓面積地上建筑面積 40%=2659080.4=106363.2 平方米 二期可售建筑面積 =106363.2-43200=63163.2 平方米 二期持有建筑面積為 196740.35-63163.2=

11、133577.15 平方米 二期比例可售：持有 =1：2 Planning conditions 規(guī)劃解讀 Planning Conditions 解讀控規(guī) 根據(jù)規(guī)劃條件，地下車庫面積 55000 平方米 按規(guī)劃：商業(yè)商務(wù)用地機(jī)動車配置 0.8 輛 /100 平方米 ，總體需配置 265908*0.8/100=2128 輛 按需求：養(yǎng)老項(xiàng)目（萬科隨園嘉樹）一般配置 0.4 輛 /100 平方米 ，總體需配置 2659080.4/100=1144 輛 2128 輛 30 平方米 / 輛 =88172 平方米 55000 平方米 需配置機(jī)械車庫 1144 輛 30 平方米 / 輛 =34320 平

12、方米 55000 平方米 Planning conditions 規(guī)劃解讀 swot analysis SWOT 分析 優(yōu)勢 1、區(qū)位：鄰近文一西路延伸段主干道，項(xiàng)目 東西連接西湖區(qū)與余杭鎮(zhèn)，南北溝通倉前及閑 林、五常板塊。 2、重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域：項(xiàng)目所在區(qū)塊是余杭區(qū)未 來 5 年重點(diǎn)規(guī)劃打造的區(qū)域，周邊淘寶城、大 學(xué)城、海創(chuàng)城等配套的大型規(guī)劃，在遠(yuǎn)期形成 利于本案的長遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)。 劣勢 1、人氣集中度欠佳：目前，項(xiàng)目所在位于城 西主城與余杭相接板塊，且為政府規(guī)劃的新開 發(fā)區(qū)域，公共交通配套缺乏，一定程度上影響 本項(xiàng)目的聚合效應(yīng)。 2、自然景觀：自然景觀資源匱乏，對于居家 養(yǎng)老缺乏一定的吸引力。

13、3、用地性質(zhì)：商業(yè)商務(wù)用地，使用年限 50 年。 機(jī)遇 1、交通：距離地鐵 5 號線朱家廟站直線距離 僅 500 米，為項(xiàng)目將來運(yùn)營的公共交通提供 強(qiáng)有力的支撐。 2、三級甲等醫(yī)院：項(xiàng)目西南面一塊面積 500 畝的地塊已被浙江大學(xué)醫(yī)學(xué)院所拍得，將建立 一個三級甲等醫(yī)院，預(yù)計 2019 年投入使用。 挑戰(zhàn) 1、養(yǎng)老主題：如何在此區(qū)域打造一個具有吸 引力的養(yǎng)老項(xiàng)目。 2、 高端品質(zhì)：如何體現(xiàn)高端養(yǎng)老公寓的品質(zhì)。 3、規(guī)劃條件：對于養(yǎng)老公寓，規(guī)劃條件的 2.5-3.0 容積率和 60-80m 建筑高度都偏高， 近 20 萬方的養(yǎng)老建筑量在此區(qū)域是否合適。 Market research 客群分析 M

14、arket research 客群分析 Market research 養(yǎng)老客群特點(diǎn)4 種客戶特征 從項(xiàng)目的城市型養(yǎng)老特點(diǎn)出發(fā)，在龐大的養(yǎng)老客群中，我們主要從健康程度出發(fā)，對客群進(jìn)行了 區(qū)分，并進(jìn)一步進(jìn)行聚焦分析，以此從中得到不同健康程度的客群對養(yǎng)老的需求。 4 種客戶特征 Market research 客群分析 Market research 養(yǎng)老客群特點(diǎn)4 種客戶特征 根據(jù)老人的身體健康程度，進(jìn)行客群細(xì)分。目前，主要分為自理、半自理、失智、失能等四種老人。 Market research 客群分析 Market research 養(yǎng)老客群特點(diǎn)自理、半自理 根據(jù)老人的身體健康程度，進(jìn)行客群

15、細(xì)分。目前，主要分為自理、半自理、失智、失能等四種老人。 自理老人（健康活躍老人） 特點(diǎn)：日常生活行為完全自理，不依賴他 人護(hù)理的老年人。 半自理老人（介助老人） 特點(diǎn)：日常生活行為依賴扶手、拐杖、輪 椅和升降等設(shè)施幫助的老年人 。 Market research 客群分析 Market research 養(yǎng)老客群特點(diǎn)失智、失能老人 根據(jù)老人的身體健康程度，進(jìn)行客群細(xì)分。目前，主要分為自理、半自理、失智、失能等四種老人。 失智老人 ( 介護(hù)老人 ) 特點(diǎn) ： 日常生活行為依賴他人護(hù)理的老年人。 失能老人（介護(hù)老人） 特點(diǎn) ： 日常生活行為依賴他人護(hù)理的老年人。 Market research

16、客群分析 Planning Vision 目標(biāo)客群定位市場調(diào)研 杭州市養(yǎng)老客群分析 市調(diào)時間：8 月日 8 月日 市調(diào)地點(diǎn)：杭州市老年大學(xué)、西湖邊活躍老人 市調(diào)形式：群訪、一對一訪談等 派出問卷 60 份，有效問卷 50 份。 參與市調(diào)客戶有醫(yī)務(wù)工作者、教室、國企公務(wù)員、退休工程師、個體經(jīng)營者等。 Market research 客群分析 Market research 杭州市養(yǎng)老客群分析年齡、職業(yè) 年齡 數(shù)據(jù)分析顯示，本次受訪者的平均年齡為 66.66 歲， 其中集中的年齡段為 60-70 歲，基本為樂活自理老人。 職業(yè) 根據(jù)此次市調(diào)結(jié)果顯示，受訪者多數(shù)為企事業(yè)單位公 務(wù)員。 另外醫(yī)務(wù)人員、

17、教師、普通職工也站了較大得比例。 Market research 客群分析 Market research 杭州市養(yǎng)老客群分析收入與生活現(xiàn)狀 收入 根據(jù)受訪者反應(yīng)，杭州市老人退休金基本在 3000- 4000 元之間。 在 受 訪 者 中， 個 人 年 收 入 5 萬 以 下 的 老 人 占 30.77%；5-10 萬元的占 46.15%；10-20 萬元的占 23.07%。 生活現(xiàn)狀 數(shù)據(jù)分析顯示，本次受訪者中獨(dú)居的老人占少部分， 大多數(shù)為和配偶一起生活，和配偶一起生活的老人占 78.57%，和配偶及子女一起生活的占 14.29%，獨(dú)居 老人為 7.14% Market research 客

18、群分析 Planning Vision 目標(biāo)客群定位客群需求 1. 緊急醫(yī)療救護(hù) 當(dāng)老人突發(fā)意外情況時提供及時 的醫(yī)療救護(hù)。 2. 日常身體檢查 定期檢測血糖血壓，應(yīng)對日常疾 病。 3. 保健康復(fù) 有鍛煉身體的場所，保持運(yùn)動。 Market research 客群分析 Planning Vision 目標(biāo)客群定位客群需求 4. 子女陪伴 子女時常來探望，有給子女提供 住處，可以讓老人感受到家庭溫 暖。 5. 生活配套完備 距離市中心半小時內(nèi)，周邊有完 備的生活配套。 6. 日常生活照料 滿足老人家平日的清掃房間、洗 衣服、打飯等需求。 Market research 客群分析 Planning

19、 Vision 目標(biāo)客群定位客群特點(diǎn)小結(jié) 總結(jié)調(diào)研客群對象，總體上呈現(xiàn)以下四大特點(diǎn)： Market research 客群分析 Planning Vision 目標(biāo)客群定位 綜合杭州當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老現(xiàn)狀及目標(biāo)客群調(diào)研的結(jié)果，及未來科技城的項(xiàng)目區(qū)域背景， 我們對目標(biāo)客群的定位： 經(jīng)濟(jì)能力較好、生活觀念新潮的知識型老年客群 （少數(shù)介護(hù)、介助型有養(yǎng)生療養(yǎng)需求的老年客群） Market research 客群分析 Conclusion 小結(jié) 項(xiàng)目將為哪些目標(biāo)客群服務(wù)，并如何精準(zhǔn)定位？ 1. 經(jīng)濟(jì)能力較好、生活觀念比較新潮的知識型老年客群。 2. 少數(shù)介護(hù)、介助型有養(yǎng)生療養(yǎng)需求的老年客群。 通過知識型老年客群的

20、傳播，為項(xiàng)目樹立一種與時俱進(jìn)的養(yǎng)老生活觀念，并影響到其他人。 Market research 客群分析 Conclusion 目標(biāo)客群類型總結(jié) Market research 客群分析 Conclusion 目標(biāo)客群類型總結(jié) 本項(xiàng)目覆蓋 4 種不同老年客群，但重點(diǎn)客群仍聚焦在知識型老年 客群上，此類客群自身影響力強(qiáng)，通過知識型老年客群的自身形象 樹立，為項(xiàng)目打造一種現(xiàn)代時尚的老年生活理念，通過高端的居住 品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)吸引更多的老年客戶。 Market research 客群分析 Market research 客群分析 Conclusion 影響一：對區(qū)域印象的初步認(rèn)知 通過目標(biāo)客群在

21、社會上的影響力， 吸引其他客群對項(xiàng)目的關(guān)注， 改善對未來科技城是否適合養(yǎng)老的擔(dān)憂。 以他們的親身實(shí)踐，影響廣大養(yǎng)老客群對項(xiàng)目的認(rèn)知。 Market research 客群分析 Conclusion 影響二：對養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容的擔(dān)憂 服務(wù)，成為老年客群對機(jī)構(gòu)養(yǎng)老最關(guān)注的問題。醫(yī)療服務(wù)、日常生活服務(wù)是兩大項(xiàng)。受職業(yè)、閱歷 等方面影響，知識型老年客群對養(yǎng)老的要求更高、更全面化。若能獲得獲得他們的認(rèn)可，一定出程度上， 也將滿足更多地養(yǎng)老客群。 Market research 客群分析 Planning Vision 客群定位 CAse sTUDy 項(xiàng)目開發(fā) Case study 項(xiàng)目開發(fā) Case stu

22、dy 項(xiàng)目開發(fā)養(yǎng)老市場模式 中國的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)正處于探索階段。近年來，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的研究結(jié)論層出不窮，模式繁多。 經(jīng)過多年研究，根據(jù)配套種類不同出發(fā)，我們總結(jié)了以下三種產(chǎn)品模式： Case study 項(xiàng)目開發(fā) Case study 項(xiàng)目開發(fā)市場模式一城市老年公寓 主要盈利模式：高服務(wù)費(fèi) Case study 項(xiàng)目開發(fā) Case study 項(xiàng)目開發(fā)市場模式二近郊型的 CCRC Case study 項(xiàng)目開發(fā) Case study 項(xiàng)目開發(fā)市場模式三遠(yuǎn)郊型的生態(tài)旅游康養(yǎng)新城 Case study 項(xiàng)目開發(fā) Conclusion 產(chǎn)品模式總結(jié)：近郊類 相對于正在膨脹的養(yǎng)老需求，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的

23、開發(fā)顯得相對滯后。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)承載了更多的社會責(zé)任 屬 性，使得其與純商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)、保險、金融等產(chǎn)業(yè)不同，它沒有退出機(jī)制，同時因中西文化的差異， 美國日本等海外養(yǎng)老模式及理論難以在中國復(fù)制實(shí)行。 綜合以上眾多因素，我們認(rèn)為在當(dāng)前的中國養(yǎng)老階段，通過逐步建立配套服務(wù)體系，滿足當(dāng)前養(yǎng)老客 群的需求，以上三種模式即可總結(jié)。 城市老年型公寓以醫(yī)療康復(fù)為核心 近郊型 CCRC適老化生活社區(qū) 遠(yuǎn)郊型康養(yǎng)社區(qū)養(yǎng)生療養(yǎng) Case study 項(xiàng)目開發(fā) Planning Vision 近郊項(xiàng)目分類 Case study 項(xiàng)目開發(fā) endowment patterns 養(yǎng)老模式 全齡社區(qū)萬科 將專業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)植

24、根于成熟的城 市生活社區(qū)，整合社區(qū)資源，提供居家、 社區(qū)、機(jī)構(gòu)三位一體化養(yǎng)老服務(wù)。同時， 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)作為城市配套的重要組成部分， 服務(wù)社會養(yǎng)老。 1、產(chǎn)品體系2、盈利方式 產(chǎn)權(quán)出售 + 床位出租 Case study 項(xiàng)目開發(fā) endowment patterns 養(yǎng)老模式 CCRC 持續(xù)照料退休社區(qū) 為各類老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，以滿足老人在 不同生理年齡階段，對居住和配套服務(wù)的不同要求， 老人不需要搬家就可以在社區(qū)中安享晚年的綜合社區(qū)。 1、產(chǎn)品體系2、盈利方式 會員卡銷售 + 適老化產(chǎn)品出租 + 床位出租 Case study 項(xiàng)目開發(fā) Case study 項(xiàng)目開發(fā)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 通過

25、項(xiàng)目功能規(guī)劃的分析，覆蓋居住、療養(yǎng)和康復(fù)等三大功能用途；以及綜合項(xiàng)目基本條件及目標(biāo) 客群的需求，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)開發(fā)主要集中在以下三種業(yè)態(tài)： 服務(wù)對象：老年客群 滿足需求：居家養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老 功能滿足：居住、療養(yǎng)、康復(fù) 服務(wù)對象：園區(qū)青年客群 滿足需求：居住、 功能滿足：居住 服務(wù)對象：全齡客群 滿足需求：生活需求 功能滿足：生活 Case study 項(xiàng)目開發(fā) Case study 業(yè)態(tài)開發(fā)模式CCRC 持續(xù)照料社區(qū) 在遵循功能規(guī)劃的基礎(chǔ)上，養(yǎng)老公寓的開發(fā)需要滿足老年客群的居住、康復(fù)、療養(yǎng)等功能。因此， CCRC 持續(xù)照料社區(qū)的開發(fā)，主要分為 4 種業(yè)態(tài)：老年公寓、養(yǎng)護(hù)院、老年大學(xué)、會所等。 Ca

26、se study 項(xiàng)目開發(fā) Case study 業(yè)態(tài)開發(fā)模式辦公 辦公的開發(fā)，一方面是充分利用園區(qū)的優(yōu)勢，吸引青年創(chuàng)業(yè)人群入住，豐富項(xiàng)目定位；另一方面， 是從市場銷售角度出發(fā)，最快回流資金，保證 CCRC 持續(xù)社區(qū)的運(yùn)營。 辦公 戶型一戶型二戶型三 銷售 Case study 項(xiàng)目開發(fā) Case study 業(yè)態(tài)開發(fā)模式商業(yè)配套 項(xiàng)目的開發(fā)包括二期。 毗鄰項(xiàng)目的一期以寫字樓為主， 裙房為超市業(yè)態(tài) ； 二期的開發(fā)， 將增加商業(yè)配套， 主要服務(wù)社區(qū)的居住人群，輻射周邊市場。 配套商業(yè) 酒店 主題餐飲 生活服務(wù) 運(yùn)動會所 Case study 項(xiàng)目開發(fā) Conclusion 項(xiàng)目開發(fā)小結(jié)： 項(xiàng)目在

27、功能規(guī)劃上遵循“居住”和“康養(yǎng)”的雙向原則，以百年康養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)打造本項(xiàng)目。在滿足基 本的養(yǎng)老社區(qū)功能之外，滿足不同健康程度的客群，打造多種形式的養(yǎng)老服務(wù)體系；同時融入全齡社 區(qū)的概念，吸引年輕客群入住。 提供全齡社區(qū)的功能滿足 Case study 項(xiàng)目開發(fā) Conclusion 小結(jié) 第三問：我們將如何為目標(biāo)客群創(chuàng)造一種全新的養(yǎng)老生活方式？ 通過創(chuàng)新。改變傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，融入更加活力的元素。 通過打造全齡社區(qū)，引入周邊科技創(chuàng)業(yè)人群，為老年人營造更加年輕化、更充滿活力的養(yǎng)老生活。 Case study 項(xiàng)目開發(fā) 縱觀當(dāng)前國內(nèi)的養(yǎng)老生活方式，除了在家養(yǎng)老之外，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老幾乎采用統(tǒng)一“圈養(yǎng)”的形式：統(tǒng)

28、 一是老年客群，老人一起活動，一起吃飯，一起娛樂營造出來的氛圍是寧靜的，卻是缺乏活力， 暮氣沉沉。一定程度上，在心理上，容易給老人們帶來壓抑；也影響了人們對養(yǎng)老環(huán)境的認(rèn)知。 圈養(yǎng)式養(yǎng)老生活氛圍單調(diào) 本案項(xiàng)目的生活氛圍：科技園區(qū)的年輕化，將直接影響并改變社區(qū)生活氛圍。 Case study 創(chuàng)新一：生活氛圍年輕化 Case study 項(xiàng)目開發(fā) 所謂養(yǎng)老，是頤養(yǎng)老年。傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院或養(yǎng)老社區(qū)，將養(yǎng)老生活簡單化了。對于老年人而言， 在經(jīng)歷了一生的辛勞之后，渴望寧靜的生活是必然的，但并非是遠(yuǎn)離希望與活力。與子女保持一 碗湯距離的傳統(tǒng) 觀念，正是詮釋了老年人對生活、對家庭的深切眷念。正視老人的情感

29、需求，打 造全齡化的生活社區(qū)，是本項(xiàng)目的使命所在。 本案項(xiàng)目的人群多樣：在營造寧靜的養(yǎng)老空間之外，同時給予家庭的溫暖。 Case study 創(chuàng)新二：社區(qū)人群全齡化 Case study 項(xiàng)目開發(fā) 傳統(tǒng)的城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)， 以基礎(chǔ)的養(yǎng)老生活為主， 同時提供簡單的醫(yī)療健康服務(wù)。 一方面是由于規(guī)劃、 人力、服務(wù)等條件的限制，無法提供更多更豐富的養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容；另一方面，不具備相關(guān)醫(yī)療協(xié) 作資源，欠缺在手術(shù)康復(fù)和健康療養(yǎng)領(lǐng)域的服務(wù)。本項(xiàng)目毗鄰醫(yī)院的優(yōu)勢，將被充分利用。 本案項(xiàng)目的服務(wù)綜合：康復(fù)、療養(yǎng)、居住為一體的養(yǎng)老生活。 Case study 創(chuàng)新三：康養(yǎng)服務(wù)專業(yè)化 DeVeLOPMenT ORienT

30、ATiOn 發(fā)展定位 Development orientation 發(fā)展定位 項(xiàng)目定位：國際品牌 城市康養(yǎng) 配套服務(wù) 全齡社區(qū) 借助周邊良好的醫(yī)療配套資源，為項(xiàng)目養(yǎng)老提供充足的客群來源，打造城市百年康養(yǎng)綜合體 客群定位：未來科技城的精英人 士及杭州市及周邊區(qū)域的高收入 人群。 Planning Vision 規(guī)劃愿景 國際康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)綜合體 建立“自理公寓+護(hù)理公寓+商業(yè)配套+醫(yī)療配套”為一體 的城市養(yǎng)老服務(wù)綜合體，以其為區(qū)域服務(wù)中心，在針對全齡老 年人服務(wù)的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)綜合性配套服務(wù)。 Function composition 規(guī)劃定位 Development orientation

31、發(fā)展定位 Function composition 定位基礎(chǔ)城市綜合體業(yè)態(tài)開發(fā) 居住業(yè)態(tài)： 1、CCRC 持續(xù)照料社區(qū) 服務(wù)對象：適老客群 業(yè)態(tài)規(guī)劃：養(yǎng)老公寓 功能體現(xiàn)：居家養(yǎng)老 2、養(yǎng)護(hù)院（與浙大醫(yī)學(xué)院） 服務(wù)對象：手術(shù)康復(fù) 業(yè)態(tài)規(guī)劃：康復(fù)院 功能體現(xiàn)：健康護(hù)理 3、老年大學(xué) 服務(wù)對象：老年客群 業(yè)態(tài)規(guī)劃：大學(xué) 功能體現(xiàn)：娛樂學(xué)習(xí) Development orientation 發(fā)展定位 Function composition 定位基礎(chǔ)城市綜合體業(yè)態(tài)開發(fā) 1、辦公 服務(wù)對象：科技城青年上班一族 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：辦公 功能體現(xiàn) ：創(chuàng)業(yè)、居住 3、商業(yè)配套 服務(wù)對象：全齡客群 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：商場 功

32、能體現(xiàn) ：生活服務(wù) 2、酒店 服務(wù)對象：高端人群、養(yǎng)老人群的子女 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：酒店 功能體現(xiàn) ：服務(wù) Development orientation 發(fā)展定位 Case study 實(shí)例分析 1杭州當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老項(xiàng)目借鑒 金色年華老年公寓 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 金色年華基本信息 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 項(xiàng)目簡介 中國杭州金色年華金家?guī)X退休生活中心 和杭州金色年華老年公寓，位于杭州市西 湖區(qū)轉(zhuǎn)塘街道金家?guī)X 188 號。 項(xiàng)目用地 250 畝（其中 G 320 國道綠 化用地 30 畝），總

33、床位數(shù)約 3500 張，其 中一期項(xiàng)目床位數(shù) 1078 張，是一個集居養(yǎng) 型、助養(yǎng)型、護(hù)理型和候鳥型養(yǎng)老公寓為 一體的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 配套設(shè)施：醫(yī)療門診部、餐廳、國際交 流中心（圖書館、會議室、教室、計算機(jī) 室、棋牌室、桌球室、形體房、歌詠音樂 室、電影放映室、多功能廳）、老年電大、 金色藝苑、門球場、超市、理發(fā)室等。 Development orientation 發(fā)展定位 金色年華護(hù)理床位 適合不能完全獨(dú)立生活、需要提供一定照料或護(hù)理的老人 Development orientation 發(fā)展定位 金色年華候鳥型度假床位 適合短期旅游度假的老人 金色年華養(yǎng)生床位 適合健康但需要提供服務(wù)的老人或

34、長期居住 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 功能分區(qū) 居家服務(wù)區(qū)：以居家養(yǎng)老實(shí)行為主， 采用集合式單元布局，各單元體間通 過增加的功能體進(jìn)行連接，如 ( 活動 室、 棋牌室、 閱覽室、 醫(yī)務(wù)保健室等)， 設(shè)置集中護(hù)士站、休息交流角，公共 衛(wèi)生間，每個單體平均每層 10 12 戶，兩部病床梯 ; 中心功能區(qū)：配套功能中心集中設(shè)置， 輻射社區(qū)各物業(yè)類型； 特色養(yǎng)老區(qū)：以公寓形式為主，設(shè)有 酒店式公寓、護(hù)理式養(yǎng)老公寓，短期 居住形式為主； 山體公園區(qū)：已經(jīng)建成，休閑景觀和 種植區(qū) 整個社區(qū)按照功能和前后期的發(fā)展，分為四個大的區(qū)域。以中部配套為核心連接?xùn)|西

35、兩端居住物業(yè)空間，以 居家服務(wù)公寓為主，少量度假公寓及護(hù)理式公寓 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 室外場地 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 產(chǎn)品設(shè)計 建筑形態(tài)為 45 層左右多層電梯房，單廊、南向、套房設(shè)計，戶型有三種：67 平、7687 平、 115133 平米，主力戶型 7687 平 根據(jù)客戶類型及需求不同， 在房型設(shè)計中注重空間尺度的舒適性、 細(xì)化功能空間、 景觀空間的享有， 精裝修人性化的材料選取 , 同時每層都有室內(nèi)活動空間，方便老人交流及家人探望 標(biāo)準(zhǔn)型：7687 平米 子母門、室外空調(diào)

36、機(jī)位、 陽臺、防滑地磚、寬大淋 浴房、木質(zhì)地板 經(jīng)濟(jì)型：67 平米 子母門、朝南陽光廚房、 室外空調(diào)機(jī)位、陽臺、防 滑地磚、寬大淋浴房、木 質(zhì)地板 舒適型：115133 平米 子母門、室外空調(diào)機(jī)位、 陽臺、防滑地磚、寬大淋 浴房、木質(zhì)地板 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 配套體系 餐飲中心：大餐廳口味清 淡、品種多樣化，專家制定 菜單，價格經(jīng)濟(jì)，按量定價。 小餐廳 ( 包廂 ) 可根據(jù)自 己的口味定菜， 可招待朋友， 客戶聚餐 休閑娛樂中心：提供閱覽 室、電腦教室、健身房、音 樂室、練功房、乒乓球室、 臺球室、棋牌室、各類手工 藝房等，為住戶提供

37、豐富多 彩的休閑娛樂活動。同時配 有多功能廳， 可舉辦聯(lián)歡會、 舞會、講座、競賽，使休閑 生活豐富多彩 老年大學(xué)： 定期組織教學(xué)活動， 如書法、 園藝、網(wǎng)絡(luò)知識等課程 , 聘 請專業(yè)學(xué)校的老師或是入住 者 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 盈利模式分析 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 實(shí)例分析 2杭州當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老項(xiàng)目借鑒 萬科隨園嘉樹 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 萬科隨園嘉樹基本信息 Development orientation 發(fā)展定位 Case s

38、tudy 項(xiàng)目簡介 隨園嘉樹位于良渚文化村核心區(qū)，項(xiàng)目 以優(yōu)質(zhì)的山水環(huán)境、完善的園區(qū)配套、專 業(yè)的適老型產(chǎn)品、配合四大服務(wù)管理體系 及“六心”級服務(wù)，構(gòu)建項(xiàng)目亮點(diǎn)，力圖 打造的最適合養(yǎng)生的長者之家。 項(xiàng)目規(guī)劃了 17 棟養(yǎng)老公寓，一棟頤養(yǎng) 中心和一棟康復(fù)中心。其中，頤養(yǎng)中心和 康復(fù)中心由萬科持有，使之成為承載特殊 照護(hù)服務(wù)的永久性物理空間，同時也有利 于營造富有活力的社區(qū)居住氛圍。定位養(yǎng) 老地產(chǎn)的隨園嘉樹選址在緊鄰良渚文化村 核心配套區(qū)地塊，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老的配套完善和 生活便捷。 有業(yè)內(nèi)人士將隨園嘉樹稱為“當(dāng)代中國 高端養(yǎng)老里程碑式作品”。 （注：四大服務(wù)管理體系：健康管理、智 慧小區(qū)、舒適生活、尊

39、榮享受） Development orientation 發(fā)展定位 Case study 經(jīng)營方式 “產(chǎn)權(quán)出售”：旅游用地，40 年，無法分割小產(chǎn)權(quán)， 只能簽使用權(quán)合同。 隨園嘉樹 2014 年 8 月 11 日的最新銷 售報價為 均價 16000 元 / 平方米 相比上 個銷售周期持平。 隨園嘉樹近 1 個月的銷售價格持平； 近 6 個月的銷售價格上漲了 2000 元，漲 幅為 14.3%； 與本項(xiàng)目 2013 年 05 月 17 日第一次對外報出的 13500 元相比， 10 個月以來，銷售價格累計上漲了 2500 元，漲幅為 18.5%。 Development orientation

40、發(fā)展定位 Case study 項(xiàng)目配套金十字 景觀餐廳、陽光閱覽室、多 功能廳、健身房、棋牌室、 咖啡吧、 老年大學(xué) “隨園書院” Development orientation 發(fā)展定位 Case study 杭州當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老項(xiàng)目借鑒小結(jié)： Development orientation 發(fā)展定位 Case study 實(shí)例分析 3杭州當(dāng)?shù)刈≌?xiàng)目借鑒 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 富力西溪悅居基本信息 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 大華西溪風(fēng)情澄品基本信息 Development orient

41、ation 發(fā)展定位 Case study 歐美金融城（EFC）基本信息 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 萬科西廬基本信息 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 中海西溪華府基本信息 Development orientation 發(fā)展定位 Case study 杭州住宅項(xiàng)目借鑒小結(jié)： Overall Planning 市場運(yùn)營 Market operation 市場運(yùn)營 Overall Planning 市場運(yùn)營 市場運(yùn)營模式三種形式 經(jīng)營模式： 目前國內(nèi)在老年社區(qū)開發(fā)商的收益模式有三種形式： “出售”

42、“出售加持有”“全部持有”； 對于大型綜合性老年社區(qū)存在“住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合”的經(jīng)營模式以及“住 宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離”的經(jīng)營模式 Market operation 市場運(yùn)營 Overall Planning 市場運(yùn)營 市場運(yùn)營模式按盈利模式分類 養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式優(yōu)劣勢對比長期持有模式 Market operation 市場運(yùn)營 Overall Planning 市場運(yùn)營 市場運(yùn)營模式按盈利模式分類 養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式優(yōu)劣勢對比持有 + 銷售模式 Market operation 市場運(yùn)營 Overall Planning 市場運(yùn)營 市場運(yùn)營模式按盈利模式分類 養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式優(yōu)劣勢對比

43、銷售模式 Market operation 市場運(yùn)營 Overall Planning 市場運(yùn)營 養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式優(yōu)劣勢對比總結(jié) Market operation 市場運(yùn)營 Overall Planning 市場運(yùn)營 會員卡模式：會員制模式也是變相的銷售 + 持有的經(jīng)營模式，既保證部分投資的迅速回收，又 可取的長期穩(wěn)定收益。運(yùn)營中打造專業(yè)優(yōu)質(zhì)的軟性服務(wù)，帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收益和溢價效應(yīng) Market operation 市場運(yùn)營 Overall Planning 市場運(yùn)營 銷售模式：參照國內(nèi)標(biāo)桿親和源項(xiàng)目的會員卡銷售 + 月費(fèi)模式 Market operation 市場運(yùn)營 Overall P

44、lanning 市場運(yùn)營 親和源項(xiàng)目盈利模式長、短期租賃并舉 由開盤時的小產(chǎn)權(quán)銷售向會員銷售的轉(zhuǎn)變，規(guī)避土地性質(zhì)帶給消費(fèi)者的心理抗性 Green Building 綠色建筑 Green Building 綠色建筑 GReen BUiLDinG 綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn) 一 . 對于項(xiàng)目整體規(guī)劃的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 1. 關(guān)注建筑布局對于室外風(fēng)環(huán)境的影響，冬季人行區(qū)域風(fēng)速不過大，其他季節(jié)無靜風(fēng)區(qū)，可針對現(xiàn) 有方案進(jìn)行分析，并優(yōu)化； 2. 項(xiàng)目配套公建不應(yīng)對公寓日照照成影響，現(xiàn)有總平布局，失智失能塔樓可能會對其東北側(cè)公寓照 成影響，若不追求對稱布局，可將塔樓南移； Green Building 綠色建筑 GReen

45、 BUiLDinG 綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn) 一 . 對于項(xiàng)目整體規(guī)劃的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 3. 景觀配置應(yīng)以高大喬灌木為主，特別要考慮夏日對人行道路形成良好的遮陰作用，室外鋪裝路面 均采用透水性鋪裝。 透水性路面鋪裝實(shí)景圖 高大喬木可有效的起到夏日遮陰作用，提升項(xiàng)目品質(zhì) Green Building 綠色建筑 GReen BUiLDinG 綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn) 二 . 對于建筑單體的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 1. 空間布局合理，注意將人、功能區(qū)域與自然環(huán)境的關(guān)聯(lián)度作為分配室內(nèi)空間考慮因素之一； 2. 提升圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔熱性能，適當(dāng)增厚保溫層厚度，南向外窗以推拉窗為宜，注重圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔音； 3. 關(guān)注建筑室內(nèi)環(huán)境，需要對室內(nèi)通風(fēng)、采光、

46、背景噪聲進(jìn)行分析優(yōu)化，宜采用被動設(shè)計。 建筑外圍護(hù)節(jié)能一體化設(shè)計參照基于各種軟件進(jìn)行的通風(fēng)采光設(shè)計分析 Green Building 綠色建筑 GReen BUiLDinG 綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn) 三 . 對于項(xiàng)目引入設(shè)備的利用及標(biāo)準(zhǔn) 1. 注重可再生能源的利用，通過對土壤熱響應(yīng)進(jìn) 行測試分析，考察地源熱泵利用可行性；或者使 用建筑一體化太陽能提供生活熱水； 2. 關(guān)于新風(fēng)，比較適宜的是窗式通風(fēng)器加衛(wèi)生間 負(fù)壓通風(fēng)，可與 CO2 濃度探測裝置整合聯(lián)動。 若使用集中式空調(diào)系統(tǒng)，宜一并設(shè)置新風(fēng)系統(tǒng)； Green Building 綠色建筑 GReen BUiLDinG 綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn) 三 . 對于項(xiàng)目

47、引入設(shè)備的利用及標(biāo)準(zhǔn) 3. 關(guān)于用水設(shè)備，所有用水設(shè)備應(yīng)滿足用水效率 等級二級以上標(biāo)準(zhǔn)； 綠化灌溉采用噴灌，微灌等高效措施屋面和道路雨水收集系統(tǒng)的利用 Green Building 綠色建筑 GReen BUiLDinG 綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn) 三 . 對于項(xiàng)目引入設(shè)備的利用及標(biāo)準(zhǔn) 4. 綜合老年人的生理特點(diǎn)，養(yǎng)老項(xiàng)目用水衛(wèi)生用 水一般較多，可設(shè)置中水系統(tǒng)回收，處理后用于沖 廁、綠化滴灌等； 5. 雨水的收集利用系統(tǒng)：雨水收集后可用于景觀 水體的補(bǔ)水，也可用作綠化用水，中面沖洗用水， 消防用水等。居住區(qū)內(nèi)景觀水體可作為雨水儲存設(shè) 施，簡化雨水利用系統(tǒng)的設(shè)計，降低雨水收集利用 的成本。 中水回收再利用

48、設(shè)備 中水回收再利用流程 Overall Planning 總體規(guī)劃 Overall planning 總體規(guī)劃 Overall Planning 總體規(guī)劃：方案推演第一輪 1、全齡公寓 與 老 年 公 寓 整 體 組 團(tuán) 布 置； 2、劃分成 4 個 相 對 尺 度 較 小 的 庭 院 空間； 3、集中配套 位 于 中 心 區(qū) 域。 1、全齡公寓 形 成 較 大 占 地 的 庭 院 空 間； 2、L 形 樓 棟 較 多， 整 體 圍合感較好， 但 日 照 情 況 欠佳； 3、集中配套 位 于 中 心 區(qū) 域。 1、全齡公寓 與 老 年 公 寓 分 區(qū) 組 團(tuán) 布 置； 2、全齡公寓 與一期結(jié)合， 強(qiáng) 化 綜 合 體 概念； 3、集中配套 位 于 主 要 出 入口區(qū)域。 1、整體形成 兩 個 尺 度 適 宜 且 較 為 方 整 的 庭 院 空 間； 2、