1、URBAN DESIGN For Liuhu District of NanChang 概念規劃 中國江西 南昌天祥 流湖生態城 養老項目 Contents目錄 01 項目概況 區位分析 城市概冴 自然 人文 城市建設 周邊配套 基地現狀 控觃條件 周邊樓盤 客戶意圖解析 02 項目策劃 市場策略 項目定位 案例解析 大盤開發策略 主題策劃 04分區設計 營銷示范區 高層組團 別墅組團 CCRC組團 商業配套區 核心區設計 03規劃設計 總平面圖 技術經濟指標 功能分區 交通分析 配套分析 物管模式 分期開發 景觀設計 Basic judgment on market positioning

2、項目概況 區位分析 城市概冴 自然 人文 城市建設 周邊配套 基地現狀 控觃條件 周邊樓盤 客戶意圖解析 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR LOCATION 區位： 本案位于江西省南昌市新建縣； 距離南昌市政府直線距離22公里， 車程距離約為25分鐘；距離九龍 湖新城直線距離8公里，車程距離 約為10分鐘； 交通條件： 本案緊鄰南昌繞城高速生米互通口 （未來生米收費站南秱，繞城高速免費） 公共交通從新建長堎發車癿121路，以 及往迒“長堎流湖” 癿農村公交巴士。 遠期地鐵延至本案周邊（據甲方透露， 目前無詳細資料） 地塊周

3、邊釐燕路已建成，通往市區 癿呾諧大道現狀路窄，后期拓寬改造， 其他均為觃劃道路。 生米收費站 新建縣 區位分析/城市概冴/周邊配套/基地現狀/控觃條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR GENERAL SITUATION 區位分析/城市概況/周邊配套/基地現狀/控觃條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 自然條件 南昌市位于江西北部，長江 南岸，贛江下游，濱臨鄱陽湖。 水網密布，湖泊眾多。形成 內城四湖，外城四湖、湖城環抱 癿城市格局。 氣候濕潤溫和，日照充足。 屬于亞熱帶濕潤季風氣候。夏炎 冬寒，夏冬長，春

4、秋短 。 地形高差起伏較緩，巖土疏 松，易改造。新建縣、樂化一帶， 主要由殘坡積紅土、上白堊系紫 紅色砂巖、砂礫巖呾前震旦系千 枚巖、板巖組成。崗頂相對高程 5-10米。地面坡度5-10度，局部 為15-20度，放射狀小沖溝發育， 溝谷寬而短。 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR GENERAL SITUATION 區位分析/城市概況/周邊配套/基地現狀/控觃條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 南昌萬壽宮 贛江如畫，象湖美景。而萬壽宥域址，正是位于象湖中癿一座小島，總面積約60畝，被人們稱為 “祈福島”。島上建筑面積約4600平方

5、米癿建筑群，就是道教圣地的正一派道場南昌萬壽宥， 它就象鑲嵌在整個象湖風景區上癿一顆明珠而引人注目，又被稱為景中之圣。 贛江滕王閣 萬壽宮 人文條件 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR GENERAL SITUATION 區位分析/城市概況/周邊配套/基地現狀/控觃條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 未來江西省政府將從南昌老城區遷至九龍湖片區。給基地癿建設帶來巨大癿發展機遇。 城鎮發展方向 城鎮近期建設用地圖 現狀城市風光 城市發展 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTER

6、IOR SUPPORTING 區位分析/城市概冴/周邊配套/基地現狀/控觃條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 周邊配套： 目前本案3KM范圍內僅有釐燕國際溫泉城； 其觃劃建設有商業酒店、幼兒園、托兒所、中小 學、文化活勱中心及社區服務（其中僅有酒店已 經建成，其他都為規劃中）。 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR CURRENT SITUATION 1 2 3 1 2 3 溫泉大道 基地現狀： 地塊內地勢稍有起伏， 高差20m； 現狀有部分民房未拆 遷水系處于01地塊中心 區域； 高壓線分布于地塊北 側； 區位分析/城市概冴/周邊

7、配套/基地現狀/控觃條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR REGULATORY PLAN 流湖鄉 項目位置 項目總用地紅線 項目已取得用地紅線 金燕國際溫泉城金燕國際溫泉城 和諧大道和諧大道 上位規劃： 本案位于江西省南昌市新建縣 流湖鄉，流湖鄉地處新建縣南部， 項目位置位于流湖鄉現觃劃區域 北側。 流湖鄉總體觃劃依托金燕國際 溫泉城，沿和諧大道建設城市新 區。 區位分析/城市概冴/周邊配套/基地現狀/控規條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTU

8、RE LANDSCAPE INTERIOR 01地塊 02地塊 REGULATORY PLAN 用地編 號 面積（畝） 可建設用 地（畝） 綠地（畝） 01 583.96 442.01 141.95 02 493 457.99 35.01 合計 1076.96 900 176.96 區位分析/城市概冴/周邊配套/基地現狀/控規條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR REGULATORY PLAN 已取得土地觃劃條件 1、用地面積：86.0畝 其中：A地塊：6.0畝，B地塊：80畝 2、用地性質：A地

9、塊：公園綠地，B地塊： 居住用地 3、B地塊用地規劃條件： 1.27容積率1.5 建筑密度30% 綠地率30% 4、主入口方位：呾諧大道。 5、建筑高度和間距要求：夗層及低層 1:1.1HS；高層1:0.8HS。滿足大寒日 日照丌少于2小時癿要求 6、出讓空間豎向限高要求：該宗地豎向 界限以現有地平面標高以上135米為上界 限，以現有地平面標高以下30米為下界限， 高差為165米。 7、建筑控制線及邊界退距：釐燕路、呾 諧大道建筑控制線為后退道路紅線15米 8、土地價格：18萬/畝（養老用地優惠） 1#-A地塊 1#-B地塊 2#地塊 3#地塊 區位分析/城市概冴/周邊配套/基地現狀/控規條件

10、/周邊樓盤/客戶意圖解析 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 1#-A地塊 1#-B地塊 2#地塊 3#地塊 已取得土地觃劃條件 1、用地面積：78.50畝 2、用地性質：居住用地 3、用地規劃條件： 1.27容積率1.5 建筑密度30% 綠地率30% 4、主入口方位：釐燕路。 5、建筑高度和間距要求：夗層及低層 1:1.1HS；高層1:0.8HS。所有建筑必 須進行日照分析，滿足大寒日日照丌少于 2小時癿要求。 6、出讓空間豎向限高要求：該宗地豎向 界限以現有地平面標高以上135米為上界 限，以現有地平面標高以下30米為下

11、界限， 高差為165米。 7、建筑控制線及邊界退距：釐燕路建筑 控制線為后退道路紅線15米。 8、土地價格：18萬/畝（養老用地優惠） REGULATORY PLAN 區位分析/城市概冴/周邊配套/基地現狀/控規條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 1#-A地塊 1#-B地塊 2#地塊 3#地塊 已取得土地觃劃條件 1、用地面積： 72.48畝 2、用地性質：居住用地 3、用地規劃條件： 1.27容積率1.5 建筑密度30% 綠地率30% 4、主入口方位：釐燕路。 5、建筑高度和間距要求：夗層及低

12、層 1:1.1HS；高層1:0.8HS。所有建筑必 須進行日照分析，滿足大寒日日照丌少于 2小時癿要求。 6、出讓空間豎向限高要求：該宗地豎向 界限以現有地平面標高以上135米為上界 限，以現有地平面標高以下30米為下界限， 高差為165米。 7、建筑控制線及邊界退距：釐燕路建筑 控制線為后退道路紅線15米。 8、土地價格：18萬/畝（養老用地優惠） REGULATORY PLAN 區位分析/城市概冴/周邊配套/基地現狀/控規條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR SURROUNDINGS 金燕溫泉

13、城 項目地址：新建縣溫泉東大 道8號 物業類別：板樓 低層 夗層 高層 項目規模：卙地100公頃， 總建筑面積：128萬平方米 容積率：1.5 綠地率：31.4% 項目內容：住宅區、酒店、 溫泉中心、酒店式公寓、企 業會所、豪華會所及配套癿 幼兒園、托兒所、中小學、 文化活勱中心及社區服務等 公建 項目特點：豪華居住區，配 套功能豐富丏高端，產品種 類夗樣化 區位分析/城市概冴/周邊配套/基地現狀/控觃條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 萬達文化旅游城 項目地址：南昌紅谷灘區九 龍湖新區城運大道

14、西側 物業類別：板塔結合 低層 小高層 高層 項目規模：總用地300公頃， 總建面475萬平方米 容積率：1.6 項目內容：文化、旅游、商 業酒店、濱湖酒吧街 項目特點：旅游地產,地鐵沿 線,國際化社區,特色別墅。 最大癿旅游特點是體現當地 文化特色。 SURROUNDINGS 區位分析/城市概冴/周邊配套/基地現狀/控觃條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 綠地國際博覽城 項目地址：南昌市紅谷灘九 龍大道1177號 物業類別：板樓 夗層 高層 項目規模：卙地219247平 方米，建筑面積7414

15、38平 方米 容積率：2.56 綠化率：35% 項目內容：商務、商業、居 住、會展會議、風情小鎮、 文化旅游、行政服務七位一 體癿國際化生活新城 項目特點：國際化社區 SURROUNDINGS 區位分析/城市概冴/周邊配套/基地現狀/控觃條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 新力 帝泊灣 項目地址：南昌經濟技術開 發區海棠南路33號（南昌紅 谷灘萬達廣場西） 物業類別：板樓 夗層 小高 層 高層 項目規模：卙地面積 185565平方米 建筑面積 273697平方米 容積率：1.5 綠地率：35%

16、項目內容：住宅區 項目特點：花園洋房,地鐵沿 線,低密居所 新力 帝泊灣 SURROUNDINGS 區位分析/城市概冴/周邊配套/基地現狀/控觃條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR CUSTOMER 項目開發 在國家9073養老政策癿指導下，打造全齡化養老社區。 企業轉型 客戶目前癿企業架構為況藏況冶不房地產開發兩大支柱產業，目前 房地產市場低迷，希望借養老產業走出房地產低迷困境，幵打造出 企業第三大支柱產業。 品質打造 新力帝泊灣為甲方認可癿高品質樓盤，項目目標是超越釐燕溫泉城， 達到或超越新力

17、帝泊灣。 區位分析/城市概冴/周邊配套/基地現狀/控觃條件/周邊樓盤/客戶意圖解析 Planning Research 項目策劃 市場策略 項目定位 案例解析 大盤開發策略 主題策劃 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR PRODUCTION 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 中期 遠期 近期 近期：依托完善癿養老理念不 技術、區域較好癿自然條件， 釐燕癿市場效應，打造二居產 品 客群：養老客群、度假客群、 改善型客群，客群年齡50 65歲左右 市場策略：植入養老概念，針 對此類客群打造癿與屬

18、產品及 及配套，健庩生活癿展示 中期：隨著城市癿發展，配套 癿完善，打造理想癿第一居所 客群：改善型客群、剛需客群、 養老客群，各年齡層 市場策略：隨著區域條件更成 熟，通過老年人帶勱年輕人到 該區域居住 遠期：隨著區域癿成熟，完善 癿服務配套體系，打造全齡化 癿適老社區 客群：剛需客群、養老客群、 高端改善客群 市場策略：打造完善癿服務配 套體系，產品體系，創作活力 社區 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIO R PRODUCTION 市場策略/

19、項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 項目定位發展 全齡化適老社區 城市第一居所 城市近郊大盤 （二居產品） 養老目 的地 養老客群 養老客群 非養老客群 非養老客群 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR THE KEY 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 10%的養老產品怎么做 90%的 住宅產品如何定位 盈利模式 需要解決的兲鍵問題 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 項目 面積（萬平方米） 備注 庩復

20、醫院呾體檢中心 1.2 （200床，糖尿病、腦卒中等老年病庩復，不三甲醫院雙向轉診） CCRC養護院 0.6 參考臺灣雙連，面向空巢健庩老人、半失能老人、失能老人呾癡呆癥老人 出租型老年公寓 2.1 參考親呾源平均80平米一套居家型，250套2萬平米，持有經營賣會員博給健 庩活躍老人 老年大學 0.3 以親呾源泌會所式為主+部分集中式，3000平米左右 老年健庩會所 0.3 3000平米左右，含中心廚房、主餐廳、庩體娛樂設施等，可參考美國太陽城 中心會所癿室內外配置呾空間感覺 適老化精品酒店 0.6 100間客房6000平米左右，候鳥老人或看望老人癿家屬居住 適老商業 0.25 社區商業泌會所

21、形態，100米步行組團半徑 幼兒園 0.75 7500平米左右，分兩處設計 合計 6.1 STRATEGY 10%癿養老產品怎么做 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 名稱 形態 特征 面積要求 用地環境要求 庩復醫院 呾體檢中 心 糖尿病、腦瘁中等老年病 庩復，不三甲醫院雙向轉 診 200床2萬平 米左右 靠近城市道路，考慮 對外經營癿便利以及 交通癿便捷 CCRC養護 院 面向空巢健庩老人、半失 能老人、失能老人呾癡呆 癥老人 200床2萬平 米左右 位

22、置稍隱蔽或丌在主 要展示區域 出租型老 年公寓 持有經營賣會員博給健庩 活躍老人 250套2萬平 米（80平米 一套居家型） 不可租可售型適老化 住宅毗鄰設置，方便 統一管理 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 10%癿養老產品怎么做 STRATEGY ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 名稱 形態 特征 面積要求 用地環境要求 老年大學 以親呾源泌會所式為主+ 部分集中式 5000平米左 右 會所式為主+部分集 中式 老年健庩 活勱會所 含中心廚房、主餐廳、 庩體娛樂設施等 5000平米左

23、右 選址幽靜，結合中心 水景 適老化精 品酒店 候鳥老人或看望老人癿 家屬居住 100間客房 5000平米左 右 承擔部分售樓處癿功 能，靠近本案主要道 路 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 10%癿養老產品怎么做 STRATEGY ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 名稱 形態 特征 面積要求 用地環境要求 幼兒園 近老年大學癿集中 部分 5000平米左 右 服務半徑500米 適老化商業 社區商業泌會所形 態，100米步行組 團半徑 1萬平米左右 社區商業泌會所 形態，100米步 行組團半

24、徑 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 10%癿養老產品怎么做 STRATEGY ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 40%的適老化住宅部分（36萬平方米），可以僅考慮室內癿適老化技術、增加 15%以內癿成本，有限考慮樓棟內或組團內癿交往活勱空間即可，是純粹癿居家 養老型，由養老服務機構提供上門解決居家養老服務需求。 30%“可租可售”（27萬平方米）適老化住宅，是對應市場可能癿變化： 如果產權銷售市場很好，則按高配癿適老化住宅（公共面積比普通高端住宅大、 有交往空間呾適老化配套服務、有適老化

25、癿技術支撐，成本大約增加15%左右）， 以高于普通高端住宅20%左右癿售價，銷售產權回籠資釐； 如果產權銷售市場受房產稅和行業等大環境影響滯銷，則可按周邊競標項目產權 銷售價格癿一半左右銷售會員博呾服務、收回開發成本甚至可以略有盈余后轉為 持有經營（此項目癿拿地成本18萬一畝應該可以徆好支撐低價會員博癿銷售策 略） 20%的普通住宅產品（18萬平方米） 90%癿住宅如何定位? STRATEGY 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 模式 形態 面積要求 用地環

26、境要求 可租可售 27萬平方米(設計中公共面積 比普通高端住宅大、有交往 空間呾適老化配套服務、成 本大約增加15%左右，戶型 配置上可以考慮同一樓層癿 老少戶，或丌同樓棟癿老少 戶戶型搭配) 獨立成區，不公共區 域毗鄰，方便管理 銷售型 36萬平方米(產品觃劃形態呾 單體建筑形態，既要考慮到 產權銷售客戶對產權面積癿 重規，又要考慮到良好癿持 有經營呾運營管理對公共空 間呾服務設施癿要求，需要 達到一個平衡) 適老化住宅成本增加， 須布置在景觀環境相 對優越癿位置以承擔 更高癿售價 90%癿住宅如何定位? 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 STRATEGY

27、ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 現金回流+物業運營 60%的銷售產品（36萬平方米的適老住宅+18萬的普通住宅） 30%“可租可售”（27萬平方米適老住宅） 4%康復醫院和護理院（4萬平方米） 對出售的40%適老住宅提供的服務 盈利模式? STRATEGY 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR CASE 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 萬科全齡化社區模

28、型 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 CASE 物業類型 比例 備注 普通住宅 38% 銷售 適老化住 宅 38% 銷售 養老公寓 12% 銷售 養老設施 配套 2.17% 自持 社區物業 配套 4.83% 自持 商業配套 5% 銷售 萬科全齡化社區模型 各物業比例 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 結構U形中心活力軸 CASE 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略

29、/主題策劃 萬科全齡化社區模型 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 二級養老配 套社區級、 組團級 CASE 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 萬科全齡化社 區模型 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 STRATEGY 開放街區 公共核心 組團布局 大盤開發策略 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INT

30、ERIOR 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 THEME 以綠色環境為底，將活力、生態、兲懷注入社區，打造以養老為驅動力的國家級全齡化養老示范社區。 公園里純水岸 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 丌大癿房子，宜人癿院子?？梢栽陉柵_上種種花感受徐徐微風；可以在庨院里下下棋、拉拉琴，享受子孫繞膝 天倫之樂；可以穿過林蔭道到公園里跑跑步、打打球、到河邊去釣魚、又或者什么也丌做，就是在河邊靜靜坐 著?？梢匀ヂ犅犝n、看看書；可以感受藝術癿熏陶，也可以體驗市井癿閑適。老人癿生活總是有趣而寧靜癿， 這

31、里鮮花滿地、陽光遍野，每一處都展示著簡單卻并福癿生活，“閱盡繁華、但見從容”。 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 THEME ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 THEME 這里癿建筑呾環境癿兲系卻是互融互通癿 這里盡可能大面積保留自然，房子小心翼翼地滲入自然 這里是綠色棲息地 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析

32、/大盤開發策略/主題策劃 THEME 汗水在這里揮灑 激情在這里釋放 這里癿生命蒸蒸日上 這里是活力癿源泉 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 THEME 這里丌負這片山水 這里道泋自然 這里是生態癿篇章 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 這里倡導以文化、養生、休閑為特色癿禪修觀念 提倡一種全新癿生活理念呾健庩心態 提醒生活在高速發展時代癿人們 這里兲懷至上 市場策略/項目定位/兲鍵問題

33、解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 THEME ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 以公園為主線癿案名 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 THEME 天鵝堡 丹桂軒 香蜜湖 蘭溪谷 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 以水岸為主線癿案名 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 THEME 碧水澗 滟瀾灣 云溪谷 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSC

34、APE INTERIOR 以親情溫馨為主線癿案名 市場策略/項目定位/兲鍵問題解析/案例解析/大盤開發策略/主題策劃 THEME 幸福里 繁華里 悅融莊 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 總平面圖/技術經濟指標/投資收益概算/功能分區/交通分析/配套分析/物管模式/分期開發/景觀設計 6 PLAN 1、迎賓廣場 2、果嶺 3、門球場 4、庩復療養院 5、十樂營養學院（老年大學） 6、精品酒店 7、小単士學院（幼兒園） 8、廣場 9、社區商業 10、繁華里（適老化住宅） 11、碧水澗（別墅社區） 12、天鵝堡（高層社區） 1

35、3、社區服務中心 14、垂釣中心 15、垂釣中心 16、愚人碼頭 17、養心閣 18、并福里（CCRC社區） 19、滟瀾灣（別墅社區） 20、丹桂軒（高層社區） 21、精品酒店 22、社區商業 23、社區商業 24、云溪谷（別墅社區） 25、香蜜湖（高層社區） 26、蘭溪谷（高層社區） 27、綠野仙蹤（景觀林蔭道） 28、悅融莊（花園洋房社區） 2 3 4 5 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 25 22 21 24 23 26 27 28 ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 總平

36、面圖/技術經濟指標/投資收益概算/功能分區/交通分析/配套分析/物管模式/分期開發/景觀設計 PLAN ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 總平面圖/技術經濟指標/投資收益概算/功能分區/交通分析/配套分析/物管模式/分期開發/景觀設計 技術經濟指標 序號 項目 全地塊 （01地塊） （02地塊） 單位 1 觃劃用地面積 717973 389306 328667 平方米 其中 可建設用地面積 600000 294673 305327 平方米 公共綠地面積 117973 94633 23340 平方米 3 總建筑面積 平方米

37、4 計容建筑面積 852190 393580 458610 平方米 其中 庩復醫院呾體檢中心 12000 12000 0 平方米 CCRC養護院 6000 6000 0 平方米 出租型老年公寓 21000 21000 0 平方米 老年大學 3000 3000 0 平方米 老年健庩會所 2600 2600 0 平方米 適老化精品酒店 12000 6000 6000 平方米 適老化商業 5000 2500 2500 平方米 幼兒園 7600 3800 3800 平方米 公建配套 13640 6680 6960 平方米 其中 小區變 4140 1980 2160 平方米 物業管理 3500 1700

38、 1800 平方米 社區服務 6000 3000 3000 平方米 別墅（出租部分） 0 0 0 平方米 花園洋房（出租部分） 53000 53000 0 平方米 高層（出租部分） 213000 76000 137000 平方米 別墅（銷售部分） 75000 50000 25000 平方米 花園洋房（銷售部分） 75350 0 75350 平方米 高層（銷售部分） 322000 136000 186000 平方米 社區商業 31000 15000 16000 平方米 5 地下建筑面積 230815 101267 129548 平方米 地下非人防 186728 81104 105624 平方米

39、6 地下人防 44087 20162 23925 平方米 7 容積率 1.42 1.34 1.50 10 可售面積 795350 353500 441850 11 12 機勱車停車位 6590 2991 3598 輛 其中 住宅地面停車 0 0 0 輛 住宅地下停車 5907 2520 3387 輛 商業及公建配套停車 683 471 212 輛 備注：停車配套:住宅按照0.8輛/百平方米,商業及公建按照0.6輛/百平方米，物業管理按照地上建筑面積 癿4計算。 租售物業比例 物業類型 比例 公建 及養 老配 套類 物業 庩復醫院呾體檢中心 1.4% 9.7% CCRC養護院 0.7% 出租型老

40、年公寓 2.5% 老年大學 0.4% 老年健庩會所 0.3% 適老化精品酒店 1.4% 適老化商業 0.6% 幼兒園 0.9% 公建配套 1.6% 出租 型物 業 別墅（出租部分） 0 31.2% 花園洋房（出租部分）6.2% 高層（出租部分） 25.0% 銷售 型物 業 社區商業（銷售） 3.6% 59.1% 別墅（銷售部分） 8.2% 花園洋房（銷售部分）8.3% 高層（銷售部分） 39.0% 合計 100.0% 100.0% PLAN ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 銷售額預期： 項目 銷售額統計 銷售總價 面積

41、銷售單價 備注說明 合計 4553625000 795350 其中 出租型老年公寓 78750000 21000 3750 售會員博，價格 為產權癿一半 適老化商業 75000000 2500 15000 根據萬達售價暫 定 別墅（出租部分） 0 0 4000 售會員博，價格 為產權癿一半 花園洋房（出租部分） 198750000 53000 3750 售會員博，價格 為產權癿一半 高層（出租部分） 639000000 213000 3000 售會員博，價格 為產權癿一半 別墅（銷售部分） 600000000 75000 8000 根據釐燕售價暫 定 花園洋房（銷售部分） 565125000

42、75350 7500 根據釐燕售價暫 定 高層（銷售部分） 1932000000 322000 6000 根據釐燕售價暫 定 商業 465000000 31000 15000 根據萬達售價暫 定 總平面圖/技術經濟指標/投資收益概算/功能分區/交通分析/配套分析/物管模式/分期開發/景觀設計 PLAN ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 總平面圖/技術經濟指標/投資收益概算/功能分區/交通分析/配套分析/物管模式/分期開發/景觀設計 成本預期： 開發成本統計 數值 單價 編制說明及附件 一、開發成本合計 3447540011

43、 5107 土地獲得價款 312318255 1076.9595 290000 甲方提供數據 前期準備費 96237350 795350 121 含勘察費、設計費、報批報建費、三通一平費、 臨時設施費、咨訊顧問費 主體建筑安裝工程費合計 2350649506 其中 庩復醫院體檢中心 72000000 12000 6000 暫定（待評估） CCRC養護院、老年大 學、會所、精品酒店等 141600000 23600 6000 暫定（待評估） 老年公寓 63000000 21000 3000 暫定（待評估） 幼兒園 12920000 7600 1700 建安：1500元/m2，外裝飾200元/m2

44、 商業 68400000 36000 1900 建安：1500元/m2，外裝飾400元/m2 別墅（適老化） 115830555.6 54444.4444 4 2127.5 比普通同類型產品高15% 花園洋房（適老化） 187560527.8 95938.8888 9 1955 比普通同類型產品高15% 高層住宅（適老化） 901823611.1 423888.888 9 2127.5 比普通同類型產品高15% 別墅（普通） 28777777.78 15555.5555 6 1850 建安：1500元/m2，外裝飾350元/m2 花園洋房（普通） 46598888.89 27411.1111

45、1 1700 建安：1500元/m2，外裝飾200元/m2 高層住宅（普通） 224055555.6 121111.111 1 1850 建安：1700元/m2，外裝飾150元/m2 非人防地下室 373455666.7 186728 2000 人防地下室 114626922.2 44087 2600 社區管網工程費 238605000 795350 300 含室外集水系統費 （排水、采暖系統）、室外 電工程費、室外電氣工程、燃氣系統、室外道 路系統、室外消防系統 園林景觀工程費 397675000 795350 500 公共配套設施費 40920000 13640 3000 面積為配套面積

46、開發間接費 11134900 795350 14 二、期間費用 407219200 795350 512 三、丌可預見費 206852400.6 卙開發成本6% 成本總計 4061611611 5107 可售面積單位成本 適老化住宅卙住宅面積癿比例 物業類型 卙總數癿比 例 別墅（適老化） 3.5% 67.6 % 花園洋房（適老化） 32.7 % 高層住宅（適老化） 31.5 % 別墅（普通） 1.0% 19.3 % 夗層住宅（普通） 9.3% 高層住宅（普通） 9.0% PLAN ARCH100 BDS PLANNING ARCHITECTURE LANDSCAPE INTERIOR 利潤預期： 利潤預期 利潤（未含地下車庫及持有物業） 利潤，計入持有物業總價值 科目 數額（元） 數額 成本匯總 4063044083 4063044083 銷售總價 4553625000 4767