1、2012-04-25 GREENFIELD CAPITAL GROUP 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投融資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投融資 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式 商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲餐飲、娛樂娛樂、健身服務健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房休閑等經(jīng)營用途的房 地產(chǎn)形式地產(chǎn)形式，包括住宅或寫字樓等底商包括住宅或寫字樓等底商、購物中心購物中心、綜合市場等綜合市場等 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指以用于工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指以用于工業(yè)生產(chǎn)、倉儲倉儲、運輸運輸、配套等各種用途的房地產(chǎn)形配套等各種用途的房地產(chǎn)形 式式，包括廠房包括廠房、倉儲倉儲、工業(yè)配套等工業(yè)配套等。 商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地

2、產(chǎn)內涵截然有別商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內涵截然有別； 但二者都不單純是地產(chǎn)但二者都不單純是地產(chǎn)，區(qū)別于單純的工業(yè)或者商業(yè)區(qū)別于單純的工業(yè)或者商業(yè)，而兼有地產(chǎn)而兼有地產(chǎn)、工業(yè)或商業(yè)工業(yè)或商業(yè)、投資等投資等 多重特性多重特性； 房地產(chǎn)和龐大產(chǎn)業(yè)鏈條上的不同類型有機結合產(chǎn)生工業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)和龐大產(chǎn)業(yè)鏈條上的不同類型有機結合產(chǎn)生工業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)； 二者都是產(chǎn)業(yè)二者都是產(chǎn)業(yè) 發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)鏈條上各個環(huán)節(jié)要求越來越專業(yè)發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)鏈條上各個環(huán)節(jié)要求越來越專業(yè)、越來越精細的必然產(chǎn)物越來越精細的必然產(chǎn)物； 商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化、大型化大型化、集中化催生商業(yè)地產(chǎn)集中化催生商業(yè)地產(chǎn)； 工業(yè)生產(chǎn)的集中化工

3、業(yè)生產(chǎn)的集中化、工業(yè)廠房要求的工業(yè)廠房要求的 高標準化高標準化、生產(chǎn)與資產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)化等催生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)與資產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)化等催生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較 商業(yè)地產(chǎn)盈利模式 。 對于開發(fā)商而言，可售可租盈利在于銷售 收 入或者租金； 。 對于運營商來說盈利主要在于以高素質、 高 標準的經(jīng)營，以獲取穩(wěn)定租金和管理費為利 潤主 要來源；對于小業(yè)主來說 。 開發(fā)商一是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當 開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利 潤； 。 運營商則以其專業(yè)的素質和優(yōu)質服務賺取租 金收人和管理費；小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利 潤， 是出租獲取租金回報。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模

4、式 商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)二者盈利模式具有很大的相似性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的區(qū)別在最主要的區(qū)別在 于土地投入成本于土地投入成本，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成本遠遠少于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成本遠遠少于商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)據(jù)統(tǒng) 計計，工業(yè)用地的基準地價只有商業(yè)用地的工業(yè)用地的基準地價只有商業(yè)用地的14， 而實際出讓價格而實際出讓價格，工業(yè)用地只工業(yè)用地只 有同類地段商業(yè)用地的有同類地段商業(yè)用地的15到到110，甚至更低甚至更低。從而投資門檻較低從而投資門檻較低 這將是產(chǎn)這將是產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一個難得的好機會業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一個難得的好機會。

5、當然當然由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營管理要求更加專由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營管理要求更加專 業(yè)業(yè)、更加復雜更加復雜所以國內至今涉及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商屈指可數(shù)所以國內至今涉及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商屈指可數(shù)。 對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。近來出現(xiàn)了一些新的形式近來出現(xiàn)了一些新的形式，比如商鋪信比如商鋪信 托托，商鋪期權商鋪期權，廠房信托廠房信托，倉儲信托等倉儲信托等。 由于行業(yè)環(huán)境和相關法律法規(guī)配套并由于行業(yè)環(huán)境和相關法律法規(guī)配套并 不是很完善不是很完善。中國地產(chǎn)證券化也將是一中國地產(chǎn)證券化也將是一 個不斷摸索和改進完善的過程個不斷摸索和改進完善的過程。總的來說總的來說，地產(chǎn)證券化是一種趨

6、勢國外著名基地產(chǎn)證券化是一種趨勢國外著名基 金比如摩根士丹利金比如摩根士丹利、高盛高盛、嘉德置地嘉德置地、普洛斯等已經(jīng)把目光鎖在了中國的商業(yè)普洛斯等已經(jīng)把目光鎖在了中國的商業(yè)、 辦公樓辦公樓、工業(yè)等物業(yè)上工業(yè)等物業(yè)上。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)二者盈利模式具有很大的相似性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的區(qū)別在最主要的區(qū)別在 于土地投入成本于土地投入成本，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成本遠遠少于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成本遠遠少于商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)據(jù)統(tǒng) 計計，工業(yè)用地的基準地價只有商業(yè)用地的工業(yè)用地的基準地價只有商業(yè)用地的14， 而實際出讓價格而實際出讓價格，工業(yè)用地只工業(yè)用地只 有同類地段商業(yè)用地的有同類

7、地段商業(yè)用地的15到到110，甚至更低甚至更低。從而投資門檻較低從而投資門檻較低 這將是產(chǎn)這將是產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一個難得的好機會業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一個難得的好機會。當然當然由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營管理要求更加專由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營管理要求更加專 業(yè)業(yè)、更加復雜更加復雜所以國內至今涉及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商屈指可數(shù)所以國內至今涉及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商屈指可數(shù)。 對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。近來出現(xiàn)了一些新的形式近來出現(xiàn)了一些新的形式，比如商鋪信比如商鋪信 托托，商鋪期權商鋪期權，廠房信托廠房信托，倉儲信托等倉儲信托等。 由于行業(yè)環(huán)境和相關法律法規(guī)配套并由于行業(yè)環(huán)境和相關法律法規(guī)配套并 不是

8、很完善不是很完善。中國地產(chǎn)證券化也將是一中國地產(chǎn)證券化也將是一 個不斷摸索和改進完善的過程個不斷摸索和改進完善的過程。總的來說總的來說，地產(chǎn)證券化是一種趨勢國外著名基地產(chǎn)證券化是一種趨勢國外著名基 金比如摩根士丹利金比如摩根士丹利、高盛高盛、嘉德置地嘉德置地、普洛斯等已經(jīng)把目光鎖在了中國的商業(yè)普洛斯等已經(jīng)把目光鎖在了中國的商業(yè)、 辦公樓辦公樓、工業(yè)等物業(yè)上工業(yè)等物業(yè)上。 商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較 商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運營模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運營模式 1 1 主要以土地溢價增值而獲取利潤主要以土地溢價增值而獲取利潤

9、 投資開發(fā)商在完成項目基礎設施建設后投資開發(fā)商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項實現(xiàn)項 目中部分土地或整體土地的轉讓目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資 開發(fā)商開發(fā)商。如美國普洛斯產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園如美國普洛斯產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園 1 1 主要以土地溢價增值而獲取利潤主要以土地溢價增值而獲取利潤 投資開發(fā)商在完成項目基礎設施建設后投資開發(fā)商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣進行項目主題包裝與

10、概念推廣，實現(xiàn)項實現(xiàn)項 目中部分土地或整體土地的轉讓目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資 開發(fā)商開發(fā)商。如美國普洛斯產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園如美國普洛斯產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園 2 2進行項目開發(fā)進行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利 項目投資開發(fā)商項目投資開發(fā)商，或或 獨立獨立，或聯(lián)合或聯(lián)合，進行項目的整體開發(fā)進行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目通過已建成房地產(chǎn)項目 的出租的出租、出售或租出售或租 售結合等方式售結合等方

11、式，實現(xiàn)項目的收益實現(xiàn)項目的收益。通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造 標準的廠房標準的廠房、研研 發(fā)中心發(fā)中心、商服配套等設施后商服配套等設施后，進行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引 進進，從而獲取項從而獲取項 目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經(jīng)營管理收益目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經(jīng)營管理收益。 如如“物流房地產(chǎn)商物流房地產(chǎn)商 ”普洛斯公司在取得土地之后普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后普洛斯公司在取得土地之后，進進 行一級開發(fā)包括行一級開發(fā)包括 基礎設施的建設基礎設施的建設，打造設施平臺打造設施平臺，吸引物流企業(yè)

12、入駐吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作普洛斯只作 房地產(chǎn)投資開房地產(chǎn)投資開 發(fā)和物業(yè)管理發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是開發(fā)商而非物其本質是開發(fā)商而非物 流商流商。星月星月 集團開發(fā)的上海松江的集團開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領地大業(yè)領地”等項目亦如此等項目亦如此。 2 2進行項目開發(fā)進行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利 項目投資開發(fā)商項目投資開發(fā)商，或或 獨立獨立，或聯(lián)合或聯(lián)合，進行項目的整體開發(fā)進行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目通過已建成房地產(chǎn)項目 的出租的出租、出售或租出售或租 售結合等方式售結合等方式，實現(xiàn)

13、項目的收益實現(xiàn)項目的收益。通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造 標準的廠房標準的廠房、研研 發(fā)中心發(fā)中心、商服配套等設施后商服配套等設施后，進行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引 進進，從而獲取項從而獲取項 目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經(jīng)營管理收益目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經(jīng)營管理收益。 如如“物流房地產(chǎn)商物流房地產(chǎn)商 ”普洛斯公司在取得土地之后普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后普洛斯公司在取得土地之后，進進 行一級開發(fā)包括行一級開發(fā)包括 基礎設施的建設基礎設施的建設，打造設施平臺打造設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐吸引

14、物流企業(yè)入駐。普洛斯只作普洛斯只作 房地產(chǎn)投資開房地產(chǎn)投資開 發(fā)和物業(yè)管理發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是開發(fā)商而非物其本質是開發(fā)商而非物 流商流商。星月星月 集團開發(fā)的上海松江的集團開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領地大業(yè)領地”等項目亦如此等項目亦如此。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運營模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運營模式 3 3 通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得 工業(yè)用地后工業(yè)用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主與已確定主 題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強

15、聯(lián)合聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實從而實 現(xiàn)最低風險下的現(xiàn)最低風險下的 項目收益項目收益。 3 3 通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得 工業(yè)用地后工業(yè)用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主與已確定主 題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強 聯(lián)合聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實從而實 現(xiàn)最低風險下的現(xiàn)最低風險下的 項目收益項目收益。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運營

16、模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運營模式 直接銷售模式直接銷售模式 直接銷售模式直接銷售模式 先租賃再銷售模式先租賃再銷售模式 先租賃再銷售模式先租賃再銷售模式 完成租約完成租約，再整體資產(chǎn)打包出售再整體資產(chǎn)打包出售 完成租約完成租約，再整體資產(chǎn)打包出售再整體資產(chǎn)打包出售 開發(fā)商自己經(jīng)營最后整體打包上開發(fā)商自己經(jīng)營最后整體打包上 市市 開發(fā)商自己經(jīng)營最后整體打包上開發(fā)商自己經(jīng)營最后整體打包上 市市 盈利模式盈利模式 國內常用模式國內常用模式 國外常用模式國外常用模式 提供針對園區(qū)企業(yè)的服務而獲利提供針對園區(qū)企業(yè)的服務而獲利 為入園企業(yè)提供員工培訓為入園企業(yè)提供員工培訓、 商務活動的組織等各個方面的服務商務活動的

17、組織等各個方面的服務 以土地溢價增值而獲取利潤以土地溢價增值而獲取利潤 完成基礎設施建設后完成基礎設施建設后，進行項目主題包裝進行項目主題包裝 與概念推廣與概念推廣，實現(xiàn)部分或整體實現(xiàn)部分或整體 土地轉讓土地轉讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他出讓房地產(chǎn)投資基金或其他 專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商 進行項目開發(fā)進行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利 通過已通過已 建成房地產(chǎn)項目的出租建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結合出售或租售結合，實現(xiàn)項目收益實現(xiàn)項目收益 通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模

18、式而獲利 取得土地后取得土地后，進行進行 項目主題包裝與概念推廣項目主題包裝與概念推廣，與已確定主題的企業(yè)聯(lián)合與已確定主題的企業(yè)聯(lián)合， 按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求 訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，實現(xiàn)最低風險下的項目收益實現(xiàn)最低風險下的項目收益 國內盈利模式國內盈利模式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投融資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投融資 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)直接和間接投融資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)直接和間接投融資 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資 直接投資 間接投資 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司股票 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資基金 住房抵押債券 產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)公司債券 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資信托基金 各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資基金 私募產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資信托基金 上市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資信托基金 直接擁有辦公樓、

19、 商場、廠房等 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)直接和間接投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)直接和間接投資 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)直接和間接融資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)直接和間接融資 直接融資直接融資：是指貨幣資金供給者和貨幣資金需求者之間直接發(fā)生的信用關系是指貨幣資金供給者和貨幣資金需求者之間直接發(fā)生的信用關系。雙方可以直接協(xié)商或在公開雙方可以直接協(xié)商或在公開 市場上由貨幣資金供給者直接購入債券或股票市場上由貨幣資金供給者直接購入債券或股票。 間接融資間接融資：是指貨幣資金供給者與貨幣資金需求者之間的資金融通通過各種金融機構中介來進行是指貨幣資金供給者與貨幣資金需求者之間的資金融通通過各種金融機構中介來進行，譬如銀譬如銀 行或保險公司行或保險公司。 兩

20、大融資方式的優(yōu)點對應對方在發(fā)揮融資功能時的融資劣勢兩大融資方式的優(yōu)點對應對方在發(fā)揮融資功能時的融資劣勢，從而構成一個功能相對完善的融資體系從而構成一個功能相對完善的融資體系。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資方式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資方式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資分類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資分類 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 企業(yè)融資企業(yè)融資 外部融資外部融資 內部融資內部融資 股權融資股權融資 債權融資債權融資 其他融資其他融資 內部融資主要包括內部融資主要包括：轉讓出租固定資產(chǎn)轉讓出租固定資產(chǎn)、出售流動資產(chǎn)等方式出售流動資產(chǎn)等方式。 股權融資主要股權融資主要 包括包括：IPO、買殼上市買殼上市、上市再融資上市再融資、私募私募、REITS、項目合作項目合作

21、、 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)兼并等方式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)兼并等方式 債權融資主要包括債權融資主要包括 ：企業(yè)債券企業(yè)債券、銀行貸款銀行貸款、委托貸款委托貸款、信托貸款等信托貸款等 其他融資主要包其他融資主要包 括括：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)預售產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)預售、融資租賃融資租賃、建筑企業(yè)墊資等建筑企業(yè)墊資等 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資具體方式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資具體方式 第一第一，銀行貸款銀行貸款 第二第二， 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托融資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托融資 第三第三，保險投資計劃保險投資計劃 第四第四 ，國內國內IPO 第五第五，境外境外IPO 第六第六，買殼上市買殼上市 第七第七，造造 殼上市殼上市 第八第八，借殼上市借殼上市 第九第九，存托憑證存托憑證（DR）上

22、市上市 第十第十, 中國預托證券中國預托證券 第十第十 一一，上市再融資上市再融資 第十二第十二，房地產(chǎn)信托基金房地產(chǎn)信托基金REITS 第十三第十三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司私募產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司私募 第十第十 四四，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目股權合作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目股權合作 第十第十 五五，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)債券產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)債券 第十六第十六， 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收購和兼并產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收購和兼并 第十七第十七 ，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)典當產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)典當 第十八第十八，委托貸款委托貸款 第十九第十九，商品商品 房預售房預售（購房貸款購房貸款） 第二十第二十，融資租賃融資租賃 第二十一第二十一 ，夾層貸款夾層貸款 第二十二第二十二，開發(fā)開發(fā) 商企業(yè)間基金商

23、企業(yè)間基金 第二十三第二十三，建筑企業(yè)墊資建筑企業(yè)墊資 第二十四第二十四，賣方信貸賣方信貸 第二第二 十五十五，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證卷化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證卷化 第二十六第二十六，前沿貨幣合約前沿貨幣合約 第二十第二十 七七，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)辛迪加產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)辛迪加 第二十八第二十八， 通過保函和信用證融資通過保函和信用證融資 第二十九第二十九，反向抵押貸款反向抵押貸款 第三十第三十， 權證權證 第三十一第三十一，股權回購股權回購真貸款真貸款、假合作假合作 第第 三十二三十二，其他融資方式其他融資方式票據(jù)貼現(xiàn)票據(jù)貼現(xiàn)、股票股票 和債券抵押和債券抵押 第第一一 銀行貸款銀行貸款 銀行貸款是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道銀行貸款是產(chǎn)

24、業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有60%以上的資金是來以上的資金是來 自國內銀行系統(tǒng)自國內銀行系統(tǒng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲備貸款產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲備貸款、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 企業(yè)流動資金貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款企業(yè)流動資金貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款。 （1）國內銀行貸款國內銀行貸款：受受 “央行央行 121 號文件號文件” 影響影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款、土地儲備貸款土地儲備貸款 受到嚴格限制受到嚴格限制，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款要“四證齊全四

25、證齊全”。 （2）國外銀行貸款國外銀行貸款：與國內銀行相比與國內銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松外資商業(yè)銀行條件略微寬松。目前外資銀行在國內做目前外資銀行在國內做 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資的種類主要有建筑貸款和開發(fā)貸款產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資的種類主要有建筑貸款和開發(fā)貸款。開發(fā)貸款條件基本等同于國內銀行開發(fā)貸款條件基本等同于國內銀行（對個別對個別 優(yōu)質項目可以有所寬松優(yōu)質項目可以有所寬松），），貸款時間相對國內銀行較快貸款時間相對國內銀行較快。 （3）銀團貸款銀團貸款：又稱辛迪加貸款又稱辛迪加貸款（Syndicated Loan），），是由獲準經(jīng)營貸款業(yè)務的一家或數(shù)家是由獲準經(jīng)營貸款業(yè)務的一家或數(shù)家 銀行牽頭銀行牽

26、頭，多家銀行與非銀行金融機構參加而組成的銀行集團多家銀行與非銀行金融機構參加而組成的銀行集團（Banking Group）采用同一貸采用同一貸 款協(xié)議款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。貸款對象主要是國有大中型貸款對象主要是國有大中型 企業(yè)企業(yè)、企業(yè)集團和列入國家計劃的重點建設項目企業(yè)集團和列入國家計劃的重點建設項目。 第二第二 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托融資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托融資 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個和兩個以上委托人的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個和兩個以上委托人的 合法擁有的資金合法擁有

27、的資金，按委托人的意愿以自己的名義按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的為收益人的利益或特定目的， 以不動產(chǎn)或經(jīng)營企業(yè)為主要標的以不動產(chǎn)或經(jīng)營企業(yè)為主要標的，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托資金進行管理對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的運用和處分的 行為行為。 2003年年6月月，央行出臺央行出臺121號文件后號文件后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托業(yè)異軍突起產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托業(yè)異軍突起，據(jù)統(tǒng)計據(jù)統(tǒng)計，2004、 2005兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托產(chǎn)品兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托產(chǎn)品204個個。 根據(jù)負債關系根據(jù)負債關系，可將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托簡單分為債務型信托和權益性信托可將產(chǎn)業(yè)地

28、產(chǎn)信托簡單分為債務型信托和權益性信托，債務型信債務型信 托主要有貸款型信托托主要有貸款型信托，權益型信托主要有股權型信托和優(yōu)先購買收益權信托權益型信托主要有股權型信托和優(yōu)先購買收益權信托（又又 叫財產(chǎn)信托叫財產(chǎn)信托）。另外還有債務型和股權型組合而成的混合型信托另外還有債務型和股權型組合而成的混合型信托。 貸款型信托框架貸款型信托框架 委托人委托人 信托公司信托公司 開發(fā)商開發(fā)商 委托資金委托資金 委托收益委托收益 信托貸款信托貸款 償還貸款償還貸款 提 供 擔 提 供 擔 保保 擔保人擔保人 特點特點：以信托貸款形式運作以信托貸款形式運作，貸款期限較短貸款期限較短，對資金安全性對資金安全性 要

29、求高要求高，單純依靠信托資金單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制開發(fā)規(guī)模會受到一定限制，融融 資成本高于銀行貸款資成本高于銀行貸款。 股權回購型信托框架股權回購型信托框架 委托人委托人 信托公司信托公司 開發(fā)商股東開發(fā)商股東 委托資金委托資金 委托收益委托收益 收購股權收購股權 回購股權回購股權 提 供 擔 提 供 擔 保保 擔保人擔保人 特點特點：信托資金用以收購開發(fā)商部分股權信托資金用以收購開發(fā)商部分股權，到期后開發(fā)商回購到期后開發(fā)商回購，回報率在回報率在 合同中固定合同中固定。本方式可以幫助開發(fā)商補足自有資金本方式可以幫助開發(fā)商補足自有資金，提供信用等級提供信用等級，有益有益 于其后

30、的銀行融資于其后的銀行融資。 夾層夾層 信托融資模式信托融資模式 “夾層夾層”（mezzanine mezzanine financingfinancing）指介于股權與優(yōu)先債權之間的投資指介于股權與優(yōu)先債權之間的投資 形式形式。 從資金費用角度來分析從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權融資夾層融資低于股權融資，如可以采取債權如可以采取債權 的固定利率方式的固定利率方式，對股權人體現(xiàn)出債權的優(yōu)點對股權人體現(xiàn)出債權的優(yōu)點；從權益角度來分析從權益角度來分析，其其 低于優(yōu)先債權低于優(yōu)先債權，所以對于優(yōu)先債權人來講所以對于優(yōu)先債權人來講，可以體現(xiàn)出股權的優(yōu)點可以體現(xiàn)出股權的優(yōu)點。這這 樣在傳統(tǒng)股權樣

31、在傳統(tǒng)股權、債券的二元結構中增加了一層債券的二元結構中增加了一層。 在我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托業(yè)務中最初表現(xiàn)為混合融資在我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)信托業(yè)務中最初表現(xiàn)為混合融資，即以權益融資和即以權益融資和 債務融資結合的方式向信托投資公司融資債務融資結合的方式向信托投資公司融資。 財產(chǎn)信托財產(chǎn)信托 融資模式融資模式 資產(chǎn)委托人提供具有較強變現(xiàn)能力的信托財產(chǎn)資產(chǎn)委托人提供具有較強變現(xiàn)能力的信托財產(chǎn)，委托給信托公司委托給信托公司，設立財產(chǎn)設立財產(chǎn) 信托信托。 信托公司將信托收益權轉讓給投資者信托公司將信托收益權轉讓給投資者，不需要額外的擔保不需要額外的擔保，作為財產(chǎn)信托可作為財產(chǎn)信托可 以適當規(guī)避資金信托合同不超過

32、以適當規(guī)避資金信托合同不超過200200份的限制份的限制，是資產(chǎn)證券化的有益嘗試是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。 第三第三 保險投資計劃保險投資計劃 保險資金在我國數(shù)量龐大保險資金在我國數(shù)量龐大，保險資產(chǎn)總量高達保險資產(chǎn)總量高達15000億人民幣億人民幣，一直以來缺少投資一直以來缺少投資 途徑途徑。 2006年初年初，保監(jiān)會開始鼓勵保險資金投資基礎設施產(chǎn)業(yè)保監(jiān)會開始鼓勵保險資金投資基礎設施產(chǎn)業(yè)，2006年年3月月28日日保險資保險資 金間接投資基礎設施項目試點管理辦法金間接投資基礎設施項目試點管理辦法出臺出臺。辦法辦法出臺后出臺后，保險公司的投資保險公司的投資 計劃可以采取債權計劃可以采取債權、股權股

33、權、物權及其他可行方式投資基礎設施物權及其他可行方式投資基礎設施。 月月日日國務院關于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見國務院關于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見（簡稱簡稱意見意見）明確表明確表 示示，允許符合條件的保險資產(chǎn)管理公司逐步擴大資產(chǎn)管理范圍允許符合條件的保險資產(chǎn)管理公司逐步擴大資產(chǎn)管理范圍。意見意見明確表明確表 示示，在風險可控的前提下在風險可控的前提下，鼓勵保險資金直接或間接投資資本市場鼓勵保險資金直接或間接投資資本市場，逐步提高投資逐步提高投資 比例比例，穩(wěn)步擴大保險資金投資資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的規(guī)模和品種穩(wěn)步擴大保險資金投資資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的規(guī)模和品種，開展保險資金投資不開展保險資金投資不 動產(chǎn)和創(chuàng)業(yè)

34、投資企業(yè)試點動產(chǎn)和創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)試點。 保險投資計劃框架保險投資計劃框架 保監(jiān)會保監(jiān)會 受益人受益人 保險公司保險公司 受托人受托人 獨立監(jiān)督人獨立監(jiān)督人 托管人托管人 基礎設施項目基礎設施項目 申請委托資格申請委托資格 批準批準 委托合同委托合同 申 請 投 資 計 申 請 投 資 計 劃劃 批批 準準 指定指定 托管合同托管合同 監(jiān)督合同監(jiān)督合同 管理管理 監(jiān)督受托人監(jiān)督受托人 監(jiān)督項目監(jiān)督項目 劃撥資產(chǎn)劃撥資產(chǎn) 劃撥資產(chǎn)指令劃撥資產(chǎn)指令 第四第四 國內國內IPOIPO 國內國內IPO上市是指產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)設立股份有限公司上市是指產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)設立股份有限公司，首次在國內主板首次在國內主板A 股

35、或股或B股上市融資股上市融資，目前目前，我國滬深兩市共有我國滬深兩市共有90家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司。 第五第五 境外境外IPOIPO 境外境外IPO有如下幾種方式有如下幾種方式： 內地企業(yè)在境外直接上市內地企業(yè)在境外直接上市（IPO） 涉及境內權益的境外公司在境外直接上市涉及境內權益的境外公司在境外直接上市（IPO） 國內國內A股上市公司的境外分拆上市股上市公司的境外分拆上市 第第六六 買殼上市買殼上市 由于直接上市門檻很高由于直接上市門檻很高，審批時間長審批時間長，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市申請受到宏觀調控影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市申請受到宏觀調控影響 大大，不可能有大批產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市不可能

36、有大批產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市。 這樣這樣，可以通過買殼上市來實現(xiàn)間接上市可以通過買殼上市來實現(xiàn)間接上市，所謂買殼上市所謂買殼上市，就是指非上市公司通就是指非上市公司通 過資本市場購買一家上市公司一定比例的股權來取得上市地位過資本市場購買一家上市公司一定比例的股權來取得上市地位，然后通過反向收然后通過反向收 購的方式注入自己有關的資產(chǎn)和業(yè)務購的方式注入自己有關的資產(chǎn)和業(yè)務，實現(xiàn)間接上市的目的實現(xiàn)間接上市的目的。 買殼上市框架買殼上市框架 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務 殼公司殼公司 （上市公司上市公司 收購上市公司收購上市公司 控股控股 股權股權 反向收購反向收購 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務注入

37、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務注入 買殼上市案例分析買殼上市案例分析 沿海收購沿海收購ST豐華豐華 上海久昌 上海海港 南上海商業(yè) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 淄博三河 東方 ST上海豐華 股份轉移 競買 成為第一大股東 深圳爾泰 投資公司 出 售 部 分 資 產(chǎn) 剝離無關資產(chǎn) 出售部分資產(chǎn)包括： 北京紅獅涂料有限公司 上海3601號房產(chǎn) 沿海鞍山 公司 沿海地產(chǎn)投資 （中國）公司 全 資 子 公 司 鞍山高新開發(fā)區(qū) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主業(yè)注入 第七第七 ，造殼上市造殼上市 造殼上市是指國內欲上市的公司首先通過控股造殼上市是指國內欲上市的公司首先通過控股、合資或直接設立附屬公司等方合資或直接設立附屬公司等方 式式，與與 境外

38、未上市公司確立一定產(chǎn)權關系境外未上市公司確立一定產(chǎn)權關系，然后該境外公司取得上市地位后然后該境外公司取得上市地位后，國國 內企業(yè)通過內企業(yè)通過 該境外公司該境外公司，注入國內企業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)務注入國內企業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)務，從而達到境外上市的目的從而達到境外上市的目的。 即所謂的即所謂的“紅籌模式紅籌模式”。 造殼上市框架造殼上市框架 境外境外 境外公司境外公司 上市公司上市公司 國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 企業(yè)企業(yè) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務 境內境內 控股控股、設立設立、合資合資 申請上市申請上市 控股控股 反 向 收 反 向 收 購購 注注 入入 造殼上市案例分析造殼上市案例分析 境外境外 2002

39、年年，公司計劃在美國紐約證券交易所和香港聯(lián)交所上市公司計劃在美國紐約證券交易所和香港聯(lián)交所上市，由高盛公司擔任主承銷商由高盛公司擔任主承銷商。 SOHO(SOHO(中國中國) ) 注冊地注冊地 ： 維京群島維京群島 香港和美國香港和美國 上市上市 北京紅石實業(yè)北京紅石實業(yè) 有限公司有限公司 境內境內 設立設立 申請上市申請上市 現(xiàn)代城現(xiàn)代城、博鰲蘭色海岸博鰲蘭色海岸 建外建外、長城腳下的公社長城腳下的公社 國內控股項目國內控股項目 綠城集團融資結構綠城集團融資結構 綠城集團綠城集團 綠城中國控股綠城中國控股 有限公司有限公司 綠城產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團綠城產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團 摩根大通摩根大通 、美國美國Sta

40、rk Stark InvestmentInvestment 私募私募 才智控股才智控股 有限公司有限公司 設立設立 控股控股 收購收購 綠城控股在私募后再綠城控股在私募后再 發(fā)行可轉換債券發(fā)行可轉換債券； 準備海外上市準備海外上市。 第第八八 借殼上市借殼上市 借殼上市是指集團公司或大型企業(yè)將下屬的一個子公司或部分資產(chǎn)改造后上市借殼上市是指集團公司或大型企業(yè)將下屬的一個子公司或部分資產(chǎn)改造后上市， 然后在將其他資產(chǎn)注入然后在將其他資產(chǎn)注入，繼續(xù)重組上市繼續(xù)重組上市，從而避免額度管理的上市行為從而避免額度管理的上市行為。 借殼上市案例分析借殼上市案例分析 華潤置地華潤置地 香港香港 大陸大陸 北

41、京華潤大廈北京華潤大廈 上海華潤時代廣場上海華潤時代廣場 深圳華潤中心深圳華潤中心 控控 股股 擁有產(chǎn)權擁有產(chǎn)權 華潤集團華潤集團 收收 購購 3232 億億 收收 購購 款款 借殼上市總結借殼上市總結 這種方式適合于集團這種方式適合于集團上市公司的企業(yè)結構上市公司的企業(yè)結構； 集團可以通過上市公司這個融資渠道集團可以通過上市公司這個融資渠道，進行資產(chǎn)的重組進行資產(chǎn)的重組； 這種方式相對簡單這種方式相對簡單，在目前海外發(fā)行在目前海外發(fā)行REITS相對較難相對較難，國內產(chǎn)業(yè)基金法尚未出臺國內產(chǎn)業(yè)基金法尚未出臺 的情況下的情況下，能簡單的將優(yōu)質資產(chǎn)變現(xiàn)能簡單的將優(yōu)質資產(chǎn)變現(xiàn)，且不喪失對物業(yè)的控制且

42、不喪失對物業(yè)的控制。 上市公司在這里起到了集團資本運作平臺的作用上市公司在這里起到了集團資本運作平臺的作用，經(jīng)對同時在大陸和海外都擁經(jīng)對同時在大陸和海外都擁 有上市公司的集團有上市公司的集團（即同時擁有大陸和海外兩個資本運作平臺即同時擁有大陸和海外兩個資本運作平臺）如華潤集團如華潤集團、 首創(chuàng)集團首創(chuàng)集團、國美集團國美集團、沿海集團沿海集團、冠城集團等無不都是資本運作的高手冠城集團等無不都是資本運作的高手。 第九第九 存托憑證存托憑證（DRDR）上市上市 存托憑證是指一國證券市場流通的存托憑證是指一國證券市場流通的，代表外國公司有價證券的可轉讓憑證代表外國公司有價證券的可轉讓憑證，存托存托 憑

43、證上市一般是指憑證上市一般是指，某國的上市公司為使其股票在國外流通某國的上市公司為使其股票在國外流通，將一定額度的股將一定額度的股 票票，委托銀行保管委托銀行保管，由保管銀行通知國外的存托銀行在當?shù)匕l(fā)行代表該股份的存由保管銀行通知國外的存托銀行在當?shù)匕l(fā)行代表該股份的存 托憑證托憑證，然后存托憑證開始在國外證券交易所或交易柜臺交易然后存托憑證開始在國外證券交易所或交易柜臺交易。 第十第十 中國預托憑證中國預托憑證（CDRCDR） CDR是英文是英文China Depository Receipts的簡稱的簡稱，中文為中國預托憑證中文為中國預托憑證，或稱或稱 中國存托憑證中國存托憑證。CDR是海外

44、公司在中國內地上市集資的一種方式是海外公司在中國內地上市集資的一種方式，投資者購投資者購 買買CDR就相當于購買海外公司的股票就相當于購買海外公司的股票。CDR實際上是中資股返鄉(xiāng)融資潮應運實際上是中資股返鄉(xiāng)融資潮應運 而生的產(chǎn)物而生的產(chǎn)物。按照預期按照預期，在實現(xiàn)紅籌股發(fā)行在實現(xiàn)紅籌股發(fā)行CDR后后，藍籌股藍籌股、外資股也將跟外資股也將跟 隨其后發(fā)行隨其后發(fā)行CDR。 國內證監(jiān)會目前還未正式開放這種融資途徑國內證監(jiān)會目前還未正式開放這種融資途徑 。 第十一第十一 上市再融資上市再融資 上市公司的幾種再融資的渠道上市公司的幾種再融資的渠道： 增發(fā)增發(fā)：不特定對象公開募集股份不特定對象公開募集股份

45、； 配股配股：原股東配售股份原股東配售股份； 可轉債可轉債：是指發(fā)行公司依法發(fā)行是指發(fā)行公司依法發(fā)行、在一定期間內依據(jù)約定的條件可以轉換成股份的公司債券在一定期間內依據(jù)約定的條件可以轉換成股份的公司債券； 分離交易的可轉換公司債券分離交易的可轉換公司債券 ：上市公司可以公開發(fā)行認股權和債券分離交易的可轉換公司債券上市公司可以公開發(fā)行認股權和債券分離交易的可轉換公司債券 。 非公開發(fā)行非公開發(fā)行：指上市公司采用非公開方式指上市公司采用非公開方式，向特定對象發(fā)行股票的行為向特定對象發(fā)行股票的行為，即上市公司的定向私即上市公司的定向私 募募。 內地上市公司在融資方式的比較內地上市公司在融資方式的比較

46、 方式方式 增發(fā)增發(fā) 配股配股 可轉債可轉債 凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率 最近三個會計年度加最近三個會計年度加 權平均凈資產(chǎn)收益率權平均凈資產(chǎn)收益率 不低于不低于 最近三個會計年度加權平最近三個會計年度加權平 均凈資產(chǎn)收益率不低于均凈資產(chǎn)收益率不低于 ， 最近三個會計年度加權最近三個會計年度加權 平均凈資產(chǎn)收益率平均平均凈資產(chǎn)收益率平均 不低于百分之六不低于百分之六 以往分紅情況以往分紅情況 要求披露公司現(xiàn)金分要求披露公司現(xiàn)金分 紅信息紅信息 要求披露公司現(xiàn)金分紅信要求披露公司現(xiàn)金分紅信 息息 最近三個會計年度實現(xiàn)最近三個會計年度實現(xiàn) 的年均可分配利潤不少的年均可分配利潤不少 于公司債券一年的利息于公司債券一年的利息 融資時間間隔融資時間間隔 距前次發(fā)行的時間間距前次發(fā)行的時間間 隔至少一年隔至少一年 距前次發(fā)行至少應間隔一距前次發(fā)行至少應間隔一 個會計年度個會計年度 沒有時間間隔沒有時間間隔 發(fā)行規(guī)模發(fā)行規(guī)模 沒有具體的融資規(guī)模沒有具體的融資規(guī)模 配股總數(shù)不得超過總股本配股總數(shù)不得超過總股本 本次發(fā)行后累計公司債本次發(fā)行后累計公