1、Code of this report | 1 工業(yè)地產(chǎn)城市化演繹專題201105 Code of this report | 2 工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀(jì)初的 英國和美國。從1945年開始后很多國家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個(gè)國家策略之中，但是 直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。 而在深圳的現(xiàn)象是隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，眾多的發(fā)展商在拿地困難的情況下， 將目光投向了工業(yè)用地，并通過工業(yè)用地的改造，做為寫字樓及住宅項(xiàng)目進(jìn)行銷售。 本專題將重點(diǎn)討論工業(yè)用地改造的案例及方向。 Code of this report | 3 工業(yè)開發(fā)基本

2、概念 一 Code of this report | 4 工業(yè)地產(chǎn)：指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托、地產(chǎn) 為載體的工業(yè)物業(yè)總稱。 工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下， 以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、 工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要 開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù) 等為一體的的工業(yè)物業(yè)總稱。 工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋 行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商 務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才 服務(wù)、科研活動(dòng)、會(huì)展活動(dòng)、休閑活動(dòng)、會(huì)晤功 能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能。 工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者 主要客戶為公司、企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營者，而不 等同于住宅項(xiàng)

3、目中的個(gè)人、老百姓。 定義 Code of this report | 5 根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工 業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。 工業(yè)地產(chǎn)分類 Code of this report | 6 工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn) 工業(yè)地產(chǎn)是靠市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的行業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性 強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)期長及自身增值性的特點(diǎn)。 Code of this report | 7 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通常包括的四種開發(fā)模式： 現(xiàn)階段深圳發(fā)展商現(xiàn)階段深圳發(fā)展商 利用的主要模式。利用的主要模式。 案例：東莞松山湖工業(yè)園： 以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)、科技園 區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo)，吸引符合條 件的企業(yè)

4、進(jìn)駐，完成工業(yè)園區(qū) 開發(fā)建設(shè)。 案例：北京諾基亞工業(yè)園： 依靠諾基亞的品牌帶動(dòng)效應(yīng)， 吸引眾多的著名手機(jī)零配件和 服務(wù)商跟隨而至，實(shí)現(xiàn)工業(yè)園 區(qū)快速發(fā)展。 案例：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)引入社會(huì)各方力量，共同 建設(shè)，使園區(qū)得以快速發(fā)展。 Code of this report | 8 開發(fā)主體 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是該模式的開發(fā)主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過 市場華的開發(fā)模式來完成工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、銷售（租 賃）、管理等活動(dòng) 根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及未來工業(yè)市場的需求狀況， 通過市場化的取地方式來獲得土地，繼而進(jìn)行工業(yè)物業(yè) 的開發(fā)，以出租或出售方式實(shí)現(xiàn)效益。 操作手段 工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式：地產(chǎn)商運(yùn)用住宅開發(fā)的模式，

5、開發(fā) 建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)，并通過出租、出售，獲取利潤。 開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 Code of this report | 9 按地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行，從取地開始，到施工建設(shè)，最后通過 轉(zhuǎn)讓、租賃、合作經(jīng)營等方式回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤。 工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程 工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)模式 詳細(xì)了解區(qū)域產(chǎn) 業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 工業(yè)園區(qū)獲得工業(yè) 土地 其它途徑獲得 前期工作 土地獲取 施工建設(shè) 收益獲取 道路、綠化建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 廠房、倉庫、研 發(fā) 租賃、轉(zhuǎn)讓 合資經(jīng)營 合作經(jīng)營 銷售 包裝和推廣 類似于住宅開發(fā) Code of this report | 10 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)案例 二 Code of this

6、 report | 11 案例一：智慧廣場概況 占地面積 26811.43 建筑形態(tài) 寫字樓、別墅、住宅 建筑面積 164875.96 寫字樓面積 97346.03 容積率 3.7 車位 1063 綠化率 40% 建筑覆蓋率 35% 層高 4.3-5.2 電梯品牌 OTIS 商務(wù)配套 12000 住宅名稱 （東區(qū)）懿德軒 別墅 32套聯(lián)排別墅 高層 40套空中復(fù)式 樓層高度 A、B棟22層，C、D棟6層 項(xiàng)目位置 僑香路與深云路交界處西北角 規(guī)劃特色 建筑品質(zhì) 景觀 配套 物管 地處華僑城片區(qū)，采用高檔寫字 樓，別墅，高層建筑相結(jié)合的形 式，在深圳市場獨(dú)樹一幟。 現(xiàn)代風(fēng)格 ，玻璃幕 墻。 地處

7、華僑城片區(qū)，可看 華僑城燕晗山，歡樂谷 ，人工湖等。 自帶商業(yè)配套，周圍有華僑城 醫(yī)院，華僑城中學(xué)，華僑城小 學(xué)，暨南大學(xué)，黨校等。 世邦魏理仕 全程托管 此為寫字樓與 商業(yè)資料， 住宅資料暫無。 Code of this report | 12 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)：板樓設(shè)計(jì)，外圓內(nèi)方，形云流水 智慧廣場不同于傳統(tǒng)寫字樓的獨(dú)棟式方正格局，ABCD四座寫字樓，采用外圓內(nèi)方的流 線型設(shè)計(jì)，整個(gè)立面造型圓潤飽滿。 智慧廣場寫字樓的層層露臺(tái)設(shè)計(jì)，讓立面造型更有層次及立體感，把花園搬到空中， 實(shí)現(xiàn)真正的生態(tài)辦公。 Code of this report | 13 采用東西兩區(qū)獨(dú)立式設(shè)計(jì)，南北通透，三 面采光。

8、AB兩棟配9部OTIS電梯，另設(shè) 四部企業(yè)主VIP電梯。 8585- -88%88%的實(shí)用率的實(shí)用率，比傳統(tǒng)寫字樓高 15-20%。戶型大小從戶型大小從60013006001300平平 米。米。 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)：平面布局85%以上實(shí)用率 Code of this report | 14 開間開間3333- -4141米米， 進(jìn)深進(jìn)深1717- -2626米米 每一套都南北通透， 三面采光。 智慧廣場層高 4.34.3- -5.25.2米米 普通 寫字樓層高3-4.2 米 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)：超常規(guī)尺度 Code of this report | 15 每個(gè)單元都有，空中花園。 鋪土區(qū)降板設(shè)計(jì)，挑高10

9、 米，可以空中種樹。 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)：每個(gè)單元獨(dú)有空中大露臺(tái) 花園中間的中庭生態(tài)廣場，種植了 綠樹，有幕墻環(huán)饒，兼具購物，休 閑功能。 Code of this report | 16 獨(dú)特裝修的大堂，具備了商務(wù) 功能，并且很有藝術(shù)感。 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)：會(huì)呼吸的大堂，色彩豐富的電梯廳 電梯廳裝修層次、色彩分明。 錯(cuò)層背靠式電梯設(shè)計(jì)，可解決乘 梯高峰期擁擠，又讓每一層電梯 間都享足夠的空間。 智慧廣場采用半敞開式大堂， 綠化與水景隨處可見。 Code of this report | 17 停車場采用超高層高及加大停車位設(shè)計(jì)， 可停放超長轎車及大巴。 部份車道高達(dá)七米，采用流線型天花，以 及特別的立

10、柱包裝。 連廊設(shè)計(jì)連廊設(shè)計(jì)，方便各棟之間出入中庭。 車位比：車位比： 智慧廣場智慧廣場 9191：1 1 VS 傳統(tǒng)寫字樓傳統(tǒng)寫字樓 200200：1 1 10631063席席地下車位，超出傳統(tǒng)寫字樓一倍以上的配比。地下車位，超出傳統(tǒng)寫字樓一倍以上的配比。 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)：地下停車場豪華裝修 Code of this report | 18 工業(yè)廠房改造寫字樓比較于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)勢 數(shù)據(jù) 傳統(tǒng)寫字樓 智慧廣場 工廠改寫字樓 原因 使用率 65%70% 85%88% 傳統(tǒng)寫字樓一般為塔樓中間為電梯井，空中花園，公共走廊，電梯廳，設(shè)備用房，智能化設(shè)施 ，物業(yè)管理用房等 都為配套，計(jì)入公攤面積，綜合品

11、質(zhì)越高的寫字樓使用率越低。而廠房改 造的寫字樓因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)原因，為板樓，左右對稱，承重等結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相對簡單。 層高 34.2米 4.35.2米 寫字樓一般用于辦公，一般在滿足消防及通風(fēng)需要的前提下層高在24.2米之間。廠房由于設(shè) 計(jì)使用功能與寫字樓不同，為滿足生產(chǎn)需求，廠房層高一般在4.212米之間。 車位比 200 ：1 91 ：1 深圳中心區(qū)主流寫字樓車位比260：1到180 ：1。而廠房由于貨運(yùn)需要，停車場層高可大7 米，并且為滿足貨物與原料等物品停放需要，停車場可兼顧倉庫功能，所以比例高于傳統(tǒng)寫字 樓。 電梯數(shù) 6梯 13梯 寫字樓電梯設(shè)計(jì)承載量只滿足上下班人流，而工廠電梯設(shè)計(jì)一般為滿足貨物

12、及原料運(yùn)輸，電梯 井預(yù)留遠(yuǎn)比傳統(tǒng)寫字樓大，并且一般廠房中間與樓體兩側(cè)均設(shè)有電梯，中間為客梯，兩側(cè)為貨 梯，所以智慧廣場兩側(cè)會(huì)出現(xiàn)業(yè)主VIP電梯。 花園 群樓頂一層 每層每戶 都有 傳統(tǒng)寫字樓都采用塔樓，或者裙樓+塔樓的設(shè)計(jì)，而工廠采用板樓一層兩戶的形式，使得每層 左右對稱，可以設(shè)計(jì)錯(cuò)層的超大露臺(tái)，以保證每一戶都可以擁有自己的露臺(tái)。 Code of this report | 19 案例二：花樣年香年廣場 總套數(shù) 170 建筑類態(tài) 高層寫字樓 建筑形態(tài) 南區(qū)一棟20層塔樓和一棟7層附樓， 北區(qū)一棟20層塔樓和一棟2層附樓。 占地面積 15145.2 建筑面積 74613.51 容積率 4 車位

13、310 綠化率 15% 層高 4.8-9.6 商務(wù)配套 2700 物業(yè)管理費(fèi) 7.68元/月 建筑設(shè)計(jì) 立方建筑 園林設(shè)計(jì) 奧斯本環(huán)藝 項(xiàng)目位置 南山區(qū)華僑城僑香路與深云路交匯處 規(guī)劃特色 建筑品質(zhì) 景觀 配套 物管 地處華僑城片區(qū)，4.8米的建筑層高， 部分9.6米.采用中空回型建筑體設(shè)計(jì)， 有利采光與通透. 現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃 幕墻。 地處華僑城片區(qū)，可看 華僑城燕晗山，歡樂谷 ，天鵝湖、波托菲諾。 自帶商業(yè)配套，周圍有華僑城 醫(yī)院，華僑城中學(xué)，華僑城小 學(xué)，暨南大學(xué)，黨校等。 花樣年物業(yè)管理 公司 南區(qū) 北區(qū) Code of this report | 20 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)：排列抽象，高低錯(cuò)落

14、。 香年不同于傳統(tǒng)寫字樓的獨(dú)棟式 方正格局，ABCD四座寫字樓， 排布抽象，高低錯(cuò)落，不影響樓 宇采光。 Code of this report | 21 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)：色彩鮮明跳躍的外立面 香年廣場寫字樓 的外立面采用玻 璃幕墻，同色勾 縫外墻。顯得凹 凸有致，雙層 LOW-E全落地玻 顏色穿插不顯單 調(diào)，副樓陽臺(tái)護(hù) 欄玻璃大膽采用 鮮亮明快的彩色， 使得大樓看起來 很有生氣。 Code of this report | 22 香年廣場1主樓 帶1副樓高矮交 錯(cuò)的建造方式， 和回型通天井 的設(shè)計(jì)，保證 香年廣場優(yōu)良 的采光和通風(fēng)。 保證在樓內(nèi)辦 公的健康舒適 程度。 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)：采光和通風(fēng)

15、優(yōu)良的樓體結(jié)構(gòu) Code of this report | 23 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)：回型排列，超高贈(zèng)送比 香年廣場采用香年廣場采用6 6梯一棟梯一棟的配臵，保證的配臵，保證 上下班人流高峰期的運(yùn)輸。上下班人流高峰期的運(yùn)輸。 香年廣場戶型一般都在香年廣場戶型一般都在330330平米左右。平米左右。 只有只有A A座座0202戶型是戶型是500500平米的戶型。平米的戶型。 Code of this report | 24 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)：常規(guī)尺度9.6米層高，可改4層。 香年廣場層高4.89.6米可謂是深圳字字樓的巔峰，1層隔 成2層，3層，甚至4層都沒有問題。超高的的層高，使得 香年廣場擁有其他寫字

16、樓無法比擬的贈(zèng)送率。 Code of this report | 25 花樣年香年廣場銷售歷程 2008.2.1 拿到預(yù)售許可證 2008.3.8 300以下小戶型 全部銷售完畢 2009.11.16 D棟首發(fā) 2008.3.4 開始AB棟”內(nèi)部“認(rèn) 購 2008.3.16 AB棟正式開盤 均價(jià)22000 2007.10.22 樣板房開放 2008.1.11 對外叫價(jià)單 價(jià)25000 2007.10.12 售樓處開放 2008.9.8 香年廣場2期發(fā)售 均價(jià)24000 2010.4.12 均價(jià)提高到 28000 20072007 20082008 20092009 20102010 Code

17、of this report | 26 花樣年香年廣場與常規(guī)寫字樓一樣的營銷活動(dòng) 香年廣場的在 2007.10.22開放樣板 房當(dāng)天，請來了模特 現(xiàn)場表演，場地沒有 選擇售樓處，而是選 擇樣板房，用來體現(xiàn) 香年廣場的超高層高。 香年廣場的在竣工當(dāng) 天造造勢，為了迎接 花樣年2期的開盤。 Code of this report | 27 香年廣場在2008年3月16日盛大開盤，但是負(fù)責(zé)人一 再強(qiáng)調(diào)這只是一個(gè)慶祝儀式。在開盤前2周，香年廣 場就已經(jīng)開始內(nèi)部“認(rèn)購”開盤時(shí)銷售量已經(jīng)超過 50% 花樣年在內(nèi)部銷售的第四天 300平米以下的小戶型就已 經(jīng)銷售完畢。 花樣年香年廣場與常規(guī)寫字樓一樣的營銷活

18、動(dòng) Code of this report | 28 花樣年當(dāng)年舉辦業(yè)主 感恩晚會(huì)，大力宣傳 花樣年品牌。現(xiàn)場擺 設(shè)香年廣場展場。 花樣年聯(lián)合深圳投資 商會(huì)舉辦中國國經(jīng)濟(jì) 形式與房地產(chǎn)講座。 花樣年香年廣場與常規(guī)寫字樓一樣的營銷活動(dòng) Code of this report | 29 案例三：花樣年美年廣場 建筑面 積 87993.3 建筑類態(tài) 高層寫字樓 建筑形 態(tài) 寫字樓2棟11層、3棟13層，一棟酒店，商業(yè) 占地面 積 29546.34 建筑覆蓋 23.4% 容積率 2.48 車位 505 層高 3.5米 項(xiàng)目位 置 南山工業(yè)八路以北，南海大道西 (南海大道與東濱路交匯處) 規(guī)劃特色 建筑

19、品質(zhì) 景觀 配套 物管 位于大南山山麓下，南海大道以西、東濱路南側(cè)， 地處南山商業(yè)文化中心地帶，地理位置優(yōu)越，交通 便利，是南山區(qū)集自然、生態(tài)、商業(yè)等為一體的生 態(tài)商務(wù)區(qū)。 簡潔、時(shí)尚、 硬朗中體現(xiàn)高 園區(qū)在中心景觀軸上，沿周邊以 日光、水池、光紋鋪裝、四季景 墻、大地造景等構(gòu)成8000平米 的中央花園 。 自帶商業(yè)配套，周圍有花園城中 心、沃爾瑪、人人樂、蘇寧電器 、順電電器、百安居等 萬廈居業(yè)有限公司 管理 規(guī)劃中的一棟酒 店。裙樓設(shè)計(jì)為 商業(yè)。 五棟寫字樓都已經(jīng) 建成，按照北斗七 星的形狀排布。 一期 二期 Code of this report | 30 3、4、5帶有兩層高的空中花園

20、 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.5米，凈高2.8米， 標(biāo)準(zhǔn)層面積為1100-1400平方米 花樣年美年廣場北斗星型的排列 一般為一棟3梯，相對于香年廣場1113的高度來說完全夠用。 美年廣場戶型較為狹長，層高也較低， 裝修后相對實(shí)用，但是不夠不氣派。 美年廣場采用板式結(jié)構(gòu)， 相對之下采光通風(fēng)高于塔式寫字樓 Code of this report | 31 建筑立面追求簡潔、時(shí)尚、硬朗中體現(xiàn)高貴， 采用大面積Low-e雙層中空低輻射玻璃幕墻 設(shè)計(jì)風(fēng)格揉合創(chuàng)新生態(tài)科技，可大面積開 窗，分戶空調(diào)。自然采光，空間通透明亮 花樣年美年廣場環(huán)保低能設(shè)計(jì)，內(nèi)部空間相對陜窄 美年廣場寬1011米， 戶型狹長。實(shí)用層高

21、2.8 米，相對之下比較壓抑。 Code of this report | 32 2009年12月10日，花樣年控股集團(tuán)有限公司與深業(yè)鵬基(集 團(tuán))有限公司簽約，正式轉(zhuǎn)讓鵬基時(shí)代創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目土地使用權(quán) 。 花樣年計(jì)劃將該項(xiàng)目納入寫字樓的“年”系列樓盤，并改 名為花樣年 美年廣場，計(jì)劃打造成一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。 花樣年美年廣場文化產(chǎn)業(yè)基地，買方受限 美年廣場作為政府扶持的項(xiàng)目，只能銷售給文 化產(chǎn)業(yè)企業(yè)，不能個(gè)人購買。在國土局網(wǎng)站上 并沒有美年廣場的銷售公示，而美年廣場一期 已經(jīng)銷售完畢。 Code of this report | 33 美年廣場成交流程 選中房號選中房號 銀行按揭條件已談妥銀行按

22、揭條件已談妥 購買資質(zhì)購買資質(zhì) 已注冊有文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司已注冊有文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司 沒有注冊，發(fā)展商為其辦理，沒有注冊，發(fā)展商為其辦理，50005000元元/ /家家 凍結(jié)凍結(jié)100100萬資金，交定金萬資金，交定金2020萬萬 推出一批房號，在國土局進(jìn)行拍賣推出一批房號，在國土局進(jìn)行拍賣 （本人不去，開發(fā)商代辦）（本人不去，開發(fā)商代辦） 成交成交 是現(xiàn)房是現(xiàn)房, ,交首付款過戶交首付款過戶 是預(yù)售房，簽合同備案是預(yù)售房，簽合同備案 備注：暫進(jìn)了解到目前工業(yè)用地只能通過此種方式進(jìn)行成交，沒有更好的解決方法。備注：暫進(jìn)了解到目前工業(yè)用地只能通過此種方式進(jìn)行成交，沒有更好的解決方法。 Code of

23、 this report | 34 案例四：佳兆業(yè) 大都會(huì)概況 總戶數(shù) 729 建筑形態(tài) 公寓、酒店、商業(yè) 占地面積 5421.23平米 建筑面積 95559.10平米 容積率 17.6 車位配比 105 建筑設(shè)計(jì) 城設(shè) 園林設(shè)計(jì) 藝普得 項(xiàng)目位臵 地鐵3、5號線交匯處布吉站出入口 大都會(huì)采用酒店式構(gòu)造。總共30層。 主體分3棟，多采用兩梯810戶的配比。 規(guī)劃特色 建筑品質(zhì) 景觀 配套 物管 交通核心位臵，雙鐵一路。酒店式 公寓，產(chǎn)品特殊，有一套變二套， 一套變?nèi)讘粜汀?現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃 幕墻，商業(yè)品質(zhì) 。 地處繁華鬧市區(qū) ，綜合體項(xiàng)目。 本棟樓有酒店，商業(yè)附近沃爾瑪、 新一佳、人人樂、肯德

24、基、麥當(dāng)勞 、面點(diǎn)王，交通便利。 佳兆業(yè)物業(yè)管理 （深圳）有限公 司 Code of this report | 35 A：1變N三房（3套） B：1變N兩房（3套） C：兩房一廳（2套） D：兩房兩廳（1套） 佳兆業(yè) 大都會(huì)A座三梯9戶 B A D A C B A B C Code of this report | 36 佳兆業(yè) 大都會(huì)B座三梯10戶 A、 1變N三房（4套） B、 1變N兩房（2套） C、兩房兩廳（2套） D、一房兩廳（2套） A A A A B B C C D D Code of this report | 37 A、1變N三房（4套） B、1變N兩房（1套） C、兩房兩

25、廳（2套） D、兩房兩廳（1套） 佳兆業(yè) 大都會(huì)C座三梯8戶 A A A A B C C D Code of this report | 38 特色戶型分析全國首見 1變N“套娃房” 面積：90124平 3房X3套 獨(dú)立戶數(shù)：3 房間數(shù)：3 洗手間：3 廚房數(shù)：3 陽臺(tái)：1 廳數(shù)：1 精裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000 精裝修品牌：摩恩 美標(biāo) LG 美的 立邦 格萊斯等等 戶型特點(diǎn)：戶型非常方正。可以分割成3個(gè)單獨(dú)的小 房間，每個(gè)房間都有單獨(dú)的入戶門，衛(wèi)生間和廚房。 產(chǎn)品特點(diǎn)：改造后3套單房共用一個(gè)房產(chǎn)證不怕限購， 交通非常方便，配套齊全。帶精裝修。 B C A 入戶門 Code of this repor

26、t | 39 X3系戶型解析A空間（27平米）寬敞明亮 全貌看這件單房的空間感非常好，完全看不 出是一套房隔出來的一間。戶型非常方正。 雖然做成了三個(gè)獨(dú)立的空間。 但是每一間起居室空間的非常寬敞 首先是第一間A 門廳的空間非常大 可以擺放很多東西 廚房衛(wèi)生間的空間很大 洗衣機(jī)也安排的很好 Code of this report | 40 再來看一下B戶型 第三間是C 開放式廚房 還有一個(gè)小廳 進(jìn)門首先是廚房 小陽臺(tái)+雙層玻璃 生活功能齊全 左手邊是衛(wèi)生間 另外一邊是床 光線很好 開放式廚房 還有一個(gè)小廳 X3系戶型解析B（22.5平米）、C（24平米）簡潔實(shí)用 Code of this rep

27、ort | 41 特色戶型分析全國首見 1變N“套娃房” 面積：7090平米 2房X2套 獨(dú)立戶數(shù)：2 房間數(shù)：2 洗手間：2 廚房數(shù)：2 陽臺(tái)：2 廳數(shù)：1 精裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000 精裝修品牌：摩恩 美標(biāo) LG 美的 立邦等等 A B 戶型特點(diǎn)：可分 隔成2套房，主 房客廳寬敞。洗 手間廚房遠(yuǎn)離臥 室。有陽臺(tái)。副 套房采光良好， 功能齊全，簡單 實(shí)用。 Code of this report | 42 特色戶型分析一房一廳或兩房一廳 面積：5060平米 12房X1套 獨(dú)立戶數(shù)：1 房間數(shù)：12 洗手間：1 廚房數(shù)：1 陽臺(tái)：12 廳數(shù)：1 精裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000 精裝修品牌：摩恩 美標(biāo) LG 美

28、的 立邦 等等 客廳將衛(wèi)生間廚 房與臥室分開。 干凈衛(wèi)生 戶型非常方 正，只有法 式陽臺(tái)。 戶型特點(diǎn)：一房 兩方的戶型都很 方正，簡單實(shí)用 很少浪費(fèi)，廚衛(wèi) 與臥室分開，干 凈衛(wèi)生，而且采 光較好。 超大陽臺(tái)， 舒適方便。 Code of this report | 43 3月17日 各大房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布消息：大都會(huì)將于5月初入市 4月1日 在佳兆業(yè)金翠園開放臨時(shí)咨詢中心，接受咨詢和臨時(shí)登記 4月13日 在金光華進(jìn)行巡展 4月16日 正式開放佳兆業(yè)大都會(huì)營銷中心 4月23日 60-130平米原創(chuàng)1變N樣板房開放 4月27日 5370平米單套全精裝樣板房開放 5月1日 以18000起，20000元/平

29、方米均價(jià)公開發(fā)售 5月9日 推出88折秒殺周活動(dòng)，價(jià)格16000起，均價(jià)17000. 佳兆業(yè)大都會(huì)營銷歷程 開盤時(shí)由于只有30年使用年限，20000的均價(jià)，客戶購買意向并不強(qiáng)烈。 Code of this report | 44 佳兆業(yè)大都會(huì)土地問題銷售口徑 現(xiàn)場銷售口徑： 遇到土地使用性質(zhì)問題：回答為綜合性用地里的住宅用地。使用年限為30年。 遇到批地日期以及交樓時(shí)間的問題：批地為1993年。交樓時(shí)間為2013年。 遇到土地使用年限問題：回答為物權(quán)法規(guī)定土地使用期滿自動(dòng)續(xù)期。 為什么會(huì)設(shè)計(jì)成這種以房產(chǎn)證多戶的戶型：這種戶型便于出租，地鐵口物業(yè)，小戶 型出租率高。所以做成小戶型可以保證業(yè)主收益

30、。 物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 物權(quán)法第六十七條規(guī)定：國家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè)。國家、集體和私人所有的不動(dòng) 產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。 Code of this report | 45 其他工業(yè)開發(fā)物業(yè)現(xiàn)狀 三 Code of this report | 46

31、土地性質(zhì)為工廠的寫字樓批地性質(zhì) 項(xiàng)目名稱 土地性質(zhì) 房屋性質(zhì) 花樣年香年廣場 一類工業(yè)用地 工業(yè)生產(chǎn)用房 花樣年美年廣場 無公示 智慧廣場 一般性工業(yè)用地 高科技廠房、科研廠房 龍崗天安數(shù)碼城 工業(yè)用地 廠房 泰然雪松大廈 工業(yè)用地 泰然水松大廈 工業(yè)用地 泰然紅松大廈 工業(yè)用地 包括即將發(fā)售的花樣年美年廣場，天安數(shù)碼城等寫字樓均為工業(yè)用地。近年來 工業(yè)用地建寫字樓的項(xiàng)目越來越多。 每一個(gè)項(xiàng)目國土局公示給出的土地性質(zhì)與房屋性質(zhì)均有不同，工 業(yè)用地建寫字樓因“地”制宜，此地開發(fā)何種類型的寫字樓是企 業(yè)與政府協(xié)商，與政府達(dá)成協(xié)議后興建的。 Code of this report | 47 土地性質(zhì)

32、為工廠的寫字樓銷售差異 不同樓盤因政府政策不同，銷售方式也有差異。 智慧廣場，推出高層與別 墅產(chǎn)品，稱為“專家公寓” 為廠區(qū)宿舍樓性質(zhì)。 美年廣場為文化產(chǎn)業(yè)園， 購買放必須為文化產(chǎn)業(yè) 公司方可購買，客戶支 付5000元，開發(fā)商提供 代注冊公司服務(wù)。 香年廣場沒有特殊規(guī) 定，目前公司或個(gè)人 均可購買。 龍崗天安數(shù)碼城則需 要高薪科技產(chǎn)業(yè)類企 業(yè)進(jìn)駐。 Code of this report | 48 其他規(guī)劃中項(xiàng)目：寶能中林工業(yè)用地項(xiàng)目其他規(guī)劃中項(xiàng)目：寶能中林工業(yè)用地項(xiàng)目 南區(qū)南區(qū) 北區(qū)北區(qū) 可售面積可售面積 占地占地 174561.96m174561.96m2 2 125838125838mm

33、2 2 建筑面積建筑面積 523680523680mm2 2 357381m357381m2 2 辦公辦公 19.36819.368萬萬mm2 2 2020萬萬mm2 2 19.36819.368萬萬mm2 2 商業(yè)商業(yè) 1212萬萬mm2 2 1515萬萬mm2 2 公寓公寓 1515萬萬mm2 2 7.57.5萬萬mm2 2 星級酒店星級酒店 6 6萬萬mm2 2 容積率容積率 3 3 2.842.84 改造完成后將成為了一個(gè)綜合體項(xiàng)目：“改造完成后將成為了一個(gè)綜合體項(xiàng)目：“115萬平米建筑面積”、萬平米建筑面積”、 “27萬商業(yè)”、“多種物業(yè)類型集聚”萬商業(yè)”、“多種物業(yè)類型集聚” 在規(guī)

34、劃階段可以規(guī)避住宅的在規(guī)劃階段可以規(guī)避住宅的9070等限制。等限制。 項(xiàng)目指標(biāo)如下：項(xiàng)目指標(biāo)如下： Code of this report | 49 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 位臵位臵 西臨寶安區(qū)民治水庫，南接南坪快速干道西臨寶安區(qū)民治水庫，南接南坪快速干道 占地占地 6363萬平方米萬平方米 容積率容積率 建筑面積建筑面積 105105萬平方米萬平方米 1 1。6767 暫定規(guī)劃暫定規(guī)劃 以“生態(tài)低碳”為目標(biāo)。以“生態(tài)低碳”為目標(biāo)。項(xiàng)目將包括研發(fā)辦公區(qū)、酒店會(huì)項(xiàng)目將包括研發(fā)辦公區(qū)、酒店會(huì) 展區(qū)、休閑商務(wù)區(qū)和高檔居住區(qū)等總共展區(qū)、休閑商務(wù)區(qū)和高檔居住區(qū)等總共1717棟塔樓，其中有棟塔樓，其中有3 3棟

35、棟 為湖景居住塔樓，總建面約為湖景居住塔樓，總建面約1010萬平方米；還有一棟為近萬平方米；還有一棟為近300300米米 高的寫字樓，為目前龍崗第一高的地標(biāo)式建筑。高的寫字樓，為目前龍崗第一高的地標(biāo)式建筑。 其他規(guī)劃中項(xiàng)目：星河雅寶項(xiàng)目其他規(guī)劃中項(xiàng)目：星河雅寶項(xiàng)目 項(xiàng)目指標(biāo)如下：項(xiàng)目指標(biāo)如下： 改造完成后該項(xiàng)目也將成為一個(gè)綜合體項(xiàng)目：集研發(fā)辦公區(qū)、酒改造完成后該項(xiàng)目也將成為一個(gè)綜合體項(xiàng)目：集研發(fā)辦公區(qū)、酒 店會(huì)展區(qū)、休閑商務(wù)區(qū)和高檔居住區(qū)為一體店會(huì)展區(qū)、休閑商務(wù)區(qū)和高檔居住區(qū)為一體 Code of this report | 50 工業(yè)建筑設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范要求 三 Code of this rep

36、ort | 51 1 1）單層廠房跨度、柱距和層高）單層廠房跨度、柱距和層高 廠房的跨度在18m和18m以下 時(shí)，應(yīng)采用擴(kuò)大模數(shù)30M數(shù)列；在 18m以上時(shí)，應(yīng)采用擴(kuò)大模數(shù)60M 數(shù)列。 廠房的柱距應(yīng)采用擴(kuò)大模數(shù) 60M數(shù)列。 廠房山墻處抗風(fēng)柱柱距宜采用 擴(kuò)大模數(shù)15M數(shù)列。 注：M為基本模數(shù)符號，1M等于 100mm。 工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求 注：當(dāng)跨度在18m以上，工藝布臵有明顯優(yōu)越性時(shí)，可采用擴(kuò)大模數(shù) 30M數(shù)列。 Code of this report | 52 1 1）單層廠房跨度、柱距和層高）單層廠房跨度、柱距和層高 有吊車和無吊車的廠房（包括有懸 掛吊車的廠房）

37、自室內(nèi)地面至柱頂?shù)母?度應(yīng)為擴(kuò)大模數(shù)3M數(shù)列。 有吊車的廠房，自室內(nèi)地面至支承 吊車梁的牛腿面的高度應(yīng)為擴(kuò)大模數(shù)3M 數(shù)列。 注：自室內(nèi)地面至支承吊車梁的牛腿 面的高度在7.2m以上時(shí)，宜采用7.8、 8.4、9.0和9.6m等數(shù)值； 預(yù)制鋼筋混凝土柱自室內(nèi)地面至 柱底的高度宜為模數(shù)化尺寸。 注：M為基本模數(shù)符號，1M等于 100mm。 工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求 Code of this report | 53 2 2）多層廠房跨度、柱距和層高）多層廠房跨度、柱距和層高 多層廠房的跨度（進(jìn)深）應(yīng)采用 擴(kuò)大模數(shù)15M數(shù)列，宜采用6.0、7.5、 9.0、10.5和12.0m； 廠

38、房的柱距（開間）應(yīng)采用擴(kuò)大 模數(shù)6M數(shù)列，宜采用6.0、6.6和7.2m。 注：M為基本模數(shù)符號，1M等于 100mm。 工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求 Code of this report | 54 2 2）多層廠房跨度、柱距和層高）多層廠房跨度、柱距和層高 內(nèi)廊式廠房的跨度可采用擴(kuò)大模 數(shù)6M數(shù)列，宜采用6.0、6.6和7.2m； 走廊的跨度應(yīng)采用擴(kuò)大模數(shù)3M數(shù) 列，宜采用2.4、2.7和3.0m。 注：M為基本模數(shù)符號，1M等于 100mm。 工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求 Code of this report | 55 2 2）多層廠房跨度、柱距和層高）多層廠房

39、跨度、柱距和層高 廠房各層樓、地面上表面間的層 高應(yīng)采用擴(kuò)大模數(shù)3M數(shù)列。 注：當(dāng)構(gòu)造需要時(shí)，可按樓地 面的結(jié)構(gòu)層上表面確定各層間的層 高；層高在4.8m以上宜采用5.4、 6.0、6.6和7.2m等數(shù)值。 注：M為基本模數(shù)符號，1M等 于100mm。 工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求 Code of this report | 56 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 2 2）多層廠房跨度、柱距和層高）多層廠房跨度、柱距和層高 結(jié)構(gòu)統(tǒng)一化規(guī)定結(jié)構(gòu)統(tǒng)一化規(guī)定 一幢廠房的層高不宜超過兩種。 四層和四層以下的廠房，柱截面尺寸不宜超過兩種；四層以上的廠房，柱截面尺寸不宜超過三 種。 工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)

40、范要求 Code of this report | 57 3 3）總平規(guī)劃）總平規(guī)劃 圍墻至建筑物、道路、鐵路和排水明溝的最小間距（m） 名名 稱稱 至圍墻最小間距至圍墻最小間距 建筑物 5.0 道 路 1.0 準(zhǔn)軌鐵路（中心線） 5.0 窄軌鐵路（中心線） 3.5 排水明溝邊緣 1.5 注：表中間距除注明者外，圍墻自中心線算起；建筑物自最外邊軸線算起；道路為城市型時(shí)，自路面 邊緣算起；為公路型時(shí)，自路肩邊緣算起； 圍墻至建筑物的間距，當(dāng)條件困難時(shí)，可適當(dāng)減少；當(dāng)設(shè)有消防通道時(shí)，其間距不應(yīng)小于6m； 傳達(dá)室、警衛(wèi)室與圍墻的間距不限； 當(dāng)條件困難時(shí)，準(zhǔn)軌鐵路至圍墻的間距，當(dāng)有調(diào)車作業(yè)時(shí)，可為3.

41、5m；當(dāng)無調(diào)車作業(yè)時(shí)，可為 3.0m。窄軌鐵路至圍墻的間距，按準(zhǔn)軌鐵路的相應(yīng)條件，可分別為3.0m和2.5m。 工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求 Code of this report | 58 3 3）總平規(guī)劃）總平規(guī)劃 廠區(qū)道路 消防車道的寬度消防車道的寬度，不應(yīng)小于3.5m 人行道的布臵人行道的布臵，應(yīng)符合下列要求： 一、人行道的寬度，不宜小于0.75m；沿主干道布臵時(shí)，可采用1.5m。當(dāng)人行道的寬度超過 1.5m時(shí)，宜按0.5m的倍數(shù)遞增； 二、人行道邊緣至建筑物外墻的凈距，當(dāng)屋面為無組織排水時(shí)，可采用1.5m；當(dāng)屋面為有組 織排水時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體情況確定； 三、當(dāng)人行道的邊緣至

42、準(zhǔn)軌鐵路中心線的距離小于3.75m時(shí)，以及處于危險(xiǎn)地段的人行道，應(yīng) 設(shè)臵防護(hù)欄桿。 廠區(qū)內(nèi)道路的互相交叉，宜采用平面交叉。平面交叉，應(yīng)設(shè)臵在直線路段，并宜正交。當(dāng)需要斜 交時(shí)，交叉角不宜小于45。露天礦山道路受地形等條件限制時(shí)，交叉角可適當(dāng)減小。 工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求 Code of this report | 59 3 3）總平規(guī)劃）總平規(guī)劃 居住區(qū)道路 消防車道的寬度消防車道的寬度，高層住宅消防車道的寬度不應(yīng)小于4.00m，凈高不應(yīng)小于5米。消防車道應(yīng)滿足 消防車登高面距建筑外墻大于5米、小于10米的要求，在消防車登高面與建筑之間不應(yīng)種植高度超 過4米的喬木或其他影響消

43、防車登高的植物。盡頭式消防車道應(yīng)設(shè)有回車道或回車場，回車場不宜 小于15m15m。大型消防車的回車場不宜小于18m18m。 道路邊緣至建、構(gòu)筑物最近小距離道路邊緣至建、構(gòu)筑物最近小距離 道路級別 與建、構(gòu)筑物關(guān)系 居住區(qū)道路 小區(qū)路 組團(tuán)道路及宅間小路 建筑物面 向道路 無出入口 高層 5 3 2 多層 3 3 2 有出入口 5 2.5 建筑物山墻面向道路 高層 4 2 1.5 多層 2 2 1.5 圍墻面向道路 1.5 1.5 1.5 工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求 Code of this report | 60 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 3 3）總平規(guī)劃）總平規(guī)劃 非居住建筑退紅線 非居住建筑

44、退讓用地紅線 非居住建筑相鄰高速公路或快速路時(shí)，臨道路一側(cè)退后用地紅線距離不宜小于15米；非居住 建筑相鄰城市干道時(shí)，臨道路一側(cè)退后用地紅線距離不宜小于12米。 宜退讓距離 最小距離（m） 高層 不宜小于建筑高度的0.15倍 12 多層 9 低層 6 工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求 Code of this report | 61 3 3）總平規(guī)劃）總平規(guī)劃 住宅退紅線 宜退讓距離宜退讓距離 最小退讓距離（最小退讓距離（m） 主要主要 朝向朝向 高層高層 建筑高度的0.25倍 12 多層多層 建筑高度的0.40.5倍 9 低層低層 建筑高度的0.5倍 6 次要次要 朝向朝向 高層高層

45、 滿足消防間距或通道要求； 側(cè)面有居室窗戶的，須同時(shí)滿足視覺衛(wèi)生要 求 10 多層多層 7 低層低層 4 住宅建筑退讓用地紅線 當(dāng)住宅的主要朝向?yàn)闁|西向或多層、低層住宅側(cè)面寬度大于12米、高層住宅側(cè)面寬度大于25 米時(shí)，其各個(gè)方向的退讓距離均應(yīng)按主要朝向控制。 當(dāng)住宅相鄰高速公路或快速路時(shí)，臨道路一側(cè)的住宅建筑退讓用地紅線距離不應(yīng)小于15米； 當(dāng)住宅相鄰城市干道時(shí)，臨道路一側(cè)的住宅建筑退讓用地紅線距離不宜小于12米。 注：非居住建筑規(guī)范嚴(yán)于居住規(guī)范 工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求 Code of this report | 62 3 3）總平規(guī)劃）總平規(guī)劃 非居住建筑間距 高層非居住

46、建筑平行布臵時(shí)，建筑間距不宜小于較高建筑高度的0.3倍，且其最小值不應(yīng)小于18米； 高層非居住建筑與多層非居住建筑平行布臵時(shí)的間距最小值不應(yīng)小于13米； 多層非居住建筑平行布臵時(shí)的間距最小值不應(yīng)小于10米； 低層非居住建筑與高層、多層、低層非居住建筑平行布臵時(shí)的間距按消防間距的規(guī)定控制，但最小 值不應(yīng)小于6米。以其他形式布臵的非居住建筑的間距，按消防間距的規(guī)定控制。高度超過100米的 超高層非居住建筑應(yīng)在不小于本條款規(guī)定的前提下，綜合考慮安全及城市設(shè)計(jì)等要求，合理確定建 筑間距。 工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求工業(yè)建筑相關(guān)規(guī)范要求 Code of this report | 63 3 3）總平規(guī)劃）總平

47、規(guī)劃 居住建筑間距 平行布置的多層、低層住宅建筑間距：在新區(qū)不應(yīng)小于該兩幢建筑平均高度的0.91.0倍，在舊區(qū) 不應(yīng)小于0.8倍。當(dāng)南側(cè)建筑為5層以上（含5層）的點(diǎn)式住宅且面寬小于25米時(shí)，可按不小于該兩 幢建筑平均高度的0.8倍控制；5層以下住宅建筑間距不應(yīng)小于建筑高度的1.0倍。 垂直布置的多層和低層住宅建筑間距：南北向的間距在新區(qū)不應(yīng)小于該兩幢建筑平均高度的0.8倍 ，在舊區(qū)不應(yīng)小于0.7倍；東西向的間距在新區(qū)不應(yīng)小于該兩幢建筑平均高度的0.7倍，在舊區(qū)不應(yīng) 小于0.6倍。當(dāng)垂直布置的住宅建筑的山墻寬度大于12米時(shí)，應(yīng)按平行布置的間距規(guī)定控制。 多層和低層住宅建筑既非平行，也非垂直布置時(shí)的間距：當(dāng)兩幢建筑的