1、地塊可行性研究工作指引一 什么是地塊可行性研究a) 地塊可行性研究報告（可研）是新項目獲取的基礎工作，是新項目獲取的思考過程和土地價值判斷的完整體現b) 可研是規范的投資標準動作，將投資新基準線落地，實現“買對地”二 可行性研究的工作流程及部門a) 工作流程b) 參與部門包括：項目發展部、城市與客戶研究院、市場營銷部、設計部、成本部、財務部、工程部、印力公司、法務等相關端口c) 本指引重點介紹工作流程前端（1）地塊基本信息勘探（項發部門主導）、（2）客戶需求與市場機會（城市與客戶研究院主導）編寫兩部分d) 勘探前準備工作：1）提前聯系政府部門相關對接人，提前聯系品牌代理公司在區域項目的對接人；
2、2）根據區域市場特征，選擇2-3個對標項目，提前熟悉資料并聯系對接人三 地塊勘探分為2條線，根據時間安排配置2-3個考察人員。a) 地塊線：訪談+調研，地塊微觀信息通過調研完成、地塊宏觀信息通過政府訪談落實b) 市場線：訪談+調研，更深入了解區域市場特征及競品信息四 地塊線工作內容是可研編制的前提和首要步驟，信息的完整度與及時性尤為重要，一般信息獲取途徑：一手土地信息調研、政府相關部門訪談a）政府部門訪談部門訪談工作內容備注規劃局1.資料：宗地所在區域總體規劃（電子版）包括空間，功能，土地，交通規劃2.資料：城市商業網點規劃（電子版）商業地產項目專項，住宅不需要3.訪談：6個基本問題1）區域規
3、劃介紹整體上初步了解區域現狀2）目標區域的規劃地位/發展現狀/目標區域在城市中占位和發展階段3）目標區域路網建設規劃及時間節點最基本的基礎設施4）學校、醫院、站點、其他公共建筑或市政配套規劃及時間節點判斷區域未來實際發展潛力最重要因素5）重大景觀綠化等規劃及時間節點 是否具有較強的休閑及旅游屬性6）規劃落地是政府（政府級別，區級、市級等）投資還是招商引資規劃落地的可行性國土局1.資料：近3年每年土地出讓及成交數據+明細，判斷土地市場熱度和在途庫存2.資料：當年土地出讓計劃未來2年的在途庫存情況3.訪談：4個基本問題1）區域內今年土地出讓計劃（住宅+商業）判斷2年內的在途庫存2）保障房或城中村改
4、造政策及計劃剛需市場的隱形庫存3）土地出讓方式協議拿地的條件4）有無特殊政策，比如限價出讓政策風險性招商局1. 重大洽談項目2. 待落地項目具體信息（企業規模、位置、產能、員工數量、）招商機會b）地塊基礎信息勘探，土地勘探表詳見地塊詳勘清單表關注內容勘探細項備注道路通達性1.宗地四至道路是否通車（未通車，通車時間）、道路等級、綠線2.宗地內部道路是否通車（未通車，通車時間）、道路等級、綠線紅線內外有利、不利因素1.紅線內不利因素不利：噪音、污染、禁忌、危險物、輻射性、宗教、高壓線、加油站2.紅線外不利因素配套1.交通：公交（站點、線路、班次）、地鐵（開通時間、站點）2.商業：體量、業態、開業時
5、間3.學校：學區、規模4.醫院：規模、運營時間5.社區類配套：五菜一湯五 市場線工作內容：承接項發部門輸出地塊相關信息，結合市場及競品信息整理，對片區項目定位以及產品打造給予結論輸出事項訪談內容備注市場信息整理+項目訪談1.近一年整體房地產市場供求和量價市場供給和需求情況，溢價能力2.房地產市場板塊供求和量價城市房地產市場板塊劃分3. 項目所在板塊的城市定位，市場認知，客戶來源，比例，置業目的，主力戶型，主力總價，置業敏感點，其他偏好，典型客戶素描城市客戶結構4.本項目規劃，產品，推售，價格，客戶，月流量，客戶特征典型項目情況5.市場不同物業的價差，市場接受度毛坯和精裝，高層，洋房，別墅，大平層6.當下房地產政策以及土地政策限購限價情況和市場反應或應對策略7.市民對品牌開發企業的認知度和溢價接受度，市民認知中的品牌企業熟悉當地市民認知中的品牌企業排行8.市場規范性，聯合拿地情況是否存在潛在的拿地聯盟9.索要樓市地圖和項目資料包加微信，后續獲取電子資料備注：項目訪談最佳方式是先聯系到代理公司或同行的項目負責人或項目核心成員，不建議直接暗調六 工作結果輸出：1）項發工作成果建議于項目啟動會輸出并宣講，輸出形式及內容參見2017版可研報告編寫指引；2）基于此，地塊實地勘探后2個工作日完成初步郵件定位輸出。
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