邢臺(tái)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目操作手冊(cè)（136頁(yè)）.ppt

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邢臺(tái)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目操作手冊(cè)（136頁(yè)）.ppt

1、邢臺(tái)東董村項(xiàng)目操作手冊(cè)目錄v第一部分：邢臺(tái)房地產(chǎn)特點(diǎn)分析 v第二部分：項(xiàng)目基本情況 v第三部分：項(xiàng)目定位v第四部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略v第五部分：項(xiàng)目銷(xiāo)售策略v第六部分：項(xiàng)目組織架構(gòu)v第七部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)及費(fèi)用支出計(jì)劃 v第八部分：項(xiàng)目利潤(rùn)分析第一部分：邢臺(tái)房地產(chǎn)特點(diǎn)分析 v一、土地市場(chǎng)特點(diǎn)分析v二、商品房市場(chǎng)特點(diǎn)分析一、土地市場(chǎng)特點(diǎn)分析v1、土地交易量v2、土地交易價(jià)格v3、土地供給方式v4、未來(lái)土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、土地市場(chǎng)交易量通過(guò)近三年邢臺(tái)土地交易量走勢(shì)分析，可以看出邢臺(tái)市的土地交易從05年的頂峰迅速回落，06年和07年的土地交易銳減一半，這種現(xiàn)象與天津的03年、04年和05年的土地交易情況

2、極為相似，造成這種情況的主要原因是：第一，土地供給量在不斷減少。2006年前，邢臺(tái)的土地市場(chǎng)與城市改造建設(shè)密切相關(guān)，城中村改造的大力推進(jìn)，催生了更多的土地上市，加之城中村改造項(xiàng)目的優(yōu)惠政策較多，項(xiàng)目操作比較平穩(wěn)，利潤(rùn)水平較高，吸引眾多開(kāi)發(fā)商囤積土地，因此土地交易趨熱。隨著，城市拆遷改造的難度和成本不斷增加，使得部分土地難于上市。同時(shí)，由于政策限制商品房用地供給，土地交易市場(chǎng)中商品房用地控制將越來(lái)越嚴(yán)格，土地供給在逐年減少。第二，土地宏觀政策對(duì)小開(kāi)發(fā)商土地獲取增加很大難度。以前土地費(fèi)前期可以不交或少交，中后期再補(bǔ)交，在宏觀政策影響下，土地費(fèi)必須一次性交納或交納較多比例，這樣就很大程度上限制了

3、小開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)買(mǎi)，從而影響了邢臺(tái)地區(qū)土地交易主體的數(shù)量。第三，土地的二手交易補(bǔ)充市場(chǎng)供給。近幾年土地市場(chǎng)較熱，大小開(kāi)發(fā)商紛紛拿地，冷靜下來(lái)發(fā)現(xiàn)以自身的力量難以進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，為了保證企業(yè)現(xiàn)金流，合理利用資源，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將土地推向二級(jí)市場(chǎng)。土地交易理性回歸2、土地交易價(jià)格從成交價(jià)格可以看出，邢臺(tái)的土地市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)均處在較低的水平，這與政府的操作水平有著很大的關(guān)聯(lián)。隨著土地價(jià)值的突顯、城市化進(jìn)程的加快和政府工作水平的提升，邢臺(tái)的土地價(jià)格在未來(lái)幾年會(huì)有較大的提升，就像戴相龍市長(zhǎng)2002年來(lái)到天津后，03年開(kāi)始土地市場(chǎng)價(jià)格飆升。邢臺(tái)市區(qū)2005-2007年土地成交均價(jià)3、土地供給方式協(xié)議出讓為主，公開(kāi)“招拍掛”為輔目前，邢臺(tái)市的土地供給中，協(xié)議出讓的土地占到土地交易總量的70%，這一現(xiàn)象與“城中村改造”項(xiàng)目有很大的關(guān)聯(lián)。城中村改造建設(shè)是邢臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的主要方式。隨著城市新區(qū)域

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