1、房地產(chǎn)項目前期評審操作指引 一、目的 本制度明確并規(guī)范了新項目評審的操作流程、權(quán)責劃分、審批權(quán)限及工作要求，是開展新項目 評審工作的制度依據(jù)，保證集團總部及各公司按照“三個漏斗”的要求獲取“四高”（高利潤、高周 轉(zhuǎn)、高杠桿、高溢價）的優(yōu)質(zhì)項目，本制度自發(fā)布之日起實施，根據(jù)集團業(yè)務發(fā)展情況適時修訂。 二、適用范圍 本制度適用于集團投資發(fā)展中心，各公司（含區(qū)域公司、商業(yè)發(fā)展公司、集團建設等，下同） 可參照執(zhí)行。 三、評審原則 1、總體原則：三個漏斗，即戰(zhàn)略漏斗、市場漏斗、財務漏斗。 2、原則上自制度發(fā)布之日起不再接受紙質(zhì)的簽字表單或文件，必須走OA流程； 3、每個審批流必須按要求插入必備附件和必備
2、關(guān)聯(lián)表單，否則直接回退； 3、相關(guān)指標必須符合控管標準，不符合控管的須做特殊說明； 4、支持并鼓勵工作前置和并聯(lián)工作，但不得跨流程節(jié)點開展最終評審； 5、必須符合各流程審批的時間要求； 6、違反上述評審原則，給予經(jīng)辦人以經(jīng)濟處罰。 四、評審流程及評審要求 1、評審流程 2、各作業(yè)階段的評審內(nèi)容及要求 2.1 項目初判階段 2.1.1 評審內(nèi)容： 2.1.1.1 必須按投資發(fā)展中心管理辦法規(guī)定的專屬區(qū)域上報土地信息，對非專屬區(qū)域的上報地 塊須作專項說明且征得專屬區(qū)域負責人同意，方可開展后續(xù)工作； 2.1.1.2須每月 10 號前上報調(diào)整后的 專屬區(qū)域土地計劃表 （調(diào)整優(yōu)化部分顏色字體或高亮表達）
3、， 該表應分成三個結(jié)構(gòu)：已掛牌、當季即將掛牌、其他土地信息； 2.1.1.3鼓勵前置及并聯(lián)開展研判工作，建議盡可能的前置、前置、再前置； 2.1.1.4原則上不接受跨度3 個月以上的地塊初判申請，可調(diào)整相關(guān)經(jīng)濟指標的地塊除外； 2.1.1.5對于已掛牌及當季的土地信息須及時上OA進行審批，并嚴格按照初判申請表的格式填寫完 整，對于填寫不完整或明顯錯誤的，可直接回退要求重新填寫； 2.1.1.6地塊初判申請表上OA后三天必須出具拓展作業(yè)時間控制表（必須關(guān)聯(lián)地塊初判申請表） 并嚴格按照控制表開展工作； 2.1.1.7發(fā)起地塊初判申請表必須插入附件：地塊紅線圖或圖則（強制）、區(qū)域用地規(guī)劃圖 （非強制
4、） 及規(guī)劃設計條件（強制），附件不全的可直接回退； 2.1.1.8為強化拓展人員對地塊信息、進度等動態(tài)的掌握程度，要求各拓展人員使用意向地塊進展 狀況及工作計劃表每周對所上報地塊進行動態(tài)信息匯總并抄送至市場策劃部； 2.1.1.9地塊掛牌后， 拓展人員須及時提交大額資金使用審批表，嚴格按照財務的制度要求執(zhí)行； 2.1.2 評審原則 地段、規(guī)模、容積與地價的平衡 2.1.3 評審要求 評審要求一覽表 城市類別項目規(guī)模A類地段B類地段C類地段 封閉市場 12 萬方以下關(guān)注地價和容積原則禁止 12-20 萬方謹慎原則禁止 20 萬方以上謹慎原則禁止原則禁止 溢出市場 12 萬方以下謹慎 12-20
5、萬方謹慎 20 萬方以上關(guān)注地價和容積謹慎 波段市場 12 萬方以下關(guān)注地價或容積 12-20 萬方關(guān)注地價或容積 20 萬方以上關(guān)注地價或容積 釋義 1：關(guān)于封閉市場、溢出市場及波段市場的認定 類型釋義示例 封閉市場 ?目標客戶 80% 以上為區(qū)域內(nèi)客戶，外來客戶很少，區(qū)域房地產(chǎn)主要為內(nèi)部消化； ?此類市場多體現(xiàn)三四線城市，但封閉市場不一定為三四線城市，在一二線城市的局?絕大部分三四線城市； ?弱二線例如溫州； 溢出市場 部區(qū)或縣也體現(xiàn)為很強的封閉市場特征； ?典型特征：本土市場、改善市場、土豪市場。微信公眾號：房地產(chǎn)干貨資料 ?區(qū)域內(nèi)客戶有一定的基礎，但有 50% 以上為外部客戶導入； ?
6、此類市場主要有 2 種形式，一是郊區(qū)或郊縣，市區(qū)房價高企后，剛需在極差地租推 動下的被動郊區(qū)化，二是大都市群的“交通一體化”下，產(chǎn)業(yè)及人口的資源再分配， 居住地與工作地分離； ?典型特征：剛需市場、外溢市場、屌絲市場 ?蘇州郊區(qū)； ?蘇州與上海的關(guān)系， 體現(xiàn) 最淋漓盡致的為昆山花 橋、嘉善等； 波段市場 ?多為一二線城市，體現(xiàn)很強的周期性特征； ?此類市場需要踏準節(jié)奏、找準結(jié)構(gòu)； ?典型特征：改善市場、客戶多元、投資市場 ?絕大部分的一線及強二 線城市； 釋義 2：關(guān)于 A、B及 C三類地塊的認定： 地段類型釋義 A類地塊 ?老城區(qū)的核心區(qū)域（ A或 A+），老城次核心（ A-）； ?新城核心
7、區(qū)（ A-）； ?擁有稀缺資源（人文、海景江景湖景、強勢景觀等）。 B類地段?老城區(qū)的核心邊緣（ B或 B-），新城次核心區(qū)（ B）； C類地段?新城區(qū)的邊緣地段（ C ） ，或起步階段的新區(qū)域（ C-） ，認可度低； 2.2 頭腦風暴會階段 2.2.1 評審內(nèi)容： 2.2.1.1 標準模式：資料完備、邀請外部專家、集團職能部門及設計單位，詳見投資發(fā)展中心會 議管理制度 2.2.1.2新城市新項目必須按照標準模式召開頭腦風暴會，已進入城市新項目可從簡( 區(qū)域自己組織， 可邀請集團職能部門，但必須上報會議)； 2.2.1.3召開前提： 拓展作業(yè)時間表審批完、初始版市場定位及產(chǎn)品定位審批表完成、定位報告及強 排方案完成； 2.2.1.4鼓勵前置及并聯(lián)開展研判工作，建議盡可能的前置、前置、再前置；
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