1、廣東省三舊改造稅收指導 歸納總結 廣東省三舊改造稅收指導 歸納總結 文中所稱指引為： 廣州市“三舊改造”涉稅執行指引 （附件一） 文中所稱指引為： 廣州市“三舊改造”涉稅執行指引 （附件一） 廣州市“三舊改造”涉稅執行指引解讀 廣州市“三舊改造”涉稅執行指引解讀 一、政府征收收儲模式 一、政府征收收儲模式 稅項 增值稅 土增稅 契稅 土地使用費 個人所得稅 企業所得稅 被征收方 免征 政府規劃收 回土地的免 征 未超補償標 準的不征；超 額部分征 / 不征 征 征地拆遷方 征 征 / / / 政府不征， 企業征 土地受讓方 / / 征 征 / 征 施工方 征 / / / 征 征 二、毛地出讓模

2、式 二、毛地出讓模式 稅項 增值稅 土增稅 契稅 土地使用費 個人所得稅 企業所得稅 土地受讓方 （同 時也是拆遷、 補 償方） / 征 征 征 / 征 三、收購方式收儲模式 三、收購方式收儲模式 稅項 增值稅 土增稅 契稅 土地使用費 個人所得稅 企業所得稅 賣方 征 征 / / / / 收購方 / / 征 / / / 四、政府統租模式 四、政府統租模式 稅項 增值稅 土增稅 契稅 土地使用費 個人所得稅 企業所得稅 土地出租方 征 / / / / 征 承租方征征/征/征 五、政府主導整合整治模式 五、政府主導整合整治模式 稅項 增值稅 土增稅 契稅 土地使用費 個人所得稅 企業所得稅 不動

3、產權屬人 不征 不征 不征 / / 征 工程施工方 征 / / / 征 征 六、政府與市場方合作土地整理模式 六、政府與市場方合作土地整理模式 稅項 增值稅 土增稅 契稅 土地使用費 個人所得稅 企業所得稅 集體土地使用 方 不征 不征 / / / 征 農場集體經濟 組織（被征收 方） 補償款免征 不涉及 征 / / / 七、市場方主導村企合作模式 七、市場方主導村企合作模式 稅項 增值稅 土增稅 契稅 土地使用費 個人所得稅 企業所得稅 施工方 征 / / / / 征 被征收方 免征 政府規劃收 回土地的免 征 標準以內不 征，超標準部 分征；復建物 業不征 / 不征 不征 土地受讓方 /

4、/ 征 征 / 征 八、市場方主導-原土地使用權人自改和收購改造模式 八、市場方主導-原土地使用權人自改和收購改造模式 稅項 增值稅 土增稅 契稅 土地使用費 其他 企業所得稅 原土地使用權 人自改 不涉及 不涉及 征 / 征房產稅 具體分析 收購歸宗改造 模式 免征 / 涉及工改商 等補地價需 補契稅 征 征流轉稅， 征房產稅 征 具體說明 具體說明 一、一、 政府征收收儲模式： 政府征收收儲模式： （一） 、被征收方 （一） 、被征收方 1、營業稅：不征征收集體、國有土地，出讓國有土地不征； 2、增值稅：免征； 3、土增稅： （1） 、因政府規劃收回、征收土地的免征； （2） 、集體土地征

5、收不屬于此范圍； 4、契稅：異地或原地承受土地、房屋權屬，補償面積或成交價沒超過規定補償標準的 不征；超額部分征； 5、企業所得稅： （1） 、因政策性搬遷的，按國家稅務總局關于發布（企業政策性搬遷所得稅管理 辦法）的公告 （國家稅務總局公告 2012 年第 40 號） （附件二）和國家稅務總局關 于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告 （國家稅務總局公告 2013 年第 11 號） （附 件三）規定處理； （2） 、不符合政策搬遷的，取得補償收入作為企業所得稅應稅收入，發生的損失、 費用可在稅前扣除； 6、個稅：不征按國家有關房屋拆遷辦法； （二）征地拆遷方 （二）征地拆遷方 1、增值稅：征，

6、以房屋補償視同物物交換，需征增值稅； 2、企業所得稅： （1）不征，政府為征地方； （2）征，企業為征地方，支付的補償在稅前扣除； 3、土增稅：征，以房屋補償視同物物交換，需征增值稅； （三）土地受讓方 （三）土地受讓方 1、契稅：征，不得扣除前期開發成本； 2、城鎮土地使用稅：征； 3、企業所得稅：征，可在稅前扣除土地開發成本； （四）施工方 （四）施工方 1、增值稅：征，按“建筑服務”征收； 2、企業所得稅：征； 3、個人所得稅：征； 二、毛地出讓模式 二、毛地出讓模式 土地受讓方（拆遷、補償方） 土地受讓方（拆遷、補償方） 毛地出讓中政府拆遷方式稅務處理與征收收儲方式相同，只是土地受讓方

7、同時承 擔了拆遷工程實施方和補償方的角色。 1、增值稅：指引未提及，但涉及銷售不動產、建筑業增值稅問題； 2、土增稅：征，視同銷售； 3、契稅：征，不得扣除前期費用； 4、城鎮土地使用稅：征，自合同簽訂次月起征； 5、企業所得稅： （1）房地產開發企業：征，參考【國稅發（2009）31 號】 （附件四，但此法規已失 效） ，可扣除前期成本； （2）非房地產開發企業：征，取得土地使用權支出作為無形資產攤銷，可在隨遷 扣除拆遷支出； 三、收購方式收儲 三、收購方式收儲 （一）賣方 （一）賣方 1、增值稅：征； 2、土增稅：征； （二）收購方 （二）收購方 1、契稅：征； 四、政府統租模式 四、政府

8、統租模式 （一）土地出租方 （一）土地出租方 1、增值稅：征，按不動產租賃繳納增值稅； 2、企業所得稅：征，租金收入繳納企業所得稅； （二）承租方 （二）承租方 1、增值稅：征，按不動產租賃征； 2、企業所得稅：征； 3、城鎮土地使用稅：征； 4、房產稅：未提及； 五、政府主導整合整治模式 五、政府主導整合整治模式 （一）不動產權屬人（一）不動產權屬人 1、增值稅：不征，因不動產權屬未變； 2、土增稅：不征，因不動產權屬未變； 3、契稅：不征，因不動產權屬未變； 4、企業所得稅：征，用于改造支出及形成資產所計算的折舊、攤銷，不得扣除，但符 合財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業所得稅

9、處理問題的通知 （財 稅【2011】70 號） （附件五）規定的三個條件可在總額中剔除； （二）工程施工方（二）工程施工方 1、增值稅：征，按“建筑服務”征收； 2、企業所得稅：征； 3、個人所得稅：征 六、政府與市場方合作土地整理模式 六、政府與市場方合作土地整理模式 （一）集體土地使用方（一）集體土地使用方 1、增值稅：不征； 2、土征稅：不征； 3、企業所得稅： （1） 、因政策性搬遷的，按國家稅務總局關于發布（企業政策性搬遷所得稅管理 辦法）的公告 （國家稅務總局公告 2012 年第 40 號） （附件二）和國家稅務總局關 于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告 （國家稅務總局公告 20

10、13 年第 11 號） （附 件三）規定處理； （2） 、不符合政策搬遷的，取得補償收入作為企業所得稅應稅收入，發生的損失、 費用可在稅前扣除； 4、個人所得稅：未提； （二）農場集體經濟組織（被征收方）（二）農場集體經濟組織（被征收方） 1、契稅：征，向開發商買房時征； 2、增值稅：因國家征收，補償款免征增值稅； 3、土地增值稅：集體土地不涉及土增稅； 七、市場方主導村企合作模式 七、市場方主導村企合作模式 （一）施工方（一）施工方 1、增值稅：征； 2、企業所得稅：征； （二）被征收方（二）被征收方 1、營業稅：不征征收集體、國有土地，出讓國有土地不征； 2、增值稅：免征； 3、土增稅：

11、（1） 、因政府規劃收回、征收土地的免征； （2） 、集體土地征收不屬于此范圍； 4、契稅：異地或原地承受土地、房屋權屬，補償面積或成交價沒超過規定補償標準的 不征；超額部分征；但，復建地塊上的物業不征，因土地屬于村集體，地上建筑物屬 于自建自得； 5、企業所得稅：不征，按指引 ，對農村集體經濟組織取得的房屋不征企業所得稅； 6、個稅：不征按國家有關房屋拆遷辦法； （三）土地受讓方（三）土地受讓方 1、契稅：征； 2、土地使用稅：征； 3、企業所得稅：征，可扣除相關開發成本； 4、增值稅、土增稅未做規定； 八、市場方主導-原土地使用權人自改和收購改造模式 八、市場方主導-原土地使用權人自改和收

12、購改造模式 （一）原土地使用權人自改（一）原土地使用權人自改 1、增值稅：不涉及； 2、土征稅：不涉及； 3、契稅：征，補交地價及契稅； 4、房產稅：征，補交的地價要計入房產原值，改造支出也要在下一個納稅年度完成后 下一個納稅年度計入房產原值； 5、企業所得稅：根據國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告 （2011 年第 34 號公告） （附件六） ； 6、土地使用稅： 指引未提及； （二）收購歸宗改造模式（二）收購歸宗改造模式 1、流轉稅、土增稅：征，轉讓方涉及； 2、契稅： 指引未提，但涉及工改商等補地價要補契稅； 3、房產稅： （1）收購方：征，按規定征契稅； （2）自用：征，按房產原

13、值計征； （3）出租：征，按租金收入計征； 4、企業所得稅：征，收購方收購房產時征；改造主體取得租金收入時征，可扣除相關 費用； 5、土地使用稅：征； 附件 附件 附件一： 廣東省“三舊”改造稅收指引的通知廣東省“三舊”改造稅收指引的通知 （粵地稅發201768 號）（粵地稅發201768 號） 按照廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知（粵 府201696 號）中省稅務主管部門負責制訂“三舊”改造相關稅收指引的要求，廣 東省地方稅務局、廣東省國家稅務局、廣東省國土資源廳聯合制定本指引。 本指引將我省 “三舊” 改造分為三類共九種改造模式。 第一大類政府主導模式分為： 政

14、府收儲、政府統租、綜合整治（政府出資）三種模式；第二大類政府和市場方合作 模式分為：以毛地出讓方式引入社會力量實施改造、土地整理兩種模式；第三大類市 場方主導模式分為：農村集體自改、村企合作、原土地使用權人自改、企業收購改造 四種模式。 本指引基于每種模式的典型案例，梳理“三舊”改造過程中涉及的增值稅、土地增 值稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅和個人所得稅等主要稅種相關稅 務處理事項，用于指導“三舊”改造項目的涉稅管理。本指引未盡事宜按照稅收法律、 法規及相關規定執行。今后國家和省有新規定的，按新規定執行。 第一大類：政府主導模式第一大類：政府主導模式 1 1 政府收儲模式政府收儲

15、模式 1.1 情況描述 政府收儲模式是指政府征收（含征收農村集體土地及收回國有土地使用權等情況， 下同）、收購儲備土地并完成拆遷平整后出讓，由受讓人開發建設的情形，屬于比較 傳統的改造模式。 1.2 典型案例（政府征收方式） A 市某舊廠房拆除重建改造項目，原廠房用地由政府收回后以公開出讓方式引入投 資者進行改造。具體為： 一、政府依照城市發展規劃，按照法定程序，收回原廠房用地，并向原廠房權屬人 （被征收方）支付補償（貨幣、土地置換、房產置換等多種補償方式，包括政府公開 出讓該宗用地后使用出讓收益對原權屬人支付的補償）。 二、經政府委托的施工企業對該土地進行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政

16、 府通過公開方式出讓土地。 三、某商業地產公司（受讓方）競得土地后，向政府支付土地出讓價款，并將該項 目打造成為大型城市商業綜合體。 1.3 稅務事項處理意見 1.3.1 征收方式收儲 1.3.1.1 被征收方（原權屬人） 被征收方的廠房用地被政府收回，并取得貨幣或實物補償。 一、增值稅 根據財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅 201636 號）附件 3營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定第一條第（三十七） 款規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。 二、土地增值稅 根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字19956 號）第 十一條規定，對

17、被征收單位或個人因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征 收的房產或收回的土地使用權免征土地增值稅。 三、契稅 根據廣東省契稅實施辦法（廣東省人民政府令第 41 號）第八條第（四）項及 關于解釋廣東省契稅實施辦法第八條第四項的批復（粵府函2007127 號） 規定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承 受土地、房屋權屬，其成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的，免征契稅；超 出的部分應按規定繳納契稅。 四、企業所得稅 （一）符合政策性搬遷規定情形的，根據國家稅務總局關于發布企業政策性搬 遷所得稅管理辦法的公告（國家稅務總局公告 2012 年第 40 號）和

18、國家稅務總 局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告 （國家稅務總局公告 2013 年第 11 號） 規定處理。 （二）不符合政策性搬遷規定情形的，取得的補償收入作為企業所得稅應稅收入， 發生的損失、費用按規定稅前扣除。 五、個人所得稅 根據 財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知 （財稅 2005 45 號）規定，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷 補償款，免征個人所得稅。 1.3.1.2 征地拆遷方（政府） 政府 （含具體征收實施單位） 直接征收房地產， 并向被征收方支付貨幣或實物補償。 一、增值稅 根據財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值

19、稅試點的通知（財稅 201636 號）中銷售服務、無形資產、不動產注釋的規定，政府（含具體征收 實施單位）直接征收房地產，并向被征收方賠償房產，應按“銷售不動產”征收增值 稅。 二、土地增值稅 政府以房產補償被征收方，應按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例及相關 規定繳納土地增值稅。 三、企業所得稅 拆遷方如為政府職能部門，不涉及企業所得稅。政府部門以外其他機構因拆遷行為 取得收入作為應稅收入征收企業所得稅，支付的補償在稅前扣除。 1.3.1.3 受讓方 受讓方以出讓方式取得土地使用權。 一、契稅 （一） 根據 財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知 （財稅2004134

20、 號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取 得該土地使用權而支付的全部經濟利益。 （二） 根據 國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復 （國 稅函2009603 號）規定，通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權的，對 承受者應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發成本不得扣除。 二、城鎮土地使用稅 根據財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知（財稅 2006186 號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同 約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受 讓方從合同簽訂的次月起繳

21、納城鎮土地使用稅。 三、企業所得稅 受讓方取得改造地塊開發權所發生的支出作為土地開發成本進行稅務處理。 1.3.1.4 工程施工方 工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務。 一、增值稅 根據財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅 201636 號）中銷售服務、無形資產、不動產注釋的規定，工程施工方提供建 筑物拆除、土地平整等服務，應按“建筑服務”征收增值稅。 二、企業所得稅 施工企業提供勞務所得，應計入應納稅所得額，按規定繳納企業所得稅。企業每一 納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年 度虧損后的余額，為應納稅所得額。企業從事建筑、

22、安裝、裝配工程業務或者提供其 他勞務等，持續時間超過 12 個月的，按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認 收入的實現。 三、個人所得稅 根據中華人民共和國個人所得稅法及其實施條例等相關規定和國家稅務總局 關于建筑安裝業跨省異地工程作業人員個人所得稅征收管理問題的公告（國家稅務 總局公告 2015 年第 52 號）規定，工程作業人員在異地工作期間的工資、薪金所得個 人所得稅，由相應企業代扣代繳并向工程所在地主管稅務機關申報。 1.3.2 收購方式收儲 以收購方式儲備土地的，對原權屬人按轉讓房地產征收流轉稅及附加、土地增值稅 等稅費，對土地收儲機構應按取得土地使用權征收契稅等稅費，如能提供政

23、府依法征 用、收回土地使用權文件及補償協議的，按 1.3.1 征收方式收儲處理。 2 2 政府統租模式政府統租模式 2.1 情況描述 政府統租是指政府下屬企業連片租賃農村集體的舊廠房用地并實施改造的情形。 2.2 典型案例 B 市電子城項目由政府主導，政府下屬企業（承租方）連片租賃農村集體經濟組織 （土地出租方）的舊廠房、鋼材堆放場等土地。具體為： 該企業 （承租方） 以農村集體經濟組織 （土地出租方） 的名義辦理項目立項、 規劃、 報建等建設手續，在承租土地上出資增設建筑物。租賃期內，承租方利用建筑物獨立 經營、獲取收益；出租方僅收取土地租金，不參與承租方經營管理、不分取經營收益。 土地租賃

24、終止或期滿， 承租方向出租方返還租賃土地時， 將增設建筑物一并無償移交。 2.3 稅務事項處理意見 2.3.1 土地出租方（農村集體經濟組織） 土地出租方出租農村集體建設用地，并取得土地租金。 一、增值稅 根據 財政部國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、 收費公路通行費抵扣等政策的通知 （財稅201647 號）第三條第（二）款的規定， 納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。 因此，農村集體經濟組織（土地出租方）將土地出租給承租方（本案例中為政府下 屬企業），應按“不動產經營租賃”服務繳納增值稅。 二、企業所得稅 根據中華人民共和國

25、企業所得稅法及其實施條例規定，出租方出租土地取得的 租金收入，應按規定申報繳納企業所得稅。 2.3.2 承租方 承租方在承租土地上出資增設建筑物，并將建成的房屋用于出租。 一、增值稅 根據財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅 201636 號）中銷售服務、無形資產、不動產注釋的規定，承租方將建成的房 屋用于出租，應按“不動產經營租賃”征收增值稅。 二、城鎮土地使用稅 根據財政部稅務總局關于承租集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知 （財稅 201729 號）規定，在城鎮土地使用稅征稅范圍內，承租集體所有建設用地的，由 直接從集體經濟組織承租土地的單位，即承租方繳納城鎮土

26、地使用稅。 三、企業所得稅 （一）根據中華人民共和國企業所得稅法及其實施條例規定，承租方出租建成 的房屋取得租金收入，作為企業所得稅應稅收入，發生的成本、費用、稅金在稅前扣 除。 （二）由于承租方建造建筑物的支出，為實際發生的、合理的且與取得收入直接相 關的支出，同時增設建筑物并非承租方持有的固定資產，因此相關建造支出應作為長 期待攤費用，在土地租賃期間均勻攤銷，當期攤銷費用允許按規定在稅前扣除。 3 3 綜合整治（政府出資）模式綜合整治（政府出資）模式 3.1 情況描述 綜合整治是政府投資主導整治改造，不涉及拆除現狀建筑及不動產權屬變動，整治 工程內容主要包括完善小區公共配套設施、小區道路、

27、園林綠化等。 3.2 典型案例 C 市某古村歷史文化景區環境綜合整治改造項目由政府投資主導綜合整治，保留現 有建筑主體結構和使用功能，完善配套設施和古建筑修繕，整治工程內容主要包括： 雨污分流、三線下地、道路鋪裝、綠化景觀、立面整飾以及古建筑修繕等。 3.3 稅務事項處理意見 3.3.1 不動產原權屬人 綜合整治區域范圍內不動產權屬不變，由政府撥款給原權屬人進行改造。 企業所得稅： 政府將整改資金撥付給整治區域內不動產原權屬人，原權屬人應計入收入，如果同 時符合財政部國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知 （財稅201170 號）規定的三個條件，可作為不征稅收入，在收入總額

28、中剔除后計 算繳納企業所得稅，但相應的用于改造支出以及形成資產所計算的折舊、攤銷，不得 在計算應納稅所得額時扣除。 3.3.2 工程施工方 工程施工方提供建筑物修繕等勞務。參照 1.3.1.4 處理。 第二大類：政府和市場方合作模式第二大類：政府和市場方合作模式 4 4 以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式 4.1 情況描述 以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式（下簡稱“毛地出讓”模式）以政府統 一組織實施（即政府為征地拆遷方）為前提，有兩種類型： 第一種類型是政府將擬改造土地通過招標、 拍賣或者掛牌等公開方式確定土地使用 權人，并在拆遷階段通過招標方

29、式引入另一家企業單位承擔具體拆遷工作，該企業單 位需要墊付征地拆遷補償款的貨幣補償部分，房屋補償由政府直接補償被征收方。在 土地使用權人支付地價款后，政府再向承擔具體拆遷工作的企業單位支付拆遷費用與 合理利潤。 第二種類型是政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公開方式確定土 地使用權人。由土地使用權人承擔具體拆遷工作，墊付征地拆遷補償款（含貨幣與房 屋補償），所支付拆遷費用與合理利潤抵減其應向政府繳交的地價款。 4.2 典型案例（第一種類型） D 市某片區改造項目按照“政府主導、統一規劃、整體更新”的原則，采用“毛地 出讓”模式中的第一種類型改造。具體為： 一、政府以招標、拍賣或者掛牌

30、方式出讓土地，甲集團公司（受讓方）競得土地使 用權，按出讓合同規定支付土地出讓價款。 二、在拆遷階段，政府通過招標確定乙企業承擔具體拆遷工作，由其墊資支付給被 征收方的拆遷貨幣補償與建筑物拆除、土地平整等費用，由政府成立的舊城改造指揮 部以房屋直接補償被征收方。 三、拆遷工作完成后，政府從土地出讓收入中支出乙企業的征地拆遷成本（拆遷費 用加上合理利潤）。 四、政府按照出讓合同約定將土地交付甲集團公司（受讓方）使用。 4.3 稅務事項處理意見 4.3.1 第一種類型 4.3.1.1 被征收方 被征收方的房地產被政府征收，并取得貨幣或實物補償。參照 1.3.1.1 處理。 4.3.1.2 征地拆遷

31、方（政府） 政府（含具體征收實施單位）直接征收房地產，并向被征收方支付實物補償。參照 1.3.1.2 處理。 4.3.1.3 受讓方 受讓方以出讓方式取得土地使用權。參照 1.3.1.3 處理。 4.3.1.4 工程施工方 工程施工方承擔具體拆遷中的建筑物拆除、土地平整等勞務。參照 1.3.1.4 處理。 4.3.2 第二種類型 與第一種類型的主要差異在于，在征地拆遷工作中，貨幣或實物補償均由受讓方支 付給被征收方；受讓方與工程施工方為同一企業。 4.3.2.1 被征收方 被征收方的房地產被政府征收，并取得貨幣或實物補償。參照 1.3.1.1 處理。 4.3.2.2 受讓方、工程施工方 受讓方

32、以出讓方式取得土地使用權，向被征收方支付貨幣或實物補償，并承擔具體 拆遷中的建筑物拆除、土地平整等勞務。 一、土地增值稅 國有土地出讓的受讓方負責拆遷安置，根據國家稅務總局關于土地增值稅清算有 關問題的通知（國稅函2010220 號）的規定，用建造的本項目房地產安置回遷戶 的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算 管理有關問題的通知（國稅發2006187 號）第三條第（一）款規定確認收入，同 時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補 償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。采取異 地安置，異地安置的房

33、屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發2006187 號第三 條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的， 以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。貨幣安置拆遷的，憑合法有效憑據計入拆遷 補償費。 二、契稅 受讓方以出讓方式取得土地使用權，契稅參照 1.3.1.3 處理。 三、城鎮土地使用稅 受讓方以出讓方式取得土地使用權，城鎮土地使用稅參照 1.3.1.3 處理。 四、企業所得稅 （一）用于房地產開發情形的，根據國家稅務總局關于印發房地產開發經營業 務企業所得稅處理辦法的通知（國稅發200931 號）的規定，拆遷補償支出、 安置及動遷支出、 回遷房建造支出， 以及取

34、得的土地使用權支出， 計入開發產品成本， 按規定在稅前扣除。 （二）用于房地產開發以外情形的，取得的土地使用權支出作為無形資產攤銷，發 生的各類拆遷補償支出在稅前扣除。 （三）受讓方（工程施工方）提供建筑物拆除、平整土地勞務的企業所得稅稅務處 理事項參照 1.3.1.4 處理。 5 5 土地整理模式土地整理模式 5.1 情況描述 土地整理模式是由農村集體經濟組織通過招標方式引入土地前期整理合作方， 完成 地上房屋拆遷和轉為國有建設用地手續后，交由政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓 土地，農村集體經濟組織取得出讓分成或返還物業，土地前期整理合作方按土地整理 協議取得相應收益。 5.2 典型案例 E

35、 市某農村集體經濟組織通過農村集體資產交易平臺確定其準備改造的地塊（農村 集體土地）的土地前期整理合作方，并與之簽訂土地整理協議。具體為： 一、農村集體經濟組織收回原用地者的承租土地使用權。該項工作由土地前期整理 合作方具體實施，以現金支付方式墊資土地前期整理費用，包括改造范圍內集體土地 使用方提前解除租賃合同的違約費用及其地上建筑物補償的拆遷補償費用、搬遷費用 以及聘請工程施工方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費用，其中拆遷補償不 涉及房屋補償。 二、完成地上房屋拆遷和土地平整后，該農村集體經濟組織向當地國土部門申請辦 理集體建設用地轉為國有建設用地手續，當地國土部門組織報批材料按程序上

36、報省政 府批準。 三、經批準轉為國有后，由當地市、縣人民政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土 地。土地受讓方甲房地產企業向政府支付地價款。 四、農村集體經濟組織從政府取得出讓收益分成作為補償，并使用該補償款以成本 價（由土地成本與建安成本組成）向土地受讓方購買房屋，實現實物補償。 五、 土地前期整理合作方按土地整理協議取得相應收益 （包括拆遷費用與合理利潤） 。 5.3 稅務事項處理意見 5.3.1 集體土地使用方 土地前期整理合作方向集體土地使用方支付提前解除租賃合同的違約費用以及地 上建筑物補償與搬遷費用（貨幣補償）。 企業所得稅： （一）符合政策性搬遷規定情形的，根據國家稅務總局關于發布企

37、業政策性搬 遷所得稅管理辦法的公告（國家稅務總局公告 2012 年第 40 號）和國家稅務總 局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告 （國家稅務總局公告 2013 年第 11 號） 規定處理。 （二）不符合政策性搬遷規定情形的，取得的補償收入作為企業所得稅應稅收入， 發生的損失、費用按規定稅前扣除。 5.3.2 土地整理實施方（農村集體經濟組織） 農村集體經濟組織是土地整理實施方， 由其向國土部門申請辦理集體建設用地轉為 國有建設用地手續，取得土地出讓收益分成，并以成本價（由土地成本與建安成本組 成）向土地受讓方購買房屋，以此作為房屋補償。 一、增值稅 根據財政部國家稅務總局關于全面推開營業

38、稅改征增值稅試點的通知（財稅 201636 號）附件 3營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定第一條第（三十七） 款規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。 二、契稅 根據中華人民共和國契稅暫行條例及其細則規定，農村集體經濟組織以成本價 向土地受讓方購買房屋，重新承受房屋權屬，契稅計稅價格為取得該房屋權屬而支付 的全部經濟利益。 5.3.3 土地前期整理合作方 土地前期整理合作方墊付提前解除租賃合同的違約費用與地上建筑物補償等拆遷 補償費，以及聘請工程施工方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費用，并取得 相應收益。 一、增值稅 根據財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試

39、點的通知（財稅 201636 號）中銷售服務、無形資產、不動產注釋的規定，受托進行建筑物拆 除、平整土地應按“建筑服務”征收增值稅。 二、企業所得稅 企業墊資土地前期整理費用以及其作為建設方直接向規劃設計單位和施工單位支 付設計費和工程款等支出，應視為企業取得的債權性投資資產（會計科目一般為“其 他應收款”或者“其他流動資產”）進行稅務處理。土地公開出讓后，企業按協議約 定分得的收入應確認為企業所得稅應稅收入，前期墊付資金允許稅前扣除。 5.3.4 土地受讓方 土地受讓方以出讓方式取得土地使用權， 并以成本價向農村集體經濟組織銷售房屋， 以此作為對后者的房屋補償。稅務處理事項按房地產開發企業受

40、讓土地和銷售商品房 處理。 第三大類：市場方主導模式第三大類：市場方主導模式 6 6 農村集體自改模式農村集體自改模式 6.1 情況描述 農村集體經濟組織申請將其名下的集體建設用地轉為國有建設用地， 并由其所屬的 全資公司以協議出讓方式取得該土地使用權進行改造。 6.2 典型案例 F 市甲經濟聯合社所有的舊廠房用地，已辦理集體土地使用證，證載土地使用權人 為甲經濟聯合社，土地用途為工業用地。向國土部門申請將該宗用地轉為國有建設用 地手續，當地國土部門組織報批材料按程序上報省政府批準。經批準轉為國有后，由 當地市、縣人民政府協議出讓給甲經濟聯合社全資成立的乙房地產開發有限公司，用 于商品住宅開發

41、。 6.3 稅務事項處理意見 6.3.1 受讓方 受讓方以協議出讓方式取得土地使用權。 一、契稅 根據財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知 （財 稅2004134 號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該 土地使用權而支付的全部經濟利益。 二、城鎮土地使用稅 根據財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知（財稅 2006186 號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同 約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受 讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。 三、企業所得稅 受讓方通

42、過協議方式取得改造地塊開發權所發生的支出可以作為土地開發成本進 行稅務處理。 7 7 村企合作模式村企合作模式 7.1 情況描述 村企合作模式是指政府依據農村集體經濟組織申請將集體建設用地轉為國有建設 用地，由農村集體經濟組織與開發企業合作實施改造的情形。 7.2 典型案例 G 村集體經濟組織將集體土地申請轉為國有土地，分為融資地塊與復建地塊，并與 開發企業合作實施改造，具體情形如下： 一、G 村集體經濟組織成員表決同意項目實施方案后，按程序提交有權機關審批。 項目實施方案經批復后，該農村集體經濟組織通過市公共資源交易中心公開選擇開發 企業參與改造。 二、農村集體經濟組織在組織完成房屋拆遷補償

43、安置后，向當地國土部門申請辦理 集體建設用地轉為國有建設用地手續，當地國土部門組織報批材料按程序上報省政府 批準。 三、經批準轉為國有后，復建地塊采取劃撥方式供應給 G 村集體經濟組織，融資地 塊由政府協議出讓給開發企業。 四、開發企業按要求繳納土地出讓金后對融資地塊實施改造，并承擔復建地塊物業 建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。 7.3 稅務事項處理意見 7.3.1 被征收方（農村集體經濟組織或村民） 農村集體經濟組織或村民土地、房屋被征收，取得復建地塊物業補償。 一、增值稅 根據財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅 201636 號）附件 3營業稅改征增值稅

44、試點過渡政策的規定第一條第（三十七） 款規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。 二、企業所得稅 農村集體經濟組織因政府征收土地及地上建筑物而取得的房屋不征收企業所得稅。 三、個人所得稅 被拆遷人按照有關城鎮房屋拆遷的有關規定取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。 7.3.2 受讓方 受讓方取得融資地塊土地使用權， 并以建造復建地塊房產為代價補償農村集體經濟 組織或村民。 一、契稅 根據財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知 （財 稅2004134 號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該 土地使用權而支付的全部經濟利益。 二、城鎮土地使

45、用稅 根據財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知（財稅 2006186 號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同 約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受 讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。 三、企業所得稅 用于房地產開發情形的，根據國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業 所得稅處理辦法的通知（國稅發200931 號）的規定，拆遷補償支出、安置及 動遷支出、回遷房建造支出，以及取得的土地使用權支出，計入開發產品成本，按規 定在稅前扣除。 7.3.3 工程施工方 參照 1.3.1.4 處理。 8 原土地使用權

46、人自改模式8 原土地使用權人自改模式 8.1 情況描述 原土地使用權人自改模式是指擁有國有建設用地使用權的企業自行實施改造。 8.2 典型案例 H 市某集團（不動產權屬人）的創意產業園項目，由其自行出資，按照原址升級、 功能置換的模式實施改造。由某集團通過向政府補繳地價，將土地用途由工業用途改 變為商業用途，并通過協議方式取得土地使用權后自行進行改造開發。 8.3 稅務事項處理意見 8.3.1 不動產權屬人 不動產權屬人通過向政府補繳地價，將土地用途由工業用途改變為商業用途，并通 過協議方式取得土地使用權自行進行改造開發。 一、房產稅 （一）根據財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地

47、使用稅等政策 的通知（財稅2010121 號）的規定，自行改造企業補繳的地價款應計入房產原值 征收房產稅。 （二）根據廣東省稅務局關于印發房產稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和規 定的通知（87）粵稅三字第 6 號）的規定，自行改造企業擴建、改建裝修后的房 產在下一個納稅期按擴建、改建、裝修后的房產原值計稅。 二、契稅 根據國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復 （國稅函 2008662 號）的規定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協 議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應 補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。 三、企

48、業所得稅 根據國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告（國家稅務總局公告 2011 年第 34 號） 的規定， 企業自行出資在原址升級、 功能改造發生的支出和補繳的地價款， 根據中華人民共和國企業所得稅法及其實施條例規定，符合固定資產改良支出條 件且原固定資產已提足折舊的，按照固定資產預計尚可使用年限分期攤銷；如果原固 定資產尚未足額提取折舊，應并入該固定資產計稅基礎，并從改擴建完工投入使用后 的次月起，重新按稅法規定的該固定資產折舊年限計提折舊，如該改擴建后的固定資 產尚可使用的年限低于稅法規定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計提折舊。改 造后企業取得的租金收入，應按規定計算繳納企業所得稅。 8.3.2 工程施工方 工程施工方提供建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、 設備、設施等的安裝以及其他工程作業。參照 1.3.1.4 處理。 9 9 企業收購改造模式企業收購改造模式 9.1 情況描述 企業收購改造模式是指由社會投資主體收購改造地塊周邊相鄰的地塊， 由地方國土 部門進行歸宗后再集中改造。 9.2 典型案例 I 市