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房地產(chǎn)投資拓展崗從業(yè)指南（30頁）.pdf

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房地產(chǎn)投資拓展崗從業(yè)指南（30頁）.pdf

1、從業(yè)指南投資拓展崗房地產(chǎn)房地產(chǎn) 目錄 1 1、房地產(chǎn)投資崗的主要工作、房地產(chǎn)投資崗的主要工作 2 2、土地獲取的基本流程及方式、土地獲取的基本流程及方式 3 3、房地產(chǎn)投資測算的基本邏輯、房地產(chǎn)投資測算的基本邏輯 4 4、房地產(chǎn)投資崗所需專業(yè)能力及素質(zhì)、房地產(chǎn)投資崗所需專業(yè)能力及素質(zhì) 5 5、房地產(chǎn)投資崗職業(yè)發(fā)展路徑、房地產(chǎn)投資崗職業(yè)發(fā)展路徑 6 6、房地產(chǎn)投資崗知識清單建議、房地產(chǎn)投資崗知識清單建議 7 7、答疑、答疑 1、房地產(chǎn)投資崗的主要工作投資拿地產(chǎn)品策劃營銷策劃融資策劃規(guī)劃設(shè)計施工管理銷售實現(xiàn) 產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù) 融資實現(xiàn) 投資拓展部營銷管理部營銷管理部設(shè)計管理部設(shè)

2、計管理部工程管理部成本管理部成本管理部招標(biāo)采購部財務(wù)管理部財務(wù)資金部運營管理部客戶關(guān)系部人力資源部物業(yè)管理部法務(wù)管理部開發(fā)報建部財務(wù)資金部 3 區(qū)位、區(qū)位、還是區(qū)位！土地投資的成功與否決定了項目成功的70%！ 1、房地產(chǎn)投資崗的主要工作 1、踏勘土地 2、市場調(diào)研 3、撰寫市場/項目研判報告 4、設(shè)計項目合作交易路徑 5、組織完成投資測算 6、公司評審資料及項目報名/合作資料準(zhǔn)備 1、房地產(chǎn)投資崗的主要工作幾個名詞土地屬性：土地屬性：住宅用地住宅用地、商業(yè)用地、科研用地、教育用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、科研用地、教育用地、工業(yè)用地容積率= 計容建筑面積計容建筑面積

3、占地面積總建筑面積 = 計容建筑面積 + 不計容建筑面積畝單價= 總地價總地價占地面積樓面價= 總地價總地價計容建筑面積 2、土地獲取的基本方式及流程土地獲取的基本方式及流程 03一二級聯(lián)動 02勾地等意向性拿地 01直接招拍掛 04三舊改造 07聯(lián)營合作開發(fā) 06股權(quán)類合作 05土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 08代管代建+品牌輸出一級市場（從國家/政府獲得）二級市場（從其他公司/個人獲得） 2、土地獲取的基本方式及流程土地獲取的基本方式及流程土地信息項目踏勘項目研判營銷市調(diào)設(shè)計強排投資測算準(zhǔn)備資料集團(tuán)評估拿地程序掛牌公告熟悉城市了解區(qū)位項目概況拜訪政府了解競品航拍影像城

4、市分析區(qū)位分析市場分析項目分析競品分析產(chǎn)品建議戶型配比售價建議方案排布規(guī)劃指標(biāo) 投資營銷成本財務(wù) 可行性分析報告招拍掛凈利率 IRR 自有資金投入獲取授權(quán)價 2、土地獲取的基本方式及流程土地獲取的基本方式及流程一手項目土地信息項目踏勘項目研判盡職調(diào)查價值判斷投資測算合同談判集團(tuán)評估拿地程序集團(tuán)推薦合作方推薦個人資源城市排查熟悉城市了解區(qū)位項目概況拜訪合作方了解競品航拍影像城市分析區(qū)位分析市場分析項目分析債務(wù)風(fēng)險核查土地風(fēng)險核查股權(quán)風(fēng)險核查財務(wù)盡調(diào)報告法務(wù)盡調(diào)報告交易路徑及資金安排營銷/商管調(diào)研報告規(guī)劃設(shè)計方案市政調(diào)

5、研報告運營計劃安排合作協(xié)議初稿投資營銷成本財務(wù) 確認(rèn)對價合同確認(rèn)稿確認(rèn)收購模式收并購凈利率 IRR 自有資金投入 2、土地獲取的基本方式及流程土地獲取的基本方式及流程二手項目 5大大手段手段提高項目利潤 1、提高售價 2、降低成本 3、降低稅金 4、降低費用 5、優(yōu)化交易模式土地投資以股東層面的投資回報為根本目的，如何確保凈利潤是核心邏輯土地投資以股東層面的投資回報為根本目的，如何確保凈利潤是核心邏輯稅金費用成本收入利潤= =- - - - 3、房地產(chǎn)投資測算的基本邏輯預(yù)估收入量價銷售收入收入如何確定地有多大？能蓋多少？（容積率、建筑密度、限高）能

6、賣多少？（可售面積、公建配套）項目定位產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 價格預(yù)判：競品降價、同質(zhì)產(chǎn)品積存等 3、房地產(chǎn)投資測算的基本邏輯前期分析：地塊本身及周邊資源、城市宏觀數(shù)據(jù)分析、微觀數(shù)據(jù)分析（片區(qū)板塊、土地成交情況等）市場調(diào)研（競品調(diào)研）：調(diào)研競品主力客戶、去化情況、產(chǎn)品售價、項目競爭力和賣點、面積段、主力戶型、暢銷戶型等。通過對項目的基本情況、客戶分析、市場預(yù)判、產(chǎn)品分析等方面對項目定位進(jìn)行把握。預(yù)估收入如何把握項目定位 3、房地產(chǎn)投資測算的基本邏輯成本都包括哪些？前期工程建安成本基礎(chǔ)設(shè)施公共配套開發(fā)間接費開發(fā)成本土地成本有票、無票建造成本預(yù)估成本 3、房地產(chǎn)

7、投資測算的基本邏輯預(yù)估費用銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品、自制半成品和提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用。管理費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。財務(wù)費用是指企業(yè)在生產(chǎn) 經(jīng)營過程中為籌集資金而發(fā)生的籌資費用。銷售費用加管理費用一般為銷售額的5%-7% 3、房地產(chǎn)投資測算的基本邏輯預(yù)估稅金增值稅及附加土地增值稅企業(yè)所得稅【增值稅】是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。【土地增值稅】對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。【企業(yè)所得稅】企業(yè)所得稅是對

8、我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng) 營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 3、房地產(chǎn)投資測算的基本邏輯規(guī)劃指標(biāo)表銷售計劃表成本測算表現(xiàn)金流量表利潤指標(biāo) 設(shè)計管理部規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 營銷管理部售價及去化指標(biāo) 成本管理部總成本及分業(yè)態(tài)成本財務(wù)資金部成本支付計劃、稅、貸款計劃投資拓展部根據(jù)利潤指標(biāo) 選擇交易模式量價成本利潤-= 3、房地產(chǎn)投資測算的基本邏輯 3、房地產(chǎn)投資測算的基本邏輯-規(guī)劃指標(biāo)表來源：公開網(wǎng)絡(luò) 3、房地產(chǎn)投資測算的基本邏輯-銷售計劃表來源：公開網(wǎng)絡(luò) 3、房地產(chǎn)投資測算的基本邏輯-成本測算表來源：公開網(wǎng)絡(luò) 3、房地產(chǎn)投資測算的基本邏輯-現(xiàn)金流量表來源：公開網(wǎng)絡(luò) 3、房地

9、產(chǎn)投資測算的基本邏輯-利潤指標(biāo)表來源：公開網(wǎng)絡(luò) 4、房地產(chǎn)投資崗所需專業(yè)能力及素質(zhì) 系統(tǒng)性系統(tǒng)性嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)謹(jǐn) 數(shù)據(jù)敏感數(shù)據(jù)敏感溝通能力溝通能力組織協(xié)調(diào)能力組織協(xié)調(diào)能力抗壓能力抗壓能力 1、踏勘土地（開車、地塊踏勘的基本方法） 2、市場調(diào)研（市場調(diào)研基本方法、溝通能力） 3、撰寫項目研判報告（PPT、word、文字功底） 4、項目合作路徑分析（財稅法） 5、投資測算（營銷、設(shè)計、工程、成本、財稅法） 6、公司評審資料及項目報名/合作資料準(zhǔn)備（嚴(yán)謹(jǐn)仔細(xì)） 4、房地產(chǎn)投資崗所需專業(yè)能力及素質(zhì) 1 1、地產(chǎn)內(nèi)部：、地產(chǎn)內(nèi)部：投資專業(yè)發(fā)展路線：投資專員投資主管投資經(jīng)理投資總監(jiān)分管副總項目綜合發(fā)

10、展路線：投資專員投資主管轉(zhuǎn)崗工程/運營/成本項目總分管副總 2 2、跳出地產(chǎn)：、跳出地產(chǎn)：基金、債券、不動產(chǎn)投資、咨詢 5、地產(chǎn)投資崗職業(yè)發(fā)展路徑規(guī)劃知識：了解控制性詳細(xì)規(guī)劃中各類土地用地類型，使用年限，可建成何種業(yè)態(tài)、產(chǎn)品；了解如何判斷控規(guī)、土規(guī)、三規(guī)合一是否信息一致；了解總規(guī)、控規(guī)、修規(guī)、“兩證一書”等概念及報建流程；了解用地指標(biāo)的構(gòu)成，每一種指標(biāo)的概念及計算方式。政策知識：了解工業(yè)、村集體自留地等類型土地流轉(zhuǎn)政策；了解當(dāng)?shù)卣钚碌南拶徴摺⑾藓炚摺⑼僚恼叩韧恋亍⑹袌稣{(diào)控政策。地塊初判了解如何讀懂cad地形圖，包括等高線、標(biāo)高、風(fēng)向玫瑰圖、高壓線塔等；了解如何

11、判斷地塊及周邊的不利因素，如公墓、垃圾站場、高壓走廊、醫(yī)院、城中村等；了解如何判斷地塊及周邊的有利因素，如稀缺景觀、商業(yè)人流、重點教育資源、公共交通節(jié)點等；前期接觸：前期接觸： 6、地產(chǎn)投資崗知識清單建議盡職調(diào)查：盡職調(diào)查：稅務(wù)知識了解交易各階段各類稅種的概念及計算方式；了解一般計稅和簡易計稅的區(qū)別和使用條件；了解土地及商品房交易各階段需繳納的稅種；了解土增稅預(yù)繳和清繳的條件；了解各區(qū)域報建規(guī)費及地下室補交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)；了解不同主體所得稅稅率及繳納方式。財務(wù)知識了解凈利潤率、內(nèi)部收益率、年化自有資金回報率等基本財務(wù)指標(biāo)的概念和計算方法；了解地產(chǎn)項目成本、費用、稅費三

12、者的基本構(gòu)成和邏輯關(guān)系；了解人行征信如何查詢；了解資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及以上三表的各種驗證方法；了解如何使用投資簡算表計算項目利潤；法務(wù)知識了解工商查冊、國土查冊如何查詢；了解土地查封、抵押、股權(quán)質(zhì)押等基礎(chǔ)概念。 6、地產(chǎn)投資崗知識清單建議價值判斷：價值判斷：營銷知識各類產(chǎn)品市場價格摸底；產(chǎn)品對標(biāo)選擇，判斷與對標(biāo)產(chǎn)品及房企差異；市場客群摸底，合理判斷預(yù)期；如何進(jìn)行產(chǎn)品鋪排。設(shè)計知識如何銜接營銷與設(shè)計工作；設(shè)計規(guī)劃基本規(guī)范及地方設(shè)計法規(guī)；地下室人防計算規(guī)定及管理辦法；產(chǎn)品布局基本法則。成本知識各類業(yè)態(tài)單方成本；如何銜接設(shè)計與成本工作；熟悉目標(biāo)成本測算表。 6、地產(chǎn)投資崗知識清單建議合同談判：合同談判：談判基本功全面了解項目情況以及合作方核心訴求，做好準(zhǔn)備工作；建立信任，互相認(rèn)同價值，平等磋商是達(dá)成合作的前提；合適的時機拋出我司核心訴求，如操盤管理權(quán)、資金歸集、對等擔(dān)保等，提前掃清障礙；掌握談判節(jié)奏、報價技巧，快速“逼定”。合同落地能力項目所有的特殊事項、風(fēng)險點等在合同中均須有相應(yīng)收口；謹(jǐn)慎選擇交易模式，并與合作方充分解釋溝通，盡量避免在原則性問題上出現(xiàn)反復(fù)。合同協(xié)議熟悉保密協(xié)議、認(rèn)購意向、框架協(xié)議、正式協(xié)議的適用范圍和目的；熟悉內(nèi)部合同審批流程、蓋章、歸檔流程。 6、地產(chǎn)投資崗知識清單建議投資人在路上！

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