1、“項目總及投資總培訓”內(nèi)部培訓課程 【基于項目開發(fā)全周期的“投資拓展”主題】 土地投資模式講解 目錄 常見的買地模式 勾地等意向性開發(fā) 土地一級開發(fā) 經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 投資相關(guān)知識分享 企業(yè)獲取土地模式 直接招 拍掛 一級開 發(fā) 過戶 股權(quán)收 購 意向性 拿地 三舊改 造 其他衍 生類型 1 常見買地模式 Add Your Title 簽約主體 尚未成立新的項目公 司，用股東公司參與 競買的，先簽訂成 交確認書待項目公 司成立后再簽署國 有土地使用權(quán)出讓合 同 (注意：涉及簽 訂變更協(xié)議的，應在 報名競買時說明清楚 ，以防涉及轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生 稅費的風險)。 土地閑置

2、在合同里需明確項目 交地時間、動工時間、 竣工時間，需特別防 范因土地閑置造成的 損失。 地價款支付時間 地價款的支付需與土 地交付掛鉤，爭取地 價款能分期支付（注 意未交清地價款而先 行動工的，需與政府 談定未辦理國土證先 行報建的手續(xù)）。 1 常見買地模式直接招拍掛 一級開發(fā)流程圖 政府公開選擇合作方 確定合作方后簽 署土地儲備合同 甲方辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù) 及進行征地拆遷補償 乙方投入土地 儲備資金 談定一級開發(fā) 協(xié)議 項目研究評估 完成土地收儲后 將土地公開出讓 競買人報名競買， 競得后繳納地價款 甲方返還乙方投資款 產(chǎn)生溢價的， 對溢價進行 分配、使用 合同 簽訂 階段 土儲 實施 階

3、段 土地 出讓 階段 資金 返還 階段 1 常見買地模式土地一級開發(fā) 適用范圍 政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級開發(fā)，土地具備出讓條件，或土地 的一級開發(fā)雖未完成，但政府無需企業(yè)投入資金完善該工作的，企業(yè)直接與政 府簽署意向性的項目投資開發(fā)協(xié)議書，并交納一定數(shù)額的誠意金（或保證金）。 合作 政府：辦妥土地征地農(nóng)轉(zhuǎn)用報批手續(xù)、完成 征地拆遷工作、完善市政配套設(shè)施后，將土 地在一定期限內(nèi)分期招拍掛出讓 。 企業(yè)：以一定的價格條件報名參與土地競買， 并在競得土地后進行項目的開發(fā)建設(shè) 企業(yè)繳納 保證金 保證金需要銀行托管。 1 常見買地模式意向性拿地 1 常見買地模式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 注意：成本、

4、稅費、審查、用地條件 股權(quán)收購對價 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 價款 目標公司 債務 土方等工 程費用 拆遷補償 費用 1 常見買地模式股權(quán)收購 重點關(guān)注：盡職審查、稅費、收購條件、價款 支付 （1 1、雙方按股比成立合資公司，按比例投資及分配收益； 2、對方以土地作價入股，我司投入后期 開發(fā)費用，按約定 比例分配收益； 3、對方以土地入股，部分變現(xiàn)，合作開發(fā). 1 常見買地模式合作開發(fā) 企業(yè)參與三舊改造的模式 自行改造主體 吸收房開企業(yè)參與 政府統(tǒng)一 收儲后出讓 收購改造 。 1 常見買地模式三舊改造 企業(yè)直接參與舊改 目錄 常見的買地模式 勾地等意向性開發(fā) 土地一級開發(fā) 經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

5、讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 投資相關(guān)知識分享 2 勾地等意向性開發(fā) 勾地協(xié)議 需確立的 實體內(nèi)容 勾地協(xié)議 解讀 土地出讓 相關(guān)條件 的設(shè)置 如何進 行土地現(xiàn) 場勘查 2 勾地等意向性開發(fā) 勾地協(xié)議需確立的實體內(nèi)容 地塊完成報批等合法手續(xù)、形成凈地、完成的地塊 外圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及地塊平整、規(guī)劃條件、規(guī)費優(yōu)惠 建好圍墻、約定出讓起始價上線、地塊出讓時間等。 注意：保證金（或誠意金）需銀行托管，規(guī)避存 在協(xié)議出讓的法律風險。 2 勾地等意向性開發(fā) 勾地協(xié)議解讀 案例：湖南湘潭天易項目 2 勾地等意向性開發(fā) 土地出讓相關(guān)條件的設(shè)置 項目經(jīng)常設(shè)置的條件： 競買企業(yè)的開發(fā)資質(zhì) 競買企業(yè)的資金證明 競買企業(yè)以往的開發(fā)經(jīng)

6、驗（或納稅經(jīng)驗） 競買保證金的數(shù)額、地價款的支付時間 開竣工時間 帶規(guī)劃方案出讓 開發(fā)企業(yè)馳名商標（或企業(yè)在全國的排名） 土地交付條件 政府行政干預等 案例分享 2 勾地等意向性開發(fā) 2 勾地等意向性開發(fā) 如何進行土地現(xiàn)場勘查 現(xiàn)場勘查主要從銷售、規(guī)劃設(shè)計、收地進度、工程進展、成 本造價和地質(zhì)災害等幾個方面考慮。 鏈接：土地勘查工作指引 目錄 常見的買地模式 勾地等意向性開發(fā) 土地一級開發(fā) 經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 投資相關(guān)知識分享 3 土地一級開發(fā)整理 土地一級開發(fā)是將土地由毛地變成凈地的過程，采用“政府主導、 企業(yè)參與、市場運作”的方式 注意：分清土地一級開發(fā)和項目

7、二級開發(fā)的區(qū)別，界定清一級開發(fā)和二 級開發(fā)的主體、權(quán)利、義務、資金等方面,避免關(guān)聯(lián)交易. 3 土地一級開發(fā)整理 彌補政府財政不足，加快土地整理力度 提高土地獲取的把握 把控土地出讓的節(jié)奏，將各項開發(fā)工作 前置完成 獲取大型項目的有效方式 最好采用公開招商或招標，簽約主體原則 上為市、縣或土地儲備機構(gòu) 一級開發(fā)的目的 3 土地一級開發(fā)整理 出讓 指標、農(nóng)轉(zhuǎn)用（林轉(zhuǎn) 用)報批、征收報批 規(guī)劃調(diào)整 (含土規(guī)、城規(guī)、林規(guī)) 征地、拆遷補償、外圍基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地平整 一級開發(fā)的幾大節(jié)點 重點關(guān)注：土規(guī)、林地、指標、土地現(xiàn)狀等 3 土地一級開發(fā)整理 重點關(guān)注重點關(guān)注 要素要素 是否有足夠 指標 其它調(diào)

8、查的要點 詳見“投資分析 報告中的盡職調(diào) 查專項評估報告 ” 是否符合 土規(guī) 土地一級開發(fā)的合法性審查 注意：農(nóng)轉(zhuǎn)用解決用 地性質(zhì)的調(diào)整，征收 報批解決土地權(quán)屬的 調(diào)整，區(qū)別農(nóng)轉(zhuǎn)用、 征收報批與土地現(xiàn)狀、 建設(shè)用地、國有用地 土 地 利 用 總 體 規(guī) 劃 制 度 1、土地利用總體規(guī)劃包含的內(nèi)容 縣級以上土地利用總體規(guī)劃 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃 上一輪規(guī)劃實施的評價；土地利 用現(xiàn)狀；土地利用遠期目標和近 期目標；土地利用結(jié)構(gòu)和布局； 規(guī)劃指標的分解；環(huán)境影響評價； 土規(guī)實施的保障措施；土地利用 現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖； 劃定基本農(nóng)田保護區(qū)、土地開墾 區(qū)、建設(shè)用地區(qū)和禁止開墾區(qū)等 規(guī)劃目標；鄉(xiāng)

9、（鎮(zhèn)）土地利用總 體規(guī)劃圖；允許建設(shè)區(qū)、限制建 設(shè)區(qū)、禁止建設(shè)區(qū)的范圍、確定 用地規(guī)則及每一塊土地的用途； 環(huán)境影響評價；劃定基本農(nóng)田保 護區(qū)、土地開墾區(qū)、建設(shè)用地區(qū) 和禁止開墾區(qū)等。 3 土地一級開發(fā)整理合法性審查 3 土地一級開發(fā)整理合法性審查 土 地 利 用 總 體 規(guī) 劃 制 度 2、審批權(quán)限： 土地利用總體規(guī)劃實行分級審批。 全國土地利用總體規(guī)劃 國務院 省土地利用總體規(guī)劃 省人民政府所在地的市 人口在一百萬以上的城市 國務院指定的城市 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃 國務院 省自治區(qū)直轄市人民政府 省政府授權(quán)設(shè)區(qū)的市、 自治州人民政府 其他城市土地利用總體規(guī)劃 3 土地一級開發(fā)整理合法性

10、審查 城 鄉(xiāng) 規(guī) 劃 制 度 1、城鄉(xiāng)規(guī)劃的主要類型 由國務院城鄉(xiāng)規(guī) 劃主管部門會同 國務院有關(guān)部門 組織編制，用于 指導省域城鎮(zhèn)體 系規(guī)劃、城市總 體規(guī)劃的編制。 由國務院審批。 內(nèi)容包括城鎮(zhèn)空間 布局和規(guī)模控制， 重大基礎(chǔ)設(shè)施的布 局，為保護生態(tài)環(huán) 境、資源等需要嚴 格控制的區(qū)域，由 省、自治區(qū)政府編 制后報國務院審批。 直轄市的報國務院審 批。省自治區(qū)人民政 府所在地的城市以及 國務院確定的城市， 由省自治區(qū)人民政府 審查同意后報國務院 審批。其他城市，由 城市人民政府報省自 治區(qū)人民政府審批。 由縣人民政府組 織編制縣政府所 在鎮(zhèn)的總體規(guī)劃， 報上一級人民政 府審批。其他鎮(zhèn) 的總體規(guī)劃

11、由鎮(zhèn) 人民政府組織編 制，報上一級人 民政府審批 。 省域城鎮(zhèn) 體系規(guī)劃 城市總體 規(guī)劃 鎮(zhèn)總體 規(guī)劃 全國城鎮(zhèn) 體系規(guī)劃 城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和 修建性詳細規(guī)劃。 3 土地一級開發(fā)整理合法性審查 城 鄉(xiāng) 規(guī) 劃 制 度 2、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃與其他規(guī)劃之間的關(guān)系 1.編制城市的控制性詳細規(guī)劃，經(jīng)本級人民政府批準后，報本級人 大常委會和上一級人民政府備案； 2.鎮(zhèn)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求組織編制鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃 報上一級人民政府審批 3.縣人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃，則由縣人民政府批準后 報本級人大常委會和上一級人民政府備案。 城市

12、、縣政府規(guī)劃部門和鎮(zhèn)人民政府可以組織編制重要 地塊的修建性詳細規(guī)劃。修建性詳細規(guī)劃應當符合控制 性詳細規(guī)劃。 必須與土地利用總體規(guī)劃相銜接，其中建設(shè)用地規(guī)模 不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用 地規(guī)模。 與各級土地利 用總體規(guī)劃 與修建性 詳細規(guī)劃 與控制性 詳細規(guī)劃 建 設(shè) 用 地 審 查 報 批 制 度 建設(shè)用地審查報批 是指將現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土 地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的 審批權(quán)限轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為 。 是指國家為了公共利益的需要，強制取 得土地所有權(quán)人（或土地使用權(quán)人）的 土地，并依法給予補償?shù)男袨?。 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 土地征用 填海、圍海、海域使用權(quán)證、審批流程 3 土地一級

13、開發(fā)整理合法性審查 建 設(shè) 用 地 審 查 報 批 制 度 林地手續(xù)問題 防護林和特種用途林 1、分國家、省級、市縣級，各級的重點防護林和特種用途林由 相應級別的人民政府批準后公布 ； 2、涉及到改變?yōu)槠渌址N的，需經(jīng)原批準機關(guān)同意。 林地占用審批程序 1、用地單位應當向縣級以上政府林業(yè)主管部門提出用地申請，經(jīng)省級以上 林業(yè)主管部門審核同意后，預交森林植被恢復費 ； 2、由省級政府林業(yè)主管部門審核（防護林或特種用途林10公頃以上的， 用材林、經(jīng)濟林、薪炭林及其采伐跡地35公頃以上的，其他林地70公頃以 上的，由國務院林業(yè)主管部門審核 ）。 3、用地單位向林地所在地的縣級以上地方人民政府林業(yè)主管

14、部門或者國務 院林業(yè)主管部門申請林木采伐許可證。 3 土地一級開發(fā)整理合法性審查 征 地 補 償 制 度 1、征地補償?shù)某绦?（2）征地補償 登記 （1 （1）征地公告 市、縣人民政府應當自收到征地方案批準文件之日起10個工作日內(nèi)， 在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告，公告的內(nèi)容包括批準征 地機關(guān)、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標 準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)怯浀钠谙藓偷攸c等 被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應在公告期限內(nèi)到公 告指定的土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯?（3）擬定征 地補償、安置 方案并公告 市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地征用方案， 會同有關(guān)部

15、門擬定征地補償、安置方案并在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村 予以公告，聽取村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民的意見 （有不 同意見的應舉行聽證） （4）批準 征地補償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地 行政主管部門將方案報市、縣人民政府審批 （5）組織實施 由市縣人民政府土地行政主管部門組織實施，向 農(nóng)村集體集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民支付土地補償費、 地上附著物和青苗補償費，并落實需要安置農(nóng)業(yè) 人口的安置途徑，并款項的支付進行監(jiān)督。 3 土地一級開發(fā)整理合法性審查 2、征地補償費用的構(gòu)成 地上附屬物 及青苗補助費 征地房屋 拆遷補償費 土地補償費 和安置補助費 征 地 補 償 制 度 按前三年土地年 均產(chǎn)值的30倍計 算（產(chǎn)值倍數(shù) 法

16、），也可按片 區(qū)綜合地價法計 算（各省制定省 域內(nèi)各市縣征地 區(qū)片綜合地價， 報省級人民政府 批準后公布） 按各 地政 府規(guī) 定價 格進 行補 償。 包括房產(chǎn)評估價格 和房屋裝修裝飾的 補償金額，如被拆 遷人通過調(diào)換產(chǎn)權(quán) 房屋的方式補償?shù)模?被拆房屋與調(diào)換房 屋之間的差價則須 補償（多退少補）。 計算標準由 地方政府制定 包括搬遷補 助費、臨時 安置補助費 以及非住宅 房屋停產(chǎn)、 停業(yè)造成的 損失賠償費 預留集體經(jīng) 濟發(fā)展用地 在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū) 或城鄉(xiāng)結(jié)合部去， 可按規(guī)劃用途預 留一定比例的國 有土地，確定給 被征地的農(nóng)村集 體經(jīng)濟組織使用， 發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或 從事多種經(jīng)營。 廣東預留比例為 10

17、-15%。 房屋拆 遷安置費 3 土地一級開發(fā)整理合法性審查 建 設(shè) 項 目 用 地 報 批 收 費 土地報批費用的構(gòu)成 新增建設(shè)用 地有償使用費 征地管 理費 耕地開墾費 分批次農(nóng)用地 轉(zhuǎn)用占用耕地 時，實行先補 后占的，可用 耕地儲備指標 作為補充耕地， 不再繳納耕地 開墾費；未實 行先補后占， 需使用上級政 府儲備的耕地 指標的，在申 請辦理轉(zhuǎn)用手 續(xù)時繳納耕地 開墾費 國務院或省 級人民政府 在批準農(nóng)用 地轉(zhuǎn)用、征 用土地時， 向取得出讓 等有有償使 用方式的新 增建設(shè)用地 的縣、市人 民政府收取 的平均土地 純收益 縣以上人民政 府土地管理部 門受用地單位 委托，采用包 干方式統(tǒng)一負

18、 責、組織、辦 理各類建設(shè)項 目征用土地的 有關(guān)事宜，由 用地單位在征 地費總額的基 礎(chǔ)上交一定比 例支付的管理 費用 水利建 設(shè)基金 新菜地開發(fā) 建設(shè)基金 從地方 收取的 政府性 基金和 行政事 業(yè)性收 費收入 中提取 3%作為 水利建 設(shè)基金 （即征 地管理 費的3%） 耕地 占用稅 征用城市郊 區(qū)菜地（不 含縣城、建 制鎮(zhèn)和工礦 區(qū)，連續(xù)三 年以上常年 種菜或者養(yǎng) 殖魚、蝦等 的商品菜地 和精養(yǎng)魚 塘），用地 單位須繳納 新菜地開發(fā) 建設(shè)基金 占用耕地 建房或者 從事非農(nóng) 業(yè)建設(shè)的 單位或者 個人，應 繳納耕地 占用稅。 但學校、 幼兒園、 醫(yī)院可以 免交 3 土地一級開發(fā)整理合法性審查

19、 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 制 度 劃撥不是土地出讓的一種方式，是指縣市人民政府乙方按批準，在土地使用 者繳納補償、安置等費用后，將國有土地使用權(quán)無償交給土地使用者的行為 。 國有土地的劃撥 劃撥的 適用條件 國家機關(guān) 用地和軍 事用地 城市基礎(chǔ)設(shè) 施用地和公 益事業(yè)用地 國家重點扶 持的能源、 交通、水利 等項目用地 法律、行政 法規(guī)規(guī)定的 其他用地 2001年劃撥用地目錄規(guī)定由18類具體用地類型可以劃撥。 劃撥用地與招拍掛用地的區(qū)別。 3 土地一級開發(fā)整理合法性審查 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 制 度 土地出讓收支的管理 土地出讓收支 管理 土地出讓的總成交 價款（不含契稅） 轉(zhuǎn)讓劃撥土

20、地 的補繳地價款 抵押劃撥土地 的補繳地價款 轉(zhuǎn)讓房改房經(jīng)適 房的補繳地價款 變更出讓合同 補繳的地價款 國有土地 租賃收入 出租劃撥土地上 繳的土地收益 劃撥土地收取的 征地補償費用 上述收入全部納入地方政府基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一 律通過地方政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行“收支兩條線”管 理。在地方國庫中設(shè)立專項（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。 可由市縣財政部門征收， 也可由土地管理部門征收 3 土地一級開發(fā)整理合法性審查 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 制 度 土地出讓收入的支出管理 支出用途 土地開發(fā)支出 支農(nóng)支出 征地和拆遷 補償支出 城市建設(shè)

21、 支出 包括土地 補償費、 安置補助 費、地上 附著物和 青苗補償 費、拆遷 補償費 含出讓土地涉 及的相關(guān)道路、 供水、供電、 供氣、排水、 通訊、照明、 土地平整等基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支 出，以及需支 付的銀行貸款 本息等支出 用于保持被 征地農(nóng)民原 有生活水平 補貼支出、 補助被征地 農(nóng)民社會保 障支出、農(nóng) 業(yè)土地開發(fā) 支出以及農(nóng) 村基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)支出。 其它支出 完善國有土地 使用功能的配 套設(shè)施建設(shè)以 及城市基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)支出。 具體包括：城 市道路、橋涵、 公共綠地、公 共廁所、消防 設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)支出 包括土地出讓 業(yè)務費、繳納 新增建設(shè)用地 有償使用費、 國有土地收益 基金支出

22、、城 鎮(zhèn)廉租住房保 障支出以及支 付破產(chǎn)或改制 國有企業(yè)職工 安置費用等 3 土地一級開發(fā)整理合法性審查 3 土地一級開發(fā)整理 投資款的構(gòu)成，包含 投資款采用專戶共管，專款專用 投資款嚴格控制，直接支付給相 關(guān)權(quán)利人 投資款必須由政府包干，包費用 包完成期限 支付原則 土地一級開發(fā)投資款支付原則 案例分享案例分享 3 土地一級開發(fā)整理 土地一級開發(fā)首期用地出讓前需完成的工作 完成地塊的征收，并沿紅線建好圍墻 （關(guān)注重點：毛地、凈地、生地、熟地） 臨水、臨電、臨設(shè)、臨時施工道路已接至首期用地紅線邊緣 確立好水電污等市政配套方案，并簽訂好實體協(xié)議 完成地塊的土方平整、鉆探等前期工作 完成規(guī)劃及建筑

23、方案的報批工作，完成開工前的各項圖紙 3 土地一級開發(fā)整理 一級開發(fā)土地出讓溢價的處理 土地出讓價款的構(gòu)成，包含 了解包干價、基準地價、分成 臨界點、評估價、出讓起始價 底價、成交價 溢價款分配 溢價處理 . 重點關(guān)注 溢價款的返還主體和投入使用 主體 溢價款使用與成本、稅收之間 的關(guān)系 溢價款返還的方式與風險把控 案例分享案例分享 3 土地一級開發(fā)整理 一級開發(fā)需確定的實體內(nèi)容 包干價款的構(gòu)成，不要遺漏任何元素 需前置完成的工作 溢價款的處理方案 地價、稅費的優(yōu)惠 其它(注意政府后期用地漲價、投資款不 返還、相關(guān)承諾不履行等行為） 投資款的支付條件 做好征地、交地分期出讓進度圖 風險把控及違

24、約處理 項目規(guī)劃要點 3 土地一級開發(fā)整理 合同簽訂階段 土儲實施階段 土地出讓階段 資金返還階段 總結(jié)一級開發(fā)的流程及各環(huán)節(jié)要點 目錄 常見的買地模式 勾地等意向性開發(fā) 土地一級開發(fā) 經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 投資相關(guān)知識分享 4 經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成 1.重點關(guān)注的幾項效益指標 凈利潤率 凈利潤率是反映公司盈利能力的一項重要指標，是扣除所有成本、費 用和企業(yè)所得稅后的利潤率。 凈利潤率 = （凈利潤額 銷售金額）100% 凈利潤額=銷售金額 土地成本開發(fā)成本營業(yè)稅金及附加土 地增值稅 銷管費用所得稅 4 經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成 1.重點關(guān)注的幾項效益指標 毛利潤率

25、 毛利潤率是毛利占銷售收入的百分比，其中毛利是銷售收入與銷售 成本的差 毛利潤率 = （毛利潤額 銷售金額）100% 毛利潤額=銷售金額 土地成本開發(fā)成本營業(yè)稅金及附加土 地增值稅 4 經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成 1.重點關(guān)注的幾項效益指標 土地成本獲利倍數(shù) 土地成本獲利倍數(shù)是指項目凈利潤額與土地成本的倍數(shù)關(guān)系，反映 土地的盈利能力，即投入1塊錢土地款能獲取多少元的凈利潤額。 土地成本獲利倍數(shù) = 凈利潤額 土地成本 4 經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成 1.重點關(guān)注的幾項效益指標 自有資金投資回報率 自有資金投資回報率是指企業(yè)從一項投資性商業(yè)活動中自有資金 得到的經(jīng)濟回報。反映企業(yè)在投資項目中自有資金的經(jīng)

26、濟回報水平 自有資金投資回報率 = （凈利潤額 自有資金）100% 項目投資總額=自有資金+籌集資金+銷售回籠再投入 自有資金是指集團所投入的款項合計，一般包括土地款、公司注冊資 本、開發(fā)報建費用。當自有資金投入達到項目投資總額的35-50%時 可申請開發(fā)貸款（籌集資金）。 4 經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成 1.重點關(guān)注的幾項效益指標 首年資金回籠率 首年資金回籠率是計算目標地塊首年銷售回籠與集團投入資金的對比情 況 首年資金回籠率 = （首年銷售金額 集團投入資金）100 4 經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成 成本構(gòu)成成本構(gòu)成 1.土地 成本 2.開發(fā) 成本 3.營業(yè) 稅及附 加 4.土 地增 值稅 5.銷

27、 管費 用 6.所 得稅 毛利潤額=銷售收入-1-2-3-4 凈利潤額=銷售收入-1-2-3-4-5-6 4 經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成 （1）土地成本 土地成本由地價款、契稅、交易服務費等構(gòu)成（包括紅線外所涉 及的代征土地費用） ，其中契稅為土地成交價的3%-4%；交易服務 費各地不同，一般均設(shè)有上限，如東莞上限為9.8萬。 （2）開發(fā)成本 開發(fā)成本包括：前期工程費、土建工程費、機電安裝費、精簡裝 修費基礎(chǔ)設(shè)施配套費（包括紅線外代建工程所涉及的費用，若有）、 項目管理費、財務費用（利息成本）。 4 經(jīng)濟效益指標及成本構(gòu)成 （3）營業(yè)稅及附加 營業(yè)稅及附加包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加。其中營業(yè)稅為銷售 收入的5%，城建稅為營業(yè)稅的37%，教育附加為營業(yè)稅的3%；合 計約為銷售收入的5.5%。 （4）土地增值稅 土地增值稅分為預征與實際結(jié)算兩部分，預征稅率為：別墅銷售 收入的3%，洋房銷售收入的1%，實際結(jié)算按公式計算，具體為：土 地增值稅=（銷售收入-（土地成本+開發(fā)成本）120%-營業(yè)稅及附 加-銷管費用-財務費用）對應增值稅率-速扣系數(shù)。約為銷售收入的 5-10%