1、中梁投資開(kāi)發(fā)模式研究 2017年06月 中梁產(chǎn)品策略 中梁投資策略和阿米巴經(jīng)營(yíng)模式 中梁發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)介 研究結(jié)論與啟示 PART 1 中梁發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)介 公司簡(jiǎn)介 上海中梁集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中梁”）成立于1993年，取“行世間大道，做中國(guó)棟梁”之意，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 為主業(yè)的集團(tuán)公司，具有中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)，起步溫州，總部上海，布局以三四線(xiàn)城市為主，多年穩(wěn)居中國(guó)房地 產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，2017年躋身綜合實(shí)力40強(qiáng)，成長(zhǎng)性TOP10，融資能力TOP10 圖：中梁的戰(zhàn)略布局和項(xiàng)目分布圖 數(shù)據(jù)來(lái)源均為：公司官網(wǎng)、同策咨詢(xún)研究部 高品質(zhì) 立足市 場(chǎng) 高周轉(zhuǎn) 加速前 進(jìn)步伐 高授信 降低融 資成本

2、 高成長(zhǎng) 催生規(guī) 模 高關(guān)懷 凝聚組 織 五高房企 主要發(fā)展歷程 中梁1993年從溫州起步， 伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，24年間經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)大起大落，洞悉房地產(chǎn)全過(guò)程開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司官網(wǎng)、同策咨詢(xún)研究部 起步溫州 ITS THE DEFAULT TEXT 銷(xiāo)售額破三百億，遷都上海 完成銷(xiāo)售額從百億到三百億的跨越；首 發(fā)公司債，募集資金13.5億人民幣；總 部遷移到上海，開(kāi)啟全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略 房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)39位，成長(zhǎng)性企 業(yè)TOP10，融資能TOP10 銷(xiāo)售額突破100億大關(guān) 聚焦長(zhǎng)三角 以超過(guò)3000套的銷(xiāo)售量和超過(guò)100億元的銷(xiāo)售 額，占據(jù)溫州市場(chǎng)總量的1/3以及溫州總銷(xiāo)售 額的四成。成

3、為溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的“領(lǐng)頭雁” 進(jìn)入江蘇，布局長(zhǎng)三角 1993年楊劍創(chuàng)立溫州華成房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司，作為中梁的前身 布局長(zhǎng)三角 進(jìn)入上海，聚焦長(zhǎng)三角 沖刺規(guī)模 銷(xiāo)售業(yè)績(jī) 中梁2016年完成銷(xiāo)售金額337億元，同比增長(zhǎng)100.6%，實(shí)現(xiàn)了從百億到三百億的跨越式增長(zhǎng)。2017年的銷(xiāo)售目標(biāo)為500 億元（內(nèi)部600億元），2017年1月到6月，已經(jīng)完成銷(xiāo)售金額354.7億元，在上半年房企銷(xiāo)售榜單中位居26位，僅僅用半 年時(shí)間就已經(jīng)超過(guò)去年全年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，完成了年度目標(biāo)的70.9% 圖：中梁近五年銷(xiāo)售情況（億元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司官網(wǎng)、同策咨詢(xún)研究部 132 131 168 337 354.7 -0.7

4、6% 28.24% 100.60% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2013 2014 2015 2016 201701-06 銷(xiāo)售金額 增長(zhǎng)率 今年以來(lái)，無(wú)論是單月還是月度總銷(xiāo)售額中梁一直都穩(wěn)居TOP30 年份 銷(xiāo)售金額（億元） 排名 2013 132 2014 131 61 2015 168 60 2016 337 40 2017 354.7 26 圖：中梁近五年銷(xiāo)售金額及排名 布局策略 中梁副總裁周鳳學(xué) 中梁創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼總裁楊劍 中梁堅(jiān)持自己的特色和原則，圍繞高周轉(zhuǎn)做很多事，包 括從

5、土地投資開(kāi)始不拿大地宗、不拿高價(jià)地，到 現(xiàn)在為止拿的最大的地宗也就15億左右，小的地宗兩 個(gè)億的也有，不需要分期開(kāi)發(fā) 中梁區(qū)域布局的標(biāo)準(zhǔn)是一線(xiàn)城市的周邊城市、二線(xiàn)城 市的郊區(qū)、三線(xiàn)或者弱二線(xiàn)的主城區(qū)、四線(xiàn)城市的核 心地段。一方面，一二線(xiàn)城市的溢出效應(yīng)，讓一線(xiàn)城 市和二線(xiàn)郊區(qū)的新房需求大，另一方面，標(biāo)桿企業(yè)未 必有興趣去三四線(xiàn)城市，這讓當(dāng)?shù)氐哪玫爻杀静桓?中梁的城市布局策略為：深耕長(zhǎng)三角、面向華東、輻射全國(guó)。絕大部分項(xiàng)目都分布在長(zhǎng)三角的重點(diǎn)三四線(xiàn)城市，在不斷深入 長(zhǎng)三角以及華東區(qū)域布局的同時(shí)，還進(jìn)一步擴(kuò)展了湖南、四川、河南等省市，穩(wěn)步推進(jìn)規(guī)模擴(kuò)展和全國(guó)化進(jìn)程 楊劍比喻：如果布局全國(guó)一二線(xiàn)城市是開(kāi)

6、大奔，布局三四線(xiàn)是開(kāi)寶馬MINI。你開(kāi)10輛大奔，我開(kāi)50輛寶馬MINI，我還是大有機(jī)會(huì) 土地儲(chǔ)備 2016年，中梁共計(jì)拿下68宗優(yōu)質(zhì)地塊，榮獲“2016年房地產(chǎn)土儲(chǔ)實(shí)力TOP10”，2017年1月到6月，新增土儲(chǔ)49宗，規(guī) 劃建筑面積583.74萬(wàn)平方米，總成交金額201.36億元，平均溢價(jià)率61.26%，相比2016年銷(xiāo)售面積96.51萬(wàn)平方米，土地 儲(chǔ)備充分，為未來(lái)帶來(lái)充足的發(fā)展空間 圖：中梁2017年1月到6月的新增土儲(chǔ)宗數(shù)和規(guī)劃建筑面積（宗，萬(wàn)平方米） 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)、同策咨詢(xún)研究部 13 3 7 9 11 6 152.06 36.52 69.07 122.93 142.3 60

7、.87 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 土地宗數(shù) 規(guī)劃建筑面積 圖：中梁榮獲“2016年房地產(chǎn)土儲(chǔ)實(shí)力TOP10” 運(yùn)營(yíng)策略 中梁的運(yùn)營(yíng)模式為“快進(jìn)快出、小步快跑、低開(kāi)高走”，針對(duì)首次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，執(zhí)行“456”的運(yùn)營(yíng)模式，針對(duì)續(xù)期項(xiàng)目，推 進(jìn)“321”模式，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn) 4個(gè)月開(kāi) 盤(pán) 5個(gè)月現(xiàn) 金流回正 6個(gè)月再 投資 圖：“456”模式時(shí)間示意圖 圖：首期開(kāi)盤(pán)至續(xù)期供貨的間隔時(shí)間示意圖 沖刺1個(gè)月 常態(tài)2個(gè)月 紅線(xiàn)3個(gè)月 拿地 時(shí)間：2015.7.2 金額：14.3億元

8、樓面價(jià)：5586元/平方 米 級(jí)別：區(qū)域總價(jià)地王 銷(xiāo)售 首次開(kāi)盤(pán)：2015.12.12 加推時(shí)間：2015.12.27 房源：兩次共家推984 套 單價(jià)：14300元/平方米 去化情況：去化9成 銷(xiāo)售額：17.4億元 圖：中梁龍灣首府去化詳解 多渠道融資 與銀行、金融機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系 首發(fā)公司債，融資途徑拓寬 “地產(chǎn)“地產(chǎn)+金融”金融” 雙輪驅(qū)動(dòng)雙輪驅(qū)動(dòng) 2016年，銀行授信方面：獲得中國(guó)銀行、 中國(guó)建設(shè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行等20 多家銀行累計(jì)授信800億元；金融機(jī)構(gòu)合 作方面，與安信信托、杭金投集團(tuán)、鼎信 長(zhǎng)城等達(dá)成戰(zhàn)略合作 2016年首次公開(kāi)發(fā)行公司債券，募集資金 達(dá)13.5億元人

9、民幣，為期5年，票面利率 6.8%，信用級(jí)別為AA級(jí) 以房地產(chǎn)為核心，金融為工具，打造以房 地產(chǎn)為核心的生態(tài)運(yùn)作系統(tǒng)，通過(guò)成立私 募基金管理公司梁商資本，主動(dòng)進(jìn)軍 金融行業(yè)，充分發(fā)揮自身特有優(yōu)勢(shì)，圍繞 “產(chǎn)融結(jié)合”，布局地產(chǎn)金融 中梁秉承“開(kāi)放、開(kāi)拓、開(kāi)創(chuàng)、共享”的合作機(jī)制，持續(xù)強(qiáng)化各渠道、機(jī)構(gòu)資源整合的深度與廣度，在多渠道擴(kuò)大融資規(guī)模 的同時(shí)，持續(xù)降低融資成本，2016年全年綜合融資成本控制在9%左右，未來(lái)還將不斷提升融資能力和企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力 組織框架 中梁分為集團(tuán)總部和區(qū)域公司，集團(tuán)總部由12個(gè)部門(mén)構(gòu)成，目前有31個(gè)區(qū)域公司（其中7個(gè)正在籌建中） 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司官網(wǎng)、同策咨詢(xún)研究部 董事長(zhǎng)

10、/總裁 北 區(qū) 域 公 司 營(yíng) 銷(xiāo) 客 服 中 心 產(chǎn) 品 研 發(fā) 中 心 投 資 發(fā) 展 中 心 營(yíng) 銷(xiāo) 客 服 中 心 項(xiàng) 目 管 理 中 心 運(yùn) 營(yíng) 內(nèi) 控 中 心 財(cái) 務(wù) 管 理 中 心 融 資 管 理 中 心 法 務(wù) 事 務(wù) 中 心 人 力 資 源 中 心 行 政 管 理 中 心 監(jiān) 察 審 計(jì) 部 品 牌 文 化 部 集團(tuán)總部 南 區(qū) 域 公 司 甌 紹 區(qū) 域 公 司 杭 金 衢 區(qū) 域 公 司 杭 甬 區(qū) 域 公 司 新 蘇 區(qū) 域 公 司 嘉 湖 區(qū) 域 公 司 蘇 錫 區(qū) 域 公 司 蘇 中 區(qū) 域 公 司 杭 州 區(qū) 域 公 司 安 徽 區(qū) 域 公 司 福 建 區(qū) 域 公

11、 司 淮 揚(yáng) 區(qū) 域 公 司 淮 海 區(qū) 域 公 司 中 梁 萬(wàn) 筑 公 司 常 潤(rùn) 區(qū) 域 公 司 東 區(qū) 域 公 司 贛 北 區(qū) 域 公 司 皖 北 區(qū) 域 公 司 四 川 區(qū) 域 公 司 贛 南 區(qū) 域 公 司 商 業(yè) 地 產(chǎn) 區(qū) 域 公 司 安 徽 商 業(yè) 區(qū) 域 公 司 廣 西 區(qū) 域 公 司 籌 湖 北 區(qū) 域 公 司 籌 江 蘇 商 業(yè) 區(qū) 域 公 司 籌 重 慶 區(qū) 域 公 司 籌 長(zhǎng) 株 潭 區(qū) 域 公 司 籌 懷 川 渝 區(qū) 域 公 司 籌 河 北 區(qū) 域 公 司 籌 中 心 區(qū) 域 公 司 區(qū)域公司 集團(tuán)決策委員會(huì) 董事長(zhǎng)辦公室 對(duì)外事務(wù)部 審批督辦部 副總裁 企業(yè)文化

12、中梁的價(jià)值觀(guān)體系由使命、愿景、價(jià)值觀(guān)、組織文化、經(jīng)營(yíng)理念所構(gòu)成。公司的核心價(jià)值觀(guān)為：開(kāi)創(chuàng)共享 價(jià)值觀(guān) 愿景 打造高素質(zhì)經(jīng)營(yíng)人才，創(chuàng)造專(zhuān)業(yè) 化投資集團(tuán)，通過(guò)打造精英人才 發(fā)展壯大，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展， 努力成為500強(qiáng) 戰(zhàn)略規(guī)劃是一切經(jīng)營(yíng)的前提；組 織阿米巴文化；充分授權(quán)、經(jīng)營(yíng) 即算賬、算賬即定價(jià)；為命運(yùn)而 戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)人才 經(jīng)營(yíng)理念 使命 共創(chuàng)價(jià)值，讓四季心情綻放 組織文化 公正、公平、公開(kāi)、簡(jiǎn)單 開(kāi)放、開(kāi)拓、開(kāi)創(chuàng)、共享 企業(yè)文化 中梁要求總部具有“鷹”的眼界，要求區(qū)域具有“狐”的策略，要求在項(xiàng)目上有“狼”性執(zhí)行力 要求總部要有“鷹”的眼界，對(duì)宏觀(guān)市場(chǎng)，對(duì)整個(gè)布局的研究，要求 戰(zhàn)略清晰、精準(zhǔn)、人員精

13、干、制度精細(xì) 要求區(qū)域要有“狐”的策略，經(jīng)營(yíng)者要會(huì)算帳，能做“強(qiáng)”區(qū)域，在 規(guī)模、人員、執(zhí)行以及競(jìng)爭(zhēng)力上都要強(qiáng) 要求在項(xiàng)目上有“狼”性執(zhí)行力，緊盯目標(biāo)，執(zhí)行要到位，把自己的 事做好強(qiáng) 人才建設(shè) 中梁特別強(qiáng)調(diào)精兵強(qiáng)將，并致力于培養(yǎng)、打造一批與公司一起成長(zhǎng)、發(fā)展、為命運(yùn)而戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)人才。重視人才的選、育、 用、留，重視差異化管理，堅(jiān)持“高標(biāo)準(zhǔn)、高要求、高激勵(lì)、高成長(zhǎng)、高淘汰”的五高人才標(biāo)準(zhǔn) 目前中梁在職員工3000多人。集團(tuán) 中心負(fù)責(zé)人、區(qū)域董事長(zhǎng)、區(qū)域及 事業(yè)部核心團(tuán)隊(duì)及中高層崗位人才 ，絕大多數(shù)來(lái)自房地產(chǎn)TOP30的優(yōu) 秀人才。2016年，人員招聘總量就 達(dá)到1000人，2017年還會(huì)啟動(dòng)幾場(chǎng)

14、大規(guī)模的招聘活動(dòng) 品牌建設(shè) 中梁確立了“價(jià)值地產(chǎn)創(chuàng)造者”的地產(chǎn)品牌定位，倡導(dǎo)“為生活創(chuàng)造價(jià)值”，踐行“共創(chuàng)價(jià)值，讓四季心情綻放”的企業(yè)使 命。推出了引起外界非常關(guān)注的一個(gè)價(jià)值魔方，價(jià)值魔方有六個(gè)面：客戶(hù)層面、員工層面、合作伙伴、股東、政府、社會(huì) 精英生活 營(yíng)造者 員工價(jià)值 成就者 投資價(jià)值 共享者 行業(yè)價(jià)值 共創(chuàng)者 區(qū)域價(jià)值 引領(lǐng)者 社會(huì)價(jià)值 擔(dān)當(dāng)者 價(jià)值地產(chǎn)創(chuàng)造者 2016年10月，中梁在嘉興舉辦了主題為“大道中梁 幸會(huì)嘉興”的集團(tuán)品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)暨產(chǎn)品發(fā) 布會(huì)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院、清華大學(xué)教授、博導(dǎo)，原國(guó)家環(huán)境保護(hù)局第一副局長(zhǎng)，原建設(shè) 部政策研究中心主任，建設(shè)部專(zhuān)家委員會(huì)副主任委員程振華

15、；住建部中國(guó)科學(xué)研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、研 究員顧文選；中國(guó)人民解放軍總參謀部老干部局副局長(zhǎng)、中華民族文化委員會(huì)副會(huì)長(zhǎng)馮廣場(chǎng)；全 國(guó)政協(xié)報(bào)副主編、兩會(huì)聯(lián)絡(luò)組副組長(zhǎng)周白宇；國(guó)家民族事務(wù)委員會(huì)委員、中國(guó)西部研究發(fā)展促進(jìn) 會(huì)專(zhuān)家委員、調(diào)研智庫(kù)常務(wù)副主任徐紅巖等特邀嘉賓及100余家全國(guó)媒體和嘉興各界精英名流共聚 一堂，見(jiàn)證嘉興前所未見(jiàn)的地產(chǎn)盛宴 發(fā)展戰(zhàn)略 板宗為孵 化器 為不動(dòng)產(chǎn)為 重點(diǎn) 以房地產(chǎn)為 核心 以金融板宗 為中樞 核心 重點(diǎn) 孵化器 國(guó)內(nèi)一流 的新型城 鎮(zhèn)化集團(tuán) 中樞 中梁2017年的年度主題為“戰(zhàn)略引領(lǐng)、沖刺規(guī)模、苦練內(nèi)功、擁抱資本”，重申了以住宅為核心的不動(dòng)產(chǎn)主業(yè)，制定了全 周期下的發(fā)展方針：“

16、全結(jié)構(gòu)布局、全結(jié)構(gòu)模板、輪動(dòng)彈鋼琴、倒逼練內(nèi)功”。發(fā)布了五年發(fā)展戰(zhàn)略：2017年的銷(xiāo)售目標(biāo) 是500億（內(nèi)部600億），2021年銷(xiāo)售額沖刺1600億，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)3000億，進(jìn)入全國(guó)標(biāo)桿性企業(yè)20強(qiáng)的目標(biāo) 三年計(jì)劃 經(jīng)營(yíng)/職能戰(zhàn)略 總體戰(zhàn)略 目標(biāo)體系 做強(qiáng)子分公司 子分公司三年戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃：深耕老區(qū)域，擴(kuò)展新區(qū)域 十大戰(zhàn)略職能 投資、產(chǎn)品、成本、營(yíng) 銷(xiāo)、人力、財(cái)務(wù)、融資、 品牌文化、運(yùn)營(yíng)、分控 戰(zhàn)略定位 發(fā)展模式 新型城鎮(zhèn)化投資集團(tuán) 資本經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)合 產(chǎn)業(yè)組合 房地產(chǎn)、商業(yè)、金 控、投資、不動(dòng) 產(chǎn)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服 務(wù) 2017年銷(xiāo)售目標(biāo)：500億 （內(nèi)部600億） 2021年銷(xiāo)售目標(biāo)：

17、1600 億（資產(chǎn)規(guī)模300億） PART 2 中梁產(chǎn)品策略 高品質(zhì)的產(chǎn)品策略 中梁董事長(zhǎng)楊劍說(shuō)過(guò)：房地產(chǎn)企業(yè)，要客戶(hù)導(dǎo)向，最務(wù)實(shí)的就是打造產(chǎn)品，關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì) 對(duì)于產(chǎn)品力的重視，首先體現(xiàn)為結(jié)合市場(chǎng)需求和區(qū)域文化對(duì)產(chǎn)品策略的精準(zhǔn)把控。在項(xiàng)目前 期規(guī)劃環(huán)節(jié)，就以敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)把握客戶(hù)需求，并結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕瑢?duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定位 在確立了產(chǎn)品定位后，便開(kāi)始有的放矢，不斷在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫。為了促使項(xiàng)目能夠成為 引領(lǐng)市場(chǎng)的品質(zhì)標(biāo)桿，傾注大量的精力和成本，以保障項(xiàng)目品質(zhì) 除了過(guò)硬的物理品質(zhì)（區(qū)域配套、建筑選材、園林景觀(guān)、戶(hù)型空間等），還特別注重產(chǎn)品的 精神內(nèi)核讓產(chǎn)品真正具有智慧和溫度，為居住者服務(wù) 三四線(xiàn)不

18、缺房子，但缺好的產(chǎn)品。中梁在三四線(xiàn)城市能做到如此大的規(guī)模，在于其產(chǎn)品得到了客戶(hù)的認(rèn)可 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系 中梁建立了 “33NX”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系，確立了百達(dá)翡麗、浪琴和勞力士3種產(chǎn)品模式，每種產(chǎn)品模式規(guī)劃有3條產(chǎn)品線(xiàn)，每 條產(chǎn)品線(xiàn)分別由N個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化模宗構(gòu)成，并結(jié)合中梁項(xiàng)目布局形成X個(gè)城市的戶(hù)型寶庫(kù)，最終實(shí)現(xiàn)中梁標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線(xiàn)在各級(jí)市 場(chǎng)的全覆蓋、微創(chuàng)新和快落地 百達(dá)翡麗模式 波段型市場(chǎng) 浪琴模式 外溢型市場(chǎng) 勞力士模式 封閉型市場(chǎng) 中梁產(chǎn)品戰(zhàn)略 以手表為名，看中的就是 其經(jīng)典、精確、匠心，這 三點(diǎn)也是中梁產(chǎn)品線(xiàn)設(shè)計(jì) 當(dāng)中經(jīng)典的元素 中梁的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系基本覆蓋了剛需、改善、高端等主流需求，滿(mǎn)足了不同消費(fèi)群體

19、的需求，使得產(chǎn)品在同類(lèi)產(chǎn)品中具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力 住宅產(chǎn)品線(xiàn) 中梁 中梁目前項(xiàng)目布局比重最大的、適用于封閉市場(chǎng)的勞力士產(chǎn)品模式下有御系、國(guó)系、香系三大產(chǎn)品線(xiàn)，各產(chǎn)品線(xiàn)在土地屬 性、客戶(hù)特征、產(chǎn)品價(jià)值和成本配置等方面各自交圈，并以不同的立面風(fēng)格特征強(qiáng)化客戶(hù)對(duì)各產(chǎn)品線(xiàn)的印象和認(rèn)知。目前這 三條產(chǎn)品線(xiàn)在各地項(xiàng)目中均有較好落地，初步樹(shù)立起中梁在封閉市場(chǎng)的產(chǎn)品品牌形象 勞 力 士 模 式 御系 中式王府 國(guó)系 法式古典 香系 ArtDeco 整體設(shè)計(jì)貫徹“王府氣派、中式手 法、現(xiàn)代演繹”理念，形成 “新而不 洋、中而不古”的王府中式建筑風(fēng)格 中梁壹號(hào)院、獨(dú)墅御湖 風(fēng)格 靈活多變，尊崇古典建筑的分割比 例，三

20、段式的基座莊重而沉穩(wěn)，以序 列感凸顯了法式風(fēng)格給人帶來(lái)的高貴 感受 簡(jiǎn)潔流暢，顯示建筑高貴而內(nèi)斂，優(yōu)雅 而不動(dòng)聲色的文化信息 中梁首府、國(guó)賓1號(hào)、公館1號(hào) 香緹半島、公園天下、香緹國(guó)際 代表項(xiàng)目 住宅產(chǎn)品線(xiàn) 御系王府中式凝重沉穩(wěn) 國(guó)系古典法式風(fēng)格靈活多變 香系A(chǔ)rtdeco風(fēng)格經(jīng)典簡(jiǎn)約 商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn) 中梁的商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)為百悅系，截止2016年8月，已在上海、杭州、蘇州、麗水、溫州、金華等地布局了11個(gè)百悅系項(xiàng)目。 中梁百悅城，旨在創(chuàng)造符合城市發(fā)展潮流、時(shí)尚繽紛、充滿(mǎn)活力的居住、生活、消費(fèi)、娛樂(lè)于一體的綜合生活平臺(tái)，至 2021年，將以輕重資產(chǎn)結(jié)合的方式，深耕長(zhǎng)三角，進(jìn)軍全國(guó)，實(shí)現(xiàn)5年100城的戰(zhàn)略

21、發(fā)展目標(biāo) 產(chǎn)品線(xiàn)研發(fā)成果如何落地 量身定制開(kāi)發(fā)中梁的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用平 臺(tái)，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化成果的 推廣和使用信息反饋，為產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的 迭代升級(jí)提供后臺(tái)數(shù)據(jù)支撐 從標(biāo)準(zhǔn)化成果的深度和廣度上保障標(biāo)準(zhǔn)化的無(wú) 死角、全覆蓋，確保每一宗土地都有可適用的 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品. 從研發(fā)設(shè)計(jì)系統(tǒng)的組織及人員管理、制 度流程管理、成果管理、績(jī)效管理等方 面推進(jìn)產(chǎn)品線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用 研發(fā)到落地研發(fā)到落地 確保每一宗土地都有可使用的 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 各方面推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用平臺(tái) 產(chǎn)品理念 文化 生活 智能 健康 平價(jià)的奢華 體現(xiàn)在對(duì)建筑藝術(shù)的追 求，尊貴、品質(zhì)感的立面 設(shè)計(jì)、主入口形象、景觀(guān) 綠量等 智能科技

22、 對(duì)生活便利的追求，舒適 便捷、智能化科技生活 美好筑家 體現(xiàn)在對(duì)生活品質(zhì)的追求， 戶(hù)型設(shè)計(jì)注重南北通透、采 光充沛、內(nèi)部空間精致實(shí)用 綠色環(huán)保 對(duì)綠色環(huán)保的追求，環(huán)保的建 筑材料、部品部件、讓客戶(hù)感 知到開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感 目前，大面寬和可變空間已成為戶(hù)型設(shè)計(jì)的主要發(fā)展趨勢(shì)，中梁也對(duì)此做了專(zhuān)題研究。空間可變性方面，以115平米戶(hù)型為例，同樣 的戶(hù)型結(jié)構(gòu)，通過(guò)對(duì)隔墻的微小調(diào)整，可以滿(mǎn)足單身居、兩代居、雙孩居等不同功能需求 致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā) 房地產(chǎn)市場(chǎng)已從黃金時(shí)代過(guò)渡到白銀時(shí)代，增長(zhǎng)率不斷下降, 而家裝行業(yè)近年來(lái)仍能保持9%-10%的增長(zhǎng)，精裝修產(chǎn)品研發(fā) 是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從毛坯產(chǎn)品交付到精裝

23、產(chǎn)品交付趨勢(shì)演進(jìn)上不可或缺的一環(huán)，也是開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房業(yè)主提供的最有價(jià)值的增 值服務(wù)品種 數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)真正做批量精裝修交付的房屋也只占全國(guó)20% 2016年11月，浙江省頒布了要求全省房地產(chǎn)項(xiàng)目必須批量精裝后出售的新規(guī) ，按照目前浙江省一手房銷(xiāo)量計(jì)算，全裝修交付后市場(chǎng)總量將達(dá)280億元/年， 增量可達(dá)220億元/年 中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)里顯示，2015年行業(yè)總規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了4萬(wàn)億元，但 是沒(méi)有任何一家裝修公司的年銷(xiāo)售額超過(guò)40億元，連1%的市場(chǎng)份額都不到 中梁對(duì)產(chǎn)品的研究已經(jīng)進(jìn)入新階段，精裝修是中梁未來(lái)的核心業(yè)務(wù)之一，2017 年中梁將有至少80萬(wàn)平方米的可供出售面積采用批量精裝交付 致力

24、于精裝修產(chǎn)品研發(fā)批量精裝修 中梁致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)，在浙江嘉興成立了約1800平方米，總投資約1000萬(wàn)元的精裝修產(chǎn)品研發(fā)培訓(xùn)基地，從2016 年10月開(kāi)始籌建到2017年6月正式啟用，對(duì)比精裝修領(lǐng)域標(biāo)桿房企萬(wàn)科的十年精裝之路，中梁用了僅僅半年的時(shí)間，中梁 成為繼萬(wàn)科、富力、世茂、旭輝等為數(shù)不多的房企之后，擁有自己產(chǎn)品研發(fā)基地的企業(yè) 4套精裝修標(biāo)準(zhǔn) 樣板房 2套標(biāo)準(zhǔn)化工藝 大堂 工藝工法區(qū) 材料部品區(qū) 培訓(xùn)會(huì)議區(qū) 研發(fā)培訓(xùn)基地 中梁的批量精裝跨度并不太大，并不像其他房地產(chǎn)公司一樣全覆蓋的目標(biāo)客群，鎖定的是中端、高端、中高端和豪華四大類(lèi) 型客戶(hù) 致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)批量精裝修 提供的服務(wù) 基礎(chǔ)

25、業(yè)務(wù) 中端：D類(lèi)600元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以年輕客群為目標(biāo)，用地 中海風(fēng)格來(lái)營(yíng)造自由、開(kāi)放又不失浪漫的裝修風(fēng)格 中高端：C類(lèi)800-900元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，主打舒適性，以 白色為主色調(diào)，注重功能和效果 高端：B類(lèi)1000-1200元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn),為港式現(xiàn)代風(fēng)，用 了大量壁紙，門(mén)框線(xiàn)等，在營(yíng)造尊貴感的同時(shí)打造現(xiàn)代清澈感 豪華:A類(lèi)1500-1600元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，采用了美式經(jīng)典的貝克 風(fēng)，以高光石面、石材元素為主 增值服務(wù) 在為業(yè)主提供原有基礎(chǔ)業(yè)務(wù)之外，還提供了增值服務(wù)，業(yè)主可以自行 選擇附加安裝包，比如智能化家裝 2017年4月中梁攜手全筑新軍成立上海中梁全筑住宅科技有限公司

26、，利用雙方渠道資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手共同開(kāi)拓定制精裝市 場(chǎng)。現(xiàn)階段主要針對(duì)中梁地產(chǎn)的毛坯交付項(xiàng)目及精裝交付項(xiàng)目，分別提供定制精裝服務(wù)及軟硬裝增值服務(wù)，將來(lái)希望服務(wù)那 些有潛力、但能力還不完全足夠的中小型房企 上海全筑建筑裝飾集團(tuán)股份有限公司 全筑新軍 中梁地產(chǎn) 上海中梁全筑住宅科技有限公司 50% 50% 于2015年3月20日主板上市，是上 海裝飾裝修行業(yè)內(nèi)第一家上市公司 致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)定制精裝修 中梁相關(guān)設(shè)計(jì)人員指出，所有的批量精裝會(huì)逐漸走向定制化批量精裝，中梁 主要布局在三、四線(xiàn)城市，定制系統(tǒng)是精裝修重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù) 全能收 納系統(tǒng) 貼心廚 房系統(tǒng) 高端品 牌系統(tǒng) 舒適衛(wèi) 浴系統(tǒng) 定制升

27、級(jí)系統(tǒng) 細(xì)節(jié)優(yōu) 居系統(tǒng) 智能生 活系統(tǒng) 匠心品 控系統(tǒng) 綠色健 康系統(tǒng) 中梁產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理：甘來(lái)，曾就 職于旭輝集團(tuán)設(shè)計(jì)部集團(tuán)副總監(jiān)，勵(lì)德 建筑設(shè)計(jì)有限公司合伙人及設(shè)計(jì)總監(jiān)； 同濟(jì)大學(xué)建筑系碩士研究生、博士研究 生，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑設(shè)計(jì)師 中梁在居住需求方面已經(jīng)從1.0時(shí)代躍升至3.0 時(shí)代。這一階段客戶(hù)關(guān)注居住功能和舒適度同 時(shí)，對(duì)空間需求開(kāi)始呈現(xiàn)全面性，功能更加細(xì) 分和個(gè)性化，追求有限空間的高效利用，并關(guān) 心配套服務(wù)代理的居住體驗(yàn)感 圖：中梁九大精裝匠心系統(tǒng) 中梁為客戶(hù)打造了9大精裝匠心系統(tǒng)，對(duì)產(chǎn)品的進(jìn)一步完善與優(yōu)化正是中梁地產(chǎn)打造“有價(jià)值的品質(zhì)地產(chǎn)”的決心，優(yōu)質(zhì)的 產(chǎn)品和服務(wù)是中梁實(shí)

28、現(xiàn)千億乃至更遠(yuǎn)目標(biāo)的根本保障 致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā) 四需 安全 舒適 健康 智能 六感 視 溫 聽(tīng) 觸 嗅 味 中梁始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高品質(zhì)產(chǎn)品，切實(shí)提升客戶(hù)體驗(yàn)，為生活創(chuàng)造全新價(jià)值。在批量精裝修的理解與定位上，認(rèn)為 精裝修應(yīng)該具備四大特征：必須是宜居的、必須是人性化的、必須是優(yōu)雅的、必須是節(jié)能環(huán)保的，同時(shí)用“四需六感”來(lái)平 衡客戶(hù)需求 致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā) PART 3 中梁投資策略和阿米巴經(jīng)營(yíng)模式 投資策略 中梁的投資策略為“深耕長(zhǎng)三角、面向華東、輻射全國(guó)”，大部分項(xiàng)目都分布在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)三四線(xiàn)城市，2017年 上半年的新增土儲(chǔ)中也繼續(xù)以長(zhǎng)三角和華東地區(qū)的三四線(xiàn)城市為主戰(zhàn)場(chǎng) 中梁

29、集團(tuán)投資發(fā)展中心總經(jīng)理李和栗表示， 2017年中梁將繼續(xù)以三四線(xiàn)城市為主戰(zhàn)場(chǎng)，逐 步實(shí)現(xiàn)由浙南區(qū)域向長(zhǎng)三角省際擴(kuò)張的步伐，有 效進(jìn)入華東強(qiáng)二線(xiàn)城市，全面推進(jìn)全國(guó)戰(zhàn)略布局 。原浙江小眾市場(chǎng)繼續(xù)下沉、覆蓋、創(chuàng)新；開(kāi)拓 蘇中、蘇北，皖北、中西部強(qiáng)地級(jí)市小眾市場(chǎng)， 江蘇地級(jí)市全面覆蓋，擇機(jī)進(jìn)入熱點(diǎn)城市；加強(qiáng) 關(guān)注江浙周邊（安徽、江西、福建），擇機(jī)進(jìn)入 中西部省會(huì)或重點(diǎn)市場(chǎng) 圖：中梁2017年1月到6月的新增土儲(chǔ)宗數(shù)按城市分布情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)、同策咨詢(xún)研究部 投資策略 圖：中梁2017年1月到6月的新增土儲(chǔ)宗數(shù)按城市分布情況（宗） 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)、同策咨詢(xún)研究部 中梁2017年上半年新增土地

30、儲(chǔ)備49宗，在深耕浙江、江蘇區(qū)域的基礎(chǔ)上，戰(zhàn)略性布局了江西、安徽、福建、河南、湖南、 四川等省份的三四線(xiàn)城市 浙江省 江西省 江蘇省 安徽省 福建、河南、湖南、四川 紅色表示首進(jìn)該城市 0 1 2 3 4 5 投資策略 中梁2017年上半年花費(fèi)201.36億元，以平均溢價(jià)率61.26%拿的49宗地中，其中有17宗地的溢價(jià)率在100%以上，最高的 溢價(jià)率為189.26%，有10宗的溢價(jià)率在50%-100%之間，整體來(lái)看溢價(jià)率較高。此外占地面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的只有2 宗，偏好小而美的地塊 圖：中梁2017年1月到6月的新增土儲(chǔ)平均溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)、同策咨詢(xún)研究部

31、從中梁2017上半年的新增 土儲(chǔ)來(lái)看，溢價(jià)率較高， 與中梁以往宣稱(chēng)的“不拿 高價(jià)地”的作風(fēng)頗為不同 ，這與中梁要擴(kuò)大規(guī)模， 2021年挺入全國(guó)標(biāo)桿性企 業(yè)20強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)有關(guān) 地塊名稱(chēng) 城市 規(guī)劃用途 占地面積(萬(wàn)) 規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)) 總成交金額(億元) 平均樓面價(jià)(元/) 平均溢價(jià)率(%) 仁和路北、齊山路東、幸福路南、望月路西 亳州 住宅用地 5.59 11.18 3.15 2817 112.12 仁和路北、望月路東、幸福路南、北蒙大道西 亳州 住宅用地 6.59 13.18 3.68 2791 120.89 華陽(yáng)路西側(cè)金桂路南側(cè)地塊 常州 綜合用地(含住宅) 8.87 22.18 11

32、.47 5172 146.29 迎賓大道以北、伍塘安置點(diǎn)南側(cè)地塊 撫州 住宅用地 4.31 9.48 3.29 3469 149.24 位于七彩大道南側(cè) 贛州 商業(yè)/辦公用地 5.2 13.52 2.7 2000 100.3 南水新區(qū)A-10地塊 贛州 綜合用地(含住宅) 4.36 10.89 4.94 4535 135.48 贛州經(jīng)開(kāi)區(qū)章貢王路南西側(cè)，金嶺西大道北側(cè) 贛州 住宅用地 5.52 12.14 3.69 3042 112.7 新干縣城北濱江大道以東、東華路以南 吉安 住宅用地 2.36 5.9 1.36 2312 114.09 丹陽(yáng)路與新華路交叉口西北角地塊 寧波 住宅用地 1.9

33、2 9.62 2.7 2804 100.07 赤岸大道東側(cè)、東利路南側(cè)、牛瀨路西側(cè) 寧德 綜合用地(含住宅) 6.69 15.38 5.25 3413 132.6 大棚塢2016-3號(hào)出讓地塊 衢州 住宅用地 6.98 8.37 3.56 4252 155.11 西區(qū)碧桂園翡翠灣以北、錦西大道以東、雙嶺中路以西 衢州 綜合用地(含住宅) 8.53 16.21 16.95 10455 160.77 寶蓋鎮(zhèn)塘后村 泉州 住宅用地 2.44 7.31 2.67 3658 100.37 學(xué)院路南側(cè)、園東路西側(cè) 宿遷 商業(yè)/辦公用地 7.4 14.8 3.41 2303 119.29 靈溪鎮(zhèn)體育場(chǎng)路以西

34、，惠達(dá)路以南，江濱路以北 溫州 住宅用地 2.7 6.76 7.7 11395 133.09 信陽(yáng)市羊山新區(qū)新三十二街與新五路交叉口西北角 信陽(yáng) 綜合用地(含住宅) 9.64 25.07 5.96 2377 147.2 銀山路東 徐州 住宅用地 7.45 18.62 6.46 3472 189.26 中梁2017年上半年拿的49宗地中，除了招拍掛，還以收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等方式獲得土地 投資策略 地塊名稱(chēng) 城市 規(guī)劃用途 占地面積(萬(wàn)) 規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)) 總成交金額(億元) 平均樓面價(jià)(元/) 平均溢價(jià)率(%) 土地權(quán)益(%) 迎賓大道以北、伍塘安置點(diǎn)南側(cè)地塊 撫州 住宅用地 4.31 9.48

35、3.29 3469 149.24 - 南水新區(qū)A-08d 贛州 住宅用地 2.52 6.56 1.86 2833 56.37 - 人民東路南側(cè)、旌孝街北側(cè)（西地塊） 金華 綜合用地(含住宅) 1.52 3.04 1.85 6100 10.61 25 八里湖大道以南、財(cái)富大道以西 九江 住宅用地 9.65 27.02 7.31 2705 37.98 40 永泰路以南、財(cái)富大道以西 九江 住宅用地 7.82 19.54 5.73 2934 37.36 - 青田縣甌南街道0101-03地塊 麗水 住宅用地 1.62 6.23 0.72 1152 0.14 - 縣開(kāi)發(fā)區(qū)龍?zhí)侗甭放c春秋路交叉口東南側(cè) 六

36、安 綜合用地(含住宅) 7.38 16.25 2.57 1582 5.45 - 皖西大道以北、安豐路以西 六安 綜合用地(含住宅) 9.39 20.65 5.65 2736 62.82 62.82 西區(qū)碧桂園翡翠灣以北、錦西大道以東、雙嶺中路以西 衢州 綜合用地(含住宅) 8.53 16.21 16.95 10455 160.77 35 東城街道方山路北側(cè)（原利民公司）地塊 臺(tái)州 商業(yè)/辦公用地 0.98 2.16 1.1 5091 46.67 - 翠湖四路以北、天山大道以東、翠湖五路以南、秀水河以西 銅陵 住宅用地 3.66 9.16 0.88 961 - - 甌北街道前牌村 溫州 住宅用地

37、 1 2.45 0.97 3984 - 30 靈溪鎮(zhèn)體育場(chǎng)路以西，惠達(dá)路以南，江濱路以北 溫州 住宅用地 2.7 6.76 7.7 11395 133.09 - 城東街道后所村 溫州 綜合用地(含住宅) 3.1 9.29 3.55 3824 0.42 - 塘下中心區(qū)D-4-4、D-4-5地塊，規(guī)劃一路以北，塘松路以西，趙宅河以南 溫州 綜合用地(含住宅) 5.84 19.87 13.24 6663 0.75 34 瑞安市莘塍街道中村村，富民南路以東、莘塍一幼以南 溫州 住宅用地 0.58 1.45 0.79 5450 95.11 - 宣城市寶城路與水陽(yáng)江大道交叉口東北角 宣城 住宅用地 11.

38、92 26.23 4.21 1605 0.17 - GZ035號(hào)地塊 揚(yáng)州 住宅用地 9.06 16.31 5.1 3128 92.48 51 運(yùn)河路西側(cè)、黃山路北側(cè)地塊 揚(yáng)州 綜合用地(含住宅) 3.61 6.47 1.79 2768 9.82 23 圖：中梁2017年1月到6月的新增土儲(chǔ)涉及到合作開(kāi)發(fā)的地塊情況 -表示情況未知 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)、同策咨詢(xún)研究部 投資策略深耕長(zhǎng)三角 深耕長(zhǎng)三角是中梁一直以來(lái)堅(jiān)持的投資戰(zhàn)略，2017年中梁在浙江省寧波市拿地3宗、衢州市拿地2宗、麗水市拿地2宗、溫 州市拿地5宗，臺(tái)州市拿地2宗，金華市拿地2宗，首進(jìn)江蘇省揚(yáng)州市（2宗）、常州市（1宗），泰州市（

39、1宗）、徐州市 （1宗），在無(wú)錫市拿地2宗，宿遷市拿地1宗，加速深耕長(zhǎng)三角 2017年5月，中梁聯(lián)合融信集團(tuán)、宋都 集團(tuán)成功攬獲浙江省衢州市西區(qū)雙嶺中 路以西（F5-2）地宗，總地價(jià)16.95億 元，總建筑面積約17萬(wàn)平方米，規(guī)劃為 商住用地，中梁已在衢州布局四子 2017年6月，中梁拿下浙江省寧波市慈溪 觀(guān)海衛(wèi) I 201537#-B地宗，該地宗位于 觀(guān)海衛(wèi)新城板宗，占地面積44974平方米， 用地性質(zhì)為純住宅。至此，中梁在寧波已 經(jīng)實(shí)現(xiàn)了十四盤(pán)齊耀的戰(zhàn)略局面 2017年2月，中梁以總價(jià)3.89億元摘下江蘇 省泰州市靖江靖儲(chǔ)2017掛3號(hào)地宗，規(guī)劃建 筑面積62655平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的商住

40、用 地 投資策略面向華東 2017年中梁持續(xù)深化在江西、安徽、福建等地的投資布局，2017年中梁首進(jìn)江西省景德鎮(zhèn)市（1宗），撫州市（1宗）， 九江市（1宗），在吉安市拿地1宗，在贛州市拿地5宗，首進(jìn)安徽省滁州市（1宗）、亳州市（2宗）、宣城市（1宗）、銅 陵（1宗）、六安市（2宗），在蕪湖市拿地1宗，在淮北市拿地1宗，首進(jìn)福建省寧德市（1宗），在泉州市拿地1宗 2017年5月，中梁以總價(jià)1.3648億元拿下吉安 新干縣城北濱江大道以東、東華路以南 （DDH2017018號(hào)）地宗，該地宗位于吉安市 新干縣，距離中心城區(qū)僅1.5公里，用地面積 23608.2平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的商住地宗 2017年

41、5月，中梁以總價(jià)1.0388億元拿下 安徽省蕪湖市蕪湖縣星湖灣地宗，該地宗 用地面積34617平方米，位于蕪湖縣主城 區(qū)核心位置，這是中梁在蕪湖市落下的第 四子 2017年5月，中梁以總價(jià)4.1627億元拿下 江西省景德鎮(zhèn)市昌南拓展區(qū)A-20地宗， 該地宗位于昌南拓展區(qū)，地宗用地面積 76730.97平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的商住地 宗。這是中梁首次進(jìn)入景德鎮(zhèn) 投資策略輻射全國(guó) 2017年來(lái)，中梁除了不斷深化在已進(jìn)駐省份的投資布局，還持續(xù)開(kāi)拓全新區(qū)域，先后挺進(jìn)河南信陽(yáng)、湖南長(zhǎng)沙、四川達(dá)州， 逐步實(shí)現(xiàn)輻射全國(guó)的戰(zhàn)略 2017年6月6日，中梁以1.46億元摘得湖南 長(zhǎng)沙寧土（2017）016號(hào)地宗，該地

42、宗位于 長(zhǎng)沙下轄縣級(jí)市寧鄉(xiāng)市第十三中學(xué)北側(cè)，屬 于新城區(qū)，占比面積55397.3平方米 2017年5月，中梁以總價(jià)5.9592億元摘獲河南省 信陽(yáng)市羊山新區(qū)新三十二街與新五路交叉口西北 角地宗，該地宗占地面積96427.55平方米，是 一幅優(yōu)質(zhì)的商住地宗，戰(zhàn)略步伐首次挺進(jìn)河南 2017年4月，中梁以總價(jià)5.6606億元拿下 四川省達(dá)州市蓮花湖片區(qū)101.3畝地宗， 該地宗東臨金龍大道、，用地面積67531 平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的二類(lèi)住宅用地 投資策略如何篩選有價(jià)值的土地 關(guān)于如何篩選有價(jià)值的土地，中梁地產(chǎn)集團(tuán)副總裁徐忠信先生表示中梁內(nèi)部建立了一套嚴(yán)格高效的平價(jià)機(jī)制，稱(chēng)為“戰(zhàn)略、 市場(chǎng)、財(cái)務(wù)”等三

43、個(gè)漏斗 中梁負(fù)責(zé)在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的投拓團(tuán)隊(duì)有300人，無(wú)論人數(shù)和覆 蓋面積都能排全國(guó)前三，經(jīng)過(guò)區(qū)域初篩之后，中梁平均每周上 報(bào)到集團(tuán)土地決策會(huì)的地達(dá)50塊左右 在拿地前，會(huì)深入研究市場(chǎng)周期和板塊輪動(dòng)，在不同區(qū)域、城市間做 好結(jié)構(gòu)，并根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，踏準(zhǔn)節(jié)奏，做到“低拓高收”。為了 更精準(zhǔn)地實(shí)現(xiàn)精選城市、精確拿地，結(jié)合中梁自身拓展需要，構(gòu)建并 不斷完善了拿地模型、模板，先后優(yōu)化了城市準(zhǔn)入模型、市場(chǎng)研究模 板、投資測(cè)算模板等等，進(jìn)一步提高了投資效率和效益 投拓團(tuán)隊(duì)超過(guò)300人，每周有50塊土地上會(huì) 董事長(zhǎng)楊劍表示投拓團(tuán)隊(duì)人員還可以再進(jìn)一步擴(kuò)充，因?yàn)檫@些人一年可能花掉兩三個(gè)億，但只要能拿到2塊合適的

44、地，帶來(lái)的利潤(rùn)就可以覆蓋 阿米巴經(jīng)營(yíng)模式 阿米巴模式是日本“經(jīng)營(yíng)之圣”稻盛和夫先生，受單細(xì)胞變形蟲(chóng)“阿米巴”的繁殖生存方式所啟發(fā)，開(kāi)創(chuàng)的一種新型經(jīng)營(yíng)模 式：把企業(yè)劃分成一個(gè)個(gè)小的團(tuán)體組織，通過(guò)獨(dú)立核算制加以運(yùn)作，在公司內(nèi)部培養(yǎng)具備經(jīng)營(yíng)者意識(shí)的領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)全體員工 參與經(jīng)營(yíng)的全員參與型經(jīng)營(yíng) 傳統(tǒng)模式 阿米巴模式 模式 老式火車(chē)，80公里每小時(shí) 高速動(dòng)車(chē)，300公里每小時(shí) 理念 火車(chē)跑得快，全靠車(chē)頭帶 高速道上飛，節(jié)節(jié)車(chē)廂推 驅(qū)動(dòng)力 領(lǐng)導(dǎo)驅(qū)動(dòng)，只有一個(gè)動(dòng)力系 統(tǒng) 全員驅(qū)動(dòng)，每節(jié)車(chē)廂都有動(dòng) 力系統(tǒng) 心態(tài) 為公司而干，打工心態(tài) 為自己干，自食其力的機(jī)制 特點(diǎn) 人員臃腫，無(wú)法客觀(guān)評(píng)價(jià)個(gè) 人貢獻(xiàn) 一個(gè)人也要

45、干，貢獻(xiàn)多少一 目了然 執(zhí)行力 多重領(lǐng)導(dǎo)，層層審批，執(zhí)行 緩慢 全員經(jīng)營(yíng)，快速高效 結(jié)果 大我小我餓肚子 自己吃飽飯，公司快速走 中梁阿米巴 2015年8月，中梁在“稻盛阿米巴”基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)國(guó)情、房地產(chǎn)行業(yè)和中梁企業(yè)特色，開(kāi)始實(shí)行“中梁阿米巴”，銷(xiāo)售 業(yè)績(jī)從2015年的168億元到2016年的337億元，短短一年便翻了接近一番，2017年上半年完成銷(xiāo)售額354.7億元，半年時(shí) 間便突破了去年一年的銷(xiāo)售量，中梁阿米巴模式成為中梁飛速發(fā)展的強(qiáng)大助推器 168 337 354.7 0 100 200 300 400 2015 2016 201701-06 數(shù)據(jù)來(lái)源：公司官網(wǎng)、同策咨詢(xún)研究部 分巴

46、 激勵(lì) 核算 風(fēng)控 完整的阿米巴模式，有自 身運(yùn)行的體系，包含了分 巴、核算、激勵(lì)和風(fēng)控四 個(gè)方面。中梁在多維度上 全面推進(jìn)，才使得阿米巴 模式能夠快速落地運(yùn)行， 并取得巨大成功 圖：中梁實(shí)行“阿米巴”以后的銷(xiāo)售情況（億元） 中梁阿米巴：分巴 2015年8月中梁以“精總部、強(qiáng)一線(xiàn)、小組織”為原則，劃分了“控股集團(tuán)巴”、“區(qū)域集團(tuán)巴”、“區(qū)域公司巴”的等多 級(jí)“阿米巴”，隨后一年多的時(shí)間里，培植繁育了30多個(gè)“區(qū)域阿米巴”，在充分授權(quán)的基礎(chǔ)上，激活了各個(gè)“區(qū)域巴” 的經(jīng)營(yíng)活力 集團(tuán)總部 作為企業(yè)發(fā)展的中樞神經(jīng)，負(fù)責(zé)為區(qū)域公司制定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，整合資源，對(duì)區(qū) 域充分授權(quán) 區(qū)域 作為經(jīng)營(yíng)主體，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)

47、績(jī)承擔(dān)第一責(zé)任，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧 為了保持小組織的靈活性，限定區(qū)域公司的規(guī)模，有利于培養(yǎng)復(fù)合型人才，給 各級(jí)人才更多的成長(zhǎng)空間 中梁阿米巴：核算 在阿米巴系統(tǒng)里，獨(dú)立核算是其能夠順利運(yùn)行的核心基礎(chǔ)，中梁阿米巴在獨(dú)立核算的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新和升級(jí)為自動(dòng)結(jié)算 數(shù)據(jù)分析 分析過(guò)往的成本費(fèi)用情況 定價(jià)規(guī)則 設(shè)計(jì)確定內(nèi)部定價(jià)規(guī)則 獨(dú)立核算 各個(gè)“小巴”自主核算 圖：阿米巴獨(dú)立核算的三個(gè)步驟 集團(tuán)制作清單框架 區(qū)域“巴長(zhǎng)”細(xì)分權(quán)重分配，完成 核算清單，形成公開(kāi)透明的自動(dòng)結(jié) 算系統(tǒng)，每個(gè)員工都可以根據(jù)工作 內(nèi)容了解自己的工作貢獻(xiàn) 圖：中梁阿米巴的自動(dòng)結(jié)算 比如區(qū)域的某個(gè)精裝修項(xiàng)目，在 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)總監(jiān)審核圖 紙的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)可以改進(jìn)的細(xì) 節(jié)，經(jīng)過(guò)圖紙優(yōu)化和專(zhuān)家論證， 將該項(xiàng)目的成本節(jié)省了100萬(wàn)。節(jié) 省的成本，會(huì)歸屬到相應(yīng)“巴” 的利潤(rùn)中，實(shí)施過(guò)程中具體的設(shè) 計(jì)、材料的節(jié)省則會(huì)細(xì)化到成本 菜單下的次級(jí)子目，在成就共享 時(shí)，就會(huì)按照相應(yīng)的權(quán)重比例進(jìn) 行分配 中梁提出“事業(yè)合伙人”、“成就共享”、“項(xiàng)目跟投”以及“費(fèi)用包干”等層級(jí)激勵(lì)體系，激發(fā)所有員工的“老板意 識(shí)”，共同參與經(jīng)營(yíng)，共享企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果 SUCCESS 事業(yè)合伙人 通過(guò)內(nèi)部契約協(xié)議的簽訂，實(shí)現(xiàn) 一些股份的開(kāi)放，讓員工成為