1、深圳市地方稅務局辦公室關于印發城市更新稅收政策指引的通知深地稅辦發201237號第一章 總則第一條 為規范城市更新稅收征管，根據中華人民共和國稅收征收管理法、中華人民共和國企業所得稅法、中華人民共和國營業稅暫行條例、中華人民共和國土地增值稅暫行條例、深圳市城市更新辦法及其實施細則，結合深圳市實際，現制定本指引。第二條 本指引適用于本市行政區域范圍內的城市更新活動所涉及到的稅收征收管理。本指引所稱城市更新，是指由符合深圳市城市更新辦法及其實施細則規定的開發企業根據城市規劃對特定城市建成區，進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。第三條 本指引針對城市更新實施過程中以下三種見的經濟行為，就其稅收

2、處理方式予以明確。(一)以房地產作價入股成立項目公司進行開發。(二)雙方或多方合作實施項目的開發。(三) 其他城市更新行為第四條 其他未包括的城市更新行為稅收處理比照此規定，以實質重于形式、避免重復征稅為原則進行征收管理。第二章 以房地產作價入股進行房地產開發的稅收處理第五條 以房地產作價入股進行房地產開發，按出資比例分享利潤，共擔風險的，不征營業稅。但以下情形除外：房屋建成后各方按一定比例分配房屋，出地方以土地出資視為向項目公司轉讓土地，按轉讓無形資產繳納營業稅，其營業額按照中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第二十條的規定進行核定。第六條 凡以房地產作價入股，所投資、聯營的企業從事房地產開

3、發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，發生所有權轉移時應視同銷售房地產確認收入繳納土地增值稅。第七條 被投資企業接受投資方式取得的土地，以該土地的投資作價和接受投資支付的相關稅費為計稅基礎，并在企業所得稅進行稅前扣除以及作為土地增值稅的扣除項目。第八條 被投資企業以房地產分配給股東或出資人的，發生所有權轉移時應視同銷售房地產繳納土地增值稅。對合營企業的房屋，在分配給投資各方后，視同銷售，應按規定繳納營業稅。第三章 合作建房的稅收處理第九條 本指引所稱合作建房是指由一方(或多方)出地，另一方(或多方)出資，合作各方共同與國土部門簽署土地出讓協議(或補充協議)，共同取得土地使用

4、權，并按約定比例進行分房的行為。第十條 合作各方共同與國土部門簽署出讓協議，共同取得土地使用權的行為及開發完成后進行確權登記，不涉及到轉讓土地使用權，不征收營業稅，不征收土地增值稅。第十一條 合作建房分房暫免征收土地增值稅，不征營業稅；分房后各自銷售的，應就其取得的收入和發生的成本按規定計算繳納所得稅、營業稅土地增值稅。第十二條 如果合作建房出地方為村股份公司，當其分配取得房產，再原價分配給村民的，不視同銷售。第十三條 合作建房項目的土地增值稅繳納，由合作各方就其取得的收入和實際發生的成本分別計算并繳納土地增值稅。第十四條 合作建房出地方屬于村股份公司的，當其將分得的房產出售時，如果不能準確核

5、算成本，土地增值稅按轉讓房產取得的收入核定征收。村股份合作公司是農村城市化進程中，在原有的村級集體經濟組織基礎上進行股份制改制而成的，具備獨立的法人資格經濟實體。第四章 城市更新其他稅收處理第十五條 本指引所稱拆遷補償是指拆遷方對被拆遷方，依照深圳市城市更新辦法及其實施細則、國有土地上房屋征收與補償條例的規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。第十六條 拆遷方與被拆遷方簽訂拆遷補償安置協議，實行貨幣補償支付拆遷補償費，憑合法有效憑據計入拆遷補償費，在所得稅和土地增值稅前扣除。第十七條 被拆遷方取得的拆遷補償費、征地

6、補償，暫不征收營業稅、免征土地增值稅。第十八條 拆遷方與被拆遷方簽訂搬遷補償安置協議，實行房屋產權調換方式支付拆遷補償費，對償還面積與拆遷補償協議面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，超過部分，按房產在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定核定計征營業稅。本指引中所稱同類住宅房屋的成本價以建安成本為準，不含地價。第十九條 開發商與被拆遷方簽訂拆遷補償安置協議，實行房屋產權調換方式支付拆遷補償費，用本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理繳納土地增值稅及所得稅，按國稅發2006187號第三條第(一)款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開

7、發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。第二十條 開發商與被拆遷人簽訂搬遷補償安置協議，實行房屋產權調換方式支付拆遷補償費，采取異地安置的，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發2006187號第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費，計算繳納土地增值稅；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費，計算繳納繳納土地增值稅。第二十一條 一方(或多方)出地，另一方(或多方)出資，以土地使用權人的名義進行開發，房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋。分配給出資方的房產視同銷售，按市場公允價值確認

8、收入。第二十二條 開發商投入資金和技術并以自己名義進行開發建設，項目完成后，開發商依合同約定的分配比例將房屋所有權轉移至出地一方。房屋建成后，開發商分配給原出地方的房屋，按市場公允價確定開發商土地增值稅應稅收入；出地方從開發商獲取房產，按市場公允價確定出地方轉讓土地使用權取得的收入，按規定征收土地增值稅。第二十三條 房地產被收購方收購，應按規定繳納營業稅、所得稅。第二十四條 城市更新項目房地產被收購，按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則、財稅【1995】048號文件關于因城市建設需要，轉讓房產免征土地增值稅。第二十五條 納稅人自改，即拆除自有建筑，按該建筑市場公價值確定房地產開發企業的

9、拆遷補償成本。其稅收政策比照他拆拆遷補償稅收政策。納稅人在開始舊改意向后新增的建筑物拆除不得列為拆遷補償成本。第二十六條 作為拆遷條件，為村委無償建設配套設施，無償返還一定面積的新建物業給村集體，該經費、補償資金、新建物業成本等實際發生的拆遷支出均可在土地征用及拆遷補償費中列支。第二十七條 回遷房銷售收入營業稅納稅義務發生時間為回遷戶辦理產權登記的當月。對回遷房確定的銷售收入不預繳土地增值稅。第二十八條 政府對城市更新項目的補償，不列入銷售收入，也不抵減扣除項目金額。第二十九條 拆遷補償款的確定以實際補償回遷房時的市場公允價為準。第三十條 按照深圳市人民政府關于印發深圳市原農村集體經濟組織非農

10、建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定的通知(深府【2011】198號)第七條的規定，對于轉為商品性質的非農建設用地和征地返還用地，權利人在辦理土地使用權初始登記時，可以申請按照合法評估機構核定的市場評估價進行登記。按上述規定辦理產權登記的土地使用權價格可作為土地使用權成本，作為土地增值稅扣除項目。評估價不得高于政府公布的同類、同地段、同時間的評估價。第五章 附則第三十一條本指引由深圳市地方稅務局負責解釋。第三十二條本指引自 年 月 日起實施。以前規定與本指引有抵觸的，依本辦法執行。城市更新稅政征管(試行)工作指引發布日期：2017年03月02日 第一部分 政策規定根據深圳市城市更新辦法

11、(深圳市人民政府令第211號，下簡稱更新辦法)及其實施細則的有關規定，城市更新是指對特定城市建成區(包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等)，進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動，包括：功能改變類城市更新、綜合整治類城市更新、拆除重建類城市更新等類別。本指引主要用于指導拆除重建類城市更新項目的涉稅管理，不作為執法依據。根據更新辦法及其實施細則及其他相關法律法規文件，按照深圳市城市更新單元規劃、城市更新年度計劃的規定實施的拆除重建類更新項目屬于本指引規范的對象。今后深圳市人民政府或相關部門修訂相關城市更新辦法，從其規定。本指引主要關注兩個環節：一是被拆遷方(含被拆遷居民和原企業或

12、單位)讓渡原有土地使用權，并取得補償。二是拆遷方(含更新項目的實施主體)取得土地使用權，并支付補償。一、 被拆遷方(一) 營業稅1. 基本原則對被拆遷方取得符合條件的拆遷補償不征收營業稅。2. 具體規定被拆遷居民或單位將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地使用者的行為，不征收營業稅。3. 主要文件國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知(國稅函2008277號)(二) 個人所得稅1. 基本原則被拆遷方為自然人時，對其

13、取得的符合條件的拆遷補償收入免予征收個人所得稅。2. 具體規定按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，無論是現金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅。3. 主要文件(1)國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復(國稅函1998428號)(2)財政部 國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知(財稅200545號)(三) 企業所得稅1. 基本原則被拆遷方為居民企業時，對其取得的符合條件的搬遷所得遞延至搬遷完成年度計入當年度企業應納稅所得額計算納稅。2. 具體規定(1)搬遷所得的確認企業的搬遷收入，扣除

14、搬遷支出后的余額，為企業的搬遷所得。企業的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業以外(包括政府或其他單位)取得的搬遷補償收入，以及本企業搬遷資產處置收入等。企業取得的搬遷補償收入，是指企業由于搬遷取得的貨幣性和非貨幣性補償收入。企業的搬遷支出，包括搬遷費用支出以及由于搬遷所發生的企業資產處置支出。企業應在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當年度企業應納稅所得額計算納稅。(2)搬遷完成年度的確認下列情形之一的，為搬遷完成年度，企業應進行搬遷清算，計算搬遷所得：從搬遷開始，5年內(包括搬遷當年度)任何一年完成搬遷的;從搬遷開始，搬遷時間滿5年(包括搬遷當年度)的年度。(3)被征用土地計稅成本的確認企業搬遷中被

15、征用的土地，采取土地置換的，換入土地的計稅成本按被征用土地的凈值，以及該換入土地投入使用前所發生的各項費用支出，為該換入土地的計稅成本，在該換入土地投入使用后，按企業所得稅法及其實施條例規定年限攤銷。(4)被征用資產計稅成本的確認企業政策性搬遷被征用的資產，采取資產置換的，其換入資產的計稅成本按被征用資產的凈值，加上換入資產所支付的稅費(涉及補價，還應加上補價款)計算確定。3. 主要文件(1)企業政策性搬遷所得稅管理辦法(國家稅務總局公告2012年第40號)(2)國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告(國家稅務總局2013年第11號)(四) 土地增值稅1. 基本原則對被拆遷方因國家

16、建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。2. 具體規定因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃而搬遷，是指因舊城改造，而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。3. 主要文件(1)中華人民共和國土地增值稅暫行條例(國務院令第138號)(2)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則(財法字19956號)(3)國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知(財稅200621號)(五) 契稅1. 基本原則

17、對被拆遷方，因土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用，重新承受土地、房屋權屬或重新購置房屋或選擇房屋產權調換，實行免征或差額征收。2. 具體規定(1)重新承受土地、房屋權屬方式土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬，其成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的，免征契稅。(2)重新購置房屋方式因房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。(3)房屋產權調換方式因房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅;繳納房屋產權調換差價的，對

18、差價部分按規定征收契稅。(4)歷史遺留問題由于歷史原因未辦理初始產權登記的不動產被拆遷后，對于屬于政府認可的被拆遷居民，其沒有超過補償標準部分的，可享受免繳契稅的優惠。3. 主要文件(1)深圳市地方稅務局2009年深圳市地方稅務局關于漁農村舊城改造拆遷補償契稅問題的批復(2)財政部 國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知(財稅201282號)(3)廣東省契稅實施辦法(六) 印花稅1. 基本原則對與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。2. 具體規定一是對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印

19、花稅予以免征;二是在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收(拆遷)補償協議或棚戶區改造合同(協議)，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征印花稅。3. 主要文件財政部 國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知(財稅2013101號)二、 拆遷方(一) 營業稅1. 基本原則對于拆遷方采取房產補償方式，視補償面積和補償方式不同，采取不同的營業稅征收方式。2. 具體規定對于拆遷方采取房產補償方式，視補償方式不同稅務處理分別如下：用于補償的房產若是開發公司自行開發的商品房，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計算繳納銷售不動產的營業

20、稅;對補償面積超過拆遷面積的部分，按中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則的規定，核定營業額計算繳納銷售不動產的營業稅。用于補償的房產若是項目實施主體外購的產權房產，可以以核定計稅價格減除房產購置原價后的余額為計稅營業額。3. 主要文件國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復(國稅函1995549號)(二) 企業所得稅1. 基本原則對于拆遷方采取房產補償方式換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，并將其確認為拆遷補償支出。2. 具體規定(1)視同銷售對于拆遷方采取房產補償方式換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或

21、使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：一是按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;二是由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;三是按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%。(2)成本扣除對于拆遷方采取房產補償方式換取其他企事業單位和個人的土地使用權等行為，土地使用權的成本為開發產品視同銷售收入和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。3. 主要文件房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法(國稅發200931號)(三)

22、土地增值稅1. 基本原則對于拆遷方采取房產補償方式換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，并將其確認為拆遷補償支出。2. 具體規定(1)視同銷售對于拆遷方將開發產品用于換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。(2)成本扣除本地安置拆遷方用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，視同銷售收入按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，同時將視同銷售收入確認為房地

23、產開發項目的拆遷補償費。拆遷方支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給拆遷方的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。異地安置拆遷方采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。3. 主要文件國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知(國稅發2006187號)國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知(國稅函2010220號)(四) 契稅1.基本原則出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而

24、支付的全部經濟利益。2.具體規定(1)以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。(2)以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。3.主要文件財政部

25、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知(財稅2004134號)第二部分 實務指引一、 個人所得稅根據深圳市地方稅務局稅收減免管理實施辦法(深圳市地方稅務局公告20161號)(以下簡稱減免實施辦法)的規定，納稅人的征管流程如下：一是享受方式?？劾U申報自行享受。二是提供資料。拆遷補償款免征個人所得稅屬于按稅務機關要求期限提交報備材料的事項，具體材料有：居民身份證或其他證明身份的合法證明;取得拆遷補償款相關證明材料(如拆遷補償協議、收款憑據等，不限于這些證明材料，下同)。二、 企業所得稅根據企業政策性搬遷所得稅管理辦法(國家稅務總局公告2012年第40號) 第六章征收管理的規定，納稅

26、人的征管流程如下：一是申報材料。企業應當自搬遷開始年度，至次年5月31日前，向主管稅務機關(包括遷出地和遷入地)報送政策性搬遷依據、搬遷規劃等相關材料。逾期未報的，除特殊原因并經主管稅務機關認可外，按非政策性搬遷處理，不得執行本辦法的規定。其中，搬遷依據、搬遷規劃等相關材料，包括：(1)政府搬遷文件或公告;(2)搬遷重置總體規劃;(3)拆遷補償協議;(4)資產處置計劃;(5)其他與搬遷相關的事項。二是搬遷清算。企業遷出地和遷入地主管稅務機關發生變化的，由遷入地主管稅務機關負責企業搬遷清算。企業搬遷完成當年，其向主管稅務機關報送企業所得稅年度納稅申報表時，應填報附表A105110政策性搬遷納稅調

27、整明細表。三、 土地增值稅根據減免實施辦法的規定，納稅人的征管流程如下：一是享受方式。自行申報自行享受。二是提供資料。因國家建設需要依法征用、收回的房地產土地增值稅減免屬于按稅務機關要求期限提交報備材料的事項。具體材料有：(1)減免稅申請報告;(2)土地使用權證明;(3)政府征用、收回土地使用權補償協議;(4)提交其他減免稅相關資料。四、 契稅根據減免實施辦法的規定，納稅人的征管流程如下：一是享受方式。申報的同時報送資料。二是提供資料。具體報送資料包括：城市更新項目實施主體確認書、城市更新單元計劃函、土地使用權出讓合同書、城市更新改造與拆遷補償合同書。五、 印花稅根據減免實施辦法的規定，納稅人

28、的征管流程如下：一是享受方式。自行申報自行享受。二是提供資料。拆遷居民重新購置住房，拆遷補償款部分或新換房屋免征印花稅屬于按稅務機關要求期限提交報備材料的事項。具體材料有：政府部門出具的改造安置住房相關證明材料、房屋征收(拆遷)補償協議或棚戶區改造合同(協議)、購買安置住房的個人身份證明。第三部分 疑難問題解答一、文書性質的判定1.收地協議書能否視為營業稅政府收回土地使用權的正式文件?區級國土部門(甲方)、原用地權利人(乙方)以及城市更新項目實施主體(丙方)三方簽訂收地協議書，此協議書能否理解為縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件?處理意見：根據國家稅務總局關于政府收回土地使用權

29、及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知(國稅函2009520號)第一條的規定：國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知(國稅函2008277號)中關于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。對于問題所述的三方簽訂收地協議書不能作為收回土地使用權文件。2.收地協議書是否可以作為土地增值稅要求的政府征用、收回土地使用權補償協議?處理意見：政府依法征用、收回土地使用權文件為總局在納服規范中明確規定的納稅

30、人應提供的土地增值稅減免相關資料。在實務操作中，只要被拆遷方能夠提供深圳市人民政府依據更新辦法及其實施細則發布的城市更新單元計劃或城市更新單元規劃等城市更新公告或相關文件，可視為政府征用、收回土地使用權。二、扣除憑證的判定1.對于城市更新項目，若被拆遷戶是企業，如何確定企業所得稅稅前扣除票據問題?處理意見：被拆遷企業可按拆遷補償協議、被補償方原房地產資料、銀行賬單等資料依據實質確認企業所得稅稅前扣除票據。2.對于城市更新項目，若被拆遷戶是企業，如何確定土地增值稅稅前抵扣票據問題。處理意見：被拆遷企業可按拆遷補償協議、被補償方原房地產資料、銀行賬單等資料依據實質確認土地增值稅稅前扣除項目。三、扣

31、除范圍的判定拆遷協議以外的相關費用，土地增值稅是否可抵扣?如拆除的工程費用、物料費用。處理意見：土地增值稅扣除項目與企業所得稅的扣除不同，與企業會計賬冊的成本費用扣除也不同。列入土地增值稅扣除項目的范圍有：取得土地使用權支付的成本、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、利息支出、其他房地產開發費用等。其中：被拆除的工程、物料費用，屬于原建設過程中已支付的，可列入本次房地產開發成本范圍據實扣除。本次拆遷過程發生拆遷費用，屬于地上、地下附著物拆遷補償凈支出的，列入土地征用及拆遷補償費扣除。四、計稅成本的確認1.被拆遷方為企業時，其獲得實物賠償，應

32、以何價值入賬?處理意見：根據企業政策性搬遷所得稅管理辦法(國家稅務總局公告2012年第40號)的規定，企業政策性搬遷被征用的資產，采取資產置換的，其換入資產的計稅成本按被征用資產的凈值，加上換入資產所支付的稅費(涉及補價，還應加上補價款)計算確定。2.企業以土地、房產等不動產置換城市更新后重建的寫字樓等，同時再取得大額經濟補償(超出換出資產凈值)，這種情況下應如何計算搬遷收入，以及換入資產價值?處理意見：根據企業政策性搬遷所得稅管理辦法(國家稅務總局公告2012年第40號)的規定，被拆遷方取得的搬遷補償收入分兩種情況：貨幣性補償收入和非貨幣性補償收入。其中，非貨幣性補償收入為換入資產，其換入資

33、產的計稅價值為換出資產凈值加上支付稅費;貨幣性補償收入為大額經濟補償。搬遷支出為換出資產凈值加上支付稅費。搬遷所得為搬遷收入減去搬遷支出，即為大額經濟補償部分。3.營改增后，回遷房的視同銷售收入在1:1賠付范圍內企業所得稅能否視同按成本價格銷售?處理意見：根據房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法(國稅發200931號)第七條的規定，回遷房的視同銷售收入在1:1賠付范圍內不能按成本價格銷售，應全部按照本條規定順序確認。4.營改增后，回遷房的視同銷售收入在1:1賠付范圍內土地增值稅能否視同按成本價格銷售?處理意見：根據國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知(國稅發20061

34、87號)第三條的規定，回遷房的視同銷售收入應按照此條規定的順序確認。5.房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶，安置用房視同銷售處理，如何確認土地使用權的成本?處理意見：根據房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法(國稅發200931號)相關規定，土地使用權的成本為開發產品視同銷售收入和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。6.土地置換后如何確定土地增值稅的成本?因城市建設需要調整規劃，深圳市政府將原已出讓給企業的國有土地使用權收回，再重新置換另一塊土地使用權的案例在我市較為普遍，此種情況下，土地增值稅成本如何計算?處理

35、意見：針對此問題，市局發布了關于明確政府與企業土地置換土地增值稅問題的通知(深地稅發2015190號)，規定同時符合以下條件的市政府要求企業置換土地的情況，由政府委托法定機構對相關地塊評估的價格，可以作為企業取得新土地使用權所支付的金額：一是企業的土地使用權是因城市實施規劃、國家建設需要而被政府收回，且符合深圳市人民政府印發關于征地安置補償和土地置換若干規定(試行)的通知(深地府201581號)第十四條所適用的情形和第十五條的規定;二是政府收回企業原用地的行為，符合中華人民共和國土地管理法第五十八條第一款第(一)項有關規定，對其給予土地置換符合中華人民共和國土地管理法第五十八條第二款有關適當補

36、償原則;三是由政府委托法定機構對相關地塊進行評估，按照市場評估，等價置換的原則將同等價值的另一塊土地使用權置換給企業。五、稅收優惠的適用1.個人取得的拆遷補償收入如何享受免稅待遇?在相關文件中被拆遷戶收到的拆遷款屬于免稅收入。但在實際操作中，由于舊城改造周期長，往往是拆遷戶先收到拆遷款，一段時間后，拆遷戶的物業才達到拆遷條件，該筆收入此時才被確認為拆遷，因此關于拆遷款的實際收付時間與確認存在時間差，但該筆收入納稅人在申報征收的時候，是采取以下哪種形式：先征后退。先向稅務機關申報繳納，待達到舊城改造更新條件的時候，再向稅務機關申請退回。采取不向稅務機關申報，或者采取先向稅務機關備案的形式。處理意

37、見：根據國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復(國稅函1998428號)規定，按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅。因此，取得符合條件的免稅所得需合并填入應稅收入總額中，并在免稅所得一欄填寫相應金額進行扣除。2.列入我市更新規劃的城市更新項目，被拆遷的企業和個人能否享受上述契稅優惠?處理意見：如果該城市更新項目屬于根據深圳市城市更新辦法(深圳市人民政府令第211號，請詳見附件1)及其實施細則(請詳見附件2)規定實施的，已列入深圳市城市更新單元規劃、城市更新年度計劃的拆除重建類更新項目，已取得城市更新項目實施主體確認書和城市更新單元計劃函，政府已與項目實施主體簽訂土地使用權出讓合同書的，與項目實施主體簽訂城市更新改造與拆遷補償合同書的企業可根據和廣東省契稅實施辦法第六條的規定享受契稅優惠;與項目實施主體簽訂城市更新改造與拆遷補償合同書的個人可根據財政部國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知(財稅201282號)的規定，享受契稅優惠。