1、唐元養(yǎng)生莊園項目定位規(guī)劃建議唐元養(yǎng)生莊園項目定位規(guī)劃建議 2013/10/22 目目 錄錄 項目區(qū)域分析研究 項目市場分析研究 項目客戶分析研究 總體定位及規(guī)劃建議 定位下營銷策略建議 銷售周期及產(chǎn)值預估 振雄地產(chǎn)代理優(yōu)勢介紹 項目地塊分析研究 壹 區(qū)域認識 區(qū)域環(huán)境 區(qū)域配套 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域交通 區(qū)域交通區(qū)域交通 項目位于郫縣北的唐園鎮(zhèn)、古城鎮(zhèn)、三道堰鎮(zhèn)，距離成都項目位于郫縣北的唐園鎮(zhèn)、古城鎮(zhèn)、三道堰鎮(zhèn)，距離成都2525公里，公里， 基本屬于成都半小時經(jīng)濟圈范圍。基本屬于成都半小時經(jīng)濟圈范圍。 區(qū)域交通區(qū)域交通 羊西線交通便捷、新建快鐵建成，第二繞城高速的建成，羊西線交通便捷、新建快鐵建成，

2、第二繞城高速的建成， 將對區(qū)域帶來便捷的交通環(huán)境。將對區(qū)域帶來便捷的交通環(huán)境。 唐元鎮(zhèn)、三道堰、古城鎮(zhèn)、郫筒鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、花園鎮(zhèn)等唐元鎮(zhèn)、三道堰、古城鎮(zhèn)、郫筒鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、花園鎮(zhèn)等 文化資源的全面整合與盤活對旅游發(fā)展意義重大文化資源的全面整合與盤活對旅游發(fā)展意義重大 郫縣旅游文化資源郫縣旅游文化資源 緊緊圍繞“古蜀文化、鄉(xiāng)村 旅游、觀光農(nóng)業(yè)、商貿(mào)物 流、生態(tài)人居”等五大重點 ，加快推進望叢古蜀文化 產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)科村景區(qū)、橫 山運動休閑營地、濱河沿 線生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶以 及沙西線生態(tài)休閑旅游產(chǎn)沙西線生態(tài)休閑旅游產(chǎn) 業(yè)帶業(yè)帶、“三河”流域（走馬河 、柏條河、徐堰河）濕地 生態(tài)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶等特色示 范基地

3、建設，推動特色旅 游產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展。 古蜀文化古蜀文化、沙西線生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶沙西線生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶 沙西線沿線綠化意向圖沙西線沿線綠化意向圖 郫縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展郫縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展 農(nóng)家旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)意向圖農(nóng)家旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)意向圖 郫縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展郫縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展 游步道意向圖游步道意向圖 郫縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展郫縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展 無參與性休閑娛樂場所，生活服務配套條件差，商業(yè)資源嚴重不足。 區(qū)域配套區(qū)域配套 成都田園城市的規(guī)劃，這將會極大地推動郊縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展； 大成都都市圈的郊區(qū)化運動蓬勃發(fā)展，三道堰“離塵不離城離塵不離城”的區(qū)位優(yōu)勢和原生態(tài) 的自然環(huán)境對追求生活環(huán)境的老年客戶人

4、群有較強的吸引力； 西部新城定位為西部健康休閑城，也就是以郫縣、高新西區(qū)、溫江為核心相關區(qū)域 ，重點發(fā)展教育、醫(yī)療、文化、旅游等服務業(yè)，充實其城市功能，實現(xiàn)部分城市人 口向該區(qū)域的批量轉(zhuǎn)移； 城市規(guī)劃將推進沙西線生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶，推動特色旅游產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，旅游業(yè) 發(fā)展給住宅開發(fā)帶來客戶； 古城鎮(zhèn)和三道堰鎮(zhèn)將受新建快鐵和第二繞城高速的帶動，得到快速發(fā)展。 區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展 區(qū)域看項目發(fā)展區(qū)域看項目發(fā)展 有利條件有利條件 未來交通的便利性，與成都距離不遠，有利于打造第一居所； 區(qū)域旅游資源豐富，在旅游資源的全面整合，旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展下，會創(chuàng)造區(qū)域良好人 文及生態(tài)環(huán)境，使區(qū)域具有吸引力； 沙西線

5、生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃發(fā)展，會創(chuàng)造區(qū)域良好生態(tài)環(huán)境，田園風光、鄉(xiāng)村旅游 等特點，會帶來生態(tài)人居的區(qū)域環(huán)境； 成都城市發(fā)展的郊區(qū)化趨勢給區(qū)域的發(fā)展帶來了機遇； 不利條件不利條件 參與性休閑娛樂場所，生活服務配套條件是該區(qū)域的不足之處。 區(qū)域具有古鎮(zhèn)、水流、生態(tài)環(huán)境等資源，但目前該區(qū)域資源打造優(yōu)勢并不突出。 貳 市場認識 區(qū)域樓盤分析 小產(chǎn)權(quán)分析 養(yǎng)老地產(chǎn)分析 別墅市場分析 區(qū)域樓盤分析區(qū)域樓盤分析 芙蓉芙蓉 山水山水 地址：三道堰 項目亮點：6+1電梯花園洋房 價格區(qū)間：3880-6000元 銷售情況：月銷售20套左右 面積區(qū)間：71-178平米、 主力戶型：80平米 規(guī)模：40畝 容積率：1

6、.8 綠化率：40% 推廣渠道：道旗、DM單、網(wǎng)站、短 信等 主要客戶群：成都、郫縣、歲數(shù)50 左右、當?shù)厝溯^少 區(qū)域樓盤區(qū)域樓盤 開盤時間：開盤時間：2011-05-15 樓盤地址：樓盤地址：郫縣三道堰望陽閣旁 建筑風格：建筑風格：6+1多層洋房 主力戶型：主力戶型：2居室85平米;3居室121平米。 銷售價格：起價 3880元/平米 均價 4500元/平米 。優(yōu)惠信息：全款97折，按揭99折價格。購房 費用：首付10-15萬 月供2000-3000元 銷售情況：銷售情況：1期已售完， 配套：配套：金堰幼兒園，三道堰中學，農(nóng)貿(mào)市場。軌道交通：2號線郫縣客運中心。公交：365，363 ，305

7、。教育：郫縣一中、四川外國語學校、三道堰中小學。醫(yī)院： 三道堰公立醫(yī)院 鐵路醫(yī)院。 銀行：農(nóng)業(yè)銀行 郵政儲蓄 農(nóng)商銀行。其他：芙蓉尚街、三道堰市場、互惠超市、紅旗超市、三 道堰商業(yè)街。社區(qū)配套：小區(qū)綠化景觀。環(huán)境：水鄉(xiāng)文化廣場，三道堰鎮(zhèn) 客群：客群： 該樓盤分一、二兩期為不同的兩個開發(fā)商，所以品質(zhì)有所不同。在三道堰在建項目中算體量 較大的樓盤。目前到成都日常往返不便，僅適合度假或養(yǎng)老居住。 芙蓉芙蓉 山水山水 規(guī)劃面積：29000 建筑面積：60000 容積率：1.8 綠化率：40% 戶數(shù)：178戶，9棟 車位：400個，1:2.24 中鐵中鐵 堰瀾山堰瀾山 中鐵中鐵 堰瀾山堰瀾山 地址：三道

8、堰 項目亮點：6+1電梯花園洋房 價格區(qū)間：4000-5000 銷售情況：剩15套 面積區(qū)間：108-112平米 規(guī)模：80畝 容積率：1.75 綠化率：40% 總戶數(shù)：670戶 推廣渠道：道旗、DM單、網(wǎng)站、短 信等 主要客戶群：成都、郫縣、及周邊二 級城市，歲數(shù)50左右、當?shù)厝溯^少 區(qū)域樓盤區(qū)域樓盤 開盤時間：開盤時間：2010年10月23日 樓盤地址：樓盤地址：郫縣三道堰一堰路 建筑風格：建筑風格：意大利托斯卡納與川西民居相結(jié)合的現(xiàn)代風格 建筑類型：建筑類型：純多層6+1電梯藝墅洋房為主，配有少量獨棟及疊拼別墅 主力戶型：主力戶型：多層80-112 銷售價格：銷售價格：4300左右 銷售

9、情況：銷售情況：一期只剩10多套，都是110平米左右的戶型，二期春節(jié)后開盤 配套：配套：項目配套商業(yè)中心、游泳池、羽毛球場、地下停車庫等。周邊配套：農(nóng)貿(mào)市場。三道 堰中小學。 三道堰公立醫(yī)院。三道堰郵政局 客群：客群：大部分是成都的，少量二級城市和省外的，當?shù)氐纳?中鐵堰瀾山二期預計2013年開盤，現(xiàn)在售一批次房源僅剩30套左右，均價4300元/平， 多為110平米套三戶型，全款、按揭97折，分期98折優(yōu)惠 中鐵堰瀾山一期共分三個批次，目前一、二批次已經(jīng)基本售罄，現(xiàn)主推的第三批次共 有200余套，戶型區(qū)間在88-120平方米，是非常典型的一個改善性住宅項目。3批次所銷售的 7、8、9號樓離街較

10、遠，環(huán)境也比較好。所以目前所剩的房源已經(jīng)不多，大概還剩30套左右 。價格相較于之前基本持平，均價在4500元/平方米，且可享受全款3%、按揭1%的優(yōu)惠。 規(guī)劃面積：40067平米 建筑面積：91244.37平米 容積率：1.81 綠化率：31% 戶數(shù)：672 車位：1:1 面積區(qū)間：83-330 中鐵中鐵 堰瀾山堰瀾山 陽光華庭陽光華庭 地址：三道堰 項目亮點：6+1電梯花園洋房 銷售情況：13年開盤 面積區(qū)間：51-94平米、 主力戶型74平米 規(guī)模：9萬多方 容積率：1.8 綠化率：40% 推廣渠道：道旗、DM單、網(wǎng)站、短 信等 區(qū)域樓盤區(qū)域樓盤 陽光陽光.華庭華庭 開盤時間開盤時間：13

11、年開盤 樓盤地址：樓盤地址：三道堰市政公園斜對面 建筑風格：建筑風格：普通住宅 主力戶型：主力戶型：一居51平米 二居74平米 三居94平米 銷售情況：銷售情況： 銷售價格混亂，網(wǎng)上查詢價格是3800元/平米起，發(fā)的傳單上寫的首付2萬8月供1000（ 按最小的戶型面積51平米算，銷售單價為1800多/平米）實際到售樓部詢問得知價格最便宜 的都為4300元/平米，而且現(xiàn)場無具體優(yōu)惠政策。 周邊環(huán)境差。全是農(nóng)民拆遷安置小區(qū)，居住人群雜亂。周圍生活氛圍很差，交通非常的 不方便。沙西線道路已經(jīng)很舊了。而且容易堵車。小區(qū)周圍無任何大型超市。購物也非常的 不方便。 規(guī)劃面積：54666平方米 建筑面積：9

12、0000平方米 容積率：1.82 綠化率：40% 戶數(shù)：1010 開盤時間：開盤時間：2011年6月25日 樓盤地址：樓盤地址：郫縣三道堰圍城路 （三道堰加油站斜對面） 建筑風格：建筑風格：多層花園洋房 戶型面積：戶型面積：二居室 71-88平米 三居室 103-106平米 銷售價格：銷售價格：均價4300元/平米，實得均價3688元/平，全款94折，按揭96折，戶型區(qū)間為60- 130平米，贈送面積較大，最大贈送面積約80平米 銷售情況：銷售情況：賣完了 配套：配套：三道堰中心小學、中學、大型農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院、超市、郵局、農(nóng)家樂、幼兒園等。 內(nèi)部配套：游泳池、停車場、健身器材、活水景觀、另有大

13、型商業(yè)配套等。 客群：客群： 分前后兩期開發(fā)，一期由A、B組團構(gòu)成。目前正銷售的是A組團的1-6號樓，有五種戶型 可供選擇，兩房兩廳至四房三廳都有。 柏林柏林.河畔河畔 規(guī)劃面積：47792.38平方米 建筑面積：81238.6平方米 容積率：1.7 綠化率：40% 戶數(shù)：850戶 車位：1:0.7 編號 項目 價格/單價 戶型區(qū)間 樓層結(jié)構(gòu) 1 芙蓉山水浣溪 優(yōu)惠后最低4278元 71175 電梯多層（6+1） 2 楠林水岸 優(yōu)惠后最低2755元 49-126 多層（6+1） 3 上堰佳苑 優(yōu)惠后最低2670元 35-108 多層（6+1） 4 陽光華庭 優(yōu)惠后最低4400元 51-94 電

14、梯多層（6+1） 5 東方威尼斯 優(yōu)惠后最低3475元 55.7-96.7 多層（6+1） 6 中鐵堰瀾山 優(yōu)惠后最低4350元 85-256 多層（6+1） 7 堰北印象 優(yōu)惠后最低2860元 60-92 多層（6+1） 8 美堰香頌 2900元起 （待售） 48.96-76.33 多層 9 柏林河畔 4500元起 （待售） 71-106 多層 區(qū)域樓盤信息（住宅）區(qū)域樓盤信息（住宅） 商品房產(chǎn)市場商品房產(chǎn)市場 商品房項目少，產(chǎn)品類型多為電梯公寓，主力面積為：商品房項目少，產(chǎn)品類型多為電梯公寓，主力面積為：7171- -8888平米套二，平米套二， 9090- -112112平米套三，價格在

15、平米套三，價格在42004200- -45004500，均價在，均價在43004300元元/ /平米左右。平米左右。 三道堰樓盤的一般特征三道堰樓盤的一般特征: : 客戶群體：客戶群體： 針對的是成都地區(qū)及周邊城市的老年退休養(yǎng)老人群，有少量投資人群； 產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃： 產(chǎn)品規(guī)劃設計：產(chǎn)品規(guī)劃設計：有一定的針對性，如：多層配置電梯；注重休閑活動空間的打造；外 立面注重川西古鎮(zhèn)風格的延續(xù)。 產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：大多為電梯花園洋房，少量的獨棟別墅、疊拼別墅 戶型面積區(qū)間：戶型面積區(qū)間：主力面積為：71-88平米套二，90-112平米套三 產(chǎn)品價格：產(chǎn)品價格：均價為：4300元 產(chǎn)品配套：產(chǎn)品配套

16、：個別品質(zhì)樓盤配有溫泉會所、游泳池、商業(yè)配套、休閑娛樂場所、超市等 小產(chǎn)權(quán)項目小產(chǎn)權(quán)項目 小產(chǎn)權(quán)項目眾多，小產(chǎn)權(quán)項目眾多，6 6層多層為主，價格范圍：層多層為主，價格范圍：26002600- -31003100元元/ /平米平米 1、當?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)項目特點：當?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)項目特點： 整體郫縣市場的小產(chǎn)權(quán)房分布在古城鎮(zhèn)及三道堰區(qū)域； 多數(shù)產(chǎn)品都為準現(xiàn)房發(fā)售； 整體均價在2800元/左右； 產(chǎn)品都為6層的多層房為主； 建筑風格較為單一，無明顯識別性； 產(chǎn)品都缺乏品質(zhì)感，只是解決了居住的需求； 購買客群主要以成都養(yǎng)老人群居多，少量投資人群； 購買人群大都沖著價格低廉購買； 區(qū)域樓盤看項目發(fā)展 古城鎮(zhèn)及三道堰

17、區(qū)域小產(chǎn)權(quán)項目眾多，多為多層，市場競爭大，本項目需要考 慮產(chǎn)品競爭問題以及； ； 整體均價在2800元/左右； 產(chǎn)品都為6層的多層房為主； 建筑風格較為單一，無明顯識別性； 產(chǎn)品都缺乏品質(zhì)感，只是解決了居住的需求； 購買客群主要以成都養(yǎng)老人群居多，少量投資人群； 購買人群大都沖著價格低廉購買； 養(yǎng)老地產(chǎn)分析養(yǎng)老地產(chǎn)分析 項目總體規(guī)劃約為6期，目前別墅區(qū)和一期已經(jīng)基本完工。二期土地平整已經(jīng)完成，即將開建。 崇孝基地建成后將形成一個擁有約12000名老人固定居住的大型社區(qū)，而在項目一期入住后所有 的生活配套將全部啟用，屆時在滿足社區(qū)需求的前提下將對周邊開方。 基地前不久剛剛在由國家文化部和老齡委牽

18、頭主辦的首屆中國中老年旅游健康文化藝術(shù)節(jié)暨中國中 老年健康產(chǎn)業(yè)競爭力品牌評選活動中獲得2012中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)標桿示范單位、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)標準示范 基地等榮譽。 項目位于通往國家4A級風景區(qū)花水灣和西嶺雪山景區(qū)的必經(jīng)之道-大邑縣的鶴鳴山景區(qū) 。距離大邑縣城約12公里，距離成都市區(qū)也只有約57公里。經(jīng)過專業(yè)部門的儀器測量得 出鶴鳴山空氣中負氧離子含量高達約25000個/立方厘米。 交通環(huán)境開車通過成溫邛高速約50分鐘左右即可到達，另外，明年就將通車的成蒲 高鐵更是大大地縮短了成都與大邑的距離，成都到大邑只需要約20分鐘，大邑從此真正 地進入了成都的半小時交通圈。 項目區(qū)位及交通： 膳食中心-為老人提供

19、訂餐送餐和自助點餐等服務。3000平米的超大餐廳，可同時滿足 500人就餐 大型購物中心-3000平米大型購物中心，提供各類基本生活用品。為部分有高端需求的 業(yè)主提供高檔用品專柜；為有需求的業(yè)主提供電話購物和送貨上門服務；為部分有需求 的老人提供有償?shù)男枨筘浧仿?lián)系服務，點考慮老人需求，引進一些老人常用商品。 大型商業(yè)街-1000米長的商業(yè)步行街。采用顆粒化道路，并為老人設計了社區(qū)統(tǒng)一的特 制休息座椅。商業(yè)街還將為部分有高端需求的業(yè)主引進部分高檔品牌。在二期入住后， 一公里長的商業(yè)街將全部啟用，實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)購物。 生活服務配套： 健康服務配套： 全科醫(yī)療中心-3000-4000平米的社區(qū)醫(yī)院將來會

20、成為華西等大型醫(yī)院的合作醫(yī)院，達到二甲醫(yī) 院配置。享受大型醫(yī)院的醫(yī)療服務，并在轉(zhuǎn)診時享受優(yōu)先權(quán)。有特殊需求的老人可以選擇社區(qū)醫(yī) 院的專職醫(yī)生，充當私家醫(yī)生的角色。我們?yōu)樯鐓^(qū)配備了緊急醫(yī)療小組，24小時待命，隨時為有 緊急醫(yī)療需求的患者提供送診服務。對于行動困難的社區(qū)老人，社區(qū)醫(yī)院提供上門醫(yī)療服務，保 證老人順利就醫(yī)。社區(qū)醫(yī)院還可以為有需求的老人全程聯(lián)系國內(nèi)外知名醫(yī)療機構(gòu)，確保順暢就醫(yī) 。醫(yī)院的藥房還有專門的進口醫(yī)藥專柜，有需求的老人可以在這里順利地買到國內(nèi)有可能買不到 的國外藥品。 理療中心-提供健康養(yǎng)生服務；提供各類進口電磁理療設備相關理療服務；為社區(qū)老人提供老年 養(yǎng)生指導意見并組織養(yǎng)生講座

21、（屆時將不定期邀請國內(nèi)養(yǎng)生屆的專家前來）；提供VIP理療服務 和VIP休息室。提供例如保健按摩、中醫(yī)理療、活水SPA等各種養(yǎng)生理療服務。理療儀器將全部采 購自國外進口理療儀器，確保安全和有效。有特殊理療需求的老人可以享受到訂制理療服務。 文化服務配套： 大型老年活動中心-整個第二會所全部作為老年活動中心。提供茶樓、圖書館、棋牌 室、影院及室內(nèi)活動場所。作為整個社區(qū)老人的活動中心，這里的活動娛樂設施一應 俱全，茶樓不僅對社區(qū)開放，還有專門針對性的高檔茶樓。圖書室將與成都市內(nèi)各大 圖書館合作，不僅提供新書出售、免費借書等服務，還將不定期舉辦書畫展。活動中 心的影院將考慮與太平洋、萬達等大型影院合作

22、，共享影視資源。活動中心將肩負起 組織社區(qū)活動的工作，屆時社區(qū)將會定期組織活動，例如集體就近旅游，節(jié)日匯演， 志愿者進社區(qū)等一系列活動。 特殊服務-全程孝老檔案：通過對老人的定期生活醫(yī)療狀況和孝老卡使用情況建立檔案，及時把握 老人生活狀況，并定期匯總給老人親屬，讓子女及時了解父母的生活情況。節(jié)日慶典：基地將以每 個節(jié)日為契機并組織自己的孝老節(jié)日，在此期間組織老年活動，安排慰問、組織子女與老人團聚。 特殊配套-鋤樂園：300畝自種地滿足社區(qū)自種需求。為老人自助種植土地、種子、工具和專人指導 ，讓老人享受自種樂趣。 樂漁湖：樂漁湖為喜愛釣魚的老人提供垂釣用具，為別墅業(yè)主提供單獨漁具和儲藏箱，并提供

23、多種 垂釣方案，保證老人業(yè)余愛好得到充分滿足。 五星酒店：社區(qū)老人家屬享受房間預訂優(yōu)先權(quán)；家屬享受酒店房間9.5折優(yōu)惠。五星酒店將與瑞士高 檔酒店合作，以超五星規(guī)格裝修，啟用瑞士酒店公司管理，配合國外養(yǎng)生酒店經(jīng)營模式。 汽車影院-西南首家20萬平米超大露天汽車影院，同時可滿足2000輛汽車駐車需求。影院配有露天 燒烤和特色小吃等各種攤位，打造西南新旅游景點。 特殊服務配套： 免費輪椅借用：進出小區(qū)的每個節(jié)點都有專用輪椅借用和歸還點（，別孝老卡刷卡即 用即還，方便及時。 會所全程老年通道：多方建筑設計匯總為老年人設置最短穿行道路，節(jié)約體力。 小區(qū)專用老年便道：采用顆粒化道路，增加老年扶手，減小坡

24、道，保證輪椅通行和祛 除雨天路滑的困擾。 特制休息座椅：寬大的遮陽棚擋風遮雨，設置輪椅起身扶手、專用輪椅位以及特殊吊 瓶掛鉤。 房間便老設施：入戶處增加拐杖掛架和輪椅起身扶手；每個房間增加專用吊瓶掛架； 全部房間插座均為離地1.2M高，并在旁配有插頭掛鉤；每個房間均有設置緊急呼叫按 鈕；衛(wèi)生間采用防滑磚并采用專用老年馬桶和起身扶手。 特色設施： 四川崇孝基地實行基礎服務+延伸服務的菜單式運作模式。各大服務中心不僅提供基礎服務，同時與全 球各大頂級外協(xié)單位建立日常聯(lián)系，可為老年朋友們提供世界最頂級的菜單式可選服務。 園區(qū)從基本 的生活保障到個性定制服務都完全覆蓋， 營養(yǎng)配餐中心實施星級廚師+營養(yǎng)

25、師雙配置，針對老年人實行菜單式專屬營養(yǎng)配餐，讓老年人既吃 到可口的美味，又吃出健康。嚴格把關原材料供應渠道，飲食食材一律選擇綠色無公害產(chǎn)品： 1、其中蔬菜選自于；新津普興鎮(zhèn)萬畝無公害蔬菜基地、彭州升平鄉(xiāng)無公害蔬菜基地（最大的蔬菜基地 ）、都江堰紫坪鋪鎮(zhèn)白沙河種植片區(qū)無公害蔬菜基地等，保證蔬菜在當天采摘、運輸、加工、讓大家吃 到新鮮、無農(nóng)藥殘留等綠色環(huán)保蔬菜。 2、米、面、油：向無公害種植基地訂購谷物、小麥、黃菜籽，由專人監(jiān)督進行生產(chǎn)。確保食用無公害 綠色健康食材的安全。 3、肉類，蛋禽等食品：來自于成都各大超市供貨商：如家樂福、人人樂、沃樂瑪?shù)戎校_保食 材來源有正規(guī)的質(zhì)量保證。 運營模

26、式： 健康檢測醫(yī)療中心引進國外新進的人體成份分析儀，開展獨具特色、全面反映健康狀況的檢測套餐服務 ，組織健康養(yǎng)生專家根據(jù)檢測結(jié)果，量身定制集運動健身知道、營養(yǎng)配餐、心理調(diào)節(jié)、養(yǎng)生服務為一體 的健康養(yǎng)生指導方法，并提供醫(yī)護、醫(yī)療服務，全面科學地指導老人保養(yǎng)好自己的健康。 體育健身中心主要開展乒乓球、老年臺球、太極、瑜伽、游泳及部分有氧器械運動，增強老人體質(zhì)，延 年益壽。 文化活動中心通過讀書、書畫、棋牌、茶藝、京劇等項目結(jié)合定期比賽等方式展開，以豐富老年人精神 文化生活。 養(yǎng)生保健中心通過健康養(yǎng)生項目的開展，可以延緩衰老的過程，提高生命的質(zhì)量。包括中醫(yī)理療、活水 SPA等，同時引入生物全息治療儀

27、、磁療設備、高壓氧治療設備開展抗衰老理療的特色服務。 田園種植基地是在園區(qū)開辟野生菜地、果園，老人們可自行栽種，吃自己親手種植的無污染蔬菜瓜果， 同時參與少量勞作，體驗久違的樂趣。 孝文化交流中心是與研究機構(gòu)合作的文化交流平臺，入住老人可參與，共同形成集健康養(yǎng)生咨詢、交流 、研討、合作的全方位平臺。定期舉辦養(yǎng)生講座、開設養(yǎng)生課程，組織專家相互交流，解決服務盲區(qū)， 完善服務體制，并將孝文化發(fā)揚光大。 運營模式： 西蜀西蜀2 2號公館號公館 規(guī)模：規(guī)模：占地面積112.48畝+261畝配套用地，總建筑面積17萬方，綜合配套齊全， 是集養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假的綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目； 配套：配套：261畝配

28、套用地：種植體驗基地、休閑健身、釣魚；社區(qū)：商業(yè)街、餐飲 娛樂、醫(yī)療、老年活動中心，頤養(yǎng)總部中心等于一身的高品質(zhì)養(yǎng)老宜居社區(qū)。 景觀節(jié)點示意圖景觀節(jié)點示意圖 二號公館配套用地二號公館配套用地 頤養(yǎng)總部中心意向圖頤養(yǎng)總部中心意向圖 商業(yè)步行街意向圖商業(yè)步行街意向圖 商住樓意向圖商住樓意向圖 公寓意向圖公寓意向圖 餐廳包間意向圖餐廳包間意向圖 棋牌包間意向圖棋牌包間意向圖 標準間室意向圖標準間室意向圖 KTV包間意向圖包間意向圖 閱覽室意向圖閱覽室意向圖 多媒體意向圖多媒體意向圖 活動室意向圖活動室意向圖 醫(yī)療室意向圖醫(yī)療室意向圖 餐廳意向圖餐廳意向圖 老年興趣課堂意向圖老年興趣課堂意向圖 集中洗

29、衣房意向圖集中洗衣房意向圖 廚房意向圖廚房意向圖 該項目主要由成都綠益桂森投資管理有限公司斥資2億多元興建，將依托周邊 農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游觀光區(qū)，活水水上樂園、跑馬場等，打造四川地區(qū)最大、配套設 施最全、床位最多的中高檔老年健康養(yǎng)身社區(qū)，集旅游觀光和安養(yǎng)生活為一體 。項目以簡歐風情為設計元素，配套設施中含有醫(yī)院、老年大學、生活服務中 心、餐飲特色街、游泳池、門球場、羽毛球場、太極拳專用場地等，傾力打造 高品質(zhì)養(yǎng)老養(yǎng)生休閑社區(qū)。 桂森健康城 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總結(jié)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總結(jié) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般規(guī)模大，醫(yī)院、生活娛樂、養(yǎng)生養(yǎng)心等配套豐富。 養(yǎng)老地產(chǎn)要求開發(fā)商具備一定資金實力，項目的贏利點是關鍵；在資金回流上 重要

30、考慮的關鍵點； 養(yǎng)老地產(chǎn)的運營需要具備養(yǎng)老資質(zhì)的機構(gòu)，運營專業(yè)度要求高； 都江堰別墅市場分析都江堰別墅市場分析 成都周邊六大別墅區(qū)成都周邊六大別墅區(qū) 從成都別墅分布情況來看，成都周邊主要別墅區(qū)，分別為主城區(qū)、近郊區(qū)華陽、溫江、龍泉、新 都、以及麓山片區(qū)、青城山和牧馬山片區(qū)。 青城山交通：青城山交通： 省道106線，使從其他城市進入都江堰較為方面； 環(huán)山旅游公路使的青城山的交通順暢； 成青快速通道使得從蘇坡立交到青城山極為便捷。青快速通道的通車拉近了成都市區(qū)與青城山的 時間距離，必定助推青城山房地產(chǎn)的快速發(fā)展； 成都至都江堰鐵路軌道全線鋪通，給成都西北區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶來新的機遇。30分鐘的距離使得

31、去 都江堰和青城山像到三環(huán)一樣方便。 交通交通 成灌高速、成青快速通道、成溫邛成灌高速、成青快速通道、成溫邛 高速四十分鐘左右到達。高速四十分鐘左右到達。 青城山旅游資源：青城山旅游資源： 都江堰-都江堰擁有得天獨厚的自然旅游資源和厚重的歷史文化資源。都江堰、青城山為世界文化 遺產(chǎn)。尤其是青城山鎮(zhèn)充分利用世界文化遺產(chǎn)和寶貴的長壽資源，先后建立起青城長壽旅游園區(qū) 、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀賞區(qū)（紅陽獼猴桃、青城貢品堂茶葉基地），以及距今已有4500多年歷史、長江上 游新石器史前城址、全國重點文物保護單位芒城遺址參觀區(qū)。其資源的不可復制性，使其區(qū) 域房產(chǎn)市場具有獨特的魅力，和較大的吸附力。這也是區(qū)域房產(chǎn)市場相對

32、于成都其他郊縣的優(yōu)勢 所在。 世界雙遺產(chǎn)藏地世界雙遺產(chǎn)藏地 5A級旅游景區(qū)級旅游景區(qū) 未來未來4A級旅游景區(qū)級旅游景區(qū) 川西旅游環(huán)線明珠川西旅游環(huán)線明珠 國際休閑度假重鎮(zhèn)國際休閑度假重鎮(zhèn) 青城山別墅市場局勢青城山別墅市場局勢 （1）、青城山商品房和聯(lián)建房平分秋色）、青城山商品房和聯(lián)建房平分秋色 青城山的商品房基本分布在青城山前山和106國道附近，而售價一般較高，普遍在8000-13000 元/平米之間不等。而聯(lián)建房主要集中在青城山后山和青城山外山周邊，聯(lián)建房售價相對較低 ，基本在4000-7000元/平米之間。 青城山鎮(zhèn)板塊別墅：青城山鎮(zhèn)板塊別墅： 主力戶型面積：主力戶型面積： 從各產(chǎn)品的面積

33、區(qū)間來看，青城山鎮(zhèn)別墅仍然主要顯現(xiàn)出經(jīng)濟與度假的特性。 介于別墅和一般住宅產(chǎn)品之間的度假公寓面積最小。這種創(chuàng)新的小戶型產(chǎn)品進一步拓寬了青城山 鎮(zhèn)住宅產(chǎn)品的受眾面，豐富了客群類型，這種度假公寓一般不超過60。 聯(lián)排和疊拼的主力戶型面積都小于成都其他區(qū)域的同類型產(chǎn)品。由于疊拼別墅居住品質(zhì)要稍低一 些。因此青城山鎮(zhèn)別墅以小聯(lián)排為主，面積區(qū)間集中在90-180。 雙拼別墅的面積比成都其他區(qū)域同類產(chǎn)品面積稍小一些，相差不大。但這類產(chǎn)品為少數(shù)。 青城山鎮(zhèn)獨棟產(chǎn)品主力面積偏大。以高山流水（已售完）、逸嶺錦江和芙蓉青城推出的頂級別墅 為代表，主力面積都超過400，甚至上1000。 主力客群：主力客群： 區(qū)域特

34、征區(qū)域特征 大多數(shù)客戶為成都客戶，占到80%左右，雖然青城山鎮(zhèn)別墅以經(jīng)濟型為主，但都江堰本地的經(jīng)濟 水平和消費水平不高，不足于承受青城山鎮(zhèn)的別墅價格，銷售主要依托成都客戶。但頂級獨棟別 墅的主要客群為外地客戶，如置信芙蓉青城。 年齡特征年齡特征 購買青城山別墅的客戶基本都在30歲以上較有經(jīng)濟實力的客戶，主要集中在35-50歲之間。 職業(yè)特征職業(yè)特征 大多數(shù)客戶為私企業(yè)主、黨政機關干部、以及部分藝術(shù)家。 購買目的購買目的 大多數(shù)客戶購別墅用于父母養(yǎng)老或自己今后養(yǎng)老或著用于度假。占到80%左右，只有少部分客戶 出于投資目的購買。 銷售價格：銷售價格： 隨著城市的擴張以及別墅稀缺性的日益突顯，青城山

35、鎮(zhèn)別墅價格一路颮升，目前在售別墅的均價 在10000元/平米以上，個別售價甚至達到40000元/平米。據(jù)產(chǎn)品品質(zhì)和類型的不同，類似產(chǎn)品或 同類型產(chǎn)品間也有較大的價格差異。 銷售進度：銷售進度： 青城山別墅中，小戶型產(chǎn)品銷售速度快，獨棟別墅銷售緩慢。 主要的小戶型產(chǎn)品如：聯(lián)排、疊拼以及類別墅的度假公寓，一直以來銷售速度都是比較快的。雖 然小戶型的別墅與嚴格意義上的別墅比，舒適性相差甚遠，但對于度假型物業(yè)而言，由于總價控 制很好，所以銷售狀況良好。 1 1、目前青城山鎮(zhèn)市場產(chǎn)品價格處于較高水平，基本在、目前青城山鎮(zhèn)市場產(chǎn)品價格處于較高水平，基本在1300013000元元/ /左右。左右。 2 2、

36、區(qū)域銷售速度正常情況下，銷售速度在、區(qū)域銷售速度正常情況下，銷售速度在7 7- -2828套套/ /月之間。月之間。 3 3、區(qū)域項目的整體品質(zhì)都比較高，帶精裝修的項目較多。、區(qū)域項目的整體品質(zhì)都比較高，帶精裝修的項目較多。 4 4、4040- -100100小戶型的度假公寓依然占據(jù)市場主力，也有小戶型的度假公寓依然占據(jù)市場主力，也有400400- -10001000的獨棟度假別的獨棟度假別 墅產(chǎn)品。墅產(chǎn)品。 青城山鎮(zhèn)總結(jié)青城山鎮(zhèn)總結(jié) 街子古鎮(zhèn)板塊別墅：街子古鎮(zhèn)板塊別墅： 主力戶型面積：主力戶型面積： 從各產(chǎn)品的面積區(qū)間來看，街子古鎮(zhèn)別墅也是主要顯現(xiàn)出經(jīng)濟與度假的特性。 介于別墅和一般住宅產(chǎn)品

37、之間的度假公寓面積最小。這種小戶型產(chǎn)品占到街子古鎮(zhèn)的半壁江山，由 于其空間緊湊又滿足功能需求，且總結(jié)控制合理，因此備受青睞。這種度假公寓一般不超過60， 贈送面積較大。 聯(lián)排和疊拼的主力戶型面積在90-110之間。雖然疊拼別墅居住品質(zhì)要稍低一些，但是這種形態(tài)的 產(chǎn)品利于控制總價，比較符合當?shù)刭彿靠蛻舻馁彿刻攸c。因此街子古鎮(zhèn)別墅以疊拼為主，面積區(qū)間 集中在90-110。 主力客群：主力客群： 區(qū)域特征區(qū)域特征 大多數(shù)客戶為成都客戶，占到90%左右。 年齡特征年齡特征 購買街子古鎮(zhèn)別墅的客戶基本都在30歲以上，且有一定經(jīng)濟實力的客戶，主要集中在35-50歲之間。 職業(yè)特征職業(yè)特征 大多數(shù)客戶為私企

38、業(yè)主、黨政機關干部、以及部分藝術(shù)家。 購買目的購買目的 大多數(shù)客戶購別墅用于父母養(yǎng)老或自己今后養(yǎng)老或著用于度假。占到80%左右，只有少部分客戶出 于投資目的購買。 客戶注重點客戶注重點 最在意產(chǎn)品的價格，其次是項目位置。 銷售價格：銷售價格： 街子古鎮(zhèn)項目售價在6000元/-8000元/之間。街子古鎮(zhèn)項目品質(zhì)差距不大，而且整體房價 水平處于中等水平，因此當?shù)仨椖恐g的價差不大。 銷售進度：銷售進度： 街子古鎮(zhèn)商品房項目銷售速度在20-37套/月之間，天域青城銷售速度相對較慢有兩方面原因， 其一是該項目是聯(lián)建房項目，其二是該項目戶型偏大，總價偏高。 1 1、目前街子古鎮(zhèn)市場產(chǎn)品價格依然在較低水平

39、，基本在、目前街子古鎮(zhèn)市場產(chǎn)品價格依然在較低水平，基本在6000600080008000元元/ /左右，屬左右，屬 于別墅產(chǎn)品中的高性價比產(chǎn)品。于別墅產(chǎn)品中的高性價比產(chǎn)品。 2 2、區(qū)域銷售速度正常情況下，銷售速度在、區(qū)域銷售速度正常情況下，銷售速度在2020- -4040套套/ /月之間。月之間。 3 3、目前區(qū)域項目品質(zhì)之間差距不大，而且細微的品質(zhì)差距對產(chǎn)品單價的影響不大。、目前區(qū)域項目品質(zhì)之間差距不大，而且細微的品質(zhì)差距對產(chǎn)品單價的影響不大。 4 4、郡原項目走高端路線可能會帶動整個街子古鎮(zhèn)別墅市場的發(fā)展。、郡原項目走高端路線可能會帶動整個街子古鎮(zhèn)別墅市場的發(fā)展。 5 5、未來競爭會比較

40、激烈，郡原、蜀山棲鎮(zhèn)都將持續(xù)、未來競爭會比較激烈，郡原、蜀山棲鎮(zhèn)都將持續(xù)4 4年以上的銷售期。年以上的銷售期。 街子古鎮(zhèn)總結(jié)街子古鎮(zhèn)總結(jié) 街子古鎮(zhèn)代表案例街子古鎮(zhèn)代表案例 占地面積：500畝 總體量：18.5萬 容積率：0.7 物業(yè)形態(tài)：洋房、疊拼：3+1F 開發(fā)商:崇州市天祥實業(yè)有限 責任公司 物業(yè)管理公司:戴德梁行 建筑設計單位:四川標鼎建筑 設計有限公司 景觀設計公司：四川縱橫環(huán)境 設計工程有限責任公司 銷售均價：銷售均價： 已售完 當時銷售均價：7900元/ 基礎信息基礎信息 青城神韻青城神韻： 占地面積：501畝 總體量：13.2萬 容積率：0.6 總戶數(shù)：1000 物業(yè)形態(tài)：洋房：

41、4F 獨棟、聯(lián)排：2F 開發(fā)商:浙江郡原地產(chǎn)股份有限公司 建筑設計單位:日本知名設計師事務所 景觀設計單位:日本知名設計師事務所 當前銷售均價：當前銷售均價： 均價：未定 基礎信息基礎信息 郡原青城山項目：郡原青城山項目： 占地面積：320畝 總體量：13.65萬 容積率：0.65 物業(yè)形態(tài)：洋房、疊拼：4F 開發(fā)商:成都蜀山投資有限公 司 投資商：博瑞投資 物業(yè)管理公司:新聞物業(yè)管理 有限公司 建筑設計單位:四川省建筑設 計院曹波工作室 當前銷售均價：當前銷售均價： 均價：8000元/ 基礎信息基礎信息 蜀山棲鎮(zhèn)：蜀山棲鎮(zhèn)： 占地面積：28.5畝 總體量：3萬 容積率：1.42 物業(yè)形態(tài)：電

42、梯洋房4+1F 開發(fā)商:成都奧邦房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 當前銷售均價：當前銷售均價： 均價：7800元/ 基礎信息基礎信息 街子印象：街子印象： 項目資源項目資源 風險控制風險控制 別墅開發(fā)別墅開發(fā) 分析因素分析因素 市場層面市場層面 外部外部:旅游資源、自然、生態(tài) 、人文資源 帶精裝修的項目較多，小戶 （聯(lián)排、疊拼、公寓）為主 作為第一居所和第二居所， 度假客戶和養(yǎng)老養(yǎng)生客戶 結(jié)合項目環(huán)境及市場需要準 確定位產(chǎn)品 項目環(huán)境項目環(huán)境 較好自然、生態(tài)、人文環(huán)境 控制風險控制風險 準確定位準確定位 別墅開發(fā)分析別墅開發(fā)分析 銷售角度銷售角度 銷售速度的因素主要是面積 、總價區(qū)間 內(nèi)部內(nèi)部:豐富配套及

43、景觀打造 區(qū)域別墅市場分析區(qū)域別墅市場分析 堰上芙蓉印象堰上芙蓉印象 碧水灣碧水灣 流水云在流水云在 清河藝術(shù)家創(chuàng)作園清河藝術(shù)家創(chuàng)作園.聚藝聚藝36墅墅 周末別墅、度假型別墅 是作為周末別墅、第二棲居地的產(chǎn)品規(guī)劃； 產(chǎn)品為獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅； 獨棟及雙拼面積區(qū)間大，在180-540平米區(qū)間； 獨棟價格為9000元，雙拼7000-8000元、聯(lián)排、疊拼為3500-4500元。 區(qū)域別墅總結(jié)區(qū)域別墅總結(jié) 叁 客戶認識 區(qū)域客群分析 產(chǎn)品需求分析 由于本項目區(qū)域的地段和環(huán)境，能吸引的客戶主要有兩個類型： 離退休的老年人養(yǎng)老離退休的老年人養(yǎng)老，作為第一居所深度居家；作為第一居所深度居家； 部分

44、中年人由于渡假休閑部分中年人由于渡假休閑，選擇選擇5 5+ +2 2生活模式生活模式，購買郊區(qū)住宅作為第二居購買郊區(qū)住宅作為第二居 所所，作為淺度居住作為淺度居住； 其余客戶群： 過渡居住型：在成都市區(qū)（西區(qū)）工作； 投資型：多為當?shù)厝耍杖胼^高并且相對穩(wěn)定，有較多的閑余資金。 客戶人群的選擇客戶人群的選擇 離退休的老年人養(yǎng)老，作為第一居所為主；離退休的老年人養(yǎng)老，作為第一居所為主； 部分中年人渡假休閑，作為第二居所為輔。部分中年人渡假休閑，作為第二居所為輔。 客戶群體客戶群體分類分類 購買戶型購買戶型 購買偏好購買偏好 群體特征群體特征 離退休的老年人 養(yǎng)老， 深度居家型深度居家型 7171

45、8888平米平米舒適舒適二二房房 100100120120平米平米舒適三房舒適三房 戶型要舒適且實用戶型要舒適且實用，生活配套生活配套 要齊全要齊全，交通便利交通便利，對項目的對項目的 環(huán)境和品質(zhì)也有較高的要求環(huán)境和品質(zhì)也有較高的要求， 但并不是高端樓盤購買需求但并不是高端樓盤購買需求。 5050歲左右歲左右，收入高收入高，且較穩(wěn)定且較穩(wěn)定， 有一定的儲蓄有一定的儲蓄，有一定的購買有一定的購買 力力，注重生活的品質(zhì)注重生活的品質(zhì)，但并不但并不 屬于高端客戶群體屬于高端客戶群體。 部分中年人渡假 休閑， 淺度居家型淺度居家型 8080110110的小三房的小三房 或舒適兩房或舒適兩房 對項目的品

46、質(zhì)沒有太多要求對項目的品質(zhì)沒有太多要求， 主要是對交通環(huán)境主要是對交通環(huán)境，自然自然、人人 文環(huán)境等資源比較看重文環(huán)境等資源比較看重。 4040- -6060歲左右歲左右，注重住宅安靜注重住宅安靜 的環(huán)境的環(huán)境，成熟且具有資源特色成熟且具有資源特色 的環(huán)境的環(huán)境。有較強的購買能力有較強的購買能力。 非常過度型 以兩房為主 不能離工作地太遠，生活配套 要齊全，交通便利。 多為到當?shù)毓ぷ鞯耐獾厝耍?在當?shù)卮糨^長的時間。 投資型 60-80平米小戶型為主 對地段要求較高，生活配套要 齊全，交通要便利 多為當?shù)厝耍杖胼^高并且相 對穩(wěn)定，有較多的閑余資金。 分分 析：析：本項目區(qū)域的目標客群主要為兩

47、類，離退休的老年人養(yǎng)老，作為第一居所深度居家 ，和部分中年人渡假休閑，作為第二居所淺度居家。 目標客群分析目標客群分析 A A：具有購買力的養(yǎng)老人群 B B：事業(yè)有成的私營業(yè)主和個體工商業(yè)者； C C：特殊職業(yè)者，如教師、中老年醫(yī)生等； D D：二級地市及省外退休后回成都的養(yǎng)老人群； E E：子女已經(jīng)在成都安家就業(yè)，不想離兒女太遠的養(yǎng)老群。 項目廣義客戶群項目廣義客戶群 1 1、本地客戶群：本地客戶群： 成都老年退休人群成都老年退休人群（主力客群主力客群） 古城鎮(zhèn)、三道堰工作的單位人員，做生意的客戶人群； 郫縣退休養(yǎng)老群體，工作的單位人員； 附近道路沿線工作，做生意的客戶人群；如：郫彭路、沙西線、成灌路； 2 2、外地客戶群：外地客戶群： 西藏等外地退休人群來成都定居； 四川二級城市客群（綿陽綿陽、德陽德陽、達州達州、宜賓宜賓、自貢自貢、涼山?jīng)錾健⒏首胃首巍蔚劝蔚龋?客戶的分布區(qū)域在傳播渠道設計時還需要做詳細論證確定。 從實地訪問得到實證的結(jié)論：本地客戶很少本地客戶很少，其中其中3030% %來自郫縣；來自郫縣；5050% %來自成都市來自成都市， 2020% %來自其他地區(qū)；來自其他地區(qū)； 目標客群分布的區(qū)域：目標客群分布的區(qū)域： 生活方式生活方式 1、生活工作狀態(tài)：對健康生活方式有較高的最求，生活相對比較規(guī)律。 2、日 常 休