1、“都市綜合體”商業模式的研討與總結“都市綜合體”商業模式的研討與總結 20112011年年3 3月月 ResidentialResidential Grand HyattGrand Hyatt MallMall OfficeOffice 以以深圳萬象城深圳萬象城為核心的大型都市綜合體，是行業內一個領先的商業模式，在國內最具特色及示范效應。為核心的大型都市綜合體，是行業內一個領先的商業模式，在國內最具特色及示范效應。 “都市綜合體都市綜合體”的價值主張的價值主張 盈利模式盈利模式深圳華潤中心商業運營剖析深圳華潤中心商業運營剖析 商業地價承受能力分析商業地價承受能力分析 理解“商業模式”理解“商業

2、模式” 包含了一系列要素及其關系的概念性工具，用以闡明某個特定實體的商業邏輯；包含了一系列要素及其關系的概念性工具，用以闡明某個特定實體的商業邏輯； 它描述了公司所它描述了公司所能為客戶提供的價值能為客戶提供的價值以及公司的以及公司的內部結構、合作伙伴網絡和關系資本內部結構、合作伙伴網絡和關系資本等借以等借以 實現實現( (創造、推銷和交付創造、推銷和交付) )這一價值并產生這一價值并產生可持續盈利可持續盈利收入的要素。收入的要素。 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析 一個企業創造價值的核心邏輯；一個企業創造價值的核心邏輯

3、； 關于企業關于企業“做什么，如何做，怎樣賺錢做什么，如何做，怎樣賺錢” 的生意方法；的生意方法； 一種能為企業帶來收益的模式；一種能為企業帶來收益的模式； 對公司價值鏈的一種規定；對公司價值鏈的一種規定； 隱含在實際業務流程背后的盈利方式；隱含在實際業務流程背后的盈利方式； 商業環境；商業環境； 關注并滿足特定客戶的需求；關注并滿足特定客戶的需求； 整合企業內外要素；整合企業內外要素； 獨特商業核心競爭力；獨特商業核心競爭力； 持續盈利；持續盈利； Osterwalder 等Clarifying Business Model: Origin, Present and Future of th

4、e Concept 商業模式商業模式 理解商業模式理解商業模式 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 價值主張價值主張核心競爭力核心競爭力盈利模式盈利模式 產品/服務 管理架構 客戶界面 財務表現 資源配置 價值主張營銷模式核心能力目標客戶 合作伙伴 成本結構 客戶關系 盈利模式 都市綜合體 理解商業模式的九個要素理解商業模式的九個要素 理解商業模式理解商業模式 分析商業模式的三個維度分析商業模式的三個維度 成功商業模式的三個特征成功商業模式的三個特征 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 價值主張價值主張核心競爭力核心競爭力盈利模式盈利模式 核心核心 競爭力競爭力 盈

5、利模式盈利模式 價值主張價值主張 持續穩定持續穩定 獨特獨特 難以模仿難以模仿 理解商業模式理解商業模式 “都市綜合體都市綜合體”的價值主張的價值主張 盈利模式盈利模式深圳華潤中心商業運營剖析深圳華潤中心商業運營剖析 商業地價承受能力分析商業地價承受能力分析 理解“商業模式”理解“商業模式” “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 都市綜合體價值主張實現的基礎和動因都市綜合體價值主張實現的基礎和動因 外在動因外在動因 城市化進程加快，舊的市中心需要升級換代，新的城市中心正在逐步興起； 土地利用集約化，居住、消費、辦公、社交等生活方式隨之可以高度集中。 內在動因：消費能力提高，消費方式

6、轉變內在動因：消費能力提高，消費方式轉變 單一客戶向群組（家庭、朋友、同事等）轉變； “誘發性消費”比例逐步提高，“目的性消費”比例下降； “商品消費”向“生活方式消費”轉變； 商務型消費比例增大； 更加關注消費體驗，因體驗得到滿足而愿意支付更高的價格。 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 價值主張價值主張 通過通過產品產品和和服務服務向客戶提供的價值向客戶提供的價值 四大核心要素：四大核心要素： 城市中心城市中心：現在的或未來的，充分享受中長期城市化進程帶來的商業氛 圍提升和增值溢價空間； 雙核驅

7、動：雙核驅動：以“購物中心購物中心+住宅住宅”為核心產品，充分享受長期高增長的社 會商品零售總額帶來的租金成長性和綜合體都市豪宅帶來的短期溢價能 力及現金流貢獻；寫字樓、酒店等作為完善業態共榮共享的輔助功能； 高端：高端：項目定位中高端，輻射全市乃至周邊省市的中產階級家庭；以滿 足人民群眾日益增長的情感需求構建商業核心業態，從而享受更高的租 金成長性和消費依賴性； 一站式：一站式：從傳統的購物場所購物場所變身成為都市的時尚生活場所，都市的時尚生活場所，從購物目的 地變身為生活目的地生活目的地，更多的商業業態組合其中。 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業

8、模式 萬象生活mix city mix life是價值主張向客戶輸出的載體； 客戶從心理上樹立起萬象生活全方位滿足各種情感需求的概念；傳遞一 種依托功能需求并完美整合情感需求的（冰場、影院、國際時尚、高端 商務餐飲、奢華酒店等等）獨特獨特價值； 激發客戶對萬象生活的向往和消費依賴性消費依賴性。 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 價值主張價值主張 萬象生活萬象生活mix city mix life 不同產品業態之間相互增值不同產品業態之間相互增值 進一步提升消費者、客戶（租戶）、政府、銀行、供應商等利益進一步提升消費者、客戶（租戶）、政府、銀行、供應商等利益 相關者的價值相關者的

9、價值 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 都市綜合體的不同產品組合創造的價值都市綜合體的不同產品組合創造的價值 都市綜合體與單一產品的房產項目不同的是：都市綜合體與單一產品的房產項目不同的是： 它通過優化的產品組合，使得各產品能夠相互增值，從而使得客戶價值最大化。它通過優化的產品組合，使得各產品能夠相互增值，從而使得客戶價值最大化。 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 辦公辦公 酒店酒店 住宅公寓住宅公寓 商業商業 價值主張價值主張 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 不同業態相互增值的定

10、性分析不同業態相互增值的定性分析 住宅住宅購物中心購物中心寫字樓寫字樓酒店酒店輸出的增值輸出的增值 住宅住宅321 購物中心購物中心512 寫字樓寫字樓3 酒店酒店 輸入的增值輸入的增值 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 價值主張價值主張 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 利益相關者的價值主張利益相關者的價值主張 利益相關者利益相關者價值主張價值主張發展商發展商 消費者消費者 住宅物業增值，生活方式體面、方便住宅開發獲得更高溢價，提高短期收益 商業消費者獲得舒適的一站式消費體驗，并可滿足社交等其 他需求 持有物業獲得持續的租金收入

11、，長期收入 穩定 租戶租戶 與一線商家的品牌價值吻合，實現共贏；二三線品牌價值獲 得增值 建立長期的戰略合作伙伴關系。逐步培育 屬于自己的核心租戶穩步提升營業收入 客戶滿意度保持較高水平，信任度加強 政府政府 增加就業，獲得穩定長期稅收獲取更低的土地價格 城市名片，城市地標的形象價值品牌美譽度提高 城市升級，周邊土地增值土地升值；評估增值提高 銀行銀行經營性物業抵押貸款，有較高的融資能力，優質貸款臵換前期投入，獲得滾動開發的資金來源 投資者投資者 經營性物業有更好的抗風險能力，好的商業模式以及高增長 獲得更高的PE 獲得資本市場的支持和信賴 其他供應商其他供應商因參與都市綜合提建設，品牌價值增

12、值，盈利能力增強戰略合作伙伴關系 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 價值主張價值主張 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 價值主張總述價值主張總述 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 價值主張價值主張 在社會精神財富和物質財富不斷高速進步的時代，構建一個能夠滿足人民在社會精神財富和物質財富不斷高速進步的時代，構建一個能夠滿足人民 群眾日益增長的物質和精神訴求的萬象生活體系；體系的載體是以不斷群眾日益增長的物質和精神訴求的萬象生活體系；體系的載體是以不斷 提升精神訴求的商業為核心，伴隨互相增值的復合業態，在滿足消費者提升

13、精神訴求的商業為核心，伴隨互相增值的復合業態，在滿足消費者 多種需求的同時，各利益相關體的價值組合最大化的都市核心綜合體。多種需求的同時，各利益相關體的價值組合最大化的都市核心綜合體。 萬象城都市綜合體萬象城都市綜合體萬象生活體系萬象生活體系 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 “都市綜合體都市綜合體”的價值主張的價值主張 盈利模式盈利模式深圳華潤中心商業運營剖析深圳華潤中心商業運營剖析 商業地價承受能力分析商業地價承受能力分析 理解“商業模式”理解“商業模式” 盈利分析內容盈利分析內容 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 1.盈利邏

14、輯：盈利邏輯：長短結合，提升溢價，降低風險。 2.大業態運宏觀數據分析：大業態運宏觀數據分析： 商業商業：成長性好，中長期穩定增長的盈利貢獻，雙核之一的重要性雙核之一的重要性； 寫字樓：成長性差于商業，與區域經濟發展的商務活動相關性強； 酒店：投資大、回收期長，“錦上添花”業態； 住宅住宅：現金流貢獻+綜合體高溢價，雙核之一的必要性；雙核之一的必要性； 3.萬象城商業分析：萬象城商業分析： 營業狀況分析（營業額、坪效）； 租金比較及趨勢分析； 租金構成分析（固定vs抽成） 各業態毛利率利分析； 業態組合分析 情感需求與功能需求的演變與對比分析。 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分

15、析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 長短期利益平衡長短期利益平衡 銷售物業銷售物業 短期盈利； 短期回報高； 平衡項目的現金流，降低投資風險 持有物業持有物業 持續盈利； 短期機會成本高，長期回報高； 對住宅溢價有增值作用； 經營性物業抵押臵換前期投入，形成 新的買地資金 都市綜合體都市綜合體 收入來自于租金及銷售收入，較好地 均衡項目長短期開發收益，平衡項目 現金流，降低項目的投資風險。長期 收益的穩定性及成長性得到保障。 持有物業持有物業 銷售物業銷售物業 對已出售物業具有保值效應；對已出售物業具有保值效應； 對后續開發銷售物

16、業具有增值效應對后續開發銷售物業具有增值效應 銷售物業回收資金對持有物業有正向支持銷售物業回收資金對持有物業有正向支持 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 爭取更大的住宅配比； 在持有物業開業前，利用 好綜合體優勢實現溢價是 住宅營銷的課題 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 項目盈利及發展的財務邏輯項目盈利及發展的財務邏輯 自有資金自有資金 交付地價，獲取土地交付地價，獲取土地 都市綜合體都市綜合體 持有物業持有物業銷售物業銷售物業 談地為主談地為主 市中心市中心+

17、+較低地價較低地價+ +分期付款分期付款+ +審批手續審批手續 通過價值鏈管理，提高開發速度，通過價值鏈管理，提高開發速度， 優化建安成本優化建安成本 抵押貸款抵押貸款 臵換前期投資臵換前期投資 持續產生租金收入持續產生租金收入 支付公司負債的利息支付公司負債的利息 銀行負債銀行負債 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 綜合經營分析綜合經營分析客流量趨于穩定，車流量逐步上升客流量趨于穩定，車流量逐步上升 “都市綜合體都市綜合體”商業模

18、式分析商業模式分析 自04年開業至07年，客流量逐年攀升； 近三年進入客流量穩定階段； 客流量穩定的同時，車流量持續增長，說明自 駕購物的比例在逐步上升。 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 年份客流量增長率車流量增長率 2005160998 2006248955%11215% 2007301121%12915% 20082560-15%1323% 20092137-14%1427% 201021943%16415% 綜合經營分析綜合經營分析穩定客流下收入水平依然保持良好增長勢頭穩定

19、客流下收入水平依然保持良好增長勢頭 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 整體收入及利潤保持良好上升勢頭； 其中主要依靠萬象城租金收入增長；商場 占比超過70%，且年復合增長率21%，是 各業態最高，前期的高速增長主要依靠客 流量增長產生的機械增長； 在客流趨于穩定的情況下保證收入增長， 說明單客消費力在穩步提升，業態調整取 得成效。 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 注：1、因05年數據未成熟，復合增長率從06年起算。 2、09年、10年數據包括二期 綜合經營分析綜合

20、經營分析經營成本趨于穩定，利潤水平不斷提升經營成本趨于穩定，利潤水平不斷提升 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 經營成本趨于穩定，6年均值 約2.1億元； 其中折舊、財務費用及稅費三 項約53%，管理費用與運營成 本約47%。 穩定的經營成本和收入增長， 帶來利潤率的不斷增長； 利潤率在10年推升至67%的水 平，EBITDA達到近80%的優 異水平。 需要注意的是折舊與攤銷成本占比接近1/3，如前期投資過大（比如地價過高），即便有很高的現金收入能力（比 較高的ebitda margin)，依然無法取得良好的利潤回報水平。 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象

21、城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 綜合經營分析綜合經營分析萬象城萬象城6年復合租金增長率約年復合租金增長率約25%，寫字樓約，寫字樓約12%。 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 萬象城租金收入占比已穩定在 85%以上，六年復合增長率超過 20%，10年超過35% ； 物業管理費及推廣費增長緩慢 寫字樓除初期因入住水平顯著提升帶 來收入增長外，六年租金復合增長率 約10%左右； 與萬象城相同，收入增長主要原于租 金增長；但未來租金增長空間較小。 寫字樓租金增長水平顯著低于商場，且租金增長壓力也比商場巨大，從中長期來看，業

22、績持續較高穩定增長的源 泉來自于商場的租金穩定提升，在客流量基本穩定的情況下，對業態的精準把握要求越來越高。 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 綜合成本分析綜合成本分析商場與寫字樓除地價外成本均為商場與寫字樓除地價外成本均為7800元左右元左右 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 綜合成本分析綜合成本分析二期剔除土地成本后

23、，商業成本二期剔除土地成本后，商業成本8139元元/平米、酒平米、酒 店店19912元元/平米、住宅平米、住宅13194元元/平米平米 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 綜合成本分析綜合成本分析年運營成本平均約年運營成本平均約6000萬元，商場約萬元，商場約456元元/平米平米/ 年，寫字樓約年，寫字樓約37元元/平米平米/年，商場運營成本遠高于寫字樓。年，商場運營成本遠高于寫字樓。 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析

24、 1關于運營成本劃分的說明： 本部的工作主要圍繞商場開展，冰場屬于商場的一部分，因此全部劃入商場； 物業費用按商場、寫字樓的計地價面積進行比例劃分，商場約占73%。 2以計交地價面積計算“單位面積運營成本”。 運營成本分解 1 200520062007200820092010平均 單位面積運營 成本2 商場3801.4 5301.7 4295.5 5580.3 4940.2 6512.05071.9 455.5 本部826.5 1494.9 1099.0 2137.4 1715.1 1096.61394.9 物業2186.2 3026.0 2502.4 2788.3 2566.7 4410.7

25、2913.4 冰場788.8 780.8 694.2 654.6 658.4 1004.7763.6 寫字樓135.0 145.9 123.4 157.8 166.6 177.2 151.0 36.8 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 綜合運營分析綜合運營分析深圳華潤中心深圳華潤中心購物中心、寫字樓、酒店購物中心、寫字樓、酒店財務財務指標一覽指標一覽 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 項目萬象城（含二期）華潤大廈君悅酒店 ROE(20年平均)104.80%76.30

26、%18.98% ROIC(20年平均)62.17%46.34%25.31% IRR(稅后)23.21%16.49%9.28% 投資回收期7.758.112.74 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 項目 實際預計 20052006200720082009201020112012201320142015 萬象城 出租率83.32% 94.69% 98.89% 99.47% 99.82% 97.83% 99.50% 99.50% 99.50% 99.50% 99.50% 年平均租金 18

27、7.01 238.92 306.16 346.74 382.98 414.26 408.98 421.25 433.89446.9460.31 華潤大廈 出租率43.71% 98.68% 99.78% 99.71% 99.05% 99.90% 99.50% 99.50% 99.50% 99.50% 99.50% 年均租金124.11 124.91126.9150.37 167.26 172.95 176.91 182.22 187.69 193.32 199.12 君悅酒店 入住率53.70% 49.00% 56.00% 62.00% 71.20% 71.20% 年均房價1,2531,4501

28、,6001,6801,7641,852 綜合運營分析綜合運營分析住宅投資回報測算住宅投資回報測算 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 平均售價38,417.46元/平米 IRR（稅后）70.82% 銷售毛利率38.92% 銷售費用率2% 銷售凈利率29.16% 土地增值率81.93% 不計住宅銷售收入，需不計住宅銷售收入，需9.399.39年才可收回整體投資，加入住宅銷售年才可收回整體投資，加入住宅銷售 收入后，收入后，5.185.18年即可實現整體投資回收年即可實現整體投資回收 -400,000 -200,000 0 200,000 400,000 600,000 800,00

29、0 1,000,000 項目現金流示意圖（含住宅）項目現金流示意圖（含住宅） 含住宅現金流 累計 -300,000 -200,000 -100,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 項目現金流示意圖（不含住宅）項目現金流示意圖（不含住宅） 不含住宅現金流 累計 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 綜合分析小結綜合分析小結 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 購物中心是核心，必須能獨立滿

30、足投資回報要求； 住宅是使整個項目的必須品，也是獲得超額溢價的利器； 寫字樓在部分城市（主要是一線城市和商務活動活躍的城市）或部分城 市的核心地段有一定的市場需求，可視情況安排是否開發及開發體量。 酒店除極少數城市的優秀地段外，為能不做則不做的元素，除拿地條件 限制以及為住宅溢價考慮外，盡可能不做。 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 萬象城運營分析萬象城運營分析租金總收入均保持良好的上漲趨勢，萬象城租金復合增長率租金總收入均保持良好的上漲趨勢，萬象城租金復合增長率30%， 10年漲

31、幅年漲幅38%，坪效復合增長率，坪效復合增長率25%，10年增長率年增長率19%，租金坪效漲幅出現回升，租金坪效漲幅出現回升 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 時間 租金總收入 （萬元） 增長率 （%） 月均租金坪效 （元/） 增長率 （%） 200512,108154 200619,17058.33%239 55.11% 200725,52833.17%307 28.62% 200828,58811.99%355 15.68% 2

32、00932,87214.99%398 12.13% 201045,57538.64%47619.60% 復合增長率-30.36%-25.32% 注：2010年的租金收入包含二期 萬象城運營分析萬象城運營分析萬象城一期營業額復合增長率萬象城一期營業額復合增長率19%，10年漲幅年漲幅18%，坪效復合增，坪效復合增 長率長率19%，10年增長率年增長率23%。由于基數較高，未來增長空間有限。由于基數較高，未來增長空間有限。 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解

33、商業模式理解商業模式 時間 不含二期、車展含二期、車展 營業額增長率承租面積坪效坪效增長率營業額增長率承租面積坪效坪效增長率 200577,82465,2111193477,82465,55411872 2006145,09586%66,3782185983%154,31598%66,9122306294% 2007213,34047%68,7433103542%234,25252%69,2773381447% 2008224,6775%66,529337719%256,1539%67,0633819613% 2009242,9258%68,235356015%297,79716%77,128

34、386111% 2010287,42718%65,3934395423%424,30942%78,7925385239% 復合增長率19%19%29%24% 萬象城運營分析：業態組合萬象城運營分析：業態組合 2005-2010面積及占比一覽表。面積及占比一覽表。 1此數據主要用于反應業態組合面積變化趨勢，因此數據中包含了二期店鋪的面積 2 “其他”業種主要包括：廣天藏品、寶中旅游、時光音像、古吳繡皇、Nice公仔 店、Vango等品牌。（下同） “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商

35、業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 業態 200520062007200820092010 面積占比面積占比面積占比面積占比面積占比面積占比 百貨15,45023.6%15,45023.1%15,45022.3%15,45023.0%15,98420.7%15,98420.26% 餐飲15,96124.3%16,64824.9%16,69424.1%16,49424.6%18,42623.9%15,46619.60% 服裝11,80418.0%11,94517.9%13,64219.7%13,14819.6%16,54521.5%19,37624.56% 家用3,9536.0%3,

36、8865.8%4,1516.0%3,5665.3%4,2545.5%5,0406.39% 配飾1,3762.1%1,3532.0%1,4682.1%1,4592.2%3,9015.1%4,4695.66% 皮具1,1581.8%1,2151.8%1,3612.0%1,2511.9%1,8872.4%2,0912.65% 兒童1,0511.6%1,1701.7%1,2071.7%1,2071.8%1,1631.5%5790.73% 藥.妝3,0424.6%2,9754.4%2,8894.2%2,5453.8%2,6843.5%2,3462.97% 娛樂7,19611.0%7,19610.8%7,

37、19610.4%7,19610.7%7,1969.3%9,27911.76% 超市3,4205.2%3,4205.1%3,4204.9%3,4205.1%3,4204.4%3,4204.34% 其他6991.1%7651.1%8821.3%7931.2%8241.1%3990.51% 汽車銷售3430.5%5340.8%5340.8%5340.8%5340.7%3430.43% 特賣銷售1010.2%3560.5%3830.6%2330.3%3100.4%1000.13% 總計總計65,554100.0%66,912100.0%69,277100.0%67,063100.0%77,128100

38、.0%78,892100.00% 2010年與年與2006年相比，各業態面積占比變化不大，變化最大是服裝（年相比，各業態面積占比變化不大，變化最大是服裝（+7%）和配飾）和配飾 4%。 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 萬象城運營分析：業態組合萬象城運營分析：業態組合 2010年與年與06-09年平均值相比，面積增加的業態：服年平均值相比，面積增加的業態：服 裝、配飾、皮具、娛樂；面積減少的：餐飲、兒童、藥妝、其他。裝、配飾、皮具、

39、娛樂；面積減少的：餐飲、兒童、藥妝、其他。 此數據主要用于反應業態組合面積變化趨勢，因此數據中包含了二期店鋪的面積 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 項目百貨餐飲服裝家用配飾皮具兒童藥.妝娛樂超市其他汽車銷售 特賣銷售總計總計 06- 平均值09 155841706613820396420451429118727737196342081653432170095 10年159841546619376504044692091579234

40、69279342039934310073147 10年 變化量 401 -1600 5556 1076 2424 663 -608 -427 2083 0 -417 -191 -221 3052 變化比率2.57%-9.37%40.20%27.14%118.51% 46.38% -51.21% -15.41% 28.95%0.00%-51.10%-35.77%-68.80%4.35% 萬象城運營分析：業態組合萬象城運營分析：業態組合一線品牌占比逐年上升，且一線品牌占比逐年上升，且09年起升幅明顯加快。年起升幅明顯加快。 一線品牌面積占比趨勢（含二期）一線品牌面積占比趨勢（含二期） 時間服裝總面

41、積一線品牌面積占比配飾總面積一線品牌面積占比 200511,804124411%1,37620415% 200611,945176615%1,35320415% 200713,642310823%1,46820414% 200813,148352127%1,45930321% 200916,545708643%3,901285773% 201019,376890846%4,469318671% “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 萬象

42、城運營分析：業態組合萬象城運營分析：業態組合 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 百貨百貨超市超市服裝服裝皮具皮具藥妝藥妝配飾配飾兒童兒童家用家用餐飲餐飲娛樂娛樂其他其他 23.37% 4.22%25.69% 2.1%1.5%2.81% 3.28% 6.64% 16.83 % 12.8 % 0.76% 深圳萬象城業態組合深圳萬象城業態組合 杭州萬象城業態組合杭州萬象城業態組合 從上表可看出深圳和杭州各業態的大致占比相似，但由于體量及所在城市市場特性，從上表可看出深圳和杭州各業態的大致占比相似，但由于體量及所在城市市場特性， 并無一個相對固定的標準，杭州萬象城比深圳萬象城大約并無一

43、個相對固定的標準，杭州萬象城比深圳萬象城大約35%35%，餐飲業態明顯較深圳為，餐飲業態明顯較深圳為 低（深圳早期餐飲占比達低（深圳早期餐飲占比達23%23%） 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 百貨百貨超市超市服裝服裝皮具皮具藥妝藥妝配飾配飾兒童兒童家用家用餐飲餐飲娛樂娛樂其他其他 21.85%4.68%26.49%2.86%3.21%6.11%0.79%6.89%21.14%12.69%0.55% 2005-2010 各業態營業額及占比一覽表各業態營業額及占比一覽表 注：營業額

44、統計包含汽車、特賣銷售、二期。 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 業態/年 200520062007200820092010 營業額占比營業額占比營業額占比營業額占比營業額占比營業額占比 百貨12,66716.30%20,80713.50%30,59313.10%34,70713.50%35,93612.07%43,00510.06% 餐飲15,97720.50%34,48922.30%40,04917.10%39,21415.30

45、%38,77113.02%38,5429.02% 服裝17,15422.00%31,34520.30%54,95223.50%60,22923.50%83,75828.13%143,06433.46% 家用9,93412.80%17,86011.60%26,92411.50%25,3039.90%29,0579.76%39,1979.17% 配飾3,0573.90%6,8444.40%13,7055.90%15,9596.20%18,2616.13%37,5618.79% 皮具2,5283.20%4,3712.80%6,3122.70%5,9682.30%7,2002.42%13,5543.1

46、7% 兒童8211.10%1,9451.30%2,9621.30%3,4441.30%3,6211.22%3,2850.77% 藥.妝4,3675.60%6,6084.30%9,7624.20%10,1053.90%10,5113.53%11,9802.80% 娛樂4,9526.40%6,3104.10%6,3502.70%6,6642.60%7,2722.44%9,9722.33% 超市5,1996.70%8,2165.30%10,9404.70%12,5524.90%13,7034.60%16,5273.87% 其他7411.00%2,7221.80%4,7532.00%4,8991.90

47、%4,5631.53%5,5811.31% 汽車銷售00.00%9,2206.00%20,9128.90%31,47612.30%39,88713.39%62,04014.51% 特賣銷售4280.60%3,5762.30%6,0382.60%5,6322.20%5,2571.77%3,2000.75% 總計總計77,824 100.00% 154,315 100.00% 234,252 100.00% 256,153 100.00% 297,797 100.00% 427,508 100.00% 2010年與年與2006年相比，各業態營業額變化最大的是：服裝（年相比，各業態營業額變化最大的是

48、：服裝（+13%）、汽車銷售）、汽車銷售 （+9%）、餐飲（）、餐飲（-13%） “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 營業額復合增長率排名前三的是：汽車、服裝、配飾；占比前三位是：服裝、餐飲、百貨。營業額復合增長率排名前三的是：汽車、服裝、配飾；占比前三位是：服裝、餐飲、百貨。 “都市綜合體都市綜合體”商業模式分析商業模式分析 盈利邏輯盈利邏輯大業態分析大業態分析萬象城商業分析萬象城商業分析 價值主張價值主張盈利模式盈利模式商業地價分

49、析商業地價分析理解商業模式理解商業模式 注：為剔除二期新增店鋪對營業額的影響，此處營業額統計不含二期。 年百貨餐飲服裝家用配飾皮具兒童藥.妝娛樂超市其他 汽車特賣 總計總計 銷售銷售 200620,807 34,489 31,345 17,860 6,8444,3711,9456,6086,3108,2162,7229,2203,576154,315 201043,005 32,365 99,340 36,633 20,503 8,7403,285 11,980 9,468 16,527 5,581 62,040 3,200352,667 復合增長率 19.90% -1.58% 33.43% 19.67% 31.56% 18.91% 14.00% 16.04% 10.68% 19.09% 19.66% 61.06% -2.74%22.95% 06-10平均值 33,010 36,918 63,351 27,125 14,871 6,3683,0519,7937,213 12,3