1、 12月 甲級寫字樓租賃管理分享 租賃管理分享 3 甲級寫字樓 市場的變 化 展望 寫字樓發展周期 萌芽期 建設期 成長期 成熟期 時期 90s 2005-2011 2012-2014 2015-2017 2018之后 基礎建設 拆遷、建設 區域中心確認后 快速發展 進一步走向成 熟 發展成熟 供應狀況 規劃中 1、銷售型寫供應期 2、持有型日漸增多 3、需求與供應持平 1、爆炸型供應 期 2、供應拉動需 求 單一業權成為 主流 供應快速減少 需求 政府機構/國有 企業 擴租和升級辦公室 需求迅速增長 需求持續上升， 內資企業主導 需求持續上升 需求持續增長 空置率 / 下降 大幅度下降 大幅
2、度上升 逐漸下降 租金 / 上升 上升迅速 壓力來自于競 爭，租金體現 三極化趨勢 大幅攀升；優質 物業出現更高的 溢價 成長期 4 供應量上升乃寫字樓市場發展的必經階段 以一線城市為參考 5 6 單一物權甲級寫字樓將是市場發展的趨勢 小業主持有單位基本都在500平方米以下，而2000平方米以上基本為大業主持有 寫字樓市場的變化 甲級-甲級？ 乙級-甲級 7 過往的發展是由乙級搬遷至甲級，隨著市場成熟，日后大部分的目標租 戶本身就在甲級寫字樓辦公 紅海市場 藍海市場 靠大量覆蓋客戶，降價競爭來生存 利用現有需求 過度依賴 產品及市場優勢 在現有 市場空間中競爭 致力于 解決競爭 只能滿足客戶
3、現在的需要 追求差異化，創造出“無人競爭”的市場 開創和發掘新的需求 強調價值的塑造和包裝，制作饑渴效應 不與競爭者競爭 把競爭變得毫無意義 不斷探索客戶的需要 8 紅海與藍海的區別 甲級寫字樓 分 類 展望 何為甲1（A1）寫字樓？ 當寫字樓市場進入成熟期時，甲1（A1）寫字樓為從大量甲級寫字樓中脫穎而出的少數最 優質寫字樓。 甲1 （A1）寫字樓在市場高峰的時候，特別是空置率低的，體現比普通甲級寫字樓大幅 度的溢價；而在市場低谷的時候，甲1 （A1）寫字樓的抗風險能力更強。 甲1 （A1）寫字樓在總體經營期內，有最優質的租戶組合、穩定的租金收入、持續的增 值空間。 香港的6座甲1（A1)寫
4、字樓: 國際金融廣場一期 國際金融廣場二期 長江中心 友邦金融中心 約克大廈 遮打大廈 11 甲級寫字樓之間的租金走勢 A1物業的租金走勢明顯高過A2、A3，且空置率也較低 Conn ctions e G4 G2 G3 G1 頂級租戶組合 聚集世界500強客戶 和國內龍頭企業，形 成優質的租戶強強組 合 企業總部所在地，特 別為金融、專業服務 業、高端IT業 G5 高建筑品質 滿足租戶要求，為目標客 戶 群體度身訂做產品，打 造辦 公新概念 處處體現品味和高端形象 ， 人性化、智能化設計 成功招商經營 制定實際有效的市場 推廣計劃，實現高租 金及高預租率 找到實現高預租率、 高租金及租賃速度的
5、 完美平衡點 高端品牌形象 借助項目經營團隊的 國際品牌影響力，打 造口碑 樹立項目高端精品形 象，為市場提供信心 保證 國際化物業管 理團隊 保持忠誠長期的優質 租戶 提供與國際接軌的管 理服務 確保物業管理及服務 與時俱進 A1寫字樓的五個成長因素 12 甲級寫字樓分類 資產管理將是甲級寫字樓長期穩定發展的關鍵 A2 A1 A3 第一梯隊 第二梯隊 第三梯隊 A1也只是階段性的，會受A2、A3的影響和沖擊，可能的因素包括：租金、地段、企業合作行為、企業關聯公司等 13 1 4 租戶所 關注的 審視業務 發展方向 評估解決 方法方案 市場調查 行業標準 制定策略 總體規劃及 時間表 制定計劃
6、 制定物業 篩選標準 選址調查 盡職調查 商務談判 簽訂協議 執行交易 逐步改善 評估面積 擴租計劃 續租計劃 資產管理 租賃管理 規劃及設計 工程招標 項目裝修 施工管理 搬遷 計劃 15 運作預算 日常運營 設施設備管理 企業的不動產生命周期 預租賃的相關問題及解決方案梳理 交付時間 市場趨勢 總部審核 租金預期 項目質量 物管質量 需求面積 ？ 項目流程 第1階段：需求調查 階段2：發現不同機會 取得內部一致 第3階段：分析備選方案 制定建議 第4階段：洽談及內部審批 第5階段：完成交易 仲量聯行國際交易管理 團隊 租戶國際總部 租戶 深圳分公司 仲量聯行中國 深圳分公司 交易 管理服務
7、 交易 管理 與仲量聯行深圳團隊保持溝通 管理交易流程 報告 分析及解決問題 協調深圳分公司 達成內部共識 監督項目進展 協助仲量聯行工作 項目流程及架構 第1階段：需求調查 階段2：發現不同機會， 取得內部一致 第3階段：分析備選方案 及制定建議 任務 了解目前的租賃情況 審查現有租約。 確定當前和長期目標和要求。 組建項目團隊 考察現有辦公室 進行會議上談 準備及審視可行選項 進行項目考察 協助進行物業選擇。 準備和發送邀約書（RFP） 解決業主的問題，并提供優先租賃條款及其 他問題提供指導。 取得業主RFP回復并進行回復分析、比較 進行財務分析及比較 發送回價協議 確定最終物業選項，進行
8、商務條款洽談 討論最終選址，進行適當建議 - 需求調查表 - 項目啟動表格（PIF） - 建立項目流程 - 市場概況 - 項目時間表 - 團隊成員及指責 - 完整物業選擇可用性 - 市場調查 - 物業考察資料 - 篩選short list - RFP - 搬遷 - RFP 續租 - 方案比較及分析表 - 財務分析（稅前，現金流） - 定量分析 - 相應建議 文件資料 項目流程及架構 第4階段：洽談及內部審批 第5階段：完成 交易 協助獲得最終物業選址的內部批準 準備詳細的商務條款洽談，并出具意向書 幫助談判，并完成相應租賃文件。 準備最后的租約問題總結。 進行項目總結 協助完成法律文件。 協助
9、執行租約文件。 想區域項目管理層進行反饋機會抱（如適用）。 與客戶的租賃管理團隊協調準備租約摘要。 提交客戶滿意度調查 意向書 租賃摘要 項目結束表單 客戶滿意度調查 結束項目 任務 客戶交付 項目流程及架構 設立項目時間表 通過設立時間表，抓住重要時間節點 20 深圳寫字樓供應篩選 21 等級 大廈 區域 是否有空置 6000平方米 等 級 大廈 區域 是否有空置 6000平方米 A 深圳發展銀行大廈 Luohu X A 世紀匯廣場 Futian X A 嘉里中心 Luohu X A 京基100大廈 Luohu A 世界金融中心 Luohu X A 百仕達大廈 Luohu A 華潤大廈 Lu
10、ohu X A 香江日航廣場 Nanshan A 招商銀行大廈 Futian X A 招商局廣場 Nanshan A 中信大廈 Futian X B 瀚森大廈 Futian A 時代金融中心 Futian X B 天健商務大廈 Futian A 中心商務大廈 Futian X B 英龍商務中心 Futian A 國際商會中心 Futian X B 田廈國際中心 Futian A 安聯大廈 Futian X B 深國投廣場 Futian A 諾德中心 Futian X B 深業中心大廈 Luohu X A 金中環商務大廈 Futian X B 京廣中心 Luohu X A 卓越時代廣場期 Fut
11、ian X B 羅湖商務中心 Luohu X A 免稅商務大廈 Futian X B 投資大廈 Futian X A 新世界商務中心 Futian X B 江蘇大廈 Futian X A 大中華交易廣場 Futian B 國際商會大廈A座 Futian X A 榮超經貿中心（第四座） Futian X B 國際商會大廈B座 Futian X A 時代財富大廈 Futian X B 福建興業銀行大廈 Futian X A 嘉里建設廣場期 Futian X B 卓越大廈 Futian X A 現代國際 Futian X B 新華保險大廈 Futian X A 星河發展中心 Futian X B 航
12、天大廈 Futian X A 榮超大廈 Futian X B 特區報業大廈 Futian X A 港中旅大廈 Futian X B 電子科技大廈 Futian X A 漢唐大廈 Nanshan X B 賽格廣場 Futian X A 海岸城東座 Nanshan X B 現代之窗 Futian X A 天利商務中央廣場期 Nanshan X B 喜年中心 Futian X A 海岸城西座 Nanshan X B 中國有色大廈 Futian X A 東海國際中心 Futian X B 銀座國際大廈 Futian X A 皇崗商務中心 2# Futian X B 本元大廈 Futian X A 天利
13、中央廣場期 Nanshan X B 求是大廈 Futian X A 綠景紀元大廈 Futian X B 華融大廈 Futian X A 嘉里建設廣第三座 Futian B 地鐵大廈 Futian X A 深交所廣場 Futian X B 中國鳳凰大廈 1號 Futian X A 第一創業大廈 Futian B 中國經貿大廈 Futian X A 華安保險總部大廈 Futian B 華強廣場 Futian X A 福田科技廣場 Futian B 新時代廣場 Nanshan X A 太平金融大廈 Futian B 時代科技大廈 Futian X A 中航中心 Futian B NEO 企業大道B棟
14、 Futian X 辦公面積估算及設計 / / ， / ， / / / / / ! 茹叫: 人 氣 : 陽戶人 11 22 新辦公室面積計算表供參考 ua 一 洽談 總量量也 量經 些 J J旺 用途 人數 所需房閘/工作臺.目 單位 每個房問笛計面現 面飄總數 備注 總經理 2 房閱21、司 平方米 各35平方米 70 1.6血1.6m 辦公桌、文件板、 會容精 (3張) A、飲息室 舍 一 在 單 人 庶 ) 經理 3 房閱31 可 平方米 備15平方米 45 1.6m 1.6缸，始 桌 、 會精 2張 可 替 通 員 工 總 人 數 200 工作 臺200個 平方米 每人1.44平方米
15、288 2m 1.2m 工作 自 唱 辦公室總人數 總共 403 f氣 墜墜 i 用途 人數 所需房閘/工作臺披目 單位 每個房問錨計面現 面飄總. 前臺獨 立 面 積 ) l l問 平方米 接待處.20平方米 20 當 洽談室 全怵員工共享 31司 平方米 標準會議各10平方米 30 電 腦 窒T窒 全體員工共享 l閱 平方米 15平方米 15 祉-Jr 比 . 儲存室 全體員工共享 21司 平方米 儲存窒每個 15平方米 30 打印室 全體員工共享 3個 平方米 lS 不傭要獨立房間，放在過道 旁邊便可以 公共走道 (40%) 342.00 走廊、公共空間 總懦求實用面積共 855.00
16、總 求建筑面積 ( -) 1221.43 假設70%的實用率 鼠 再來建鯨百草坡 蘭) 1315.38 何理設65%的零用* 2013 0 0 39368.97 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 IT Opex 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 170223.6 20995.7234 62987.17 62987.17 62987.17 62987.1701 62987.17 62987.17 62987.17 67186.3148
17、 72435.25 62987.17 62987.17 62987.1701 125974.3 62987.17 62987.17 26244.6542 191219.293 251948.681 256147.825 261396.756 278193.335 Quarter Totals 0 Annual Total Discounted Cashflow Calculations 15% Discounted Cashflow Commulative Discounted Cashflow 1.00 191,219 191,219 0.87 219,086 410,305 0.76 0.
18、66 171,873 775,862 0.57 159,058 934,920 193,685 603,990 成本及折舊分析 2014 2015 2016 2017 Q4 (Nov-Dec) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q1 Q2 Q3 Q2 Q3 Q4 (Oct) Rent 20995.7234 62987.17 62987.17 62987.17 62987.1701 62987.17 62987.17 62987.17 67186.3148 72435.25 62987.17 62987.17 62987.1701 125974.3 6
19、2987.17 62987.17 26244.6542 Service Charge Rates Depreciation Existing New Depreciation 7092.6 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 10639 3546 IT Depreciation 0 0 0 0 77825.288 83074.22 73626.14 73626.14 73626.1433 136613.3 73626.14 73626.14 29790.9786
20、298703.718 303952.649 313656.579 IT Opex Quarter Totals 0 0 0 28088.3721 73626.14 73626.14 73626.14 73626.1433 73626.14 73626.14 73626.14 28088.3721 294504.573 Annual Total P 其他三城市指全市甲級寫字樓市場 未來供應集中在福田中心區及南山 深圳寫字樓主要分布區域 注: *數據到2017年底；現存量和未來新增供應量計算樣本為整體市場 資料來源：仲量聯行 35 金融業發展帶動租賃需求 1.600 1.400 1.200 Q 1
21、，000 十 、./ 800 E- r 600 400 200 。 金融業GDP 占比(2000-2013) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 -金融業增加值(左 2009 2010 2011 2012 2013 -其他行業增加值(左 -金融業GDP 占比(%)(右) 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% J旺 仲 量 盼 行 資料來源:深圳統計局 36 37 深圳甲級寫字樓租賃需求 甲級寫字樓租賃需求分析 注：數據更新于12年2月 資料來源：仲量聯行 38 甲級寫字樓 展 望 展望 甲級寫字樓供應在2016年達到
22、頂峰 1，800 .: 山 - rn喃j 自 回 國 匱J 位于單一產權大廈 內的可出租空間 1.400 位于單一產權大廈 內的自用空間 1，200 1，600 .噩噩噩- 平安金融中心 生命人壽大廈 國信證券大廈 散售供應 .噩噩國- 1.000 800 K W 回 屬 制 制 棋 快 N r 非 深圳南方博時基金大廈 E翠噩噩噩噩i 600 國銀民生金融大廈 深圳 申心天元(主樓) 建設銀行大廈 皇庭中心 中信大廈 中國人壽大廈 國際能源大廈 .!_噩噩噩囡罩-i i J 400 京基濱河時代 卓越城( 二期) 招商證券大廈 深圳移動大廈 皚 白 f噩噩噩噩噩噩- 太平金融大廈 200 深業上城 鼎和大廈 l 2016F 投行大廈 卓越城(一期) 。 2017F J旺 2015F 2014F 注: F 指預測 資料來源:仲量聯行 40 2016年大量新增供應預計對空置率構成壓力 然而，總部自用辦公樓將支撐部分凈吸納量 資料來源：仲量聯行 注：指甲級寫字樓市場 謹此致謝 12月
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