1、酒店式公寓專題酒店式公寓專題 研究框架研究框架 潛 在 供 應 情 況 分 析 酒 店 式 公 寓 專 題 研 究 結 論 酒 店 式 公 寓 個 案 研 究 發 展 歷 程 及 現 狀 酒 店 式 公 寓 基 本 概 念 面 臨 的 機 遇 與 挑 戰 北 京 酒 店 式 公 寓 市 場 分 析 酒店式公寓酒店式公寓 基本概念基本概念 定義 特點 分類 動因 酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念 定義定義 “酒店式公寓”，也稱服務式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”， 是在亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。它是融合酒 店設施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒

2、店價格的長期住宅。 簡單定義其概 念歸結為三點： 統一經營 售后回租 完整產權 解釋：它一般是擁有獨立產權、配備包括廚衛在內的綜合套 間的房子，提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業管理、 租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又 可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。因此，酒 店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收 了信息時代寫字樓的特點，是一種綜合性很強的物業管理概 念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。 由此可見，嚴格的說目前市場上幾乎絕大多數所謂的“酒店式公由此可見，嚴格的說目前市場上幾乎絕大多數所謂的“酒店式公 寓”均是“仿冒品”，多為提供高檔物業服務

3、的精裝小戶型住宅，寓”均是“仿冒品”，多為提供高檔物業服務的精裝小戶型住宅， 其實質與“酒店式公寓”存在著本質的區別。其實質與“酒店式公寓”存在著本質的區別。 酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念 特特 點點 酒店式公寓強調的仍然是居住功能，而非商務辦公功能； 酒店式公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業； 酒店式公寓必須有酒店般完善的服務； 酒店式公寓必須具有居家的氛圍； 相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優勢； 酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念 與傳統酒店的區別與傳統酒店的區別 酒店式公寓除了提供傳統酒店的服務外，更主要的是向住客提供家庭式居住布 局、家居式的服務，真正找到賓

4、至如歸的感覺，它最大的特點是要比傳統的酒 店多了家的味道家的味道。 酒店式公寓是既提供了專業服務，同時又擁有私人公寓的私密性和生活風格的 私人物業；即成為連接酒店和私人公寓之間橋梁，又解決了酒店和私人公寓因 其經營本質不同所決定的不能提供短期住宅和長期住宅共存的問題。 它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此備受商務人士的青睞。它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此備受商務人士的青睞。 酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念 分類分類-按“產權性質”劃按“產權性質”劃 分分 商住產權的“酒店式公寓”商住產權的“酒店式公寓” 只租不售的只租不售的 “酒店式公寓”“酒店式公寓” 住宅產權的“酒店式公寓

5、”住宅產權的“酒店式公寓” 顧名思義，其特征 是“商住”性質的 產權。該類物業可 對小業主出售，售 后統一或非統一進 行“酒店”經營。 一般可簽定比例、 年限不等的返租合 同。其首付比例、 貸款、利潤稅率等 方面均較一般住宅 受更大的限制。 其特征是并不對外 出售產權。一般由 水準較高的跨國酒 店管理集團統一經 營。稱其為“公寓 式酒店”更為合適， 是各類產品中綜合 品質及管理水準最 高的 這是目前北京市場上最為 常見的“酒店式公寓”， 但由于其本質是“住宅” 產權，也決定了它不可能 成為真正意義上的“酒店 式公寓”。更準確的說， 這是一種“酒店式服務公 寓”，以比一般住宅物業 更為完善、全面

6、的酒店式 服務來吸引客戶。其付款 方式、貸款形式、交易手 續與普通住宅相同。 對比因素 項目名稱 地理位置 區域環境 建筑形式 配套標準 服務標準 目標客群范圍 市場認可度 服務式公寓 無 無 酒店式公寓 產權式酒店 酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念 產品類比分析產品類比分析 服務式公寓需開發商持有經營，而產權式酒店須承諾相應回報率，服務式公寓需開發商持有經營，而產權式酒店須承諾相應回報率， 且對開發商和酒店管理公司等相關單位的合作關系和操作能力要求且對開發商和酒店管理公司等相關單位的合作關系和操作能力要求 較高，本專題不作重點研究。本專題將現實意義下的酒店式公寓作較高，本專題不作重點研究

7、。本專題將現實意義下的酒店式公寓作 為主要研究對象。為主要研究對象。 酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念 發展動因發展動因 從發達國家的經驗來看，酒店式公寓是一個國家和地區經濟發展到從發達國家的經驗來看，酒店式公寓是一個國家和地區經濟發展到 一定階段后長期存在的一種物業類型。一定階段后長期存在的一種物業類型。 酒店式公寓在一個城市的產生和發展, 牽制的根本原因就是這個城市的經濟發 達程度。因為酒店式公寓的需求者和消 費者一般都是生活在這個城市的政府官 員和高級商務人士。這些消費者一般都 有豐厚的住房補貼。一個城市只有經濟 發展到一定程度，高端住宅消費能力的 消費者才會形成一定的規模。在他們的

8、 需求中孕育著良好的商機，此時適應他 們生活模式和生活需要的酒店式公寓就 應運而生，并且有良好的發展前景。 酒店式公寓酒店式公寓 發展歷程發展歷程 起源 發展 現狀 酒店式公寓發展歷程酒店式公寓發展歷程 起源起源 酒店式公寓，最早源于歐洲， 是當時旅游區租給旅客供其 臨時休息的物業，由專門管 理公司統一上門管理，既有 酒店的性質，又有相當于個 人 “臨時住宅”的特色。最 早提出“時權酒店（Time share Hotel）”概念的是瑞 士企業家亞力山大。1976年 第一批真正意義上的時權酒 店在法國阿而卑斯山脈地區 興起，并很快在歐洲其他地 區流行了，這是酒店式公寓 的雛形。 酒店式公寓真正發

9、揚光大則是在紐約，在一些國 際大都市，人流量很大，也有很多商機。許多外 來商務人士必須長期住在這些城市，但是由于買 房負擔太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。 因為酒店價錢比較貴而且沒有家的感覺，酒店式 公寓就這樣于1980年在紐約應運而生，并且成為 一種潮流，也成為紐約大量開發商的主打項目。 酒店式公寓在國外流行10多年后最早在上世紀九 十年代初流入深圳、廣州、北京、上海等城市。 北京酒店式公寓雛形是北京建國飯店在六至九層 長包房里增設廚房，推出超出酒店客房概念的居 所，當時一經推出立即被美國駐華大使館全部租 用（當時美國駐華大使館成立之初，使館區還在 建造之中），成為外交官員公寓。 發展發

10、展 酒店式公寓發展歷程酒店式公寓發展歷程 產品市場沿革產品市場沿革 服務式公寓服務式公寓 酒店產權自持性物業，公建立項，以外籍租客為主要服務對象。 小戶型公寓小戶型公寓 小戶型公寓產品，住宅立項，普遍帶有裝修。以年輕人自住、 家庭投資為主要購買目的，對產品舒適度要求不高。 酒店式公寓酒店式公寓 介于酒店與住宅之間的產品，公建或住宅立項。對于配套要 求及物業服務的要求較高，單價較高，后期生活費用較高。 產權式酒店產權式酒店 純投資性產品，對于區域位臵、周遍高端商務人群、產品裝 修標準、配套設臵有很高的要求，且對酒店公司的運營能力 有一定要求，售價高于其它產品，市場受眾面窄。 20062006年起

11、年起 20052005年起年起 20032003年起年起 上世紀九十年代初上世紀九十年代初 酒店式公寓發展歷程酒店式公寓發展歷程 亞奧區域亞奧區域 中關村區域中關村區域 燕莎區域燕莎區域 CBD區域區域 金融街區域金融街區域 三元橋區域三元橋區域 北京 六大酒店式公寓板塊是目前北京的黃金區域六大酒店式公寓板塊是目前北京的黃金區域 北京酒店式公寓分布北京酒店式公寓分布 酒店式公寓發展歷程酒店式公寓發展歷程 項目分布 供應量 建筑形式 容積率 價格 戶型 裝修 物業管理 客戶 小結 酒店式公寓酒店式公寓 市場分析市場分析 北北 京京 在在 售售 酒酒 店店 式式 公公 寓寓 分分 布布 圖圖 酒店

12、式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 亞奧觀典亞奧觀典 錦上國際公寓錦上國際公寓 金澳國際金澳國際 國海廣場國海廣場 健翔國際公寓健翔國際公寓 方恒國際中心方恒國際中心 萬國國際公寓萬國國際公寓 元大都元大都 瑞士公寓瑞士公寓 世奧國際中心世奧國際中心 萬科金陽萬科金陽 新金山新金山 光華國際光華國際 世界城世界城 燕莎燕莎CLASSCLASS 伯朗峰 瑞海國際瑞海國際 西海2008 萬科金陽萬科金陽 波菲特行政公寓波菲特行政公寓 北北 京京 在在 售售 酒酒 店店 式式 公公 寓寓 信信 息息 列列 表表 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 序號名稱地址開發商占地（平米）建面（平米

13、）容積率所屬區域物業類型 產權年限 （年） 建筑類型開盤時間 1萬方國際 朝陽區望京廣順 大街與阜通西大 街交匯口西北角 北京華松房地產開發 有限責任公司 8382.07534004.3望京酒店式公寓70 高層聯體板 樓 2007-11-10 2元大都 朝陽區 芍藥居甲 2號院（城鐵芍藥 居站向西200米） 北京隆華廣廈房地產 開發有限公司 1200025849.342.5亞奧酒店式公寓70高層塔樓 3世奧國際中心 朝陽區北四環東 路惠新東橋向東 200米 北京信遠時代房地產 開發有限公司 8078110000 10亞奧酒店式公寓50高層塔樓2007-11-18 4瑞海國際 海淀區蓮花池東 路

14、53號 北京西友瑞海房地產 開發有限公司 31621.646.8金融街酒店式公寓50高層塔樓2007-11-1 5燕莎CLASS 朝陽區新源里新 東路14號 北京泰和基業房地產 開發有限責任公司 430115330.92.2燕莎酒店式公寓50小高層板樓2007-10-26 6世界城 朝陽區東大橋路 10號 北京京匯房地產開發 有限公司 14344.5120117.95.5CBD酒店式公寓70高層塔樓2007-1-11 7萬科金陽 朝陽區朝陽公園 橋以東1000米左 右、姚家園路南 側 北京市朝陽萬科房地 產開發有限公司 12500200001.38朝青酒店式公寓70高層塔樓2007-6-23

15、8亞奧觀典 朝陽區 慧忠路9 號(北辰購物中心 向東200米路北) 北京天時達房地產 開發有限公司 8078781216.65亞奧酒店式公寓70高層塔樓 9金澳國際 海淀區北三環馬 甸橋西北角 中冶臵業140001400008.3亞奧酒店式公寓50高層塔樓 10健翔國際公寓 朝陽區祁家豁子8 號 北京誠信興業房地產 有限公司 11267.7263151.893.27亞奧酒店式公寓70小高層板樓 11錦上國際公寓 宣武區 核桃園西 街36號 北京天工房地產開發 有限公司 1210034137.864.5金融街酒店式公寓70高層板樓1013 12方恒國際中心 朝陽區 望京阜通 東大街與阜榮街 交匯

16、處東側 北京方恒臵業股份有 限公司 462112510004.75望京酒店式公寓50高層塔樓2007-11-2 13瑞士公寓 東城區 工體北路 六十六號 北京安泰臵業房地產 開發有限公司 6976.33403584CBD酒店式公寓70高層塔樓2007-8-15 14新金山 朝陽區 外交部南 街8號 北京麒麟房地產開發 有限責任公司 9623960006.2CBD酒店式公寓70高層塔樓2007-10-24 15遠洋光華國際 朝陽區 光華路七 號 北京龍澤源臵業有限 公司 2.15421.29465.5CBD酒店式公寓70高層塔樓2007年5月 16 國海廣場（未 開） 海淀區復興路17 號 中房

17、京貿房地產開發 有限公司 326002600005.5金融街酒店式公寓70高層塔樓2007-12-1 17 西海2008（未 開） 海淀區蘇州橋東 北角 北京中基宏源房地產 開發有限公司 937004.5中關村酒店式公寓高層塔樓預計2007年12月 18 伯朗峰（未 開） 昌平區八達嶺高 速13C出口東， 西關環島東，區 政府西400米 北京盛世原華房地產 開發有限公司20000800004昌平酒店式公寓高層塔樓 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 區域位置分析區域位置分析 20% 5% 10% 15% 5% 25% 20% CBDCBD 燕莎燕莎 三元橋三元橋 金融街金融街 中關村中

18、關村 亞奧亞奧 其他其他 從區域位臵上來看，受北京奧運的強烈利好刺激，亞奧板塊的酒店從區域位臵上來看，受北京奧運的強烈利好刺激，亞奧板塊的酒店 式公寓在售項目最多，其次是傳統的商務金融中心區式公寓在售項目最多，其次是傳統的商務金融中心區CBDCBD和金融街。和金融街。 這都是北京目前土地價值最高，高端商務人群最集中的區域，再次這都是北京目前土地價值最高，高端商務人群最集中的區域，再次 證明了酒店式公寓對地段和客戶的天生偏好。證明了酒店式公寓對地段和客戶的天生偏好。 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 市場供應及體量分析市場供應及體量分析 序號名稱建面（平米） 1萬方國際53400 2元

19、大都25849.34 3世奧國際中心110000 4瑞海國際31621.64 5國海廣場60000 6西海200830000 7燕莎CLASS15330.9 8世界城120117.9 9萬科金陽20000 10亞奧觀典78121 11金澳國際140000 12健翔國際公寓63151.89 13錦上國際公寓34137.86 14方恒國際中心251000 15瑞士公寓40358 16新金山96000 17遠洋光華國際212946 18伯朗峰80000 19波菲特公寓33746 42% 32% 26% 5萬平米以下5萬平米以下 5-10萬平米5-10萬平米 10萬平米以上10萬平米以上 從供應體量上

20、看，酒店式公寓大多屬于小盤從供應體量上看，酒店式公寓大多屬于小盤 項目，在售項目中項目，在售項目中74%74%以上的建面都在以上的建面都在1010萬萬 平米以下，部分稍大體量的項目中也都包括平米以下，部分稍大體量的項目中也都包括 了一定的商業和寫字樓面積。目前北京市場了一定的商業和寫字樓面積。目前北京市場 總體可售面積在總體可售面積在6060萬平米左右，且后期還萬平米左右，且后期還 會有一定的放量，奧運會前的競爭會不斷趨會有一定的放量，奧運會前的競爭會不斷趨 于激烈。于激烈。 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 容積率分析容積率分析 序號名稱容積率 1萬方國際4.3 2元大都2.5 3

21、世奧國際中心10 4瑞海國際6.8 5燕莎CLASS2.2 6世界城5.5 7萬科金陽1.38 8亞奧觀典6.65 9金澳國際8.3 10健翔國際公寓3.27 11錦上國際公寓4.5 12方恒國際中心4.75 13瑞士公寓4 14新金山6.2 15波菲特公寓2.74 16遠洋光華國際5.5 17國海廣場（未開）5.5 18西海2008（未開）4.5 6% 6% 17%17% 6% 6% 28%28% 43%43% 1212 2323 3434 4545 5以上5以上 從容積率看，有從容積率看，有71%71%的在售項目容積率在的在售項目容積率在4 4以以 上，這和酒店式公寓的地段位臵規劃有直接上

22、，這和酒店式公寓的地段位臵規劃有直接 的關系，強調回報，不強調舒適性。的關系，強調回報，不強調舒適性。 0 2 4 6 8 10 萬方國際瑞海國際萬科金陽健翔國際公寓瑞士公寓遠洋光華國際 伯朗峰（未開） 北京市場在售酒店式公寓容積率 容積率 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 建筑形式分析建筑形式分析 序號名稱建筑類型 1萬方國際高層聯體板樓 2元大都高層塔樓 3世奧國際中心高層塔樓 4瑞海國際高層塔樓 5燕莎CLASS小高層板樓 6世界城高層塔樓 7萬科金陽高層塔樓 8亞奧觀典高層塔樓 9金澳國際高層塔樓 10健翔國際公寓小高層板樓 11錦上國際公寓高層板樓 12方恒國際中心高層塔樓

23、 13瑞士公寓高層塔樓 14新金山高層塔樓 15遠洋光華國際高層塔樓 16國海廣場（未開）高層塔樓 17西海2008（未開）高層塔樓 18伯朗峰（未開）高層塔樓 從建筑形式上看幾乎清一色的都為高層塔樓，且外立面多為具有公建特征從建筑形式上看幾乎清一色的都為高層塔樓，且外立面多為具有公建特征 的玻璃幕墻，成為有特色的區域地標性建筑是所有項目的夢想。的玻璃幕墻，成為有特色的區域地標性建筑是所有項目的夢想。 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 裝修情況分析裝修情況分析 序號名稱裝修標準 1萬方國際精裝修 2000元/平米（含家電） 2元大都 精裝修2000元/平米（帶部分家 電） 3世奧國際

24、中心精裝修3000元/平米 4瑞海國際精裝修 5燕莎CLASS廚衛墻面精裝修 6世界城精裝修（送全套家具家電） 7萬科金陽精裝修（送部分家具家電） 8亞奧觀典毛坯/精裝 9金澳國際 精裝修2500元/平米（送全套家具 家電） 10健翔國際公寓精裝修（送全套家具品牌家電） 11錦上國際公寓 精裝修2000元/平米（送部分家 電，無家具） 12方恒國際中心 精裝修3000/平米（送全套家電， 無家具） 13瑞士公寓精裝修4500元/平米 14新金山 精裝修2500元/平米（送全套家具 家電） 15遠洋光華國際精裝修 16波菲特公寓 精裝修3500元/平米（送全套家具 家電） 所有的酒店式 公寓項目

25、都為 精裝修 酒店式公寓的精裝修應該是項目定位酒店式公寓的精裝修應該是項目定位 的必要條件之一，對提升項目整體品的必要條件之一，對提升項目整體品 質和銷售利潤有很重要的作用。特別質和銷售利潤有很重要的作用。特別 是隨著裝修標準不斷提高，越來越多是隨著裝修標準不斷提高，越來越多 的項目是贈送全套家具家電，向著帶的項目是贈送全套家具家電，向著帶 著牙刷牙缸就能入住的趨勢發展。著牙刷牙缸就能入住的趨勢發展。 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 物業管理情況分析物業管理情況分析 序號名稱物業管理公司 物業費（元/ 平方米月） 1萬方國際 北京萬方新源物業 管理有限公司 未定 2元大都 國貿物業

26、酒店管理 有限公司 2.6 3世奧國際中心高力國際5.9 4瑞海國際國賓酒店管理集團無 5燕莎CLASS美國賓至國際8 6世界城第一太平戴維斯7.9 7萬科金陽萬科物業管理公司4.2 8亞奧觀典達文物業2.98 9金澳國際戴德梁行未定 10健翔國際公寓3.5 11錦上國際公寓富潤物業公司4.8 12方恒國際中心第一太平戴維斯6.5 13瑞士公寓 錦江（北方）管理 有限公司 8 14新金山均豪物業管理公司7.87 15遠洋光華國際仲量聯行待定 16國海廣場（未開）戴德梁行5.85 17西海2008（未開）戴德梁行5 18伯朗峰（未開）美國戴斯酒店待定 無論是酒店式公寓還是產權無論是酒店式公寓還是

27、產權 式酒店，一項重要指標便是式酒店，一項重要指標便是 物業的服務管理水平。目前物業的服務管理水平。目前 北京的公寓物業雖然都宣稱北京的公寓物業雖然都宣稱 為“酒店式”、“星級服務”為“酒店式”、“星級服務” 等等，但項目的物業管理水等等，但項目的物業管理水 平良莠不齊，真正達到星級平良莠不齊，真正達到星級 標準的不在多數，但通過一標準的不在多數，但通過一 些知名物業管理公司的努力，些知名物業管理公司的努力， 整體氛圍的成熟，相信會有整體氛圍的成熟，相信會有 很大的提高。很大的提高。 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 產權年限分析產權年限分析 序號名稱產權年限（年） 1萬方國際70

28、2元大都70 3世奧國際中心50 4瑞海國際50 5燕莎CLASS50 6世界城70 7萬科金陽70 8亞奧觀典70 9金澳國際50 10健翔國際公寓70 11錦上國際公寓70 12方恒國際中心50 13瑞士公寓70 14新金山70 15遠洋光華國際70 16國海廣場（未開）70 17西海2008（未開）未知 18伯朗峰（未開）未知 69% 31% 70年產權70年產權 50年產權50年產權 目前在售酒店式公寓的產權年限，絕大多目前在售酒店式公寓的產權年限，絕大多 數項目產權為住宅立項的數項目產權為住宅立項的7070年，少部分的年，少部分的 為為 5050年。從市場調查的結果看，客戶對年。從市

29、場調查的結果看，客戶對 產權年限區別并不是非常的敏感，最關心產權年限區別并不是非常的敏感，最關心 的還是位臵和項目的品質。的還是位臵和項目的品質。 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 銷銷 售售 價價 格格 分分 析析 北京在售酒店式公寓均價 0 10000 20000 30000 40000 50000 萬方國際 元大都 世奧國際中心 瑞海國際 燕莎CLASS 世界城 萬科金陽 亞奧觀典 金澳國際 健翔國際公寓 錦上國際公寓 方恒國際中心 瑞士公寓 新金山 遠洋光華國際 國海廣場（未開） 價格（元/平米） 從在售酒店式公寓的均價來看，目前普遍的價格水平在從在售酒店式公寓的均價來看，目

30、前普遍的價格水平在1800018000元元/ /平米至平米至 2800028000元元/ /平米之間，但此類項目受地段影響非常明顯，泛平米之間，但此類項目受地段影響非常明顯，泛CBDCBD的兩個項目的兩個項目 瑞士公寓和世界城因為其顯著的區位優勢均價已經分別站在了瑞士公寓和世界城因為其顯著的區位優勢均價已經分別站在了4200042000元元/ /平平 米和米和3600036000元元/ /平米的高位。平米的高位。 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 價格增長分析價格增長分析 0 10000 20000 30000 40000 50000 萬方國際燕莎CLASS金澳國際瑞士公寓 北京酒店

31、式公寓價格增長圖 起價（元/平米）現均價（元/平米） 序號名稱開盤價（元/平米） 現均價（元/平米） 1萬方國際1570017800 2元大都1800022000 3世奧國際中心1700018500 4瑞海國際1800020000 5燕莎CLASS2400026500 6世界城2500036000 7萬科金陽1650020000 8亞奧觀典1200017500 9金澳國際1800018000 10健翔國際公寓1600020000 11錦上國際公寓1690019900 12方恒國際中心1600016800 13瑞士公寓3000042000 14新金山2200024000 北京市場的酒店式公寓項目

32、幾乎一出場就成為關注的熱點，價格也在旺北京市場的酒店式公寓項目幾乎一出場就成為關注的熱點，價格也在旺 盛的需求和高燒的大環境下不斷上揚，漲幅最小的項目也超過了盛的需求和高燒的大環境下不斷上揚，漲幅最小的項目也超過了10%10%，而，而 部分項目的價格自開盤以來已經達到了接近部分項目的價格自開盤以來已經達到了接近50%50%的漲幅，而且這樣的趨勢的漲幅，而且這樣的趨勢 還在蔓延。還在蔓延。 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 銷售情況分析銷售情況分析 序號名稱開盤時間銷售情況 1萬方國際2007-11-10 剛開盤，銷售率約 13% 2元大都2007-6-9銷售率83% 3世奧國際中心2

33、007-11-18 開盤100多套，銷售 率到80%。 4瑞海國際2007-11-1銷售率50% 5燕莎CLASS2007-10-26銷售率80% 6世界城2007-1-11銷售率40% 7萬科金陽2007-6-23已售完 8亞奧觀典2006-11-21一期已售完 9金澳國際2007-11-18未開盤 10健翔國際公寓2007-8-1已售完 11錦上國際公寓2007-10-13銷售率約80% 12方恒國際中心2007-11-2銷售率約16% 13瑞士公寓2007-8-15已售完 14新金山2007-10-24開盤的三層全部售完 15遠洋光華國際2007-5-1已整售 從以上銷售情況來看，酒從以

34、上銷售情況來看，酒 店式公寓產品能被市場接店式公寓產品能被市場接 受，銷售率都比較喜人。受，銷售率都比較喜人。 其中亞奧觀典和健翔國際其中亞奧觀典和健翔國際 公寓開盤時間較早，同時公寓開盤時間較早，同時 由于主打奧運概念，位臵由于主打奧運概念，位臵 好，均已售罄。而萬科金好，均已售罄。而萬科金 陽的開發商品牌很有優勢，陽的開發商品牌很有優勢， 也已售完。瑞海國際推出也已售完。瑞海國際推出7 7 包租年回報率，投資潛包租年回報率，投資潛 力看好，贏得了客戶的追力看好，贏得了客戶的追 捧。但不少樓盤的捂盤情捧。但不少樓盤的捂盤情 況明顯，一定程度上影響況明顯，一定程度上影響 了市場供應。了市場供應

35、。 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 主力戶型分析主力戶型分析 序號名稱主力戶型（及所占比例） 1萬方國際84-150平米約占50% 2元大都60-80平米 3世奧國際中心60平米左右約占60% 4瑞海國際50-60平米約占70% 5燕莎CLASS48/50/62平米 6世界城55平米左右約占66% 7萬科金陽48平米左右約占66% 8亞奧觀典115-180平米約占42% 9金澳國際52-55平米零居約占73% 10健翔國際公寓30-40平米 11錦上國際公寓56，68平米約占75% 12方恒國際中心68平米約占30% 13瑞士公寓80-120平米占80% 14新金山58平米 15遠

36、洋光華國際80左右約占50% 16國海廣場（未開）80-90平米 主力戶型面積大多集中在主力戶型面積大多集中在5050- -8080 平米之間，戶型主流為直套標平米之間，戶型主流為直套標 準間型的一室一廳。這種設計準間型的一室一廳。這種設計 的局限性是只有一面開窗，影的局限性是只有一面開窗，影 響了居室的自然通風和采光。響了居室的自然通風和采光。 不少的酒店式公寓都采用了幾不少的酒店式公寓都采用了幾 梯幾十戶的集中式電梯設臵，梯幾十戶的集中式電梯設臵， 電梯的運載負荷極高。同時大電梯的運載負荷極高。同時大 回廊式高密度的平面布局，不回廊式高密度的平面布局，不 僅造成使用率低于普通住宅，僅造成使

37、用率低于普通住宅， 同時也使物業的識別性、私密同時也使物業的識別性、私密 性較差，這也對高端客戶的選性較差，這也對高端客戶的選 擇有直接影響。擇有直接影響。 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 主力總價分析主力總價分析 050100150200250300350400 萬方國際萬方國際 元大都元大都 世奧國際中心世奧國際中心 瑞海國際瑞海國際 燕莎燕莎CLASS 世界城世界城 萬科金陽萬科金陽 亞奧觀典亞奧觀典 金澳國際金澳國際 健翔國際公寓健翔國際公寓 錦上國際公寓錦上國際公寓 方恒國際中心方恒國際中心 瑞士公寓瑞士公寓 新金山新金山 遠洋光華國際遠洋光華國際 國海廣場（未開）國海廣

38、場（未開） 分析圖顯示，目前北京分析圖顯示，目前北京 市場在售酒店式公寓項市場在售酒店式公寓項 目隨著單價的不斷抬升，目隨著單價的不斷抬升， 主力總價也多分布在主力總價也多分布在 100100- -200200萬之間，不再萬之間，不再 是百萬元以下投資者的是百萬元以下投資者的 樂園，不同樓盤在這個樂園，不同樓盤在這個 區間的集中度很高區間的集中度很高, ,這也這也 從價格層面說明酒店式從價格層面說明酒店式 公寓產品的競爭優勢在公寓產品的競爭優勢在 逐漸模糊，而相對低總逐漸模糊，而相對低總 價的產品稀缺性在不斷價的產品稀缺性在不斷 強化。強化。 主力總價區間 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市

39、場分析 配套商業分析配套商業分析 序號名稱商業類型 1萬方國際集中商業 2元大都底商 3世奧國際中心集中商業 4瑞海國際集中商業 5燕莎CLASS底商 6世界城集中商業 7萬科金陽底商 8亞奧觀典底商 9金澳國際集中商業 10健翔國際公寓集中商業 11錦上國際公寓無 12方恒國際中心集中商業 13瑞士公寓集中商業 14新金山集中商業 15遠洋光華國際集中商業 16國海廣場（未開）集中商業 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 萬方國際亞奧觀典遠洋光華國際 商業體量 目前在售酒店式公寓幾乎都是綜合體項目，除了公目前在售酒店式公寓幾乎都

40、是綜合體項目，除了公 寓之外還有大量的集中商業，最少也會有一定體量寓之外還有大量的集中商業，最少也會有一定體量 的底商，這對未來項目整體投資環境的提升有很大的底商，這對未來項目整體投資環境的提升有很大 作用，但一般來說在銷售公寓時商業的業態和經營作用，但一般來說在銷售公寓時商業的業態和經營 方式都還沒有確定，很難對客戶的選擇產生決定性方式都還沒有確定，很難對客戶的選擇產生決定性 影響。影響。 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 置業目的及客戶分析置業目的及客戶分析 序號名稱客戶 1萬方國際 主要是望京區域地緣性客戶為主，也有一定比例的韓國人， 投資和自住的比例大致相等。 2元大都 朝陽

41、區客戶為主，項目周邊客戶居多，另外外地人也有相當 比例，周邊工作的小白領，專業投資客。 3世奧國際中心 主要以工作生活在亞奧商圈、中關村的客群為主，也不乏部 分CBD客戶，以投資加自住為主。 4瑞海國際 主要是外地投資客，股市基金獲利的替代投資產品。該物業 為純投資物業，不能自住，承諾年收益率不低于7%。 5燕莎CLASS 北京以朝陽區為主，約占60%，其中燕莎區域及周邊居多， 外企高管，外國領事，私營業主，專業投資客為主 6世界城 主要是CBD區域內企業中高管，少量外地和外籍人群，年齡 35歲左右。小戶型基本以投資為主。 7萬科金陽 主要以朝青板塊客戶為主，70%位年輕客戶，自住兼投資比 例

42、較大，約占70%，90%以上為二次臵業。 8亞奧觀典 外地客戶居多，北京以亞北區域周邊為主，企業高管，私營 業主為主。 9金澳國際 以地緣性客戶為主，中關村、馬甸、亞奧、金融街地區較 多，35歲以上有一定經濟基礎的企業高管及私營業主 10健翔國際公寓 以地緣性客戶為主，中關村從事IT行業、山西專業投資客戶 、偉業內部員工都占一定比例 11錦上國際公寓 以周邊客戶為主，主要以金融街，鐵道部以后醫院等單位居 多，自住為主，投資比例較少。 12方恒國際中心 周邊地緣性客戶約占90%，投資客占50%，以3050歲為 主 13瑞士公寓 外地和北京客戶各占50%，投資比例也占50%，以中年客戶 為主 14

43、新金山周邊客戶稍多，投資客戶比例約占90%。 15遠洋光華國際整售給國際知名的新加坡輝盛管理公司和美國凱雷投資 由于由于30 30 、4040平米甚至更小的戶型雖然能平米甚至更小的戶型雖然能 滿足基本的生活需求，但其舒適度遠遠滿足基本的生活需求，但其舒適度遠遠 不如通常意義上的公寓產品和普通住宅，不如通常意義上的公寓產品和普通住宅， 很大程度上是一種過渡性的居住物業。很大程度上是一種過渡性的居住物業。 早期的酒店式公寓能夠吸引一定數量的早期的酒店式公寓能夠吸引一定數量的 自住客源，很大程度上是由于市場上缺自住客源，很大程度上是由于市場上缺 乏類似的產品，沒有直觀的居住經驗，乏類似的產品，沒有直

44、觀的居住經驗， 也是因為低總價的吸引。隨著環境和價也是因為低總價的吸引。隨著環境和價 格的變化其作為投資的功能完全的體現格的變化其作為投資的功能完全的體現 出來了，自住客的比例進一步的弱化，出來了，自住客的比例進一步的弱化， 投資性質凸顯。投資性質凸顯。 特別是帶有返租合同的特別是帶有返租合同的 項目，幾乎完全由投資客包攬。項目，幾乎完全由投資客包攬。 酒店式公寓酒店式公寓- -市場分析市場分析 分析小結分析小結 目前北京的酒店式公寓市場已經進入較理性發展階段，投資客開始對項目的品 質、區位、背景、經營方式、回報率進行綜合的分析，雖然總體來說本類產品仍 處于供不應求的態勢中，但并非所有推出的項

45、目均能取得良好的業績，一些“性 價比”較差的樓盤如波菲特行政公寓也陷入了銷售瓶頸。 一般來說，受房地產大勢的影響，單價的不斷攀升使大多數項目中的小面積戶 型（60平米以下）均推出即售空，而剩余的多是相對面積較大的戶型，可當小戶 型的總價也突破一百萬的時候，投資價值會打折扣。 隨著奧運會的臨近，過去幾年中北京對城市基礎設施巨大投入的效果也逐漸顯 現，商務環境的不斷完善使酒店式公寓產品迎來了難得的高速發展期，放量也在 增加。但必須注意的是如何保證打造項目優良的品質被高端人群接受，必須要在 物業管理和整體環境配套環節多下功夫。 酒店式公寓酒店式公寓 重點個案研究重點個案研究 供應市場分析供應市場分析

46、 重點個案分析重點個案分析 國海廣場國海廣場 地理位臵：地理位臵：海淀區復興路17號 開發商：開發商：中房京貿房地產開發有限公 司 物業顧問公司物業顧問公司:戴德梁行 建筑設計單位建筑設計單位:北京建筑設計院北京 設計院/王大君空間設計(臺灣) 總占地面積總占地面積：32600平方米 總建筑面積總建筑面積：260000平方米 容積率：容積率：5.5 總套數總套數：321戶（開盤260戶可售， 其余均被認購） 供應市場分析供應市場分析 產品信息產品信息 建筑形式建筑形式：4棟塔樓：三棟5A級寫 字樓；1棟公寓 建筑層數建筑層數：公寓27層；寫字樓19層、 22層、23層 戶型面積：戶型面積：50

47、平米的0居以及80-90 平米的1居主要集中在西側；110平 米的2居集中在東南側；80-90平米 為主力戶型 層高層高：寫字樓C為3.9米；A、B為4 米；公寓3.2米 國海廣場國海廣場 A A CC B B 公寓公寓 商商 業業 會會 所所 供應市場分析供應市場分析 產品信息產品信息 裝修標準裝修標準：精裝修（3000元/平米， 送部分家具家電） 電梯電梯：5梯15戶 平均使用率平均使用率：66% 車位：車位： 地上18個；地下1200個 （租售暫定） 物業費：物業費：5.85元/平方米月 開盤時間：開盤時間：2007年10月30日 入住時間：入住時間：2009年3月31日 其他：其他：商

48、業（約8萬平米）； 會所（約1萬平米） 國海廣場國海廣場 供應市場分析供應市場分析 銷售價格及客戶信息銷售價格及客戶信息 銷售價格銷售價格：預計開盤均價 25000元/平米 銷售進度：銷售進度：寫字樓A棟已經整 售；B、C將1000平米起大面 積出售；公寓預計近期即將開 盤 客戶來源：客戶來源：從目前積累客戶來 看，多為外地客戶， 也不乏部 分北京客戶 臵業目的：臵業目的：80%為投資型需求 國海廣場國海廣場 供應市場分析供應市場分析 西三環唯一在售精裝小戶型公寓；集寫字樓、大型商業及多功能商 務會所于一體的城市綜合體，區域產品稀缺性突出。 北京市政府三環內土地限批規定的出臺 ，提高了產品稀缺

49、性的同時， 也降低了作為投資的臵業風險。 供應市場分析供應市場分析 重點個案分析重點個案分析 萬方國際公寓萬方國際公寓 地理位臵：地理位臵：朝陽區望京廣順大街與 阜通西大街交匯口西北角 開發商：開發商：北京華松房地產開發有限 責任公司 物業顧問：北京萬方新源物業管理 有限公司 總占地面積總占地面積：8382.07平方米 總建筑面積總建筑面積：53400平方米 容積率：容積率：4.3 綠化率：綠化率：31.6% 總套數總套數：224套 供應市場分析供應市場分析 產品信息產品信息 建筑形式建筑形式：一棟18、12、10、 8層高層連體板樓 戶型面積：戶型面積：80平方米一居， 占總套數的10%左右

50、，84- 150平方米二居，占50%左右， 137-225平方米三居，占40% 左右，主力戶型為130平米左 右二居；150平米左右三居， 層高層高：2.9米 萬方國際公寓萬方國際公寓 供應市場分析供應市場分析 產品信息產品信息 裝修標準裝修標準：精裝修 2000元/平 米（含家電） 電梯：電梯：六個單元分別為一梯兩 戶，兩梯三戶，兩梯四戶 使用率使用率：78%-83% 車位：車位： 268個（全地下） 開盤時間：開盤時間：2007年11月 入住時間：入住時間：2009年3月1日 商業：商業： 面積約50000平方米 ， 整租或者整售 萬方國際公寓萬方國際公寓 供應市場分析供應市場分析 銷售價