1、商業地產的戰略投資與操盤策略商業地產的戰略投資與操盤策略商業地產的戰略投資與操盤策略商業地產的戰略投資與操盤策略 內容提要內容提要內容提要內容提要 商業地產的基本概念商業地產的基本概念商業地產的基本概念商業地產的基本概念 商業地產操盤的核心環節控制商業地產操盤的核心環節控制商業地產操盤的核心環節控制商業地產操盤的核心環節控制 商業地產與專業業態商業地產與專業業態商業地產與專業業態商業地產與專業業態 商業地產的招商策略商業地產的招商策略商業地產的招商策略商業地產的招商策略 商業地產的招商案例的分析商業地產的招商案例的分析商業地產的招商案例的分析商業地產的招商案例的分析 中國房地產行業十大鏡像中國

2、房地產行業十大鏡像中國房地產行業十大鏡像中國房地產行業十大鏡像 商業地產的基本概念商業地產的基本概念商業地產的基本概念商業地產的基本概念 商業房地產：商業房地產：商業房地產：商業房地產：(Commercial(Commercial(Commercial(CommercialInvestmentInvestmentInvestmentInvestment ) ) ) ) 指所有可能產生交易的不動產，指所有可能產生交易的不動產，指所有可能產生交易的不動產，指所有可能產生交易的不動產， 包括住宅、寫字樓、商鋪等包括住宅、寫字樓、商鋪等包括住宅、寫字樓、商鋪等包括住宅、寫字樓、商鋪等 根據美國商業房地

3、產投資協會（根據美國商業房地產投資協會（CCIMCCIMCCIMCCIM）的行業定義）的行業定義 商用房地產商用房地產商用房地產商用房地產（real estate for business)real estate for business)real estate for business)real estate for business) 指用于商務活動所使用的不動產、主要指用于商務活動所使用的不動產、主要指用于商務活動所使用的不動產、主要指用于商務活動所使用的不動產、主要 是指單一商鋪、商場、大賣場等是指單一商鋪、商場、大賣場等是指單一商鋪、商場、大賣場等是指單一商鋪、商場、大賣場等 住宅開

4、發的商業模式住宅開發的商業模式住宅開發的商業模式住宅開發的商業模式 第一種類型為沃爾瑪模式第一種類型為沃爾瑪模式第一種類型為沃爾瑪模式第一種類型為沃爾瑪模式。 比較典型的是萬科模式，在不同城區的比較典型的是萬科模式，在不同城區的比較典型的是萬科模式，在不同城區的比較典型的是萬科模式，在不同城區的 郊區大規模的拷貝，產品極其單一化，目標郊區大規模的拷貝，產品極其單一化，目標郊區大規模的拷貝，產品極其單一化，目標郊區大規模的拷貝，產品極其單一化，目標 客戶極其準確，體制上采取一個總部強勢控客戶極其準確，體制上采取一個總部強勢控客戶極其準確，體制上采取一個總部強勢控客戶極其準確，體制上采取一個總部強

5、勢控 制，有計劃地在郊區連鎖開店制，有計劃地在郊區連鎖開店制，有計劃地在郊區連鎖開店制，有計劃地在郊區連鎖開店 住宅開發的商業模式住宅開發的商業模式住宅開發的商業模式住宅開發的商業模式 第二種類型為百貨公司模式。第二種類型為百貨公司模式。第二種類型為百貨公司模式。第二種類型為百貨公司模式。 現在的華潤置地是這個模式，即在同一個地域，各現在的華潤置地是這個模式，即在同一個地域，各現在的華潤置地是這個模式，即在同一個地域，各現在的華潤置地是這個模式，即在同一個地域，各 種產品同時做，產品多樣化，像一個百貨公司高中種產品同時做，產品多樣化，像一個百貨公司高中種產品同時做，產品多樣化，像一個百貨公司高

6、中種產品同時做，產品多樣化，像一個百貨公司高中 低檔什么產品都有，商戶、寫字樓、住宅、酒店、低檔什么產品都有，商戶、寫字樓、住宅、酒店、低檔什么產品都有，商戶、寫字樓、住宅、酒店、低檔什么產品都有，商戶、寫字樓、住宅、酒店、 公寓。這種百貨公司模式比較多的見于過去城建系公寓。這種百貨公司模式比較多的見于過去城建系公寓。這種百貨公司模式比較多的見于過去城建系公寓。這種百貨公司模式比較多的見于過去城建系 統轉制過來的開發公司和國內很多綜合性的大型國統轉制過來的開發公司和國內很多綜合性的大型國統轉制過來的開發公司和國內很多綜合性的大型國統轉制過來的開發公司和國內很多綜合性的大型國 營開發公司。營開發

7、公司。營開發公司。營開發公司。 住宅開發的商業模式住宅開發的商業模式住宅開發的商業模式住宅開發的商業模式 第三種類型為精品店模式第三種類型為精品店模式第三種類型為精品店模式第三種類型為精品店模式。 這是萬通地產致力追求的模式，只在少數高這是萬通地產致力追求的模式，只在少數高這是萬通地產致力追求的模式，只在少數高這是萬通地產致力追求的模式，只在少數高 端市場進行精品店經營，我可能賣的車是勞端市場進行精品店經營，我可能賣的車是勞端市場進行精品店經營，我可能賣的車是勞端市場進行精品店經營，我可能賣的車是勞 斯萊斯，一天賣不出幾輛，但是每一輛的價斯萊斯，一天賣不出幾輛，但是每一輛的價斯萊斯，一天賣不出

8、幾輛，但是每一輛的價斯萊斯，一天賣不出幾輛，但是每一輛的價 格高，所以營業額較高。格高，所以營業額較高。格高，所以營業額較高。格高，所以營業額較高。 商業地產的商業模式商業地產的商業模式商業地產的商業模式商業地產的商業模式(1)(1)(1)(1) 只租不售：只租不售：只租不售：只租不售： 物業建成后，形成獨立的產權，通過招物業建成后，形成獨立的產權，通過招物業建成后，形成獨立的產權，通過招物業建成后，形成獨立的產權，通過招 商合作制與商戶簽訂租約，收取租金作為現商合作制與商戶簽訂租約，收取租金作為現商合作制與商戶簽訂租約，收取租金作為現商合作制與商戶簽訂租約，收取租金作為現 金流的主要來源。金

9、流的主要來源。金流的主要來源。金流的主要來源。 產權形成后，物業經過商業運營的包裝后產權形成后，物業經過商業運營的包裝后產權形成后，物業經過商業運營的包裝后產權形成后，物業經過商業運營的包裝后 進入資本市場獲取良好的融資。進入資本市場獲取良好的融資。進入資本市場獲取良好的融資。進入資本市場獲取良好的融資。 商業地產的商業模式商業地產的商業模式商業地產的商業模式商業地產的商業模式(2)(2)(2)(2) 只售不租只售不租只售不租只售不租： 物業建成后，整體出售或者將產權分割后再物業建成后，整體出售或者將產權分割后再物業建成后，整體出售或者將產權分割后再物業建成后，整體出售或者將產權分割后再 進行

10、銷售，也就是當前比較流行的產權式商進行銷售，也就是當前比較流行的產權式商進行銷售，也就是當前比較流行的產權式商進行銷售，也就是當前比較流行的產權式商 鋪、產權式酒店等；開發上通常希望通過提鋪、產權式酒店等；開發上通常希望通過提鋪、產權式酒店等；開發上通常希望通過提鋪、產權式酒店等；開發上通常希望通過提 供后期的物業管理為項目提供服務。供后期的物業管理為項目提供服務。供后期的物業管理為項目提供服務。供后期的物業管理為項目提供服務。 商業地產的商業模式商業地產的商業模式商業地產的商業模式商業地產的商業模式(3)(3)(3)(3) 租售結合租售結合租售結合租售結合 商用物業建成后，投資商、開發商將其

11、中的商用物業建成后，投資商、開發商將其中的商用物業建成后，投資商、開發商將其中的商用物業建成后，投資商、開發商將其中的 一部分物業出租，另一部分物業銷售；一部分物業出租，另一部分物業銷售；一部分物業出租，另一部分物業銷售；一部分物業出租，另一部分物業銷售； 通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以 上出租；另一種是主力店部分出租、配套商上出租；另一種是主力店部分出租、配套商上出租；另一種是主力店部分出租、配套商上出租；另一種是主力店部分出租、配套商 鋪出售。這種模式大都是迫于資金的壓

12、力。鋪出售。這種模式大都是迫于資金的壓力。鋪出售。這種模式大都是迫于資金的壓力。鋪出售。這種模式大都是迫于資金的壓力。 商業地產的五大特性商業地產的五大特性商業地產的五大特性商業地產的五大特性商業地產的五大特性商業地產的五大特性商業地產的五大特性商業地產的五大特性 商業地產與傳統的住宅地產有本質上的區別；商業地產與傳統的住宅地產有本質上的區別；商業地產與傳統的住宅地產有本質上的區別；商業地產與傳統的住宅地產有本質上的區別；商業地產與傳統的住宅地產有本質上的區別；商業地產與傳統的住宅地產有本質上的區別；商業地產與傳統的住宅地產有本質上的區別；商業地產與傳統的住宅地產有本質上的區別； 商業地產注重

13、商業業態的研究和分析商業地產注重商業業態的研究和分析商業地產注重商業業態的研究和分析商業地產注重商業業態的研究和分析商業地產注重商業業態的研究和分析商業地產注重商業業態的研究和分析商業地產注重商業業態的研究和分析商業地產注重商業業態的研究和分析 商業地產必須遵循社會的專業分工商業地產必須遵循社會的專業分工商業地產必須遵循社會的專業分工商業地產必須遵循社會的專業分工商業地產必須遵循社會的專業分工商業地產必須遵循社會的專業分工商業地產必須遵循社會的專業分工商業地產必須遵循社會的專業分工 商業地產高回報的同時風險同樣很大商業地產高回報的同時風險同樣很大商業地產高回報的同時風險同樣很大商業地產高回報的

14、同時風險同樣很大商業地產高回報的同時風險同樣很大商業地產高回報的同時風險同樣很大商業地產高回報的同時風險同樣很大商業地產高回報的同時風險同樣很大 商業地產必須注重選址和商圈研究商業地產必須注重選址和商圈研究商業地產必須注重選址和商圈研究商業地產必須注重選址和商圈研究商業地產必須注重選址和商圈研究商業地產必須注重選址和商圈研究商業地產必須注重選址和商圈研究商業地產必須注重選址和商圈研究 住宅地產面臨的變革住宅地產面臨的變革住宅地產面臨的變革住宅地產面臨的變革住宅地產面臨的變革住宅地產面臨的變革住宅地產面臨的變革住宅地產面臨的變革 傳統的住宅地產飽受國家宏觀政策調控之苦傳統的住宅地產飽受國家宏觀政

15、策調控之苦傳統的住宅地產飽受國家宏觀政策調控之苦傳統的住宅地產飽受國家宏觀政策調控之苦傳統的住宅地產飽受國家宏觀政策調控之苦傳統的住宅地產飽受國家宏觀政策調控之苦傳統的住宅地產飽受國家宏觀政策調控之苦傳統的住宅地產飽受國家宏觀政策調控之苦 傳統的住宅地產面臨調控后的整合和洗牌運動傳統的住宅地產面臨調控后的整合和洗牌運動傳統的住宅地產面臨調控后的整合和洗牌運動傳統的住宅地產面臨調控后的整合和洗牌運動傳統的住宅地產面臨調控后的整合和洗牌運動傳統的住宅地產面臨調控后的整合和洗牌運動傳統的住宅地產面臨調控后的整合和洗牌運動傳統的住宅地產面臨調控后的整合和洗牌運動 傳統的住宅地產必須加大向商業地產開發模

16、式的轉變傳統的住宅地產必須加大向商業地產開發模式的轉變傳統的住宅地產必須加大向商業地產開發模式的轉變傳統的住宅地產必須加大向商業地產開發模式的轉變傳統的住宅地產必須加大向商業地產開發模式的轉變傳統的住宅地產必須加大向商業地產開發模式的轉變傳統的住宅地產必須加大向商業地產開發模式的轉變傳統的住宅地產必須加大向商業地產開發模式的轉變 3 3 3 3、中國流通行業主力業態、中國流通行業主力業態、中國流通行業主力業態、中國流通行業主力業態 （1 1 1 1）便利店（）便利店（）便利店（）便利店（convenience storeconvenience storeconvenience storecon

17、venience store） （2 2 2 2）超市（包括食品超市和綜合超市）（）超市（包括食品超市和綜合超市）（）超市（包括食品超市和綜合超市）（）超市（包括食品超市和綜合超市）（supermarketsupermarketsupermarketsupermarket） （3 3 3 3）大型超市（）大型超市（）大型超市（）大型超市（hypermarkethypermarkethypermarkethypermarket） （4 4 4 4）倉儲式會員店（）倉儲式會員店（）倉儲式會員店（）倉儲式會員店（warehouse clubwarehouse clubwarehouse clubwa

18、rehouse club） （5 5 5 5）百貨店（）百貨店（）百貨店（）百貨店（department storedepartment storedepartment storedepartment store） （6 6 6 6）專業店（）專業店（）專業店（）專業店（speciality storespeciality storespeciality storespeciality store） （7 7 7 7）專賣店（）專賣店（）專賣店（）專賣店（exclusive shopexclusive shopexclusive shopexclusive shop） （8 8 8 8）家居建

19、材商店（）家居建材商店（）家居建材商店（）家居建材商店（home centerhome centerhome centerhome center） （9 9 9 9）購物中心（）購物中心（）購物中心（）購物中心（shopping center/shopping mallshopping center/shopping mallshopping center/shopping mallshopping center/shopping mall） (10) (10) (10) (10) 專業市場（專業市場（專業市場（專業市場（speciality mauket)speciality mauket)

20、speciality mauket)speciality mauket) 提升商業地產價值的首要環節提升商業地產價值的首要環節提升商業地產價值的首要環節提升商業地產價值的首要環節提升商業地產價值的首要環節提升商業地產價值的首要環節提升商業地產價值的首要環節提升商業地產價值的首要環節 一、選址工程的環節控制一、選址工程的環節控制一、選址工程的環節控制一、選址工程的環節控制一、選址工程的環節控制一、選址工程的環節控制一、選址工程的環節控制一、選址工程的環節控制 所謂所謂所謂所謂 選址選址選址選址 ，關鍵在于，關鍵在于，關鍵在于，關鍵在于“ “ “ “選選選選” ” ” ” 因為選址是一項系統工程。

21、因為選址是一項系統工程。因為選址是一項系統工程。因為選址是一項系統工程。 選址不是在選址不是在選址不是在選址不是在“ “ “ “找地找地找地找地” ” ” ” 選址的核心理念：選址的核心理念：選址的核心理念：選址的核心理念： “ “ “ “引鳳筑巢引鳳筑巢引鳳筑巢引鳳筑巢” ” ” ”而不是而不是而不是而不是“ “ “ “筑巢引鳳筑巢引鳳筑巢引鳳筑巢引鳳” ” ” ” 終端為主，渠道制勝終端為主，渠道制勝終端為主，渠道制勝終端為主，渠道制勝 LocationLocationLocationLocation，LocationLocationLocationLocation，LocationLoc

22、ationLocationLocation， 店址，店址，還是店址店址，店址，還是店址店址，店址，還是店址店址，店址，還是店址 “ “ “ “一步差三市一步差三市一步差三市一步差三市” ” ” ” 商業物業的資本價值首先在于選址商業物業的資本價值首先在于選址商業物業的資本價值首先在于選址商業物業的資本價值首先在于選址 選址的要訣選址的要訣選址的要訣選址的要訣 金角：金角：金角：金角：城市主要干道的交叉路口的城市主要干道的交叉路口的城市主要干道的交叉路口的城市主要干道的交叉路口的 把角為上等立地把角為上等立地把角為上等立地把角為上等立地 ( ( ( (十字、轉盤）十字、轉盤）十字、轉盤）十字、轉

23、盤） 銀邊：銀邊：銀邊：銀邊：城市主要干道的邊緣地帶、城市主要干道的邊緣地帶、城市主要干道的邊緣地帶、城市主要干道的邊緣地帶、 商業特色街的中間地段商業特色街的中間地段商業特色街的中間地段商業特色街的中間地段 草肚皮：草肚皮：草肚皮：草肚皮：人口集中的腹地地帶、大人口集中的腹地地帶、大人口集中的腹地地帶、大人口集中的腹地地帶、大 型社區主干道等型社區主干道等型社區主干道等型社區主干道等 當前中國選址必須解決的四個缺乏當前中國選址必須解決的四個缺乏當前中國選址必須解決的四個缺乏當前中國選址必須解決的四個缺乏當前中國選址必須解決的四個缺乏當前中國選址必須解決的四個缺乏當前中國選址必須解決的四個缺乏

24、當前中國選址必須解決的四個缺乏 缺乏一：缺乏專業的、系統的選址策略；缺乏一：缺乏專業的、系統的選址策略；缺乏一：缺乏專業的、系統的選址策略；缺乏一：缺乏專業的、系統的選址策略； 缺乏二：缺乏對商業和地產不同業態整合的經驗；缺乏二：缺乏對商業和地產不同業態整合的經驗；缺乏二：缺乏對商業和地產不同業態整合的經驗；缺乏二：缺乏對商業和地產不同業態整合的經驗； 缺乏三：缺乏理性的投資評估、熱衷于概念炒缺乏三：缺乏理性的投資評估、熱衷于概念炒缺乏三：缺乏理性的投資評估、熱衷于概念炒缺乏三：缺乏理性的投資評估、熱衷于概念炒 作和盲目追風；作和盲目追風；作和盲目追風；作和盲目追風； 缺乏四：缺乏對國情的正確

25、認知，夸大個別案缺乏四：缺乏對國情的正確認知，夸大個別案缺乏四：缺乏對國情的正確認知，夸大個別案缺乏四：缺乏對國情的正確認知，夸大個別案 例效應；例效應；例效應；例效應； 選址的基本原則選址的基本原則選址的基本原則選址的基本原則 1 1 1 1、適用性：根據公司發展戰略、規劃及業態特點選址、適用性：根據公司發展戰略、規劃及業態特點選址、適用性：根據公司發展戰略、規劃及業態特點選址、適用性：根據公司發展戰略、規劃及業態特點選址 2 2 2 2、便利性：針對目標客戶群，以顧客為導向、便利性：針對目標客戶群，以顧客為導向、便利性：針對目標客戶群，以顧客為導向、便利性：針對目標客戶群，以顧客為導向 首

26、先是為顧客選址，其次為自已選址，最后才是為自己未來所首先是為顧客選址，其次為自已選址，最后才是為自己未來所首先是為顧客選址，其次為自已選址，最后才是為自己未來所首先是為顧客選址，其次為自已選址，最后才是為自己未來所 遇到的競爭選址。遇到的競爭選址。遇到的競爭選址。遇到的競爭選址。 包括交通、可視性、進出、購物、環境，都要方便顧客到達、包括交通、可視性、進出、購物、環境，都要方便顧客到達、包括交通、可視性、進出、購物、環境，都要方便顧客到達、包括交通、可視性、進出、購物、環境，都要方便顧客到達、 確認、選購，一切以顧客為中心確認、選購，一切以顧客為中心確認、選購，一切以顧客為中心確認、選購，一切

27、以顧客為中心 3 3 3 3、前瞻性：充分考慮和預測城市規劃、交通、人居環境、前瞻性：充分考慮和預測城市規劃、交通、人居環境、前瞻性：充分考慮和預測城市規劃、交通、人居環境、前瞻性：充分考慮和預測城市規劃、交通、人居環境 的變的變的變的變 化，奪取市場先機化，奪取市場先機化，奪取市場先機化，奪取市場先機 4 4 4 4、購買力、購買力、購買力、購買力 5 5 5 5、成本與投資測算、成本與投資測算、成本與投資測算、成本與投資測算 6 6 6 6、效率與速度、效率與速度、效率與速度、效率與速度 7 7 7 7、標準的嚴肅性，不急于求成、標準的嚴肅性，不急于求成、標準的嚴肅性，不急于求成、標準的嚴

28、肅性，不急于求成 選址要素選址要素選址要素選址要素 1 1 1 1、城市要素、城市要素、城市要素、城市要素 （1 1 1 1）城市類型：地形、氣候、風土，行政、經濟、歷史、）城市類型：地形、氣候、風土，行政、經濟、歷史、）城市類型：地形、氣候、風土，行政、經濟、歷史、）城市類型：地形、氣候、風土，行政、經濟、歷史、 文化、教育文化、教育文化、教育文化、教育 （2 2 2 2）城市設施：學校、醫院，能源供應，環保）城市設施：學校、醫院，能源供應，環保）城市設施：學校、醫院，能源供應，環保）城市設施：學校、醫院，能源供應，環保 （3 3 3 3）城市交通：城際交通、城內交通）城市交通：城際交通、城

29、內交通）城市交通：城際交通、城內交通）城市交通：城際交通、城內交通 （4 4 4 4）城市規劃：行政區、商業區、居住區、道路、）城市規劃：行政區、商業區、居住區、道路、）城市規劃：行政區、商業區、居住區、道路、）城市規劃：行政區、商業區、居住區、道路、 大型基礎設施大型基礎設施大型基礎設施大型基礎設施 （5 5 5 5）消費者：人口、收入、可支配收入、消費水平、）消費者：人口、收入、可支配收入、消費水平、）消費者：人口、收入、可支配收入、消費水平、）消費者：人口、收入、可支配收入、消費水平、 消費結構、消費習俗、禁忌消費結構、消費習俗、禁忌消費結構、消費習俗、禁忌消費結構、消費習俗、禁忌 （6

30、 6 6 6）城市商業：數量、面積、從業人員、銷售額）城市商業：數量、面積、從業人員、銷售額）城市商業：數量、面積、從業人員、銷售額）城市商業：數量、面積、從業人員、銷售額 （7 7 7 7）城市供應商）城市供應商）城市供應商）城市供應商 物業要素物業要素物業要素物業要素 （1 1 1 1）場地：形狀、地基、朝向、日照、道路銜接）場地：形狀、地基、朝向、日照、道路銜接）場地：形狀、地基、朝向、日照、道路銜接）場地：形狀、地基、朝向、日照、道路銜接 （2 2 2 2）樓層、面積、層高、凈高、載荷、平面與垂直交通）樓層、面積、層高、凈高、載荷、平面與垂直交通）樓層、面積、層高、凈高、載荷、平面與垂

31、直交通）樓層、面積、層高、凈高、載荷、平面與垂直交通 （3 3 3 3）水、電、氣、暖、通訊條件）水、電、氣、暖、通訊條件）水、電、氣、暖、通訊條件）水、電、氣、暖、通訊條件 （4 4 4 4）中央空調、貨梯、客梯、消防、人防）中央空調、貨梯、客梯、消防、人防）中央空調、貨梯、客梯、消防、人防）中央空調、貨梯、客梯、消防、人防 （5 5 5 5）卸貨區、庫房、通道）卸貨區、庫房、通道）卸貨區、庫房、通道）卸貨區、庫房、通道 （6 6 6 6）停車，機動車、自行車）停車，機動車、自行車）停車，機動車、自行車）停車，機動車、自行車 （7 7 7 7）廣告位）廣告位）廣告位）廣告位 （8 8 8 8

32、）相鄰關系）相鄰關系）相鄰關系）相鄰關系 （9 9 9 9）法律與權利瑕疵，是否依法建設，是否有抵押，）法律與權利瑕疵，是否依法建設，是否有抵押，）法律與權利瑕疵，是否依法建設，是否有抵押，）法律與權利瑕疵，是否依法建設，是否有抵押， 是否有拆遷可能是否有拆遷可能是否有拆遷可能是否有拆遷可能 （10101010）租期，租金，支付方式，免租期）租期，租金，支付方式，免租期）租期，租金，支付方式，免租期）租期，租金，支付方式，免租期 選址禁忌選址禁忌選址禁忌選址禁忌 （1 1 1 1）西曬）西曬）西曬）西曬 （2 2 2 2）風口）風口）風口）風口 （3 3 3 3）斜坡）斜坡）斜坡）斜坡 （4

33、4 4 4）快車道、單行道）快車道、單行道）快車道、單行道）快車道、單行道 （5 5 5 5）門前障礙，如大樹、建筑物、構筑物、立交橋、）門前障礙，如大樹、建筑物、構筑物、立交橋、）門前障礙，如大樹、建筑物、構筑物、立交橋、）門前障礙，如大樹、建筑物、構筑物、立交橋、 人行天橋人行天橋人行天橋人行天橋 （6 6 6 6）地基、路面有高差）地基、路面有高差）地基、路面有高差）地基、路面有高差 （7 7 7 7）門臉太窄）門臉太窄）門臉太窄）門臉太窄 （8 8 8 8）無門前廣場，頂街而建）無門前廣場，頂街而建）無門前廣場，頂街而建）無門前廣場，頂街而建 （9 9 9 9）人居環境復雜，區域臟、亂

34、、差，治安混亂，）人居環境復雜，區域臟、亂、差，治安混亂，）人居環境復雜，區域臟、亂、差，治安混亂，）人居環境復雜，區域臟、亂、差，治安混亂， 幾不管幾不管幾不管幾不管 商圈研究是核心商圈研究是核心商圈研究是核心商圈研究是核心 商圈要素商圈要素商圈要素商圈要素 1 1 1 1）位置，是否商圈內主要聚客點，人流是否會）位置，是否商圈內主要聚客點，人流是否會）位置，是否商圈內主要聚客點，人流是否會）位置，是否商圈內主要聚客點，人流是否會 被競爭對手截流，是否有自然障礙被競爭對手截流，是否有自然障礙被競爭對手截流，是否有自然障礙被競爭對手截流，是否有自然障礙 （2 2 2 2）人口，人口數量、密度，

35、人均收入，購買力）人口，人口數量、密度，人均收入，購買力）人口，人口數量、密度，人均收入，購買力）人口，人口數量、密度，人均收入，購買力 （3 3 3 3）道路、交通）道路、交通）道路、交通）道路、交通 （4 4 4 4）競爭店，商圈飽和度）競爭店，商圈飽和度）競爭店，商圈飽和度）競爭店，商圈飽和度 （5 5 5 5）客流量）客流量）客流量）客流量 （6 6 6 6）商圈內規劃變化的可能性）商圈內規劃變化的可能性）商圈內規劃變化的可能性）商圈內規劃變化的可能性 商圈的設定方法商圈的設定方法商圈的設定方法商圈的設定方法 在實際動作中，超市主要可以通過實施來店顧客問卷調在實際動作中，超市主要可以通

36、過實施來店顧客問卷調在實際動作中，超市主要可以通過實施來店顧客問卷調在實際動作中，超市主要可以通過實施來店顧客問卷調 查的方法來設定商圈。查的方法來設定商圈。查的方法來設定商圈。查的方法來設定商圈。 1 1 1 1、顧客調查的主要項目：（、顧客調查的主要項目：（、顧客調查的主要項目：（、顧客調查的主要項目：（1 1 1 1）住址；（）住址；（）住址；（）住址；（2 2 2 2）來店頻率）來店頻率）來店頻率）來店頻率 （次（次（次（次/ / / /周、次周、次周、次周、次/ / / /月）；（月）；（月）；（月）；（3 3 3 3）大型店利用頻度；（）大型店利用頻度；（）大型店利用頻度；（）大型

37、店利用頻度；（4 4 4 4）競爭）競爭）競爭）競爭 店利用頻度。店利用頻度。店利用頻度。店利用頻度。 2 2 2 2、將約、將約、將約、將約100100100100150150150150份問卷所收集的住址在地圖上標示畫線份問卷所收集的住址在地圖上標示畫線份問卷所收集的住址在地圖上標示畫線份問卷所收集的住址在地圖上標示畫線 即使商圈的范圍自然展現。即使商圈的范圍自然展現。即使商圈的范圍自然展現。即使商圈的范圍自然展現。 3 3 3 3、商圈確認后，利用住戶資料算出戶數。、商圈確認后，利用住戶資料算出戶數。、商圈確認后，利用住戶資料算出戶數。、商圈確認后，利用住戶資料算出戶數。 4 4 4 4

38、、戶數乘以每月生活費用支出，即為一家店鋪營業額。、戶數乘以每月生活費用支出，即為一家店鋪營業額。、戶數乘以每月生活費用支出，即為一家店鋪營業額。、戶數乘以每月生活費用支出，即為一家店鋪營業額。 5 5 5 5、商圈的范圍一般可按銷售額與市場占有率指標分為三、商圈的范圍一般可按銷售額與市場占有率指標分為三、商圈的范圍一般可按銷售額與市場占有率指標分為三、商圈的范圍一般可按銷售額與市場占有率指標分為三 個層次，即第一商圈，市場占有率在個層次，即第一商圈，市場占有率在個層次，即第一商圈，市場占有率在個層次，即第一商圈，市場占有率在30%30%30%30%以上，占本店銷以上，占本店銷以上，占本店銷以上

39、，占本店銷 售額的售額的售額的售額的75%75%75%75%；第二商圈：市場占有率在；第二商圈：市場占有率在；第二商圈：市場占有率在；第二商圈：市場占有率在10%10%10%10%以上，占本讓以上，占本讓以上，占本讓以上，占本讓 銷售總額的銷售總額的銷售總額的銷售總額的25%25%25%25%；第三商圈：市場占有率在；第三商圈：市場占有率在；第三商圈：市場占有率在；第三商圈：市場占有率在5%5%5%5%以上，占本以上，占本以上，占本以上，占本 店銷售額的店銷售額的店銷售額的店銷售額的5%5%5%5%。 商圈的劃分（不同業態的差異）商圈的劃分（不同業態的差異）商圈的劃分（不同業態的差異）商圈的劃

40、分（不同業態的差異） 第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈 以以以以以以以以1km1km1km1km1km1km1km1km為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的， 也叫做核心商圈也叫做核心商圈也叫做核心商圈也叫做核心商圈也叫做核心商圈也叫做核心商圈也叫做核心商圈也叫做核心商圈 第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈 以以以以以以以以3km3km3km3km3km3km3km3km為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的，為半徑的， 也叫做次級商圈也叫做次級商圈也叫做次級商

41、圈也叫做次級商圈也叫做次級商圈也叫做次級商圈也叫做次級商圈也叫做次級商圈 第三商圈第三商圈第三商圈第三商圈第三商圈第三商圈第三商圈第三商圈 以以以以以以以以5km5km5km5km5km5km5km5km以上為半徑的，以上為半徑的，以上為半徑的，以上為半徑的，以上為半徑的，以上為半徑的，以上為半徑的，以上為半徑的， 也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈也叫做邊緣商圈 商圈分析的步驟商圈分析的步驟商圈分析的步驟商圈分析的步驟 一般可分為以下幾步：一般可分為以下幾步：一般可分為以下幾步：一般可分為以下幾步： 第一步是確定資料來源，包括銷

42、售記錄分析、第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、 信用證交易分析、郵政編碼分析、調查等。信用證交易分析、郵政編碼分析、調查等。信用證交易分析、郵政編碼分析、調查等。信用證交易分析、郵政編碼分析、調查等。 第二步是確定調查的內容，包括購物頻率、第二步是確定調查的內容，包括購物頻率、第二步是確定調查的內容，包括購物頻率、第二步是確定調查的內容，包括購物頻率、 平均購買數量、顧客集中程度。平均購買數量、顧客集中程度。平均購買數量、顧客集中程度。平均購買數量、顧客集中程度。 第三步是對商業圈的三個組成部分進行確定。第三

43、步是對商業圈的三個組成部分進行確定。第三步是對商業圈的三個組成部分進行確定。第三步是對商業圈的三個組成部分進行確定。 第四步是確定商困內居民人口特征的資料來源。第四步是確定商困內居民人口特征的資料來源。第四步是確定商困內居民人口特征的資料來源。第四步是確定商困內居民人口特征的資料來源。 第五步是根據上述分析，確定是否在商圈內營業。第五步是根據上述分析，確定是否在商圈內營業。第五步是根據上述分析，確定是否在商圈內營業。第五步是根據上述分析，確定是否在商圈內營業。 最后要確定商店的區域、地點和業態等最后要確定商店的區域、地點和業態等最后要確定商店的區域、地點和業態等最后要確定商店的區域、地點和業態

44、等 。 附表三：附表三：附表三：附表三： 商圈分析的內容與步驟商圈分析的內容與步驟商圈分析的內容與步驟商圈分析的內容與步驟 商圈分析的內容主要由以下部分組成：商圈分析的內容主要由以下部分組成：商圈分析的內容主要由以下部分組成：商圈分析的內容主要由以下部分組成： (1)(1)(1)(1)人口規模及特征：人口規模及特征：人口規模及特征：人口規模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房 的居民百分比；總的可支配收入的居民百分比；總的可支配收入

45、的居民百分比；總的可支配收入的居民百分比；總的可支配收入; ; ; ;人均可支配收入；職業分布；人口變化趨勢，人均可支配收入；職業分布；人口變化趨勢，人均可支配收入；職業分布；人口變化趨勢，人均可支配收入；職業分布；人口變化趨勢， 以及到城市購買商品的鄰近農村地區顧客數量和收入水平。以及到城市購買商品的鄰近農村地區顧客數量和收入水平。以及到城市購買商品的鄰近農村地區顧客數量和收入水平。以及到城市購買商品的鄰近農村地區顧客數量和收入水平。 (2)(2)(2)(2)勞動力保障勞動力保障勞動力保障勞動力保障：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學

46、歷、工資水：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水 平；普通員工的學歷與工資水平。平；普通員工的學歷與工資水平。平；普通員工的學歷與工資水平。平；普通員工的學歷與工資水平。 (3)(3)(3)(3)供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發商數目；可獲得性供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發商數目；可獲得性供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發商數目；可獲得性供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發商數目；可獲得性 與可靠性。與可靠性。與可靠性。與可靠性。 (4)(4)(4)(4)促銷促銷促銷促

47、銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經費情況。：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經費情況。：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經費情況。：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經費情況。 (5)(5)(5)(5)經濟情況經濟情況經濟情況經濟情況：主導產業；多角化程度；項目增長；免除經濟和季節性波動的：主導產業；多角化程度；項目增長；免除經濟和季節性波動的：主導產業；多角化程度；項目增長；免除經濟和季節性波動的：主導產業；多角化程度；項目增長；免除經濟和季節性波動的 自由度。自由度。自由度。自由度。 (6)(6)(6)(6)競爭情況：競爭情況：競爭情況：競爭情況：現有競爭者的商業形式、位置、數量、規模、

48、營業額、營業方現有競爭者的商業形式、位置、數量、規模、營業額、營業方現有競爭者的商業形式、位置、數量、規模、營業額、營業方現有競爭者的商業形式、位置、數量、規模、營業額、營業方 針、經營風格、經營商品、服務對象；所有競爭者的優勢與弱點分析；競爭的短針、經營風格、經營商品、服務對象；所有競爭者的優勢與弱點分析；競爭的短針、經營風格、經營商品、服務對象；所有競爭者的優勢與弱點分析；競爭的短針、經營風格、經營商品、服務對象；所有競爭者的優勢與弱點分析；競爭的短 期與長期變動；飽和程度。期與長期變動；飽和程度。期與長期變動；飽和程度。期與長期變動；飽和程度。 (7)(7)(7)(7)商店區位的可獲得性

49、商店區位的可獲得性商店區位的可獲得性商店區位的可獲得性：區位的類型與數目；交通運輸便利情況、車站的性：區位的類型與數目；交通運輸便利情況、車站的性：區位的類型與數目；交通運輸便利情況、車站的性：區位的類型與數目；交通運輸便利情況、車站的性 質、交通聯結狀況、搬運狀況、上下車旅客的數量和質量；自建與租借店鋪的機質、交通聯結狀況、搬運狀況、上下車旅客的數量和質量；自建與租借店鋪的機質、交通聯結狀況、搬運狀況、上下車旅客的數量和質量；自建與租借店鋪的機質、交通聯結狀況、搬運狀況、上下車旅客的數量和質量；自建與租借店鋪的機 會大小；城市規劃；規定開店的主要區域以及哪些區域應避免開店；成本。會大小；城市

50、規劃；規定開店的主要區域以及哪些區域應避免開店；成本。會大小；城市規劃；規定開店的主要區域以及哪些區域應避免開店；成本。會大小；城市規劃；規定開店的主要區域以及哪些區域應避免開店；成本。 (8)(8)(8)(8)法規：法規：法規：法規：稅收；執照；營業限制；最低工資法；規劃限制稅收；執照；營業限制；最低工資法；規劃限制稅收；執照；營業限制；最低工資法；規劃限制稅收；執照；營業限制；最低工資法；規劃限制 (9)(9)(9)(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件