1、商業(yè)案例研究商業(yè)案例研究 2 案例借鑒標(biāo)準(zhǔn)案例借鑒標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)案例商業(yè)案例 第一類案例第一類案例：復(fù)合功能社區(qū)如何突破陌生感，復(fù)合功能社區(qū)如何突破陌生感， 實(shí)現(xiàn)成功銷售？實(shí)現(xiàn)成功銷售？ 案例案例1 1、深圳萬科城；、深圳萬科城； 案例案例2 2、香港愉景灣；、香港愉景灣； 第二類案例：第二類案例：主題性商業(yè)街區(qū)打造主題性商業(yè)街區(qū)打造 案例案例3 3、美國(guó)、美國(guó)City WalkCity Walk； 案例案例4 4、天津音樂主題商業(yè)街；天津音樂主題商業(yè)街； 案例案例5 5、日本秋葉原動(dòng)漫商業(yè)街；日本秋葉原動(dòng)漫商業(yè)街； 第三類案例：第三類案例：創(chuàng)新特色商業(yè)街區(qū)打造創(chuàng)新特色商業(yè)街區(qū)打造 案例案例6 6

2、、深圳、深圳COCOParkCOCOPark； 案例案例7 7、蘇州李公堤風(fēng)情商業(yè)街；、蘇州李公堤風(fēng)情商業(yè)街； 案例案例8 8、北京、北京SOLANASOLANA藍(lán)色港灣；藍(lán)色港灣； 深圳萬科城 香港愉景灣 美國(guó)CITY WALL 天津音樂主題商業(yè)街 日本秋葉原動(dòng)漫 商業(yè)街 深圳cocopark 蘇州李公堤 北京SOLANA 3 1 深圳萬科城深圳萬科城 區(qū)位：區(qū)位： 龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)，梅觀高 速與機(jī)荷高速交匯處，自駕車2020分鐘分鐘 到市中心，公汽30304040分鐘到市區(qū)分鐘到市區(qū)。 區(qū)域背景區(qū)域背景： 所處的整個(gè)片區(qū)普遍充斥著各種低檔低檔 消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)場(chǎng)所、賣場(chǎng)； 該片

3、區(qū)擁有華為集團(tuán)華為集團(tuán)、新天下集團(tuán)新天下集團(tuán)、 富士康集團(tuán)富士康集團(tuán)、納米科技納米科技、中石化等中石化等10 多個(gè)高收入企業(yè)消費(fèi)群體； 政策導(dǎo)向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施， 規(guī)劃中的地鐵地鐵經(jīng)過該項(xiàng)目； 布吉布吉 龍華龍華 觀瀾觀瀾 福田區(qū)政府福田區(qū)政府 深圳市政府深圳市政府 華為基地華為基地 坂田工業(yè)區(qū)坂田工業(yè)區(qū) 富士康基地富士康基地 新天下基地新天下基地 坂雪工業(yè)區(qū)坂雪工業(yè)區(qū) 坂田第一工業(yè)區(qū)坂田第一工業(yè)區(qū) 萬科城位于深圳北部關(guān)外，坂雪崗高新技術(shù)開發(fā)區(qū)萬科城位于深圳北部關(guān)外，坂雪崗高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 內(nèi)，毗鄰內(nèi)，毗鄰華為基地華為基地新天下基地新天下基地等多家高新技術(shù)企等多家高新技術(shù)企 業(yè)；市場(chǎng)認(rèn)知度

4、低，周邊商業(yè)以低檔次賣場(chǎng)為主業(yè)；市場(chǎng)認(rèn)知度低，周邊商業(yè)以低檔次賣場(chǎng)為主 一、突破陌生一、突破陌生 4 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 分別設(shè)置三個(gè)不同主題，不同風(fēng)情商業(yè)街，打造整分別設(shè)置三個(gè)不同主題，不同風(fēng)情商業(yè)街，打造整 體特色商業(yè)氛圍體特色商業(yè)氛圍 5 萬科城商業(yè)總面積22000 共有三個(gè)主力店： 華潤(rùn)萬家 1700 KFC 600 丹桂軒 1600 萬科風(fēng)情步行街業(yè)態(tài)中餐飲都占到很大 比例。 租金（除主力店）：60-120元/ ， 平均租金75元/ 小百貨 28% 汽車美 容 7% 餐飲 34% 社區(qū)配 套 9% 超市 8% 建材家 裝 14% 業(yè)種業(yè)種 面積面積 業(yè)種業(yè)種 面積面積 餐飲 7124

5、建材家裝 3056 超市 1700 社區(qū)配套 1900 小百貨 5947 汽車美容 1466 華潤(rùn)萬家華潤(rùn)萬家 KFCKFC 丹桂軒丹桂軒 美食世界美食世界 30773077（二層）（二層） 美食世界美食世界 40474047（二層）（二層） 社區(qū)配套社區(qū)配套 19001900（二層）（二層） 建材裝飾建材裝飾 30563056（二層）（二層） 一樓時(shí)尚百貨一樓時(shí)尚百貨 二樓超市及其二樓超市及其 他他 76477647 汽車美容汽車美容 汽車飾品汽車飾品 14461446（二層）（二層） 商業(yè)業(yè)種比例 深圳萬科城風(fēng)情步行街商業(yè)組合前期的定位是具有深圳萬科城風(fēng)情步行街商業(yè)組合前期的定位是具有 對(duì)

6、外輻射功能的社區(qū)商業(yè)，主要為餐飲、小百貨、對(duì)外輻射功能的社區(qū)商業(yè)，主要為餐飲、小百貨、 家居、社區(qū)配套；其中餐飲占到了家居、社區(qū)配套；其中餐飲占到了34%34%的比例的比例 業(yè)態(tài)借鑒業(yè)態(tài)借鑒 6 調(diào)整變化調(diào)整變化 原小百貨+超市 1F 小百貨撤場(chǎng)，做餐飲 2F 除超市外撤場(chǎng)，現(xiàn)空置 3F 一直空置 1F餐飲租金80元/ 原社區(qū)配套 50%的鋪面重新招商； 現(xiàn)空置鋪面占總面積的10% ； 租金（出去三級(jí)市場(chǎng)地鋪）下調(diào) 至40-60 元/ 建材家裝區(qū) 有45%的建材商戶撤場(chǎng)，其中20% 做美容SPA，其余25%改為裝修公司 租金從均價(jià)60元/下調(diào)至45元/ 整體撤場(chǎng)，改為社區(qū)配套。 餐飲商家經(jīng)營(yíng)成

7、功，租金穩(wěn)中有升， 且餐飲比例達(dá)到了62% 建材家裝區(qū)經(jīng)過調(diào)整，租金降低， 但無空置 社區(qū)配套租金整體下滑，且有10% 空置 華潤(rùn)萬家華潤(rùn)萬家 KFCKFC 丹桂軒丹桂軒 美食世界美食世界 30773077（二層）（二層） 美食世界美食世界 40484048（二層）（二層） 社區(qū)配套社區(qū)配套 19001900（二層）（二層） 建材裝飾建材裝飾 30563056（二層）（二層） 一樓時(shí)尚百貨一樓時(shí)尚百貨 二樓三樓超市二樓三樓超市 76477647 有所調(diào)整 有所調(diào)整 有所調(diào)整 有所調(diào)整 有所調(diào)整 有所調(diào)整 保持原狀 保持原狀 開業(yè)時(shí) 現(xiàn)在 50 40 60 70 80 90 餐飲 社區(qū)配套 建材

8、家裝 租金 元/ 時(shí)間 經(jīng)過二年時(shí)間的市場(chǎng)檢驗(yàn)，萬科步行街的業(yè)態(tài)布局整體沒經(jīng)過二年時(shí)間的市場(chǎng)檢驗(yàn)，萬科步行街的業(yè)態(tài)布局整體沒 有改變，但在局部有所調(diào)整，從租金水平來看只有餐飲類有改變，但在局部有所調(diào)整，從租金水平來看只有餐飲類 商家租金保持原狀，其他業(yè)種租金整體下滑。餐飲比例上商家租金保持原狀，其他業(yè)種租金整體下滑。餐飲比例上 升到了升到了62%62% 業(yè)態(tài)借鑒業(yè)態(tài)借鑒 7 萬科城商家都認(rèn)為在小區(qū)入住率較低情形下，對(duì)其他萬科城商家都認(rèn)為在小區(qū)入住率較低情形下，對(duì)其他 零售業(yè)商家影響很大，只有餐飲娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)成功零售業(yè)商家影響很大，只有餐飲娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)成功 萬科風(fēng)情步行街做餐飲的很火做餐飲的很火

9、，其他的生意不怎么好做，去年關(guān)了好多家了， 服裝的生意更不好做，社區(qū)沒有什么人住阿降了些租金也沒用，一直在虧，所以 我準(zhǔn)備轉(zhuǎn)鋪了。 萬科城C5區(qū)女裝商戶王女士 這面餐飲生意還可以餐飲生意還可以，周末人很多，主要是華為基地新天下的員工是華為基地新天下的員工，富士康離富士康離 得遠(yuǎn)些，但也有來的得遠(yuǎn)些，但也有來的，小區(qū)的現(xiàn)在一二期加起來也沒有多少人住進(jìn)來，住進(jìn)來的 許多也在家自己做飯吃。 巴蜀滋味軒劉老板 與之前想象的差距太大，小區(qū)現(xiàn)在沒有多少入住，生意很差房東又不肯降房租， 所以做完這個(gè)月就不做了，他已經(jīng)準(zhǔn)備把鋪?zhàn)幼饨o地產(chǎn)中介了。 立美窗簾郭女士 之前我們這個(gè)區(qū)大部分都是做裝飾材料的，在小區(qū)入住

10、前一段時(shí)間生意比較好， 現(xiàn)在二期都入住了，生意不是那么好做了撤場(chǎng)了一部分近來了許多裝飾公司，一 部分改做美容SPA了。 歐萊斯整體櫥柜馬經(jīng)理 業(yè)態(tài)借鑒業(yè)態(tài)借鑒 8 萬科城萬科城商鋪與住宅聯(lián)動(dòng)銷售商鋪與住宅聯(lián)動(dòng)銷售；商鋪的整體開業(yè)時(shí)間并；商鋪的整體開業(yè)時(shí)間并 沒有在第一批業(yè)主入伙前進(jìn)行，而是在沒有在第一批業(yè)主入伙前進(jìn)行，而是在招商招商100%100%完完 成后開業(yè)成后開業(yè)，時(shí)間間隔，時(shí)間間隔4 4個(gè)月個(gè)月 住宅住宅 入伙入伙 商鋪商鋪 發(fā)售發(fā)售 住宅住宅 發(fā)售發(fā)售 商鋪商鋪 招商招商 20042004 20032003 20052005 20062006 20072007 二期發(fā)售二期發(fā)售 20

11、052005- -0505- -1 1 二期入伙二期入伙 20062006- -0505- -30 30 一期發(fā)售一期發(fā)售 20042004- -1010- -0101 一期入伙一期入伙 20052005- -0606- -2020 第一次發(fā)售第一次發(fā)售 20042004- -1010- -0101 第二次發(fā)售第二次發(fā)售 20052005- -5 5- -0101 招商進(jìn)行招商進(jìn)行 招商率招商率100%100% 商鋪開業(yè)商鋪開業(yè) 20052005- -1010- -1 1 2004-10-01萬科城一期住 宅與第一部分商鋪同時(shí)發(fā)售。 2005-05-01萬科城二期住 宅發(fā)售，第二部分商鋪同時(shí)

12、發(fā)售。商鋪與住宅聯(lián)動(dòng)銷售， 相互呼應(yīng)。 商鋪并沒有在一期業(yè)主入 伙前開業(yè)，而是追求完全招 商成功后再開業(yè)，但時(shí)間間 隔4個(gè)月并不是很長(zhǎng)。 開發(fā)模式開發(fā)模式 注：項(xiàng)目具體情況見商業(yè)市場(chǎng)部分案例介紹 9 通過主力店的持有奠定商業(yè)的檔次和基調(diào)，通過主力店的持有奠定商業(yè)的檔次和基調(diào)，招商先招商先 行和帶租約的銷售模式行和帶租約的銷售模式建立商業(yè)氛圍和增加投資者建立商業(yè)氛圍和增加投資者 的信心的信心 銷售模式銷售模式 不返租的帶租約銷售不返租的帶租約銷售 帶租約的銷售是萬科城商鋪發(fā)售成功的關(guān)鍵，從高招商率對(duì)應(yīng)高 溢價(jià)的火爆銷售就可以看出；值得注意的是，整個(gè)萬科城商鋪從 2004-2005年的兩次發(fā)售達(dá)到

13、100%銷售，銷售期為1年；而先期的招 商則從2003年就開始進(jìn)行，招商期也長(zhǎng)達(dá)1年； 招商模式招商模式 主力店先行的招商策略主力店先行的招商策略 主力店招商先行的策略很成功，招商在幾個(gè)主力店的帶動(dòng)下招商工 作在計(jì)劃的時(shí)間內(nèi)圓滿完成，持有的主力店有3家，包括華潤(rùn)萬佳 （1700平米），KFC（600平米），丹桂軒（1600平米），主力店主力店 的持有比例占到了的持有比例占到了38%38% 銷售借鑒銷售借鑒 10 同時(shí)同時(shí)根據(jù)招商節(jié)奏把控銷售節(jié)點(diǎn)根據(jù)招商節(jié)奏把控銷售節(jié)點(diǎn)，成功實(shí)現(xiàn)了商，成功實(shí)現(xiàn)了商 鋪的溢價(jià)鋪的溢價(jià) 萬科城商鋪開發(fā)是帶租 約模式， 但不進(jìn)行返租， 不承諾回報(bào)率。 20042004

14、 20032003 20052005 20062006 20072007 商鋪商鋪 發(fā)售發(fā)售 第一次發(fā)售第一次發(fā)售 20042004- -1010- -0101 售價(jià)：售價(jià)： 1200012000元元/ / 第二次發(fā)售第二次發(fā)售 20052005- -5 5- -0101 售價(jià)：售價(jià)： 1800018000元元/ / 商鋪商鋪 招商招商 30%30%的招的招 商率，主商率，主 力店確定力店確定 90%90%的招的招 商率商率 0 0 50005000 1000010000 1500015000 2000020000 30%30%100%100% 帶租約銷售的策略在萬科城 商鋪的銷售中取得了成功

15、， 商鋪100%銷售。 商鋪在90%招商后，商鋪的 溢價(jià)達(dá)到了6000元/。 100%100%的招的招 商率商率5 5- -1 1開開 業(yè)業(yè) 持有,持有, 8419.238419.23 , 38%, 38% 銷售,銷售, 13580.713580.7 7, 62%7, 62% 商鋪持有銷售比 招 商 期 一 年 銷售借鑒銷售借鑒 11 萬科城風(fēng)情步行街案例總結(jié)與借鑒萬科城風(fēng)情步行街案例總結(jié)與借鑒 銷售模式銷售模式 不返租的帶租約銷售不返租的帶租約銷售 評(píng)價(jià)評(píng)價(jià): : 帶租約的銷售是萬科城商鋪發(fā)售成功的關(guān)鍵，從高招商率對(duì)應(yīng)高溢價(jià)的火爆銷售就 可以看出 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 以餐飲為主的業(yè)態(tài)布局以餐飲

16、為主的業(yè)態(tài)布局 評(píng)價(jià)評(píng)價(jià): : 業(yè)態(tài)布局中有滿足社區(qū)消費(fèi)者的超市小百貨和社區(qū)配套類商戶，及為小區(qū)入伙階 段服務(wù)的建材家裝類商戶，還有針對(duì)周邊工業(yè)區(qū)消費(fèi)者的餐飲業(yè)態(tài)。其中餐飲業(yè)態(tài)比重最大 招商模式招商模式 主力店先行的招商策略主力店先行的招商策略 評(píng)價(jià)評(píng)價(jià): : 主力店招商先行的策略很成功，招商在幾個(gè)主力店的帶動(dòng)下招商工作在計(jì)劃的時(shí)間 內(nèi)圓滿完成 評(píng)價(jià)評(píng)價(jià): : 周邊工業(yè)區(qū)有大量的中高端餐飲消費(fèi)者，因此餐飲商戶的經(jīng)營(yíng)狀況良好，租金穩(wěn)中 有升，調(diào)整階段也是多調(diào)整為餐飲商戶；超市小百貨社區(qū)配套商業(yè)受到了小區(qū)低入住率的影 響生意較差，租金整體下滑；建材家裝類商戶作為階段性商戶隨著時(shí)間的推移在慢慢調(diào)整

17、經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況 餐飲類商戶經(jīng)營(yíng)良好，其他生意慘淡餐飲類商戶經(jīng)營(yíng)良好，其他生意慘淡 案例總結(jié)案例總結(jié) 1 1 2 2 3 3 4 4 12 愉景灣位于香港愉景灣位于香港大嶼山東北部，經(jīng)過大嶼山東北部，經(jīng)過2020多年的開發(fā)，多年的開發(fā)， 由一個(gè)城市遠(yuǎn)郊毫無配套的陌生區(qū)域發(fā)展成為香港著由一個(gè)城市遠(yuǎn)郊毫無配套的陌生區(qū)域發(fā)展成為香港著 名名ResortResort高尚住區(qū)高尚住區(qū) 開發(fā)商 香港興業(yè)集團(tuán) 位置 大嶼山東北角的大白灣海濱 核心賣點(diǎn) 空氣、海景 配套設(shè)施 大型購(gòu)物廣場(chǎng)、27洞高爾夫球場(chǎng)、私 人游艇會(huì)、灘畔長(zhǎng)堤及香港最大的私 人海灘 產(chǎn)品類型 高層、低座洋房、花園洋房 戶型面積 公寓：12房

18、：5080平米，34房： 130160平米，別墅：3、4房200400 平米 銷售情況 前12期售罄，目前在售13期 客戶情況 客戶購(gòu)買目的：6成左右投資（長(zhǎng)線 投資為主） 出租對(duì)象：公司負(fù)責(zé)租金的“老外白 領(lǐng)”，占目前居住人口的50%以上 現(xiàn)居民：34%來自歐洲、23 %來自北 美洲、17%來自中國(guó)及臺(tái)灣、10%來自 澳洲及紐西蘭，8%來自香港及8%來自 亞洲其它地區(qū)及非洲。 交通 交通：03年前只通水路，距中環(huán)碼頭 25分鐘，03年后通陸路， 距中環(huán)需巴士和地鐵換乘約40分鐘 其他 占地面積6.5平方公里 建筑面積：67萬 容積率：0.12 1期建成于1983年，截至2004年開發(fā) 第12

19、期，總套數(shù)：7000 2 香港愉景灣香港愉景灣 一、突破陌生一、突破陌生 13 由于愉景灣區(qū)域陌生，首期推出由于愉景灣區(qū)域陌生，首期推出10%10%的花園洋房樹立項(xiàng)目形象，同時(shí)的花園洋房樹立項(xiàng)目形象，同時(shí) 靠靠50%50%的低總價(jià)高層公寓吸引投資客戶，靠的低總價(jià)高層公寓吸引投資客戶，靠40%40%高性價(jià)比洋房吸引自高性價(jià)比洋房吸引自 住客戶住客戶 低低 座座 洋洋 房房 高層公寓高層公寓 花花 園園 洋洋 房房 客戶組成：6成以上都是投資成以上都是投資 客戶。客戶。自住型客戶中集中了 大陸海歸派在香港工作的絕 大部分，這類懷念歐美生活 追求享受，但還不得不工作 在香港的人群。 花園洋房花園洋房

20、 公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品 低座洋房低座洋房 樹立項(xiàng)目的高端形象樹立項(xiàng)目的高端形象，為整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù) 發(fā)展奠定了形象基礎(chǔ) 將面積控制在65以下，低總價(jià)低總價(jià)對(duì)投資者 形成了巨大的吸引力，能夠迅速回現(xiàn) 通過控制面積來控制總價(jià)，以高性價(jià)比高性價(jià)比來 吸引大量市內(nèi)換房自住的客戶來陌生區(qū)域 購(gòu)房 公寓公寓 低座洋房低座洋房 花園洋房花園洋房 面積面積 （平米）（平米） 48 65 98 12013 0 150 以上 200以下（173、 190） 235 280 戶型戶型 1房 2房 3房 3房 4房 以上 3、4房 4房 4房 以上 套數(shù)套數(shù) 168 336 150 209 73 68 23 6 比例比例

21、50%50% 40%40% 10%10% 14 伴隨社區(qū)的成熟，配套建設(shè)也呈現(xiàn)出一定的階段性：先建設(shè)伴隨社區(qū)的成熟，配套建設(shè)也呈現(xiàn)出一定的階段性：先建設(shè)滿足居住滿足居住 需求的社區(qū)級(jí)配套需求的社區(qū)級(jí)配套，中期建設(shè)，中期建設(shè)提升區(qū)域價(jià)值的城市級(jí)配套提升區(qū)域價(jià)值的城市級(jí)配套，最后根據(jù)，最后根據(jù) 發(fā)展需要建設(shè)多樣配套發(fā)展需要建設(shè)多樣配套 階段一階段一 階段二階段二 階段三階段三 美食廣場(chǎng)美食廣場(chǎng)、康樂會(huì)、幼稚園、 愉景廣場(chǎng)愉景廣場(chǎng)、國(guó)際學(xué)校、巴士總 站、露天廣場(chǎng)、消防局、警崗、 沙灘 愉景灣高爾夫、街渡碼頭、汽 車渡輪碼頭、游艇會(huì)、直升機(jī) 場(chǎng) 社區(qū)公園、高級(jí)酒店、大型商 場(chǎng)、交通總站 配套建設(shè) 配套

22、級(jí)別 社區(qū)級(jí)+少量城市級(jí) 城市級(jí) 城市級(jí)+社區(qū)級(jí) 愉景廣場(chǎng)由樓高兩層的大型購(gòu)物中心和露天廣場(chǎng)組成，占地地約165,000平方呎。購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)有不同 種類的商店及食肆，悉心照顧居民起居生活各方需要。露天環(huán)海美食區(qū)提供各國(guó)美食。露天廣場(chǎng)設(shè)有 花圃園地、露天茶座、噴水池及表演舞臺(tái)，既是舒適的戶外休憩地方，又可用作文娛表演場(chǎng)地。 愉愉 景景 廣廣 場(chǎng)場(chǎng) 15 隨著社區(qū)的不斷成熟，愉景灣隨著社區(qū)的不斷成熟，愉景灣DD- -DECKDECK以異國(guó)特色餐飲為主以異國(guó)特色餐飲為主 題、全港最大環(huán)海露天美食區(qū)題、全港最大環(huán)海露天美食區(qū)投入運(yùn)營(yíng)投入運(yùn)營(yíng) 愉景灣愉景廣場(chǎng)的“水滸坊”是全香港最大的環(huán)海露天主題美食區(qū)，

23、這里有20間各國(guó)風(fēng)情餐 廳，其中一些更是首次進(jìn)駐香港的特色餐廳 ZAKS 國(guó)際美食 Caramba Mexican Cantina 墨西哥菜 韓一館 韓國(guó)菜 The Flying Pan 24小時(shí)早餐 Sopranos 意大利菜 Ebeneezers 中東燒烤 Hemingways By The Bay 加勒比海燒烤 和膳一風(fēng) 日本菜 McSorleys Ale House 愛爾蘭酒吧/印度 菜 La Creation 餅店 麵包/西餅 Koh Tomyums 泰國(guó)菜 Moorings 美國(guó)東岸菜 Cafe Duvet 西班牙小食/甜品 Manta Ray 澳洲菜、海鮮 Dymocks & G

24、allery Caf 書店咖啡室 Wildfire Fresh 地中海菜 麒麟酒家 中菜館 海岸餐廳 快餐 Pacific Coffee 咖啡店 SBUWAY 三文治 16 節(jié)日廣場(chǎng) 廊街 對(duì)于主題與商業(yè)融合的案例借鑒對(duì)于主題與商業(yè)融合的案例借鑒 美國(guó)洛杉磯美國(guó)洛杉磯City WalkCity Walk CityCity WalkWalk（城市步道）是美國(guó)洛杉磯著名 的休閑娛樂購(gòu)物中心；距離市區(qū)相距3公里 ，于93年對(duì)外開放；共有40多家專營(yíng)店、餐 飲部和娛樂場(chǎng)所，總建面約為2.5萬平米 初期依托于奧斯卡典禮及電影主題活動(dòng)， 逐漸形成了以電影電影為主題的歡慶廣場(chǎng)； 目前已發(fā)展成為洛杉磯極具節(jié)慶

25、氛圍及文節(jié)慶氛圍及文 化特色化特色的休閑旅游區(qū)之一。 兩條典型廊街交匯于一個(gè)節(jié)日廣場(chǎng)，通過節(jié)日慶典、景觀規(guī)劃、娛 樂場(chǎng)所的戲劇化手段，使這些地方成為舞臺(tái)，而生活每天就在這些 舞臺(tái)中發(fā)生 在這里，銀幕世界與真實(shí)生活的界限是消融的除了電影以及懷舊 ，這里也有咖啡館、club、綜合性的購(gòu)物中心和特色小店，它們?nèi)?此協(xié)調(diào)的分布在街道中，不喧賓奪主，但也不乏特色 美國(guó)洛杉磯美國(guó)洛杉磯City WalkCity Walk 以電影作為主題的休閑娛樂購(gòu)物中心以電影作為主題的休閑娛樂購(gòu)物中心 3 美國(guó)美國(guó)City Walk 二、主題打造二、主題打造 17 對(duì)于主題與商業(yè)融合的案例借鑒對(duì)于主題與商業(yè)融合的案例借鑒

26、 天津音樂主題商業(yè)街天津音樂主題商業(yè)街 音樂街位于天津音樂 學(xué)院南門，是一條以經(jīng) 營(yíng)樂器、音樂書籍為主 ，另配有音樂茶座、小 型酒吧的特色商業(yè)街。 貫穿整條音樂街的一 條琴鍵路鋪成 整條商業(yè)街在裝修及 業(yè)態(tài)布設(shè)上極其注重文 化情調(diào)的建立 4 天津音樂主天津音樂主 題商業(yè)街題商業(yè)街 二、主題打造二、主題打造 18 對(duì)于主題與商業(yè)融合的案例借鑒對(duì)于主題與商業(yè)融合的案例借鑒 日本秋葉原動(dòng)漫商業(yè)街日本秋葉原動(dòng)漫商業(yè)街 日本的秋葉原是新宿地 區(qū)的電器集中商業(yè)區(qū)，同 時(shí)也聚集了大量的動(dòng)漫游 戲商鋪，被譽(yù)為動(dòng)漫游戲 的圣地。是眾多游戲動(dòng)漫 fans們向往的天堂 經(jīng)過十年發(fā)展，秋葉原 體系日漸完善，不但有男

27、性消費(fèi)者熱衷的機(jī)械模型 和loli手辦，還形成了專 為女性消費(fèi)者服務(wù)的“女 人街”。 綜合商店、同人志商店 、二手交易店、模型、 Cosplay專賣店、女仆咖 啡VS.執(zhí)士紅茶等商業(yè)形 態(tài) 5 日本秋葉原日本秋葉原 動(dòng)漫商業(yè)街動(dòng)漫商業(yè)街 二、主題打造二、主題打造 19 深圳深圳COCOparkCOCOpark時(shí)尚廣場(chǎng)位于深圳福田區(qū)時(shí)尚廣場(chǎng)位于深圳福田區(qū)CBDCBD商圈，定商圈，定 位于集文化、藝術(shù)、餐飲、購(gòu)物、娛樂、休閑觀光等多功位于集文化、藝術(shù)、餐飲、購(gòu)物、娛樂、休閑觀光等多功 能于一體的情景式購(gòu)物中心能于一體的情景式購(gòu)物中心 總建筑面積：85000 開業(yè)時(shí)間：2006年10月 COCOPA

28、RK有1/4的面積被設(shè)計(jì) 為休閑空間。打破了傳統(tǒng)的封 閉式構(gòu)造，是中國(guó)首家“內(nèi)街內(nèi)街” 式購(gòu)物中心式購(gòu)物中心，有12條折疊式內(nèi) 街，6000平方米的下沉式露天 廣場(chǎng)，8大自然光中庭，100米 空中天橋。COCO Park還是深圳 首家引入景觀環(huán)境設(shè)計(jì)的商業(yè) 項(xiàng)目。 情景體驗(yàn)式購(gòu)物中心：就是在一個(gè)建筑物內(nèi)，在集納精品超市、特色百貨的同時(shí)，引入餐飲、休閑、娛樂、健 身、美容等多種業(yè)態(tài)，并運(yùn)用空間布局、室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)等手段打造公園式環(huán)境。休閑和購(gòu)物的比例為:。 三、特色打造三、特色打造 6 深圳深圳 COCOpark 20 建筑創(chuàng)新：建筑創(chuàng)新：COCOPARKCOCOPARK突破了傳統(tǒng)購(gòu)物中心封閉式的

29、格局，借用生態(tài)突破了傳統(tǒng)購(gòu)物中心封閉式的格局，借用生態(tài) 休閑概念，創(chuàng)造出了一個(gè)休閑概念，創(chuàng)造出了一個(gè)公園版、情景式、休閑至上主義的開放式購(gòu)物公園版、情景式、休閑至上主義的開放式購(gòu)物 中心中心，帶來更多的，帶來更多的消費(fèi)體驗(yàn)消費(fèi)體驗(yàn) 6000的下沉式露天廣場(chǎng)的下沉式露天廣場(chǎng) 開放的情景購(gòu)物中心開放的情景購(gòu)物中心 COCOPARK四面臨街,九大入口。 建筑主體共五層，擁有60006000平方平方 米的下沉式露天廣場(chǎng)、米的下沉式露天廣場(chǎng)、1212條商業(yè)條商業(yè) 內(nèi)街、內(nèi)街、5 5大自然光中庭大自然光中庭，消費(fèi)者 在購(gòu)物的時(shí)候時(shí)不時(shí)就能感受到 外面的陽(yáng)光與清風(fēng)。 COCOPARK這種獨(dú)特的建筑風(fēng) 格，為

30、消費(fèi)者打造了一個(gè)公園版、 情景式、休閑至上主義的購(gòu)物中 心，帶來更多的消費(fèi)體驗(yàn)。 開放式的設(shè)計(jì)開放式的設(shè)計(jì) 公園式的購(gòu)物中心公園式的購(gòu)物中心 陽(yáng)光內(nèi)街陽(yáng)光內(nèi)街 公園式的購(gòu)物中心公園式的購(gòu)物中心 21 業(yè)態(tài)創(chuàng)新：在業(yè)態(tài)的搭配上，業(yè)態(tài)創(chuàng)新：在業(yè)態(tài)的搭配上，COCOPARKCOCOPARK也充分考慮中心區(qū)的消費(fèi)也充分考慮中心區(qū)的消費(fèi) 需求，引進(jìn)較多餐飲、休閑娛樂品牌，吸引了大批年輕消費(fèi)者需求，引進(jìn)較多餐飲、休閑娛樂品牌，吸引了大批年輕消費(fèi)者 B1 L1 L2 L3 餐飲、酒吧各個(gè)樓層均有分布餐飲、酒吧各個(gè)樓層均有分布 各類商家數(shù)量分布各類商家數(shù)量分布 超市 個(gè)人護(hù)理 家居生活/影音 禮品 男裝 女裝

31、 時(shí)尚配件 銀行/服務(wù) 影院 運(yùn)動(dòng)系列 珠寶/鐘表 中西美食 酒吧 COCOPARK的業(yè)態(tài)組合中，餐飲占到餐飲占到3535左左 右右，這還不包括將于明年開業(yè)的吉之島內(nèi)的餐飲 品牌。 深圳花了一年多的時(shí)間也沒能讓我喜歡上它，而 我喜歡上這個(gè)地方卻只是一個(gè)下午的時(shí)間。常常 有意識(shí)無意識(shí)地就逛到了有意識(shí)無意識(shí)地就逛到了COCOPARK，自己去 了，朋友來了也一起去了，反正里面總有些有意有意 思的東西思的東西。一個(gè)賣些創(chuàng)意小玩意的市集、一場(chǎng)攝 影小展覽、一場(chǎng)明星新片的小發(fā)布會(huì)，常常流連 忘返便是半日時(shí)光半日時(shí)光。 客 戶 評(píng) 價(jià) 客 戶 評(píng) 價(jià) 22 22 李公堤李公堤I I期：國(guó)際風(fēng)情商期：國(guó)際風(fēng)情

32、商 業(yè)水街業(yè)水街 地理位置 蘇州工業(yè)園區(qū)金 雞湖 占地面積 9.06萬平方米 建筑面積 17260平方米 單鋪面積 150-3000平方米 商鋪戶數(shù) 30余戶 開幕時(shí)間 2006年12月23日 建筑設(shè)計(jì) 蘇州市園林設(shè)計(jì) 院 商業(yè)顧問 戴德梁行 物業(yè)顧問 仲量聯(lián)行 功能 特色餐飲、休閑 娛樂 客戶 城市高端客戶 形態(tài) 商業(yè)街 李公堤李公堤I I期國(guó)際風(fēng)情商業(yè)水街位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的環(huán)金雞期國(guó)際風(fēng)情商業(yè)水街位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的環(huán)金雞 湖金融商貿(mào)區(qū)，地理位置優(yōu)越，目前是高端特色餐飲一條湖金融商貿(mào)區(qū)，地理位置優(yōu)越，目前是高端特色餐飲一條 街街 、城市高端客戶的消費(fèi)場(chǎng)所、城市高端客戶的消費(fèi)場(chǎng)所 地理位置

33、優(yōu)越 李公堤所在商圈是建設(shè)中的蘇州CBD的核心區(qū)域。 周邊有中央金融商務(wù)中心、高星級(jí)酒店、諸多成熟 的商業(yè)項(xiàng)目，還有國(guó)際高爾夫球場(chǎng)及數(shù)十個(gè)大規(guī)模 高尚社區(qū)等。交通便捷，地理位置優(yōu)越 李公堤是金雞湖中唯一的湖中長(zhǎng)堤，系光緒年間元和縣令李超瓊所建。它的建成，大大便利了當(dāng)時(shí) 元和縣與金雞湖東部地區(qū)的交通，堤?hào)|的南斜塘也因此而逐漸繁榮，乃至形成集鎮(zhèn)。 7 蘇州李公堤蘇州李公堤 三、特色打造三、特色打造 23 在建筑規(guī)劃方面，李公堤借鑒蘇州古園林式布局，采用在建筑規(guī)劃方面，李公堤借鑒蘇州古園林式布局，采用 蘇州傳統(tǒng)特色民居的建筑形態(tài)，使得整個(gè)項(xiàng)目塑造城市蘇州傳統(tǒng)特色民居的建筑形態(tài)，使得整個(gè)項(xiàng)目塑造城市

34、獨(dú)特的建筑形象獨(dú)特的建筑形象 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃 24 李公堤注重親水環(huán)境的打造：采用多座小橋串聯(lián)各個(gè)島，李公堤注重親水環(huán)境的打造：采用多座小橋串聯(lián)各個(gè)島， 盡顯江南水鄉(xiāng)的神韻，它依托金雞湖創(chuàng)造出獨(dú)特湖景文化，盡顯江南水鄉(xiāng)的神韻，它依托金雞湖創(chuàng)造出獨(dú)特湖景文化， 成為國(guó)內(nèi)成為國(guó)內(nèi)親水街區(qū)親水街區(qū)的成功典范的成功典范 七星伴月七星伴月 凌云橋凌云橋 南碼頭南碼頭 北碼頭北碼頭 七彩橋七彩橋 湖心亭湖心亭 李 公 堤 建 筑 規(guī) 劃 李公堤注重親水環(huán)境的打造，依靠橋、亭、碼頭、景觀小品，創(chuàng)造出了一個(gè)令人流連忘返的親水環(huán)境 親水打造親水打造 25 不僅如此，針對(duì)特定的以餐飲為主的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，李公不僅如此

35、，針對(duì)特定的以餐飲為主的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，李公 堤更注重夜景燈光的打造；依靠獨(dú)特的環(huán)境與建筑，堤更注重夜景燈光的打造；依靠獨(dú)特的環(huán)境與建筑， 李公堤吸引了來自蘇州各地的客戶李公堤吸引了來自蘇州各地的客戶 客 戶 評(píng) 價(jià) 客 戶 評(píng) 價(jià) 現(xiàn)在基本上吃飯逛街都是來李公堤的，這里的環(huán)境確實(shí)不錯(cuò)環(huán)境確實(shí)不錯(cuò)，晚上晚上感覺更浪漫，小橋流水小橋流水， 在霓虹燈的映射下，顯得很有情調(diào)情調(diào)。而且飯店酒吧商鋪什么林立，感覺一系列活動(dòng)都可以在這里一 起解決，吃飯逛街泡吧，或者去湖邊走走湖邊走走，很方便，打發(fā)時(shí)間放松心情再合適不過了。 蘇州本地典型客戶 去蘇州的路上無意間無意間找到的，看到風(fēng)景很好風(fēng)景很好，所以開車進(jìn)去看了

36、看。景區(qū)是沿著金雞湖的，所 以坐在湖邊有徐徐微風(fēng)從湖面吹來，還能看到遠(yuǎn)處的摩天輪，感覺很好。 外地典型客戶 晚間，獨(dú)特的燈光景觀，使得李公堤宛如浮動(dòng)在夜金雞湖水面上的一條流光溢彩的彩帶，成為蘇州 標(biāo)志性的景觀燈光帶。 細(xì)節(jié)處理細(xì)節(jié)處理 26 位于北京朝陽(yáng)公園西北的位于北京朝陽(yáng)公園西北的SOLANASOLANA藍(lán)色港灣購(gòu)物中心，藍(lán)色港灣購(gòu)物中心， 擁有三面親水的優(yōu)越環(huán)境。它將擁有三面親水的優(yōu)越環(huán)境。它將景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能 等各種因素科學(xué)有機(jī)的結(jié)合等各種因素科學(xué)有機(jī)的結(jié)合，走出了，走出了差異化競(jìng)爭(zhēng)差異化競(jìng)爭(zhēng)的道路的道路 背景背景 北京未來大型購(gòu)物中心層出不窮層出不窮，目前

37、市場(chǎng)難以消化市場(chǎng)難以消化如此大體量的商鋪 發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn) 大型購(gòu)物中心幾乎百店一貌百店一貌，鮮有創(chuàng)新，這將使得購(gòu)物中心對(duì)客流的吸引力下降。 隨著購(gòu)物中心的不斷涌現(xiàn)，大眾對(duì)“克隆商場(chǎng)”的期待值就越低。 破局破局 大型購(gòu)物中心只有能推陳出新推陳出新，創(chuàng)造出新穎的商業(yè)模式才有可能在市場(chǎng)的重圍中 脫穎而出。而這種商業(yè)模式一定要讓消費(fèi)者帶著愉悅的新鮮感愉悅的新鮮感前來體驗(yàn) SOLANASOLANA藍(lán)色港灣購(gòu)物中心藍(lán)色港灣購(gòu)物中心_ _ Lifestyle Shopping ParkLifestyle Shopping Park 建筑規(guī)劃指標(biāo)建筑規(guī)劃指標(biāo) 占地面積 13萬平方米 建筑面積 地上兩層，6萬平方米

38、地下兩層，9萬平方米 容積率 0.63 綠化率 30.72% 物業(yè)類型 綜合性商業(yè) 車 位 地上1300個(gè)，地下800個(gè) 價(jià)格 10元/平方米.天(低) 30元/平方米.天(高) 經(jīng)營(yíng)類型 酒吧、餐飲、娛樂和其它服務(wù)業(yè)態(tài) 8 北京北京SOLANA 三、特色打造三、特色打造 27 SOLANASOLANA采用歐式建筑風(fēng)格，在建筑規(guī)劃、與景觀的融合程度，采用歐式建筑風(fēng)格，在建筑規(guī)劃、與景觀的融合程度， 均有可圈可點(diǎn)之處，營(yíng)造出了一個(gè)獨(dú)具特色的購(gòu)物環(huán)境，帶給客均有可圈可點(diǎn)之處，營(yíng)造出了一個(gè)獨(dú)具特色的購(gòu)物環(huán)境，帶給客 戶愉悅的消費(fèi)感受戶愉悅的消費(fèi)感受 下沉式中央廣場(chǎng)時(shí)打破了商業(yè)項(xiàng)目在水平面下沉式中央廣

39、場(chǎng)時(shí)打破了商業(yè)項(xiàng)目在水平面 的統(tǒng)一，使得整個(gè)項(xiàng)目高低錯(cuò)路，充滿情趣。的統(tǒng)一，使得整個(gè)項(xiàng)目高低錯(cuò)路，充滿情趣。 同時(shí)，使得商鋪擁有了更多的展示空間同時(shí)，使得商鋪擁有了更多的展示空間 獨(dú)特的8字動(dòng)線 “8”“8”字形回路形成了大量的沿街商業(yè)，有效避免了字形回路形成了大量的沿街商業(yè)，有效避免了 死角店鋪的產(chǎn)生，零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)既集中在死角店鋪的產(chǎn)生，零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)既集中在 各自的主題區(qū)域，又在動(dòng)線的節(jié)點(diǎn)上互相滲透。各自的主題區(qū)域，又在動(dòng)線的節(jié)點(diǎn)上互相滲透。 富有特色的歐式建筑風(fēng)格，體現(xiàn)“浪漫”、“輕松”、“愉悅”的氛圍，從外觀上便能帶給客戶不同感受富有特色的歐式建筑風(fēng)格，體現(xiàn)“浪漫”、

40、“輕松”、“愉悅”的氛圍，從外觀上便能帶給客戶不同感受 28 亮碼頭亮碼頭 酒吧街酒吧街 音樂噴泉音樂噴泉 亮馬食街亮馬食街 亮碼頭酒吧街亮碼頭酒吧街 亮碼頭酒吧街亮碼頭酒吧街 水岸街水岸街 SOLANASOLANA在業(yè)態(tài)規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)時(shí)充分利用三面環(huán)水的天然優(yōu)勢(shì)，在在業(yè)態(tài)規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)時(shí)充分利用三面環(huán)水的天然優(yōu)勢(shì)，在 沿水區(qū)域布置了餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)，同時(shí)在建筑內(nèi)部營(yíng)造噴泉、水幕沿水區(qū)域布置了餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)，同時(shí)在建筑內(nèi)部營(yíng)造噴泉、水幕 等局部景觀，為顧客營(yíng)造了一份獨(dú)特的等局部景觀，為顧客營(yíng)造了一份獨(dú)特的親水消費(fèi)體驗(yàn)親水消費(fèi)體驗(yàn) SOLANA的水景系統(tǒng)由美國(guó)Fluidity公司設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)與項(xiàng)

41、目三面環(huán)水的天賦自然關(guān)系三面環(huán)水的天賦自然關(guān)系，既有在動(dòng)線節(jié)點(diǎn)上創(chuàng) 造的局部水主題景觀局部水主題景觀，也有作為自然景觀的延伸，貫穿整個(gè)項(xiàng)目的整體水系，從而達(dá)到人與水的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn) 視覺與水景的和諧關(guān)聯(lián)。 29 案例對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的啟示案例對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的啟示 建筑規(guī)劃 占據(jù)最優(yōu)臨水資源賦予一定的情景主題；分段式的處理占據(jù)最優(yōu)臨水資源賦予一定的情景主題；分段式的處理 手法保證適宜的長(zhǎng)度；大量的建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)主題概念手法保證適宜的長(zhǎng)度；大量的建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)主題概念 建筑空間 設(shè)置多樣化空間營(yíng)造商業(yè)氛圍，通過空中連廊、大面積設(shè)置多樣化空間營(yíng)造商業(yè)氛圍，通過空中連廊、大面積 玻璃玻璃立立面、弧形化處理、靈活分割空間增強(qiáng)商業(yè)引力面、弧形化處理、靈活分割空間增強(qiáng)商業(yè)引力 業(yè)態(tài)組合 總體業(yè)態(tài)以風(fēng)情餐飲總體業(yè)態(tài)以風(fēng)情餐飲+ +主題休閑主題休閑+ +精品購(gòu)物三種形態(tài)為主精品購(gòu)物三種形態(tài)為主 ；主力店先行街鋪跟進(jìn)奠定項(xiàng)目信心；主力店先行街鋪跟進(jìn)奠定項(xiàng)目信心； 配套設(shè)施 穿插性的休閑設(shè)施、體驗(yàn)型景觀、燈光配合、主題性小穿插性的休閑設(shè)施、體驗(yàn)型景觀、燈光配合、主題性小 品、廣場(chǎng)及文化配套設(shè)施品、廣場(chǎng)及文化配套設(shè)施 軟性營(yíng)銷 持續(xù)的持續(xù)的不間斷進(jìn)行各類推介及創(chuàng)新活動(dòng)以使主題日久彌不間斷進(jìn)行各類推介及創(chuàng)新活動(dòng)以使主題日久彌 新，保證項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度，吸引人氣新，保證項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度，吸引人氣 案例總結(jié)案例總結(jié)