1、廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 2 頁 共 69 頁 目目 錄錄 說 明 . 1 第一章第一章 批量精裝修工程管理流程批量精裝修工程管理流程 . 5 第二章第二章 住宅精裝修施工條件及交樓標準住宅精裝修施工條件及交樓標準 . 6 1 住宅精裝修工程進場前的施工條件. 6 2 住宅精裝修交樓標準. 6 第三章第三章 精裝修相關配套工程控制要點精裝修相關配套工程控制要點 . 7 1 會驗制度. 7 2 工序施工樣板. 8 3 對鋼筋混凝土結構工程要求. 9 4 對砌體結構工程要求. 10 5 抹灰工程. 11 6 防水工程. 11 7 鋁合金門窗工程. 12 8 陽臺欄桿

2、安裝工程. 13 9 成品煙道安裝工程. 14 10 水電安裝工程. 14 第四章第四章 精裝修施工管理要求精裝修施工管理要求 . 16 1.精裝修工程施工工序流程. 16 2 精裝修工程驗收工作流程. 17 3 精裝修工程移交工作流程（以棟為單位進行移交）. 18 4 精裝修管理工作重點. 19 第五章第五章 精裝修施工工藝流程及質量標準精裝修施工工藝流程及質量標準 . 24 1 墻面磚施工工藝流程及質量標準 . 24 2 地面磚施工工藝流程及質量要求 . 25 3 吊頂工程施工工藝流程及質量要求 . 26 4 內墻涂料（乳膠漆）施工工藝流程及質量要求 . 27 廣東房地產事業部精裝修工程管

3、理手冊（2017 年版） 第 3 頁 共 69 頁 5 地面石材施工工藝流程及質量要求 . 28 6 實木復合木地板施工工藝流程及質量要求 . 29 7 成品木門安裝施工工藝流程及質量要求 . 30 8 櫥柜（潔柜）安裝工藝流程及質量要求 . 31 9 墻紙裱糊施工工藝流程及質量要求 . 32 10 馬桶安裝工藝流程及質量要求 . 33 第六章第六章 精裝修重點工程質量控制要點精裝修重點工程質量控制要點 . 34 1 墻地磚鋪貼工程. 34 2 內墻涂飾工程. 34 3 成品木門安裝工程. 35 4 木地板鋪裝工程. 36 第七章第七章 精裝修成本保護精裝修成本保護措施措施 . 348 防滲防

4、潮措施二十條防滲防潮措施二十條 . 44 第一條 合理確定結構面高差. 44 第二條 重要部位設置混凝土擋水檻. 44 第三條 衛生間沉箱設置排水措施. 44 第四條 衛生間防滲防潮措施. 45 第五條 廚房防滲防潮措施. 45 第六條 給水管和燃氣管安裝控制措施. 45 第七條 陽臺防滲防潮措施. 46 第八條 露臺沉箱設排水措施. 46 第九條 屋面防滲措施. 46 第十條 門窗框邊防滲措施. 47 第十一條 外墻防滲防潮措施. 47 第十二條 內墻防潮措施. 48 第十三條 首層室內地面防滲防潮措施. 48 第十四條 水表間防滲防潮措施. 48 第十五條 地下室防滲防潮措施. 48 第十

5、六條 電梯底坑防滲措施. 49 第十七條 有水房間防潮措施. 49 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 4 頁 共 69 頁 第十八條 室內消防水池防滲措施. 49 第十九條 蓄水試驗檢驗. 49 第二十條 成品保護措施. 49 入戶門及戶內門控制措施十條入戶門及戶內門控制措施十條 . 59 第一條 門框安裝條件. 59 第二條 門扇安裝進場時間及完成時間. 59 第三條 門框安裝標高的控制規定. 60 第四條 門洞預留尺寸控制. 60 第五條 入戶門門洞墻體批蕩完成后厚度控制. 61 第六條 戶內門門洞墻體批蕩完成后厚度控制. 61 第七條 開啟方向的確認. 61 第八

6、條 門檻石的控制. 61 第九條 門的定制生產規定. 62 第十條 成品保護. 62 裝修細部標高的規定十條裝修細部標高的規定十條 . 63 實木復合地板質量控制措施實木復合地板質量控制措施 . 64 第一條 木地板鋪裝施工條件. 64 第二條 實木復合地板施工工藝流程. 64 第三條 基層質量要求. 64 第四條 材料質量檢查驗收. 64 第五條 防潮層施工要求. 65 第六條 夾板龍骨安裝要求. 65 第七條 木地板鋪裝標準. 65 第八條 木地板鋪裝質量控制要點. 65 第九條 踢腳板安裝質量要求. 66 第十條 成品保護. 66 住宅精裝修施工圖深化設計規定住宅精裝修施工圖深化設計規定

7、 . 67 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 5 頁 共 69 頁 第一章第一章 批量精裝修工程管理流程批量精裝修工程管理流程 精裝修方案設計 精裝修施工圖設計 成本估算 精裝修樣板房施工 樣板區總結 確定精裝修交樓標準 土建/精裝修交接 標準確定 N 材料/部品清單 材料/部品送樣、 確認 材料/部品圖紙深化 批量精裝修施工圖深化 材料/部品進場封樣 批量精裝修施工 精裝修一房一驗、整改實施 過程監控 業主開放日 土建/精裝修交接 （場地移交） 精裝修完工驗收 移交物業公司 業主收房 集中維修 交房后專項經驗 總結（后評估） 過程監控 廣東房地產事業部精裝修工程管理手

8、冊（2017 年版） 第 6 頁 共 69 頁 第第二二章章 住宅精裝修施工條件及交樓標準住宅精裝修施工條件及交樓標準 1 1 住宅精裝修工程進場前的施工條件住宅精裝修工程進場前的施工條件 （1）鋁合金門窗必須安裝完成，包括門扇、窗扇。 （2）外墻面裝飾施工完成、外架拆除，并嚴格進行外墻淋水試驗。檢查外 墻滲漏水情況，若有滲漏應修補完善。 （3）所有室內門的門洞留設完成，門洞周邊需滿抹灰，完成后的洞口尺寸 （門窗洞高度、寬度及墻厚尺寸）滿足建筑設計要求。 （4）陽臺欄桿安裝完畢并驗收合格,并作好保護。 （5）廚房、衛生間及陽臺給排水管按裝飾圖設計位置要求安裝完成，并做 灌水打壓和通球試驗，無滲

9、漏、堵塞,墻地面暗敷管道必須做好明顯標識。 （6）屋面、陽臺（露臺） 、廚房、衛生間防水工程施工完成，做 48 小時蓄 水試驗，無滲漏現象。 （7）室內抹灰工程施工完成，抹灰表面潔凈、接搓平順、線角順直，陰陽 角垂直方正，立面垂直方正、表面平整，抹灰層無空鼓、開裂。 （8）煙道的風帽必須安裝完成，以防漏水。 （9）所有開關、插座底盒安裝完成，開關和插座的位置、深度符合裝飾要 求。衛生清理到位。 （10）所有穿線管預留預埋完成，線管的穿線通暢檢查符合要求。 2 2 住宅精住宅精裝修交樓標準裝修交樓標準 （1）建筑外墻鋁合金玻璃門窗安裝完成，外墻保溫工程完成并通過節能驗 收，外墻裝飾工程施工完成。

10、 （2）首層入戶大堂天棚、墻面涂料施工完成，地面磚鋪貼完成，門禁系統 安裝完成并能正常使用。 （3）電梯安裝完成并驗收合格。 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 7 頁 共 69 頁 （3）各層電梯前室、公共走道的天棚及墻面涂料施工完成，地面磚鋪貼完 成。 （4）入戶門及戶內門安裝完成，無明顯碰傷、劃痕、掉漆等質量缺陷。 （5）客廳及過道地磚鋪貼完成，天棚及墻面涂料施工完成、墻紙裱糊完成。 （6）廚房天棚吊頂及涂料施工完成，墻地磚鋪貼完成，櫥柜、抽油煙機、 洗菜盆和消毒柜安裝完成，照明燈具安裝完成，無明顯質量缺陷。廚房地面 防水無滲漏。 （7）衛生間天棚吊頂及涂料施工完成

11、，墻地磚鋪貼完成，浴室柜及洗手臺 盆安裝完成，淋浴隔斷安裝完成，鏡框及鏡面玻璃安裝完成，馬桶安裝完成， 淋浴花灑、水龍頭、角閥等給水安裝完成，燈具、取暖器及排風扇安裝完成， 保證使用功能且無明顯質量缺陷。衛生間防水無滲漏。 （8）臥室天棚及墻面涂料施工完成，地面木地板安裝完成，窗臺石材安裝 完成，護窗欄桿安裝完成，無明顯質量缺陷。 （9）入戶花園、陽臺（露臺）地磚鋪貼完成，洗衣機水龍頭安裝完成。陽 臺（露臺）防水無滲漏。 （10）室內衛生精開荒工作完成。 （11）水、電、氣、通訊、網絡、閉路、郵政、門牌號、樓棟等相關配套工 程施工完成 (12)在合同約定的交樓時間前完成相關驗收并取得驗收合格證

12、或意見書 (規劃驗收合格證、質量監督意見書、人防驗收備案證、消防驗收意見書、環 保驗收意見書、竣工驗收意見表、交樓許可證)。 第第三三章章 精裝修相關配套工程控制要點精裝修相關配套工程控制要點 1 1 會驗制度會驗制度 （1）每期工程第三層樓面（住宅標準層，以下同）結構完成后三十天內， 項目部應完成第三層中各戶型的磚砌體，并在墻地面上以色筆標出所有預留 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 8 頁 共 69 頁 預埋件和設備布置示意（開關、插座、強弱電箱、預留電線管、預埋水管等） 。 （2）每期工程第三層磚砌體完成后兩天內，由項目部聯合城市公司運營部 主持組織營銷部、技發部

13、、合約部、工程管理中心等各部門及主體、鋁合金、 裝修、櫥柜及淋浴隔斷等施工單位進行綜合會驗。 （3）完成三層會驗一天內，主持部門整理出驗收意見，提出存在的問題及 整改措施，以書面形式發給三層會驗參加部門，若的變更，七天內下發設計 變更文件。 （4）三層會驗時，項目部必須建立材料樣板間，由項目總經理（或其指定 人）負責管理，并建立樣板入庫、借出、歸還臺帳。 （5）嚴禁未經過三層會驗，就進行大面積砌體施工。 （6）加強三層會驗質量，避免因會驗質量不高，而造成后期的返工。 （7）三層會驗后七天內，技發部根據裝飾施工圖繪制下發各樓棟水、電、 氣等安裝工程的布管、布線及準確定位點預埋施工詳圖。 2 2

14、工序施工樣板工序施工樣板 2.1 在精裝修大面積施工前，對于客戶重點關注的質量缺陷所涉及的工藝節 點和施工工藝做法，必須先做施工樣板，經項目部總經理檢查驗收批準后， 并以此作為指導同類工序大面積施工的質量控制標準，才能進行大面積精裝 修施工。 2.2 需要做施工樣板的分項工程： （1）鋁合金門窗； （2）陽臺（露臺）欄桿、樓梯欄桿； （3）室內墻面抹灰； （4）廚房、衛生間（含門檻石） 、陽臺防水工程施工； （5）室內墻面磚、地面磚（石材）鋪貼； （6）室內窗臺石材（人造石）安裝； 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 9 頁 共 69 頁 （7）臥室地面找平、木地板鋪裝；

15、 （8）室內墻面、天花的膩子、涂料； （9）入戶門、戶內門安裝； （10）櫥柜、浴室柜安裝； （11）馬桶安裝； （12）淋浴隔斷安裝。 2.3 施工樣板驗收程序 （1）施工單位自身三檢合格后，報監理工程師驗收。 （2）監理工程師驗收合格后，報項目部總經理驗收。 （3）項目部總經理驗收合格后，辦理施工樣板批準手續，組織大面積施工。 3 3 對鋼筋混凝土結構工程要求對鋼筋混凝土結構工程要求 3.1 模板工程 （1）保證軸線位置的準確。 （2）模板的安裝必須保證構件的幾何尺寸，墻、柱腳模板應加墊木和導模， 防止混凝土漏漿造成爛根，當梁、板跨度4m 時，其底模應按跨度的 13 起拱。特別提示：特別提

16、示：必須嚴格檢查控制預留洞口尺寸滿足必須嚴格檢查控制預留洞口尺寸滿足設計要求。設計要求。 （3）模板應具有足夠的強度、剛度及穩定性，能可靠地承受新澆混凝土的 重量、側壓力以及施工荷載。澆筑前應檢查承重架及加固支撐扣件是否擰緊， 防止混凝土澆筑時產生爆模。 （4）固定在模板上的預埋件、預留孔洞和預埋鋼管等不得遺漏，安裝必須 牢固、位置準確。 （5）澆筑混凝土前，模板內的雜物應清理干凈并澆水濕潤。 3.2 鋼筋工程 （1）鋼筋進場時，應按規定進行材料進場驗收，鋼筋的品牌必須符合合同 要求，并應按規定抽取試件作力學性能檢驗，檢驗合格后才允許使用，不合 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年

17、版） 第 10 頁 共 69 頁 格的立即清退出場。 （2）鋼筋加工的允許偏差應符合相關的規定，鋼筋直徑不得嚴重“瘦身” 。 （3）鋼筋安裝時，鋼筋的品種、級別、規格和數量、全部綁扎必須符合設計 要求。鋼筋接頭應抽樣送檢，力學性能滿足規定要求。 特別提示：嚴禁擅自更換合同品牌。特別提示：嚴禁擅自更換合同品牌。 3.3 混凝土工程 （1）混凝土原材料、配合比、外加劑應符合相應規范規定，混凝土的強度 等級必須符合設計要求。 （2）柱、墻混凝土應分層澆筑，振搗密實，防止漏振出現蜂窩、孔洞等質 量缺陷。同一施工段的混凝土應連續澆筑，防止混凝土結構出現冷縫。 （3）混凝土澆筑完成凝固后應及時進行保濕養護

18、，養護時間不少于 7 天。 特別提示：嚴禁拆模過早、養護不當、上荷載太早防止出現穿透性裂縫。特別提示：嚴禁拆模過早、養護不當、上荷載太早防止出現穿透性裂縫。 4 4 對砌體結構工程要求對砌體結構工程要求 （1）軸線位置復核：施工單位進行軸線放線，監理工程師全數復核，軸線偏 差5mm，保證房間、過道等空間方正，嚴禁出現大小頭。 （2）材料驗收：按批次對進場的砌塊、水泥、砂進行檢驗。加氣混凝土砌塊 的產品齡期不應小于 28d；水泥見證取樣送檢復試檢查其安定性、強度；砌筑 砂漿應按要求留置試塊。 （3）砌筑砂漿嚴禁使用“砂漿王”等有機塑化劑，砂漿的飽滿度、砌體垂直 度、平整度滿足規范和精裝修施工要求

19、。水平灰縫飽滿度不小于 80%，墻面垂 直度、平整度的允許偏差4mm。 （4）嚴格按設計和入戶門及戶內門控制措施的要求控制門窗洞口尺寸。 （5）頂磚砌筑時間一般在墻體砌體完成后 5-7 天開始砌筑，頂磚斜度 45 60，頂磚兩側縫隙用砂漿填塞飽滿密實。 （6）砌體施工樣板的施工及審批滿足相關程序要求。 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 11 頁 共 69 頁 （7）砌體工程隱蔽驗收 要求對：砌體放線；砌筑砂漿標號；墻柱預留拉結筋；構造柱的錨固與 拉結；頂磚砌筑時間和方式進行隱蔽驗收并作好記錄。 5 5 抹灰工程抹灰工程 （1）加強材料質量驗收。水泥、砂、鐵絲網、砂漿配比

20、等按規定進行檢查驗 收。所用水泥必須是合同要求的品牌，水泥的安定性和穩定性復驗合格；加 強用的鍍鋅鋼絲網的規格應符合設計要求。 （2）做好基層處理。抹灰前混凝土基層進行人工鑿毛，基層表面的塵土、污 垢、油漬等應清除干凈，抹灰前一天基層灑水潤濕。 （3）在不同材質基體交界處（剪力墻、柱、梁和砌體的交界處） ，掛鍍鋅鋼 絲網進行補強，防止該處抹灰開裂。鋼絲網的規格及質量必須符合抹灰及 涂飾質量控制措施二十條規定的要求。 （4）嚴格按照設計和入戶門及戶內門控制措施控制門洞口抹灰完成后的 墻厚尺寸。 （5）細部抹灰質量的控制。注意控制分層抹灰厚度、檢查房間內進深尺寸、 門窗洞尺寸、飄窗臺尺寸、墻體內預

21、埋管線開槽的處理（防開裂） 、陽角護角 的做法、陰陽角的順直美觀、空調預留孔位置、開關插座等暗盒位置。 （6）水泥砂漿抹灰完成后及時用噴霧器進行人工噴水養護。 （7）抹灰施工樣板的施工與審批。 6 6 防水工程防水工程 （1）防水材料驗收。防水材料進場后，檢查其材料質量證明文件，見證取樣、 送樣做復試，檢查材料的有效期限，提醒施工方在有效期前使用。還需注意 卷材防水材料的保管及堆放方式、防水涂料的保質期。 （2）基層處理及施工環境要求。基層要求平整、干燥、清潔。不宜在 5以 下施工防水層。 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 12 頁 共 69 頁 （3）按設計要求施工做

22、好防水層上返。廚房、衛生間地面防水層上返高度高 出樓地面 300mm，衛生間墻面用水泥基防水涂料做至吊頂高度。 （4）露臺、屋面防水控制要點 、基層找坡，坡度應2%。找坡材料嚴禁使用煤渣等吸水率高的松散 材料。 、屋面鋪設保溫板時不能破壞防水層，保溫板拼縫緊密、粘帖牢固。 、 出屋面的管道、 女兒墻、 通風管道、 煙道等處找平層均應做成80 100 的圓弧，并應做好防水附加層。 、 剛性防水層應設置 6m6m 分隔縫， 并埋設透氣管做為隔潮通氣之用。 （4）防水層施工時要旁站監理，做好旁站記錄。檢查防水層厚度、卷材防水 的鋪貼、搭接寬度、泛水構造做法。 （5） 防水層完成后， 須做蓄水試驗。

23、蓄水高度30mm， 48 小時無滲漏為合格。 （6）成品保護。合理安排工序，避免防水層施工完成后，再在防水層位置開 槽，破壞防水層。防水層施工完畢蓄水檢驗合格后，及時進行保護層施工。 7 7 鋁合金門窗工程鋁合金門窗工程 （1）在三層會驗時，鋁合金安裝單位必須參加，進一步復核鋁合金施工圖的 正確性，以及專業之間的配套性，發現問題時，城市公司運營部可及時提出 處理意見。 （2）材料進場驗收。 鋁合金型材進場時，應按事業部技發部確認的樣板驗收，實際使用的型 材與樣板保持一致。材料品牌須和合同規定相符。 抽樣檢查到場玻璃的品牌、厚度、層數、顏色、規格、是否鋼化和鍍膜 等應符合設計與合同要求。 鋁合金

24、固定鐵片、五金把手、鎖具等按合同、設計及規范要求抽樣檢查 驗收。 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 13 頁 共 69 頁 （3）鋁合金安裝前的產品保護。鋁合金門、窗組裝完畢后將所有桿件的表面 進行貼膜保護（含室內一側玻璃面） ，碼放整齊，避免碰撞。 （4）鋁合金門窗安裝質量控制。安裝的正、側面垂直度須符合規范要求；采 用中空鍍膜玻璃時，鍍膜面在外層玻璃的內側面；鋁合金和墻體固定牢固， 固定連接片的材質、間距須符合設計與規范要求；鋁合金門、窗的開啟方向 符合設計要求、開啟靈活；玻璃密封膠要打膠嚴密、光滑順直，確保良好的 觀感效果。 （5）鋁合金門窗的塞縫質量控制。 鋁合

25、金門窗框安裝前，撕掉門窗框不見光面上面的保護膜（可見光面上 的保護膜須保持完好） ，用聚合物砂漿將框周凹槽填抹平整，防止鋁合金框邊 滲水而遇水腐蝕。 臨時固定木屑在塞縫完成前必須全部取出，不能有任何遺漏。鋁合金窗 底框和陽臺鋁合金推拉門底框下的縫隙用聚合物防水砂漿填塞密實。其余邊 框與洞口的間隙，應采用彈性閉口發泡劑填塞飽滿，縫隙表面留 5-8mm 深的 槽口，填嵌密封膠。 塞縫必須進行隱蔽驗收，并做好隱蔽驗收記錄。 （6）嚴禁在鋁合金門、窗上進行防雷接地線焊接連接，防止焊接時燒傷門、 窗框。 （7）做好鋁合金門窗成品保護及清潔的檢查。 8 8 陽臺欄桿安裝工程陽臺欄桿安裝工程 （1）制作尺寸

26、的確定。按照設計施工圖中明確的鐵藝欄桿材料制作標準，準 確提出欄桿的長度及平面分段尺寸。 （2）材料驗收：材質、規格、壁厚、尺寸均需滿足合同及設計要求。 （3）欄桿安裝樣板的施工與審批。 （4）材料保管。欄桿進場后需及時轉運至相應安裝樓層室內碼放，碼放時不 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 14 頁 共 69 頁 得拆除包裝，防止日曬雨淋。 （5）安裝質量控制。從可踏面至欄桿頂部的凈尺寸必須大于 1.1 米安全高度 （并滿足當地地方標準規定） 。要求安裝點穩定，不能搖晃，正、側面的垂直 度均需滿足規范要求，弧線欄桿的弧度須順滑。 （6）成品保護。安裝好的室外欄桿用塑料薄

27、膜纏繞包裹保護，防止交叉施工 時，水泥漿等對欄桿的腐蝕。 9 9 成品煙道安裝工程成品煙道安裝工程 （1）材料驗收。對外觀質量進行驗收,要求壁厚統一，滿足合同及設計要求， 不能有破損；檢查各技術參數指標是否符合設計及合同要求，檢查是否有材 料質量證明文件。 （2）安裝質量控制。 煙道應在砌體砌筑完成，且內墻抹灰開始前，穿插進行安裝。 安裝順序應為自下而上逐層安裝。 每層安裝完成后，應將預留洞口補灌密實（可采用 C30 細石混凝土進行 樓板封堵） ，確保封堵后煙道周邊樓板不向下層滲漏水。在完成上述樓板封堵 后，方可安裝上一層煙道。 4 嚴格把關，防止安裝中的偷工減料。每層煙道須設豎向支承措施，防

28、止 煙道沉降而引起裝飾層空鼓開裂。 （3） 煙道安裝后， 在將預留洞口補灌密實后， 從樓面起 150mm 范圍內設 40*150 混凝土防水反坎，并在抹灰前作附加柔性防水處理。 （4）煙道與墻面及天花板相交處，應先掛鍍鋅鋼絲網再進行抹灰，防止抹灰 層空鼓、開裂。 10 10 水電安裝工程水電安裝工程 （1）基礎底板開始施工后，水電專業同步進行管線各類孔洞預埋、預留工作。 （2）在澆筑混凝土時，隨時檢查水電管、暗盒的預埋位置和設計是否有偏差， 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 15 頁 共 69 頁 并及時糾偏。 （3）在三層會驗時，必須協調好水電安裝（預埋）位置和裝修設

29、計圖相適應。 核實后重新出具正式的水電安裝（預埋）位置，至此以后的水電安裝（預埋） 位置應與裝修設計圖一致，從而減少后期裝修水電返工費用。 （4）材料進場驗收與管理。 進場材料按合同要求對板驗收對板驗收， 做好驗收記錄并及時歸檔。 監理經常巡視 檢查工地上的材料品牌、規格是否符合合同、圖紙要求，防止出現假冒偽劣 材料；同時檢查材料的使用情況，防止優質甲供材被偷換挪用偷換挪用。 （5）安裝質量控制。 按設計要求和樣板房的標準準確合理地確定水電管、線盒、預埋件的 安裝位置、出墻面位置。 安裝線管前在砌體墻體上應用機械開槽，線管內要穿鐵線，安裝后馬 上補槽口并做好走向標識。衛生間墻面水電管線安裝，嚴

30、禁在防水層施工后 開槽打洞。 外墻立管及天面管道的支撐管碼應在土建防水施工前進行。 陽臺部位的外墻立管穿越樓板處應做好洞口的二次澆搗，并按要求做 好防水附加層，避免滲漏。 給水管隱蔽前應做水壓試驗，排水管隱蔽前應做閉水、通球試驗。 （6）成品保護。 做好現澆板內線管接頭的密封和預留線盒封堵，樓面向上 預留的線管應做好支撐、管口封堵等保護措施，防止水泥漿堵塞線管。樓地 面上安裝的給排水管用水泥砂漿覆蓋保護，防止材料運輸和裝修施工時破壞 給排水管。混凝土硬化后，在地面或墻面標出預埋管的走向，防止裝修施工 中破壞預埋的線管。 （7）主要功能性試驗 給水管隱蔽前應做水壓試驗； 排水管隱蔽前應做好閉水試

31、驗； 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 16 頁 共 69 頁 各類用電器具安裝前應完成電氣線路絕緣電阻測試，通電后逐個檢查 驗收; 建筑竣工驗收前完成樓宇照明全負荷試驗和風機、水泵等動力系統空 載試驗。 第第四四章章 精裝修施工管理要求精裝修施工管理要求 1.1.精裝修工程施工工序流程精裝修工程施工工序流程 精裝修總包進場與土建總包進行施工場地交接 精裝修施工放線 入戶門、淋浴房、櫥柜、 分包單位同時參加 墻地磚須現場彈出排磚線 經甲方監理工程師確認后 才能施工 廚房、 衛生間墻面磚鑲貼 廚房、衛生間吊頂施工 客廳、廚房、衛生間、陽臺地面磚鋪貼 天棚、墻面膩子施工 天

32、棚、 墻面封閉底漆施工 天棚、墻面第一遍面漆施工 櫥柜安裝 衛生潔具、淋浴隔 斷、鏡面安裝 戶內門門套、 貼臉線安裝 臥室木地板鋪裝 入 戶 門 門 扇 安 裝、上鎖 第二遍面漆施工 戶內門扇安裝 熱水器、空調、廚房電器、 水晶燈具、開關插座面板、 衛生間小五金等安裝 陽臺掛衣架安裝 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 17 頁 共 69 頁 2 2 精裝修工程驗收工作流程精裝修工程驗收工作流程 清潔開荒 分戶檢查驗收、 缺陷整改 衛生精開荒、移交物業 精裝修施工單位進場施工 精裝修各分項工程樣板施工 施工樣板完成自檢合格后 報監理工程師檢查驗收 合格 按照樣板質量標準要

33、求組織 進行全面施工 不合格 隱蔽工程完成自檢合格后報 甲方監理進行隱蔽工程驗收 合格 對隱蔽工程進行隱蔽， 進 入下道工序施工 按 要 求 進 行 整 改 分項 （分部） 工程完工經 自檢合格后， 報甲方監理 進行驗收 按 要 求 進 行 整 改 不合格 合格 進行下一個分項（分部） 工程施工 全部分項 （分部） 工程施 工完成， 并完成清潔開荒 精裝修施工單位地毯式 檢查 甲方、監理、物業、施工 單位分戶驗收檢查 按 要 求 進 行 整 改 不合格 合格 不合格 合格 合格 甲方組織設計、監 理、物業、施工單位 進行竣工驗收移交 各項施工驗收資料準備 齊全報甲方監理審核 按 要 求 進 行

34、 整 改 不合格 整改合格 整改合格 整改合格 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 18 頁 共 69 頁 注：本流程用表附表裝修房屋移交驗收記錄表 3 3 精裝修工程移交工作流程精裝修工程移交工作流程（以棟為單位進行移交） 1、 精裝修施工單位移交甲方及物業 2、移交業主 精裝修工程全部完成自 檢合格、竣工資料齊全 向甲方提出書面移交申 請，同時報送移交資料 組織工程部、物業、施工 單位進行全面檢查 精裝修總包單位匯總存 在的問題 精裝修施工單位對存在 問題進行徹底整改完成 組織工程部、物業、施工 單位進行復查驗收 達到交房標準的移交物 業，同時移交鑰匙 完成移交 準備

35、好移交業主的資料 物業向業主交樓， 施工單 位陪同 解答、記錄業主 提出的問題 確定各項問題的整 改完成時間 業主簽收 施工單位迅速組織整改， 完成后報物業檢查驗收 完成移交 業主簽收 由物業客服 部印制統一 的交房記錄 卡，形成一 本維修手冊 建立一對一移 交發，精裝修 施工單位必須 陪同物業人員 進行移交，參 與人員不得與 業主發生任何 沖突，對業主 提出的問題認 真記錄，物業 客服部及時將 問題匯總反饋 至工程部，工 程部立即安排 落實維修整改 此次移交為 入伙當天不 肯簽收的業 主，該部分 業主提出的 問題必須要 快速整改 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 19

36、 頁 共 69 頁 4 4 精裝修管理工作重點精裝修管理工作重點 4.1 組織圖紙會審 （1）審查施工圖紙有無前后不對應的情況 審查精裝修圖紙與建筑藍圖在結構方面有無沖突之處； 審查平面布置圖、天花布置圖同立面圖及節點詳圖之間反映的內容是 否完全對應。如果不吻合，根據精裝修工程按照詳圖施工的原則進行施工， 就可能給平面和天花效果造成破壞或無法施工。 審查裝修圖紙中的開關、插座、可視對講、燈具、潔具、龍頭等的布 置與水電施工圖紙是否相吻合。 （2）審查裝修施工圖紙同施工現場之間的符合程度 現場已經施工完成的建筑結構是否滿足精裝修設計要求，特別是梁柱 的位置及尺寸，主梁和次梁的位置及標高對天花平面

37、設計的影響比較大，柱 子的出墻位置及尺寸會影響到平面布置和立面造型的實現。 檢查現有門窗位置、標高及洞口尺寸是否與精裝修設計圖紙相吻合， 尤其是對外的不可變動的門窗。 審查給水管、排水管位置及尺寸能否滿足吊頂造型及標高的要求，如 衛生間及廚房的給排水管道位置及標高。 審查空調電源插座、預留套管的位置及標高是否滿足精裝修天花和立 面造型的要求，是否滿足空調冷凝水排水要求。 消防管道、消防箱、噴淋及各種探測器的位置、標高能否滿足天花設 計效果。 智能化的管線、設備安裝的位置及標高是否滿足精裝修設計效果。 （3）審查精裝修施工圖紙的深度能否滿足施工的要求 材料標注、尺寸標注、標高標注等是否清晰明確。

38、各種材料的品牌、 規格、型號、定位尺寸等是否標注清楚。 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 20 頁 共 69 頁 節點詳圖的做法是否詳細、明確。 需要場外定制的一些成品線條、裝飾品、成品門及門套、窗套等部品 外加工的圖紙是否齊全，確保外加工的部品夠按照精裝修設計要求的效果保 質保量按時送達施工現場。 （4）審查精裝修施工圖紙反映的做法及用材是否合理 廚房、衛生間等潮濕部位不可使用容易吸水變形、受潮發霉的材料。 高大空間的石材裝飾墻面不可采用濕貼做法，必須采用干掛法。 墻面貼壁紙時，一定要將在立面上的梁、不同標高的吊頂等反映出來， 否則極易出現壁紙收口在陽角或同一墻面的現

39、象。 4.2 施工場地的檢查、移交 （1）建筑的結構、砌筑、抹灰等土建工程是否完成，土建施工質量能否滿 足精裝修的施工要求。 （2）鋁合金門窗是否按照設計安裝完成。 （3）屋面防水工程是否已經完成，是否有滲漏現象。 （4）空調機的插座、預留孔洞是否布置完成，位置、標高是否符合要求。 （5）消防主管、支管及消防箱等是否安裝完成。 （6）廚房、衛生間、陽臺（露臺）等有防水要求的部位是否已經完成防水 施工并完成蓄水試驗。 （7）入戶門和戶內門的位置、洞口尺寸及墻厚是否符合設計要求。 （8）組織土建施工單位、安裝單位、精裝修施工單位對土建、安裝等各專 業工程進行檢查驗收，合格后交由精裝修施工單位進場施

40、工，各方在驗收單 上簽字確認，避免以后互相推諉扯皮。如有不合格項，要求土建或安裝施工 單位在 7 天內完成整改，重新組織檢查驗收并移交。 （9）精裝修施工場地完成驗收移交后，由精裝修施工單位精裝修施工單位統一管理。 4.3 施工組織設計、進度計劃、材料進場計劃等的編制與審核 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 21 頁 共 69 頁 （1）審核施工單位提交的精裝修施工組織設計。施工單位必須在正式開工 前 7 日內完成精裝修施工組織設計的編制和報審工作。 （2）審核施工單位報送的人員、機具設備等配置情況。 （3）審核施工單位按照總體目標和精裝修施工合同的工期要求編制的精裝

41、修施工進度計劃。 （4）審核施工單位提交的材料計劃，包括甲供材料計劃和自購材料計劃。 4.4 精裝修工程施工進度的控制 （1）精裝修工程正式開工前，項目部根據項目合同交樓時間要求和總體控 制計劃編制項目精裝修工程節點控制計劃。 （2）嚴格審查精裝修施工單位編制的施工組織設計、施工進度計劃，督促 施工單位按計劃組織施工。 （3）核查精裝修施工單位施工人員、機具設備、材料供應等落實情況。 （4）現場工程師每天檢查統計精裝修實際施工完成情況，每周進行一次計 劃進度與實際進度的對比分析。如有偏差，查明出現偏差的原因，并提出糾 偏措施，督促精裝修施工單位和分包單位落實整改，保證節點計劃全面實現。 （5）

42、如果精裝修施工單位和各分包單位不能按節點計劃完成時間完成相應 工作，則嚴格按照合同約定追究其工期延誤的違約責任。 4.5 進場材料質量的檢查驗收 （1）現場設立精裝修材料樣板間，封樣的材料樣板設專人管理，以便比對 進場材料是否滿足設計效果和合同約定的要求。 （2）首批材料進場時，應組織總工室、項目部、施工單位進行對板驗收。 （3）材料進場時必須提供合格證、材料質量檢驗報告等資料并存檔，所有 材料必須滿足設計質量要求、國家有關防火和環保的要求。 （4）所有進場材料的品牌、規格、型號、顏色必須符合設計和合同要求。 （5）所有精裝修材料進場必須經現場工程師檢驗合格并簽署材料使用許可 廣東房地產事業部

43、精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 22 頁 共 69 頁 證后才允許使用，不合格的必須立即清退出場。 （6）材料驗收注意事項： 根據材料手冊和材料樣板對進場的材料進行驗收，對材料的外觀及各 種技術參數進行檢查，按規定需要見證取樣、送檢的必須取樣檢驗。 對吊頂的線條、板材、吊桿、龍骨進行驗收，尤其注意衛生間的吊頂 要有防潮要求。 墻地磚材料進場時應對板驗收。 門類材料驗收：對照樣板核對材料的品牌、外觀質量、鎖孔位置、合 頁小五金的等方面的質量。 木地板進場材料分批抽樣進行對板驗收。有地熱的木地板須使用地熱 類木地板。 內墻漆、墻紙材料驗收：對板核對材料的品牌及各項技術參數，注意 內墻漆的

44、保質期。 項目部應及時落實乙供（石材、木工板、石膏板、龍骨等）樣板，交 事業部技發部確定后封樣，并重點督促乙供石材的材料計劃制定、訂貨及進 場；對進場石材對板抽樣驗收，檢查其厚度、種類、規格、色澤等。 4.6 以裝飾為主的施工階段工作重點 （1）工序樣板的施工與檢查驗收。 （2）嚴格按照建筑裝飾裝修工程質量驗收規范GB50210-2011、 住宅 裝飾裝修工程施工規范GB50327-2001、 全裝修住宅逐套驗收導則的要求 對精裝修隱蔽工程質量、工序質量和分項工程質量進行檢查驗收。 （3）必須進行檢查的隱蔽工程包括給排水工程、強弱電線路工程、防水工 程、吊頂內工程等。具體檢查內容如下： 給排水

45、工程所用的管材、安裝固定方式、標高及坡度等。 強弱電線路工程所用電線、電話線、網線、閉路電視線以及保護套管 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 23 頁 共 69 頁 等。 防水工程的材料品牌、施工范圍、墻面防水高度、工藝質量、蓄水試 驗。 吊頂內的吊筋、龍骨的品牌、型號、間距；木材的規格、防火、防腐 處理；鋼材的規格、防銹處理等。 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 24 頁 共 69 頁 第五第五章章 精裝修施工工藝流程及質量標準精裝修施工工藝流程及質量標準 1 1 墻面磚施工工藝流程及質量標準墻面磚施工工藝流程及質量標準 基層清理基層清理 批刮

46、膩子 排磚、放線排磚、放線 吊垂直、套方、找規矩吊垂直、套方、找規矩 選磚選磚 浸磚浸磚 貼磚貼磚 勾縫、擦縫勾縫、擦縫 清潔清潔 質量要求：基層必須清理干凈；貼 磚前基層應灑水濕潤。 質量要求：按圖紙要求排磚放線， 經現場監理確認。 質量要求：貼磚前必須從規格上、 顏色紋理方面挑選鋪貼的磚，確 保貼磚的觀感質量。 質量要求：釉面磚鑲貼前，首先要 將面磚清掃干凈，放入凈水中浸 泡2h以上， 取出晾干后方可使用。 質量要求：橫向、豎向磚縫大小一 致、順直光滑；面層粘結牢固、 無空鼓；面磚無裂縫、掉角和缺 楞等缺陷；立面平整度、垂直度 符合要求。 成品保護成品保護 質量要求：用專用勾縫劑勾縫；勾

47、縫飽滿密實，潔凈光滑。 質量要求：面層必須清理干凈、無 污跡。 質量要求： 采用 3mm 厚纖維板對墻 面陽角進行保護。 廣東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 25 頁 共 69 頁 2 2 地面磚施工工藝流程及質量要求地面磚施工工藝流程及質量要求 基層清理基層清理 批刮膩子 抹結合層砂漿抹結合層砂漿 定標高及放線定標高及放線 鋪面層磚鋪面層磚 踢腳板安裝踢腳板安裝 養護養護 勾縫、擦縫勾縫、擦縫 清潔清潔 質量要求：基層必須清理干凈 質量要求：按設計要求，在墻面彈 出完成面標高線；排磚放線必須 經現場監理確認。 質量要求：鋪磚前基層應灑水濕潤； 用 1:3 干硬性水泥沙找

48、平， 有排水 坡度要求的，必須做找坡，保證 排水順暢。 質量要求：磚縫寬度滿足設計要求； 面層必須粘結牢固、無空鼓；面 磚無裂縫、掉角和缺楞等缺陷； 表面平整潔凈、色澤一致；接縫 平整順直；有排水坡度要求的， 必須做找坡，保證排水順暢。 質量要求：必須與地磚對縫鋪貼； 腳線必須粘結牢固、無空鼓；表 面潔凈、高度和出墻厚度一致。 質量要求：鋪完磚 24 小時后灑水養 護，時間不應小于 7 天。 成品保護成品保護 質量要求：用同品種、砼標號、同 顏色的水泥，或專用勾縫劑；勾 縫飽滿密實，潔凈光滑。 質量要求：面層必須清理干凈、無 污跡。 質量要求： 采用珍珠薄膜和 3mm 厚 纖維板滿鋪保護。 廣

49、東房地產事業部精裝修工程管理手冊（2017 年版） 第 26 頁 共 69 頁 3 3 吊頂工程施工工藝流程及質量要求吊頂工程施工工藝流程及質量要求 熟悉圖紙和現場熟悉圖紙和現場 批刮膩子 固定吊桿固定吊桿 彈標高線彈標高線 安裝主龍骨安裝主龍骨 調平主龍骨調平主龍骨 安裝次龍骨、造安裝次龍骨、造 型龍骨型龍骨 吊頂內各類線管吊頂內各類線管 等隱蔽檢查驗收等隱蔽檢查驗收 安裝飾面基層和安裝飾面基層和 飾面板飾面板 質量要求：吊桿用膨脹螺栓固定， 吊桿間距不大于 1200mm， 吊桿直 徑不小于 8mm，距主龍骨端部不 大于 300mm。 質量要求：主龍骨沿房間短向安裝， 間距不大于 1200m

50、m；龍骨的規 格、型號必須符合設計及合同要 求。木龍骨應做“三防”處理。 質量要求：主龍骨安裝后及時校正 主龍骨位置和標高，保證吊桿與 龍骨之間受力節點安裝到位。 質量要求：次龍骨安裝間距宜為 300400mm,；通風、燈孔、維修 等開孔四周應設置附加龍骨。 裝飾線安裝和接裝飾線安裝和接 縫處理縫處理 質量要求：吊頂內所有管線工程安 裝完成且質量驗收合格，辦理隱 蔽驗收手續。 質量要求：固定時從板的中央向四 周固定，釘距符合規范要求。板 與板之間留縫 3mm 寬。 質量要求：板縫嵌填專用膩子膏、 貼的確良布等進行板縫抗裂處理 質量要求：按設計要求，在墻面彈 出吊頂完成面標高線；經監理確認。 廣