1、房地產(chǎn)計劃運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)房地產(chǎn)計劃運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn) 課程目標(biāo)課程目標(biāo) 運(yùn)營管理”管什么？運(yùn)營管理”管什么？ 如何做好計劃運(yùn)營管理？如何做好計劃運(yùn)營管理？ 如何搭建匹配的運(yùn)營管理體系？如何搭建匹配的運(yùn)營管理體系？ 課程構(gòu)架課程構(gòu)架 第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理解析第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理解析 什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？在企業(yè)的不什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？在企業(yè)的不 同發(fā)展階段選擇什么樣的運(yùn)營管控模式最合適？同發(fā)展階段選擇什么樣的運(yùn)營管控模式最合適？ 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系 結(jié)合案例分析，從房地產(chǎn)企業(yè)的計劃體系策劃、結(jié)合案例分析，

2、從房地產(chǎn)企業(yè)的計劃體系策劃、 計劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、評估等環(huán)節(jié)找到計劃管理計劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、評估等環(huán)節(jié)找到計劃管理 的對策和方法。的對策和方法。 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，系統(tǒng)地分析房以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，系統(tǒng)地分析房 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理過程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)并提出地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理過程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)并提出 一些相應(yīng)的解決方案。一些相應(yīng)的解決方案。 目錄目錄 第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理解析第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理解析 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系

3、第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 2、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)；、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 3、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營管控模式；、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營管控模式； 1、什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？、什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？ 先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要評價指標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要評價指標(biāo) 財務(wù)緯度指標(biāo)財務(wù)緯度指標(biāo) 收益類：凈利潤凈利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本 效率類：銷售凈利潤率銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率

4、 資產(chǎn)類：NPV 資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間 客戶緯度指標(biāo)客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度 客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修 等的客戶滿意度客戶滿意度 運(yùn)營緯度指標(biāo)運(yùn)營緯度指標(biāo) 進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成 質(zhì)量：設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等 安全：是否發(fā)生重大安全事故 專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)成本目標(biāo)的達(dá)成 能力緯度指標(biāo)能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高 知識的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升 項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書案例項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書案例 項(xiàng)項(xiàng) 目目 數(shù)數(shù) 值值 備備 注注 除地價外項(xiàng)目總成本目標(biāo)除地價外項(xiàng)目總

5、成本目標(biāo) 68052 包括建安成本、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、營業(yè)包括建安成本、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、營業(yè) 稅和土地增值稅稅和土地增值稅 單位銷售面積建安成本單位銷售面積建安成本 4417 銷售總收入銷售總收入 173959 稅后凈利潤稅后凈利潤 17718 銷售凈利率銷售凈利率 10.19% 不同城市不同要求，但均需至少大于不同城市不同要求，但均需至少大于9 IRR 18.63% 不同城市不同要求，但均需至少大于不同城市不同要求，但均需至少大于15 NPV 3381 項(xiàng)目從拿地到開盤時間項(xiàng)目從拿地到開盤時間 10個月個月 項(xiàng)目月均去化速度項(xiàng)目月均去化速度 80套套 可用月均去化（

6、套可用月均去化（套/月，或平米月，或平米/月）表示月）表示 項(xiàng)目開發(fā)周期項(xiàng)目開發(fā)周期 25個月個月 參照集團(tuán)頒布之項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)周期參照集團(tuán)頒布之項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)周期 項(xiàng)目設(shè)計周期項(xiàng)目設(shè)計周期 150天天 從拿地施工圖完成時間，參照集團(tuán)技術(shù)管理部相關(guān)標(biāo)從拿地施工圖完成時間，參照集團(tuán)技術(shù)管理部相關(guān)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) 項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 什么是運(yùn)營管理？什么是運(yùn)營管理？ 從本質(zhì)上講，運(yùn)營管理就是在一定資源條件下，“為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而從本質(zhì)上講，運(yùn)營管理就是在一定資源條件下，“為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而 采取的各種管理手段”。采取的各種管理手段”。 房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo) （財務(wù)、客戶、運(yùn)營、能力等目標(biāo)

7、）（財務(wù)、客戶、運(yùn)營、能力等目標(biāo)） 人人 + 錢錢+ 土地土地 運(yùn) 營 管 理 運(yùn) 營 管 理 帶 來 的 疑 問 帶 來 的 疑 問 運(yùn)營管理管什么？運(yùn)營管理管什么？ 誰來管？誰來管？ 如何選擇合適的運(yùn)營如何選擇合適的運(yùn)營 管控模式？管控模式？ 先從項(xiàng)目管理學(xué)角度看一下一般項(xiàng)目管理“九大領(lǐng)域”管什么？先從項(xiàng)目管理學(xué)角度看一下一般項(xiàng)目管理“九大領(lǐng)域”管什么？ 知識領(lǐng)域知識領(lǐng)域 管理目標(biāo)管理目標(biāo) 管理內(nèi)容管理內(nèi)容 項(xiàng)目整體管理項(xiàng)目整體管理 保證項(xiàng)目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制保證項(xiàng)目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制 進(jìn)行整體規(guī)劃，執(zhí)行和控制進(jìn)行整體規(guī)劃，執(zhí)行和控制 項(xiàng)目范圍管理項(xiàng)目范圍管

8、理 保證項(xiàng)目完整地做項(xiàng)目該做的事情保證項(xiàng)目完整地做項(xiàng)目該做的事情 明確定義項(xiàng)目該干哪些事情，并進(jìn)行控制明確定義項(xiàng)目該干哪些事情，并進(jìn)行控制 項(xiàng)目時間管理項(xiàng)目時間管理 保證項(xiàng)目按進(jìn)度計劃完成保證項(xiàng)目按進(jìn)度計劃完成 編制項(xiàng)目各類進(jìn)度計劃，并進(jìn)行控制編制項(xiàng)目各類進(jìn)度計劃，并進(jìn)行控制 項(xiàng)目費(fèi)用管理項(xiàng)目費(fèi)用管理 保證項(xiàng)目按預(yù)算完成保證項(xiàng)目按預(yù)算完成 編制項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算，并進(jìn)行控制編制項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算，并進(jìn)行控制 項(xiàng)目質(zhì)量管理項(xiàng)目質(zhì)量管理 保證項(xiàng)目工作成果的質(zhì)量保證項(xiàng)目工作成果的質(zhì)量 確定成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)工作確定成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)工作 項(xiàng)目人力資源管理項(xiàng)目人力資源管理 保證人力資源最有

9、效地被利用保證人力資源最有效地被利用 規(guī)劃項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)和人員，組成團(tuán)隊并進(jìn)規(guī)劃項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)和人員，組成團(tuán)隊并進(jìn) 行團(tuán)隊建設(shè)行團(tuán)隊建設(shè) 項(xiàng)目溝通管理項(xiàng)目溝通管理 保證項(xiàng)目有良好的信息溝通保證項(xiàng)目有良好的信息溝通 規(guī)劃并進(jìn)行項(xiàng)目信息的收集、發(fā)布，評估項(xiàng)規(guī)劃并進(jìn)行項(xiàng)目信息的收集、發(fā)布，評估項(xiàng) 目的執(zhí)行狀況目的執(zhí)行狀況 項(xiàng)目風(fēng)險管理項(xiàng)目風(fēng)險管理 保證項(xiàng)目受到的風(fēng)險損失最小保證項(xiàng)目受到的風(fēng)險損失最小 識別、分析風(fēng)險，制定應(yīng)對措施，監(jiān)控風(fēng)險識別、分析風(fēng)險，制定應(yīng)對措施，監(jiān)控風(fēng)險 項(xiàng)目采購管理項(xiàng)目采購管理 保證項(xiàng)目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或保證項(xiàng)目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或 服務(wù)服務(wù) 規(guī)

10、范采購的全過程：采購計劃、采購管理、規(guī)范采購的全過程：采購計劃、采購管理、 合同管理等合同管理等 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理基于項(xiàng)目管理“九大知識領(lǐng)域”的管里內(nèi)容，更體現(xiàn)實(shí)戰(zhàn)性房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理基于項(xiàng)目管理“九大知識領(lǐng)域”的管里內(nèi)容，更體現(xiàn)實(shí)戰(zhàn)性 知識領(lǐng)域知識領(lǐng)域 管理目標(biāo)管理目標(biāo) 管理內(nèi)容（運(yùn)營管理范疇）管理內(nèi)容（運(yùn)營管理范疇） 項(xiàng)目整體管理項(xiàng)目整體管理 保證項(xiàng)目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行保證項(xiàng)目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行 和控制和控制 明確項(xiàng)目的總體目標(biāo)，并通過運(yùn)營管理手段促使其順利明確項(xiàng)目的總體目標(biāo)，并通過運(yùn)營管理手段促使其順利 達(dá)成達(dá)成 項(xiàng)目范圍管理項(xiàng)目范圍管理 保證項(xiàng)目完整地做項(xiàng)目該做的

11、事情保證項(xiàng)目完整地做項(xiàng)目該做的事情 建立權(quán)責(zé)手冊，明確項(xiàng)目的權(quán)則及各專業(yè)的分工建立權(quán)責(zé)手冊，明確項(xiàng)目的權(quán)則及各專業(yè)的分工 項(xiàng)目時間管理項(xiàng)目時間管理 保證項(xiàng)目按進(jìn)度計劃完成保證項(xiàng)目按進(jìn)度計劃完成 編制并確定項(xiàng)目各類進(jìn)度計劃，并通過計劃管理手段進(jìn)編制并確定項(xiàng)目各類進(jìn)度計劃，并通過計劃管理手段進(jìn) 行有效控制行有效控制 項(xiàng)目費(fèi)用管理項(xiàng)目費(fèi)用管理 保證項(xiàng)目按預(yù)算完成保證項(xiàng)目按預(yù)算完成 編制項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用），明確項(xiàng)目編制項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用），明確項(xiàng)目 成本目標(biāo)，并進(jìn)行控制成本目標(biāo)，并進(jìn)行控制 項(xiàng)目質(zhì)量管理項(xiàng)目質(zhì)量管理 保證項(xiàng)目工作成果的質(zhì)量保證項(xiàng)目工作成果的質(zhì)量 明確各階段

12、的成果，建立個階段成果質(zhì)量管理機(jī)制，并明確各階段的成果，建立個階段成果質(zhì)量管理機(jī)制，并 進(jìn)行有效控制進(jìn)行有效控制 項(xiàng)目人力資源管理項(xiàng)目人力資源管理 保證人力資源最有效地被利用保證人力資源最有效地被利用 根據(jù)自身特點(diǎn)，選擇合適的運(yùn)營管控模式及組織構(gòu)架根據(jù)自身特點(diǎn)，選擇合適的運(yùn)營管控模式及組織構(gòu)架 項(xiàng)目溝通管理項(xiàng)目溝通管理 保證項(xiàng)目有良好的信息溝通保證項(xiàng)目有良好的信息溝通 建立項(xiàng)目報告及會議溝通機(jī)制并有效執(zhí)行建立項(xiàng)目報告及會議溝通機(jī)制并有效執(zhí)行 項(xiàng)目風(fēng)險管理項(xiàng)目風(fēng)險管理 保證項(xiàng)目受到的風(fēng)險損失最小保證項(xiàng)目受到的風(fēng)險損失最小 建立會議決策、風(fēng)險預(yù)警機(jī)制并有效執(zhí)行建立會議決策、風(fēng)險預(yù)警機(jī)制并有效執(zhí)行

13、項(xiàng)目采購管理項(xiàng)目采購管理 保證項(xiàng)目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的保證項(xiàng)目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的 產(chǎn)品或服務(wù)產(chǎn)品或服務(wù) 建立規(guī)范的招標(biāo)采購流程并有效執(zhí)行建立規(guī)范的招標(biāo)采購流程并有效執(zhí)行 說明及圖例：說明及圖例： 一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為七個階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計管理、采購管理、 工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。 ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸 出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條 件。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目主開發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目主開發(fā)流程 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程管理階段 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙 竣工 銷

14、售管理階段 客戶關(guān)系管理 階段 拓 展 營 銷 設(shè) 計 工 程 組織項(xiàng)目論證 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案 組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn) 品、市場及客戶 定位研究 概念規(guī)劃設(shè)計 營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及 銷售前準(zhǔn)備 方案設(shè)計 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工 程 施 工 至 竣 工 驗(yàn) 收 銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 成 本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價 進(jìn)度款、工程變 更、招標(biāo)采購 結(jié)算 入伙事務(wù)管理 客 服 報 建 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 簽訂土地使用合同 設(shè)計方案及

15、施工圖報建、初步設(shè) 計報建、基礎(chǔ)提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售 許可證 產(chǎn)權(quán)初始 登記 合同備案、 按揭辦理 工程施工配合 設(shè)計配合 銷售配合 采購管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程特點(diǎn)：三多（多專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程特點(diǎn)：三多（多專業(yè)-7、 多階段多階段-7、多關(guān)鍵活動、多關(guān)鍵活動-超過超過50） 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)： 周期：項(xiàng)目運(yùn)作時間長周期：項(xiàng)目運(yùn)作時間長 繁雜性：內(nèi)外部接口多繁雜性：內(nèi)外部接口多 方式：并行、交叉運(yùn)作多方式：并行、交叉運(yùn)作多 對象：以人為主，變數(shù)多對象：以人為主，變數(shù)多 結(jié)果：一次性，遺憾多結(jié)果：一次性，遺憾多 很多房地產(chǎn)公司在咨詢公司的幫助下開始擴(kuò)很多房地產(chǎn)公司在

16、咨詢公司的幫助下開始擴(kuò) 充和完善運(yùn)營管理職能充和完善運(yùn)營管理職能應(yīng)對項(xiàng)目管理過應(yīng)對項(xiàng)目管理過 程中出現(xiàn)的一系列問題程中出現(xiàn)的一系列問題 一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理職能的設(shè)置情況一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理職能的設(shè)置情況- -1 1 華遠(yuǎn)華遠(yuǎn)運(yùn)營管理部（運(yùn)營管理部（06年的職能）年的職能） 組織管理組織管理 計劃管理計劃管理 資本運(yùn)作與管理資本運(yùn)作與管理 商業(yè)經(jīng)營管理商業(yè)經(jīng)營管理 流程管理流程管理 信息化管理信息化管理 首創(chuàng)首創(chuàng)運(yùn)營管理中心（運(yùn)營管理中心（05年的職能）年的職能） 項(xiàng)目經(jīng)營計劃管理項(xiàng)目經(jīng)營計劃管理 項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)察管理項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)察管理 合作供應(yīng)商管理合作供應(yīng)商管理 業(yè)務(wù)流程管理業(yè)務(wù)流程管理 信

17、息化管理信息化管理 世茂世茂運(yùn)營管理部（運(yùn)營管理部（06年的職能）年的職能） 綜合計劃管理綜合計劃管理 部門績效評估部門績效評估 流程管理流程管理 公司制度管理公司制度管理 華潤華潤運(yùn)營管理部（運(yùn)營管理部（07的職能）的職能） 戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理 項(xiàng)目計劃運(yùn)營管理項(xiàng)目計劃運(yùn)營管理 客戶滿意度管理客戶滿意度管理 銷售定價管理銷售定價管理 一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理職能的設(shè)置情況一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理職能的設(shè)置情況- -2 2 運(yùn)營管理運(yùn)營管理 負(fù)責(zé)組織集團(tuán)層面的營運(yùn)類會議的召開，并向參會人員報告項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行情況；負(fù)責(zé)組織集團(tuán)層面的營運(yùn)類會議的召開，并向參會人員報告項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行情況； 針對集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營過

18、程情況和特點(diǎn)，整合（集團(tuán)、城市公司）資源支持和協(xié)調(diào)，推動項(xiàng)目開發(fā)計劃、任務(wù)的完成；針對集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營過程情況和特點(diǎn)，整合（集團(tuán)、城市公司）資源支持和協(xié)調(diào)，推動項(xiàng)目開發(fā)計劃、任務(wù)的完成； 負(fù)責(zé)組織對集團(tuán)公司所屬項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合檢查，并督促檢查問題的落實(shí)；負(fù)責(zé)組織對集團(tuán)公司所屬項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合檢查，并督促檢查問題的落實(shí)； 建立運(yùn)營報告體系，定期撰寫集團(tuán)公司的運(yùn)營報告并有針對性地發(fā)布（運(yùn)營狀況、運(yùn)營問題、運(yùn)營風(fēng)險、面臨機(jī)會及重大事項(xiàng)建立運(yùn)營報告體系，定期撰寫集團(tuán)公司的運(yùn)營報告并有針對性地發(fā)布（運(yùn)營狀況、運(yùn)營問題、運(yùn)營風(fēng)險、面臨機(jī)會及重大事項(xiàng) 的處理情況等內(nèi)容）；的處理情況等內(nèi)容）； 建立并完善運(yùn)營風(fēng)險監(jiān)控體系

19、，發(fā)現(xiàn)的運(yùn)營風(fēng)險，提出應(yīng)對方案及措施，供集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參考決策；建立并完善運(yùn)營風(fēng)險監(jiān)控體系，發(fā)現(xiàn)的運(yùn)營風(fēng)險，提出應(yīng)對方案及措施，供集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參考決策； 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目后評估，收集匯總項(xiàng)目總結(jié)報告；負(fù)責(zé)階段成果的管理；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目后評估，收集匯總項(xiàng)目總結(jié)報告；負(fù)責(zé)階段成果的管理； 計劃管理計劃管理 負(fù)責(zé)根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略組織編制集團(tuán)負(fù)責(zé)根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略組織編制集團(tuán)三三年度經(jīng)營計劃，審核下屬公司的三年經(jīng)營計劃、年度經(jīng)營計劃；年度經(jīng)營計劃，審核下屬公司的三年經(jīng)營計劃、年度經(jīng)營計劃； 負(fù)責(zé)組織匯編集團(tuán)年度經(jīng)營計劃，并對計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控、檢查和考核；負(fù)責(zé)組織匯編集團(tuán)年度經(jīng)營計劃，并對計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控、檢

20、查和考核； 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目總體計劃的編制；負(fù)責(zé)檢查、協(xié)調(diào)項(xiàng)目總體開發(fā)計劃的執(zhí)行和考核；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目總體計劃的編制；負(fù)責(zé)檢查、協(xié)調(diào)項(xiàng)目總體開發(fā)計劃的執(zhí)行和考核； 負(fù)責(zé)審核下屬公司的項(xiàng)目總體開發(fā)計劃及計劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)變更；負(fù)責(zé)審核下屬公司的項(xiàng)目總體開發(fā)計劃及計劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)變更； 負(fù)責(zé)集團(tuán)各部門及下屬公司月度、年度計劃執(zhí)行情況的監(jiān)控、檢查和運(yùn)營協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)集團(tuán)各部門及下屬公司月度、年度計劃執(zhí)行情況的監(jiān)控、檢查和運(yùn)營協(xié)調(diào)； 負(fù)責(zé)對集團(tuán)各部門及下屬公司月度、年度計劃執(zhí)行進(jìn)度狀況的考核，參與集團(tuán)績效考評會；負(fù)責(zé)對集團(tuán)各部門及下屬公司月度、年度計劃執(zhí)行進(jìn)度狀況的考核，參與集團(tuán)績效考評會； 流程管理流程管理 負(fù)責(zé)建立集

21、團(tuán)公司完善的管控體系及制度流程，并根據(jù)集團(tuán)公司變革需要進(jìn)行修訂；負(fù)責(zé)建立集團(tuán)公司完善的管控體系及制度流程，并根據(jù)集團(tuán)公司變革需要進(jìn)行修訂； 負(fù)責(zé)管理體系的建立與運(yùn)行維護(hù)工作，指導(dǎo)集團(tuán)各部門及下屬公司的流程體系建立工作；負(fù)責(zé)管理體系的建立與運(yùn)行維護(hù)工作，指導(dǎo)集團(tuán)各部門及下屬公司的流程體系建立工作； 負(fù)責(zé)檢查和監(jiān)督管理體系文件的執(zhí)行情況，組織流程的優(yōu)化工作；負(fù)責(zé)檢查和監(jiān)督管理體系文件的執(zhí)行情況，組織流程的優(yōu)化工作； 會議、信息管理會議、信息管理 負(fù)責(zé)集團(tuán)公司重要會議的籌備和組織，撰寫相關(guān)會議紀(jì)要并對決議事項(xiàng)進(jìn)行督辦；負(fù)責(zé)集團(tuán)公司重要會議的籌備和組織，撰寫相關(guān)會議紀(jì)要并對決議事項(xiàng)進(jìn)行督辦； 負(fù)責(zé)組織

22、集團(tuán)的信息傳遞及相關(guān)傳簽管理工作；負(fù)責(zé)組織集團(tuán)的信息傳遞及相關(guān)傳簽管理工作； 負(fù)責(zé)集團(tuán)公司各類行政文件的擬制、審核、行文、機(jī)要流轉(zhuǎn)、文件登記、處理、存檔和上呈及下發(fā)等工作負(fù)責(zé)集團(tuán)公司各類行政文件的擬制、審核、行文、機(jī)要流轉(zhuǎn)、文件登記、處理、存檔和上呈及下發(fā)等工作 IT管理管理 集團(tuán)整體信息平臺的技術(shù)性規(guī)劃與實(shí)施；集團(tuán)整體信息平臺的技術(shù)性規(guī)劃與實(shí)施； 集團(tuán)集團(tuán)/ /各城市各城市/ /各項(xiàng)目辦公網(wǎng)絡(luò)和計算機(jī)的技術(shù)性維護(hù)與管；負(fù)責(zé)辦公自動化電子設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)施及配套易耗品的采購；各項(xiàng)目辦公網(wǎng)絡(luò)和計算機(jī)的技術(shù)性維護(hù)與管；負(fù)責(zé)辦公自動化電子設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)施及配套易耗品的采購； 負(fù)責(zé)公司信息安全和信息

23、權(quán)限設(shè)定負(fù)責(zé)公司信息安全和信息權(quán)限設(shè)定 運(yùn)營管理管什么？運(yùn)營管理管什么？ 通過“通過“以始為終以始為終”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素 設(shè) 定 項(xiàng) 目 基 準(zhǔn) 開 發(fā) 、 經(jīng) 營 目 標(biāo) 設(shè) 定 項(xiàng) 目 基 準(zhǔn) 開 發(fā) 、 經(jīng) 營 目 標(biāo) 運(yùn)運(yùn) 營營 管管 理理 管理范疇管理范疇 管理措施管理措施 管理目標(biāo)管理目標(biāo) 項(xiàng)目投資決策及收益項(xiàng)目投資決策及收益 跟蹤跟蹤 參與投資決策，實(shí)施全過程項(xiàng)目參與投資決策，實(shí)施全過程項(xiàng)目 收益跟蹤收益跟蹤 科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險；科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險； 項(xiàng)目收益控制項(xiàng)目收益控制 項(xiàng)目成

24、果管理項(xiàng)目成果管理 項(xiàng)目各階段的成果管理項(xiàng)目各階段的成果管理+項(xiàng)目后項(xiàng)目后 評估成果評估成果 降低運(yùn)營風(fēng)險，提升項(xiàng)目降低運(yùn)營風(fēng)險，提升項(xiàng)目 質(zhì)量質(zhì)量 進(jìn)度計劃管理進(jìn)度計劃管理 項(xiàng)目計劃、管理計劃的管理協(xié)調(diào)項(xiàng)目計劃、管理計劃的管理協(xié)調(diào) 提升項(xiàng)目運(yùn)營效率提升項(xiàng)目運(yùn)營效率 運(yùn)營決策管理運(yùn)營決策管理 會議管理（項(xiàng)目例會、評審會、會議管理（項(xiàng)目例會、評審會、 運(yùn)營例會等）運(yùn)營例會等） 提高決策效率提高決策效率 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 目標(biāo)成本、動態(tài)成本的跟蹤與分目標(biāo)成本、動態(tài)成本的跟蹤與分 析析 成本目標(biāo)的動態(tài)即時控制成本目標(biāo)的動態(tài)即時控制 資金、預(yù)算管理資金、預(yù)算管理 預(yù)算的編制及滾動控制預(yù)算的編制

25、及滾動控制 防范資金風(fēng)險，提高資金防范資金風(fēng)險，提高資金 使用效率使用效率 實(shí) 現(xiàn) 預(yù) 定 項(xiàng) 目 基 準(zhǔn) 開 發(fā) 、 經(jīng) 營 目 標(biāo) 實(shí) 現(xiàn) 預(yù) 定 項(xiàng) 目 基 準(zhǔn) 開 發(fā) 、 經(jīng) 營 目 標(biāo) 運(yùn)營管理管的重點(diǎn)運(yùn)營管理管的重點(diǎn): PTQC Performance Time Quality Conference P：運(yùn)營績效（設(shè)定：運(yùn)營績效（設(shè)定跟蹤跟蹤評估）評估） T：時間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計劃管理）：時間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計劃管理） Q：質(zhì)量管理（成果管理）：質(zhì)量管理（成果管理） C：決策管理（運(yùn)營會議管理）：決策管理（運(yùn)營會議管理） 運(yùn)營管理職能設(shè)置運(yùn)營管理職能設(shè)置 與企業(yè)設(shè)定項(xiàng)目成功的

26、標(biāo)尺有關(guān)（與企業(yè)設(shè)定項(xiàng)目成功的標(biāo)尺有關(guān)（項(xiàng)目成功項(xiàng)目成功項(xiàng)目管理成功項(xiàng)目管理成功企業(yè)成功）企業(yè)成功） 財務(wù)緯度指標(biāo)財務(wù)緯度指標(biāo) 收益類：收益類：凈利潤凈利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本 效率類：效率類：銷售凈利潤率銷售凈利潤率/投資收益率投資收益率IRR/成本利潤率成本利潤率 資產(chǎn)類：資產(chǎn)類：NPV 資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間資金平衡時間 客戶緯度指標(biāo)客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌：知名度項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度認(rèn)知度/美譽(yù)度美譽(yù)度 客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計/銷售服務(wù)銷售服務(wù)/工程質(zhì)量工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)/工程維修工程維修 等的客戶滿意度等的客

27、戶滿意度 運(yùn)營緯度指標(biāo)運(yùn)營緯度指標(biāo) 進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成 質(zhì)量：設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等質(zhì)量：設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等 安全：是否發(fā)生重大安全事故安全：是否發(fā)生重大安全事故 專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)成本目標(biāo)的達(dá)成的達(dá)成 能力緯度指標(biāo)能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高人員的培養(yǎng)，人員能力的提高 知識的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升知識的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升 運(yùn)營管理職能設(shè)置運(yùn)營管理職能設(shè)置 根據(jù)企業(yè)的管理需求有三個發(fā)展階段根據(jù)企業(yè)的管理需求有三個發(fā)展階段 計劃管理型計劃管理型 管理型運(yùn)營體系管理型運(yùn)營體系 專業(yè)型運(yùn)營體系專業(yè)型運(yùn)

28、營體系 計劃管理計劃管理 計劃管理計劃管理 運(yùn)營績效管理運(yùn)營績效管理 關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理 流程管理流程管理 階段成果管理階段成果管理 關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理 信息與知識管理信息與知識管理 計劃管理計劃管理 運(yùn)營績效管理運(yùn)營績效管理 關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理 流程管理流程管理 階段成果管理階段成果管理 關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理 信息與知識管理信息與知識管理 投資決策管理投資決策管理 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 資金預(yù)算管理資金預(yù)算管理 企業(yè)運(yùn)營管理負(fù)責(zé)人應(yīng)該具備哪些主要素質(zhì)？企業(yè)運(yùn)營管理負(fù)責(zé)人應(yīng)該具備哪些主要素質(zhì)？ 企業(yè)如何選擇、培養(yǎng)運(yùn)營管理人才？企業(yè)如何選擇、培養(yǎng)運(yùn)營管理人才？ 課題討論

29、課題討論 2、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)；、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 3、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營管控模式；、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營管控模式； 1、什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？、什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？ 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷程國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷程四個階段四個階段 第一階段是單項(xiàng)目管理階段；第一階段是單項(xiàng)目管理階段； 第二階段是同城市下的多項(xiàng)目管理階段；第二階段是同城市下的多項(xiàng)目管理階段； 第三階段是多城市下的多項(xiàng)目管理階段；第三階段是多城市下的多項(xiàng)目管理階段； 第四個階段是多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段；第四個

30、階段是多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段； （這時候，因?yàn)槌鞘泄镜臄?shù)量已經(jīng)超出了集團(tuán)總部的管 理幅度，需要將地緣靠近的城市劃成片區(qū)并成立區(qū)域總部 進(jìn)行區(qū)域化管理 ） 國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析 1988年1月20日，公司正式注冊營業(yè)，名稱為“深圳市*工業(yè)村建設(shè)服 務(wù)公司” ； 1992年1月，公司更名為“深圳市福田區(qū)*實(shí)業(yè)開發(fā)公司” 1993年1月，公司取得房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，并獲取第一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 1993年3月，公司總部遷至福田區(qū)*大廈 1993年5月，*物業(yè)公司成立； 1993年7月，將沙嘴工業(yè)村正式定名為“*工業(yè)區(qū)” 村辦企業(yè)村辦企業(yè) 項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司 199

31、4年1月，公司更名為“深圳市*實(shí)業(yè)開發(fā)總公司”；同年5月，公 司更名為“*實(shí)業(yè)開發(fā)總公司” 1994年，*集團(tuán)第一個住宅小區(qū)“*花園”推向市場； 1994年5月，公司向深圳市體改辦提出申請，進(jìn)行“現(xiàn)代化企業(yè)制度 改革試點(diǎn)”，并得到批準(zhǔn)； 1996年，“*海景花園”公開發(fā)售； 1996年2月，公司第一批員工持股認(rèn)購工作完成； 1996年2月，公司完成股份制改造后，定名為“*（集團(tuán)）股份有限 公司” 國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析 項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司 同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析 同城市多項(xiàng)目

32、房地產(chǎn)公司同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 1997年11月，公司發(fā)行新股，香港深業(yè)控股有限公司認(rèn)購5040萬股，成為公 司的第二大股東； 深圳地產(chǎn)開發(fā)：*海景花園、*海灣花園、*翠園銷售勢頭良好；1999年， 深圳市*置業(yè)顧問有限公司正式成立 2000年*集團(tuán)北京分公司注冊成立，2001年北京公司獲取年北京公司獲取2個項(xiàng)目個項(xiàng)目。 2001年年1月，月，*集團(tuán)在上海證券交易所公開發(fā)行人民幣普通集團(tuán)在上海證券交易所公開發(fā)行人民幣普通A股股票股股票9000萬股，萬股， 同年同年4月月12日，正式在上海證券交易所掛牌上市。日，正式在上海證券交易所掛牌上市。 20

33、02年上海公司成立并獲取年上海公司成立并獲取2個項(xiàng)目個項(xiàng)目 國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析 2003年武漢、東莞、珠海公司成立；東莞、珠海公司歸屬年武漢、東莞、珠海公司成立；東莞、珠海公司歸屬深圳區(qū)域深圳區(qū)域 公司公司管理，武漢公司為集團(tuán)直屬城市公司；管理，武漢公司為集團(tuán)直屬城市公司； 2004年增發(fā)年增發(fā)1億股，募集資金億股，募集資金9億元億元 2005年天津公司、廣州公司、西安公司、寧波公司成立；天津公司年天津公司、廣州公司、西安公司、寧波公司成立；天津公司 歸屬歸屬北京區(qū)域公司北京區(qū)域公司管理，廣州公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，寧波公司歸管理，廣州公司歸屬深圳區(qū)

34、域公司管理，寧波公司歸 屬上海區(qū)域公司管理，西安公司為集團(tuán)直屬城市公司；屬上海區(qū)域公司管理，西安公司為集團(tuán)直屬城市公司； 2006年佛山公司、沈陽公司成立；佛山公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，年佛山公司、沈陽公司成立；佛山公司歸屬深圳區(qū)域公司管理， 沈陽公司為集團(tuán)直屬城市公司；沈陽公司為集團(tuán)直屬城市公司； 2007年成立南京公司和杭州公司，均歸屬年成立南京公司和杭州公司，均歸屬上海區(qū)上海區(qū)域公司域公司管理；管理； 2007年增發(fā)年增發(fā)1.7億股，募集資金億股，募集資金35億元；億元； 多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段 房地產(chǎn)企業(yè)在不同

35、發(fā)展階段中經(jīng)常會遇到哪些問題？房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會遇到哪些問題？ 單項(xiàng)目管理階段單項(xiàng)目管理階段 老板不滿意，員工很無奈老板不滿意，員工很無奈 核心員工跳槽，項(xiàng)目階段性陷入不利核心員工跳槽，項(xiàng)目階段性陷入不利 老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)之間的尷尬老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)之間的尷尬 。 房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會遇到哪些問題？房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會遇到哪些問題？ 同城市多目管理階段同城市多目管理階段 管不過來，領(lǐng)導(dǎo)越大越忙管不過來，領(lǐng)導(dǎo)越大越忙 范過的錯誤繼續(xù)范，感覺不會出問題的地方老出問題范過的錯誤繼續(xù)范，感覺不會出問題的地方老出問題 多變，計劃不如變化快多變，

36、計劃不如變化快 不知道的事情越來越多不知道的事情越來越多 。 房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會遇到哪些問題？房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會遇到哪些問題？ 多城市多目管理階段多城市多目管理階段 異地項(xiàng)目不好管異地項(xiàng)目不好管 異地項(xiàng)目水土不服，突發(fā)事件多異地項(xiàng)目水土不服，突發(fā)事件多 管理效率低，決策效率低管理效率低，決策效率低 感覺能人太少感覺能人太少 管理成本急劇增長管理成本急劇增長 。 房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會遇到哪些問題？房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會遇到哪些問題？ 多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段 套路不統(tǒng)一，各自為戰(zhàn)套路不統(tǒng)一，各自為戰(zhàn) 能人不愿待集團(tuán)，業(yè)

37、務(wù)和管理脫節(jié)能人不愿待集團(tuán)，業(yè)務(wù)和管理脫節(jié) 執(zhí)行力下降執(zhí)行力下降 諸侯化、官僚化滋長諸侯化、官僚化滋長 。 2、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)；、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 3、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營管控模式；、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營管控模式； 1、什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？、什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？ 根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇匹配的運(yùn)根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇匹配的運(yùn) 營管空模式，運(yùn)營管空模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思營管空模式，運(yùn)營管空模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思 想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性想和管理思

38、想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性 建議建議 主體詞主體詞 匹配匹配 參考：美國VS中國管控模式 單項(xiàng)目公司單項(xiàng)目公司近期不會新增項(xiàng)目近期不會新增項(xiàng)目 總經(jīng)理 副總/總助 董事長 設(shè)計工程部 市場營銷部 行政人事部 成本財務(wù)部 設(shè)計管理 工程管理 材料管理 成本管理 合約管理 預(yù)結(jié)算管理 市場研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣 客服管理 銷售管理 項(xiàng)目拓展 報批報建 行政總務(wù) 人力資源 計劃運(yùn)營 品牌推廣 財務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖公司組織架構(gòu)圖 特點(diǎn)：架構(gòu)簡單、管理流程簡潔、管理效能高，在合適的管理部門特點(diǎn)：架構(gòu)簡單、管理流程簡潔、管理效能高，在合適的管理部門 內(nèi)設(shè)立計劃運(yùn)營崗及職能內(nèi)設(shè)立計劃

39、運(yùn)營崗及職能 單項(xiàng)目公司單項(xiàng)目公司近期會新增項(xiàng)目近期會新增項(xiàng)目 特點(diǎn)：職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，項(xiàng)目增加時可保持管理的穩(wěn)定和延特點(diǎn)：職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，項(xiàng)目增加時可保持管理的穩(wěn)定和延 續(xù)性，在項(xiàng)目達(dá)到續(xù)性，在項(xiàng)目達(dá)到2-3個時也適用；在合適的管理部門內(nèi)設(shè)立計劃運(yùn)營個時也適用；在合適的管理部門內(nèi)設(shè)立計劃運(yùn)營 崗位及職能；崗位及職能； 總經(jīng)理 副總/總助 董事長 設(shè)計部 市場營銷部 行政人事部 成本部 設(shè)計管理 工程管理 材料管理 成本管理 合約管理 采購管理 市場研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣 銷售管理 客服管理 項(xiàng)目拓展 設(shè)計報建 行政總務(wù) 人力資源 計劃運(yùn)營 品牌推廣 財務(wù)管理 資金管理 稅

40、務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖公司組織架構(gòu)圖 工程部 項(xiàng)目開發(fā)部 報批報建 財務(wù)部 預(yù)結(jié)算管 理 同城市下多項(xiàng)目公司同城市下多項(xiàng)目公司3個及以上項(xiàng)目，推薦運(yùn)營管控模式個及以上項(xiàng)目，推薦運(yùn)營管控模式 特點(diǎn)：矩陣式特點(diǎn)，職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，專業(yè)能力的培養(yǎng)度高，特點(diǎn)：矩陣式特點(diǎn)，職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，專業(yè)能力的培養(yǎng)度高， 人工效能高人工效能高 總經(jīng)理 副總/總監(jiān)/總 助 設(shè)計部 市場營銷部 行政人事部 成本部 設(shè)計管理 工程管理 材料管理 成本管理 合約管理 采購管理 市場研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣 銷售管理 客服管理 項(xiàng)目拓展 設(shè)計報建 行政總務(wù) 人力資源 品牌推廣 財務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù)

41、公司組織架構(gòu)圖公司組織架構(gòu)圖 工程部 項(xiàng)目開發(fā)部 報批報建 財務(wù)部 預(yù)結(jié)算管 理 計劃管理 項(xiàng)目運(yùn)營管理 運(yùn)營管理部 流程制度管理 信息與知識管理 運(yùn)營副總/總 監(jiān) 項(xiàng)目總經(jīng)理 項(xiàng)目部 同城市下多項(xiàng)目公司同城市下多項(xiàng)目公司3個及以上項(xiàng)目，為何不推薦項(xiàng)目制？個及以上項(xiàng)目，為何不推薦項(xiàng)目制？ 不推薦項(xiàng)目制的原因：不推薦項(xiàng)目制的原因： 公司整體人工效能低；公司整體人工效能低； 公司職能部門的專業(yè)能力不利培養(yǎng)、統(tǒng)一和提高；公司職能部門的專業(yè)能力不利培養(yǎng)、統(tǒng)一和提高； 公司各項(xiàng)目人為影響因素大，差異性大；公司各項(xiàng)目人為影響因素大，差異性大； 很難找到那么多合適的能人；很難找到那么多合適的能人； 案例：某

42、公司項(xiàng)目人員配置變遷案例：某公司項(xiàng)目人員配置變遷 *項(xiàng)目項(xiàng)目0505年大項(xiàng)目制管理模式下人員配置年大項(xiàng)目制管理模式下人員配置 報 批 報 建 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目副經(jīng)理 土 建 工 程 師 電 氣 工 程 師 造 價 工 程 師 建 筑 設(shè) 計 師 景 觀 設(shè) 計 師 房 產(chǎn) 策 劃 師 廣 告 策 劃 師 銷 售 經(jīng) 理 室 內(nèi) 設(shè) 計 師 文 員 兼 資 料 7人，含結(jié)構(gòu) 3人 3人 1人 1人 1/2人 一共8人 報 批 報 建 1/4人 廣 告 策 劃 師 房 產(chǎn) 策 劃 師 室 內(nèi) 設(shè) 計 師 建 筑 設(shè) 計 師 景 觀 設(shè) 計 師 造 價 工 程 師 資 料 管 理 員 土 建 工 程

43、師 銷 售 經(jīng) 理 機(jī) 電 、 結(jié) 構(gòu) 3人 1.5人 項(xiàng)目總助 項(xiàng)目總經(jīng)理 土 建 工 程 師 暖 通 工 程 師 文 員 兼 資 料 部 門 秘 書 給 排 水 工 程 師 2人 配套經(jīng)理 工程經(jīng)理 設(shè)計經(jīng)理 成本經(jīng)理 營銷經(jīng)理 1人 0.5人 不含銷售和行政人員，近40人的配置 造 價 工 程 師 建 筑 設(shè) 計 師 景 觀 設(shè) 計 師 房 產(chǎn) 策 劃 師 廣 告 策 劃 師 銷 售 經(jīng) 理 室 內(nèi) 設(shè) 計 師 一共3人 銷 控 人 員 策 劃 人 員 室 內(nèi) 設(shè) 計 師 建 筑 設(shè) 計 師 景 觀 設(shè) 計 師 銷 售 經(jīng) 理 機(jī) 電 設(shè) 計 每增加16萬方增加1人 總助/副總 項(xiàng)目總經(jīng)

44、理 公司職能部門管理 1人 結(jié) 構(gòu) 設(shè) 計 師 1/5-1/3人 1人 每增加8萬方增加1人 報 批 報 建 1人 水 電 配 套 資 料 兼 秘 書 土 建 工 程 師 2人 1人 3人 注：以注：以10萬方在建面積為基準(zhǔn)配置，以萬方在建面積為基準(zhǔn)配置，以8萬方增加值進(jìn)行人員補(bǔ)充萬方增加值進(jìn)行人員補(bǔ)充 1人 1人 共共 8 人人 每增加16萬方增加1人 *項(xiàng)目項(xiàng)目07年小項(xiàng)目制管理模式下人員配置（矩陣式）年小項(xiàng)目制管理模式下人員配置（矩陣式） 數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)1 1：房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)人均創(chuàng)利能力比較（：房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)人均創(chuàng)利能力比較（20062006年）年） 單位：萬元單位：萬元 數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)2 2：管理

45、費(fèi)用率比較（：管理費(fèi)用率比較（20062006年）年） 2.39% 2.87% 3.10% 3.96% 4.04% 4.05% 4.08% 4.54% 4.77% 5.18% 6.00% 6.65% 7.29% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 棲霞 保利 雅居樂 招商 首創(chuàng) 合生 中海 金融街 萬科 碧桂園 復(fù)地 世茂 金地 多城市下多項(xiàng)目管理階段多城市下多項(xiàng)目管理階段 建議運(yùn)營管控模式應(yīng)遵循的幾個原則建議運(yùn)營管控模式應(yīng)遵循的幾個原則 與戰(zhàn)略匹配原則與戰(zhàn)略匹配原則 以夯實(shí)管理基礎(chǔ)為根本，提升專業(yè)化、精細(xì)以夯實(shí)管理基礎(chǔ)為根本，提升專業(yè)化、精細(xì) 化管理能力，在適合現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上

46、，符合企業(yè)未來化管理能力，在適合現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，符合企業(yè)未來3-5年的戰(zhàn)略發(fā)展年的戰(zhàn)略發(fā)展 要求，要求，逐步培養(yǎng)從操作管控型向運(yùn)營管控型轉(zhuǎn)變的能力逐步培養(yǎng)從操作管控型向運(yùn)營管控型轉(zhuǎn)變的能力 扁平化原則扁平化原則 縮短管理路徑，考慮業(yè)務(wù)流程的簡單、高效和順縮短管理路徑，考慮業(yè)務(wù)流程的簡單、高效和順 暢，提高管理績效暢，提高管理績效 提高運(yùn)營效率原則提高運(yùn)營效率原則 考慮了房地產(chǎn)行業(yè)的效益和風(fēng)險把控的特考慮了房地產(chǎn)行業(yè)的效益和風(fēng)險把控的特 點(diǎn)，架構(gòu)設(shè)置盡量專業(yè)化和清晰化，集團(tuán)和城市公司之間采用分層授點(diǎn)，架構(gòu)設(shè)置盡量專業(yè)化和清晰化，集團(tuán)和城市公司之間采用分層授 權(quán)方式，減少權(quán)責(zé)重疊，縮短決策周期，提高

47、整體運(yùn)作效率權(quán)方式，減少權(quán)責(zé)重疊，縮短決策周期，提高整體運(yùn)作效率 建議運(yùn)營管空模式建議運(yùn)營管空模式操作管控型操作管控型 總裁 運(yùn) 營 管 理 中 心 成 本 管 理 中 心 財 務(wù) 管 理 中 心 設(shè) 計 研 發(fā) 中 心 人 力 資 源 部 投 資 發(fā) 展 部 本 地 公 司 異 地 公 司 成本 部 行政 人事 部 財務(wù) 部 設(shè)計 部 客服 部 工程 部 行 政 部 品 牌 營 銷 中 心 前期 部 營銷 部 副總裁/總裁助理/總監(jiān) 集團(tuán)設(shè)立專門的運(yùn)營管理部門，城市公司在合適的 管理部門設(shè)立運(yùn)營管理崗位及職能 集團(tuán)運(yùn)營管理部集團(tuán)運(yùn)營管理部 門職能：門職能： 計劃管理計劃管理 運(yùn)營績效管理運(yùn)營

48、績效管理 關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理 流程管理流程管理 階段成果管理階段成果管理 關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理 信息與知識管理信息與知識管理 集團(tuán) 城市公司 集團(tuán)職能部門與城市公司之間的管控關(guān)系集團(tuán)職能部門與城市公司之間的管控關(guān)系 城市公司主辦 集團(tuán)職能部門主辦 概念規(guī)劃 及方案 設(shè)計 施工過程 設(shè)計配合 設(shè)計總體計 劃及設(shè)計費(fèi) 用預(yù)算 項(xiàng)目拓展及項(xiàng)目拓展及 報批報建：報批報建： 項(xiàng)目信息收 集及調(diào)研 項(xiàng)目初篩 項(xiàng)目可研 項(xiàng)目獲取 報批報建 設(shè)設(shè) 計：計： 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè) 計 成成 本：本： 采購分判及 目標(biāo)成本確 定 集團(tuán)采購 城市采購 各階段測 算及成本 分析 結(jié)算管理 營營 銷：銷： 項(xiàng)目

49、策劃 營銷策劃 活動及廣 告管理 營銷類采 購管理 銷售管理 客客 服：服： 客戶服務(wù) 工工 程：程： 工程管理 銷控管理 客戶服務(wù)體 系建設(shè)及督 導(dǎo) 工程維修 建議運(yùn)營管空模式建議運(yùn)營管空模式運(yùn)營管空型運(yùn)營管空型 多城市區(qū)域化管理階段多城市區(qū)域化管理階段運(yùn)營管空模式建議運(yùn)營管空模式建議 當(dāng)集團(tuán)下屬的異地城市公司超過三個，且單個城市公司當(dāng)集團(tuán)下屬的異地城市公司超過三個，且單個城市公司 平行開發(fā)的項(xiàng)目多于平行開發(fā)的項(xiàng)目多于3個時，建議集團(tuán)應(yīng)由操作管控型向運(yùn)個時，建議集團(tuán)應(yīng)由操作管控型向運(yùn) 營管控型逐步轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)變的過程中可以根據(jù)各城市公司營管控型逐步轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)變的過程中可以根據(jù)各城市公司 能力的

50、成熟度分步實(shí)施。能力的成熟度分步實(shí)施。 此時具有區(qū)域管理職能的城市公司應(yīng)設(shè)立專門的運(yùn)營管此時具有區(qū)域管理職能的城市公司應(yīng)設(shè)立專門的運(yùn)營管 理部門。具體的模式根據(jù)自身特點(diǎn)可以借鑒目前走在前面理部門。具體的模式根據(jù)自身特點(diǎn)可以借鑒目前走在前面 的一些管理優(yōu)秀的標(biāo)桿企業(yè)的模式。的一些管理優(yōu)秀的標(biāo)桿企業(yè)的模式。 營銷：營銷： 設(shè)計：設(shè)計： 成本：成本： 本地項(xiàng)目 區(qū)域職能體系 項(xiàng)目策劃 營銷策劃 廣告管理 銷售與 服務(wù) 概念設(shè)計 方案設(shè)計 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 施工過程 設(shè)計管理 區(qū)域招標(biāo) （入圍） 區(qū)域招標(biāo) （定標(biāo)） 項(xiàng)目招標(biāo) （入圍） 項(xiàng)目招標(biāo) （定標(biāo)） 成本控制 流程 土地信息獲取 區(qū)域內(nèi)客服體