1、第 3 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 許多公司在進入多項目同時開發之后 從一則案例說起: 2009年，本地兩個項目2010年，本地兩個項目，異地4個項目 項目計劃完成率 未按計劃完成2個未按計劃完成13個，其中異地3個5大節點 87%69%一級節點（20個節點） 7.4% 本地項目平均8.6% 異地13.8 目標成本變動率 概念/方案1.5個月 施工圖2個月 本地：概念/方案2月，施工圖2月 異地：概念/方案6月，施工圖3月 設計周期 7條/萬平米 本地23條/萬平米 異地45條/萬平米 設計變更 13%44%月度資金計劃偏差率 從一則案例說起: 1.某房地產企業項目指標幾乎全面下

2、滑某房地產企業項目指標幾乎全面下滑 2.總部和項目定位不清晰，經常打亂仗總部和項目定位不清晰，經常打亂仗! “有些工作總部和項目搶著干，有些工作又都等著干”“有些工作總部和項目搶著干，有些工作又都等著干” 3.各個項目的操作水平差異很大、完全依賴于項目經理的能力各個項目的操作水平差異很大、完全依賴于項目經理的能力 4.失敗的教訓在不同的項目不斷重復出現失敗的教訓在不同的項目不斷重復出現 案例:佛山老板的疑問 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 4 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 一般房地產企業運營管理的現狀與特點 -出現這種現象的根本原因在于企業在發展的

3、過程中并未形成一套規范化 的運營管理體系，這樣的企業據統計占行業的80%。 很 多 房 地 產 商 普 遍 存 在 的 問 題 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 5 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 “我我們們做了十年房地做了十年房地產產，最大的，最大的問題問題不是不是 不知道不知道怎么怎么做做項項目，而是不知道如何管理目，而是不知道如何管理項項目目 、尤其是同、尤其是同時時管理多管理多個項個項目目” 總經總經理理 “我我們們做了十年房地做了十年房地產產，最大的，最大的問題問題不是不是 不知道不知道怎么怎么做做項項目，而是不知道如何管理目，而是不知道如何

4、管理項項目目 、尤其是同、尤其是同時時管理多管理多個項個項目目” 總經總經理理 http:/www.fdcew. com/ 今天，我們就試圖在“如何做好運營管理”方面進行一些探討 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 6 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 四 房地產運營管理內容綜述一 二 三 五 組織職能定位與管控模式 運營中的流程管理體系 運營中的計劃管理體系 目 錄 運營中的成果管理體系 六運營中的會議決策體系 七運營中的項目評估體系 八運營中的信息管理體系 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 7 頁版權所有，不得翻印201

5、2年4月16日 房地產企業的”運營管理”，主要是對項目開發活動的規劃、控制和評估。房地產企業的”運營管理”，主要是對項目開發活動的規劃、控制和評估。 住宅/寫字樓/商鋪/酒店 物業服務/管理服務/生活服務 運運 營營 活活 動動 經營權經營權 取得取得 產品計劃產品計劃產品設計產品設計 產品產品 生產生產 產品產品 銷售銷售 產品交付產品交付 與服務與服務 一般意義的運營 活動 房地產開發的運 營活動 項目取得項目取得項目策劃項目策劃項目實施項目實施營銷管理營銷管理產品交付產品交付 為達成項目開發所必須完成的：成本為達成項目開發所必須完成的：成本/ /采購采購/ /外部程序外部程序 人力/資金

6、/ 土地開發經營權 輸入 輸入輸出 輸出 運營 方案方案 設計設計 施工圖施工圖 設計設計 運營管理是對運營過程中輸入的各種資源進行計劃、組織、實施、控制和評 估,使輸出的產品達到價值最大化的綜合管理。 什么是“運營管理” PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 8 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 房地產企業運營管理的原理-房地產企業價值鏈 支 持 系 統 主 要 系 統 公司基礎建設 （一般管理、會計、財務、成本、戰略計劃） 人力資源管理 （招聘、培訓、發展） 技術開發 （研究和發展產品和流程的改進，新技術研究） 采購、報建 （原材料采購、設備供應、手續提

7、供） 立 項 策 劃 設 計 施 工 竣 工 銷 售 服 務 利潤 房地產企業產品開發與銷售價值鏈的主要系統和支持、保證、控制價值鏈的支持系統 1.房地產企業運營管理就是對以上各個系統進行設計、運行和改進、以實現項目開發的增 值，提高效率、降低成本，提升企業的核心競爭力。 2.公司的運營組織、業管規范和運營流程均圍繞房地產開發價值鏈建立并用作于房地產開 發價值鏈。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 9 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 9 流程管理流程管理 運營計劃管理運營計劃管理 階段成果管理階段成果管理 關鍵決策管理關鍵決策管理 _評估管理評估管理

8、信息與知識管理信息與知識管理 投資決策管理投資決策管理 運營績效管理運營績效管理 運營計劃管理運營計劃管理 階段成果管理階段成果管理 關鍵決策管理關鍵決策管理 資金預算管理資金預算管理 目標成本管理目標成本管理 信息與知識管理信息與知識管理 流程管理流程管理 管理型運營體系管理型運營體系管理型運營體系管理型運營體系專業型運營體系專業型運營體系專業型運營體系專業型運營體系 “運營管理”管什么？ 計劃管理體系計劃管理體系計劃管理體系計劃管理體系 計劃管理計劃管理 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 10 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 我們對房地產企業運營管

9、理的理解(六定法則) 房地產企業“項目運營管理”房地產企業“項目運營管理”, ,本質應該是是貫穿于項目開發各個環節的管理行為，本質應該是是貫穿于項目開發各個環節的管理行為， 對各個開發環節的共性管理行為對各個開發環節的共性管理行為, ,構成了“項目運營管理”的核心內容構成了“項目運營管理”的核心內容 房地產 價值鏈 ACTION n ACTION n ACTION 03 ACTION 03 ACTION 02 ACTION 02ACTION 01ACTION 01 輸輸出出 輸輸出出 輸輸入入 輸輸入入 成果標準體系成果標準體系 流程管理體系流程管理體系 決策決策(會議會議)體系體系 項項目目

10、評評估管理估管理 項目評估體系項目評估體系 輸輸出出 輸輸出出 輸輸入入 輸輸入入 輸輸出出 輸輸出出 輸輸入入 輸輸入入 輸輸出出 輸輸出出 輸輸入入 輸輸入入 輸輸出出 輸輸出出 輸輸入入 輸輸入入 信息管理信息管理 信息管理體系信息管理體系 計劃管理體系計劃管理體系 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 11 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 nP-P-流程管理體系流程管理體系 nT-T-計劃管理體系計劃管理體系 nQ-Q-成果管理體系成果管理體系 nC-C-決策會議體系決策會議體系 nA-A-項目評價體系項目評價體系 nI- I-信息管理體系信息管理

11、體系 我們對房地產企業項目運營管理的定義: 三大功能、六大體系 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 12 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 運營管理的特點 程序性程序性 規范性規范性 目標性目標性 系統全面性系統全面性 1、處理“線”的問題 2、協調各環節工作成 果 3、間接性 1、處理“線”的問題 2、協調各環節工作成 果 3、間接性 跳出具體的專業與部門思維 ，從企業全局的角度考慮企 業管理的問題與解決方案， 保證企業運作的整體規范與 流暢。 跳出具體的專業與部門思維 ，從企業全局的角度考慮企 業管理的問題與解決方案， 保證企業運作的整體規范與 流暢。

12、 按“5W1H”的關鍵要 素落實企業發展戰略與 經營計劃 按“5W1H”的關鍵要 素落實企業發展戰略與 經營計劃 按流程與標準辦事， 把主觀偏差降到最低 按流程與標準辦事， 把主觀偏差降到最低 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 13 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 是不是 公司運營 管理 項目運營 管理管理 承接公司戰略目標和操作計劃的紐帶有能力 識別公司核心關注點，并組織和引導各部門制 定操作層面各級計劃 公司整體運營秩序的保障者通過公司計劃體 系等動態監控各項運營指標，確保方向受控 管理層謀劃全局的協助者根據運營管理反饋 信息協助管理層適時調整經營

13、目標 內部資源主題關系的協助者從全公司經營開 發角度，確保整體經營目標達成 不是戰略目標制定主題職責中可以包括戰略管理， 但只是協助管理層進行戰略環境分析和制定落地舉 措，公司戰略目標最終來源于管理團隊對公司內外環 境的統籌思考 不是經營業務的直接操作者公司運營體系類似于人 力保障體系，是支持服務性質，并不介于實際業務 不能“為了運營而運營”運營管理的本質目的是核 心目標達成和經營開發能力提升，運營管理只是手段 而非目的 運營管理不是一成不變的應根據公司內外環境和資 源配置情況的變化考慮運營管理重點和動態調整 公司核心投訴在項目的落實者通過項目運 營，確保公司的經營目標的達成 項目團隊意愿的傳

14、達者在計劃編排，資源調 配、關鍵環節確認過程中綜合考慮項目開發團 隊的意愿，并傳達給公司 項目資源調配的管理者根據項目特點，合理 有序安排資源調配和開發節奏 外部開發環境變化的監控者處在項目一線的 運營管理部門需要經常性的考慮外部開發環境 變化，及時向上反饋并反映到項目計劃調整 不是項目經營目標的制定者和公司運營管理部門類似，項目 運營管理主體也不是項目經營目標的制定者，項目運營目標來 源于項目管理團隊與公司管理層達成的經營契約 不是項目利益的代言人制定項目計劃、協調項目推進是應客 觀、如實考慮公司下達目標和項目資源的匹配情況，不應帶有 主觀性 不能獨立于公司運營管理項目運營是公司整體運營體系

15、的重 要組成部分，不能脫離公司體系進行項目運營管理 運營管理不是一成不變的和公司運營管理類似，應根據項目 內外可客觀環境的變化適時評估運營各模塊的適用性，并進行 調整 運營管理的“是”與“不是” PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 14 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 四 房地產運營管理內容綜述一 二 三 五 組織職能定位與管控模式 運營中的流程管理體系 運營中的計劃管理體系 目 錄 運營中的成果管理體系 六運營中的會議決策體系 七運營中的項目評估體系 八運營中的信息管理體系 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 15 頁版權

16、所有，不得翻印2012年4月16日 15 責權 明確原則 兼顧 發展原則 精干高效 原則 戰略導向 原則 以戰略為核 心的運營組 織系統設計 基于公司戰略，自上而 下進行設計 力求機構簡練，人員精 干，從簡單到專業管理 效率高，保持競爭力。 基于現狀的管理成熟度 、組織的發展階段及管 理能力，同時兼顧未來 的發展需要。 每一管理層次、部門、 崗位的責任權利都明確 和對應。 運營組織系統的設計原則 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 16 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 房地產企業運作管理的四個平臺 資源管理平臺資源管理平臺專業管理平臺專業管理平臺項目運營

17、管理平臺項目運營管理平臺 資金資源 人力資源 品牌資源 信息資源 供應商資源 公共關系資源 產品及設計管理 技術管理 成本管理 采購管理 營銷管理 客戶服務管理 P-流程管理體系 T-計劃管理體系 Q-成果管理體系 C-決策會議體系 A-項目評價體系 I-信息管理體系 項目開發運作平臺項目開發運作平臺 項目取得項目策劃施工圖設計項目實施營銷管理產品交付 為達成項目開發所必須完成的：成本/采購/外部程序 方案設計 獲取并整合核心資源，為項目開發提 供最基本的資源保障 基于戰略，規劃核心競爭力，設計項 目開發模式，研究并提供方法、標準 、支持 為保證項目目標所進行的監督、控制 、評估活動（而非開發

18、環節的操作性 活動） PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 17 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 管理部門(機構) 職能 集團、地區公司、項目的在運營管理方面職能定位 集團 地區公司 運營中心 PMO l 制度制定 l 知識管理和資源共享 l集團關鍵節點管控 l 一級進度計劃管控 l階段性成果管控 l 項目預案的審核與控制 l 項目進度計劃的審核與控制 l 項目目標成本的審核與控制 l 項目質量與階段性成果的審核與控制 l 項目投資收益監控與應對 項目 項目團隊 l 負責項目計劃的執行和反饋 l 負責上下游及平級的工作評價。 PDF 文件使用 pdfFac

19、tory Pro 試用版本創建 第 18 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 總經理 副總/總助 董事長 設計工程部市場營銷部行政人事部成本財務部 設計管理 工程管理 材料管理 成本管理 合約管理 預結算管理 市場研究 項目策劃 項目推廣 客服管理 銷售管理 項目拓展 報批報建 行政總務 人力資源 計劃運營 品牌推廣 財務管理 資金管理 稅務事務 公司組織架構圖 特點：架構簡單、管理流程簡潔、管理效能高，在合適的管理部門內設立計劃運營崗及職能 單項目公司組織架構近期不會新增項目 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 19 頁版權所有，不得翻印2012年4月16

20、日 特點：職能設置清晰，可發展性強，項目增加時可保持管理的穩定和延續性，在項目達到2-3個時也 適用；在合適的管理部門內設立計劃運營崗位及職能； 總經理 副總/總助 董事長 設計部市場營銷部行政人事部成本部 設計管理工程管理 材料管理 成本管理 合約管理 采購管理 市場研究 項目策劃 項目推廣 銷售管理 客服管理 項目拓展 設計報建 行政總務 人力資源 計劃運營 品牌推廣 財務管理 資金管理 稅務事務 公司組織架構圖 工程部項目開發部 報批報建 財務部 預結算管理 單項目公司組織架構近期會新增項目 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 20 頁版權所有，不得翻印20

21、12年4月16日 特點：矩陣式特點，職能設置清晰，可發展性強，專業能力的培養度高，人工效能高 總經理 副總/總監/總 助 設計部市場營銷部行政人事部成本部 設計管理工程管理 材料管理 成本管理 合約管理 采購管理 市場研究 項目策劃 項目推廣 銷售管理 客服管理 項目拓展 設計報建 行政總務 人力資源 品牌推廣 財務管理 資金管理 稅務事務 公司組織架構圖 工程部項目開發部 報批報建 財務部 預結算管 理 計劃管理 項目運營管理 運營管理部 流程制度管理 信息與知識管理 運營副總/總 監 項目總經理項目部 多項目公司組織架構3個及以上項目 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版

22、本創建 第 21 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 案例分析：萬科的項目運營平臺 總經理 總 經 理 辦 公 室 財 務 管 理 部 項 目 部 項 目 部 萬科的項目運營管理平臺萬科的項目運營管理平臺 項目評價（考核）：項目評價（考核）： 集團層面集團層面- -項目運營委員會（財務管理部牽頭）， 季度+年度 城市公司層面城市公司層面- - 總辦牽頭負責，季度+年度 信息化管理：信息化管理： 集團層面集團層面- -07年成立流程信息部，之前總裁辦公 室負責 城市公司層面城市公司層面- - 總經理辦公室 流程管理：流程管理： 集團層面集團層面- -07年成立流程信息部，之前各部門按職 能

23、各自管理 城市公司層面城市公司層面- - 總經理辦公室 計劃管理：計劃管理： 集團層面集團層面- -項目運營委員會（財務管理部牽頭） 城市公司層面城市公司層面- - 計劃管理的職能由片區總牽頭、 總辦審核和職能管理，財務管理部編制項目運營計 劃與集團財務管理部對接 決策會議和成果管理決策會議和成果管理，集團尚無專門的職能管理部 門，主要靠各專業的標準化、相關的決策制度決定 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 22 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 萬科集團運營平臺的特點 投資控制型 總部功能定位 總部功能定位 運營監管重點 運營監管重點 運營管理部門 運營

24、管理部門 投資控制型主要關注項目是否滿足投資意愿、以及 當年度財務表現；幾乎不介入項目的具體開發-戰略采購 除外 項目運營委員會（財務牽頭） 流程信息部 投資決策會 項目運營計劃（全期+各年度），季度評價 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 23 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 案例分析：龍湖的項目運營平臺 n(Project Management Office)(Project Management Office)地區公司項目運營決策機構。地區公司項目運營決策機構。 nPMOPMO最高負責人（主持人）：區域公司總經理。當最高負責人（主持人）：區域公司總

25、經理。當PMOPMO其他成員之間不能達成共識、不能實現相互承諾、其他成員之間不能達成共識、不能實現相互承諾、 資源不能完成相互支持和配置時，由資源不能完成相互支持和配置時，由PMOPMO最高負責人作最后的決定。最高負責人作最后的決定。 nPMOPMO召集人：是地區公司項目管理的總牽頭人，也是召集人：是地區公司項目管理的總牽頭人，也是PMOPMO會議召集人，通常也兼任地區公司項目計劃運營會議召集人，通常也兼任地區公司項目計劃運營 專員、定義地區知識管理員，其權限職責將在集團的專員、定義地區知識管理員，其權限職責將在集團的PMOPMO系統和知識管理體系中。系統和知識管理體系中。 nPMOPMO的運

26、作形式：主要是由各種的運作形式：主要是由各種PMOPMO會議組成。會議組成。 集團總經理集團總經理 集團運營發展部集團運營發展部集團人力資源行政部集團人力資源行政部 集團財務部集團財務部 集團公共事務部集團公共事務部 集團戰略品牌部集團戰略品牌部 集團運營中心集團運營中心 區域總經理區域總經理區域總經理區域總經理區域總經理區域總經理 投資投資 發展發展 研發研發 設計設計 工程工程 管理管理 造價造價 管理管理 營銷營銷 管理管理 計財計財 管理管理 人資人資 行政行政 商運商運 管理管理 物業物業 管理管理 研發研發 經理經理 工程工程 經理經理 成本成本 經理經理 營銷營銷 經理經理 地區

27、地區PMO 項目項目 負責人負責人 某標某標桿桿運營運營體系體系通過通過PMOPMO協調協調 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 24 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 總部功能定位 總部功能定位 運營監管重點 運營監管重點 運營管理部門 運營管理部門 項目監管型 不介入項目的具體開發-戰略采購除外； 監管重點除涵蓋投資控制型內容外，還關注重要的項目 決策點（如方案、營銷總案等） 管理委員會（戰略運營部之運營中心（3人）承擔日常 職責） 戰略運營部之運營中心（投資跟蹤評價+項目計劃+流程 +信息化+知識管理等） 項目計劃（全期+各年度），月度簡報 關鍵成果

28、標準管理+決策會議管理+知識管理 龍湖運營平臺的特龍湖運營平臺的特點點 項目項目監控型監控型 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 25 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 案例分析：華遠的項目運營平臺 決策委員會 總經理 董事長 工 程 技 術 組 預 算 組 項目經理 綜 合 組 城 市 公 司 區 域 中 心 財 務 中 心 人 力 資 源 部 總 經 辦 審 計 部 規 劃 設 計 部 客 服 中 心 工 程 管 理 部 財務總監 運 營 管 理 部 研 究 發 展 部 成 本 管 理 中 心 總助 項目總監 前 期 開 發 部 法 律 部 商 業 經

29、 營 部 商 業 管 理 公 司 1. 華遠的本地項目管理模式是“平衡矩陣式” 項目部負責工 程實施（含施工圖），專業部門的協調，主要依靠項目總監 2. 運營管理部：計劃管理+流程管理+信息化管理，其中計劃的編 制、協調職能發揮較為明顯 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 26 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 總部功能定位 總部功能定位 運營監管重點 運營監管重點 運營管理部門 運營管理部門 項目操作型 矩陣式，項目部負責工程施工，專業部門 配合；監管重點除涵蓋項目監控型內容外，更多關注過 程計劃的細化編制、協調等 公司高層項目總監組成項目管理核心層 運

30、營管理部（計劃管理+流程管理+信息化管理，其中計 劃的編制、協調職能發揮較為明顯） 項目計劃（全期+各年度），總部組織；執行計劃（月 度），總部協調并審批 深入到項目操作層面流程責權設計 + 主要決策+專 業操作系統 華遠華遠總部運營平臺的特總部運營平臺的特點點 項目操作項目操作型型 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 27 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 對三類項目運營管理模式的總結 項目操作型 項目操作型 項目監控型 項目監控型 投資管控型 投資管控型 操作項目華遠操作項目華遠監管項目龍湖監管項目龍湖投資項目萬科投資項目萬科 職責分工 運營控制型 總

31、部項目部項目公 司，項目管理模式多職能 制或矩陣制 管管控控特特點點 運營控制型（弱價值鏈控 制）或戰略控制型 總部城市公司 職責分工 投資決策 計劃編制監控+業務決 策+成果標準 項目操作 運營管理運營管理 重重點點 投資決策 計劃規劃監控+業務決 策+成果標準 投資決策 計劃審批監控 戰略管控型或投資管控型 總部城市公司或三級架 構 職責分工 健全完善執行保障體系， 計劃的組織編制、協調、 督辦職能比較突出 常見的職能承擔部門 總辦、工程管理部或單獨 成立運營管理部 運營管理運營管理 部部門門特特點點 健全計劃監控機制、提高 項目決策質量和效果、健 全信息上報機制 常見職能承擔部門 總 辦

32、、運營管理部（較少在 工程系統） 建立項目投資跟蹤評價系 統，通過計劃監控實現項 目投資目標以及當年度的 財務表現 常見職能承擔部門財務 管理部、投資管理部 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 28 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 28 運營管理部門的定位 - -運營管理部門不是一個負責某一方面專運營管理部門不是一個負責某一方面專職職業業務務的的職能職能部門部門（如（如成本管理成本管理中中心心），它它 是是公司公司決策決策層層的的參謀和智囊。它總參謀和智囊。它總是是站在集團站在集團管理管理、戰略高度、戰略高度，運，運用已達用已達成的運營管成的運營管 理體

33、系，理體系，從全從全面面經經營管理營管理角度角度發發現問題、分析問題并協調相現問題、分析問題并協調相關部門關部門或或項目項目公司提出解公司提出解 決決問題問題的的建建議議。 - -運營管理部門運營管理部門類似軍隊類似軍隊的的參謀參謀部門，是一個部門，是一個定規則、搭平臺、定規則、搭平臺、管計劃管計劃、促糾偏、設、促糾偏、設 指指標標、訓練、訓練的的工工作作班子（班子（PMOPMO）。）。 - -運營管理部門運營管理部門履履行項目行項目經經營績效信息的營績效信息的跟蹤、采集、分析、反饋跟蹤、采集、分析、反饋的的職能職能- -運營管理運營管理報報 告告 - -運營運營中中心心履履行行戰略研究職能戰

34、略研究職能- -宏宏面面、微觀、微觀的的戰略研究戰略研究與與規規劃劃 - -運營管理運營管理和職能和職能管理管理之間之間是是互補互補的關系，的關系，職能職能管理管理強調強調的是的是縱深縱深的專業的專業化職能化職能的管的管 理理。而。而運營管理是運營管理是跨維度跨維度的管理體系的的管理體系的搭建和協調、維護搭建和協調、維護，以及以及績效信息的績效信息的集集成成維護。維護。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 29 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 很多公司開始擴充和完善“運營管理”的職能 29 華遠華遠- - 運營運營管理部（管理部（04年成立年成立 計劃計

35、劃信息部，信息部，06年更名）年更名） 華遠華遠- - 運營運營管理部（管理部（04年成立年成立 計劃計劃信息部，信息部，06年更名）年更名） 首首創創- - 運營運營管理中心（管理中心（04年成立年成立 偏成本管理，偏成本管理，05年年調調整）整） 首首創創- - 運營運營管理中心（管理中心（04年成立年成立 偏成本管理，偏成本管理，05年年調調整）整） 世茂世茂營運營運管理部管理部 （06年成立）年成立） 世茂世茂營運營運管理部管理部 （06年成立）年成立） 華華潤潤運營運營管理部（管理部（07年成立）年成立） 華華潤潤運營運營管理部（管理部（07年成立）年成立） 綜合綜合計劃管理計劃管理

36、（含（含 中中期期規劃規劃） 部部門門績效績效評評價價 流程流程管理管理 公司公司制制度度管理管理 戰略戰略管理管理 項目運營管理項目運營管理 客客戶滿意度戶滿意度管理管理 銷售銷售控制管理控制管理 項目經營開發計劃管理項目經營開發計劃管理 項目項目實施檢察實施檢察管理管理 合合作作供應商供應商管理管理 業業務流程體系務流程體系管理管理 信息化信息化管理管理 組織組織管理管理 計劃管理計劃管理 資資本本運作運作與與管理管理 商商業經營管理業經營管理 流程建設與流程建設與管理管理 信息化信息化管理管理 金地金地運營運營管理部（管理部（09年年調調整）整） 金地金地運營運營管理部（管理部（09年年

37、調調整）整） 運營計劃運營計劃 成成本本管理管理 戰略采購戰略采購 營營銷銷管理管理 工程工程管理管理 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 30 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 四 房地產運營管理內容綜述一 二 三 五 組織職能定位與管控模式 運營中的流程管理體系 運營中的計劃管理體系 目 錄 運營中的成果管理體系 六運營中的會議決策體系 七運營中的項目評估體系 八運營中的信息管理體系 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 31 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 回顧流程分析是構建房地產企業項目運營體系的基礎 房地產企

38、業“項目運營管理”房地產企業“項目運營管理”, ,本質應該是是貫穿于項目開發各個環節的管理行為，對各個開發環節本質應該是是貫穿于項目開發各個環節的管理行為，對各個開發環節 的共性管理行為的共性管理行為, ,構成了“項目運營管理”的核心內容構成了“項目運營管理”的核心內容 房地產 價值鏈 ACTION n ACTION n ACTION 03 ACTION 03 ACTION 02 ACTION 02ACTION 01ACTION 01 輸輸出出 輸輸出出 輸輸入入 輸輸入入 成果標準體系成果標準體系 流程管理體系流程管理體系 計劃管理體系計劃管理體系 決策決策(會議會議)體系體系 項項目目評評

39、估管理估管理 項目評估體系項目評估體系 輸輸出出 輸輸出出 輸輸入入 輸輸入入 輸輸出出 輸輸出出 輸輸入入 輸輸入入 輸輸出出 輸輸出出 輸輸入入 輸輸入入 輸輸出出 輸輸出出 輸輸入入 輸輸入入 信息管理信息管理 信息管理體系信息管理體系 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 32 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 活動 活動 活動 輸入資源 若干活動(3個以上) 結構 輸出結果 顧客 什么是“流程”? 內部客戶或 外部客戶的 需求 滿足客戶 需求的產 品或服務 流程：流程：為特為特定定顧客或市場提供特顧客或市場提供特定定產品或服務而產品或服務而實實施施

40、的的一一系系列精心設列精心設計的計的活動活動 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 33 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 流程分析是構建房地產企業項目運營體系的基礎 業務業務活活動動 （具有矢量（具有矢量屬屬性）性） 輸輸 入入 輸輸 入入輸輸 出出輸輸 出出 業務業務活活動動 績績效效評評估估 從從工作流的角度看，各工作流的角度看，各個個相相對對 獨獨立活立活動動之之間間耦合，需要耦合，需要“控控 制制”或曰或曰“啟啟動動”，在日常管，在日常管 理中常常體理中常常體現為現為“決決策策” 從從工作流的角度看，每一工作流的角度看，每一項項 業業務務活活動動是

41、一是一個個矢量，具有矢量，具有 兩兩方面要素，即方向和量度方面要素，即方向和量度 ；方向是；方向是緊緊前前/ /緊緊后后節節點，點， 量度是量度是時時間間 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 34 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 流程管理的三大要件流程管理的三大要件 1.明確每個流程節點都有當事人負責 (誰負責、誰參與、誰支持對號入座) 2.明確每個流程節點的人完成任務的具體時間 3.明確每個流程節點的人完成任務的績效指標 人人 時間時間 績效指標績效指標 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 35 頁版權所有，不得翻印201

42、2年4月16日 房地產開發業務流程還應與管理流程密切整合，以保證企業高效運營 環節一級開發決策拿地規劃設計工程施工銷售售后 主要活動 控 規 調 整 辦 理 入 市 交 易 征 地、 拆 遷 立 項 市 場 調 研 可 行 性 研 究 策 劃 初 步 規 劃 設 計 土 地 開 發 權 獲 取 土 地 出 讓 合 同 土 地 證 辦 理 二 級 開 發 立 項 招 標 選 擇 設 計 單 位 深 化 規 劃 設 計 設 計 評 審 建 設 用 地 規 劃 許 可 證 建 設 用 地 批 準 書 建 設 工 程 規 劃 許 可 證 施 工 圖 設 計 施 工 圖 評 審 施 工 監 理 單 位

43、招 標 辦 理 四 源 接 用 開 工 證 辦 理 材 料 設 備 采 購 施 工 現 場 管 理 市 政 報 裝 及 施 工 管 理 竣 工 驗 收 竣 工 結 算 辦 理 預 售 許 可 證 營 銷 方 案 組 織 銷 售 產 權 移 交 物 業 交 接 售 后 服 務 戰略管理 戰略規劃流程、戰略評估流程、經營計劃管理流程、政策研究流程、綜合統計流程 財務管理 預算管理流程、融資管理流程、收款管理流程、資金支付流程、費用報銷流程、成本核算流程 人力資源管 理 人力資源規劃流程、招聘管理流程、培訓管理流程、績效管理流程、薪酬管理流程、勞動關系管理流程 示意示意 業業 務務 流流 程程 管管

44、 理理 流流 程程 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 36 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 通過流程的貫穿，將企業各業務與職能部門有機地聯系并協調起來 項目決策項目決策客戶服務客戶服務市場市場營營銷銷施施工管理工管理土土地地開發開發項目項目規規劃劃前期手續前期手續物資采購物資采購 市場研究市場研究 土土地地開發與獲取開發與獲取 項目項目設設計計與規與規劃劃 采購采購 施施工管理工管理 營營銷與銷售銷與銷售 財務財務 人人力力資源資源 行政后勤行政后勤 財務財務管理管理與與決策決策支持支持 人人力力資源資源管理管理 行政后勤支持行政后勤支持 客戶服務客戶

45、服務 業業 務務 流流 程程 管管 理理 流流 程程 總經理總經理 一般一般地產企業流程地產企業流程示例示例 前期手續辦前期手續辦理理 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 37 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 設計配合 采購策劃、總包監理招標 地質勘查、七通一平、施工準備及樁基等工程施工 項目論項目論證階段證階段 項目策劃項目策劃階段階段方案設方案設計計階段階段 工程工程管理管理階段階段 項目取得 主體結構開工 開盤銷售 入伙竣工 產產品交付階段品交付階段 項項 目目 發發 展展 營營 銷銷 設設 計計 工工 程程 采采 購購 組織項目論證 項目取得 市

46、場調研 初步項目定位 規劃要點/規劃草案 項目定位 概念規劃設計 項目營銷總案、項目推廣方案策劃 銷售前準備（含前期客戶積累） 方案設計擴初設計施工圖設計 主體結構施工至具 備預售條件 工程施工至 竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售事務管理 成成 本本 前期成本估算 測算 設計階段成本控制及測算、形成控制 性目標成本確定合約框架 動態成本管理 工程實施階段的成本管理 結算 產品交付管理 入住事務管理 客客 服服 戰戰 略略 用地規劃許可證 國有土地使用證 規劃許可證 開工許可證（ 基礎提前施工報建） 辦理房地產預售 許可證 產 權 初 始 登記 工程施工配合 物業

47、方案策劃、設計配合、物業公司 選聘 銷售配合 工程條件評估 投資估算 投資目標執行監控 項目計劃動態管理 項目后評 估 項目運營策劃 （含項目計劃） 景觀/精裝專項設計、部品策劃 初設初設- 施工圖階段施工圖階段 內部立項項目策劃會方案評審會 銷售銷售管理管理階段階段 價值鏈分析法價值鏈分析法:根據房地產增值價值鏈模型根據房地產增值價值鏈模型7個主要階段個主要階段,分析分析 流程的并行及串行的接口流程的并行及串行的接口,理順各流程接口理順各流程接口,提高流程運行效率。提高流程運行效率。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 38 頁版權所有，不得翻印2012年4月1

48、6日 階段1項目投資論證階段PD（Project-development） PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 39 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 階段2項目策劃階段PS（Project-scheme） PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 40 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 階段3方案設計階段（ scheme-design） PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 41 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 階段4初設-施工圖階段ED&CD（ extended preliminar

49、y-design & construction- drawing-design） PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 42 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 階段4初設-施工圖階段ED&CD PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 43 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 階段5銷售管理階段M&S（ Market & sales management） PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 44 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 階段6工程管理階段CEM（ Construction-Engineering management） 正負0 示范區開放 達預售條件 結構封頂 項目亮相 首次工地開放日 竣工驗收(前有園林市政精裝) http:/www.fdcew. com/ PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 45 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 階段7產品交付階段PD（ Product delivery） PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 第 46 頁版權所有，不得翻印2012年4月16日 46 我們我們為為什么有什么有流程